時(shí)間：2023-09-26 09:17:25
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關(guān)鍵詞：南海區(qū)，農(nóng)村集體土地，土地使用，土地管理
Abstract: the urbanization is a civilization development process, and that number is town with scale, population and industry to a city gathered and regional industrial structure optimization constantly, rural landscape to the urban landscape evolution, material civilization and culture city to rural areas the steady spread of the process. However, in the process of urbanization brought inevitable requisition land conversion related policies for the government, and the game between stakeholders is fierce. To effectively protect the land use right of the farmers and the rights and interests, and in China's rural collective land in order to regulate the use of the land management, this article chooses, nanhai district, foshan city, rural collective land use and management as the research object, in order to perfect the system of rural collective land conversion, nanhai, perfect property policy, standard use and gives active management theoretical guidance.
Keywords: nanhai, rural collective land, land use, the land management
中圖分類號(hào)：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1 南海區(qū)農(nóng)村集體土地管理的現(xiàn)狀
1.1南海區(qū)農(nóng)村集體土地保護(hù)管理現(xiàn)狀
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，南海區(qū)政府規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得擅自占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)域。國家能源、水利、交通等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目需要占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地的，必須依照規(guī)定的審批程序向縣級以上人民政府部門提出申請，經(jīng)同級農(nóng)業(yè)行政主管部門簽署后，報(bào)相關(guān)政府批準(zhǔn)。盡管對土地的使用和農(nóng)田的保護(hù)做了明文規(guī)定，但作者研究發(fā)現(xiàn)：大量違法用地現(xiàn)象在南海區(qū)下轄的農(nóng)村還是普遍存在。主要表現(xiàn)為：未批先用，以租代征，批東建西，不批也用（和農(nóng)民簽定好協(xié)議，不向上辦理手續(xù)）改變地類等。
1.2南海區(qū)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀
目前，南海區(qū)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)存在著土地產(chǎn)權(quán)不明晰確定，農(nóng)民土地承包不穩(wěn)定，集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)違法現(xiàn)象普遍，集體土地產(chǎn)權(quán)時(shí)常受到侵犯，農(nóng)民的土地權(quán)利得不到保障，征用農(nóng)民土地利益犧牲巨大等問題，而正是由于這些問題的存在，才派生了許多具體的問題，阻礙著農(nóng)村土地制度的改革，不利于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也導(dǎo)致了在城市化進(jìn)程中征地農(nóng)民與政府部門和利益集團(tuán)頻發(fā)沖突，佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)松崗萬石村發(fā)生大規(guī)模警民案件就是一個(gè)典型。因此，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，加快農(nóng)村土地確權(quán)、登記、發(fā)證工作。
1.3南海區(qū)農(nóng)村集體土地征用賠償管理現(xiàn)狀
土地作為農(nóng)民的重要生產(chǎn)資料，征地實(shí)際上讓農(nóng)民失去了一項(xiàng)重要的資源的財(cái)產(chǎn)利益，同時(shí)也失去了與土地相關(guān)的一系列權(quán)利。目前，南海區(qū)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償還經(jīng)常無法到位，勞動(dòng)力安置難以得到解決，從而產(chǎn)生了許多糾紛，影響社會(huì)的穩(wěn)定。農(nóng)村土地征用就是發(fā)生在國家與集體之間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這種看起來簡單的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在實(shí)踐中卻長生了大量的問題。南海區(qū)的土地征用賠償制度主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
征地程序
征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
補(bǔ)償分配
2 南海區(qū)農(nóng)村集體土地使用管理存在問題的原因主要有以下幾點(diǎn)：
A：南海區(qū)農(nóng)村集體土地使用管理體制不順
B：南海區(qū)農(nóng)村集體土地使用管理法制不健全
3 加強(qiáng)南海區(qū)農(nóng)村集體土地使用管理的對策建議
3.1樹立科學(xué)的可持續(xù)的土地使用理念
3.1.1用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)農(nóng)村集體土地使用管理
科學(xué)發(fā)展觀的基本內(nèi)涵是以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，它強(qiáng)調(diào)的是人與自然的平衡。用科學(xué)的發(fā)展觀認(rèn)識(shí)和處理土地問題，是管好和用好土地的前提。針對南海區(qū)城市化進(jìn)程中土地資源和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的矛盾日益突出的問題，必須用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)土地管理工作、統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)與土地資源的協(xié)調(diào)發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)土地資源的供需動(dòng)態(tài)平衡。踐行科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)保護(hù)耕地，集約節(jié)約用地的目標(biāo)，既要保護(hù)耕地，同時(shí)又要保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，努力在耕地保護(hù)與保障發(fā)展之間尋求最佳結(jié)合點(diǎn)。
為在發(fā)展中更好地保護(hù)耕地，政府必須把觀念從單獨(dú)注重GDP的增長，注重經(jīng)濟(jì)的發(fā)展轉(zhuǎn)變到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域統(tǒng)籌、全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展上來，選擇科學(xué)的、合理的土地資源利用方式，妥善處理土地資源利用過程中的各類矛盾和問題。
另外，政府要轉(zhuǎn)變在土地使用管理中的角色。政府應(yīng)該退出集體土地市場的運(yùn)行，要把主要精力放在進(jìn)行土地利用綜合規(guī)劃、改善環(huán)境，規(guī)范、監(jiān)督、調(diào)控土地市場上。
3.2增強(qiáng)農(nóng)民對土地使用的自覺性和責(zé)任感
農(nóng)村集體土地所有權(quán)的穩(wěn)定性弱及權(quán)能不完全的關(guān)鍵在于農(nóng)村集體土地所有權(quán)人不明確。目前，理論界對我國農(nóng)村土地所有權(quán)改革，大致有三種思路：第一是土地私有化；第二是土地國有化；無論是土地私有還是國有在理論上都有助于解決集體所有制存在的產(chǎn)權(quán)主體不清以及行政人的尋租問題，但在實(shí)施過程中所付出的社會(huì)成本將是巨大的。第三是在保持農(nóng)村土地集體所有的前提下，實(shí)行土地制度改革。這是當(dāng)前比較切實(shí)可行的思路，當(dāng)前土地制度改革的重點(diǎn)是要明確集體土地所有權(quán)的主體代表，而不應(yīng)是所有權(quán)歸屬問題。
3.2.1明確南海農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體代表
本文認(rèn)為，從南海農(nóng)村的實(shí)際出發(fā)，確立村民委員會(huì)作為集體土地所有權(quán)的主體代表是切實(shí)可行的，主要有三點(diǎn)原因：第一，農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織范圍廣泛，既有分屬鄉(xiāng)、村、村民小組的集體經(jīng)濟(jì)組織，又有超越社區(qū)范圍的集體經(jīng)濟(jì)組織；既有農(nóng)村政權(quán)組織管轄的比較穩(wěn)定的集體經(jīng)濟(jì)組織，又有自由組合非穩(wěn)定型組織。因此，以追求利潤最大化為目標(biāo)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不適合充當(dāng)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表，因?yàn)槠洳荒芡耆砩鐓^(qū)集體全體成員的整體和長遠(yuǎn)利益。第二，雖然目前我國大部分農(nóng)村土地掌握在村民小組手里，但村民小組這個(gè)農(nóng)村最基層經(jīng)濟(jì)組織存在著實(shí)力薄弱、組織分散、管理水平低、構(gòu)成單一等一系列問題。將我國農(nóng)村土地所有權(quán)主體代表定位于村民小組，顯然不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理和健康發(fā)展。第三，村民委員會(huì)能夠代表農(nóng)民的共同意愿獨(dú)立行使權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，因?yàn)槠涫寝r(nóng)民民主選舉產(chǎn)生的基層組織，在農(nóng)民中間享有較高的威信。
3.2.2完善權(quán)利與義務(wù)
在明確村民委員會(huì)為集體土地所有權(quán)的主體代表的同時(shí)，也應(yīng)該賦予其相應(yīng)的權(quán)、責(zé)、利。所謂權(quán)，包括集體土地的發(fā)包權(quán)、土地所有權(quán)、機(jī)動(dòng)土地的調(diào)查權(quán)等；責(zé)，即為穩(wěn)定承包權(quán)的責(zé)任、村民服務(wù)的責(zé)任、協(xié)助土地流轉(zhuǎn)的責(zé)任、處理村內(nèi)事務(wù)的責(zé)任等。土地所有者職責(zé)范圍及其身份的明確為土地的有序流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了條件。
3.2.3征地時(shí)引入談判機(jī)制，加強(qiáng)公眾參與
由于農(nóng)民的自身知識(shí)有限，素質(zhì)不高，農(nóng)民在征地過程中往往處于弱勢地位，合法權(quán)益經(jīng)常遭到忽視。為改善這種不平等情況，南海區(qū)政府可以嘗試在使用、征地過程中引入談判機(jī)制，深入了解農(nóng)民對征地賠償?shù)膶?shí)際看法，了解失地農(nóng)民的真正需求，賦予農(nóng)民更多的話語權(quán)。
4 結(jié)語
本文對南海區(qū)農(nóng)村集體土地使用和管理的研究，盡管取得了一定的成績。其實(shí)，“土地財(cái)政”也是農(nóng)村集體土地征地的一大障礙。但由于篇幅的限制，本文對南海區(qū)農(nóng)村集體土地使用和管理不能詳盡地進(jìn)行論證，特別是由于權(quán)限問題，關(guān)于南海區(qū)農(nóng)村集體土地的一些內(nèi)部資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較難獲得，客觀上影響了論文整體的準(zhǔn)確性和客觀性。我將在以后的工作中，結(jié)合所掌握的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，努力加以完善。
參考文獻(xiàn)：
[1]叢艷國、章家恩、夏斌. 快速城市化進(jìn)程中基于集體土地視角的農(nóng)村發(fā)展分析——以佛山市南海區(qū)為例. 熱帶理.2009（3）
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關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)統(tǒng)籌 集體用地 規(guī)劃管理
Overall strengthening of the collective land of modern urban planning and management of a reasonable
[Abstract]：Article analyzes the existing collective construction land planning and management of the problem and its root system to areas of planning and management reform as an example to sum up the experience, the idea of planning, content and implementation of management, put forward some ideas for Peer reference
[Key words]：Urban Co-ordination Collective land Planning and Management
前言
在集體建設(shè)用地規(guī)劃實(shí)施過程中，規(guī)劃預(yù)期和實(shí)施現(xiàn)狀的巨大落差，恰恰說明了集體建設(shè)用地規(guī)劃體系中這一內(nèi)在機(jī)制的缺失。因此，全面分析集體建設(shè)用地利用中的制度缺陷及由此引發(fā)的問題，進(jìn)而為集體建設(shè)用地規(guī)劃管理提出一個(gè)相對完善的制度框架，就成為當(dāng)前集體建設(shè)用地規(guī)劃研究中所必須考慮的問題。
1 城鎮(zhèn)集體用地規(guī)劃管理的弊端
（1）布局散亂
資料顯示,現(xiàn)大多鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)集體建設(shè)用地的布局都處于自發(fā)和無序的狀態(tài)，將房子建在靠近道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施的地方,而很少考慮是否有規(guī)劃的限制。而很少考慮社會(huì)、生態(tài)等其他方面的影響。盡管農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的特征決定了其建設(shè)空間布局有別于城市區(qū)域。客觀上也影響現(xiàn)代規(guī)模農(nóng)業(yè)的發(fā)展
（2）土地違規(guī)開發(fā)
集體建設(shè)用地的違規(guī)開發(fā)規(guī)模更有勝于國有土地,而其監(jiān)督和查處則更為困難。原因是這種違規(guī)規(guī)模相對較小，分布零散，且在時(shí)間上具有較大的隨機(jī)性，而基層部門在解決鄉(xiāng)村用地違規(guī)時(shí)往往帶有“安撫” 性質(zhì)。這些違規(guī)開發(fā)主要包括以下幾種情況：宅基地少批多占或未批先占，私自搭建或擴(kuò)建，拆遷或征地中對此類違法用地的補(bǔ)償則進(jìn)一步助長了這種動(dòng)機(jī)；擅自轉(zhuǎn)變農(nóng)地用途，用于興辦企業(yè)或各類公共設(shè)施等。
（3）用地隱性流轉(zhuǎn)積累了潛在的社會(huì)矛盾
在城鄉(xiāng)結(jié)合部及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)相對發(fā)達(dá)地區(qū)，各類中小企業(yè)對低成本用地的偏好、進(jìn)城務(wù)工人員對低廉的居住成本的要求與農(nóng)民集體和農(nóng)戶參與分享城市化、工業(yè)化收益的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)一拍即合，各類隱性流轉(zhuǎn)大量出現(xiàn)。由于現(xiàn)有的集體建設(shè)用地管理制度既不能對此有效抑止，又沒有盡快加以適應(yīng)和規(guī)范，不但在現(xiàn)有的流轉(zhuǎn)中隱藏和積聚了大量潛在的糾紛，同時(shí)，這對今后的制度改革也將施加巨大的限制。
2 集體建設(shè)用地規(guī)劃管理制度
（1）法律與集體發(fā)展動(dòng)機(jī)的沖突
《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須依法申請使用國有土地”。房地產(chǎn)領(lǐng)域城市高昂的房價(jià)同樣促使供需雙方在利益上找到了結(jié)合點(diǎn)，這是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動(dòng)因。但法律上的限制卻使現(xiàn)實(shí)發(fā)生了扭曲：由于法律上的限制，城鎮(zhèn)區(qū)域的規(guī)劃很少考慮此類經(jīng)營性用地的實(shí)際需求，而這種需求又具有現(xiàn)實(shí)的合理性，國家對農(nóng)民增收、建設(shè)新農(nóng)村等問題的政策性表述又進(jìn)一步增加了這種需求的合理性，缺乏適應(yīng)性的規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)發(fā)展要求的沖突必然催生用地上的違規(guī)。
（2）土地市場的依賴性
當(dāng)前政府預(yù)算內(nèi)收入中，50%以上來自于農(nóng)地非農(nóng)化的相關(guān)收入，預(yù)算外收入則主要依托于低成本的征地制度通過土地出讓來實(shí)現(xiàn)。加上城市財(cái)政對土地市場的依賴， 地方政府考慮集體建設(shè)用地規(guī)劃發(fā)展空間的動(dòng)機(jī)之弱就不言而明，這需要征地制度進(jìn)行相應(yīng)的改革，但從長期看，尋求可持續(xù)的土地財(cái)產(chǎn)稅收來源，以及在集體建設(shè)用地使用及流轉(zhuǎn)過程中盡快規(guī)范使用稅、所得稅、增值稅等稅收的征收制度， 保障政府在土地增值過程中合理的收益分享權(quán)，是弱化政府控制或壟斷土地一級市場的動(dòng)機(jī)，從而在一個(gè)包容了多元利益的、更加完善的制度框架內(nèi)支持并著力規(guī)范集體建設(shè)用地市場的關(guān)鍵。
（3）規(guī)劃編制體制與實(shí)施保障能力的滯后
當(dāng)前的規(guī)劃尤其是具有控制性的土地利用總體規(guī)劃，主要偏重于用地指標(biāo)的控制管理， 對規(guī)劃布局上的彈性則考慮不足，致使規(guī)劃僵硬而缺乏操作性，加上審批程序冗長等行政原因， 現(xiàn)實(shí)與規(guī)劃的脫節(jié)就幾乎是必然了：規(guī)劃中重編制而輕實(shí)施的傾向；鄉(xiāng)村一級的空間布局規(guī)劃編制水平仍嚴(yán)重滯后于城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)域，不同規(guī)劃體系間的協(xié)調(diào)以及規(guī)劃中的彈性對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要適應(yīng)性明顯不足。
3 集體建設(shè)用地規(guī)劃管理的實(shí)踐
（1）政府主導(dǎo)型
政府主導(dǎo)型的改革實(shí)踐主要見于政府自上而下著力推動(dòng)的城鄉(xiāng)土地利用空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化當(dāng)中。政府主導(dǎo)型的集體建設(shè)用地規(guī)劃管理改革是由政府編制集體建設(shè)用地規(guī)劃方案，方案審批后由政府財(cái)力保障實(shí)施的改革實(shí)踐。其典型特點(diǎn)并不是技術(shù)性的規(guī)劃布局方案本身，而是政府通過一套有效的集體與農(nóng)戶的權(quán)益保護(hù)方案，尤其是通過對農(nóng)戶土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益賦予長期的保障，調(diào)動(dòng)集體和農(nóng)戶參與實(shí)施規(guī)劃的積極性，使規(guī)劃成為一個(gè)以實(shí)施成效為導(dǎo)向的綜合性管理過程。比如蘇州，主要是按照“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤” 的思路，重新編制鎮(zhèn)村布局規(guī)劃。為激勵(lì)農(nóng)戶進(jìn)行村莊搬遷的積極性，同時(shí)適應(yīng)農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)后農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式的變化。
（2）市場主導(dǎo)型
市場主導(dǎo)型的改革實(shí)踐主要發(fā)生在農(nóng)村非農(nóng)經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)，市場主導(dǎo)型的主要特征是規(guī)劃布局調(diào)整和實(shí)施的動(dòng)力主要來自市場自發(fā)秩序的推動(dòng)，政府更多從管理者的角度予以引導(dǎo)和規(guī)范。這類實(shí)踐中，政府管理和服務(wù)的色彩比較突出，而行政強(qiáng)制性色彩淡化，各類集體經(jīng)濟(jì)組織在其中發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用。比如廣東南海的特點(diǎn)是農(nóng)村集體主動(dòng)對其土地進(jìn)行“ 三區(qū)” 規(guī)劃，把土地功能劃分為農(nóng)田保護(hù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)和商住區(qū)，并通過組建土地股份合作社統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營。
4 結(jié)合筆者工作經(jīng)驗(yàn)的政策建議
（1）加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃
以建設(shè)用地“增減掛鉤”方式，在不增加耕地保護(hù)壓力的前提下，通過農(nóng)村建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及具有彈性的可建設(shè)區(qū)的劃定，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)解決規(guī)劃空間和指標(biāo)的雙重需求，并通過允許集體建設(shè)用地的市場化流轉(zhuǎn)顯化其資產(chǎn)屬性，為解決農(nóng)村建設(shè)布局調(diào)整的資金需求和多樣化的集體建設(shè)用地開發(fā)方式提供激勵(lì)。
（2）新增加建設(shè)用地的規(guī)劃布局應(yīng)統(tǒng)籌
建設(shè)用地開發(fā)所形成的土地收益應(yīng)主要留歸農(nóng)民集體，并通過以預(yù)留集體產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、留房出租等方式保證農(nóng)民有可持續(xù)的收入來源。鼓勵(lì)集體產(chǎn)業(yè)參與規(guī)劃實(shí)施和土地開發(fā)，促進(jìn)集體非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的自我發(fā)展，有效改變農(nóng)村發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，增強(qiáng)其自我發(fā)展能力。完善集體建設(shè)用地及其流轉(zhuǎn)中的登記發(fā)證和稅收管理，明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場管理規(guī)則， 加大政府對集體建設(shè)用地的公共資源投入，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場的協(xié)調(diào)與互補(bǔ)，使之基于市場的原則有效融合，并在規(guī)劃編制、實(shí)施管理中充分發(fā)揮利益機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。
（3）引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)民土地股份合作
有效組織和引導(dǎo)農(nóng)民參與集體建設(shè)用地的規(guī)劃管理，以降低規(guī)劃編制和實(shí)施中的交易成本，并有效促進(jìn)集體內(nèi)農(nóng)業(yè)、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展，有效改變農(nóng)村發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，增強(qiáng)其自我發(fā)展能力。
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號(hào)），我局制定了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
本通知自2003年8月1日起施行。
二三年七月二十八日
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實(shí)施意見
一、暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)
1、[暫停事項(xiàng)申請]
按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號(hào)，以下簡稱《辦法》）第八條規(guī)定，用地單位取得征地或者占地批準(zhǔn)文件后，可以向區(qū)、縣國土房管局申請?jiān)谡鞯鼗蛘哒嫉嘏鷾?zhǔn)文件規(guī)定的用地范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)。用地單位應(yīng)當(dāng)提交暫停辦理事項(xiàng)申請書、規(guī)劃批準(zhǔn)文件、征地或者占地批準(zhǔn)文件。
2、[暫停事項(xiàng)通知和公告]
區(qū)、縣國土房管局收到用地單位暫停辦理事項(xiàng)申請后，應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)審查完畢；審查批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)就暫停事項(xiàng)書面通知當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在用地范圍內(nèi)予以公告。通知和公告應(yīng)當(dāng)載明拆遷范圍、暫停辦理事項(xiàng)、暫停期限等內(nèi)容。
3、[暫停期限]
暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位需要延長暫停期限的，應(yīng)當(dāng)提前30日向區(qū)、縣國土房管局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延長的期限不超過半年。區(qū)、縣國土房管局批準(zhǔn)延期申請后，應(yīng)當(dāng)將延長暫停期限的決定書面通知當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在拆遷范圍內(nèi)公示。區(qū)縣國土房管局的審查和通知時(shí)限按照本實(shí)施意見第2條規(guī)定執(zhí)行。
除市政府確定的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程或者其他建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)的以外，暫停期限滿20日后，區(qū)縣國土房管局方可拆遷公告。
二、房屋拆遷許可證的申請與核發(fā)
4、[用地批準(zhǔn)文件]
按照《辦法》第九條的規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的用地批準(zhǔn)文件包括：
（1）屬于征地拆遷的，提交市人民政府批準(zhǔn)征用集體土地的批復(fù)；
（2）屬于占地拆遷的，提交市人民政府批準(zhǔn)占用集體土地的批復(fù)或者區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)占用集體建設(shè)用地的批復(fù)。
5、[規(guī)劃批準(zhǔn)文件]
按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的規(guī)劃批準(zhǔn)文件是指市或者區(qū)、縣規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
6、[拆遷實(shí)施方案]
按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的拆遷實(shí)施方案，是指拆遷人根據(jù)《辦法》第十條規(guī)定擬訂的文件。拆遷實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（1）項(xiàng)目基本情況；
（2）拆遷范圍、拆遷方式，搬遷期限，委托拆遷和評估等內(nèi)容；
（3）被拆除房屋及其附屬物基本情況；
（4）補(bǔ)償安置方式及其主要內(nèi)容；
（5）拆遷補(bǔ)助辦法；
（6）其他應(yīng)當(dāng)在拆遷實(shí)施方案中明確的內(nèi)容。
7、[占地拆遷實(shí)施方案]
按照《辦法》第十條規(guī)定，占地拆遷房屋的，鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核拆遷人擬訂的拆遷實(shí)施方案，需要時(shí)，可以征求區(qū)、縣國土房管局的意見。
8、[公布拆遷實(shí)施方案]
拆遷人應(yīng)當(dāng)按照《辦法》第十條規(guī)定，在拆遷范圍內(nèi)公布經(jīng)區(qū)縣國土房管局批準(zhǔn)的征地拆遷實(shí)施方案或者經(jīng)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核并報(bào)區(qū)縣國土房管局備案的占地拆遷實(shí)施方案，公布期限不少于10日。
拆遷實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣國土房管局拆遷公告之日前（含拆遷公告當(dāng)日）公布。
9、[安置房屋證明]
按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的安置房屋證明文件，包括建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、土地使用權(quán)證明文件或房屋所有權(quán)證。
10、[補(bǔ)償資金證明文件]
按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的拆遷補(bǔ)償資金證明文件，是指銀行向區(qū)、縣國土房管局出具的拆遷補(bǔ)償資金到位證明文件，具體辦法按照市國土房管局、中國人民銀行營業(yè)管理部《關(guān)于加強(qiáng)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)督的通知》（京國土房管拆字[2001]1177號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
11、[跨區(qū)縣項(xiàng)目發(fā)證]
跨區(qū)、縣項(xiàng)目的房屋拆遷許可證，可以分別由所涉區(qū)、縣國土房管局核發(fā)，也可以由市國土房管局根據(jù)實(shí)際情況指定其中一個(gè)區(qū)縣國土房管局核發(fā)，并將有關(guān)情況通知相關(guān)區(qū)、縣國土房管局。
12、[兼有國有土地和集體土地房屋拆遷的情形]
建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)兼有國有土地和集體土地的房屋拆遷的，建設(shè)單位應(yīng)按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定申請房屋拆遷許可證，區(qū)縣國土房管局審核后，統(tǒng)一發(fā)放房屋拆遷許可證和拆遷公告。
13、[拆遷范圍和拆遷期限]
拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實(shí)施拆遷。
房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍不得超過用地批準(zhǔn)文件確定的用地范圍，但是用地范圍外的房屋與拆遷范圍內(nèi)的房屋不可分割時(shí)，拆遷主管部門可以把拆遷范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。
房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿15日前向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)縣國土房管局申請延期，延期不超過6個(gè)月。
14、[拆遷公告]
區(qū)、縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)拆遷公告。拆遷公告應(yīng)當(dāng)載明房屋拆遷許可證批準(zhǔn)文號(hào)、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限等主要內(nèi)容。
15、[許可證印制]
房屋拆遷許可證由市國土房管局統(tǒng)一印制，內(nèi)容主要包括拆遷人、項(xiàng)目名稱、拆遷范圍、拆遷期限、發(fā)證機(jī)關(guān)、發(fā)證時(shí)間等。
16、[拆遷許可證備案]
區(qū)、縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)報(bào)市國土房管局備案。
三、委托拆遷和評估
17、[委托拆遷]
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。
征地拆遷，拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當(dāng)具備本市自行拆遷資質(zhì)。
委托拆遷的，受托拆遷單位應(yīng)當(dāng)具備本市受托拆遷資質(zhì)；拆遷人應(yīng)當(dāng)與受托拆遷單位簽訂委托拆遷書面合同；拆遷人申辦房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣國土房管局提交委托拆遷合同和受托拆遷單位的資質(zhì)證明材料。
18、[拆遷評估]
征地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價(jià)，由拆遷人委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照本市房屋評估規(guī)定評估確定；拆遷人應(yīng)當(dāng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂委托評估合同。拆遷人申辦房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣國土房管局提交委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
占地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價(jià)，可以參照前款規(guī)定評估，也可以按鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核并報(bào)區(qū)縣國土房管局備案的拆遷實(shí)施方案確定。
19、[拆遷招標(biāo)投標(biāo)]
征地拆遷，屬于下列項(xiàng)目的，用地單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定受托拆遷單位和評估單位：
（一）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；
（二）國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目；
（三）建設(shè)項(xiàng)目拆遷居民戶數(shù)在500戶以上或者拆遷總費(fèi)用在8000萬元以上的。
有關(guān)招投標(biāo)事宜按照市國土房管局《關(guān)于本市拆遷項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)管理的通知》（京國土房管拆[2003]306號(hào)）執(zhí)行。
四、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
20、[拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議]
拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議。協(xié)議一式二份，當(dāng)事人雙方各持一份；在房屋拆遷中必須給被拆遷人拆遷補(bǔ)償協(xié)議原件。
實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑓f(xié)議應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容。
實(shí)行房屋安置的，協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括安置房屋地點(diǎn)、安置房屋面積、差價(jià)及結(jié)算方式、搬遷期限、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容；期房安置的，還應(yīng)當(dāng)明確搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容。
另行審批宅基地安置的，協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括地上物補(bǔ)償、新批宅基地地點(diǎn)、面積、搬遷期限、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容。
21、[權(quán)屬證件移交]
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證交給拆遷人，由拆遷人移交房地權(quán)屬管理部門。
五、拆遷裁決程序
22、[拆遷裁決程序]
集體土地房屋拆遷裁決程序，參照市國土房管局2002年12月9日印發(fā)的《北京市城市房屋拆遷裁決程序規(guī)定》（京國土房管拆[2002]1116號(hào)）執(zhí)行。
23、[行政復(fù)議與行政訴訟]
拆遷當(dāng)事人對區(qū)、縣國土房管局的裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。
六、貨幣補(bǔ)償方式
24、[宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)]
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，由區(qū)縣人民政府按照《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》（京國土房管征[2003]606號(hào)）第四條的規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定和公布，并報(bào)市國土房管局備案。
區(qū)縣人民政府確定宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，應(yīng)當(dāng)考慮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的土地區(qū)位差異，具有一定的幅度。
具體拆遷項(xiàng)目的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以按照下列方式確定：
（一）由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況評估確定；
（二）由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況確定；
（三）區(qū)縣人民政府確定的其他方法。
25、[兼有國有土地和集體土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)]
鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區(qū)縣人民政府可以批準(zhǔn)該鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一參照國有土地房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定，確定宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格或擬訂拆遷實(shí)施方案。
七、房屋安置方式
26、[房屋安置方式解釋及協(xié)議]
按照《辦法》第十五條第一款規(guī)定，拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的補(bǔ)償款與安置房屋的市場評估價(jià)款結(jié)算差價(jià)。即拆遷人對被拆遷人依法給予貨幣補(bǔ)償后，被拆遷人再以其所得的貨幣補(bǔ)償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋，拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定簽訂拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，再另行簽訂安置房屋買賣協(xié)議。
27、[市政府規(guī)定以經(jīng)濟(jì)適用住房安置]
按照《辦法》第十五條第一款規(guī)定以經(jīng)濟(jì)適用住房安置被拆遷人的，對被拆遷人按照《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》（京國土房管征[2003]606號(hào)）第五條規(guī)定給予補(bǔ)償，由被拆遷人按照規(guī)定價(jià)格購買政府定向提供的經(jīng)濟(jì)適用住房。
28、[拆遷補(bǔ)償資金和房屋要求]
征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補(bǔ)償資金，原則上不得低于該項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償所需資金總量的60％。拆遷人準(zhǔn)備的拆遷補(bǔ)償資金低于該項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償所需資金總量的，應(yīng)就不足部分提供相應(yīng)數(shù)量的安置房屋。
采取貨幣補(bǔ)償方式的被拆遷人數(shù)量超過預(yù)計(jì)比例或其他原因致使拆遷人存入的拆遷補(bǔ)償資金不足的，拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足；拆遷完畢后，拆遷補(bǔ)償資金有結(jié)余的，拆遷人持區(qū)縣國土房管局出具的證明，向銀行申請劃轉(zhuǎn)余款。
29、[征地拆遷安置房屋條件]
拆遷人提供的安置房屋，原則上應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)房，并具備合法審批手續(xù)；安置用房的市政配套設(shè)施和生活服務(wù)配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)具備使用條件。
拆遷人提供的下列房屋，經(jīng)與被拆遷人協(xié)商同意，可以用于拆遷安置，但是在區(qū)縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證時(shí)，不予計(jì)入拆遷人準(zhǔn)備的安置用房數(shù)量：
（一）期房；
（二）朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)的拆遷，安置房屋不在四區(qū)范圍內(nèi)、也不在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，且距離拆遷地點(diǎn)超過15公里的；其他郊區(qū)縣拆遷，安置房屋不在本區(qū)縣范圍內(nèi)的。
30、[農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人]
按照《辦法》第十五條第二款規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人實(shí)施拆遷，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，安置房屋應(yīng)當(dāng)具備用地、規(guī)劃批準(zhǔn)文件。
31、[委托安置]
按照《辦法》第十五條第三款規(guī)定，其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)安置被拆遷人的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）拆遷人應(yīng)當(dāng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)簽訂書面委托合同，并向區(qū)縣國土房管局備案。
（二）拆遷實(shí)施方案由受托的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)擬訂，屬于征地拆遷的，報(bào)區(qū)縣國土房管局批準(zhǔn)后執(zhí)行；屬于占地拆遷的，經(jīng)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核后，報(bào)區(qū)縣國土房管局備案。
（三）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議可以由拆遷人與被拆遷人簽訂，也可以由拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)與被拆遷人簽訂。
八、另批宅基地安置
32、[適用條件]
按照《辦法》第十七條規(guī)定另行批準(zhǔn)宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)當(dāng)事先征得區(qū)縣人民政府同意，且本集體經(jīng)濟(jì)組織區(qū)域內(nèi)具備安排宅基地的土地，符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，被拆遷人符合申請宅基地條件。
33、[審批手續(xù)]
拆遷宅基地上房屋，另行審批宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)當(dāng)為被拆遷人辦理宅基地申報(bào)審批手續(xù)和建房審批手續(xù)，被拆遷人應(yīng)予協(xié)助。
34、[宅基地減少的補(bǔ)償]
新批宅基地面積少于原合法使用的宅基地面積，對不足部分可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。
九、宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)
35、[宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)]
根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定，本市村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定并予公布，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝（折合167平方米）；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝（折合200平方米）。
1982年以前劃定的宅基地，多于前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米）。
36、[宅基地面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)]
被拆遷人宅基地面積認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)、縣人民政府根據(jù)本區(qū)縣實(shí)際情況確定。
十、其他問題
37、[拆遷結(jié)案]
拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。
38、[提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)]
被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前提前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)、縣人民政府確定。
39、[非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員房屋]
用地范圍內(nèi)涉及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員合法取得的房屋土地，經(jīng)區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)，可以按照《辦法》有關(guān)宅基地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償安置。
40、[已拆遷公告的項(xiàng)目]
2003年8月1日以前，已經(jīng)按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號(hào)）拆遷公告的，不適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，繼續(xù)執(zhí)行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。
41、[施行日期和文件廢止]
石景山區(qū)房地局：
你局“關(guān)于集體土地房屋能否確權(quán)發(fā)證的請示”的來文收悉。現(xiàn)就有關(guān)問題答復(fù)中下：
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的要求，農(nóng)村集體土地所有者，集體土地使用者可以申請土地登記，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。但是，由于我市對于此項(xiàng)工作尚未進(jìn)行全面部署，目前暫不宜全面進(jìn)行。對于個(gè)別急需領(lǐng)證的集體土地使用者，你局可以按照國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》及《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求，先進(jìn)行試點(diǎn)，待仝市統(tǒng)一部署后，再全面展開。
根據(jù)建設(shè)部的要求，對于集體土地上的房屋，暫不進(jìn)行登記發(fā)證工作。
[關(guān)鍵詞]土地登記管理；常見問題；對策
前言
在近些年來，土地登記管理中經(jīng)常出現(xiàn)政府與市場職能模糊、法律效力缺乏明確性、土地信息的應(yīng)用價(jià)值不高等問題，嚴(yán)重影響到土地登記管理工作，必須采取有效的措施，對此，本文主要對土地登記管理中常見的問題及其對策進(jìn)行分析。
1.當(dāng)前土地登記管理中常見的問題
1.1政府與市場職能模糊
在現(xiàn)階段土地登記管理中，主要由形成單位來進(jìn)行辦理，但是，在實(shí)際登記管理中，卻存在一些行政單位并沒有經(jīng)過授權(quán)違規(guī)將土地登記的工作交給贏利性事業(yè)單位進(jìn)行辦理，從而造成土地登記管理的混亂現(xiàn)象[1]。另外，政府的相關(guān)行政部門也并沒有為企業(yè)辦理提供地圖測繪等工作條件，使得土地登記管理工作中，政府與市場的職能出現(xiàn)模糊的現(xiàn)象。
1.2法律效力缺乏明確性
一般情況下，土地登記管理需要嚴(yán)格遵循著相關(guān)的法律規(guī)定，而且，在整個(gè)土地登記管理中，法律效力也能對土地財(cái)產(chǎn)權(quán)起到一定的保護(hù)作用[2]。但是，就當(dāng)今土地登記管理工作的情況來看，法律效力缺乏明確性，無法真正將土地登記的規(guī)范性文件提升為法律層面的文件，從某個(gè)角度來講，法律效力不明確對土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)作用并不高。
1.3土地信息的應(yīng)用價(jià)值不高
土地信息對提升土地登記管理效率有著極大的作用，尤其是在近些年計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)土地信息的共享，將信息作用充分的發(fā)揮出來。但是，現(xiàn)階段土地登記管理工作中，對土地信息應(yīng)用價(jià)值缺乏認(rèn)識(shí)性，土地信息的應(yīng)用并不高，很多信息更新滯后，而且，在使用計(jì)算機(jī)專業(yè)技術(shù)之后，土地信息雖然也錄入到計(jì)算機(jī)內(nèi)，但是卻沒有有效的實(shí)現(xiàn)信息共享，使得信息的應(yīng)用價(jià)值未能全部的體現(xiàn)出來。
2.土地登記管理中常見問題的解決對策分析
2.1明晰政府和市場在土地登記管理中的職能
通過以上對當(dāng)前土地登記管理中常見的問題分析得知，現(xiàn)階段土地登記管理中出現(xiàn)政府與市場職能模糊的問題，影響到土地登記管理工作的效率，對此，應(yīng)明晰政府和市場在土地登記管理中的職能[3]。首先，土地登記管理應(yīng)嚴(yán)格的按照相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行，規(guī)定中認(rèn)為縣級以上的國土資源都必須由行政主管部門作為土地登記的主要管理部門，同時(shí)，相關(guān)的土地登記機(jī)關(guān)必須執(zhí)行政府部門的職能，積極做好相關(guān)政策、規(guī)章、技術(shù)指標(biāo)等推廣工作，并適當(dāng)?shù)娜ジ深A(yù)相關(guān)的土地權(quán)力關(guān)系。其次，要不斷的完善規(guī)章制度，并保證高效體制運(yùn)行下形成各實(shí)體之間的相互制約、相互促進(jìn)的體制，尤其是一些中介結(jié)構(gòu)的介入，相關(guān)人員必須取得準(zhǔn)入資格證，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷的去提升自身的專業(yè)知識(shí)水平，積極做好地籍、土地登記等相關(guān)的測量工作，從而保證土地登記管理工作的順利進(jìn)行。
2.2全面提升土地登記管理的法律效力
從市場經(jīng)濟(jì)的角度上來看，土地市場是市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是土地不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)取更是人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要方面之一，而通過以上的分析了解到，一旦對土地登記管理的法律效力不明確的話，勢必會(huì)影響到土地市場的正常運(yùn)行，對此，要全面提升土地登記管理的法律效力[4]。首先，應(yīng)完善土地產(chǎn)權(quán)登記法律制度，加強(qiáng)對土地權(quán)力變動(dòng)的保護(hù)，并將法律的效力充分的發(fā)揮出來，確保土地登記管理工作的順利進(jìn)行。其次，要確定法律效力的層次，從我國的法律發(fā)展情況來看，法律效力最高的就是憲法，其次是行政法規(guī)、地方性法規(guī)等，對土地登記管理的法律效力要結(jié)合不同法律的特性進(jìn)行合理的運(yùn)用，并針對土地登記管理頒布相應(yīng)的法律法規(guī)，例如，《土地登記規(guī)則》、《土地登記法》、《物權(quán)法》等。
2.3提升土地登記管理的信息化服務(wù)
首先，應(yīng)正視土地信息的應(yīng)用價(jià)值，提升土地登記人員的全新觀念，積極主動(dòng)的去接受新的知識(shí)，了解土地信息能夠給土地登記管理帶來的好處。其次，加強(qiáng)信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，不僅要將土地的各項(xiàng)信息錄入到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中，更要實(shí)現(xiàn)土地信息的共享，將土地信息的應(yīng)用價(jià)值充分的發(fā)揮出來，而且，通過網(wǎng)絡(luò)服務(wù)化的普及，更有利于土地市場的順利發(fā)展。
3.總結(jié)
通過以上對土地登記管理中常見的問題及其對策的分析，作者結(jié)合自身多年工作經(jīng)驗(yàn)，以及自身對土地登記管理工作的認(rèn)識(shí)，主要對當(dāng)今土地登記管理中常見的問題進(jìn)行剖析，同時(shí)，也提出了明確政府和市場在土地登記管理中的職能、全面提升土地登記管理的法律效力、提升土地登記管理的信息化服務(wù)等幾方面改進(jìn)對策，希望本文的分析，可以為土地登記管理工作提供一定的參考，更希望同行人士共同探討相關(guān)方面的問題。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】有償使用；現(xiàn)存問題；原因分析；對策
一、我國土地有償使用中的現(xiàn)存問題
1.土地利益分配關(guān)系扭曲
國有土地所有權(quán)被虛置，中央政府和地方的利益分配不公。大部分的國有土地出讓金歸負(fù)責(zé)具體實(shí)施的縣或市政府所有，而中央和省級政府僅僅提取少部分。于是，地方政府有很強(qiáng)的經(jīng)營土地的動(dòng)力，大肆通過圈地運(yùn)動(dòng)和賣地來增加地方性財(cái)政收入，嚴(yán)重扭曲了中央和地方的利益關(guān)系。
另外，地方政府和農(nóng)民之間也存在收益分配不公。法律明確禁止集體土地的所有權(quán)直接交易，對于被征土地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)包括安置補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)以及青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)三部分。但是，由于農(nóng)民缺乏對補(bǔ)償費(fèi)的了解和認(rèn)識(shí)以及相關(guān)立法的缺失，常出現(xiàn)把土地補(bǔ)償費(fèi)克扣在村委會(huì)和地方政府，僅將安置補(bǔ)償費(fèi)以及青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放給農(nóng)民的問題。
2.土地市場既不規(guī)范也不健全
由于土地的使用行為具有廣泛的外部性，因此，土地市場公開化就顯得尤為重要。早在1999年，國土資源部就已開始籌建全國土地市場信息系統(tǒng)，但是目前在土地市場信息傳導(dǎo)和披露等方面仍然存在著信息公開完備性不足以及渠道過于單一等問題，而且，在征地過程中，農(nóng)民參與土地活動(dòng)的渠道也不夠通常暢，缺乏透明度。
城鄉(xiāng)土地市場不一致，缺少統(tǒng)一的土地市場，這也是目前存在的嚴(yán)重問題。在農(nóng)村，集體土地不能流轉(zhuǎn)進(jìn)入土地一級市場并參與土地一級市場的收益分配，而在城市，土地則可以流轉(zhuǎn)成建設(shè)用地和商業(yè)用地并參與到土地一級市場的收益分配，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)土地市場二元化。
二、現(xiàn)存土地有償使用問題的原因分析
1.中央和地方政府的職責(zé)以及目標(biāo)不相容
理論上，中央政府對土地的使用具有無可爭辯的決定權(quán)，但在具體實(shí)施中，中央政府的影響力卻很難體現(xiàn)。中央政府是土地政策的制定者，擁有批準(zhǔn)占用土地的權(quán)力，而地方政府則是土地政策和土地占用補(bǔ)償?shù)木唧w實(shí)施者。地方政府通過各種手段操縱和變通占用補(bǔ)償政策，應(yīng)付和規(guī)避中央政府的規(guī)劃和管理，通過土地出讓和招商引資等方式增加財(cái)政收入，彰顯其政績。由于中央和地方政府的職責(zé)以及目標(biāo)不相容，有的地方便出現(xiàn)低價(jià)出讓土地，大量土地亂占和閑置等情況。
2.土地市場化程度低與土地供給的雙軌制
在我國，土地一級市場被壟斷，土地的使用取決于政府的行政計(jì)劃和管理，什么時(shí)候轉(zhuǎn)變土地利用類型以及轉(zhuǎn)變成什么類型，這都是由各級政府的行政屯批和規(guī)劃決定的，因此，市場機(jī)制不能優(yōu)化配置土地的使用。另外，由于土地供應(yīng)的雙軌制，使得市場價(jià)格和非市場價(jià)格同時(shí)存在，并有很大的差異，加之政府行政劃撥的價(jià)格指導(dǎo)，這又造成了土地的市場價(jià)格不能客觀體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值，從而出現(xiàn)低價(jià)補(bǔ)償?shù)那闆r。
3.相關(guān)法律法規(guī)的缺失或不完善
首先，由于沒有相關(guān)的法律指導(dǎo)，在土地征用過程中，農(nóng)民對如何參與到征地方案的制定中，沒有具體的參與方式和途徑，對征地農(nóng)民的土地補(bǔ)償也沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)說明，因此，地方政府低價(jià)補(bǔ)償以及克扣農(nóng)民土地補(bǔ)償金的現(xiàn)象也屢禁不止。其次，土地規(guī)劃的效力也大打折扣，由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善，公眾對規(guī)劃應(yīng)由哪些部門負(fù)責(zé)、多長時(shí)間進(jìn)行一次、政府如何向公眾公示以及公眾如何參與規(guī)劃等問題都無法獲得確切答案。最后，由于相關(guān)法律的缺失，土地被肆無忌憚的征用和閑置，尤其是對農(nóng)民耕地的違法占有。
三、促進(jìn)土地有償使用管理的對策
1.土地利用規(guī)劃方面的對策
努力建立一套系統(tǒng)科學(xué)、穩(wěn)定權(quán)威、可操作性強(qiáng)、公眾參與度高的土地利用規(guī)劃體系，為土地政策和計(jì)劃的有效實(shí)施打下基礎(chǔ)。
首先，要加強(qiáng)公眾的參與度，保證公眾意見直通渠道的暢通，重視專家在土地利用規(guī)劃中的關(guān)鍵作用。由專人講解規(guī)劃方案，并經(jīng)電視、報(bào)紙等媒介公布規(guī)劃方案，通過匿名反饋意見和代表協(xié)商等形式，暢通電話、微博、匿名書信等渠道，對公眾認(rèn)為不合理的地方做出詳細(xì)的答復(fù)，讓公眾親身參與到土地利用規(guī)劃中來。其次，突出不同產(chǎn)業(yè)和不同區(qū)域的土地利用特點(diǎn)，統(tǒng)籌安排用地規(guī)模、范圍和時(shí)間。重點(diǎn)保護(hù)好城市發(fā)展的周邊區(qū)域和農(nóng)民耕田，嚴(yán)格限定城市建設(shè)用地總量。在城市內(nèi)部，在滿足生產(chǎn)生活實(shí)踐需求的前提下，抑制城市建設(shè)用地的不合理增加，減少重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)。在城市外部，減小對農(nóng)、林以及濕地的破壞，保障糧食產(chǎn)量和安全，維持生態(tài)平衡。
2.土地市場方面的對策
2.1 發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性配置作用
發(fā)揮市場機(jī)制基礎(chǔ)性的配置和調(diào)節(jié)作用，政府調(diào)節(jié)只作為市場體制的補(bǔ)充。首先，相關(guān)政府部門要完善市場規(guī)則，凈化土地市場環(huán)境，增加市場信息透明度，讓市場機(jī)制調(diào)節(jié)和控制土地價(jià)格，引導(dǎo)土地合理使用。其次，相關(guān)政府部門要積極地進(jìn)行土地使用政策指導(dǎo)，在必要時(shí)可給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，促進(jìn)土地的社會(huì)效益能夠最大限度的發(fā)揮，保證土地有償使用的可持續(xù)發(fā)展。最后，建立提供土地市場信息服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審核其條件和資質(zhì)，規(guī)范中介行為，保證其能夠在評估土地市場價(jià)格和土地市場供需雙方土地信息等方面提供正確而及時(shí)的服務(wù)。
2.2 建立城鄉(xiāng)一體的土地市場
打破集體土地不能直接流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場一級市場的原有格局，實(shí)行集體土體和國有土地同地、同價(jià)和同權(quán)。不論是農(nóng)村的集體土地還是城市的國有土地，都可以在統(tǒng)一的土地市場進(jìn)行土地活動(dòng)。遵照市場公平的原則，通過轉(zhuǎn)讓、出租等形式，集體土地所有者可以把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)交給任何需要建設(shè)用地的企業(yè)或個(gè)人，以市場機(jī)制控制的價(jià)格作為土地使用權(quán)的價(jià)格，集體土地所有者和國有土地所有者一樣擁有獲得工業(yè)化與城市化利益的權(quán)利，從而切實(shí)保障集體土地所有者的利益。
3.法律法規(guī)等司法體系方面的對策
盡快建立并完善相關(guān)的法律法規(guī)，只有明確規(guī)定政府和公眾參與土地有償使用管理的權(quán)利和義務(wù)，使土地有償使用活動(dòng)有章可循、有法可依，才能更好的促進(jìn)土地的合理使用。結(jié)合我國現(xiàn)存的主要問題，針對我國土地有償使用的法律法規(guī)等司法體系有以下建議。
首先，開展土地規(guī)劃立法工作，保證土地規(guī)劃具有法律效力，明確公眾的參與權(quán)，從而解決土地重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)的問題，遏制非法圈占土地的行為。其次，改變國有土地與集體土地同時(shí)存在的土地二元化格局，破除土地一級市場壟斷局面，通過相關(guān)立法使集體土地能夠直接進(jìn)入土地一級市場，從而在源頭上減少設(shè)租、尋租和壟斷的危害。第三，在法律上明確說明和確認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，例如，農(nóng)民宅基地的申請和出租、宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。最后，完善司法體系，設(shè)立獨(dú)立于政府部門之外的公共機(jī)構(gòu)和組織，專門解決土地使用糾紛，保障土地規(guī)劃和土地征用中的各方利益。
四、結(jié)束語
只有從土地利用規(guī)劃、土地市場和法律法規(guī)等司法體系三個(gè)方面聯(lián)合解決當(dāng)前我國土地有償使用中的問題，才能促進(jìn)我國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程穩(wěn)定前進(jìn)。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：土地管理；問題；解決方式
中圖分類號(hào)：D651.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2011）-07-0062-1
眾所周知，土地是人類進(jìn)行各種生產(chǎn)生活的載體，同時(shí)也是一種不可再生的寶貴資產(chǎn)和資源，農(nóng)村土地尤其耕地是糧食的母親，它濃縮了千千萬萬農(nóng)民的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)和保障權(quán)。隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，農(nóng)村土地管理出現(xiàn)了一些新的問題，本文就農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀存在的問題及解決方式進(jìn)行探討。
1 農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀存在的問題
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，保障發(fā)展與保護(hù)土地資源的矛盾日益突出，亂批亂建、未批先建、毀壞耕地現(xiàn)象依然存在，主要表現(xiàn)在：“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重，農(nóng)村新建住房雜亂無章，土地浪費(fèi)嚴(yán)重；礦洞開采破壞土地、污染環(huán)境；基層土管隊(duì)伍力量薄弱等等，同時(shí)，我國農(nóng)村土地管理體制不健全，制約著土地的流轉(zhuǎn)。缺乏土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)，監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)不健全，體制不順。多職能部門利益使得土地流轉(zhuǎn)部門之間出現(xiàn)法律、政策相互制約、互相推諉的現(xiàn)象再所難免。這些問題的存在引起了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，也引起政府的高度重視。
2 如何有效加強(qiáng)農(nóng)村土地管理
2.1 政府有關(guān)部門加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理工作的監(jiān)督
農(nóng)村土地權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新階段農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對農(nóng)村家庭承包制的進(jìn)一步完善，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展。這些必然要求縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）相關(guān)的政府部門把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理納入工作范圍內(nèi)，并制定切實(shí)可行的政策、措施對土地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范我縣農(nóng)村土地管理工作。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，參照農(nóng)業(yè)部第47號(hào)令，根據(jù)實(shí)際情況制定統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同文本，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)、簽訂；第三是農(nóng)經(jīng)部門要恢復(fù)、覆行農(nóng)業(yè)承包合同的簽證、仲裁職能。
2.2 積極探索，不斷提升土地流轉(zhuǎn)的開發(fā)檔次
一是以“三個(gè)有利于”原則，探索土地流轉(zhuǎn)形式的多元化。即只要有利于土地資源的合理利用，有利于農(nóng)戶的增收，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不管怎么樣的土地流轉(zhuǎn)形式，都可以運(yùn)用并推廣。二是面向市場，努力提升土地流轉(zhuǎn)的開發(fā)檔次。堅(jiān)持以土地流轉(zhuǎn)為載體，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，積極將流轉(zhuǎn)的土地區(qū)域辦成結(jié)構(gòu)調(diào)整的“示范園”，辦成應(yīng)用推廣新科技的“試驗(yàn)區(qū)”，辦成財(cái)政增長的新型社區(qū)。同時(shí)，加強(qiáng)管理，促進(jìn)和推動(dòng)土地的有序流轉(zhuǎn)。強(qiáng)化區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))兩級農(nóng)經(jīng)管理部門工作職能，建立區(qū)縣級農(nóng)業(yè)承包合同糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，制定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法和經(jīng)常性的工作制度，積極引導(dǎo)、實(shí)施、管理和監(jiān)督農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，及時(shí)調(diào)處農(nóng)村土地承包合同糾紛。
2.3 嚴(yán)格加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)劃管理
按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的要求和控制增量、盤活存量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的原則，從嚴(yán)控制，用好用活農(nóng)村建設(shè)用地置換政策，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地管理。在已確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，做好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。凡是符合建房條件（或放棄原住房遷建）的，村民原則上不得原地改、擴(kuò)、新建住房（危房改造除外），要引導(dǎo)村民向城鎮(zhèn)集中或到規(guī)劃的居民點(diǎn)建房。對不具備規(guī)劃居民點(diǎn)建設(shè)的，盡量利用空閑地、老宅基地和荒坡地、廢棄地等未利用地建房。同時(shí)，從嚴(yán)控制農(nóng)村村民宅基地標(biāo)準(zhǔn)。全縣范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口的村民依法享有使用集體土地建房的權(quán)利，但必須貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民已“一戶多宅” 或?qū)⒃凶》砍鲑u、出租、贈(zèng)與他人的，不得再申請和審批宅基地。禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋和審批、占用集體土地建房。農(nóng)村村民建房使用宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)以戶口簿記載的農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)計(jì)算：3人以內(nèi)戶（含3人）90平方米；4人戶120平方米，5人以上戶宅基地面積不得超過150平方米。農(nóng)村村民是獨(dú)生子女戶的，增加宅基地面積30平方米；是獨(dú)生女戶的，再增加宅基地面積20平方米。
2.4 規(guī)范農(nóng)村規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地
農(nóng)村規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)堅(jiān)持鼓勵(lì)利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地，盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農(nóng)田。規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地確定后，不得擅自將原土地用途改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用途。
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關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 土地利用 土地管理
中圖分類號(hào)：TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）05（a）-0211-02
隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程大大加快。其中暴露的不少有關(guān)土地的管理和利用問題讓我們不得不對這些問題重視起來。分析土地問題產(chǎn)生的原因以及我們應(yīng)當(dāng)采取的對策，對改善土地利用管理，加快我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)具有至關(guān)重要的意義。
1 當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的關(guān)于土地利用和管理的一些問題
1.1 城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的有關(guān)土地利用的問題
土地嚴(yán)重浪費(fèi)閑置，土地的利用方式過于粗放。當(dāng)前我國在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中對于土地的利用極不合理，不僅嚴(yán)重浪費(fèi)了土地資源，而且城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中對于土地的利用方式過于粗放。在現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，由于我國耕地的潛力沒有得到充分挖掘，因此造成了我國耕地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。第二個(gè)方面，有些地方政府一窩蜂的建設(shè)開發(fā)區(qū)以及新區(qū)，但是他們拘束于有限的經(jīng)濟(jì)實(shí)力導(dǎo)致相當(dāng)一大部分的開發(fā)區(qū)資金和項(xiàng)目不能準(zhǔn)時(shí)到位，最終導(dǎo)致了大量的土地閑而不用，以至于被長期擱置。
由于盲目追求較快的發(fā)展速度，因此在一定程度上忽略了對土地利用結(jié)構(gòu)的合理安排。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國大部分的城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)內(nèi)的土地處于低效利用狀態(tài)，尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中，由于居民居住的比較分散，人均建設(shè)用地占有的空間普遍較大。再一個(gè)就是，城鎮(zhèn)發(fā)展的相當(dāng)不集中，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建筑容積率過低。另一方面，對于那些被征用的土地來說，普遍存在著房地產(chǎn)開發(fā)的荒廢、工業(yè)園的荒廢等閑置土地。這些問題都在很大程度上嚴(yán)重浪費(fèi)了我國的土地資源。第二個(gè)方面，城鎮(zhèn)的土地利用結(jié)構(gòu)也相當(dāng)不合理。由于在建設(shè)中忽略了內(nèi)涵的建設(shè)，從而導(dǎo)致了工業(yè)和居住用地的比重較大，而有關(guān)城市交通、第三產(chǎn)業(yè)、園林綠化和公共設(shè)施用地的比重則較低，這就是我國城鎮(zhèn)化建設(shè)中存在的土地利用結(jié)構(gòu)失衡的問題。
1.2 我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)與現(xiàn)有的保護(hù)耕地的矛盾日益突出
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)主義建設(shè)的加快，使得一些地方政府在努力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中被所謂的經(jīng)濟(jì)建設(shè)指標(biāo)誤導(dǎo)了方向，這些做法違背了我國土地利用的總體規(guī)劃和我國保護(hù)基本農(nóng)田及耕地的規(guī)定。由于一些城市規(guī)模在擴(kuò)大，在這個(gè)過程當(dāng)中必然伴隨著城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的擴(kuò)大和廣大耕地面積的縮小，尤其是在小城鎮(zhèn)剛開始發(fā)展的時(shí)候，只是采用了低成本擴(kuò)張政策，不惜以占用大量耕地為代價(jià)。這表現(xiàn)在隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國城市化水平的不斷提高，一些工礦企業(yè)用地、建設(shè)用地、農(nóng)村住宅用地和交通拓展用地都占用了大量的耕地，有些甚至是優(yōu)質(zhì)良田。總體上來說，我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)與保護(hù)耕地的矛盾日益突出。在當(dāng)前中國耕地的利用上，雖然我國耕地的總量維持在一個(gè)較高的水平，但是其中有效灌溉面積較大的耕地卻是連一半也沒有。尤其是其中一些耕地中的灌溉設(shè)施損害嚴(yán)重甚至被盜用，使得我國耕地的質(zhì)量不高，并且產(chǎn)量也受到了極大的限制。另一個(gè)不容忽視的方面就是耕地的污染程度日益加深。隨著我國工業(yè)化以及城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，我國的耕地由于受到了諸如工業(yè)廢棄品、生活垃圾、建筑廢棄物等具有污染性的廢棄物品的隨意堆放，造成了我國耕地的質(zhì)量嚴(yán)重下降，污染程度一天天加深，既無法保障耕地的安全，也無法保障耕地上生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品的安全。
1.3 隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，土地供需矛盾也變得普遍起來
在當(dāng)前的土地利用規(guī)定下，城市建設(shè)用地挖潛動(dòng)力不足，由于城市化水平的不斷提高，必然帶來了城市建設(shè)用地規(guī)模的不斷擴(kuò)展。但是在我國當(dāng)前的社會(huì)制度下，福利保障制度不夠完善，因此農(nóng)村的土地兼有社會(huì)福利保障和生存的雙重功能。在農(nóng)村呆久了的農(nóng)民不愿意拋棄土地去城市發(fā)展，而對于那些進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村人員，他們在農(nóng)村擁有房屋的現(xiàn)象就相當(dāng)普遍。這一方面造成了建設(shè)用地的重復(fù)占用，增加了城市建設(shè)用地的需求。另一方面，由于城市的就業(yè)容納能力不斷提高，農(nóng)民在城市就業(yè)的機(jī)會(huì)也隨著大大增加，因此進(jìn)程務(wù)工的農(nóng)民對于土地投入失去了興趣。這種做法造成了農(nóng)村耕地利用方式的粗放甚至是某些良田的撂荒。由于宅基地的復(fù)墾需要投入大量的資金，將那些節(jié)省出來的土地改為耕地就存在了一定的難度，而那些城市化建設(shè)當(dāng)中所占用的耕地則是良好的耕地。由此我們可以知道，整理過的耕地在質(zhì)量上很難與占用的耕地質(zhì)量相平衡。基于上述原因，所以說我國城市化建設(shè)過程當(dāng)中與土地供需的矛盾也就日益突出了。
1.4 政府的越權(quán)行為與農(nóng)民的權(quán)益受損并存
有些地方政府在追求自身的利益時(shí)常常會(huì)在土地流轉(zhuǎn)中發(fā)生越權(quán)行為，侵害了農(nóng)戶的收入享有權(quán)和自，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：以所謂的公共利益為緣由，在沒有尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上采用非市場化的方法強(qiáng)行征用或者是占用農(nóng)民的集體耕地，然后再以高價(jià)賣給那些潛在的購買客戶；以國家有困難為理由，根本不考慮解決失地農(nóng)民的就業(yè)安置；以地方比較特殊的情況為緣由，不分給被征地農(nóng)民應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；以發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)為理由，根本不尊重農(nóng)民的意愿就強(qiáng)迫農(nóng)民扭轉(zhuǎn)土地的承包經(jīng)營權(quán)。這些問題的出現(xiàn)嚴(yán)重影響了農(nóng)村的社會(huì)秩序和穩(wěn)定發(fā)展。
2 出現(xiàn)有關(guān)土地利用和管理問題的原因
2.1 農(nóng)村集體土地的權(quán)屬不夠明確
首先，農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)不夠健全，沒有應(yīng)當(dāng)有的處置權(quán)。村民們對集體所擁有的土地既不能夠進(jìn)行出賣，也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。其次，對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體界定的不夠清晰，也就是土地產(chǎn)權(quán)的歸屬不是明確的。
2.2 現(xiàn)存的土地征收和補(bǔ)償制度存在著弊端
就目前來說，土地的征收補(bǔ)償制度的弊端有二：一是對征收和補(bǔ)償?shù)脑瓌t界定的比較模糊。二是對公共利益的內(nèi)涵規(guī)定的比較模糊。在現(xiàn)存的我國有關(guān)土地的管理法中，沒有對公共利益的內(nèi)涵進(jìn)行較為細(xì)致的界定。
2.3 當(dāng)前農(nóng)村中的土地流轉(zhuǎn)體制不夠完善
當(dāng)前農(nóng)村中土地流轉(zhuǎn)體制的不合理表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的合同內(nèi)容不規(guī)范。（2）農(nóng)村中土地的流轉(zhuǎn)不夠規(guī)范。（3）在實(shí)際中農(nóng)村土地是按照統(tǒng)一的原則，這與市場經(jīng)濟(jì)下農(nóng)民對土地的需求相脫節(jié)。
2.4 對于土地的利用和規(guī)劃過于滯后于城鎮(zhèn)化建設(shè)
由于一段時(shí)間對土地缺乏有效的管理，導(dǎo)致了對土地的規(guī)劃和城鎮(zhèn)化的建設(shè)相脫節(jié)。再一個(gè)方面就是如今沒有整體的城鎮(zhèn)化關(guān)于土地利用的管理和規(guī)劃。這一方面導(dǎo)致了城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展過快，過于貪大求全，另一方面也造成了大量的土地資源的浪費(fèi)。
3 對于我國城市化建設(shè)過程當(dāng)中所出現(xiàn)的土地利用和管理的問題而采取的對策及方法
3.1 完善土地征收的補(bǔ)償制度，切實(shí)保障農(nóng)民的切身權(quán)益
首先就是要在憲法中明確土地征收并補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的土地征收并補(bǔ)償提供科學(xué)合理可靠的法律依據(jù)。與此同時(shí)，還要明確界定公共利益的內(nèi)涵，避免政府相關(guān)部門再次發(fā)生越權(quán)行為，避免政府的強(qiáng)行征地。然后要做的就是提高征用土地的公開透明度，在全國范圍內(nèi)普遍推進(jìn)土地管理法和國家推進(jìn)征地預(yù)告的管理方法。在必要的情況下還要將部分程序的順序前移到報(bào)批前，保證農(nóng)民享有充分的參與權(quán)與知情權(quán)。其次政府要努力探索一條不僅與市場機(jī)制相掛鉤而且與市場機(jī)制相適應(yīng)的征地補(bǔ)償新機(jī)制。還有就是政府要積極探索研究征地安置的多種方式和方法。
3.2 科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃
在現(xiàn)實(shí)中的城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中，土地利用規(guī)劃缺乏科學(xué)性、系統(tǒng)性、政策性和前瞻性，不能夠優(yōu)化配置土地資源，造成了土地資源的浪費(fèi)。為了避免這一現(xiàn)象，必須要科學(xué)合理的編制土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃要體現(xiàn)出節(jié)約以及集約用地的要求，還要調(diào)整原有的用地結(jié)構(gòu)和布局，配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、生態(tài)結(jié)構(gòu)和社會(huì)文化結(jié)構(gòu)，在循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)下進(jìn)行合理規(guī)劃。
3.3 整合土地資源，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)
首先要充分發(fā)揮用地的功能改變鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分散過度的局面，提倡建造更多的多層式或高層式公寓或小區(qū)來代替院落式居民點(diǎn)和底層式別墅，充分提高建設(shè)的容積率。要改善行業(yè)分布不合理的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)土地的最大效能。然后要引導(dǎo)農(nóng)民居住的適度集中，要有計(jì)劃有步驟的推進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)的整合，引導(dǎo)農(nóng)民的居住房向規(guī)劃的居民點(diǎn)集中。最后加強(qiáng)農(nóng)村耕地的整合，形成較有規(guī)模和影響力的農(nóng)田區(qū)，增加水利設(shè)施的設(shè)置，促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。
3.4 建立比較完善的土地流轉(zhuǎn)制度
一是要建立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)機(jī)制，可以允許農(nóng)村土地在合法范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。二是要發(fā)展培育各種為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織，還要建立調(diào)節(jié)機(jī)制，避免土地使用權(quán)過分集中、壟斷和不公平的現(xiàn)象。三是要建立并完善農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的稅費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)。四是要建立一個(gè)合理的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配機(jī)制，不僅確保集體的利益不流失，還要確保其有利于社會(huì)，有利于造福人民。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，促進(jìn)土地管理法等相關(guān)法律的修改和完善，從而從根本上保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所出現(xiàn)的問題有一個(gè)科學(xué)合理的法律依據(jù)。建設(shè)過程當(dāng)中所出現(xiàn)的土地利用和管理的問題而采取的對策及方法。
4 結(jié)語
隨著我國城鎮(zhèn)化的加快，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)過程當(dāng)中出現(xiàn)了有關(guān)土地利用和管理的種種問題。這些問題涉及的方面眾多，不僅影響了我國居民的合法權(quán)益，還影響了城鎮(zhèn)建設(shè)布局和土地利用結(jié)構(gòu)，甚至還有非法交易。針對這些問題，我們要引起重視，要仔細(xì)研究，要加快改善和落實(shí)相關(guān)法律和政策。只有在清醒認(rèn)識(shí)當(dāng)前問題并積極采取有針對性的措施來解決的基礎(chǔ)上才能妥善解決這些問題，從而促進(jìn)我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)。
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