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住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費方式與退保規定。應當改變目前財產保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法，各險種繳費均應切實做到“按年收取，每年結算”，以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現。因為如果一次性繳費，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險業務發展；而且一旦在保險期限內房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責任終止，投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應當有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。可以說，經過十多年的發展，我國住房抵押貸款保險的發展取得了一定的成績但是，我們也應該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進一步的發展和完善。
關鍵詞：住房抵押貸款保險保險費率政府擔保
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展，但也存在著許多亟待規范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設計不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險。
二、保費昂貴，設計不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。
2．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監會明文規定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統計數據不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
3．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發商投保工程質量保證險來規避。
4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數，其中繳費系數為連續多年保費貼現值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業務的發展，亟需解決。
四、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業的發展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發展。
參考文獻：
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關鍵詞：住房抵押保險；模式；機制
據建設部有關資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據建設部確定的2010年住房建設發展綱要，到2010年，我國城鎮居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉化為有效需求，除了積極推進城鎮住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風險，推動住房金融穩定、健康地發展具有重要的作用。
一、美國的住房抵押貸款保險制度
美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產及住宅業的發展過程中，起著至關重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯邦政府債務的第二大債務。1999年個人申請抵押申請貸款的數量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數量，如果沒有一個運行有效的防范系統，一旦發生問題，對整個社會經濟的影響將是難以估量的。
美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構承擔因借款人違約給貸款機構帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內，完全由保險機構承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構和保險機構之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構承擔全部的違約損失。
美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機構和私人保險機構兩大部分組成。政府保險機構包括聯邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀初。美國曾經擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯福總統依據《聯邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當借款人無力償還債務時，聯邦政府將承擔未清償的債務，保證及時向金融中介機構支付本息。
FHA與PMI之間的主要區別表現在以下五個方面：
1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統一的，這就使部分房價高的地區FHA保險短缺。現在，美國根據區位特點對FHA的限額做了調整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，FHA占了絕大多數，但在高價房領域，則是PMI領先，在中等價格房產貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。
2．貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯邦住宅法，對房產評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔了向高風險客戶提供貸款保險的任務。
3．保險費率。1984年以前，FHA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數額除以12后分攤到每月償付中。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年~1991年，年保險費進行了調低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費結構改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現把私人保險機構踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結合的費用支付結構。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區、不同保戶其保險費率也有區別。
4．保險時間。只有當抵押貸款額完全付清，FHA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業中的權益大于房價的20﹪，就可以停止保險。
5．運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復雜，且等待批準的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務人重新修改保險合同，或提前中止合同。
PMI和FHA兩個保險機構并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。
二、中國的住房抵押保險制度所表現出的問題
自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。
1．首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。
2．險種單調。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關于住房產業領域的險種單調，這樣不利于充分開展業務。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。
3．抵押物產權不清。按照《城市房地產抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產所有權和城鎮土地國家所有權的“兩權分離”政策，這使得房地產所有權、抵押權及其收益的界定十分困難。
4．保險責任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產價值計算就不是個小數目了，更何況要30年保費一次性繳清。
三、針對我國的住房抵押保險的措施
筆者認為可以從以下幾個方面著手，推進我國住房抵押貸款保險制度的改革。
1．我國雖然目前有為數不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總人口的絕大多數，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應該把保險的范圍優先限定于他們。對于部分經濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購房者的保費負擔；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20﹪，加上保險30﹪，銀行承擔的風險只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購房者的風險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當然也有助于降低銀行的風險。
2．隨著購房者還貸次數的增加，銀行所承擔的風險逐漸減少，因此保險額應該隨著還款次數增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力。現行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負擔，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應該歸還購房者。
3．由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風險將會變得很大。為了避免出現購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認為可以試著介入人身險。先以局部地區為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區的所有進行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。
4．我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達到16%多，接近國際上公認的20%的警戒線。筆者認為可以在全國就設立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯網技術，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風險。
針對中國目前的社會實際，筆者認為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導為宜，不宜大力發展私營的住房抵押貸款保險機構。可以在部分城市試點實行私營住房抵押貸款保險機構，以滿足部分中高層收入者的需求。
參考文獻：
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關鍵詞：民辦高校；工資；結構
中圖分類號：F244 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2012）12-80 -03
一、研究背景
民辦高校這幾年的興起，對推動社會和經濟發展做出了一定的貢獻。民辦高校教師工資水平處于中等偏下，教師福利體系不夠靈活多樣，教師內部薪酬水平不高，教師考核不夠全面有效，教師薪酬模式缺乏彈性，民辦高校的老師的收入待遇和公辦院校相差較多，公辦院校工資實行的是績效考核，民辦高校的工資結構由學校決定，從事相同的教育活動，但待遇不同，地位不同。民辦高校的教師普遍反映平時的工作量比公辦院校的教師的工作量大很多，但是實際的收入相差甚遠，有的難得一個月的工資總額較高，卻也繳納了較高的個人所得稅，實際所得少了很多。這個現象已經對民辦高校的發展有了一定的影響，很多民辦高校留不住教師，民辦高校要留人，要制定適合本校的完善的有吸引力和激勵性的工資體系，進而激發教師的內在潛力和工作積極性。
二、民辦高校教師工資的組成
民辦高校教師工資總的來說一般包括四種方式：基本工資、課時工資、相關津貼（包括論文指導費、實習指導、二級學院的課時費）、福利等。
（一）基本工資：是依據教師的勞動熟練程度、工作的復雜程度、責任大小、工作環境、強度和不同工作在組織中的地位，并考慮教師的工齡、學歷、資力等因素，按照實際完成的工作量、工作時間或勞動消耗而計付的勞動報酬。一般情況下，基本薪酬數額固定，收入風險較小。
（二）課時工資：是根據教師上的課時數乘以單位課時工資，單位課時工資根據教師的職稱學歷不同而不同，這和公辦院校不一樣，主要是因為民辦院校的教師的人數較少，是民辦院校教師的工資的主要組成部分。
（三）相關津貼：論文指導費、實習指導、二級學院的課時費等。這部分每一個基本都不相同，有時一個月可能有幾千，大大增加了教師的納稅負擔，有時甚至一點都沒有。
（四）福利：是為吸引教師或維持人員穩定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬，如社會保險、住房公積金、帶薪休假、免費午餐、交通支出、培訓支出等。福利支出表面上沒有給學校帶來一定的效益，所以很多民辦院校就忽視這一塊，只是按最低的標準發放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。
三、民辦高校工資結構設計
某民辦院校張老師（在該校服務四年）2011年6月份基本工資1500元，課時補貼2976元，工資總額4476元，保險263元，公積金152元，應發工資4061元，扣稅184.15元，實際發放工資3876.85元。2011年7月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學津貼1842，工資總額，4620，保險263元，公積金152元，應發工資4205元，扣稅205.75元，實際發放工資3999.25元。2011年8月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學津貼1900，工資總額，4678，保險263元，公積金152元，應發工資4263元，扣稅214.45元，實際發放工資4048.55元。
（一）基本工資：這部分是教師的每一個月穩定的收入，是維持教師基本生活的必要來源。這部分的收入必須是教師完成了基本工作量之后才有的工資，比如張老師每月必須完成12課時的工作量，既然是基本工資，建議能夠取消完成12課時的工作量，這部分剩余下來老師將會有更多的時間來完成科研工作，這不僅給老師無形中加了工資，而且對民辦高校的發展是非常有利的。這是雙贏的方法。
以張老師所在學校為例基本工資如下表所示：
（二）課時工資：上面張老師在2011年6月的課時補貼2976元占了她工資總額的70%以上，課時工資和教師的職稱和學歷有關。具體情況見下表：
通過前面基本工資和課時工資可以看出一名教授每月完成62個課時之后才可以獲得4700元的收入。在很多公辦院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以獲得相同的工資，所以一部分教師在獲得講師和教授的職稱之后選擇了離開培育他的學校。這部分有別于很多高等院校的，比如江蘇某民辦高校他們是把課時工資取消掉換成了超課時補貼，然后額外加了崗位津貼。他們的工資組成見下表（每月工作量12課時）：
通過上表可以看出該民辦高校他們的工資隨著支持的提高上升的臺階也較大，無論是剛來校的青年教師助教還是要承擔家庭責任的中年教師比如副教授來說在他們的這個檔次工資還是拿的出去的，假如你愿意多上課的有超課時補貼一半10元一節課，大部分的老師把多余的精力花在科研上，這樣對老師本人和教學水平會有很大的提升，同時老師的科研搞上去之后對民辦院校的招生和提升也有很大的作用。
（三）相關津貼：包含了指導畢業班學生的論文指導費、指導學生的實習指導、二級學院的課時費及各種培訓費等。張老師在7月有教學津貼1278元的收入，在6月沒有這部分收入，所以這部分是不固定的，有時一個月可能有幾千，有時甚至一點都沒有。無論是論文指導費還是實習指導費都是張老師通過前面半年以上的時間來進行的指導才會有這部分的收入，而且老師只要接下了指導論文的任務都是會如期完成的，假如老師沒有如期完成就會影響學生的畢業，所以這部分學校不需要擔心，論文指導費可以根據論文的指導的完成情況來發放。很多高校開設了各種培訓，來提高學校的收入和知名度，教師也通過培訓課提高和鍛煉了自己，也增加了收入，張老師在2011年8月份培訓課的教學津貼1900元，8月份張老師繳納的個人所得稅是214.45元，這部分培訓課的收入建議民辦高校通過現金的方式來發放，不通過工資的形式發放。假如該校采取此種方法的話張老師2011年8月份實際的收入可以增加了200元，張老師在2011年很多月份的工資收入都包含了二級學院的課時費，這部分繳納的稅金也多，也是可以通過現金來發放，這些培訓課以及二級學院的課是老師犧牲自己的休息時間來完成的，具體納稅應該是由學校來繳納，老師不承擔這一部分。
（四）福利：民辦高校教師的福利內容可以分成兩類：一類是強制利，學校必須按政府規定的標準執行，比如養老保險、失業保險、醫療保險、工傷保險、住房公積金等，另一類是自行設計的福利比如，旅游、健康檢查、俱樂部會費、提供住房或購房支持計劃、提供公車或報銷一定的交通支出、免費午餐、帶薪假期、培訓支出等。教師有時會把這些福利折算成收入，用以比較服務的學校是否具有物質吸引力。因此完善的福利系統對吸引和保留教師為民辦本科高校服務非常重要的，根據家庭經濟理論，福利項目設計得好，不僅能給教師帶來方便，解除后顧之憂，增強教師的忠誠度，而且可以節省在個人所得稅上的支出，同時提高了民辦本科高校的社會聲望，如果福利項目設計的人性化，吸引公辦院校的教師來任教也不是沒有可能。福利支出表面上沒有給學校帶來一定的效益，所以很多民辦院校很忽視這一塊，只是按最低的標準發放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。對于強制性的福利比如民辦高校的養老保險等就應該與公辦院校保持相同的水平，這是民辦高校吸引教師或維持人員穩定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬。民辦高校辦校的時間短，教師要不就是年輕教師，要不就是從公辦院校退休的老教師，從民辦院校的長期發展角度來看，學校是需要一支穩定的教師隊伍的，學校應該在福利上為青年老師多做考慮，比如青年教師都存在著買房結婚的問題，學校可以提高住房公積金，可以按著校齡和職稱提高住房公積金。教師既減少了稅收的支出又有了買房的保障。培訓支出，民辦院校的教師相比較其他公辦院校的教師在學歷上較低，為了能夠更好地教書育人，大部分青年教師都會選擇學歷升級，走訪了江蘇的四個民辦高校他們的青年教師有的在繼續讀研究生，有的在讀博士，比如某民辦院校的陳老師每年研究生的支出就有15000元以上的支出，該校是根據陳老師上學的發票以及住宿的發票給予全額的現金報銷，所以該校老師很愿意利用自己的時間去進修，再把進修學到的信息和知識傳遞給他們的學生。
（五）獎勵：很多民辦高校沒有這部分的工資項目，這部分的收入是和教師自身努力以及工作態度掛鉤的，也是拉開教師工資差距的。充分體現了多勞（腦力勞動）多得。例如教師課堂教學方法的創新，學生實踐方式的改良，教學論文的發表，精品課程的推出等等。部分民辦高校在這塊獎勵的很少，比如課堂教學方法的創新很多學校就沒有，民辦高校的學生學習習慣是沒有公辦院校的學生好的，假如你的教學方法和公辦的一樣，估計吸引不了他們，為了提高民辦高校的教學質量學校應該有這部分的獎勵。通過獎勵工資學校可以發現人力資本含量較高的關鍵性員工，他們能為學校發展做出重要貢獻，因此應該為他們提供具有競爭力的獎勵。
四、結論
民辦高校要在激烈的市場競爭中健康發展，要打造自身的核心競爭力，建設一只高質量的教師隊伍是關鍵。而工資結構設計涉及到教師的切身利益，體現著對教師能力、價值和貢獻的一種評價和認可，與民辦高校人才資源優化配置密切相關。教師對于民辦高校特別是營利性的民辦高校而言不再是地位低微的勞動力和賺錢的工具，教師是可以和學校一起承擔風險，分享收益，對教師的智力投資不是浪費，可以得到很大的邊際收益，教師和學校完全可以得到雙贏。民辦高校的所有者和領導者對教師的管理應該迅速完成從人事管理提升到人本管理的轉型。本文在某些部分還可以進一步深入研究，比如福利設計方案目前還是過于籠統，可以結合具體學校具體城市進一步細化，突出差異化和特（下轉第83頁）（上接第81頁）色化，希望本題可以起到拋磚引玉的效果，可以讓更多的人來研究和重視民辦高校老師的收入，真的為民辦教師和民辦學校的發展起到作用。
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本篇主要是針對物業管理論文參考文獻的寫作標準規范格式來舉例說明，這些范例都是小編采編收集的一些比較優秀的物業管理論文參考文獻，希望小編整理的這些在大家寫作的時候能有所幫助。
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下載此論文：房改房維修基金
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關鍵詞：企業;職工福利費;財稅
2009年11月12日，財政部《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》（財企〔2009〕242 號），從加強企業職工福利費財務管理、維護正常收入分配秩序出發，對企業職工福利費的范圍及賬務處理等作了進一步明確。但是早在2009年1月4日，國家稅務總局就在《關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）對企業職工福利費的稅務處理進行了明確規范。財務和稅務對企業職工福利費的處理存在哪些差異？筆者對財企〔2009〕242號文和國稅函〔2009〕3號文進行了對比分析，歸納出以下幾點差異，供讀者參考。
一、企業為職工提供的交通、住房和通信補貼的財稅處理差異分析
財企〔2009〕242號文規定企業職工福利費核算范圍要比國稅函〔2009〕3號文規定的范圍寬廣。財企〔2009〕242號文規定：職工療養費用、未辦職工食堂統一供應午餐支出、集體宿舍設備、設施折舊、維修保養費用以及集體宿舍工作人員的工資、社會保險費、住房公積金、勞務費等人工費用、離退休人員統籌外費用，應在應付職工薪酬—應付職工福利費科目核算，而國稅函〔2009〕3號文所列舉的職工福利費核算內容未包括以上內容。關于企業為職工衛生保健、生活、住房等所發放的各項補貼和非貨幣利，財企〔2009〕242號文規定：企業提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業發生的相關支出作為職工福利費管理，但根據國家有關企業住房制度改革政策的統一規定，不得再為職工購建住房。目前眾多專家學者認為財企〔2009〕242號文把企業為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，計征個人所得稅。筆者認為上述觀點是錯誤的，雖然財企〔2009〕242號文把企業職工交通、住房、通信補貼計入職工工資總額，但是國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。根據財企〔2009〕242號文同時規定企業在計算應納稅所得額時，企業職工福利費財務管理同稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算納稅。既然國稅函〔2009〕3 號文規定上述補貼屬于職工福利費范疇，那么上述補貼就不應該再計入職工工資總額計征個人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發放1400元的交通、通信補貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關的會計分錄為：
1.計提工資福利費時，應借記“管理費用—工資”，貸記“應付職工薪酬—應付工資”，金額640000元。
2.發放工資補貼，應借記“應付職工薪酬—應付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業所得稅匯算清繳時，應把每人每月1400元的交通、通信補貼計140000元從應付職工薪酬—應付工資科目中剔除，算入應付職工福利費使用額度，同時企業在計算個人所得稅時要剔除每月1400元的交通、通信補貼。
二、企業為職工發放的節日補助的財稅處理差異分析
目前眾多企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，財企〔2009〕242號文對此做出明確規定，即企業給職工發放的節日補助、未統一供餐而按月發放的午餐費補貼，應當納入工資總額管理。而國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。企業給職工發放的節假日各項補助應該屬于國稅函〔2009〕3號文規定的生活上的補助，另外從財企〔2009〕242號文第五項規定中看出財政部在同一文中對職工補助的財務處理存在自相矛盾，財企〔2009〕242號文第五項規定：企業職工福利一般應以貨幣形式為主。國家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃氣等企業，將本企業產品和服務作為職工福利的，應當按商業化原則實行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費或者低價使用。從中可以看出財企〔2009〕242號文是認可企業給予職工各項實物補助作為福利費處理的，退一步想，連日常生活的各項補助都認可是福利費，更何況是節假日呢？因此，筆者認為企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，應采取國稅函〔2009〕3號文規定做福利費處理。
三、企業職工福利費核算規定上的差異分析
國稅函〔2009〕3號文對福利費核算規定：企業發生的職工福利費，應該單獨設置賬冊，進行準確核算。沒有單獨設置賬冊準確核算的，稅務機關應責令企業在規定的期限內進行改正。逾期仍未改正的，稅務機關可對企業發生的職工福利費進行合理的核定。財企〔2009〕242號文對福利費核算規定要比國稅函〔2009〕3號詳細得多，包括制度健全、標準合理、管理科學、核算規范、準確披露等。
四、結束語
本文根據自身經營，結合具體情況論述了企業職工福利費財稅處理的差異問題，希望此文可以為有需要的企業提供一點幫助，也可以促進自身工作的進步，文中不妥之處，還望指出。
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論文內容提要:養老保障與住房保障整合發展是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，使人們對養老和住房的需求得到同時滿足;整合各種社會資源來完善養老保障和住房保障，使兩者實現良性互動，互為補充，互相促進，協調發展，產生“1十1 > 2”，的整體效應。
長期以來，我國城鎮住房和養老保險制度改革工作相互之間是完全獨立進行的。這種“獨立性”既體現在具體工作中，也體現在方案設計上。然而兩項改革雖然任務不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養老保險制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關于職工個人自我保障的有關制度設計有著內在的一致性。融通使用住房公積金和養老金個人賬戶資金，重新整合社會保障資源，把住房當作重要的養老資源，既可以提高職工個人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項改革所要求的資金負擔。通過這樣一種整合，可以使住房和養老兩大難題同時得到解決，這對確保社會穩定、人民安居樂業有重要的意義。
一、養老保障和住房保障整合發展的必要性
隨著人口老齡化的發展，世界各國都在對養老保險制度進行改革，中國也不例外，1990年代，中國建立了社會統籌與個人賬戶相結合的養老保險制度，這無疑是中國借鑒國外經驗，并結合本國國情、歷史、文化傳統而進行的一種制度創新。這一創新取得了積極的成果，但在實施過程中也出現了一些與制度設計初衷相違背的情況。例如，出現了個人賬戶的“空賬”問題。同時，養老保險的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養老保險體系中的補充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時，1998年國家開始推行住房體制改革，停止住房實物分配，以住房商品化為目標，實行住房分配貨幣化，這無疑也加重了年青人的負擔。此外，高等教育收費制度的改革，以及由于社會競爭日益激烈所引發的人們對于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經濟支出中所占的比重日益上升。養老、購房、子女教育費用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無奈之下只能減少當前消費來增加儲蓄，直接導致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進行制度創新，將兩者進行整合來探求解決問題的方法。
二、國外養老和住房相結合的經驗借鑒
(一)新加坡的中央公積金制度
新加坡的中央公積金制度的基本內容是:強制性地規定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來為每一個雇員提供全面的社會福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養老金。隨著經濟與社會的發展，公積金的用途已擴大到了住房、保健、投資和教育等多個方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強制性儲蓄計劃演變成一項全面的社會福利保障儲蓄計劃。根據《新加坡中央公積金法》規定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發薪后14天內與其雇主按相應比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當月繳納的公積金根據其年齡結構和對公積金的需求確定三個戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購買住房，其余的用于養老、醫療等項目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會員，會員可以使用公積金的50%作為購房首付款，其余部分可以通過購房長期貸款，分期償還購買的住房。公積金的存款利息通常由市場利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業銀行低1個百分點左右。
綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實施的一項旨在保障和改善人民生活、促進社會安定、有利于經濟發展的強制性儲蓄制度，保障范圍從最初的養老逐步向住房、醫療、教育等領域拓展。在不影響養老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對雇員來說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產，雇員可以根據個人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲利率和投資收益都比較高，為雇員的養老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。
(二)美國的住房反向抵押貸款
根據美國住房調查數據顯示，1989年全美有1200萬個住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬個，他們的房屋價值一般在10萬至20萬美元之間。雖然這些老人的房屋價值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬美元以下，導致了大量的“房子富翁，現金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動產來增加老人的收人現金流。于是，“反向抵押貸款”便應運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財產品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國住房抵押市場的極小份額，但發展速度很快，據政府統計，1989年至1999年，各金融機構共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數字翻了一番。美國最大的反向抵押貸款發行方之一富國銀行房屋貸款中心預測，反向抵押貸款總額將會以每年20%的速度快速增長，到2015年將達到237億美元。
反向抵押貸款是指個人以自有完全產權的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機構獲得貸款用于個人生活和其他開支的一種金融產品。貸款后借款人對抵押房屋繼續擁有居住權，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產或其他資金來源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權轉給金融機構。若約定借款人死亡后其房產歸金融機構所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個人房產的老年人，可實現以房養老。美國反向抵押貸款主要由三種形式:由聯邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發行的房產權益轉換貸款(HECM)、美國聯邦國民抵押貸款協會提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財務自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯邦住房局有保險的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場份額的95 % 。
三、養老保障和住房保障整合發展的思路
通過以上研究發現，養老和住房存在著一定的內在關聯性。首先，每個人都有養老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時存在的，人在年輕時需要住房，而只有在退休時才需要養老金。其次，住房是一筆巨大的不動產，購買住房不只是消費，也是一筆重大的投資和儲蓄，通過住房價值的提前變現，可以盤活住房這筆巨大的不動產，將其轉化為養老資源。最后，養老保障和住房保障同屬于社會保障的范疇，國家通過一定的政策措施確保“老有所養”和“居者有其屋”。社會養老保險和住房公積金就是國家為解決居民的住房和養老需求而進行的強制性儲蓄積累。養老和住房存在著如此多的關聯性，那么，養老保障和住房保障制度的構建也應該具有一定的相關性。因此，筆者嘗試通過將兩者進行整合來探求解決問題的方法。養老保障與住房保障整合是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，同時滿足人們對養老和住房的需求，整合各種社會資源以完善養老保障和住房保障，使兩者實現良性互動，互為補充，互相促進，協調發展，產生“1+1>2”的整體效應。在保證同等生活質量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人們對于住房和養老金的需求是不同的。年輕時，要結婚生子，需要的僅僅是住房，而養老對年輕人來說還比較遙遠，所以，我國社會保障制度的設計，首先應當幫助年輕人購買住房，提高他們的購買力。政府需要穩定房價，強制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協調，才能真正確保居者有其屋的目標。按照現行規定，職工一參加工作就要繳納養老保險費，而養老金是職工未來幾十年后才需要的。如果職工可以使用養老保險個人賬戶和住房公積金個人賬戶的全部資金支付購房首付款，用日后積累的個人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來養老金積累的前提下，通過這種個人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購房負擔，提高他們的購買力。同時也為養老金的保值增值找到了一個很好的投資渠道，因為用養老金可以發放公積金貸款，收益率按照現行公積金貸款5年到30年期利率計算，可高達4.23%，遠遠高于其他投資渠道，并且投資風險小。這是養老保障與住房保障整合的第一步。 人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養老兩個方面，通過前半生的努力，房子已經有了，養老也有社會養老保險提供退休金，但是退休金要低于工作時的收人，可能會降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫療費用會急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護理等等，這些都需要經濟的支持。如果僅憑借退休金是難以達到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產，改變了老人“現金窮人，不動產富人”的狀況。這是養老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養老”。養老保障與住房保障整合發展的總體設想如圖1所示:
按照整合發展模式的設計，個人在生命周期的不同階段，擁有的住房產權可由圖2表示:
