時(shí)間：2024-03-05 16:27:44
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇稅收征收的方式，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：營(yíng)業(yè)稅；增值稅；地方稅
Abstract: the value added tax since 1954 in France since opening, because of its effective to solve the problem of the traditional sales tax double taxation, were quickly by other countries in the world. At present, more than 170 countries and regions collecting the value added tax, taxation scope covered most of all goods and services. Beginning in 1979, introducing value added tax, through the continuous improvement and development and reform, to 1994 China carried out the tax reform, has value added tax levy limits will be extended to all goods and processing repairs and replacement services to other services, intangible assets and real estate impose business tax. From this and established to value added tax and business tax as the main body and by the irs, land tax collection and management of the two departments are tax structure.
Keywords: business tax; Value added tax; Local taxes
中圖分類號(hào)：D922.22文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一、營(yíng)業(yè)稅目前在地方稅收中的地位和作用
自地稅部門分設(shè)以來(lái)，營(yíng)業(yè)稅在地方稅收中占有舉足輕重的地位，一直占據(jù)地方稅收中的“半壁江山”。以宜春市2008年、2009年、2010年、2011年四年的地方稅收征收數(shù)據(jù)為例其營(yíng)業(yè)稅分別為：94095萬(wàn)元（占地方稅收的比重為42.35%）、118951萬(wàn)元(占地方稅收的比重為43.89%)、162074萬(wàn)元（占地方稅收的比重為45.04%）、234598萬(wàn)元（占地方稅收的比重為45.39%）。從宜春市地稅這四年來(lái)征收的營(yíng)業(yè)稅情況來(lái)看，不僅征收的營(yíng)業(yè)稅在穩(wěn)步增長(zhǎng)，且其在地方稅收中所的比重也在逐步提高。由于營(yíng)業(yè)稅是地方稅收，其收入歸屬主要是地方財(cái)政，因此營(yíng)業(yè)稅在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，保障地方建設(shè)，維護(hù)地方穩(wěn)定,安置地方勞動(dòng)力就業(yè)等方面都是“功不可沒”。
二、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之可行性
我國(guó)自1979年引入開征增值稅至今風(fēng)風(fēng)雨雨己走過(guò)三十多個(gè)年頭，至今己逐步成為中國(guó)的第一大稅種。增值稅在消除重復(fù)征稅；促進(jìn)社會(huì)專業(yè)化分工、三次產(chǎn)業(yè)融合；降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力；優(yōu)化投資、消費(fèi)和出口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展都作出了積極的貢獻(xiàn)。而營(yíng)業(yè)稅則由于存在多環(huán)節(jié)重復(fù)征稅等弊端，則正在被增值稅所取代。根據(jù)黨的十七屆五中全會(huì)精神，按照《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標(biāo)和2011年《政府工作報(bào)告》的要求，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局以財(cái)稅字〔2011〕110號(hào)于2011年月日11月16日了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱方案）。方案基本上包括了對(duì)全部征收營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目，即交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活業(yè)九大類。其稅率設(shè)置: 在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。計(jì)稅方式:交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計(jì)稅方法。金融保險(xiǎn)業(yè)和生活業(yè)，原則上適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。從方案所提的稅率設(shè)置和計(jì)稅方式我們可以看出:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的試點(diǎn)方案中，部分行業(yè)仍保存營(yíng)業(yè)稅的原型,特別是金融保險(xiǎn)業(yè)和生活業(yè),僅僅是“換湯不換藥”而已。縱觀國(guó)外增值稅稅制比較完善和先進(jìn)的法國(guó)、德國(guó)、英國(guó)等國(guó)家其增值稅的改革也沒有觸及金融保險(xiǎn)業(yè)和生活業(yè)。筆者認(rèn)為中國(guó)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅也應(yīng)該是有選擇性進(jìn)行，而不是“一鍋端”。
三、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)地方稅的影響
（一）對(duì)地稅部門征收任務(wù)及地方財(cái)政收入的影響
由于營(yíng)業(yè)稅在地方稅收中所占比重幾乎達(dá)到“半避江山”的地位，因此營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后對(duì)其征收任務(wù)的完成，肯定是影響甚巨。由于增值稅是共享稅，營(yíng)業(yè)稅是地方稅，且均在我國(guó)財(cái)政收入中占有重要地位，擴(kuò)大增值稅征收范圍改革,地方財(cái)政收入則會(huì)大大縮減。據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》2012年5月14日登載：上海“營(yíng)改增”三月減負(fù)20億元。按方案設(shè)定：上海此時(shí)僅是在在交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)業(yè)開展試點(diǎn)。而目前內(nèi)陸省（市）在地方財(cái)力已是普遍偏緊的情況下，如何確保營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的改革而又不減少地方可用財(cái)力？怎樣才能調(diào)動(dòng)地方政府參與和推動(dòng)改革的積極性？這是目前擺在各政府面前急需解決的重大課題。
（二）對(duì)納稅企業(yè)的影響
1、對(duì)物化消耗較太企業(yè)的影響
營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)物化消耗較太的企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)凝是好事，特別是建筑業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)。首先是進(jìn)項(xiàng)稅款的抵扣，有利于降低企業(yè)的稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)自身的發(fā)展能力；特別是購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅款的抵扣，更是有利企業(yè)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)協(xié)調(diào)、健康發(fā)展具有積極的意義；其次，母子公司之間關(guān)聯(lián)方交易多的企業(yè)；“營(yíng)改增”以后，服務(wù)業(yè)的關(guān)聯(lián)方之間交易，開的增值稅發(fā)票是可以抵扣的，可以降低企業(yè)整體的稅負(fù)。再次，由于增值稅企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣極其嚴(yán)格，增值稅發(fā)票的管理要求更加規(guī)范和嚴(yán)密，這也迫使企業(yè)不得不進(jìn)一步加強(qiáng)管理，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，對(duì)企業(yè)減少浪費(fèi)、堵塞漏洞，預(yù)防腐敗的產(chǎn)生都具有現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)由于客戶對(duì)合法、合規(guī)的增值稅抵扣憑證的要求增加，將迫使一些小型企業(yè)要么退出市場(chǎng)，要么擴(kuò)大規(guī)模、加強(qiáng)管理，做強(qiáng)、做大。
關(guān)鍵詞：建筑工程 房地產(chǎn) 建安企業(yè) 稅收征管
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展我為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。由于建筑安裝企業(yè)存在施工時(shí)間長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來(lái)，我國(guó)的稅收法律法規(guī)日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，如何通過(guò)稅務(wù)籌劃，達(dá)到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業(yè)面前的一道難題。部分企業(yè)使用違法違規(guī)的手段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，因此，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管。
一、我國(guó)建安企業(yè)稅收征管存在的問(wèn)題
受到金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來(lái)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)的企業(yè)所得稅征收卻十分困難，在各行業(yè)稅收管理中，基本處于末項(xiàng)的位置。如何在金融危機(jī)的形勢(shì)下引導(dǎo)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，依法進(jìn)行納稅，是亟待解決的重大難題。我國(guó)房地產(chǎn)與建安企業(yè)在稅收征管中存在的問(wèn)題如下：
（一）隱瞞預(yù)售收入
部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將預(yù)售購(gòu)房的金額掛名在其他金額往來(lái)上，或者記錄在短期借貸項(xiàng)目中，在賬面上沒有真是的反應(yīng)。不僅如此，部分企業(yè)私下制作憑證，預(yù)售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預(yù)售收入，企圖逃脫所得稅。
（二）隱瞞銷售收入
由于 目前的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處于低迷狀態(tài)，各地的房地產(chǎn)銷售量大幅下降，銷售價(jià)格也降低，導(dǎo)致銷售收入的減少。在經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭較差的情況下，部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。
（三）混淆應(yīng)稅收入
部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應(yīng)稅收入，不主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)。如果被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，再確認(rèn)聯(lián)系。
（四）屬地納稅意識(shí)低
建安企業(yè)的流動(dòng)性較強(qiáng)，由于部分注冊(cè)的企業(yè)實(shí)際施工地址與注冊(cè)地址并不一致，多數(shù)企業(yè)的屬地納稅意識(shí)薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊(cè)地納稅的事件屢見不鮮。
二、強(qiáng)化房地產(chǎn)及建安企業(yè)實(shí)施稅收征管的意義
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)以及建安行業(yè)得到了快速的發(fā)展，與此同時(shí)，房地產(chǎn)的行業(yè)稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)的稅收已經(jīng)成為我國(guó)的財(cái)政稅收的一個(gè)重要的來(lái)源部分。
自從新的《營(yíng)業(yè)稅條例》、《增值稅條例》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實(shí)施以來(lái)，關(guān)于預(yù)收款項(xiàng)、甲供材等政策的變化較大，確定我國(guó)的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)中關(guān)于預(yù)收款項(xiàng)以及自產(chǎn)貨物的納稅義務(wù)，以及其稅款的計(jì)算成為了重點(diǎn)和難點(diǎn)所在，在相關(guān)業(yè)務(wù)處理中，應(yīng)該保持高度的重視。在此基礎(chǔ)上，深入研究探析我國(guó)的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問(wèn)題，提出進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管的政策與措施，有著至關(guān)重要的意義。
（一）深入探析房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問(wèn)題，有利于分析影響稅收收入的因素
房地產(chǎn)業(yè)和建安企業(yè)歷來(lái)是稅收管理的重點(diǎn)，同時(shí)也是十分棘手的難點(diǎn)。由于影響稅收的主要因素是經(jīng)濟(jì)因素、政治因素以及稅收征管因素。通過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征收問(wèn)題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實(shí)例分析稅收征管因素的影響力。
（二）加強(qiáng)稅收征管問(wèn)題的研究探析，有利于完善稅收政策
隨著我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的突出位置日益顯現(xiàn)。通過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問(wèn)題的深入研究，尤其歸納整理是針對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等稅款征收管理方面的建議，對(duì)于完善我國(guó)的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收政策有著重要的意義。
（三）加強(qiáng)稅收征管問(wèn)題的研究探析，有利于開展同業(yè)稅負(fù)分析
稅收負(fù)擔(dān)作為納稅人繳納的稅款占營(yíng)業(yè)收入的比重，在同同一行業(yè)中，數(shù)值相差不大。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)開展同行業(yè)的稅負(fù)分析研究，根據(jù)各個(gè)地區(qū)的不同情況，確定出房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)，根據(jù)稅負(fù)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估，開展監(jiān)督活動(dòng)，有利于提高稅收的征管水平。
（四）加強(qiáng)稅收征管問(wèn)題的研究探析，有利于考核稅收征管力度
通過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問(wèn)題的研究分析，在考核評(píng)價(jià)稅收征管力度、測(cè)算地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)之后，可以從稅務(wù)機(jī)關(guān)的另一個(gè)角度去分析研究各類稅種的稅收負(fù)擔(dān)情況，考核稅收征管力度，不斷改進(jìn)稅收征管的措施方法，進(jìn)一步提高稅收征管的水平。
（五）加強(qiáng)稅收征管問(wèn)題的研究探析，有利于建立稅收預(yù)警機(jī)制
由于近年來(lái)國(guó)家實(shí)行住房制度和用地制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用日益體現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)研究探討房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)與稅收有關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，有利于稅收機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入的變化情況，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)控、避免稅收漏洞、建立稅收預(yù)警機(jī)制、促進(jìn)稅收征管水平有著積極的意義。
強(qiáng)化房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業(yè)稅負(fù)分析，考核評(píng)價(jià)稅收征管力度，建立相應(yīng)的稅收預(yù)警機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)：
根據(jù)上海市人民政府滬府發(fā)（1996）30號(hào)批轉(zhuǎn)市房地局等六部門制定的《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定的通知》的精神，現(xiàn)對(duì)進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅收處理意見通知如下：
一、為了進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，對(duì)城鎮(zhèn)私有房屋出租取得的租金收入，暫按《上海市城鎮(zhèn)私有房屋租賃稅收征收管理試行辦法》的綜合征收率計(jì)算的稅款減半征收。對(duì)私有房屋轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租仍按規(guī)定的綜合征收率征收稅款。
二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》及市人民政府的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)出租房屋應(yīng)按租金收入12％稅率征收房產(chǎn)稅。為促進(jìn)房地市場(chǎng)流通，緩解商品房空置，對(duì)從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)租賃辦公樓等，可按房產(chǎn)原值一次扣除20％后的余值依年稅率1.2％計(jì)征房產(chǎn)稅。
三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的商品房采取“先租后售”方式進(jìn)行銷售的有關(guān)稅收處理。在先進(jìn)行出租時(shí)取得的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目稅收5％的營(yíng)業(yè)稅和按房產(chǎn)原值一次扣除20％后的全值依年稅率1.2％計(jì)征房產(chǎn)稅，出售時(shí)的價(jià)格如扣除原先租金收入并扣除后的差額開具售房發(fā)票的，可就差額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收5％營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。如出售時(shí)價(jià)格未扣除原先租金收入而按全額開具售房發(fā)票的，則按規(guī)定應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。
四、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的商品房采取“售后包租”經(jīng)營(yíng)方式的稅收處理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出售商品房時(shí)取得的收入應(yīng)按規(guī)定依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，售后包租如仍由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向承租人開具發(fā)票收取租金的，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取的租金收入依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征5％的營(yíng)業(yè)稅和按房產(chǎn)原值一次扣除20％的余值依1.2％年稅率計(jì)征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將收取的租金收入轉(zhuǎn)交給購(gòu)房者時(shí)，不論是否開票結(jié)算，對(duì)購(gòu)房者可不再計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向購(gòu)房者收取的包租手續(xù)費(fèi)等名目的收入，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征5％的營(yíng)業(yè)稅。
售后包租如由購(gòu)房者直接開具發(fā)票向承租人收取租金的，購(gòu)房者系個(gè)人的，可按照本文第一點(diǎn)規(guī)定綜合征收率計(jì)算的稅款減半征收；購(gòu)房者系企事業(yè)單位的，應(yīng)對(duì)收取的租金收入按5％稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和按12％稅率計(jì)征房產(chǎn)稅。
優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多年的努力，我國(guó)投資結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異等方面發(fā)揮著重要的作用。然而，由于受到原來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、政府調(diào)控等方面的影響，當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)方面仍然存在著不足之處，具體來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)不合理
經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)不僅需要依靠資本、勞動(dòng)力的投入，還需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，因?yàn)橹挥袃?yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能更好的對(duì)資源進(jìn)行配置。投資結(jié)構(gòu)合理，就會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)資源能夠?qū)崿F(xiàn)有效的配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。當(dāng)前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在著不合理的地方，主要表現(xiàn)為：第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力過(guò)剩，第二產(chǎn)業(yè)比重過(guò)大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響投資的合理流向，還制約了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。以第二產(chǎn)業(yè)為例，工人的平均水平不高，制造出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量較低，不能很好的滿足工業(yè)生產(chǎn)和人們的實(shí)際需要。大多數(shù)產(chǎn)品是供大于求，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中沒有充分發(fā)揮潛力。
2.經(jīng)濟(jì)體制改革阻礙投資結(jié)構(gòu)升級(jí)
近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，在這種情況下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)更多的是關(guān)注經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化和升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。然而，經(jīng)濟(jì)體制改革滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品過(guò)剩現(xiàn)象，第三產(chǎn)業(yè)的開放力度不夠，價(jià)格出現(xiàn)一再上漲的情況，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩特征明顯，影響了產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)。
3.第二產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在不平衡現(xiàn)象
第二產(chǎn)業(yè)自身投資結(jié)構(gòu)就存在著不明顯現(xiàn)象，一些部門的價(jià)格存在著不合理情況，在很大程度上必須依賴于財(cái)政的支持。但國(guó)家財(cái)政在其它方面需要支出，而在原材料建設(shè)，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的預(yù)算支出不足。資金投入的不足，加劇了第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象。
二、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的財(cái)政稅收政策的建議與展望
為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)方面存在的問(wèn)題，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財(cái)政稅收政策的作用，筆者認(rèn)為將來(lái)在實(shí)際工作中可以采取以下策略。
1.合理利用財(cái)政直接投資并加大對(duì)基礎(chǔ)部門的投資力度
一方面，應(yīng)該加大對(duì)基礎(chǔ)部門投入的力度，推動(dòng)相關(guān)機(jī)構(gòu)的深化改革，優(yōu)化財(cái)政支持力度，合理運(yùn)用補(bǔ)貼、稅收、價(jià)格等手段支持基礎(chǔ)部門的發(fā)展，同時(shí)政府應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，促使財(cái)政稅收在基礎(chǔ)部門發(fā)揮更大的作用。另一方面，制定節(jié)能技術(shù)和節(jié)能產(chǎn)品的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)加快節(jié)能技術(shù)的改造，并給與稅收方面的優(yōu)惠，推動(dòng)節(jié)能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，還應(yīng)該優(yōu)化政府的投資結(jié)構(gòu)，政府投資需要全面關(guān)注，重點(diǎn)突出，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)都應(yīng)該支持，重點(diǎn)關(guān)注西部開發(fā)投資項(xiàng)目，支持在建項(xiàng)目盡快投產(chǎn)，推動(dòng)技術(shù)升級(jí)，支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.促進(jìn)地區(qū)和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的有效協(xié)調(diào)
由于受到地區(qū)差異，原來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等因素影響，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不可能完全一致。所以，在完善投資結(jié)構(gòu)的時(shí)候，應(yīng)該應(yīng)該考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)有效協(xié)調(diào)。應(yīng)該充分發(fā)揮地方政府的作用，優(yōu)化地區(qū)投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財(cái)政稅收政策的作用。東部地區(qū)應(yīng)該加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，充分發(fā)揮自己的科技、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，拓展國(guó)外市場(chǎng)，提高產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。中部地區(qū)應(yīng)該加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，注重培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。發(fā)揮該地區(qū)的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效的農(nóng)業(yè)，提升工業(yè)的科技含量。西部地區(qū)應(yīng)該充分利用國(guó)家在財(cái)政、稅收等方面的優(yōu)惠，把握好發(fā)展的機(jī)遇，不斷完善產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，發(fā)展自己的特色產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
3.建立科學(xué)的稅收優(yōu)惠運(yùn)行機(jī)制并加強(qiáng)稅收管理
由政府根據(jù)實(shí)際情況，制定合理的稅收優(yōu)惠政策，發(fā)揮市場(chǎng)的引導(dǎo)和企業(yè)的選擇作用，使得企業(yè)在享受這些優(yōu)惠政策的同時(shí)也提升自己的規(guī)模和效益。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)稅收的管理力度，避免偷稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生，以充分發(fā)揮稅收的作用。
4.完善相關(guān)稅收政策并嚴(yán)格投資的使用方向
在完善投資結(jié)構(gòu)和財(cái)政稅收政策方面，應(yīng)該考慮我國(guó)創(chuàng)業(yè)投資的實(shí)際情況，對(duì)創(chuàng)業(yè)投資在機(jī)構(gòu)和稅收上提供支持，對(duì)參與投資活動(dòng)的主體進(jìn)行稅收激勵(lì)，逐漸減輕和避免投資企業(yè)雙重納稅問(wèn)題，以更好的促進(jìn)這些企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步，優(yōu)化這些企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。同時(shí)，還應(yīng)該嚴(yán)格投資的使用方向，對(duì)于技術(shù)優(yōu)化升級(jí)、高新技術(shù)部門、公共產(chǎn)品服務(wù)部門等，應(yīng)該給與投資上的傾斜，促進(jìn)投資在這些行業(yè)發(fā)揮更大的作用，達(dá)到優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目的。
三、結(jié)束語(yǔ)
一、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式分析
從目前出臺(tái)的相關(guān)政策，房產(chǎn)稅的征收模式可以分為三種，即以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式、以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的上海征收模式以及以市場(chǎng)評(píng)估值為稅基的湖北模式。表1列出重慶和上海房產(chǎn)稅的具體細(xì)則比較。
（一）以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式——重慶
重慶以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式，其最大優(yōu)點(diǎn)在于以高檔住房為征稅對(duì)象，符合目前整個(gè)宏觀調(diào)控政策的趨勢(shì)。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的二次分配，而重慶針對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅并且將稅收全部用于公租房建設(shè)則恰好體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的初衷。對(duì)于“三無(wú)人員”的第二套普通商品住宅進(jìn)行征稅，可以合理遏制投機(jī)行為。
（二）以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的征收模式——上海
上海市是以市場(chǎng)交易價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的模式，評(píng)估值按周期進(jìn)行重估，確保了稅基的相對(duì)穩(wěn)定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性，其波動(dòng)很大。從目前發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，都會(huì)采取相應(yīng)的辦法確保稅基的穩(wěn)定。例如美國(guó)，每年都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格設(shè)定一個(gè)上限，這樣就避免了因?yàn)槭袌?chǎng)不理所帶來(lái)的征稅不公平。同時(shí)，這種稅基變化不大，避免了因?yàn)槎惤鸫箢~地額外支出，影響家庭正常的消費(fèi)支出。
（三）以市場(chǎng)評(píng)估值為稅基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未出臺(tái)，具體的稅率之類的數(shù)據(jù)無(wú)法得知。而國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司司長(zhǎng)陳杰在講話中透露，該司今年要做好四項(xiàng)稅收政策改革工作，其中一項(xiàng)就是在湖北、湖南進(jìn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)。湖北省發(fā)改委人士則透露房產(chǎn)稅最核心的內(nèi)容是對(duì)房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。
目前世界上的房產(chǎn)稅，稅基大致可以分為物業(yè)價(jià)值和估算租金價(jià)值，湖北省的試點(diǎn)征收模式則屬于按物業(yè)價(jià)值征收。而合并了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，則解決了我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅種重復(fù)設(shè)置的現(xiàn)象。
二、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式的實(shí)踐難點(diǎn)
目前，上海和重慶房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)了一年，存在著共同的實(shí)踐難點(diǎn)，但由于具體的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則和征稅環(huán)境不同，又會(huì)存在相異的實(shí)踐難點(diǎn)。
（一）現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在共同的實(shí)踐難點(diǎn)
1.現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在重復(fù)征稅
無(wú)論是上海模式還是重慶模式，都是以房地產(chǎn)交易價(jià)作為評(píng)估基礎(chǔ)確定稅基的，存在著重復(fù)征稅。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅種達(dá)10多種，關(guān)于房地產(chǎn)收費(fèi)更是多達(dá)50余項(xiàng)，存在著嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。例如，在流通環(huán)節(jié)已經(jīng)征收了城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，再征收房產(chǎn)稅就會(huì)存在相應(yīng)的重復(fù)征稅。
2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，房產(chǎn)稅征收稅基不公平
我國(guó)是社會(huì)主義公有制國(guó)家，城市土地屬于國(guó)家，居民只具有建設(shè)用地使用權(quán)，這一點(diǎn)與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家不同。我國(guó)屬于住宅私有制、土地公有制，比較類似于我國(guó)香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征稅，我國(guó)香港則按照租金價(jià)值進(jìn)行征稅。
同時(shí)，由于我國(guó)住房政策經(jīng)常變動(dòng)，導(dǎo)致目前社會(huì)上存在著多種權(quán)屬關(guān)系的房屋，大致包括房改房、央產(chǎn)房、僅有使用權(quán)的房屋、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房、定向安置房等數(shù)十種房屋，要想合理評(píng)估出這些房屋的價(jià)值，必須理順權(quán)屬關(guān)系。如果按照目前上海和重慶的征收方案統(tǒng)一對(duì)待，則存在征稅不公平。
（二）上海和重慶房產(chǎn)稅相異的實(shí)踐難點(diǎn)
1.以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式
首先，現(xiàn)實(shí)操作難度較大，需要調(diào)查該區(qū)域商品房的銷售均價(jià)，才能確定項(xiàng)目是否屬于征稅范圍。其次，重慶對(duì)于三無(wú)人員第二套房征收房產(chǎn)稅，不利于人才的引進(jìn)，對(duì)人才流動(dòng)構(gòu)成障礙，不利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
2.以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定評(píng)估值為稅基的上海征收模式
首先，僅以增量為征收對(duì)象，對(duì)于存量不征收，造成稅收的不公平。其次，僅對(duì)60平方米以上的新增住房征稅，但房產(chǎn)稅不應(yīng)單從面積上考慮，更重要的參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是物業(yè)價(jià)值。最后，房產(chǎn)稅屬地方稅種，稅收應(yīng)用于地方的公共服務(wù)，但上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未說(shuō)明房產(chǎn)稅的用途。
三、構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅征收模式
（一）理順現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的稅種，建立以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系龐雜，征稅存在交叉和重復(fù)的現(xiàn)象。因此，需要在理順現(xiàn)有60多種房地產(chǎn)稅費(fèi)的情況下，將其中重復(fù)征稅的納入到房產(chǎn)稅一并征收。這不僅可以降低政府的征稅成本，也可避免居民的稅負(fù)過(guò)重。同時(shí)，政府應(yīng)該修改現(xiàn)有的房地產(chǎn)法規(guī)，為征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，逐步建立起以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。
（二）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估制度，建立有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)
只有完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，才能夠合理確定稅基。房產(chǎn)稅的稅基大致分為按物業(yè)價(jià)值和租金價(jià)值進(jìn)行征稅。由于目前我國(guó)房屋二級(jí)租金市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，因此租金價(jià)值征稅基本行不通。而按物業(yè)價(jià)值進(jìn)行征稅，就必須由有公信力的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。目前，房地產(chǎn)估價(jià)有四種方法，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。由于估價(jià)對(duì)象未來(lái)的預(yù)期收益和開發(fā)商的開發(fā)成本很難獲得，因此后三種方法目前來(lái)說(shuō)很難行的通。而市場(chǎng)比較法則要求有大量的交易數(shù)據(jù)，目前我國(guó)的各種統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常變化，導(dǎo)致數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。因此，如果要想合理評(píng)估房屋價(jià)值，必須收集大量數(shù)據(jù)，需要有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
美國(guó)房產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評(píng)估值決定的，政府會(huì)定期估計(jì)房屋的市場(chǎng)公平價(jià)格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。美國(guó)房產(chǎn)稅稅率變動(dòng)較頻繁，其確定方法是政府用除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財(cái)政年度預(yù)算總額的差額除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)制定房產(chǎn)稅的稅率。房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級(jí)地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。
房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價(jià)格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。美國(guó)法律規(guī)定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值按照市場(chǎng) 價(jià)值的一定比例來(lái)加以確定，如加州規(guī)定的比例為百分之四十。房地產(chǎn)的估值由兩部分構(gòu)成：一是房屋本身的價(jià)值，二是土地的價(jià)值。聯(lián)邦政府的法律將地產(chǎn)分為主要住宅，第二套房和出租房等，各類房屋根據(jù)用房的性質(zhì)會(huì)有不同的估值，因此需要交納相對(duì)應(yīng)的稅款。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：稅收 房?jī)r(jià) VAR 投資——消費(fèi)模型
一、文獻(xiàn)綜述
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以追溯于1996年左右，于深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)領(lǐng)先。1998年全國(guó)正式實(shí)行“房改”后，為了擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)同時(shí)也是拉動(dòng)內(nèi)需，政府出臺(tái)了一系列政策為個(gè)人房貸進(jìn)行支持，因此中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期。在2006年之前，房?jī)r(jià)一直保持平穩(wěn)，而06年之后則開始顯現(xiàn)出持續(xù)、快速上漲的勢(shì)頭，雖然房?jī)r(jià)在2008年普遍有所回落，但緊接的上升又給人們帶來(lái)了巨大的購(gòu)房壓力。為此，政府采取了一系列的稅收政策打擊投機(jī)購(gòu)房行為、控制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高上漲。從這些政策中，在看到政府加大控制房?jī)r(jià)的決心的同時(shí)也可以觀察到，真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化也并非都如政府的預(yù)期。
國(guó)外關(guān)于稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響的研究中，比較有代表性的主要為受益論和新論兩類。受益論的研究認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是中性的，不具有扭曲效應(yīng)，即對(duì)房地產(chǎn)征稅不會(huì)影響房地產(chǎn)資源配置效率。受益論的代表是Tiebout（1956），他發(fā)現(xiàn)政府會(huì)根據(jù)公共服務(wù)能給人們帶來(lái)的受益程度而進(jìn)行稅負(fù)的分?jǐn)偅瑫r(shí)社區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)和房?jī)r(jià)的情況會(huì)相應(yīng)地影響購(gòu)房消費(fèi)者的選擇。而在Oates（1969）[2]的進(jìn)一步研究中，他通過(guò)分析美國(guó)新澤西州53份城鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)資料，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與地方公共支出呈正相關(guān)，與財(cái)產(chǎn)稅呈負(fù)相關(guān)，并且發(fā)現(xiàn)很多居民愿意選擇稅負(fù)較高但公共服務(wù)更好的社區(qū)居住。新論的觀點(diǎn)最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的稅負(fù)歸宿模型而提出。相比于受益論，新論認(rèn)為房地產(chǎn)稅是非中性的，對(duì)資產(chǎn)征稅會(huì)扭曲地方政府的財(cái)政政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。其他學(xué)者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相繼對(duì)此進(jìn)行了拓展。
國(guó)內(nèi)相關(guān)學(xué)者也對(duì)稅收對(duì)房?jī)r(jià)的效應(yīng)做出了分析。陳多長(zhǎng)、蹤家峰（2004）認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收在短期內(nèi)基于住宅服務(wù)供給有限彈性的假設(shè)，房租將會(huì)提高，稅負(fù)由交易雙方共同承擔(dān)；而在長(zhǎng)期，由于租金稅使住宅資產(chǎn)價(jià)格下降，且降低了投資住宅的預(yù)期出售價(jià)值，因此使得住宅資產(chǎn)的均衡價(jià)格低于稅前水平。譚章祿、蘭君（2008）運(yùn)用供求理論，針對(duì)消費(fèi)者需求、開發(fā)商供給以及投機(jī)者的供需三方面，從定性的角度分析了稅收對(duì)房?jī)r(jià)的可能影響結(jié)果。杜雪君、吳次芳、黃忠華利用VAR模型，進(jìn)行了協(xié)整分析、向量自回歸、誤差修正和Granner因果檢驗(yàn)，分別從長(zhǎng)期與短期研究了房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)二者之間有著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，且房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅正相關(guān)。
投資——消費(fèi)模型可分為兩部分：一部分是“消費(fèi)——儲(chǔ)蓄”決策，即決定將財(cái)富中的多少用于消費(fèi)，又有多少用于投資；另一部分是“組合選擇”決策，即分配消費(fèi)剩余后的財(cái)富，確定各種證券的購(gòu)買量。在這一領(lǐng)域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他認(rèn)為投資者的唯一目標(biāo)就是最大化期末財(cái)富（或消費(fèi)）的期望效用。而投資——消費(fèi)模型也經(jīng)歷了由最初對(duì)均衡的存在性的初級(jí)研究到最終理論趨于豐富完善、方法更加多樣化的成熟階段。
本文共安排了四個(gè)部分，第一部分是對(duì)本文的引述；第二部分對(duì)比了國(guó)內(nèi)外關(guān)于稅收對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究方法結(jié)果及投資--消費(fèi)模型的概念；在第三部分運(yùn)用兩個(gè)模型：在模型一中采用VAR模型研究稅收對(duì)北京市房?jī)r(jià)的影響；在模型二中運(yùn)用投資——消費(fèi)理論并結(jié)合倒向隨機(jī)微分方程，探究在滿足投機(jī)者、普通購(gòu)房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房轉(zhuǎn)讓稅稅收比例。在第四部分筆者將給出一些具有實(shí)際意義的有效措施和政策建議。
二、實(shí)證分析
（一）模型一
1、模型的建立
為了研究稅收對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響，筆者選用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房銷售價(jià)格指數(shù)、二手房租賃價(jià)格指數(shù)以及新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房網(wǎng)（），二手房銷售價(jià)格指數(shù)以北京2004年12月為基期，基期指數(shù)1000點(diǎn)；二手房租賃價(jià)格指數(shù)樣本以北京2005年12月為基期，以基期指數(shù)1000點(diǎn)為基準(zhǔn)。
利用原始數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)后，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，再利用AIC準(zhǔn)則選出了2階滯后，因此可以建立如下VAR模型：
■
其中X1t為二手房銷售價(jià)格指數(shù)，X2t為二手房租賃價(jià)格指數(shù)，X3t為新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)，D1、D2、D3為虛擬變量，虛擬變量具體的賦值內(nèi)容及對(duì)應(yīng)的稅收政策如表1。
2、估計(jì)結(jié)果
用Eviews對(duì)以上數(shù)據(jù)做VAR模型，結(jié)果如下：（表所示）
三個(gè)回歸方程的相關(guān)系數(shù)分別為0.998317、0.993258和0.998186，很好的擬合了原數(shù)據(jù)的線性關(guān)系。從結(jié)果可以看出，二手房的銷售價(jià)格與自身滯后一、二階顯著相關(guān)，說(shuō)明它的當(dāng)期價(jià)格會(huì)受前期的預(yù)期影響。同時(shí)它還與新住宅的一、二階滯后價(jià)格顯著相關(guān)，這說(shuō)明二手房的售價(jià)與新商品房的售價(jià)之間有著明顯關(guān)系；再觀察第二列數(shù)據(jù)，表明二手房租賃價(jià)格與自身一階滯后價(jià)格、以及新住房一階滯后價(jià)格顯著相關(guān)；第三列數(shù)據(jù)表明新建住房?jī)r(jià)格受自身之后一、二期影響明顯。由此可見，無(wú)論是二手房?jī)r(jià)格還是新建住房?jī)r(jià)格，都會(huì)在不同程度上受到前幾期預(yù)期的影響。
進(jìn)一步來(lái)看稅收與房?jī)r(jià)的關(guān)系。首先，二手房銷售價(jià)格與D2顯著相關(guān)，且呈負(fù)向關(guān)系，也即當(dāng)向二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%所得稅后，促進(jìn)了二手房銷售價(jià)格的小幅度下降；其次，二手房?jī)r(jià)格與D1顯著相關(guān)，也呈負(fù)向關(guān)系，即對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅免征年限由2年改為5年后，二手房租賃價(jià)格也顯現(xiàn)了較小幅度的下降；最后，筆者發(fā)現(xiàn)，新建住房?jī)r(jià)格并沒有收到任何稅收政策的影響。
3、結(jié)果分析
由以上觀察結(jié)果可知，二手房?jī)r(jià)格只在某階段與特定的稅收政策有關(guān)，即不是所有的稅收政策都會(huì)對(duì)二手房房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響；同時(shí)，稅收對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響均是使其小幅度下降；而新住房?jī)r(jià)格并不受稅收政策的影響。下面筆者對(duì)以上結(jié)果進(jìn)行分析：
2006年6月營(yíng)業(yè)稅免征年限由2年上調(diào)為5年后，由于政策出臺(tái)的較突然，因而使得大部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。一方面，對(duì)購(gòu)買住房不超過(guò)5年轉(zhuǎn)手的要按全額交稅的規(guī)定給購(gòu)房者帶來(lái)了一定程度上的消費(fèi)負(fù)擔(dān)；但同時(shí)，購(gòu)房者也預(yù)期部分開發(fā)商會(huì)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)以提升買房需求。這兩者的權(quán)衡使得部分購(gòu)房者選擇駐足觀望。而從賣房者方面來(lái)看，市場(chǎng)的真實(shí)情況是北京市大部分賣房者仍然保持信心堅(jiān)挺，他們并不愿意在較短的時(shí)間內(nèi)就把房?jī)r(jià)降低，而是選擇進(jìn)一步看形勢(shì)發(fā)展而定，因此可以認(rèn)為賣房者也在觀望之中。從買賣雙方觀望中可以看到，短期內(nèi)二手房銷售價(jià)格并沒有由于此稅收政策的實(shí)施而發(fā)生明顯的改變。
而對(duì)于租房業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)短期沒有大幅降低趨勢(shì)，而買房者雖然多處于觀望，但是剛性需求使得購(gòu)房后勁十分明顯。租房者為了吸引更多亟待滿足住房需要但仍在觀望的人群，因此他們?cè)诙唐趦?nèi)小幅度降低價(jià)格以吸引那些買不起房的消費(fèi)者將需求轉(zhuǎn)移到租房界，因此短期內(nèi)，這一稅收政策使得二手房租賃價(jià)格有小幅度下降。
2006年8月實(shí)施向二手房轉(zhuǎn)讓所得強(qiáng)制征收20%所得稅。由于征稅是按銷售價(jià)格與原價(jià)格的差額征收，因此賣房者可能會(huì)因此比平常多付高達(dá)十倍以上的稅額，如果按供求理論分析，由于交易成本的擴(kuò)大，賣房者會(huì)提高房?jī)r(jià)。但事實(shí)上這是賣方市場(chǎng)與買方市場(chǎng)的雙方博弈，賣房者會(huì)盡量將稅收壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，但購(gòu)房者的信心極大下降，會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)需求量驟減，因此也會(huì)給賣房者帶來(lái)房源積壓的壓力。最終的結(jié)果顯示二手房的銷售還是有小幅度下降的。
短期內(nèi)的新建住宅價(jià)格不受稅收政策壓力影響，但長(zhǎng)期來(lái)看，一手房、二手房?jī)r(jià)格均有回暖趨勢(shì)。由于交易成本的增加，要想真正把房?jī)r(jià)控制在較低水平無(wú)疑是對(duì)開發(fā)商的巨大考驗(yàn)，而隨著更多的稅收負(fù)擔(dān)被轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，而住房的剛性需求形勢(shì)也十分明顯，因此購(gòu)房者也開始尋找新的契點(diǎn)轉(zhuǎn)移需求方向，由此推動(dòng)二手房租賃價(jià)格上漲。
對(duì)于北京市，政府在之后又多次進(jìn)一步上調(diào)了二手房交易的計(jì)稅價(jià)格，大力打壓投機(jī)者的投機(jī)購(gòu)房行為，同時(shí)普遍下調(diào)了商品房的價(jià)格，數(shù)據(jù)顯示，從月度走勢(shì)來(lái)看，2012年1月份的成交額受傳統(tǒng)淡季和市場(chǎng)環(huán)境影響，再加上上一年12月初剛開始執(zhí)行的加稅令，二手房市由此創(chuàng)下24.5萬(wàn)方的歷史新低。因此基本實(shí)現(xiàn)了二手房與一手房?jī)r(jià)格的一致、穩(wěn)定，使得效果較為明顯。
（二）模型二
2006年8月1日起，向二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%所得稅的政策正式開始實(shí)施，但是從各省市的實(shí)際情況來(lái)看，調(diào)控結(jié)果并不是十分理想，這極可能是由于稅率過(guò)高或過(guò)低。因此在模型二中，采用投資——消費(fèi)模型進(jìn)行研究。與一般的投資——消費(fèi)模型的應(yīng)用不同的是，本文將股票市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菔袌?chǎng)，從而研究房屋價(jià)格的變化；同時(shí)研究要滿足投機(jī)者、普通購(gòu)房者以及政府的期望效用最大化時(shí)，當(dāng)期合理的二手房轉(zhuǎn)讓稅稅率應(yīng)該定為多少。這是與以往投資——消費(fèi)模型不同的創(chuàng)新之處。
1、二手房租賃價(jià)格公式的建立
首先采用北京市2006年1月至2010年1月的60個(gè)二手房租賃價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)， 令他們分別為■， 設(shè)想二手房的租賃價(jià)格滿足一個(gè)隨機(jī)微分方程，即：
■，
其中St是t時(shí)刻二手房的租賃價(jià)格，Wt是d維布朗運(yùn)動(dòng)，代表了d個(gè)相互獨(dú)立的干擾源，b是估計(jì)漂移率，σ是波動(dòng)率。將此隨機(jī)微分方程轉(zhuǎn)化為離散形式，有：
■
對(duì)兩邊同時(shí)除以■，得到：
■， 其中Ri可以看做是二手房租賃的收益率。利用參數(shù)估計(jì)的矩方法可知有：
■
其中■是Ri樣本的均值，M是樣本數(shù)量。于是將查得的實(shí)際歷史數(shù)據(jù)代入上式，即得到擬合后的關(guān)于二手房租賃價(jià)格的隨機(jī)微分方程：
■
當(dāng)考慮向二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅時(shí)，引入?yún)?shù)c，并令c為實(shí)際稅率值0.2，則滿足：
■
其中■， 因此■。因此該模型的目的就是探究在滿足最大效用的前提下最優(yōu)的二手房轉(zhuǎn)讓稅稅率值，即利用已知的■，引入c*，使?jié)M足：
■. （1）
2、效用函數(shù)的建立
假設(shè)房市上有兩種購(gòu)房者，分別是投機(jī)者和普通購(gòu)房者，對(duì)于投機(jī)者而言，他們?cè)诿媾R房?jī)r(jià)上漲時(shí)更加“沖動(dòng)”，往往房?jī)r(jià)越高，對(duì)他們來(lái)說(shuō)效用也就越大，因此假設(shè)他們?cè)谕顿Y過(guò)程中的效用函數(shù)為■此時(shí)稅費(fèi)越高，效用越小，并且注意到稅率對(duì)效用是反向的邊際遞增，也即每增加1%的稅率，效用的減少是越來(lái)越大的。而相應(yīng)地，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)則比較保守，房?jī)r(jià)則越低越好，并且假設(shè)每增加1%的稅率，效用的減少是遞減的，因此對(duì)于普通消費(fèi)者在投資過(guò)程中的效用函數(shù)為■。
對(duì)于選定的終止時(shí)期T，也有一個(gè)相應(yīng)的效用函數(shù)■，那么研究結(jié)果要滿足投資過(guò)程中與投資終期效用的最大化，也即：
■（2）
3、模型的推導(dǎo)
根據(jù)隨機(jī)最大值原理，定義：
■（3）
那么同時(shí)滿足（1）、（2）的情況就轉(zhuǎn)化為：求最優(yōu)稅率■，使其滿足（3）式達(dá)最大值。因此我們用H對(duì)c求偏導(dǎo)，有：■，令■則：■。
由此得出對(duì)于投機(jī)者與普通購(gòu)房者的最佳稅率表示：
（1） 對(duì)于投機(jī)者：■， 則■。
（2） 對(duì)于普通購(gòu)房者：■，則■。
為了求解Yt，引入倒向隨機(jī)微分方程：
■
其中■那么：■
為了求解上式，令Xt滿足■ （5）
由■公式對(duì)XtYt積分即得到：
■（6）
因此，要求解Yt，只需求解Xt，也即公式（5）即可。 不難發(fā)現(xiàn)，令■，由■公式有：■， 因此于是我們得到：
■（7）
對(duì)（6）式兩邊積分，得到：■，由于■因此有：
■ （8）
將■帶入，最終得到：■（9）
又由（8）式可知，■（10）
又因?yàn)镾t與Xt獨(dú)立因此（6）式中：
■（11）
最后將（9）、（10）、（11）帶入（6）式，即得到：
■ （12）
4、模型求解
（1）對(duì)投機(jī)者：■（13）
利用已經(jīng)查得的數(shù)據(jù)，并令ESt為49個(gè)北京二手房租賃價(jià)格指數(shù)的平均值，T=49，并且考慮到，為了控制投機(jī)者的投機(jī)購(gòu)房行為，政府應(yīng)該希望投機(jī)者期終的效用與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)，也即我們?nèi) 觥＠肕atlab2012，我們對(duì)（13）式里的c進(jìn)行求解，得到■，所以，對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，最佳稅率應(yīng)該定在26.5%左右，與實(shí)際稅率相比，政府定的稅率略有偏低。
（2）對(duì)普通購(gòu)房者：由于政府對(duì)他們并沒有實(shí)行很強(qiáng)的打壓措施，因此可以認(rèn)為■，則有：
■（14）
同樣用matlab2012對(duì)（14）中的c求解得到■，可見，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，稅率基本為零。
5、結(jié)果分析
從結(jié)果中可以看到，對(duì)投機(jī)者與普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們的效用函數(shù)并不是相同的。投機(jī)者更傾向于利用較高房?jī)r(jià)進(jìn)行投機(jī)行為，而普通購(gòu)房者則僅希望能買得起住房。如果將政府對(duì)兩種人群的期終效用函數(shù)分開來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)政府的目的實(shí)質(zhì)上是向投機(jī)者征收更多的稅以打擊投機(jī)行為，而普通購(gòu)房者則不是政府進(jìn)行稅收政策的主要目標(biāo)。
事實(shí)上，由于營(yíng)業(yè)稅以及轉(zhuǎn)讓稅的征收都是以實(shí)際成交額與原購(gòu)買額的差額計(jì)算，因此對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相比于全額征稅，這更使得他們有能力購(gòu)買住房；而對(duì)于投機(jī)者，由于他們往往在幾個(gè)月內(nèi)就會(huì)把購(gòu)買的房屋賣掉以獲取巨額利潤(rùn)，因此差額征稅實(shí)際上還是比較有力地打擊了投機(jī)者的投機(jī)行為。但同時(shí)也觀察到，這些稅收政策由于覆蓋人群較廣，所以仍舊會(huì)給部分普通購(gòu)房者帶來(lái)壓力。
三、結(jié)論與建議
在本文中，筆者利用VAR模型研究了相關(guān)稅收政策對(duì)北京市二手房銷售價(jià)格、二手房租賃價(jià)格以及新建住房?jī)r(jià)格的影響，并利用投資--消費(fèi)理論建立模型，采用倒向隨機(jī)微分方程的方法，研究了在滿足投機(jī)者與普通消費(fèi)者的最大效用、以及政府對(duì)二者的期終最大效用的基礎(chǔ)上，最佳的稅收比例值。這既是對(duì)投資——消費(fèi)模型的推廣，也是本文的創(chuàng)新之一。
基于我們的研究結(jié)果以及中國(guó)的國(guó)情現(xiàn)狀，我們提出以下幾點(diǎn)建議：
（一）從稅收政策的角度考慮
由于房?jī)r(jià)的上漲主要是投機(jī)行為的結(jié)果，因此對(duì)投機(jī)者的有力打擊才是稅收的真正目的。然而，現(xiàn)有的稅收政策針對(duì)的是所有符合政策要求的市民，因此不可避免地在一定程度上會(huì)損害部分普通購(gòu)房者的利益。而從我們的研究結(jié)果中也可看到，只要適當(dāng)提高針對(duì)于投機(jī)者的稅率，房?jī)r(jià)就可以較為有效地控制在一定范圍內(nèi)，并且無(wú)論是投機(jī)者、普通購(gòu)房者或是政府，均達(dá)到了最大的期望效用。因此，建議政府建立相關(guān)體系，適當(dāng)提高向投機(jī)者征收的稅率，同時(shí)可以采取相關(guān)措施保護(hù)小戶型住房；并針對(duì)不同的需求和購(gòu)房情況，對(duì)投機(jī)者和普通購(gòu)房者差別對(duì)待。
（二）從投資渠道多樣性的角度考慮
中國(guó)是一個(gè)大市場(chǎng)，然而民間的資本投資渠道的多樣性卻沒得到充分體現(xiàn)。據(jù)福州經(jīng)紀(jì)商興業(yè)證券的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人的投資基本局限于兩種：一種是傳統(tǒng)的投資，例如黃金、股票、國(guó)債、銀行存款以及住房；另一種則是另類的投資，如紅酒、藝術(shù)品、藥材等。由于這些投資渠道過(guò)于狹窄，而一些企業(yè)和實(shí)體公司又往往歸為國(guó)有，因而大部分人就將目光轉(zhuǎn)向短期的房市，逐漸將房?jī)r(jià)炒了起來(lái)，進(jìn)而形成了投機(jī)過(guò)熱的局面。因此，政府應(yīng)該適當(dāng)放寬一部分投資渠道，而不僅僅是著力于打擊房?jī)r(jià)上，因?yàn)槿藗兊母就顿Y需求沒有得到充分解決，從長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)還是可能會(huì)繼續(xù)提高。
（三）從征管、監(jiān)督體系的角度考慮
由于我國(guó)相應(yīng)的征稅環(huán)節(jié)還存在疏漏和不足，因此在稅收效果上不能完全實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，沒有成立相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房情況、自身信用等方面進(jìn)行具體的了解，使得投機(jī)行為得不到良好的控制。因此政府應(yīng)該建立高效的評(píng)估體系，對(duì)個(gè)人住房信息進(jìn)行記錄；同時(shí)盡快嚴(yán)格征收管理環(huán)節(jié)，避免逃稅漏稅情況。
參考文獻(xiàn)：
[1]Tiebout C.M.A Pure Thooy of Local Expenditores.Joumal of Political Economy，October1956（64），416-424
[2]Wallce E.Oates 編著：財(cái)產(chǎn)稅與地方財(cái)政[M].丁成日譯.中國(guó)財(cái)務(wù)出版社，2005
[3]李筱.我國(guó)房地產(chǎn)稅收與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系研究，華中師范大學(xué)，2011年
[4]Mieszkowsei.Peter.1972.The Property Tax.An Excise Tax or A Profits Tax？J.Public Econ.J.PP.73-96
[5]杜雪君.房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理與實(shí)證分析，浙江大學(xué)，2009年
[6]陳多長(zhǎng)，蹤家峰，房地產(chǎn)稅收與住宅資產(chǎn)價(jià)格：理論分析與政策評(píng)價(jià)，2004年
[7]譚章祿，蘭君.稅收因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響分析，2008年
[8]杜雪君，吳次芳，黃忠華.我國(guó)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究，2008年
廣東省財(cái)政廳：
你廳《關(guān)于以補(bǔ)償征地款方式取得的房產(chǎn)是否征收契稅的請(qǐng)示》（粵財(cái)農(nóng)〔1999〕31號(hào)）收悉。現(xiàn)批復(fù)如下：
你省汕頭市龍眼街道辦事處征用屬下南墩管理區(qū)土地與華乾工業(yè)園有限公司合建商品房，并在商品房建成后，將其中一部分商品房產(chǎn)權(quán)以補(bǔ)償征地款方式轉(zhuǎn)移給南墩管理區(qū)的居民。這種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式實(shí)質(zhì)上是一種以征地款購(gòu)買房產(chǎn)的行為，應(yīng)依法繳納契稅。
