時(shí)間：2023-09-10 15:10:45
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；問題；對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競(jìng)爭(zhēng)者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財(cái)務(wù)管理的周期延長(zhǎng)。在這樣相對(duì)較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會(huì)使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對(duì)著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項(xiàng)目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)加劇。
2.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個(gè)單位之間或者和上級(jí)單位以及各個(gè)管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計(jì)等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對(duì)資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過于看重短期利益而忽視對(duì)長(zhǎng)期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)項(xiàng)目的營利性做一定的評(píng)估調(diào)查，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，在遇到資金困難的情況時(shí)，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對(duì)來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢(shì)下，公司的融資會(huì)面臨困難，因?yàn)殡S著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺(tái)，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對(duì)于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會(huì)出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時(shí)會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財(cái)務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個(gè)方面融入到財(cái)務(wù)制度中，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報(bào)銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財(cái)務(wù)行為和工作程序,提高會(huì)計(jì)質(zhì)量。
2.提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
3.擴(kuò)大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對(duì)資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個(gè)方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場(chǎng)的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對(duì)外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場(chǎng)占有份額，擴(kuò)大企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；第四，對(duì)融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。
4.提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，科學(xué)進(jìn)行利潤分配，強(qiáng)化企業(yè)理財(cái)職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，一切從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場(chǎng)應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
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摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在經(jīng)營、管理過程中必須面對(duì)和解決的問題，本文以房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)及成因進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 高發(fā)環(huán)節(jié) 對(duì)策
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于難以控制和預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時(shí)期內(nèi)所獲得的財(cái)務(wù)成果、預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或更大的收益的可能性。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)
（一）募資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
由于資金供需平衡、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)公司籌資給財(cái)務(wù)管理帶來了不確定性。籌資風(fēng)險(xiǎn)包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。近年來，國際金融市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，國家的貨幣政策、宏觀調(diào)控政策日趨從緊，房地產(chǎn)公司籌資結(jié)構(gòu)不合理的情況也比較突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目實(shí)施、償還到期債務(wù)，影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，一些中小型房地產(chǎn)公司采用擔(dān)保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時(shí)，將導(dǎo)致公司面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)公司投入資金后，存在因市場(chǎng)變化造成實(shí)際收益和預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大、周期長(zhǎng)，容易發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，政府接連出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，特別是2013年2月頒布的“國五條”，給國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來較大的不確定性，造成房地產(chǎn)公司未來幾年發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)的幾率較大。
（三）利率環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
隨著國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的深化，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月、2月，央行兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，并將首套房的優(yōu)惠利率由7折上調(diào)至8.5折，加強(qiáng)對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)防控，利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營影響較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金成本增加、預(yù)期收益相對(duì)減小，有可能造成房地產(chǎn)公司資金無法良性循環(huán)，也可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
對(duì)于企業(yè)來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，從而采取有針對(duì)性的措施加以控制。
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率較高、資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對(duì)單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司缺乏抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)、國家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，但部分房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理中對(duì)成本費(fèi)用的控制，缺乏系統(tǒng)管理、價(jià)值管理的理念和措施，將預(yù)算和計(jì)劃混為一談，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控力度不夠，降低了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）缺乏現(xiàn)金流管理
對(duì)房地產(chǎn)公司來說，凈現(xiàn)金流是通過融資和銷售房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金流入，和購置土地、建設(shè)工程款、管理費(fèi)用、償還借款等現(xiàn)金流出抵消后的差額。房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理要求企業(yè)通過融資、存貨和應(yīng)收款項(xiàng)管理等措施，確保企業(yè)擁有正向現(xiàn)金流，能夠滿足正常經(jīng)營和發(fā)展的需要，既要避免現(xiàn)金囤積、浪費(fèi)，也要避免資金緊張影響經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)現(xiàn)金流管理的重視不足，存在現(xiàn)金流管理和企業(yè)戰(zhàn)略脫節(jié)、缺少全程控制等問題。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)和研究成果，提出以下房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制好比例。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須嚴(yán)格控制負(fù)債規(guī)模，保持產(chǎn)權(quán)和債務(wù)的合理比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用的同時(shí)，有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)全面預(yù)算管理
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，完善資本運(yùn)營、加強(qiáng)全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)公司具有重要意義?？茖W(xué)的預(yù)算是籌集資金、貸款的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)估的重要依據(jù)，房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身情況，建立完整的預(yù)算流程、編制合理的預(yù)算，加大內(nèi)部財(cái)務(wù)控制和對(duì)預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)控力度，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)公司要在對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析，深入了解外界政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和現(xiàn)金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴(kuò)張，也要避免固步自封。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流管理中，還要考慮企業(yè)的生命周期，現(xiàn)金流管理要符合企業(yè)在不同發(fā)展階段的特點(diǎn)。在日常的現(xiàn)金流管理中，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好資金的流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性之間的平衡和調(diào)節(jié)，要從現(xiàn)金流的預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金的支付管理、融資管理等方面做好現(xiàn)金流管理，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。
四、結(jié)束語
當(dāng)前階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)也面臨著全球經(jīng)濟(jì)衰退、政府宏觀調(diào)控的雙重壓力，針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)有針對(duì)性的采取防范措施，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司應(yīng)該多優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓展籌資渠道、降低籌資風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)投資項(xiàng)目可行性分析、制定投資組合戰(zhàn)略、加強(qiáng)全面預(yù)算管理、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理等方面采取有效措施，切實(shí)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對(duì)企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險(xiǎn)；狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司利用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析。
(一)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
1、籌資風(fēng)險(xiǎn)
籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來的不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。由于金融市場(chǎng)金融資產(chǎn)的波動(dòng)、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施或者無法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，歐債危機(jī)造成的金融市場(chǎng)波動(dòng)，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，資金鏈中段，造成公司的財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致公司的生存危機(jī)。
2、投資風(fēng)險(xiǎn)
投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項(xiàng)目的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開發(fā)，而項(xiàng)目的利潤率小于負(fù)債率，則會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、利率風(fēng)險(xiǎn)
近年來，國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時(shí)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對(duì)減小，加上人們對(duì)房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
4、缺乏現(xiàn)金流量管理
房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收款項(xiàng)管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。
二.完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。
(一)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范
1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
2、拓展籌資途徑的多樣性
我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。
(二)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范
1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型，避免盲目開發(fā)。
2、制定投資組合戰(zhàn)略
由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
3、加強(qiáng)全面預(yù)算管理
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。
4、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理
現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn):
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1.過分強(qiáng)調(diào)利潤最大化
眾所周知，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有利潤最大化、股東權(quán)益最大化以及企業(yè)價(jià)值最大化等不同的目標(biāo)，而利潤最大化是最片面，最局限的一種，這種財(cái)務(wù)管理目標(biāo)直接阻礙著企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)利潤最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而忽略了股東價(jià)值以及企業(yè)整體價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)目前存在這過多的泡沫，因此財(cái)務(wù)管理人員和企業(yè)負(fù)責(zé)人過分強(qiáng)調(diào)利潤最大化無疑將加劇這種房地產(chǎn)行業(yè)的這種情況加劇。因此，從利潤最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)轉(zhuǎn)為股東價(jià)值最大化或者企業(yè)價(jià)值最大化才是正確的選擇。
2.資本結(jié)構(gòu)和資金控制存在問題
資本結(jié)構(gòu)的不合理和資金控制上產(chǎn)生的問題也是目前困擾許多行業(yè)和企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商由于需要大量資金進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)，因此往往會(huì)進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營。然而高負(fù)債經(jīng)營往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理以及利息費(fèi)用的支出過高等嚴(yán)重的問題，給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來困難。其次房地產(chǎn)企業(yè)在資金控制上面也存在著問題。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資和開發(fā)項(xiàng)目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。
3.稅收籌劃和利潤分配的問題
稅收籌劃和利潤分配也是目前企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上應(yīng)當(dāng)引起重視的方面，但是很多企業(yè)并沒有采取有效的措施進(jìn)行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業(yè)凈利潤、改善企業(yè)經(jīng)營者與出資者之間的關(guān)系。如前所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改掉片面追求利潤最大化的“陋習(xí)”，而應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)股東利益的關(guān)注，并且實(shí)現(xiàn)更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地增值稅、消費(fèi)稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。
4.缺乏事前財(cái)務(wù)預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
全面預(yù)算管理系統(tǒng)下的企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)要求企業(yè)必須做好事前財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的工作。但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)成本體系并沒有得到有效的實(shí)施，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導(dǎo)致最終的凈利潤數(shù)據(jù)并不樂觀。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套有效的事前財(cái)務(wù)預(yù)算體系和時(shí)候財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系也是非常必要的。
二、正確定位財(cái)務(wù)管理的核心作用，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的價(jià)值
1.提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍建設(shè)
提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)包括加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)以及財(cái)務(wù)管理人員的平時(shí)繼續(xù)教育。房地產(chǎn)企業(yè)必須從源頭做起，應(yīng)當(dāng)盡量招聘一些高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才，例如，招聘人員的時(shí)候要求必須從事多年的財(cái)務(wù)管理工作以及擁有多項(xiàng)財(cái)務(wù)管理方面的證書等等。另外，在平時(shí)工作中也應(yīng)當(dāng)注意財(cái)務(wù)管理人員技能的提升，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)最新財(cái)務(wù)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到與時(shí)俱進(jìn)，并讓員工意識(shí)到學(xué)無止境，只有加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)管理能力的提升才能不被淘汰。
2.健全內(nèi)部控制建設(shè)，強(qiáng)化外部審計(jì)
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和健全內(nèi)部控制建設(shè)，根據(jù)企業(yè)內(nèi)控準(zhǔn)則COSOII或者國際最新規(guī)定，完善內(nèi)部控制五要素（或者八要素），建立全面的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系。并且在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立和健全企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才隊(duì)伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設(shè)的企業(yè)內(nèi)部控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)知名的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來強(qiáng)化企業(yè)的外部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)不能為了自身利益而與會(huì)計(jì)師事務(wù)所私下溝通，制造虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表或者虛假的審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告等。所聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所也應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，客觀地對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，出具公正的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告，以保證企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
3.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金控制
在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)中加強(qiáng)資金控制和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)往往是高負(fù)債經(jīng)營，因此，應(yīng)當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)和大量資金的依賴，從財(cái)務(wù)管理的角度將房地產(chǎn)企業(yè)從以資金和勞務(wù)堆積而成的粗放模式轉(zhuǎn)為技術(shù)集中型。另外，促使房地產(chǎn)企業(yè)上市也是調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效方法。一旦上市，將會(huì)減少這些企業(yè)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強(qiáng)資金控制主要包括減少房地產(chǎn)企業(yè)胡亂投資的行為以及加強(qiáng)營運(yùn)資金的管理。由于籌資、投資和經(jīng)營是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必不可少的三個(gè)重要內(nèi)容，因此加強(qiáng)這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產(chǎn)經(jīng)營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制。
4.強(qiáng)調(diào)成本控制和存貨管理
房地產(chǎn)企業(yè)的總收入高，但是成本相對(duì)也比較高，因此強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強(qiáng)單位成本和總成本的管理工作，降低采購價(jià)格，合理制定銷售價(jià)格等等都是成本控制的重要環(huán)節(jié)。此外，在企業(yè)中杜絕浪費(fèi)可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強(qiáng)存貨管理意味著房地產(chǎn)工資應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉(zhuǎn)的速率。
5.建立健全事前預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系
建立健全財(cái)務(wù)事前預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)體系包括建立和完善一套標(biāo)準(zhǔn)成本核算系統(tǒng)，以及做好單位成本的核算和控制，計(jì)算實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本的差額以分析原因等等。在房地產(chǎn)企業(yè)建立好事前預(yù)算控制，包括制定房地產(chǎn)開發(fā)的每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本；而事后評(píng)價(jià)體系，如前所述，主要是將標(biāo)準(zhǔn)成本與實(shí)際成本之間的差異進(jìn)行計(jì)算，用于下一會(huì)計(jì)年度的參考，避免再次發(fā)生實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算成本的情況，讓企業(yè)的成本處于可控的范圍之內(nèi)。
三、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 預(yù)算
如今房地產(chǎn)行業(yè)里的預(yù)算管理通常只是停留在表面，流于形式，在房地產(chǎn)公司的管理層不受重視，管理者將成本預(yù)算看作是公司財(cái)務(wù)部門的事情，不注重整個(gè)工作流程。于是對(duì)于項(xiàng)目資金的使用缺乏計(jì)劃性，在開發(fā)項(xiàng)目的過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，這也影響了房地產(chǎn)公司的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)比較特殊，對(duì)于成本的管理具有較長(zhǎng)的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)會(huì)耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，通常會(huì)以年為單位來計(jì)算，而且對(duì)于成本的控制也擁有很多環(huán)節(jié)，具有一定的難度。在項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)一些計(jì)劃之外的成本，這些既是不可預(yù)見的，也是無法避免的。所以提前對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算進(jìn)行規(guī)劃就顯得尤為重要。
一、成本預(yù)算編制
房地產(chǎn)公司開發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)通常會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)新的項(xiàng)目房地產(chǎn)公司必須要投入大量的資金，但是對(duì)于項(xiàng)目完成以后的收益又是不能確定的。所以在對(duì)性的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的前期，應(yīng)該要進(jìn)行相應(yīng)的成本預(yù)算，這樣從某種程度也可以降低風(fēng)險(xiǎn)。
（一）打破傳統(tǒng)模式
成本的預(yù)算編制應(yīng)該要不拘泥于傳統(tǒng)的管理模式，房地產(chǎn)項(xiàng)目所要花費(fèi)的成本在設(shè)計(jì)之初就有一個(gè)大體的規(guī)劃，這就意味著項(xiàng)目成本的預(yù)算應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前就做好。應(yīng)該要清楚的了解項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該要達(dá)到怎樣的效果，大體花費(fèi)是多少。可以參考同類的產(chǎn)品，因此應(yīng)該要對(duì)同類的產(chǎn)品成本做相應(yīng)的調(diào)查。還要對(duì)項(xiàng)目從整體上進(jìn)行分析，對(duì)于在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程里需要用到的材料、施工建造、裝修等都應(yīng)該要進(jìn)行調(diào)查，最后給出建議，這樣可以給編制項(xiàng)目成本的預(yù)算提供參考以及支持。
（二）編制項(xiàng)目成本預(yù)算
1、建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)公司應(yīng)該收集以及積累關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過歸納總結(jié)之后可以得出各種成本、花費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。不管是房地產(chǎn)公司的運(yùn)營還是開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，合理的使用這些數(shù)據(jù)都可以起到很好的參考作用，可以有效地降低成本，并且讓利潤得到最大化?？梢园堰@些數(shù)據(jù)劃分為產(chǎn)品類型、初期成本、施工成本、尾期成本等這些種類，方便進(jìn)行查閱。還應(yīng)該在數(shù)據(jù)庫中加入同行相似的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，這樣可以是的數(shù)據(jù)庫更加完整，更具有參考性。建立好成本數(shù)據(jù)庫之后，既可以給進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目作參考，也可以給以后的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算作參考，項(xiàng)目完成之后也把有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納，整理到數(shù)據(jù)庫中，這樣數(shù)據(jù)庫在不斷更新中，將變得更加完善。
2、編制成本預(yù)算
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)算是開發(fā)商對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行的整體的預(yù)算，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)成本、間接費(fèi)用、經(jīng)營收益、可得利潤、貸款規(guī)劃等。成本的預(yù)算不可能僅靠個(gè)人的管理行為或是單個(gè)部門的管理行為就可以很好的完成，它的工作內(nèi)容和許多部門息息相關(guān)、不可分割，包括企業(yè)的工程、管理、財(cái)務(wù)等部門，構(gòu)成了一個(gè)完整的預(yù)算體系，這就是財(cái)務(wù)預(yù)算。多個(gè)部門應(yīng)該要一同研究項(xiàng)目的情況以及預(yù)測(cè)有可能會(huì)發(fā)生的事情，使用建立的成本數(shù)據(jù)庫來分析項(xiàng)目情況。
銷售部門可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類，可售、建筑、占地面積等一些信息來對(duì)收入做出預(yù)算，還要對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)宣傳費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算；工程部的人員可以對(duì)初期工程的成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，比如設(shè)計(jì)、研發(fā)、基礎(chǔ)等；行政部門可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用做出預(yù)算；財(cái)務(wù)部門可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可能發(fā)生的資金流動(dòng)以及稅務(wù)問題進(jìn)行預(yù)算。最后財(cái)務(wù)部門的人員可以把各個(gè)部門的預(yù)算進(jìn)行核查，主要要考察這些預(yù)算的編制是否有足夠的依據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確等，然后對(duì)這些預(yù)算進(jìn)行匯總與歸納，經(jīng)過公司的管理層審批以后成為正式的預(yù)算，再進(jìn)入執(zhí)行階段。如果在執(zhí)行時(shí)遇到了環(huán)境的變化，應(yīng)該根據(jù)具體情況對(duì)這些預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，讓預(yù)算更加符合實(shí)際情況。
二、執(zhí)行預(yù)算的控制
（一）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)成本的預(yù)算控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，關(guān)鍵也在于設(shè)計(jì)管理，這一點(diǎn)會(huì)直接對(duì)項(xiàng)目成本的預(yù)算執(zhí)行造成影響。在設(shè)計(jì)的階段應(yīng)該要避免兩種情況發(fā)生，第一是不合理的成本，這樣會(huì)導(dǎo)致品質(zhì)的下降，第二是一味的追求設(shè)計(jì)效果而不考慮成本。
房地產(chǎn)公司在執(zhí)行預(yù)算管理的過程當(dāng)中，首先應(yīng)該要選擇好的設(shè)計(jì)單位?？梢允褂梅桨父?jìng)賽或者招標(biāo)的手段，減少設(shè)計(jì)所花的時(shí)間，并且得到更加理想的方案設(shè)計(jì)，這需要房地產(chǎn)公司和設(shè)計(jì)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人溝通好，讓設(shè)計(jì)公司之間進(jìn)行交流和競(jìng)爭(zhēng)。此外，應(yīng)該和設(shè)計(jì)的單位做好權(quán)責(zé)分配，并且簽訂合同，明確地指出設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、限額，這些事項(xiàng)都可以和設(shè)計(jì)的費(fèi)用進(jìn)行掛鉤，還應(yīng)該要對(duì)一些細(xì)節(jié)部分都進(jìn)行明確的規(guī)定，比如說設(shè)計(jì)的改變以及修改的限制，這樣可以減少早施工過程里出現(xiàn)不必要的糾紛。最后應(yīng)該要堅(jiān)持對(duì)于設(shè)計(jì)的整個(gè)過程都實(shí)施優(yōu)化，組織有關(guān)專家來對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估與審查，關(guān)注影響成本的一些重要因素，在對(duì)于項(xiàng)目的成本預(yù)算在設(shè)計(jì)之初就落實(shí)。
（二）關(guān)于施工的控制
1、控制施工招標(biāo)
在對(duì)土建以及安裝水電的招標(biāo)當(dāng)中，房地產(chǎn)公司決定中標(biāo)應(yīng)該要看價(jià)格是否合理、施工工期以及施工質(zhì)量是否能夠得到保證，經(jīng)濟(jì)效益是否良好，以及社會(huì)信譽(yù)是否夠高等因素。還要注意觀察一些進(jìn)行招標(biāo)的公司是不是為了低價(jià)中標(biāo)而故意在項(xiàng)目的預(yù)算編制里漏掉某些項(xiàng)目。對(duì)于投標(biāo)的公司報(bào)價(jià)以及提供的公司資格憑證，房地產(chǎn)公司都應(yīng)該要進(jìn)行非常嚴(yán)格的核查，只有這樣做才可以保證房地產(chǎn)公司自己的利益。讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到低成本、高質(zhì)量、短工期、高效益的開發(fā)目標(biāo)。
2、對(duì)于材料的控制
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)成本中，設(shè)備以及材料占70%。房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立材料價(jià)格信息的網(wǎng)絡(luò)，這樣可以便于準(zhǔn)確而又及時(shí)的了解建筑材料在市場(chǎng)中的行情。對(duì)于大筆的設(shè)備材料的訂購更應(yīng)該要謹(jǐn)慎，要做到多對(duì)比，多研究，如果條件允許，使用投標(biāo)的方式也是可以的，但是要注意訂貨的時(shí)間。相同的設(shè)備以及材料，因?yàn)樯a(chǎn)地的差異價(jià)格也會(huì)不一樣。因此要建立對(duì)于成本的控制意識(shí)，建立成本的控制機(jī)制。都與某些材料能夠使用限價(jià)的方式來進(jìn)行成本控制。工程管理部以及成本管理部可以和工程師進(jìn)行關(guān)于訂貨的討論，可以對(duì)推薦的廠家進(jìn)行分析與比較，與此同時(shí)要注意對(duì)于采購價(jià)格的控制，對(duì)于材料質(zhì)量的監(jiān)督。
3、控制設(shè)計(jì)變更
變更可能是由設(shè)計(jì)、建筑、施工等任一部門提出的，所以對(duì)于設(shè)計(jì)的變換，應(yīng)該交由原部門的負(fù)責(zé)人統(tǒng)一進(jìn)行管理，因?yàn)樵?fù)責(zé)人對(duì)于設(shè)計(jì)方案比較了解，這樣就可以減少不必要的麻煩，減少因?yàn)樽兏O(shè)計(jì)所帶來的成本增加，或者是對(duì)工期造成的延誤，也可以避免帶來更多的變更。
4、施工簽證控制
因?yàn)樵诂F(xiàn)今建筑工程的施工當(dāng)中，建設(shè)周期很長(zhǎng)，投資金額比較大，技術(shù)含量也越來越高，設(shè)備材料在規(guī)格和價(jià)格上都可能發(fā)生變化，所以工程的合同不能對(duì)整個(gè)施工過程中的方方面面都作出具體的規(guī)定，所以現(xiàn)場(chǎng)的簽證也是非常重要的。現(xiàn)場(chǎng)的簽證用書面的方式記錄下了在施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的各種特殊的費(fèi)用，這關(guān)系到開發(fā)公司的切身利益，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行結(jié)算的重要依據(jù)之一。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本預(yù)算可以說是一個(gè)系統(tǒng)的工程，是和房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略相配合的一個(gè)保障。因此房地產(chǎn)公司要依據(jù)自身的特點(diǎn)建立出適合本公司發(fā)展的預(yù)算管理的制度，這樣才可以更好地實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，有效的提升公司利益。對(duì)于項(xiàng)目成本的預(yù)算管理應(yīng)該要落實(shí)執(zhí)行，這樣才可以保證效果，還要讓全體員工都參與進(jìn)來，最后形成預(yù)算管理體系。
參考文獻(xiàn)：
【摘要】 本文對(duì)政策調(diào)控期我國房地產(chǎn)業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其形成因素做了比較詳細(xì)的研究，分析了政策調(diào)控期房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各種情況，有針對(duì)性地對(duì)一系列問題擬定出了系統(tǒng)的應(yīng)對(duì)策略，從而確保政策調(diào)控期房地產(chǎn)業(yè)投資的科學(xué)性、合理性和安全性。在當(dāng)前的政策改革的大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的長(zhǎng)期發(fā)展，就需要提高自身應(yīng)對(duì)策略及財(cái)務(wù)管理水平，重心應(yīng)多放在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的能力上。針對(duì)正在政策調(diào)控下的房地產(chǎn)公司所存在的一系列弊端，本文通過多方面數(shù)據(jù)研究，對(duì)政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了探討。
【關(guān)鍵詞】 政策調(diào)控 房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)策略
房地產(chǎn)業(yè)是我國一個(gè)非常有代表性的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)公司具有資金投入大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力弱等明顯特點(diǎn)。就當(dāng)下而言受全球經(jīng)濟(jì)變動(dòng)以及我國政策調(diào)控的影響，暗藏在房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展乃至生存首要解決的大問題。
一、近年來房?jī)r(jià)持續(xù)走高及社會(huì)資源過度集中于房產(chǎn)的成因
1、目前我國房產(chǎn)市場(chǎng)需求占主導(dǎo)地位
在十六大關(guān)于建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)當(dāng)中提出：城鎮(zhèn)人均住房由19平米升至30平米、城鎮(zhèn)化由百分之三十漲到百分之五十。在實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)的框架內(nèi)，截止到2020年，我國城鎮(zhèn)居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，房產(chǎn)市場(chǎng)的主流是需求占主導(dǎo)地位。而根據(jù)我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地就相對(duì)太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導(dǎo)致住房供應(yīng)無法滿足人們預(yù)想的住房需求。
2、人均收入的增加
我國近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國民經(jīng)濟(jì)水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質(zhì)量的改善和提高，對(duì)住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個(gè)方式。
3、不正確的住房消費(fèi)理念促使房?jī)r(jià)一路走高
很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動(dòng)了我國房?jī)r(jià)的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現(xiàn)象使許多購房者成為不理性消費(fèi)大軍中的一員，這些不正確的消費(fèi)觀念催動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而不下跌的局面。
4、地價(jià)上漲與房?jī)r(jià)上漲相輔相成
地價(jià)是房?jī)r(jià)的根源，我國房產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)地價(jià)漲高房?jī)r(jià)也隨著漲高，再出現(xiàn)地價(jià)跟著房?jī)r(jià)繼續(xù)漲高的惡性循環(huán)，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價(jià)以及開發(fā)商囤積土地所造成的。
5、開發(fā)商的哄抬炒作促使房?jī)r(jià)居高不下
房產(chǎn)開發(fā)商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價(jià)等方式哄抬房?jī)r(jià)。這是房產(chǎn)商追求高暴利的一種投機(jī)行為。
二、我國房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下的環(huán)境分析
在房?jī)r(jià)上漲過快、房產(chǎn)泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調(diào)節(jié)和土地供應(yīng)調(diào)整等。2010年4月27日史上最嚴(yán)厲的“國十條”出臺(tái)，但由于政策實(shí)施的時(shí)滯性和房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發(fā)停貸、銷售觀望的大背景下，開發(fā)商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發(fā)項(xiàng)目是箭在弦上不得不發(fā)，如果不加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目就會(huì)形成爛尾樓，企業(yè)會(huì)有倒閉或被兼并的危險(xiǎn)。
三、政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因
1、資金結(jié)構(gòu)失衡，負(fù)債比率過高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)
近年全國規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報(bào)的上市房企有七成資產(chǎn)負(fù)債率上升，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均負(fù)債水平，對(duì)信貸資金的依賴性超強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調(diào)控政策的出臺(tái)，存款準(zhǔn)備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發(fā)的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發(fā)項(xiàng)目。另外調(diào)控政策的出臺(tái)，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。
2、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度不健全
部分企業(yè)財(cái)務(wù)主管人員觀念老化，知識(shí)陳舊，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是簡(jiǎn)單的記賬、報(bào)賬，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是人力、物力、財(cái)力的簡(jiǎn)單組合，根本沒有意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理、監(jiān)督管理的重要性。如果沒有對(duì)人力、物力、財(cái)力的事前詳細(xì)預(yù)算，就不能進(jìn)行開發(fā)中的成本控制，起不到有效的監(jiān)督功能，會(huì)造成成本增加，更難預(yù)測(cè)日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的提高
提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征率是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，預(yù)征率的提高導(dǎo)致企業(yè)提前多交稅款，使企業(yè)流動(dòng)資金雪上加霜；另外國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控致使稅務(wù)部門更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)，稅務(wù)管理部門依據(jù)當(dāng)?shù)仄骄街贫ǔ鼋ò渤杀揪€，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及控制措施
1、改變經(jīng)營策略，多渠道融資，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了短期內(nèi)無法脫離對(duì)信貸資金的依賴，在住宅開發(fā)資金限貸的嚴(yán)峻形勢(shì)下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，或說是有商業(yè)用地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)，適時(shí)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)融資，同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續(xù)向保障房?jī)A斜，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握保障房政策的契機(jī)，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，來補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)降低收益預(yù)期，改變公司經(jīng)營策略，適應(yīng)調(diào)控大環(huán)境下住宅剛需的要求，適時(shí)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，推出小戶型，適當(dāng)降低售價(jià)，以價(jià)換量，快速回籠資金，堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”的銷售策略，保持快速的市場(chǎng)應(yīng)變能力，以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化解企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。
2、執(zhí)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)預(yù)決算制度，嚴(yán)格資金管理，嚴(yán)控成本
很多房地產(chǎn)企業(yè)往往注重工程工期和質(zhì)量，而忽略財(cái)務(wù)管理的重要性，致使很多項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期盈利要求。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為大的框架，對(duì)公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，合理測(cè)算開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，經(jīng)營效益等，從而提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性，減少投資方案的錯(cuò)誤。同時(shí)對(duì)資金需求和運(yùn)用計(jì)劃進(jìn)行安排，確保按年度投資計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)執(zhí)行，杜絕資金使用的隨意性。一些費(fèi)用的支出要有嚴(yán)格的管理控制，杜絕費(fèi)用超出預(yù)算的情況發(fā)生，一定要安全、合理地去運(yùn)用資金，注重資金的管理，最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督功能。
3、加強(qiáng)稅收籌劃，減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種，在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中財(cái)務(wù)部門應(yīng)在
不觸及稅務(wù)紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。比如土地增值稅，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進(jìn)行如下籌劃：合理定價(jià)，以20%的增值額臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃；分散收入，將可以單獨(dú)分開處理的部分單獨(dú)簽訂合同；銷售籌劃，通過獨(dú)立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對(duì)外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；代收費(fèi)用籌劃，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購買方一并收取對(duì)房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。以此類推房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進(jìn)行籌劃。企業(yè)所得稅也可從稅基、稅率、優(yōu)惠政策利用等各個(gè)方面進(jìn)行籌劃，在此不再一一列舉。
4、提高財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，完善內(nèi)部審計(jì)
財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)決定了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，現(xiàn)階段高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備以下職業(yè)能力：一定的政策理論水平，會(huì)計(jì)政策的職業(yè)判斷能力，實(shí)施內(nèi)部控制的能力，綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)人才的重要性，在引進(jìn)高素質(zhì)、高層次人才的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，將繼續(xù)教育工作做到經(jīng)?；?、制度化，切實(shí)幫助會(huì)計(jì)人員提升業(yè)務(wù)素質(zhì)、積累經(jīng)驗(yàn)、更新知識(shí)；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護(hù)公司的權(quán)益，發(fā)揮經(jīng)營效益。
五、結(jié)論
我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認(rèn)識(shí)到調(diào)控大環(huán)境下自身存在的問題、面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并積極應(yīng)對(duì)，以使我國的房地產(chǎn)業(yè)步入健康、良性的發(fā)展軌道，保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
【參考文獻(xiàn)】
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對(duì)城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對(duì)著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1 我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀
我國對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營管理，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。
2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式
2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：
2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。
2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動(dòng)性不足。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財(cái)務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動(dòng)性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性
我國企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個(gè)部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1 提高管理層及財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平
隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財(cái)務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對(duì)公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財(cái)務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財(cái)務(wù)管理水平。
4.2 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對(duì)于資金預(yù)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計(jì)劃，從而構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，財(cái)務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計(jì)劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警功用。
4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.4 完善內(nèi)部審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
4.5 收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范
筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際，對(duì)利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長(zhǎng)期規(guī)劃。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢(shì)，從而給企業(yè)融資增加了負(fù)擔(dān)，減少了企業(yè)利潤。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負(fù)債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進(jìn)而增加企業(yè)利潤。②減少以現(xiàn)金分配的方式進(jìn)行利潤分配。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢(shì)，制定以增加實(shí)收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴(kuò)大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進(jìn)企業(yè)盈利，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。
【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；識(shí)別；控制
由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上目前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)影響以及金融政策的從緊，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，并提出控制策略，這無疑對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制大有幫助。
1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、營運(yùn)資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，是本企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和日常經(jīng)營管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貨幣化的產(chǎn)物，并會(huì)通過各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、投資額大、不確定性高等特點(diǎn)，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財(cái)務(wù)杠桿使用過度；三是，項(xiàng)目調(diào)整能力弱。
2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對(duì)應(yīng)同樣高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)利潤下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問題，無法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 業(yè)務(wù)拓展過快，盲目進(jìn)行投資
部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時(shí)完工，便會(huì)產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。很少進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本、資金的運(yùn)作方式、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒有重視項(xiàng)目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項(xiàng)目選址、市場(chǎng)需求、投資報(bào)酬率、國家法律與政策等各方面進(jìn)行全面科學(xué)的項(xiàng)目分析，也沒有進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查，導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 盲目開展多元化經(jīng)營，主營業(yè)務(wù)受損
開展多元化經(jīng)營是企業(yè)防范和化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、開拓新的市場(chǎng)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的有效途徑。我國許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們?cè)诙嘣?jīng)營的過程中，往往只是對(duì)證券投資組合理論不加分析地簡(jiǎn)單運(yùn)用，只注重外延性擴(kuò)張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，導(dǎo)致企業(yè)無法突出的主營業(yè)務(wù)，投資分散，機(jī)會(huì)成本增大，不能形成資金的合力，最終導(dǎo)致企業(yè)特色形象缺乏，核心競(jìng)爭(zhēng)能力喪失，市場(chǎng)萎縮等不利局面的出現(xiàn)。
3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策
3.1 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須將負(fù)債經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機(jī)構(gòu)，通過對(duì)兩大籌資渠道來源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學(xué)合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到增加企業(yè)價(jià)值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學(xué)合理的融資決策機(jī)制。對(duì)于一些經(jīng)營狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進(jìn)一步提高資產(chǎn)負(fù)債率，更高程度的利用財(cái)務(wù)杠杠。反之，對(duì)于經(jīng)營狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負(fù)債規(guī)模，防止企業(yè)過高的財(cái)務(wù)杠杠放大風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)于負(fù)債來說，合理確定長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負(fù)債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對(duì)于流動(dòng)負(fù)債問題一定要及時(shí)處理。同時(shí)結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長(zhǎng)期負(fù)債來滿足公司對(duì)資金的需求。
3.2 進(jìn)行組合投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對(duì)外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是針對(duì)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)，這就能有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，避免因投資風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤的開發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)等兩項(xiàng)結(jié)合或者多項(xiàng)進(jìn)行綜合開發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 日常營運(yùn)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制
我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還處于初級(jí)階段，企業(yè)在日常營運(yùn)過程中必然會(huì)承擔(dān)很多的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，特別是作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在日常運(yùn)營過程中加入風(fēng)險(xiǎn)管理的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，使整個(gè)企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過科學(xué)設(shè)計(jì)出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時(shí)，規(guī)避企業(yè)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計(jì)企業(yè)能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。
4 結(jié)束語
在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別、防范和控制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。筆者通過對(duì)上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并總結(jié)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因并提出了一些控制對(duì)策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。
參考文獻(xiàn)：
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