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關鍵詞：建設工程；招投標；審計；現狀；改進措施
一、建設工程招投標活動審計的重要性分析
2014年10月，國務院出臺了《關于加強審計工作的意見》等文件，明確指出要重點關注重大物資采購和招投標等活動的監督和審計。由于建設工程招投標活動的特殊性，其需要采購重大物資，并需要按照國務院的要求對招投標活動進行重點審計，從而提高對建設工程招投標活動進行審計監督，提高建設資源的使用效率，進而保證工程項目的質量，為遏制工程項目建設的腐敗行為提供必要的條件。建設工程招投標活動審計的重要性主要有以下幾個方面：
（一）有助于提高工程建設的質量，進而提升項目效益
對建設工程招投標活動實施審計可以對工程項目建設實現全程監督，做好事前、事中和事后監控，將靜態監督和動態監控結合起來，進而有助于合理確定建設項目的成本造價，了解工程建設項目造價構成的要素，提高項目經濟效益并實現物資采購最優性價比，為工程建設項目提供所需的人力和物力等方面的可靠資料支持，以利于業主指定科學合理的技術經濟指標，強化項目的科學化監督管理力度，為提高工程建設質量提供必要的保障。
（二）規范市場活動，促進招投標活動的良性發展
做好對招投標活動的審計工作可以有助于規范招投標活動，通過對招投標活動進行全過程的審計監督增強招投標采購工作的透明度，及時糾正招投標活動的工作方向，并不斷完善招投標活動的內容，提高招投標活動的合法性。審計工作具有監督和優化招投標市場行為規范的作用，因此對招投標活動的良性發展具有積極的促進作用。對工程建設項目的招投標活動實行審計有助于推進法制建設，這是完善監督機制的重要環節。各級審計機關對建設工程招投標活動進行審計可以對招投標活動中的不規范行為具有改進作用，同時可以為優化招投標行為活動提供相應的審計建議。
二、建設工程招投標活動審計工作的現狀分析
根據相應的審計法規的要求可知，審計機關需要對政府投資和政府投資為主的建設項目的預算和決算進行審計監督。建設工程招投標活動需要從源頭強化審計監督和控制力度。建設工程單位要提高招投標工作質量，要對審計工作的現狀進行分析，了解招投標活動中審計工作中存在的問題。
（一）缺乏必要的法律法規
建設工程招投標活動審計工作的順利開展需要有完善的法律法規配套制度作為保障，進而對招投標活動的審計工作行為進行約束和規范，提高審計工作質量。但是，就目前招投標活動中的審計工作情況來看，建設工程招投標的法規體系不健全，存在著與政府采購法規體系界定不清晰等問題，因此審計工作制度和體系需要在實際實踐過程中不斷修訂和完善。其次，目前的法律法規對招投標各個環節中的非法違規行為的界定是不同的，法律法規的建設難以跟上招投標方式的更新變化，因此法律法規對招投標工作的約束和規范作用不明顯。
（二）審計工作缺乏必要的專業性人才
審計工作的順利開展需要有專業性的人才對工作環節和內容進行把控，審計工作制度需要由各個部門的專業性審計人才執行，審計工作人員的專業知識和能力直接影響到審計制度的執行效果，因此影響到審計工作對建設工程招投標工作質量和效率。審計工作人員的選拔制度和篩選制度并沒有根據審計工作的實際要求制定和修正，依舊采用以往公開招考、選調或者是引進等方式招納審計工作人員，但是這樣的方式并不能選拔出專業性強的審計人員，多數審計人員僅僅具有財經專業背景，并不具有建設工程招投標審計的專業性技能，因此審計工作的實施深度不夠，往往只對招投標的程序的合法性和經濟性進行審計，難以對招投標采購項目的工程計價、質量進行審計判定，影響到審計工作質量。
（三）審計技術手段的科學性較差
在知識經濟迅速發展的時代背景下，信息技術的利用和信息的分析解讀直接影響到企業的綜合競爭力的提高。對建設工程單位而言，信息技術的利用和分析功能直接體現了單位發現招投標審計工作問題的能力。伴隨著信息技術的迅猛發展和更新迭代速度的提升，招投標活動越來越多的利用信息系統進行評標專家網上抽取和網上標書投遞等工作，越來越多的建設單位通過網絡系統了解開標和評標信息，并簽訂網絡電子合同。由于網絡的虛擬性，對建設工程招投標違法違規問題的隱蔽性更強，審計工作難以及時對該類問題進行有效識別，傳統的審計法律法規對該類問題的約束和處理無效，審計技術手段并沒有根據時代特征進行修正，計算機輔助審計工作仍處于探索階段，審計工作技術手段的科學性和有效性較差。
三、優化建設工程招投標活動審計工作的措施
（一）根據審計工作實際要求完善審計法律法規體系
審計工作是保證建設工程招投標活動規范性和合法性的重要手段，國家審計是國家經濟社會順利發展的保障，因此要優化建設工程招投標活動審計工作，就要根據審計工作實際要求完善審計法律法規體系。各級審計機關應該根據審計工作的實際要求總結審計工作經驗，完善相應法律法規和制度的不足，并根據形勢的發展和審計任務的積極向審計部門提供改進意見。同時，審計工作的順利開展不僅僅需要有完善的審計法律法規作為保障，還需要有上行下達的執行制度保證審計法律法規對招投標的規范和約束作用。審計工作部門要根據各個部門的工作內容和性質對審計任務進行分配，明確各個部門的權責，并要根據實際審計工作情況設置績效考核指標，以便形成科學合理的審計激勵機制。
（二）重視審計專業人才的培養和引進
相關的審計法律體系的執行工作需要有專業性的審計工作擔任，因此單位要重視審計專業人才的培養和引進，可以定期對現有審計人才進行審計知識和技能的培訓，提高現有審計人員的綜合專業素質。同時，審計機關要積極主動爭取相應的政策支持，增加專業審計人才的編制數量，可以適當提高具有專業審計技能人才的薪酬，從而吸引更多的審計人才。在此過程中，審計機關要重視專業性人才的衡量、界定和選拔標準的設置，提高審計人才選拔制度的透明性和公開性，提高審計人才市場的競爭性。其次，審計機關要強化內部審計人員的交流和溝通，創造交流溝通平臺，可以創辦專業機構開辦的培訓班，積極將現有審計人員培養成為復合型人才，以便滿足建設工程招投標審計工作對專業審計人才的需求。
（三）創新建設工程招投標審計模式
在新的時代背景下，建設工程招投標活動審計工作要根據經濟發展和技術更新的要求進行改進，審計機關要積極總結并借鑒國內外計算機輔助審計的先進經驗，抓住電子化招投標試點推廣工作的帶來的發展機遇，根據審計工作的實際要求創新建設工程招標投標審計模式，推動與電子化招投標平臺對接兼容的計算機審計系統的研究和設計工作應用進程，同步建立并不斷完善信息系統下招投標活動審計的相關規定，探索性的整合社會審計資源。其次，審計機關可以通過聘請具有計算機和審計專業知識的人員整合計算機技術和審計要求，建立健全審計信息系統，為審計工作提供必要的信息支持。同時，審計工作人員要創新審計模式，可以建立外聘招投標專家庫，盤活審計資源，積極開展建設工程招投嘶疃聯網審計，積極性協調工程交易中心和建設工程招投標活動部門的活動和交流，建立實時在線審計監督平臺，進而實現創新審計模式的目標。
參考文獻：
[1]付志勇.我國建設工程招投標工作的回顧與思索[J].教育教學論壇，2013（23）.
[2]耿道乾，曹凌燕.工程建設領域招標審計的突破口[J].審計月刊，2010（05）.
[3]趙秀梅，馬翠蘭.建設工程招投標發展現狀及對策分析[J].甘肅科技，2016（12）.
1.建設工程質量評價體系與機制研究
2.建設工程全面信息管理理論和方法研究
3.基于BIM的建設工程全過程造價管理研究
4.BIM在建設工程造價管理中的適用性分析
5.地方政府對公共建設工程監督過程現狀及問題研究
6.陜西省重點生態建設工程區植被恢復狀況遙感監測
7.基于BIM的建設工程項目采購模式與合同結構的初步研究
8.建設工程項目交付方式與項目績效研究綜述
9.基于BIM的建設工程施工合同計價模式研究
10.建設工程項目風險管理研究與實踐
11.建設工程項目管理信息化發展問題研究
12.建設工程安全生產管理理念創新研究
13.建設工程安全生產責任矩陣的構建及應用
14.合同相對性原則及突破在建設工程合同糾紛的司法適用
15.建設工程項目行政審批制度改革研究
16.建設工程施工合同案件審判疑難問題研究
17.論建設工程施工合同無效后的工程價款問題
18.基于云BIM的建設工程協同設計與施工協同機制
19.建設工程安全監督管理體系研究
20.建設工程質量評價體系研究
21.復雜性視角下基于Agent的建設工程項目集成管理模型研究
22.建設工程施工合同的幾個問題研究
23.建設工程項目招標投標過程中存在的問題和對策
24.基于全壽命期的建設工程項目集成化管理模式研究
25.建設工程施工合同糾紛案件審判實務研究
26.招標控制價模式下建設工程投標報價規律研究
27.建設工程“黑白合同”法律問題研究
28.建設工程項目后評價研究
29.建設工程招標評標方法應用研究
30.建設工程質量保險制度研究
31.建設工程造價管理的關鍵環節及相關問題
32.建設工程數字化管理體系研究
33.建設工程項目承包商索賠管理研究——基于2013版《建設工程工程量清單計價規范》
34.建設工程領域職務犯罪成因及預防
35.建設工程招投標管理研究
36.深圳市建設工程質量政府監督的完善與改革研究
37.建設工程項目管理成熟度模型研究
38.建設工程施工合同審判新類型問題研究
39.社會網絡分析與建設工程績效目標設置
40.建設工程重大危險源界定和辨識標準研究
41.建設工程招投標社會成本研究
42.建設工程契約信用制度與體系構建
43.廊道式建設工程生態環境影響評價研究現狀與展望
44.建設工程項目施工階段跟蹤審計的風險管理
45.大型建設工程項目管理成熟度模型研究
46.建設工程招投標規范化研究
47.我國建設工程項目行政審批程序改革研究
48.我國建設工程法律體系缺陷與對策研究
49.建設工程合同效率研究
50.基于主成分分析的建設工程項目延期影響因素研究
51.建設工程供應鏈風險管理研究
52.建設工程質量法律責任研究
53.我國建設工程造價管理研究
54.建設工程施工合同中掛靠行為的認定及其民事法律責任
55.建設工程項目風險管理的研究與應用
56.政府在建設工程質量管理中角色轉變研究
57.我國建設工程招標發展現狀及對策研究
58.建設工程合同糾紛解決機制研究
59.我國建設工程合同管理存在的問題及改進措施
60.我國建設工程擔保制度的法律研究
61.建設工程項目風險管理及實例研究
62.談國家投資建設工程招標投標的管理
63.建設工程合同無效的認定及其法律后果分析
64.建設工程合同無效的認定及其法律后果分析
65.建設工程項目總承包風險管理研究
66.建設工程質量政府監督管理研究
67.中國建設工程質量保險發展相關問題研究
68.論我國建設工程索賠制度的完善
69.無效建設工程合同的認定及其法律后果
70.建設工程項目快速投資估算方法研究
71.建設工程不同交易方式總成本比較研究
72.我國建設工程安全生產監管行政問責制存在的問題與完善對策研究
73.建設工程合同風險控制方法的研究
74.論建設工程價款優先權的成立與實現
75.我國建設工程造價管理制度研究
76.建設工程電子招標投標系統及應用研究
77.國內外建設工程項目管理模式比較研究
78.建設工程安全政府監督方式研究
79.建設工程施工合同履行中的爭議評審及實踐
80.建設工程安全文化理論研究評述
81.建設工程政府質量監督的管理模式與發展現狀分析
82.建設工程質量控制與風險管理
83.國外建設工程質量監督管理的特征與啟示
84.國外建設工程質量監督管理的特征與啟示
85.淺談建設工程電子化招投標系統
86.建設工程招投標管理研究
87.基于機制設計理論的建設工程招標最優機制設計
88.論建設工程施工合同不適用情勢變更制度
89.基于BIM和IPD協同管理模式的建設工程造價管理研究
90.建設工程質量責任終身制落實措施研究
91.建設工程價款優先受償權問題研究
92.建設工程全壽命周期質量監管體系研究
93.基于信息平臺的大型建設工程項目全壽命周期集成管理研究
94.建設工程合同中發包人法律風險研究
95.建設工程司法鑒定疑難問題研究
96.基于BIM的建設工程柔性管理模式分析
97.建設工程質量管理績效評價研究
98.論建設工程優先受償權
關鍵詞：代建制；項目管理；現狀
中圖分類號：F294文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）03-0120-02
1 代建制國內外的產生發展與現狀
1.1 產生與發展
國外大約在20世紀70―80年代興起，目前在國外上比較流行。產生的主要背景是：隨著經濟和技術的發展，工程規模越來越大，工程技術也日趨復雜，工程管理專業化的要求也越來越高。一般的工程項目業主難以勝任這樣的管理工作，需要尋找一家專業化項目管理/工程咨詢公司為其提供服務。對于政府投資的工程項目，由于業主缺位，更有需要采用這種型工程項目交易方式，以加強對工程項目實施階段的管理。此外，政府投資工程項目實行這種方式之后，實現了建設管理和監督的分離，對防止工程建設領域的腐敗也起到了積極的作用，因此，代建制在政府投資工程項目中應用更為廣泛。
國內代建制最早出現在政府投資項目，特別是政府投資的公益性項目的領域里展開的，率先開始探索的是廈門市。從1993年開始，廈門市在深化工程建設管理體制改革的過程中，就通過采用招標或直接委托等方式，將一些基礎設施和社會公益性的政府投資項目委托給一些有實力的專業公司，由這些公司代替業主對項目實施建設，并在改革中不斷對這種方法加以完善，逐步發展成為了現在的項目代建制。2001年，廈門市開始在重點工程建設項目上全面實施項目代建制。2002年3月開始在土建投資總額1500萬元以上的市級財政性投融資建設的社會公益性工程項目中實施項目代建制。
1.2 項目管理研究現狀分析
項目管理模式與一個國家的經濟體制、建筑市場的發展程度和投融資主體密不可分。經濟發達國家的市場化、私有化程度較高，建設項目包括許多大型項目，是由私人作為投資主體，如市場化率較低的日本也達到了80%。加之發達國家建筑市場的法律法規體系較為完善，中介機構較成熟，專業咨詢服務多，內容全、信用好；建筑業的工程保險、擔保體制非常健全。在這種環境下，業主的投資和質量目標的風險大大降低。因此，在不同的工程階段，業主可以委托不同的專業項目管理公司，協助自己做好項目的一體化管理。
由此，國外對項目管理模式的研究主要從項目的承發包模式出發，發展不同的管理模式，以改善項目的投資、質量和進度目標。總體來說，國外的業主項目管理普遍采用“他人控制”的原則，業主的項目管理組織是弱勢引導。從國外項目管理的發展歷史來看，經歷了設計――招投標――施工（DBB，Design-Bid-Build）、風險型建設項目管理（RISK-CM，Construction Management）、型建設項目管理（AGENCY-CM，Construction Management）和項目總承包（DB，Design-Build）模式等幾個階段。
通過進一步的比較分析發現，對于非經營性政府項目，國內現行的代建管理與RISK-CM模式十分相似，即代建單位以合同約定的投資、進度和質量目標為對象，設立投資控制標準最低標準，進行全過程工程管理。國外的統計數據顯示，采用CM模式管理的比DBB模式加快施工進度6%，加快招投標進度13%，降低造價1.5%。為此，借鑒CM模式，結合我國國情，可以建立較為合理的在誠信基礎上的適度競爭的代建管理模式。
（1）RISK-CM模式下的管理構架（見下圖1、圖2）。
（2）理想的代建管理模式及約束機制。由于國內的業主項目管理組織大多采用強勢控制，尤其是業主管理人員大多來源于工程建設與管理部門，對于工程管理不自覺的參與較多，擺脫不了“大業主”的思想，因此，在實施代建管理時，必須從體制、機制和管理上建立和保證“小業主、大代建、授權與監督并行”的模式，有關方面各司其職，形成項目管理的合力。
1.3 代建制的發展方向
我國的建筑市場，尤其是建筑管理市場，通過多年來的發展，已經形成了一定的規模，在人才儲備、經驗積累等方面已具備與國際接軌的部分條件。為此，作為現有的代建單位和即將進入代建領域的單位，將有以下幾個發展方向：
（1）項目管理的品牌化經營――事務所與合伙制。從代建管理的工程實踐中出現一批管理經驗豐富、思路開闊、成績卓越的職業項目經理，并形成相應的項目經理人市場，采用合伙制的形式，承接工程項目，實行專業化管理，并最終演化為國際通行的Agency-CM模式。
（2）專業化管理的綜合――多功能管理咨詢公司。代建單位通過自身努力，在工程建設和咨詢方面具有先天優勢，最終演變成國際化的多功能咨詢公司，扮演Architect/Engineer的角色。
（3）真正的Risk-CM公司。代建單位通過資本積累、品牌擔保，最終在政府非盈利性工程以及商業工程中成為專業的Risk-CM公司，通過承諾最大工程費用，實現風險與受益的直接掛鉤。
（4）特許經營公司。代建單位與社會資本聯合，利用自身管理優勢，共同組建特許經營公司。實現管理的高端化（參與融、投資），管理的全程化（投資、建設、管理、運營的結合），獲得特許經營利潤。
2 代建制實施過程中存在的問題分析及決策建議
2.1 問題及其原因分析
（1）代建人的法律地位不明確使代建制實施困難重重。
代建制是項目管理制度的改革。根據代建制的定義和實施初衷，代建單位在代建期間是作為項目法人的角色履行其職責和權利的。目前代建制實施過程中，代建人的法律定位不明確，一方面是由于代建制度的相關規定是由發改委為主在推動，而另一方面項目管理和監理制度是由建設行政主管部門在推動，使得代建制在向項目管理靠攏時出現了脫節現象。其主要表現是在質量管理過程中代建單位在所有的驗收表格中無簽字之處，在辦理前期手續如征地、拆遷時與相關部門（如建委、規委、人防、供水、供電、公安交通、環保等等）溝通困難。
（2）代建取費標準過低損害了代建單位的積極性。
據經濟學成本與收益對等原則，代建單位應以其代建職責和勞動績效為依據收費。但現階段代建取費普遍參照建設單位管理費為標準，代建單位所涉及的職責、所付出的成本和建設單位有很大區別。以建設管理費為標準顯然是不合理的，而且建設單位管理費標準較低，通常不超過項目投資的2%，故大部分代建取費較低，有的項目代建費只占項目總投資的0.7%。這種低取費情況損傷了代建單位的積極性，不利于吸引高素質的代建隊伍和人才參與項目管理，不利于提高代建單位的管理水平，更不利于體現代建制度的優越性，從長遠看勢必會影響代建制的健康發展。
（3）高額的履約擔保金降低了代建招標的競爭性。
實行履約擔保制度是為了避免代建過程中由于代建單位的原因使政府投資項目蒙受損失而建立的一種配套措施。《非經營性政府投資項目代建制管理暫行辦法》中要求履約擔保總額為工程概算的3%～10%，而在目前的代建制試點工作中，普遍要求代建單位按工程造價的10%或30%提交履約保函，且大多數只接受銀行保函，這與代建單位取費相比，風險責任與收益嚴重失衡。現在的代建單位大多是以前的工程咨詢單位轉變而來，資金實力薄弱。這種高履約保函就會把具有實際履約能力而擔保能力較差的代建單位排斥在外，降低代建招標的競爭性，而且高額的履約擔保將極大地占用代建單位的周轉資金，使得在代建過程中可能出現資金“斷鏈”現象。
2.2 更好的實施代建制的決策建議
（1）通過招投標選擇優良的代建單位。
據現階段典型的幾種代建模式優缺點分析及各地的實際代建情況看，通過招標選擇代建單位較其它方式有更好的代建成效。應避免招投標暗箱操作，采取措施使招投標陽光化。
（2）完善代建制相關法律法規。
代建制的實行成效已初見端倪，為了加快代建制的壯大發展，離不開項目建設各方的努力，更離不開相關法律法規的支持。根據以上對代建制實施過程中存在的問題分析可知，目前亟待需要建立的法律法規制度有：
①賦予代建單位法人地位，而不是像現階段那樣僅僅作為政府投資部門的下屬單位。這樣可以避免許多不利因素，代建單位作為項目法人也是代建制實施的初衷。
②提高代建取費標準。為使代建制朝著良性方向發展，以代建成本、職責、服務內容確定取費的依據。
③合理確定履約擔保金額。按風險收益對等的原則，以代建取費為基數，參照代建單位的資質、聲譽、履約能力以及代建項目的規模確定履約擔保金額。
2.3 對代建單位進行績效考評
政府購買代建單位的服務，按約支付報酬，自然需要對代建單位實施管理活動的績效進行審核、認知、測量和評定；對代建單位進行績效考評也是建立政府投資項目激勵機制和監督機制的基礎，是更好地實施代建制的重要配套措施。對代建單位的績效進行量化、評定的步驟：
①確定考評內容，選擇與代建單位代建職務相關的行為活動進行績效評估。可以從代建單位的質量、進度、投資控制的成果大小，以及代建單位在管理活動中遵守法律法規、合同履約、職業道德方面的表現兩大方面進行評價。
②設置指標體系。對考評內容進行細化，選擇具有代表性的若干子類代建行為、活動和結果，以指標形式來代表該類考評內容，并對考評內容設置多層次指標且賦予相應的權重，以便系統、全面地反映代建績效。
③選擇科學的績效評定方法。目前對績效評定的方法有：算術加權平均法、模型法、模糊數學方法，其中應用最廣的是算術加權平均法。在績效評估中應根據具體情況選擇合適的評估方法。
參考文獻
［1］黃加富. 工程項目管理的現狀分析和發展趨勢［J］. 浙江建筑，2007，(1).
本文針對美國工程市場的現狀，本文系統地設計了一整套選擇合適工程承包模式和承包商的方法，運用層次分析法將復雜的決策問題層次化，對最低層的各元素進行優劣等級排序，從而有效地克服了僅依靠項目特征、業主偏好等因素，對項目的承包方式進行主觀選擇的不足。
關鍵詞 工程承包；層次分析法；項目總承包；建設管理
Abstract
Currently, engineering in the contracting market of United States will be active day by day, the engineering companies of our country gradually get into the market of United States.The construction of the United States item mostly from private investment corpus, the market building industry degree is high.The main reason for the owner losing control of the project schedule and investment is that the owner doesn’t have an appropriate kind of accommodation to contract and especially lack a systematic kind of method to choose a project delivery method.
This paper aims at presenting the condition of engineering market in the United States, it systematically design a whole set of method to choose the appropriate project delivery method and contractor. Analytical Hierarchy Process (AHP) makes the complicate decision problem layer turn, carry on the elements of the lowest layer to a grade row, thus avoid the shortage of selecting the delivery method only depend on the factors of the projects and the owners’ hobby.
KEY WORDSProject Delivery; Analytical Hierarchy Process (AHP); Design—Build; Construction Management
第1章，緒論
1.1 研究美國工程市場承包方式的目的及意義
目前，國際承包工程市場正處在一個比較快的發展時期，作為全球最大建筑市場的美國，建筑市場呈現出更為迅猛的增長勢頭。
進入美國工程市場前，中國工程公司必須要先了解美國工程市場的特點與政策法規，同時應研究國際型工程公司的深層次競爭能力。通過對國際型工程公司企業能力的理論探索和對國內外國際型工程公司的企業能力的比較研究，以提升國內的工程承包商在資金、技術、人才、機制、市場等方面的競爭力，促進工程企業核心企業能力建設，縮小同發達國家知名國際工程公司的距離。
1.2 美國工程承包市場現狀分析
1.2.1 市場情況
美國是頭號經濟大國，聯邦政府、州政府及私企業每年建設工程項目總金額達4000億美元以上。美國建筑業從業人員有600萬，其中全職人員400萬。
1.2.2 一般做法：
政府工程項目：項目一定要通過公開招標來確定承包或承辦單位。各工程項目的立項單位逐項進行。業主（政府機構）在招標前委托咨詢公司準備有完善的招標文件與預算。
1.2.3 政策法規：
從法律規定上講美國是一個工程承包市場完全開放的國家。在美國設立公司很容易，按各州的注冊公司法，只要通過律師向州政府遞交成立公司申請、公司章程、董事會任命的公司管理人員名單等文件，在約一周的時間內即可獲批準。
1.2.4 保證擔保
美國的工程保證擔保是一種高保額的有條件保函。對公共投資項目實行強制性保證擔保，保函由經批準從事擔保業務的保險公司和專業擔保公司出具，保函特點為保額的有條件保函。
1.2.5工程招投標
對公共工程項目，各州都規定必須公開招標。幾乎所有的招標文件都要求投標者在美國注冊，受美國法律制約。
1.2.6 從業人員
美國移民法規定，在美經營業務的外國公司的總裁，總經理，專業技術人員可以申請長期簽證。此種簽證的持有人在一年后可申請美國永久居民身份。
1.3 本論文的主要研究內容
針對美國工程市場的現狀，本文綜合考慮影響工程承包方式的因素，系統地設計了一整套選擇合適工程承包模式的方法，運用層次分析法將復雜的決策問題層次化，對最低層的各元素進行優劣等級排序，最終得出各種承包方式的綜合得分，從而有效地克服了僅依靠項目特征、業主偏好等因素，對項目的承包方式進行主觀選擇的不足。
第2章承包方式選擇的基本影響因素
2.1 項目的特征
2.1.1 .范圍的明確性
項目范圍的明確性和業主的要求能夠影響工程承包方式的選擇。
2.1.2 進度計劃
在大部分項目中，時間是一個主要的限制因素。如果需要一個快速進度計劃，業主就必須做出決定。
2.1.3 復雜性
一個項目是否標準，是否是重復的設計或者復雜的獨特設計同樣是影響工程承包方式選擇的因素。
2.1.4. 合同價
合同可以采用固定總價、固定單價或成本加成方式計價。
2.2. 業主的需要
業主可能有另外的需要，因此必須決定哪種組織類型更能夠滿足這些需要。業主的需要主要包括：可建造性研究；價值工程研究；合同包；可行性研究。
2.3 業主的偏好
2.3.1 職責
許多業主偏愛單一職責的總承包合同。在項目總承包系統中，承包商對工程設計和施工的錯誤負責。
2.3.2 設計控制
業主會決定他們在設計程序中的參與程度，其將影響設計的最后結果。
2.3.3 業主在中標后的參與
業主必須決定他們在項目實施期間的參與程度。一些業主擁有專長和足夠的資源，可考慮高程度的參與。
第3章 工程承包方式的選擇
3.1層次分析法的介紹
層次分析法是多目標決策中確定各目標權重的方法。它被應用在多種解決非結構化問題的決策情況中，適用范圍從簡單的個人決策到復雜的關鍵性決策。其應用分為兩個階段：層次的設計和評估。
3.2 使用層次分析法模型選擇承包方式
業主項目團隊需要討論和決定層次分析法模型各等級中元素的相對重要性。某層次的元素要按更高層次元素的標準同本層次的各元素進行比較。這種對比是1至9等級作為權重的。通過這一評估程序，每個因素得到一個相對于本層次其他因素的優先次序。
第4章，總承包模式下承包商的選擇
4.1 項目總承包模式下承包商選擇的通常做法
4.1.1 資格預審
項目總承包模式的資格預審通常是確定項目的特性，特別是確定想要參加投標的承包商的能力。對投標者能力的資格預審包括財務能力、管理能力、設備資源、人力資源等內容。
4.1.2 招投標評估
在簡單的項目中，推薦使用僅基于價格的評估。這種低價中標方法用于范圍小且明確定義的項目，創新和備選項目并不適用。
4.1.3 最佳價值決定
為了實現最大的價值，招投標評估不僅應考慮價格的競爭力，還應考慮用戶的需求、表現的可靠性、優先性和整體成本。
4.2 項目總承包模式下選擇承包商的模型
4.2.1 總承包項目分類
總承包項目首先被大致劃分為“簡單”或“復雜”的兩類項目。
按照項目這樣的分類（簡單或復雜），選擇一階段或兩階段的承包商選擇程序，簡單項目適用于一階段選擇步驟。如果項目的特征復雜，承包商的選擇適用于兩階段選擇過程，其稱為資格預審/確定候選者名單和招投標評估。接下來，使用資格預審打分系統計算所有“通過的”承包商資格預審的分數（PS）。
4.2.2承包商資格預審打分
資格預審的標準按照標題分為：(1)財務；(2)人力資源；(3)組織和管理；(4)項目專業要求；(5)過去經驗；(6) 過去業績；(7)技術；(8)質量系統；(9)健康和安全系統；(10)設備。每個標準分為0-5六個等級。以下是這個模型使用的步驟：
(1)每個感興趣的投標者提交的文件都要通過RRC檢驗的初步審核；
(2)通過審核的投標者接著進行資格預審，運用下列公式計算資格預審二級標準權重得分：資格預審標準得分Pc=(1/5)( Ws×Ss),在這個公式中m:資格預審標準中二級標準的數量；Ws :資格預審二級標準的權重；Ss:資格預審二級標準得分（0-5）
(3)然后用以下公式計算每個投標者最終得分PS：PS=(1/100)(Wc×Pc),這個公式中，N:資格預審標準的數目；Wc:資格預審標準的權重；Pc:資格預審得分。
計算出承包商資格預審的分數后，再按照他們的資格預審分數進行排序。排名靠前的投標者（一般3至5個）作為候選者。
4.2.3招投標評估
項目總承包招投標中最關鍵的部分是技術標和經濟標。對于需求直接和容易定義的簡單項目，它的招投標評估可能只基于價格。然而，因為項目總承包方式多數用于復雜情況下，因此需要一種更細致的評估方法。此外，業主在投標者中標前對價格和非價格屬性進行談判。最后，可能有一些主要的業主關注如政治和經濟等對最終決定有明顯影響的因素。盡管業主通常保留對最終招投標結果做出決定的權利，但這個采購過程應遵守世界貿易組織通用采購協議的采購原則。
4.3 選擇項目總承包方式的意義
項目總承包方式使運用這種方法的客戶和承包商的工作更加出色并具有創新性。選擇正確的承包商比低招投標標準對整個總承包項目的成功有更明顯的作用，形成一個客戶與承包商的雙贏的環境。低價中標的方法通常適用于簡單的項目。對于復雜的項目，選擇最低價中標可能在以后造成更高的成本。此外，這種方法可能導致忽視增加的利潤和更佳的貨幣價值。總之，它可以公平的總結出傳統的承包商選擇方法不能總抓住機會和不能滿足總承包項目需要的問題。
結論
工程承包方式以及承包商的選擇是目前工程項目實施過程中重要的環節，本文從影響承包方式選擇的影響因素入手，深入剖析層次分析法在承包方式選擇中的運用，使我們對美國市場的各種工程承包方式以及選擇合適承包方式的方法有了一個明晰的認識；同時提出了選擇承包商的對策，提高了在承包方式和承包商選擇中的準確性。
參考文獻
[1]許文凱．國際工程承包．北京：首都經貿大學出版社，2003，45~48
[2]湯禮智．國際工程承包總論．北京：中國建筑工業出版社，1997，115~123
【關鍵詞】協議庫存；物資需求預測；繆爾-溫特斯指數平滑預測模型
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
1 項目概述
1.1 項目背景及意義
近年來， 隨著“三集五大”體系構建的逐步推進，國家電網公司對物力集約化管理提出了更高的要求。物資管理作為物力集約化管理的重要環節，在提升物理集約化管理工作中任務巨大。物資需求作為物資管理流程的信息起始點，是提升物資管理水平的瓶頸的關鍵環節，而物資需求預測的準確性與及時性制約著物資管理水平的提高。
本項目通過對天津市電力公司物資需求計劃管理現狀的分析，針對天津公司當前生產運營狀況，構建出協議庫存物資需求預測模型，促進物資需求計劃更加科學合理高效，做到物資供應及時、成本消耗降低、倉儲管理科學，促進物資管理水平的提升，進而深化公司物力集約化管理。
1.2 項目目標
本項目的目標是通過建立針對協議庫存物資的需求預測模型，形成一套具有彈性以及適用性廣的年度協議物資需求預測模型體系，提高物資需求的準確性和及時性，提高采購效率和資金利用率并為今后研究其他類型物資需求預測打下基礎。
基于電力行業建立科學的物資需求管理思路。
提高天津公司物資采購的準確性，為科學合理的安排采購計劃、規范物資采購方式、實現物資采購申請精益化管理提供依據。縮短供應鏈響應周期，降低供應鏈總成本。
建立一套針對協議庫存物資的需求預測模型體系，提升年度需求計劃管理工作的準確性。
深化天津公司物力集約化管理，提升公司整體供應鏈管理水平。
2 調研與診斷分析
2.1 物資需求管理現狀分析
目前年度協議庫存需求計劃管理在年度需求計劃提報階段各項目單位在公司物資部制定年度需求計劃編制的原則約束下，按照規定的方案和顆粒度編制、匯總、上報本部門的年度需求計劃，再由物資公司進行匯總、審批并上報物資部，最后由物資部審核上報國網公司，如圖1所示。
圖1 年度協議庫存需求計劃管理業務流程圖
2.1.1 未建立科學的模型作為預測依據
年度需求計劃管理涉及項目單位、物資公司、物資部多個層面， 在相應的年度協議庫存物資需求計劃編制具體工作中模式多樣且缺乏標準化，未建立一套標準的物資需求預測模型體系。因此，物資需求預測的準確性難以得到有效保證。
2.1.2 物資需求預測準確度有待提高
物資需求預測多根據經驗，缺乏合理的依據，容易導致物資需求計劃與真實需求的偏差度較大。根據對天津公司歷年采購數據的分析得出，協議庫存類物資的需求預測數值和真實的實際消耗數值還是有較大差距的。
2.1.3 物資需求預測維度較多
物資管理涉及省公司、物資公司、項目單位等多個層面，預測的維度包括項目、資金、電壓等級，多維度的預測管理容易造成同一類物資重復預測的問題，不利于在財務集約化的前提下進一步完善物力集約化管理。
2.1.4 物資需求管理前置性有待提高
目前，資金層面控制較好，從投資計劃層面能夠從年度資金需求細化到月度資金需求。而物資需求在大型設備物資（例如 110kV 及以上項目的主設備）初步做到臺數與資金的預測，而其他物資基本未在生產計劃中按照項目進度將各階段物資需求細化到月或者季度，再加之物資管理部門和規劃部門間無法及時對項目物資信息進行共享，造成物資管理部門無法參照物資采購提前期準確預測并采購物資。
3.2 物資需求的關鍵影響因素
結合天津公司目前物資管理現狀，從物資需求預測源頭出發，按照供應鏈管理流程，對物資需求的影響因素進行梳理，找出影響物資需求預測準確性的因素。在物資需求預測的過程中，應著重對這些影響因素進行管理。
表 1 物資需求影響因素庫
分析維度 名稱 影響層面 影響內容
投資前期 年度綜合計劃 物資需求報送準確性 年度綜合計劃的投資量決定物資需求的規模
計劃下達時間 物資需求報送及時性 計劃下達時間決定物資需求的時間要求
項目類型 物資需求準確性 項目類型決定物資需求的品類及數量
項目電壓等級 物資需求準確性 電壓等級決定物資需求的品類及數量
項目投資量 物資需求準確性 投資量決定物資需求品類及數量。項目投資量一定，則屋子價格與物資需求數量成反比
需求響應 需求時間 物資需求響應及時性 需求時間是需求單位對物料到貨時間的要求。物資計劃管理過程中，根據物料生產周期、采購周期，確定物資需求計劃最晚提報時間。
招投標時長 物資采購及時性 招投標時長影響牛鞭效應的程度。招投標時長越短，牛鞭效應越弱，越能顯現出實際需求。
合同簽訂時長 物資采購及時性 合同簽訂時長影響牛鞭效應的程度。合同簽訂時長越短，牛鞭效應越弱，越能顯現實際需求。
物料生產周期 物資需求響應及時性 物料生產周期對供貨周期產生較大影響。物資計劃管理過程中需以每類物資的生產周期為基礎，確定相應的采購提前期。
配送時長 物資需求響應及時性 訂貨提前期設置的合理性，及時提出物資需求。
采購周期 物資采購及時性 采購方式的選擇對采購周期的影響較大。物資計劃管理過程中需根據選定的采購方式對應采購周期，確定相應的采購提前期。
外部
環境 國家產業規劃
政策 物資需求準確性 十一五規劃、十二五規劃等政策指導電力行業發展，影響電網建設趨勢。
地域特征 物資需求準確性 不同的地域特征約束物資選型及需求數量。
季度波動 物資需求數量 季節影響業務開展進度，進而影響物資需求數量。
倉儲
管理 平衡利庫 物資需求響應及時性 平衡利庫率越高，物資需求量越不容易堆積，需求響應越及時。
3 物資需求預測模型體系設計
3.1 研究思路
(1) 先進方法與實踐研究。研究國內外通行的物資需求計劃管理先進方法及最佳實踐，為物資需求管理提供借鑒。
(2) 模型研究與分析。從統計學角度出發，研究線性回歸預測法、指數平滑預測法、季節性預測法、灰色預測法、馬爾可夫鏈預測法和博克斯 - 詹金斯預測法等方法，對比分析各種方法的特征和適用條件。
(3) 物資預測分類。從物資類別角度對物資預測進行分類。分析公司目前的物資品類，結合業務特點選取具有代表性的物資大類、中類物資作為分析對象。
(4) 預測選型分析。在物資分類基礎上，搜集目前具備的兩年半的歷史數據，對物資大類、中類進行選型分析。選擇和確定物資適用的預測模型。
(6) 模型構建。針對每一種物資大類、中類預測模型的各種參數， 構建具體的預測模型。提出每類模型基本假設、模型思路、建模步驟，構建物資需求預測模型。
(7) 模型驗證及修正。針對物資類別抽取相應的歷史數據，對其匹配的物資需求預測模型進行驗證， 分析模型預測的偏差度、準確度， 提取季節因子調試并完善模型的各項參數， 提升預測模型準確率。
關鍵詞：建筑工程；工程造價；管理現狀
中圖分類號：TU761文獻標識碼： A 文章編號：
引言
建筑工程造價管理指的是利用一定的管理手段，對工程各階段的造價進行合理的控制與調節，在保證工程的質量和使用功能的前提下，盡可能的減少不必要的花費，最終達到節約工程建設資金的目的。自我國改革開放以來，國務院建設主管部門及其他各有關部門、各地區對建立健全建設工程造價管理制度、改進建設工程計價依據做了大量工作。
一、我國工程造價管理體制的現狀
1、工程造價管理觀念落后
我國工程造價管理的產生有其復雜的背景，在實際工作中計劃經濟模式的烙印還相當深。絕大多數工作仍然停留在“三性一靜”（定額的統一性、綜合性、指令性和工、料、機價格的靜態性）的基礎上，往往“四算”（估算、概算、預算、結算）分離，“三超”現象嚴重。因此，我們必須樹立“全過程、全方位、動態工程造價管理”的新理念。
2、法律、法規落實不到位，國際接軌滯后
盡管《建筑法》、《招投標法》和《工程量清單計價辦法》等相關法律相繼出臺和實施，但由于我國經濟發展的區域性較強，再加上行業中造價人員的管理水平良莠不齊使得相關法律及辦法的普及和落實工作大打折扣。雖然有FIDIC合同管理模式的引進，但想要在目前的現實基礎上接軌國際慣例更是難上加難。
3、設計階段技術設計理念與節約成本觀念相脫節
設計階段是把技術與經濟有機結合在一起的過程。當前我國的工程設計也實行招投標制、把對設計階段有效控制工程造價作為選擇中標單位的主要標準之一,但目前我國大部分設計單位對工程項目的技術與經濟進行深入分析不夠、重技術輕經濟。以致無法通過優化設計方案,編制初步設計、概算起到控制總造價的作用。工程設計圖的質量和深度等也不夠,工程量清單中的工程量錯算、漏算,也引起暫估項目的增多,使招投標工作的質量難以保證,因而也無法有效控制工程造價。
4、工程造價管理人員素質有待提高
建筑行業中的大部分工程造價管理人員在學校時接受到的就是如何計算工程量套取定額計價，走上工作崗位后身邊的師兄師姐滯后經驗的言傳身教，使得大家沒有及時更新和適應市場經濟條件下的工程價格控制理論，不能與時俱進。雖然造價工程師執業資格制度已經實施，為數不多的取得造價師執業資格的高層管理人員對新的管理和執行理念都有所領悟也無法滿足市場經濟迅速發展的大量需求。
二、加強工程造價管理應對措施
1、普及法律法規，接軌國際
在相關法律和法規相繼出臺和實施后，相信中國建筑市場將越來越規范。作為工程建設項目管理中一個方面的工程造價管理的實施主體要積極貫徹相關法律和辦法，使我國工程造價管理走上法制化軌道。另外也不能放松與國際慣例全面接軌，特別是我國已加入WTO，中國建筑業要走出國門，參與國際競爭，開拓國際市場就必須全面與國際慣例接軌。面對變幻莫測的國際競爭市場，我們只有懂得并真正吃透國際慣例、法規、標準等，才有可能按國際慣例進入國際市場，同時受到國際法律的保護。
2、加強工程招投標管理, 規范工程合同管理
在市場經濟條件下,工程造價管理的一個主要途徑就是推行和完善招投標制,利用市場競爭達到優勝劣汰、合理確定工程造價的目的。一是堅持公開、公平、公正、誠實信用原則,加強對投標的監督；二是工程造價管理部門要確定一套有效的工程造價和材料價格信息機制,提高評標專家的業務素質,對合理確定標底價及成本價等相關造價指標加強監控；三是在批準項目招標申請時應認真審查招標項目的資金落實情況,施工企業也應加強自我保護,不要盲目投標,謹慎定標；四是各級建設主管部門必須加強對標底和合同價的審查把關,一方面不干預交易各方的市場競爭,一方面保證價格競爭的合法性和合理性,依法維護建筑市場主體各方的合法權益。
合同管理是工程造價控制的重中之重，與相關各方的利益息息相關。一念之差鑄成無法挽回的損失的合同案例比比皆是，這也就要求各相關利益方在合同簽訂、實施過程中以法律為準繩，以自身利益為出發點深思熟慮、科學嚴謹的推進每一步。
3、加強工程造價管理人員的綜合素質培養
工程造價管理人員的綜合素質直接決定工程造價控制工作的成敗。各級管理人員不但要加強自身專業技能培訓，還要增強自身防腐拒變能力，還要開闊眼界關注新技術、新產品及新材料的發展更新，最后也不能放松外語和計算機這兩個工具的運用能力的提升。
三、我國工程造價管理的發展趨勢
1、工程造價管理的信息化趨勢
伴隨著Internet走進千家萬戶，工程造價管理的信息化已成必然趨勢。作為當今更新最快的電腦技術和網絡技術在企業經營管理中普及應用的速度令人吃驚，而且呈現加速發展的態勢。這給工程造價管理帶來很多新的特點，在信息高速膨脹的今天，工程造價管理越來越依賴于電腦手段，其競爭從某種意義上講已成為信息戰。另一方面，作為21世紀的主導經濟知識經濟已經來臨，與之相應的工程造價管理也必將發生新的革命。知識經濟時代的工程造價管理將由過去的勞動密集型轉變為知識密集型。知識經濟可以理解為把知識轉化為效益的經濟；知識經濟利用較少的自然資源和人力資源，而更重視利用智力資源；知識產生新的創意，形成新的成果，帶來新的財富。這一過程靠傳統方式已無法實現，這時先進管理手段——電腦又發揮了不可替代的作用。目前西方發達國家已經在工程造價管理中運用了計算機網絡技術，通過網上招投標，開始實現了工程造價管理網絡化、虛擬化。另外，工程造價管理軟件也開始被大量使用，同時還有專門從事工程造價管理軟件開發研究工作的軟件公司。種種跡象表明,21世紀的工程造價管理將更多的依靠電腦技術和網絡技術，未來的工程造價管理必將成為信息化管理。
2、工程造價管理的國際化趨勢
隨著我國改革開放的進一步加快，中國經濟日益深刻地融入全球市場，在我國的跨國公司和跨國項目越來越多，我國的許多項目要通過國際招標、咨詢或BOT方式運作。同時，我國企業走出國門在海外投資和經營的項目也在增加。因此，伴隨著經濟全球化的到來，工程造價管理的國際化正形成趨勢和潮流。特別是我國加入WTO后，我國的行業壁壘下降，國內市場國際化，國內外市場全面融合，外國企業必定利用其在資本、技術、管理、人才、服務等方面的優勢，擠占我國國內市場，尤其是工程總承包市場。面對日益激烈的市場競爭，我國的企業必須以市場為導向，轉換經營模式，增強應變能力，自強不息，勇于進取，在競爭中學會生存，在拼搏中尋求發展。另一方面，入世后根據最惠國待遇和國民待遇，我們將獲得更多的機會，并能更加容易地進入國際市場。同時，加入WTO后，在國際市場上，作為一名成員國，我國的企業可以與其他成員方企業擁有同等的權利，并享有同等的關稅減免，在“貿易自由化”原則指導下，減少對外工程承包的審批程序，將有更多的公司從事國際工程承包，并逐步過渡到自由經營。隨著經濟全球化的到來，工程造價管理國際化已成必然趨勢，各國都在努力尋求國際間的合作，尋找自己發展的空間。
結束語
總之，建筑工程造價管理控制涉及到工程建設的諸多方面，完善我國工程造價管理制度，提高造價人員的素質，是為企業能夠長遠發展的基礎。它與工程建設的全過程中每個環節緊密相連，只有提高技術經濟分析論證能力，才能最終增強企業的市場競爭能力。
參考文獻
[1]陳蘭枝．我國工程造價管理的發展及應對措施[J]．中國新技術新產品，2010，(1).
關鍵詞：產業園區；開發建設；工業地產模式；商業地產模式
一、開發建設模式概述
產業園區開發建設業務的主要目標是將 “生地”變為 “熟地”，并在此基礎上進一步實施工業地產、商業地產、住宅地產等二級載體的開發建設，打造園區產業所必須的完善的基礎設施環境。在實際操作中一般由政府通過委托或招投標的方式選定土地運營商進行開發建設。政府與土地運營商在整個開發建設價值鏈中有著不同的權責和利益點，具體內容見表1。
表1 政府與開發商在土地開發中權責與利益
1.土地一級開發
土地一級開發是運營商在獲取土地后，投入人力物力將生地開發為熟地，并且不斷提高土地價值，運營商最終可以土地轉讓方式獲取主營收益，或以土地為資本對外進行投資合作。土地一級開發模式的特點在于開發技術簡單、收益支付穩定、收益大但利潤率較低。
2.土地二級開發
土地二級開發是指運營商獲得土地一級開發完成的熟地后，進行工業地產、商業地產、住宅地產等使用權的轉讓獲取一次性轉讓收益，或通過租賃獲取長期租金收益，也可通過抵押獲得資金從事其他業務。隨著土地性質、物業形態的不同，土地二級開發運營模式也有所差別。但總的來說都可分為直接出售、持有物業兩種形式。
二、國內外典型產業園區開發建設模式分析
從開發主體看，產業園開發建設模式主要包括三種基本模式（表2）：自主開發模式、開發商開發模式、合作開發模式。根據產業的具體情況，這三種基本模式在現實生活中，又有多種表現形式，比如合作開發模式也有多種可能，可以是園區、開發商、入駐企業等開發主體之間的兩兩合作或三者合作。
三、工業地產開發模式分析
1.常見類型及開發模式
工業地產常見形態包括工業廠房、工業研發樓宇、物流倉儲等，其中工業研發樓宇及物流倉儲當前政府扶持力度較大。工業地產開發主要模式有工業地產商模式、工業園區開發模式、主體企業引導模式、綜合運作模式等。
2.國有大型企業集團適用方式
結合國有大型企業集團開發建設現狀，國有大型企業集團一般作為獨立運營的經濟主體，負責產業園的招商、投資、建設、管理工作，建議參照工業地產商模式進行開發建設。對于工業地產項目，國有大型企業集團可采取自主或聯合開發建設，建成后租售結合的方式。
（1）自主開發建設。在具備資金實力及工業地產開發相關資質時，可采取成立房地產開發公司自主開發運營模式，獲取全部物業所有權。
（2）聯合開發建設。在初期不具備建筑規劃、工程建造等專業能力之時，可引進具備資金實力、招商能力、具備相關專業資質的工業地產開發運營商作為合作伙伴，成立房地產開發公司進行開發建設，共同分享收益
（3）租售結合的經營方式。出售方式：對已建成工業廠房、工業研發樓宇、物流倉儲等項目進行出售，獲取項目銷售后的一次性增值收益。收益相對較小，風險較小。出租方式：長期持有物業，對已建成工業廠房、工業研發樓宇、物流倉儲等項目進行出租，獲取長期租賃收益，實現工業地產經營的最優效果。此時，不但能持續獲得物業收益，還可獲取項目及周邊地產的持續增值收益。收益最大，對商業運作能力要求比較高，風險較高。
四、商業地產開發模式分析
1.常見類型及開發模式
商業地產在開發區中常見形態物業包括零散商鋪、商業中心、專業市場、寫字樓、酒店、會展中心等，其中開發區常見商業地產物業包括商業中心、專業市場、酒店、會展中心、零散商鋪、寫字樓等。隨物業形態的不同，經營模式多種多樣。
2.商業中心/專業市場開發模式
國有大型企業集團在商業中心、專業市場項目可采取由獨立或聯合投資商開發建設，出售、出租、自留相結合的運營模式。利用可開發商業用地，獨立開發或聯合投資商（大型商業機構）成立公司共同開發建設商業中心、專業市場項目載體，獨立運營或引進大型商業機構對項目進行運營，提升物業價值，保證長期收益。具體操作上可采取“出售、出租、自留”相結合的方式，通過出售一部分黃金商鋪產權，可回收項目的全部或絕大部分投資；通過出租與自留進一步提升物業價值，獲取長期增值收益，也為公司自身業務發展預留空間。
3.酒店/寫字樓項目開發模式
酒店和寫字樓開發模式基本相同，常見的有兩種方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是開發商選用專業管理人士主持管理工作并配備專業人員，按照專業化、市場化、規范化的要求管理物業。委托管理模式是當所有人不具備管理能力時應考慮托管，由專業管理團隊提供運營支持。專業的經營管理可迅速提高物業形象，促進周邊物業較快升值，國內外已有多家集團機構提供托管服務。
國有大型企業集團在酒店、寫字樓項目可采取獨立或聯合投資商開發建設，委托專業機構管理的運營模式。公司可利用可開發商業用地，獨立或聯合投資商共同開發建設酒店、寫字樓項目并采取委托管理模式加以運營，未來可逐漸培養自身管理團隊，實現項目自我管理。國有大型企業集團初期獲得物業租金收入，同時提升周邊物業價值，獲取增值收益，遠期可獲得向園區提供生活及商務服務的收益。
4.會展中心項目開發模式
會展項目常見有三種方式：一是官營模式；二是商營模式；三是官商合營模式。國有大型企業集團在會展中心項目可采取引入政府投資建設、聯合專業會展公司運營模式。首先引入政府投資建設，建成后由運營公司托管并引入專業會展公司對會展中心進行運營管理。公司收益主要以獲取園區影響力擴大、形象提升等帶來的物業價值提升間接收益為主。
參考文獻：
[1]龍 昱：中國商業地產的商業模式現狀分析[J].企業技術開發，2009年8期.
1．1國內外建筑施工安全現狀
建筑業為事故多發行業，有關數據顯示，全國各行業事故中，建筑施工安全事故排在交通業和采礦之后，位居第三［2］。我國政府在建筑施工安全方面做了大量的工作，顯著提高了我國建筑施工安全管理的水平。然而，我國建筑業近年來的事故率依然偏高，其對國家、社會和人民群眾所造成的損失是難以彌補的。在建筑業發達的歐美國家，建筑施工安全問題也依然存在，在一份對英國、德國、法國、意大利、西班牙五個歐洲國家的死亡率統計中可以看出，建筑業的死亡率在眾行業中占有相當大的比重。作為發展中國家，中國有著許多大規模的工程，由此帶來的建筑事故也是頻繁發生。建筑業才是國民經濟的重要組成部分，而施工事故造成的損失在工程建設投資中占了很大的比重。在英國，該數據為5．5%，而美國為7．9%。在中國，雖然尚未有這方面的統計數據，但是從目前我國的安全管理現狀分析，這一比例對比其他國家將會是只高不低［3］。
1．2國內關于建筑施工安全事故發生原因的分析
建筑施工中的安全與不安全是作為一對相對概念存在的。在建筑施工過程中，安全事故通常指的是在建筑施工生產作業中發生的，違背施工人員的意志無法控制，造成生命財產損失的事件，具有危害性。造成建筑施工安全事故發生的原因有許多種，以事故原因的構成為劃分依據，可以將建筑施工事故發生的原因歸納為:人為因素、物的不安全因素、管理缺陷以及外界變化的環境因素［4］。但是不論安全事故以何種形式表現，其背后總是隱藏著相關工作人員的麻痹大意，存有忽視安全的僥幸心理。據統計資料顯示，2004年，我國建筑施工傷亡事故類型主要是:高處墜落、施工坍塌、物體打擊、機具傷害和觸電五類，如圖1所示。
2福建省建筑安全施工因素分析
2．1福建省建筑施工安全工作中存在的問題
建筑施工中由于各種不安全因素，存在多種安全隱患。其中，墜落意外、施工機械事故、物體打擊、觸電火災和坍塌等是主要出現的事故類型［4］。針對安全防護、貨物搬運安全等項目，以福建省內主要城市的工程項目為調查對象設計調查問卷，問卷以建筑施工安全檢查標準［5］為設計依據，選取基礎施工，防火防電等五類施工中常見問題作為調查內容。問卷調查結果得分較低的項目就是目前做得不到位的項目。在所進行的五類現狀的調查中，安全防護現狀調查中的“高空作業沒有佩戴安全帶”這個現狀得分最低，調查結果如表1所示。這表示在福建省內對于高空作業的安全措施做得不到位。而從圖1也可看出高空墜落在我國建筑施工傷亡事故中所占比例也是最大的。
2．2福建省建筑安全施工相關因素分析
通過對福建省內一些主要城市中的施工項目進行實地調查,我們可以發現建筑工程項目所表現出的不安全現狀，排除人類的意識的麻痹大意或者其他意識方面的原因造成的建筑安全事故，建筑項目中存在的這些不安全因素就是誘發建筑安全事故的客觀原因。從客觀的不安全因素出發，利用專家調查法，通過向有經驗的專家咨詢、調查，篩選不安全因素的方法，從調查獲得的六項不安全現狀出發，歸納總結，探索出類發生頻率較高的建筑安全事故:墜落意外、土方塌方、物體打擊、建筑機械、起重機事故、爆炸火災、觸電、貨物搬運。針對以上八類建筑施工安全事故及其可能誘因設計調查問卷，通過在福建省內的一些工地進行調查研究，總結出以上建筑安全問題在福建省內主要由何種因素導致。比如安全墜落這類建筑安全事故的誘因如表1所示，從表2的調查結果可知，安全墜落事故主要原因是“高空作業未有適當的防護措施”。結合兩份問卷的調查結果，采用美國格雷厄姆提出的作業條件(環境)危險性評價的LEC方法分析某一種狀態的危險程度，建立危險等級。舉例分析，結合表1中問卷的調查結果分析“高空墜落”這一個事故發生的危險程度。D=L•E•C。其中，D為作業條件的危險性;L為事故的可能性大小;E為暴露于危險環境的頻率;C為發生事故或者危險事件的可能結果。表3為根據D的不同取值所對應的危險評價。分析兩份問卷的調查結果，建立危險等級，可以確定L=6，E=6，C=15。“高空墜落”這一個事故發生的危險程度:D=L•E•C=6×6×15=540。所以這個項目就是屬于極其危險的項目，不能繼續作業，需要改，不然有很大可能會給企業帶來巨大風險，降低企業效益。
3改善福建省內建筑安全施工的建議
3．1提高施工人員素質
為保證有關部門人員做好安全生產工作，建筑施工企業需要加強在崗工作人員的培訓以及生產教育，使其提高安全操作技能，熟練掌握本崗位的安全操作規程，以降低事故發生率。施工一線人員如起重信號工等特種工作人員，必須在國家的有關規定下接受必要的培訓，取得相應的資格證明之后方可上崗作業。施工監理人員必須由監理單位制定出統一的標準以及監理程序并嚴格執行，提高安全監理水平。
3．2規范施工操作
施工安全重在預防，施工人員必須嚴格遵守有關的法規制度和規章，使安全工作有章可循、有法可依［7］。施工人員必須嚴格執行現行的施工安全規范，包括《安全生產法》《建筑法》《建筑施工安全檢查標準》《建筑施工高處作業安全技術規范》《施工現場臨時用電安全技術規范》《建設工程安全生產管理條例》等一系列規范。營造良好的生產氛圍，防范于未然，工程施工的全過程必須貫徹落實安全生產。
3．3完善政府監管職能
各級政府應高度重視建筑施工中的安全生產，按照建筑施工安全生產的有關規定不斷完善建筑施工安全工作機制。建設工程安全監督機構應改進安全監管方式，加大相應的執法力度。在施工資質的招投標監管環節以及審查環節嚴把建筑企業市場準入關。逐步建立并健全安全巡查制度，對于重大事故的相關責任單位及責任人必須嚴肅查處，迫使各方責任主體嚴格約束自身行為，使政府的監管職能得到充分發揮。
4結論及展望
