時間：2024-02-20 15:50:10
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摘 要：房地產行業在國民經濟發展中具有重要地位，也是財政收入的重要來源和稅務稽查的重點領域，伴隨全行業“營改增”的日益臨近，房地產開發企業有效開展稅務籌劃顯得十分必要。筆者從探討房地產開發企業稅務籌劃的意義出發，研究了不同階段房地產開發企業的具體稅務籌劃策略，進而總結出現階段我國房地產行業稅務籌劃存在的問題并給出建議：本文認為房地產開發企業應從增強稅務籌劃意識、培養稅務籌劃專業人才、加強稅務籌劃風險管理等幾個方面提升稅務籌劃在企業中的實際效用。
關鍵詞 ：房地產 企業稅務 稅務籌劃
隨著國家鼓勵房地產行業的健康發展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發企業合理降低稅收負擔、實現企業效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。
所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業的經營活動，以規避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經濟效益最大化為目的的經濟活動。
一、房地產開發企業稅務籌劃的意義
（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
（二）開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
（四）物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
（二）重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。
參考文獻：
[1]趙曉莉，趙德彥.利用稅務籌劃促進房地產行業經濟發展的探究[J].山西建筑，2014.
（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
（二）開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
（四）物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
（二）重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
房地產開發企業稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時,由于房地產交易金額大,開發企業所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業的獲利能力,增強企業的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變,這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本,又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業實際情況制定發展規劃,有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境,健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發現政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先,企業組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題,前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權轉移,不需要繳稅。因此,房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
(二)開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規避甲供材料稅務風險的情況下,建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點,其施工設備的采購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中,企業采用據實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性,既包括房屋銷售業務,又有裝修業務,若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
(四)物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅,而將房產用于投資,則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統的經濟體制下,企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自,不具備產生企業納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發展,企業的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎,而且要熟悉企業的整個經營流程,同時還要能夠根據自身的經營狀況,制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。 (三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中,由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結果偏離預期的目標,導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素,也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別,確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規的學習,樹立依法納稅、合法節稅的觀念,還要對企業稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員,以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
(二)重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面,房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查,必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業道德;在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
一、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用
（一）準備階段的稅務籌劃
（1）選擇恰當的組織形式以及結構。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業的發展更為有利，但是，在財務管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織結構主要包括子公司和分支結構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納。總公司無法借其實現納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。
（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產開發企業都具有經營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業的融資難度加大。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發企業資本結構或者財務管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業的資金周轉壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產用于“雙重抵稅”。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。
（3）選擇適當的建設項目。建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
（二）項目建設階段的企業稅務籌劃
（1）選擇合理的建設方式。對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發等。選擇合作開發模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產權屬并沒有發生轉移，所以，其無需繳納土地增值稅。
（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定，例如：固定資產或者無形資產在計提折舊或者攤銷過程中產生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業務招待費”等限額扣除的成本費用，企業應盡可能將其控制在限額范圍內。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產企業應根據自身的實際經營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產企業需要盡力避免引發罰金繳納行為的事件發生。
（三）銷售階段企業的稅務籌劃
（1）確定最優的銷售價格。房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。
（2）企業銷售收入的稅務籌劃。按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產企業向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業納稅額的目標。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產開放企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。
（四）保有階段企業的稅務籌劃 當房地產企業的庫存出現大量積壓時，很多房地產公司都會選擇租賃方式來加大企業的經營效益，進而減輕因產品積壓而引發的資金壓力。借助科學的稅務籌劃在很多時候能將這一行為產生的利益最大化。
（1）選擇合理的出租方式。稅法規定，房地產企業因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業稅、房產稅以及企業所得稅等。這同樣增加了房地產企業的稅收負擔。但是，如果房地產企業將原先的“出租”改成經營“投資”，則僅需要繳納一定的企業所得稅，如此，企業的稅負壓力將大幅度降低。
（2）選擇適當的會計政策。在投資性房地產的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業的歷史成本進行計量，在規定的年限內可做計提折舊處理。權益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權益法，成本法更適合房地產企業，因為，其可以將資產的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產企業的稅負。
二、房地產企業在不同階段稅務籌劃的風險對策
（一）準備階段 房地產企業在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產企業分公司的監管力度上還是要弱于對子公司的監管，同時，分支機構一旦出現虧損，出現的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產企業在決定是設立分公司還是子公司時，要對企業自身的盈利能力進行科學、合理的預測分析；房地產企業獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發生土地轉移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業節省大量的稅款。目前，國內多數的房地產公司都是按照 “先買地，再創建項目公司” 的傳統流程進行房地產開發的，如此，便會因為出現了土地權屬轉移而使房地產企業增加大量的契稅負擔。所以，房地產企業應該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產生與“票據不合規”相關的風險；多數情況下，銀行貸款都是房地產企業融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業將融資的關注重點轉向了非金融機構，而在融資過程中，合規的單據則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產企業要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結算利息費用充分利用起來，以實現有效降低企業稅負的任務。
（二）開發建設階段 在該階段，房地產的開發成本費用歸集對企業應繳納的企業所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產企業應該在遵循稅法規定以及會計準則的前提下，根據企業該項目的預征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業獲取“節水效益”，從而促進企業的資金供應鏈周轉正常。同時，房地產企業在制定投資計劃時，要對企業所得稅的轉回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業，在合同簽訂時，要明確規定合同價款以及發票的取得方式，從而有效避免不合規風險的出現。
（三）銷售階段 該階段，稅務籌劃的主要任務就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產企業應該根據上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規定，合理進行銷售價格制定。在開發項目整體轉讓過程中，房地產企業應該對企業執行的稅務籌劃方案是否真能達到節稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節稅額的情況出現。
（四）保有階段 在這一階段內，房地產開發企業經常是同時進行房產的租賃和投資聯營活動。其在物業費、經管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據，還要積極地與相關的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉為“承包經營”時，房地產企業要辦理相應的營業執照，并將這項經營活動作為自身經營范圍內的一部分，同時，將“經營人”的角色賦予“承租人”，并對其經營活動進行
三、實例應用
（一）對房地產的增值率進行適當控制 該房地產公司主要從事房地產開發，其嚴格遵循國家的相關稅收法規，合理制定企業的稅務籌劃方案。其在實際的生產與經營過程中，主要涉及到營業稅、企業所得稅以及房產稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產企業應該以每平2110元銷售商品房。
（二）該房地產租賃業務的稅務籌劃 該房地產企業在從事房地產的投資、開發與銷售的同時，出于擴大企業經營范圍和發展規模以及充分利用現有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產企業準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿企業，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產企業當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產企業應繳納營業稅600×5%=30萬元；房產稅600×12%=72萬元；城市維護建設稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產企業每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元。現對企業進行如下稅務籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿企業，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收。籌劃后房地產企業的稅收情況如下：應繳納營業稅510×5%=25.5萬元；房產稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產企業的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿企業而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿企業每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經過籌劃，房地產企業的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿企業每年節約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。
參考文獻：
[1]高鴿：《房地產開發企業稅務籌劃研究》，吉林大學2013年碩士學位論文。
一、房地產開發過程中稅務籌劃的概念及主要意義
國家對于房地產行業的稅收主要有營業稅、企業所得稅、房產稅以及土地增值稅等稅收項目。房地產開發過程中的稅務籌劃是房地產行業減少房地產開發中所繳納的國家稅務方面的費用而采取的一種新型有效地措施，相關納稅人應該結合國家稅收的相關政策，采取相關的措施對繳納的稅收上進行必要的管理，減少企業所要繳納的稅收上的費用，實現企業獲得最大利潤的最終目的。
二、房地產開發過程中企業進行稅務籌劃的重要性
（一）房產開發稅務重，企業籌劃中有很大空間
通常情況下，從事房地產開發的企業稅務上的負擔都比較重，從項目準備到銷售過程以及后期進行的物業管理的整個過程中有契稅、企業所得稅、房產稅等十余項稅務負擔。此外，房地產行業進行交易的資金比較多，相應繳納的稅款也非常多，在對稅款的計算過程中，采用不同的方法進行計算就會產生不同的稅務結果，并且每個結果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產開發商繳納的稅款在我國的稅收中占有很大的比例。對此，房地產開發的企業要對稅務進行適當的籌備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業在稅收上的經濟負擔。
（二）要充分的利用國家所制定的政策進行籌備和策劃
從事房地產開發的企業要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業的發展。當前，我國對房地產的開發和發展方面制定了非常多的法律和規章制度，企業要想在房地產市場的競爭中占據著優勢地位，就要充分的發揮國家相關政策的重要作用，結合企業自身發展的狀況對所要繳納的稅款進行籌備和策劃，減少企業發展中的風險減少到最低，減少企業所要繳納的稅務。
（三）完善我國房地產開發行業的稅務制度，為企業謀求長遠的發展
房地產開發行業在當前社會中得到健康快速的發展，在發展中需要依靠比較好的法律制度進行發展，充分利用市場發展規律中的公平原則以及健康發展的原則，在合法的范圍內，最大程度的提高企業獲得的利潤，利用稅務方面管理政策出現的漏洞，盡可能減少企業所要繳納的稅務金額，促進房地產開發企業的發展，完善我國的稅務管理體制。
三、房地產開發的企業稅務籌備和策劃中采用的方法和策略
（一）在準備的環節進行稅務的籌備和策劃
對繳納的稅務進行籌備和策劃是當前企業在管理中采用的一種新方法，它對從事房地產開發的企業提出了更高的要求，需要房地產開發的企業從整體的角度考慮問題，在房地產開發的企業在創建的初級階段就要對企業相關的注冊地點、企業出資的方式、企業的性質以及企業的人員結構等方面進行重視，在企業從事經營的初級階段就要對這些方面進行籌備和策劃，以減輕企業在稅收中所要繳納的稅款。
（二）在資金進行籌劃的過程中對稅務進行籌備和策劃
房地產開發的企業的性質為資金比較密集的產業，當房地產企業在籌備相關的資金進行建設的過程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對資金進行籌備和收集所需要的成本進行分析，采取相關的計劃盡可能減少資金在籌備過程中所需要的成本，加強對債務上的資本以及股權上的資本進行分配，對資本進行合理的分配，采用科學合理的方法進行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費用，防止在進行籌備和收集中出現更大的稅務負擔，盡可能的減少企業借款中所付出的成本，把借款中的風險減小到最低。
（三）在進行開發的環節對稅務進行籌備和策劃
從事房地產開發工作的企業在開發過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產開發企業在繳納的稅款中數量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個種類中有著非常大的差異，國家的稅收過程中有著非常大的差距，對相關的土地稅收上沒有制定統一的標準進行征收，使得因為分立的原因而造成房地產權方面的轉移不會征收相關的土地增值稅，除此在外，國家對土地方面的稅務在制定過程中還有著細致的劃分。房地產企業可以從這些方面對土地方面繳納的稅款進行相關的管理，以實現減少房地產開發企業所要繳納費用的目的，減輕企業稅收中的負擔。
（四）在企業進行經營的主要銷售環節中對稅務進行籌備和策劃
在企業的銷售經營環節對所要繳納的稅務進行策劃的主要方法是對企業法人方面進行相關的設置，房地產開發企業可以配置相應的子公司進行管理，配置能夠獨立的進行核算工作的二級法人，讓他們對房地產開發以外的行業進行經營管理，將其所應當繳納的部分稅務從所要繳納的營業方面的稅務中分割出去，讓相關的業務對稅收方面的優惠政策進行充分的認識，采用各種各樣的方法減輕企業所要繳納稅款方面的負擔。
四、房地產企業進行稅務籌備和策劃工作中要注意的問題
（一）政府機關制定的政策措施在企業發展中產生了非常大的影響
政府機關對房地產開發方面所制定的政策和措施對房地產行業所要繳納的稅款有著非常大的影響。當今社會，房地產行業得到快速的發展，人們對住房上的需求也越來越大，房地產開發在市場中的競爭變得非常的激烈，當地的政府制定的房地產相關的政策對其產生了非常大的影響。政府要充分的發揮其在房地產行業發展中的宏觀調控作用，制定相關的政策措施對房地產行業進行適當的調節，對房地產企業的開發給予鼓勵和支持，給予相關的政策充分的調動其積極性和主動性。企業也要充分的利用國家政府給予行業發展的優惠政策，減少所要繳納的稅收費用，使企業盡可能的獲取更多的利潤。
（二）把工作的重點放在了追求利益，忽視了稅務籌劃中的問題
企業是以盈利為目的的企業法人，在企業的發展中企業采取的相關措施就是為了獲取更多的利潤，企業在采取相關的措施進行稅務籌劃工作的同時，雖然明顯的減少了企業所要繳納的稅收，但是這一方法的實施中存在著很多問題，比如，在對稅務進行籌劃的過程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實施過程中所花費的額外費用遠遠的超過了企業在稅務中獲取的相關收益。總而言之，單方面的從減輕稅務方面的收益會對企業發展帶來了非常不利的后果。房地產開發企業要采用科學合理的方法，既要注重減稅方面的活動又要對經濟方面的各項稅務進行合理的轉嫁，權衡各項收益之間的關系，對企業的管理方面的體制進行不斷地優化和完善，建立最優化的稅務籌集和策劃方案。
（三）稅務籌備和策劃有著非常強的適應性，要針對具體情況進行具體分析
房地產開發企業在對繳納的稅務進行籌備和策劃的過程中，因為過程非常的復雜，企業不能直接的對其他企業生產模式進行直接使用，也不能在固定的生產模式中止步不前。企業要充分的認識到企業的稅務籌備策劃要結合相關的稅法進行，同時，對于稅法概念和策劃與會計方面相關制度要進行適當的分離。企業會計制度方面工作的重點是讓投資的一方對企業的真實經營情況以及獲利的情況進行相關的了解，而國家制定相關的稅法是為了對經濟和社會方面的發展進行適當的調節和規范，兩者之間不能等同。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
稅收籌劃在國外已經發展成為一個穩定而又成熟的行業，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，各行各業的競爭日益激烈。房地產業作為中國當前和今后一個時期新的經濟增長點，隨著市場化程度的提高和產業的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產開發企業作為房地產市場的主體之一，隨著目前經濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環境下，通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經濟效益，增大企業價值，打造企業的競爭優勢，是目前房地產企業增強核心競爭力的有效方法之一。
1、房地產企業稅務籌劃的主要特點
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。（3）多維性。籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。（4）目的性。房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。
2、房地產項目合作開發模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業為主體，另一方資金以協議借款方式參與項目的開發，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發企業采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。
3、項目合作開發方式的稅務分析籌劃
3.1 以物易物式合作建房
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結算，但其行為皆屬于營業稅的應稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產進行銷售，則又再次發生了銷售不動產的應稅行為。在實際業務中由于，土地使用權證在甲方，參與合作建房的開發產品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產企業不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，租賃期內部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業-租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
所得稅處理方面，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，該項目未成立獨立法人公司，開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產權證較困難，不適合對外出售的開發產品。
3.2 項目獨立核算法
國稅發[2006]第031號規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。按此規定，合作雙方實現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開發，籌資成本不得在開發成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產生影響。擁有土地的開發企業的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開發貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發生變化，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
4、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
4.1遵循成本效益原則
任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應機會收益。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。
4，2考慮經濟環境配套性
當地的房地產經濟越發達，競爭就越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不止是稅務部門，所以房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
4.3 稅法和會計制度的分離
由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產企業在稅務籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業的財務狀況、經營業績以及財務狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經濟和社會發展進行調節。由于目的不同，二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業會計制度與稅法所服務的目的不同，導致二者為實現不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區別都需要在房地產企業稅收籌劃方案中加以考慮。
5 結語
總之，房地產企業涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學合理有效的稅務籌劃，多方考慮各種利弊關系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產企業節省資金，達到預期的目的和效果，為房地產企業的進一步發展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。
參考文獻：
就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務籌劃工作沒有得到實際的實施，房地產企業并沒有根據自身不同的實際情況開展稅務籌劃工作，很多的房地產企業的稅務設計方案都輕視了業務實際特點，違反了具體分問題具體的實際原則，甚至違背了房產企業的特有屬性（2）一些房地產企業在增值稅規劃過程中，沒有按企業具體實際進行稅務籌劃工作，也不注重個體的稅務規劃工作，其中在稅務籌劃中缺失科學化分析，因此難以給企業增值稅稅務籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時，房地產企業在稅務規劃中，實行的是超額累計稅率，根據增值額占比進行累計稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關規定中，企業財務費用支出中，能提供金融機構相關證明并且按房地產相關項目份額計提利息的，準許按實扣除，但不應超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產企業應政策優惠上進行具體相關性稅務籌劃工作，減少房地產企業稅務負擔，促進房地產企業平穩健康發展。
二、房地產企業的稅務籌劃工作
（一）明確稅務籌劃空間
房地產企業的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項目為主要依據，這在一定程度上影響了房地產企業稅務負擔，即加大了房地產企業的應納稅額。由于房地產企業開發建設過程時間周期性長，工程建設資金數額較大，經濟業務復雜繁多，使得房地產企業在稅務籌劃過程難度加大，因此房地產企業應對自身經濟業務稅務涉及范圍有明確的規定，了解土地增值稅稅務籌劃空間臨界，及時規劃財務預算，保障稅務工作的合理有序進行，促進房地產業的健康發展。
（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法
稅務籌劃工作的質量共同依賴于稅務籌劃空間的合理界定和稅務規劃的合理化與科學化，所以增值稅的稅務籌劃工作要合理有序開展就必須結合房地產企業自身實際情況，加以相應科學化的稅務籌劃方案，方可給房地產企業帶來發展機遇。由于土地增值稅的稅務籌劃是以控制或減少相關納稅額為目標，因此，房地產企業應綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關規定的情況下，結合其實際納稅份額分析增值稅占比，并在規劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學化的土地增值稅籌劃方案，給房地產企業降稅，促進房地產企業持續發展。
1.分散收入法。房地產企業應按法律相關規定，在兩個及其以上納稅人間分擔應納稅額，以此實現減少企業稅務負擔。房地產企業可以通過加大與其它相關企業合作力度，分散資金納稅額，同時還可以通過分散地產模塊來獲取政府稅務優惠，比如開發性地產、租賃類地產和商業地產等等，分散企業投資模式，以此獲取超額利潤，一定程度上能降低房地產企業土地增值稅的稅務負擔。房地產企業通過不同的銷售合同確定相應的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產企業可以降低毛胚房售價，提高裝修費用，這在一定程度上也可以降低房地產企業納稅額。
2.增加扣除項目法。增加扣除項目法是房地產企業在合法前提下通過適度增加扣除項目，以此調整稅務扣除額，給企業減少相關納稅額，促進房地產企業發展。由于增值稅額與扣除項目額的合計比率是影響房地產企業土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對扣除項目進行科學合理規劃，充分利用扣減項目對土地增值稅額進行調整，在扣除項目額的實際調整過程中，不斷對房地產企業的開發成本費用進行合理的規劃，以實現減少稅費的目標。按照我國稅法的相關規定，土地增值稅的扣除項目分別是取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本費用、與轉讓房地產有關的稅金以及其他扣除項目。在其他扣除項目扣減的過程中，房地產企業的納稅人可以按照土地使用權所支付的金額及房地?a開發成本之和的20%進行扣減。作為房地產開發費用的期間費用的扣除并不全是按照實際發生額進行扣除，而是按照企業支付土地所有權的金額及房地產開發成本之和的5%進行扣除。在企業的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉移，就屬于偷稅行為，因此在事前進行相關籌劃是十分重要的。
關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用
房地產業連續數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，每年被查出偷稅金額巨大。商業類房地產企業稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業類房地產規劃、建設施工、銷售的每一個環節。稅務籌劃在商業類房地產企業中的發展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業類房地產企業稅務籌劃管理問題進行分析，
一、商業類房地產企業稅務籌劃界定和特征分析
（一）商業類房地產企業稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業類房地產企業稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業類房地產企業稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業類房地產企業稅務籌劃也是房地產企業對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業財務管理的戰略；而且商業類房地產企業稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業類房地產企業稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規定。等到經濟業務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態，稅收政策變化較快，這就要求企業時刻關注會計、稅務等相關政策法規的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業收益的長期穩定增長和企業的長遠發展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規，違反了國家的立法意圖。企業運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。
（二）商業類房地產企業稅務籌劃的特殊性 商業類房地產企業稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業類房地產企業的財務特征。第一，商業類房地產企業稅務籌劃需要滿足房地產企業精細財務管理的需要。房地產企業經營業務多元化，主要開發、經營活動包括：設計規劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業管理、保修服務等。商業類房地產橫跨商業和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業的各項業務做全盤的考慮，與企業規范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業類房地產企業籌資環節的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發行股票等渠道來籌集資金。企業在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業類房地產企業稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業成本、費用龐大，房地產開發成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業類房地產企業稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環節，籌劃時間長。房地產企業開發周期長，回收資金時間長。從最初規劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業的稅務籌劃具有持續性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業類房地產企業稅務籌劃涉及開發、交易、占用、所得分配等多個納稅環節，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業。房地產企業稅務籌劃的重點主要是針對營業稅、土地增值或、企業所得稅三大稅。對商業類房地產企業涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業類房地產企業稅務籌劃存在問題分析
（一）商業類房地產業稅務籌劃風險偏高 房地產業尤其是商業類房地產業是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業類房地產企業一個項目所獲得收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業比任何一個其他行業的企業更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規的邊緣操作，這就會造成商業類房地產企業的稅務籌劃風險遠高于其他行業。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業類房地產稅務籌劃環境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業類房地產企業的稅務籌劃是要立足于企業自身的實際情況，選擇有利于自身發展的稅收政策，規避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發生變動。企業如果沒有及時運用新的、適用于本企業的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業原本依據的稅收政策發生了變化甚至取消，企業在不知道的情況下繼續執行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業稅務籌劃的風險，使企業對稅務籌劃持保守、謹慎的態度。二是商業類房地產企業自身經營業務的多變性。雖然房地產企業只是建設施工并處理自己的開發產品，但這個過程中企業可以有多種業務的選擇。對于開發產品的處理，企業可以選擇銷售或自持；對于開發商品的轉讓，企業可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發展、突發的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執行的困難，增加了稅務籌劃的風險。
（二）企業會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業類房地產企業復雜的業務需要精細的財務管理，很多企業沒有復雜而精細的企業會計制度與之相匹配。在商業類房地產企業會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業類房地產企業常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額；將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業享受的相關稅收優惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業陷入偷稅、漏稅境地。此外企業人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業發展。
（四）稅務行政執法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執行稅收政策。一些稅收優惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執行。因此，稅務籌劃能否執行、執行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業類房地產企業稅務籌劃的對策
（一）全面防范稅收風險因素 無論商業類房地產企業的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業經營環境和房地產業稅收政策。對于商業類房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。企業在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無需繳納開發環節的營業稅。二是開發產品的銷售價格。營業稅是按銷售收入作為計稅依據。企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；受托代建方式，即房產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；投資人入股方式，即房產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業稅。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。對于在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發產品的成本。開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業所得稅納稅風險分析。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發產品的銷售價格和成本。企業確定的銷售價格越高，開發產品的成本越小，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。二是開發產品的預售時間和進度。開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。三是開發產品的竣工時間。稅法規定，開發產品竣工后，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業法律、法規種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規就會過時，從而為企業的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
（三）提升企業稅務籌劃人員素養 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養。在處理企業與國家利益時，堅持應有的職業道德。任何稅務籌劃方案的制定和執行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業領導提出的某些違反稅收法律、法規的籌劃要求，要進行規勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業素養。稅務籌劃的專業性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業的涉稅業務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。
再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發揮作用。一是企業要咨詢當地稅務機關對相關法規政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。
參考文獻：
