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關(guān)鍵詞：灰色關(guān)聯(lián)分析商業(yè)地產(chǎn)項目系統(tǒng)風(fēng)險評估
一、引言
隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟中的地位越來越顯著。它的發(fā)展不但帶動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納了大量的就業(yè)人口，而且還改善了人們的生活品質(zhì)和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評估商業(yè)地產(chǎn)項目的系統(tǒng)風(fēng)險，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，對于社會、政府主管部門、開發(fā)商和用戶都具有重要的現(xiàn)實意義。
本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析對商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險進行了評估，以尋求改善系統(tǒng)風(fēng)險，為建立穩(wěn)定、繁榮和諧的商業(yè)地產(chǎn)市場做出貢獻。
二、灰色關(guān)聯(lián)分析的計算步驟
灰色關(guān)聯(lián)分析包括步驟如下：
1、確定參考數(shù)列，構(gòu)造數(shù)據(jù)陣
參考數(shù)列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個指標的最優(yōu)值。根據(jù)不同情況，這些最優(yōu)值可能是指標中的最大值，也可能是指標中的最小值。
2、數(shù)列的無量綱化處理
本文運用均值化方法處理數(shù)列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無量綱元素cik，從而構(gòu)成新的數(shù)據(jù)矩陣C，即：
Cik=Xik/xik/■（1）
3、求差序列、最大差和最小差
差序列：Δi（ki）=■
兩級最小差：
m=■Δi（ki）=■■
兩級最大差：
M=■Δi（ki）=■■
4、計算關(guān)聯(lián)系數(shù)
將經(jīng)過量綱處理的最優(yōu)指標值C0作為參考數(shù)列，經(jīng)過量綱處理的各因素指標Ci作為比較數(shù)列，求出C0中第個最優(yōu)指標與Ci中第k個指標的關(guān)聯(lián)系數(shù)αi（k）：
αi（k）=■（2）
（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）
式中，αi（k）為關(guān)聯(lián)系數(shù)；ρ為分辨系數(shù)，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。
5、計算關(guān)聯(lián)度
關(guān)聯(lián)度計算公式為：ri=■。
6、結(jié)果分析
根據(jù)計算出來的關(guān)聯(lián)度， 對每個因素與比較因素進行排序， 若關(guān)聯(lián)度ri最大，則說明Ci與最優(yōu)指標值集C0最接近，第i個因素優(yōu)于其它因素， 從而確定對系統(tǒng)影響較大的因素。
二、基于灰色關(guān)聯(lián)度的商業(yè)地產(chǎn)項目系統(tǒng)風(fēng)險評估
（一）系統(tǒng)風(fēng)險評估指標的確立
本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目和專家的意見，運用相關(guān)性原理，對研究對象逐步分解，構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項目系統(tǒng)風(fēng)險評估指標體系，如圖1所示：
（二）數(shù)據(jù)的標準化
1、對于政治因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；
■=■
2、對于自然因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9949 0.9871 1 11 1}
■=■
3、對于經(jīng)濟因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}
■=■
4、對于社會因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}
■=■
（三）確定差序列矩陣和最大最小級差
用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標準化處理后的各子集差序列矩陣，結(jié)果如下：
1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ1（k） =■
2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ2（k2）=■
3、經(jīng)濟因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ3（k3）=■
4、社會因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ4（k4）=■
根據(jù)以上矩陣確定各個子集的兩級最大差M和兩最最小差m，即：
M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。
（四）計算關(guān)聯(lián)系數(shù)
1、政治因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：
E1=■
2、自然因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：
E2=■
3、經(jīng)濟因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：
E3=■
4、社會因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：
E4=■
（五）計算關(guān)聯(lián)度并排序
商業(yè)地產(chǎn)項目系統(tǒng)風(fēng)險評價指標權(quán)重經(jīng)過整理分析如表1所示。
根據(jù)公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標權(quán)重確定各子集的關(guān)聯(lián)度并排序，計算結(jié)果如下：
（1）政治因素子集的計算結(jié)果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關(guān)聯(lián)度排序為：土地政策>住房政策>金融政策>稅收政策。
（2）自然因素子集的計算結(jié)果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關(guān)聯(lián)度排序為：火災(zāi)風(fēng)險>洪水風(fēng)險>風(fēng)暴風(fēng)險>地震風(fēng)險。
（3）經(jīng)濟因素子集的計算結(jié)果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關(guān)聯(lián)度排序為：國名經(jīng)濟狀況>融資風(fēng)險>市場供求>地價風(fēng)險。
（4）社會因素子集的計算結(jié)果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關(guān)聯(lián)度排序為：城市規(guī)劃>區(qū)域發(fā)展>社會性事件。
（六）綜合評估分析
從關(guān)聯(lián)度的計算結(jié)果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優(yōu)指標與最差指標。如果要反映商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險的總體狀況， 需要根據(jù)全部因素， 進行二級綜合評價， 因此由公式 ■ ， 計算商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險綜合關(guān)聯(lián)度為：
R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險綜合關(guān)聯(lián)度排序為：政治因素>經(jīng)濟因素>社會因素>自然因素。對比可見， 本文認為商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險主要是政治風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險。
三、結(jié)論
本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對商業(yè)地產(chǎn)項目系統(tǒng)風(fēng)險進行評估，由于商業(yè)地產(chǎn)項目系統(tǒng)風(fēng)險具有灰色的特性素，因此應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析能夠?qū)@些風(fēng)險素進行合理的優(yōu)化，使結(jié)果更符合客觀現(xiàn)實，并且該方法計算簡單，所以在實踐中具有一定的理論指導(dǎo)意義。
參考文獻：
①王良舉. 入境旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的灰色關(guān)聯(lián)度分析——以安徽省為例[J].皖西學(xué)院學(xué)報，2007，23（2）：99—101
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)； 風(fēng)險識別； 層次分析法
引言：最近十幾年來，房地產(chǎn)在我國的發(fā)展風(fēng)生水起，越來越多的房產(chǎn)企業(yè)和非房產(chǎn)企業(yè)都加入了這個看起來利潤巨大的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)更是頻繁進入人們的視線，不斷上漲的房價牽動著普通百姓和政府的每一根神經(jīng)。隨著越來越多企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)，再加上政府不斷加強的調(diào)控措施，房地產(chǎn)已經(jīng)開始走向微利時代。其實這也正是一個行業(yè)走向成熟的必經(jīng)階段。在這個階段，對房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制提出了更高的要求，而風(fēng)險控制是我國房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中十分欠缺的，企業(yè)需要利用這個契機建立并不斷完善風(fēng)險控制系統(tǒng)。
1、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理研究綜述
風(fēng)險管理在我國起步較晚，“風(fēng)險”一詞最早出現(xiàn)于1980年的文獻中。普遍看來，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險研究還處于較低水平。在20 世紀 80 年代初，陳佑啟、申立銀、俞明軒進行了投資風(fēng)險的理論研究，但實踐方面的研究顯得不足。1998年，李啟明對于房地產(chǎn)的投融資風(fēng)險做了定性分析；2001年，王偉寧和李淑同做了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理研究；2003年，趙世強對商業(yè)地產(chǎn)的研究進了一步，他不僅提出了風(fēng)險管理系統(tǒng)，還細致分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險。張道航則對商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險做了更細化的分析，提出準備不足、布局不合理、運作脫離實際等我國商業(yè)地產(chǎn)項目存在的普遍風(fēng)險。陳世杰，劉曉君更進一步，將風(fēng)險大類做了以下歸類：市場供求風(fēng)險、運營風(fēng)險、融資風(fēng)險以及政策風(fēng)險（如城市規(guī)劃風(fēng)險），并提出了相對應(yīng)的防范措施。百虹更詳細地指出了資金、人才缺乏，泡沫過大等商業(yè)地產(chǎn)存在的六大風(fēng)險。鄧航，周為吉等人區(qū)分了不同的地產(chǎn)開發(fā)形式，從開發(fā)環(huán)節(jié)，資金的回收周期、回收方式，宏觀環(huán)境影響大小，對開發(fā)商運營能力的要求等方面對投資風(fēng)險做了分析。
2、商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程
商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險管理就是在對風(fēng)險進行分析識別的基礎(chǔ)上，提出可行的風(fēng)險防御、控制的全過程，大致可分為以下六個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價、風(fēng)險決策、風(fēng)險實施和檢查。本文著重尋找風(fēng)險識別階段的方法。
3、以上海某建材大廈項目為例用層次分析法進行風(fēng)險識別
上海某大廈新建項目為大型商場辦公綜合體項目，建設(shè)內(nèi)容包括：高層辦公用房、大型建材商場。總建筑面積：99993平方米，其中：地上面積約64655平方米，地下建筑面積約35338平方米。本工程為地下3層，地上3-16層的大底盤多塔樓結(jié)構(gòu)，地下二層、三層層高3.90m，地下一層5.5m。東側(cè)和北側(cè)各布置1棟地上16層的高層建筑。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它所要考慮的因素多種多樣，比如規(guī)模的大小、選址問題、項目定位的高低、特色的定位、招商租售定位以及選取哪些品牌入駐等等因素。這些因素對于項目最后的成功都有著決定性的影響。還有一點就是，這些因素都不是一成不變的，他們受到政策、流行風(fēng)尚、人們消費觀念的轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，一旦建成的商圈不符合大眾的口味，想要反敗為勝就是一件非常困難的事。因此，在做商業(yè)地產(chǎn)項目的決策時，風(fēng)險管理是必不可少的一個環(huán)節(jié)，做好風(fēng)險識別和控制是商業(yè)地產(chǎn)項目獲得成功的重要前提。
3.1基于 AHP 對風(fēng)險評價指標權(quán)重的確定
風(fēng)險因素按照一定的視角可以分為不同的層次，我們將建材大廈項目的風(fēng)險因素劃分為三個層次：目標層、階段層和實施層。目標層：建材大廈項目的綜合風(fēng)險測評值，用A來表示，它是設(shè)立標評價體系最后想要達成的目標，即完成對建材大廈項目綜合風(fēng)險的測量；階段層：按照建材大廈項目實施階段的先后順序，各階段的風(fēng)險指標分別用B1、B2、B3、B4表示，依次代表投資決策階段、前期準備階段、項目建設(shè)階段、運營租售階段；實施層：項目的每一階段又對應(yīng)著不同類別的風(fēng)險，我們用Ci來表示準則層的各個風(fēng)險指標。其中投資決策階段包含4個風(fēng)險指標；前期準備階段包含6個風(fēng)險指標；項目建設(shè)階段包括4個風(fēng)險指標；運營租售階段包括4個風(fēng)險指標。
構(gòu)建的風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)模型如下圖所示：
3.2.建材大廈項目各風(fēng)險指標權(quán)重的計算
（1）投資決策階段（B1）包含的可行性研究風(fēng)險C11、開發(fā)時機風(fēng)險C12、開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險C13、投資物業(yè)類型風(fēng)險C14的權(quán)重計算如下：
判斷矩陣為：
判斷矩陣B1的一致性檢驗：
因此，該判斷矩陣通過了一致性檢驗，投資決策階段各風(fēng)險因素指標的權(quán)重為：
（可行性研究風(fēng)險C11，開發(fā)時機風(fēng)險C12，開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險C13，投資物業(yè)類型風(fēng)險C14）=（49.58%，26.71%，15.44%，8.26%）
（2）同理前期準備階段（B2）包含的融資風(fēng)險C21、合同風(fēng)險C22、項目招投標風(fēng)險C23、土地獲取風(fēng)險C24、勘察設(shè)計風(fēng)險C25、前期手續(xù)風(fēng)險C26的權(quán)重計算結(jié)果如下：
（融資風(fēng)險C21，合同風(fēng)險C22，項目招投標風(fēng)險C23，土地獲取風(fēng)險C24，勘察設(shè)計風(fēng)險C25，前期手續(xù)風(fēng)險C26）=（35.43%，20.93%，18.57%，11.71%，7.01%，6.34%）
（3）同理 建設(shè)階段（B3）包含的工期風(fēng)險C31、成本風(fēng)險C32、質(zhì)量風(fēng)險C33、安全風(fēng)險C34的權(quán)重計算結(jié)果如下：
（工期風(fēng)險C31，成本風(fēng)險C32，質(zhì)量風(fēng)險C33，安全風(fēng)險C34）=（48.39%，27.95%，16.80%，6.85%）
（4）同理運營租售階段（B4）包含的市場需求風(fēng)險C41、營銷策劃風(fēng)險C42、銷售時機風(fēng)險C43、運營決策風(fēng)險C44的權(quán)重計算結(jié)果如下：
（市場需求風(fēng)險C41，營銷策劃風(fēng)險C42，銷售時機風(fēng)險C43，運營決策風(fēng)險C44）=（48.31%，22.85%，20.81%，8.03%）
（5）同理風(fēng)險綜合風(fēng)險評價（A）包含的投資決策階段B1、前期準備階段B2、項目建設(shè)階段B3、運營租售階段B4的權(quán)重計算結(jié)果如下：
（投資決策階段B1，前期準備階段B2，項目建設(shè)階段B3，運營租售階段B4）=（51.42%，30.60%，11.24%，6.75%）
綜合以上的分析計算，我們得到各風(fēng)險因素所占的權(quán)重，如下圖所示：
4、結(jié)語
經(jīng)過以上層次分析法的分析計算得出的結(jié)論，可以看出投資決策階段風(fēng)險較大，而該階段中可行性研究階段的風(fēng)險較大；同理前期準備階段的融資風(fēng)險也較大；運營租售階段的市場需求風(fēng)險較大。可以使得風(fēng)險源通過計算的方式加以明確，為下一步風(fēng)險估計、風(fēng)險評價、風(fēng)險決策、風(fēng)險實施和檢查指明了方向，打下良好的基礎(chǔ)。
參考文獻
[1] 朱云斌.工程項目風(fēng)險管理基本原理與方法[J].機場工程.2004.3.
一、系統(tǒng)集成項目風(fēng)險概述
隨著系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，系統(tǒng)集成項目類型主要包括：第一，數(shù)據(jù)中心建設(shè)類項目。例如，針對商業(yè)銀行的原有系統(tǒng)實施軟硬件升級，新業(yè)務(wù)系統(tǒng)構(gòu)建等；第二，運營系統(tǒng)搬遷類項目。例如企業(yè)運營機房的搬遷。無論哪類系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)，都是為了滿足客戶的需求，并根據(jù)客戶的需求選擇合適的產(chǎn)品與技術(shù)，并進行相關(guān)的方案設(shè)計、集成測試與實施工作。可以說，系統(tǒng)集成項目屬于系統(tǒng)性項目，涉及技術(shù)、商務(wù)與管理等的集成。在系統(tǒng)集成項目實施過程中，系統(tǒng)集成項目的風(fēng)險因素主要包括：成本風(fēng)險、進度風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、后期維護風(fēng)險與信息溝通風(fēng)險等。
二、系統(tǒng)集成項目風(fēng)險管理的現(xiàn)狀與問題
1.缺乏項目風(fēng)險意識
部分系統(tǒng)集成項目負責人總是將系統(tǒng)集成項目風(fēng)險理解為“意外事件”，忽視風(fēng)險的提前防范，只有“風(fēng)險事件”發(fā)生了，才會意識到風(fēng)險管理的重要性。由于系統(tǒng)集成項目的動態(tài)特性，導(dǎo)致一旦項目失敗，這就意味著市場競爭優(yōu)勢的喪失。因此，系統(tǒng)集成項目負責人必須認真地對待系統(tǒng)集成項目的業(yè)務(wù)需求、技術(shù)方案與組織管理工作。
2.無法識別真正的風(fēng)險
系統(tǒng)集成項目過程中處處存在風(fēng)險。部分系統(tǒng)集成公司片面的認為系統(tǒng)集成項目的風(fēng)險僅僅是技術(shù)風(fēng)險，試圖通過“合理選型、合理開發(fā)”來化解風(fēng)險。然而風(fēng)險管理的過程應(yīng)包括系統(tǒng)集成項目的每個階段，包括需求、技術(shù)方案以及組織管理等。系統(tǒng)集成項目風(fēng)險管理應(yīng)該要求能夠識別項目整個過程的所有風(fēng)險，確保風(fēng)險識別過程能夠關(guān)注所有不確定性。
3.風(fēng)險、原因與后果混淆
系統(tǒng)集成項目風(fēng)險管理常常混淆風(fēng)險原因、風(fēng)險以及風(fēng)險后果。原因指系統(tǒng)集成項目中存在的確定事件或情況，并且會產(chǎn)生不確定性。風(fēng)險指夠?qū)ο到y(tǒng)集成項目的目標實現(xiàn)產(chǎn)生積極或者消極影響的不確定性，并且能夠通過風(fēng)險管理過程實現(xiàn)有效的分散或者規(guī)避。后果指對系統(tǒng)集成項目目標的非預(yù)期變動，包括正面的與負面的，并且是由風(fēng)險引發(fā)，不能通過風(fēng)險管理規(guī)避。
三、系統(tǒng)集成項目風(fēng)險管理機制
在系統(tǒng)集成項目實施過程中，如何有效地管理與控制風(fēng)險成為項目成功的必要條件。總而言之，系統(tǒng)集成項目風(fēng)險管理主要分為五個步驟。
1.系統(tǒng)集成項目風(fēng)險計劃
風(fēng)險計劃決定如何采取與計劃系統(tǒng)集成項目的風(fēng)險管理的過程。在制定風(fēng)險計劃時，應(yīng)該全面考慮系統(tǒng)集成項目生命周期各階段的風(fēng)險，利用風(fēng)險管理計劃模板與類似項目的風(fēng)險管理經(jīng)驗，將具體系統(tǒng)集成項目的風(fēng)險其逐步細化，并使得風(fēng)險計劃具有一定的靈活性，可以容納新風(fēng)險的加入，明確項目管理人員的角色分配與職責定位。
2.系統(tǒng)集成項目風(fēng)險識別
風(fēng)險識別主要是確認影響項目正常進行的風(fēng)險，并記錄具體風(fēng)險的特征。風(fēng)險識別包括三個因素：風(fēng)險來源、風(fēng)險事件與風(fēng)險征兆。具體識別風(fēng)險過程一般會利用常識、經(jīng)驗與判斷，通過已有項目的歷史資料、數(shù)據(jù)、經(jīng)驗與教訓(xùn)，若干項目的歷史資料對識別當前項目的潛在風(fēng)險具有特殊幫助。歷史資料可以通過項目資料文件、商業(yè)數(shù)據(jù)、項目組的經(jīng)驗知識等渠道獲得。系統(tǒng)集成項目風(fēng)險識別的方法包括：核對表、流量表以及面談等。
3.系統(tǒng)集成項目風(fēng)險分析
系統(tǒng)集成項目風(fēng)險分析對項目風(fēng)險發(fā)生的可能性及其后果做出定性定量的測度。通過風(fēng)險估計，充分、系統(tǒng)的考慮系統(tǒng)集成項目所有的不確定性與風(fēng)險，找到實現(xiàn)目標的可行方案。系統(tǒng)集成項目風(fēng)險包括定性風(fēng)險與定量風(fēng)險。
定性風(fēng)險分析要求使用己有的定性分析方法與工具評估風(fēng)險的概率與后果。定性風(fēng)險分析的依據(jù)包括：風(fēng)險計劃、己識別的風(fēng)險、系統(tǒng)集成項目狀態(tài)、數(shù)據(jù)精確性、概率范圍及后果假設(shè)；定性風(fēng)險分析的工具包括：風(fēng)險概率及其后果、概率/后果風(fēng)險評分矩陣、項目假設(shè)檢驗、數(shù)據(jù)精確等級；定性風(fēng)險分析的結(jié)果包括：項目總體風(fēng)險等級、風(fēng)險優(yōu)先次序清單、需深入分析與管理控制的風(fēng)險清單、風(fēng)險定性分析結(jié)果反映的趨勢。
4.系統(tǒng)集成項目風(fēng)險應(yīng)對
完成系統(tǒng)集成項目風(fēng)險分析且排出風(fēng)險的優(yōu)先級之后，根據(jù)風(fēng)險性質(zhì)與項目對風(fēng)險的承受能力制定防范計劃，這就是系統(tǒng)集成項目的風(fēng)險應(yīng)對。風(fēng)險應(yīng)對主要包括編制風(fēng)險應(yīng)對計劃。系統(tǒng)集成項目中的風(fēng)險應(yīng)對主要有三種方法：第一，風(fēng)險規(guī)避通過變更系統(tǒng)集成項目計劃，消除風(fēng)險或風(fēng)險的條件，或保護項目目標免受風(fēng)險的影響；風(fēng)險規(guī)避是系統(tǒng)集成項目風(fēng)險管理技術(shù)的消極種類，即在項目尚未實施時，對項目的損失最小；風(fēng)險轉(zhuǎn)移將系統(tǒng)集成項目中某風(fēng)險的結(jié)果連同對風(fēng)險進行應(yīng)對的權(quán)利轉(zhuǎn)移給第三方；風(fēng)險緩解則是將某一負面風(fēng)險事件的概率或其后果降低到可以承受的限度；風(fēng)險接受則指以不變的項目計劃應(yīng)對某一風(fēng)險。
參考文獻：
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作者簡介：
曹正啟（1983.02-），男，籍貫：四川成都，在讀院校：中國地質(zhì)大學(xué)（北京），研究方向：項目管理，目前從事的工作：銷售工程師，單位：曙光信息產(chǎn)業(yè)（北京）有限公司；
關(guān)鍵詞：BOT；風(fēng)險管理
一、高速公路BOT項目風(fēng)險簡介
（一）高速公路BOT項目風(fēng)險的含義及類別
高速公路BOT項目風(fēng)險是指：在一定的時間內(nèi)，在項目目標既定的條件下，由于系統(tǒng)行為的不確定性給項目帶來損失的可能性。常見的高速公路BOT項目風(fēng)險有：通貨膨脹風(fēng)險、設(shè)計方案變更風(fēng)險、成本費用超支風(fēng)險、政策風(fēng)險、完工風(fēng)險、生產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險等[1]。
（二）高速公路BOT項目風(fēng)險的特征
1、復(fù)雜性：以BOT模式融資建設(shè)的高速公路，一般而言其投資規(guī)模較大、建設(shè)周期及特許經(jīng)營期較長。在這一較長的特許權(quán)期內(nèi)，高速公路項目遭遇政治、經(jīng)濟等外部環(huán)境風(fēng)險的概率增大、復(fù)雜程度增加。另外，高速公路BOT項目的項目公司是基于一系列協(xié)議書上的、由多個參與方組成的商業(yè)組織，從項目的設(shè)計、融資、建設(shè)、運營到移交給政府的過程中，各個環(huán)節(jié)會由不同的參與方負責完成，其間涉及到的參與者及風(fēng)險承擔者眾多，而各個參與者均需通過利益博弈進行風(fēng)險分擔，這無疑增加了項目風(fēng)險分擔的復(fù)雜性。
2、階段性：在BOT項目建設(shè)-運營-移交的不同階段，由于參與方的不同，項目風(fēng)險呈現(xiàn)出非常明顯的階段性。
（1）在建設(shè)開發(fā)階段，完工風(fēng)險是項目面臨的主要風(fēng)險。如在此階段項目遭遇拆遷、特殊技術(shù)難題等問題，都有可能引發(fā)完工風(fēng)險。
（2）在生產(chǎn)運營階段，市場風(fēng)險是項目面臨的主要風(fēng)險。具體的高速公路項目，由于可行性報告中對車流量的樂觀估計，很可能引發(fā)項目此階段的市場風(fēng)險。
（3）在項目移交后，運營維護風(fēng)險則是政府部門面臨的主要風(fēng)險。由于此階段高速公路修理及養(yǎng)護費用的增加，政府部門需要投入大量資金及人力管理運營項目，很有可能造成入不敷出的現(xiàn)象。
3、政策性：高速公路項目關(guān)系到社會公眾利益，政府部門在簽訂高速公路BOT項目特許權(quán)協(xié)議時會為自身保留一定的行政特權(quán)，即政府部門可以在其需要的時候單方面對合同進行變更。此外，一些政府性的法律法規(guī)也會增加BOT項目風(fēng)險的政策性。
二、高速公路BOT項目風(fēng)險管理的內(nèi)涵及流程
高速公路BOT項目風(fēng)險管理是指：項目利益相關(guān)者通過對高速公路BOT項目風(fēng)險的識別、分析和評估，揭示高速公路BOT項目面臨的各類風(fēng)險的過程，并根據(jù)BOT項目及項目執(zhí)行組織的特點，采用多種技術(shù)、工具和管理方法，對高速公路BOT項目所涉及的風(fēng)險進行有效的控制與管理，以盡可能少的成本保證項目的實施，確保高速公路BOT項目整體目標的實現(xiàn)[2]。
高速公路BOT項目風(fēng)險管理的流程具體包括：
1、風(fēng)險識別。通過對風(fēng)險的初步了解，找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并對其可能產(chǎn)生的后果做出定性分析。
2、風(fēng)險分析。分為定性分析和定量分析兩種。通過對已識別風(fēng)險進行分類，分析出每種風(fēng)險是否對項目目標產(chǎn)生影響，并確定出每一種風(fēng)險的驅(qū)動因素。
3、風(fēng)險評估。通過對風(fēng)險因素的分析，估算風(fēng)險發(fā)生的概率及其影響程度，進而得出主要風(fēng)險因素；明確項目整體風(fēng)險水平，為如何應(yīng)對此類風(fēng)險提供科學(xué)依據(jù)。
4、風(fēng)險應(yīng)對。有控制法和財務(wù)法兩種。前者是指在項目風(fēng)險發(fā)生之前，盡可能低將項目損失降到最低；后者是指在風(fēng)險發(fā)生且造成損失后，運用各類財務(wù)工具對損失進行補償，以盡快恢復(fù)項目建設(shè)運營。
三、高速公路BOT項目主要風(fēng)險分析
（一）項目建設(shè)開發(fā)階段的風(fēng)險
此階段的風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：
1、因項目實際建設(shè)成本超過預(yù)算成本而造成的成本超支風(fēng)險。
2、因未能按要求完成項目的建設(shè)而造成的完工風(fēng)險。此階段風(fēng)險通常由項目公司承擔。為了償還貸款并實現(xiàn)項目的投資回報，傾向于風(fēng)險規(guī)避的項目公司通常會通過“交鑰匙”合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)移[3]。同樣，總承包商為了實現(xiàn)建設(shè)開發(fā)階段風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，會采用競爭機制來選擇盡可能符合條件的子承包商。此階段的風(fēng)險對于政府部門的影響主要體現(xiàn)在：項目移交后的質(zhì)量會因建造的不合格而難以保證；公眾利益會因項目未能順利完工而難以實現(xiàn)。
（二）項目車流量難以預(yù)期的風(fēng)險
由于外部經(jīng)濟環(huán)境的變化及影響較多，即使沒有競爭性項目，高速公路項目的車流量也很難預(yù)測。倘若項目的實際車流量低于預(yù)測車流量，項目公司將承擔較大的商業(yè)風(fēng)險；相反，政府部門則需承擔了一定的社會效益上的損失。
（三）項目競爭性風(fēng)險
高速公路BOT項目的競爭性風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：
1、在當前項目車流量尚未飽和時，競爭性項目的投入運營無疑會影響當前項目的車流量。
2、與當前項目相關(guān)的競爭性項目的收費水平降低，甚至取消收費，或者與本項目的收費標準調(diào)整不同步，都有可能導(dǎo)致項目車流量的減少。
項目公司在特許期內(nèi)對高速公路BOT項目的經(jīng)營是具有一定壟斷性質(zhì)的，但其仍需面對其他道路的競爭。高速公路作為一種服務(wù)性的產(chǎn)品，缺乏一定的市場退出機制，即一旦高速公路項目與其它項目形成競爭關(guān)系，這種影響將會是長期的，而這種長期的影響很有可能導(dǎo)致項目商業(yè)運作的失敗。
在高速公路項目中，政府部門更為關(guān)注項目建設(shè)所帶來的稅收增長等其它利益，而不單純考慮甚至有時不考慮項目本身的商業(yè)收益。然而作為項目公司，其在決定是否投資高速公路項目時，最關(guān)心的卻是項目本身能夠帶來的投資回報。二者在決策基礎(chǔ)上的這種不同，極有可能造成一條高速公路的車流量還未飽和時，政府部門就開始籌劃新的競爭性項目的現(xiàn)象。
（四）項目運營維護風(fēng)險
高速公路BOT項目運營維護風(fēng)險的根本在于政府部門和項目公司的利益趨向不同。前者關(guān)心的是高速公路BOT項目移交時運營是否良好，技術(shù)是否過時，是否能為公眾提供預(yù)期的、高質(zhì)量的服務(wù)；而后者則更為關(guān)注項目本身的投資收益，即如何最小化項目的運營成本而最大化項目的運營收入。因此項目公司是不具備積極性提高項目服務(wù)質(zhì)量的，尤其在特許期將滿時，受利益驅(qū)使，項目公司更愿意通過降低項目的維護成本來增加自身的投資回報，這極有可能導(dǎo)致項目移交后維護費用的大幅度增加。（作者單位：西南交通大學(xué)公共管理與行政學(xué)院）
參考文獻：
[1]李秀偉.公路建設(shè)BOT項目風(fēng)險管理研究[D].長安大學(xué)碩士論文.2010.
【關(guān)鍵詞】 建筑設(shè)計 項目 風(fēng)險管理
1.研究目的
近年來，我國社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，各城市基建項目投資不斷增加，在此過程中的不確定性因素也不斷增多，會面臨越來越大的風(fēng)險。一個項目從最初的投資決策到建成并投產(chǎn)都伴隨著各種風(fēng)險，而項目的建筑設(shè)計在整個項目全生命周期中起著舉足輕重的作用，前期的設(shè)計決定了整個項目能否順利的完成，對建筑的經(jīng)濟性、安全性、適用性和美觀性等都有很大影響.建筑設(shè)計對工程項目實施的安全、質(zhì)量、進度和成本的影響也很大。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究，設(shè)計原因造成的的質(zhì)量事故高達40.1%，位于各個事故原因之首。
在20世紀80年代初，隨著日本在魯布革工程中成功運用項目管理的沖擊，我國開始引進項目管理理論，但當時只引進了項目管理的基本理論和方法，并沒有引進風(fēng)險管理，一直到80年代末，隨著中國的改革開放和經(jīng)濟發(fā)展，慢慢開始接觸到國外各種風(fēng)險管理的理論和書籍，風(fēng)險也被應(yīng)用到項目管理之中。盡管工程項目開始應(yīng)用項目管理的知識體系，但是也主要是在項目的施工階段應(yīng)用，一般我們都看到項目在施工階段的投資是最大的，投資方對施工階段的管理投入也會比較大，而對項目的設(shè)計階段運用項目管理知識體系，不管在理論上還是在實踐上都很匱乏，有待于我們進行積極探索與研究。
再者，我國以前的設(shè)計單位長期以來都是設(shè)計院性質(zhì)的事業(yè)單位，風(fēng)險意識淡薄，雖然正在向企業(yè)單位過渡，但是仍然沒有足夠的風(fēng)險意識，并且許多設(shè)計單位并沒有與所屬行政部門和事業(yè)單位完全脫鉤，在項目的設(shè)計階段根本不注重風(fēng)險管理。但是，隨著我國建設(shè)項目多元化格局的形成，以及外國設(shè)計事務(wù)所的競爭和設(shè)計單位改革的步伐加快，設(shè)計單位要承擔越來越大的風(fēng)險。所以，必須要在建筑設(shè)計的項目管理中重視風(fēng)險，對項目風(fēng)險進行全面的識別、準確的分析評價和有效的控制及其重要。
美國項目管理協(xié)會（PMI）推出的項目管理知識體系（PMBOK）中對風(fēng)險管理的界定：項目風(fēng)險管理包括規(guī)劃風(fēng)險管理、識別風(fēng)險、實施風(fēng)險分析、規(guī)劃風(fēng)險應(yīng)對和控制風(fēng)險等各個過程。項目風(fēng)險管理的目標在于降低項目中消極事件的概率和影響，提高項目中積極事件的概率和影響。隨著工程項目風(fēng)險管理的體系的不斷完善，有關(guān)風(fēng)險識別和風(fēng)險分析評價的理論，開始不斷的被應(yīng)用到工程項目管理實踐，對工程項目風(fēng)險進行識別和分析評價己經(jīng)成為工程項目管理的重要組成部分。大量風(fēng)險管理的研究，促進了風(fēng)險管理體系的發(fā)展，而風(fēng)險識別、風(fēng)險分析評價和風(fēng)險控制應(yīng)對也是大家共識的風(fēng)險管理基本步驟。
2.項目風(fēng)險識別
國外的風(fēng)險識別研究中，常見的方法主要有以下幾種：風(fēng)險列舉法;調(diào)查的識別法;系統(tǒng)分析方法;風(fēng)險因素預(yù)先分析法;層次分析方法（AHP）;表格與問卷;影響圖法和其他圖形法;頭腦風(fēng)暴法;德爾菲法等。
對風(fēng)險識別的分類在工程項目領(lǐng)域方面的研究比較成熟，而在其他領(lǐng)域也有不用的分類方法。例如，Belev把科技風(fēng)險分為六類：技術(shù)風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、資金風(fēng)險、成本與進度風(fēng)險支撐體系風(fēng)險、和外部因素風(fēng)險;Kosnik和Moriarty認為風(fēng)險分為兩大類：技術(shù)風(fēng)險與市場風(fēng)險; Bethay和Soude則把風(fēng)險分為市場風(fēng)險、商業(yè)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險三類。
國內(nèi)對工程項目的風(fēng)險分類有：王心發(fā)對項目的決策，計劃與設(shè)計，施工，項目試生產(chǎn)及竣工各個階段進行風(fēng)險分類。蔡依平總結(jié)主要的幾種風(fēng)險識別方法：事件樹分析法、試驗數(shù)據(jù)或結(jié)果、專家調(diào)查法、問卷調(diào)查或訪談、工作分解結(jié)構(gòu)法。識別出檢查表中風(fēng)險的基本形式。將工程項目的風(fēng)險分為類，即政治法律風(fēng)險，經(jīng)濟風(fēng)險，不可抗力風(fēng)險，技術(shù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險，自然環(huán)境風(fēng)險，組織風(fēng)險和管理風(fēng)險。李金海等提出了大型工程項目中的風(fēng)險主要包括五種：社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和自然風(fēng)險。唐坤等結(jié)合大型建筑項目的實際情況，將風(fēng)險分為三類：社會控制，自然力的作用，人的作用。官慶通過問卷調(diào)查的方式，收集了大量與大型公用建筑設(shè)計有關(guān)的各方風(fēng)險因素的有效樣本，并進行了信度和效度分析，最終確定影響大型公用建筑設(shè)計項目的十個關(guān)鍵風(fēng)險因素：缺乏對安全、能源、環(huán)境、市場等的周全考慮，可行性分析流于形式，設(shè)計單位選擇，設(shè)計方案評選，選址錯誤，業(yè)主的設(shè)計目標不明確，業(yè)主提供的設(shè)計基礎(chǔ)資料不準確、不及時，設(shè)計招標文件不規(guī)范、不準確，方案的藝術(shù)、經(jīng)濟、技術(shù)和社會效益等諸多因素的不協(xié)調(diào)，設(shè)計方對業(yè)主要求的理解程度不夠，業(yè)主不遵循設(shè)計的客觀規(guī)律。單寶艷等分析了結(jié)構(gòu)中最容易出現(xiàn)的各種風(fēng)險因素，總結(jié)了建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計風(fēng)險因素主要有：結(jié)構(gòu)設(shè)計方案不合理、結(jié)構(gòu)荷載及作用問題、結(jié)構(gòu)耐久性不當?shù)仁矫妗埾嘤驴偨Y(jié)了了建筑設(shè)計的前十大風(fēng)險因素：未進行項目可行性研究分析，現(xiàn)場不明確或情況不了解設(shè)計方案評選，業(yè)主提供的資料不完善或要求不夠明確，設(shè)計招投標文件不準確或不規(guī)范，選擇不當?shù)脑O(shè)計單位，不按正常設(shè)計階段設(shè)計，邊設(shè)計邊施工，設(shè)計方對業(yè)主要求的理解程度不夠，單純的強調(diào)建筑外觀效果和功能。
3.項目風(fēng)險分析評價
在20世紀50年代，國外就己經(jīng)在工程項目管理中運用了風(fēng)險管理技術(shù)。他們主要運用的方法有：模糊數(shù)學(xué)法、統(tǒng)計和概率分析法、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、CIM模型和影響圖法、調(diào)查和專家打分法、層次分析法。;Tahetal提出的用于大型工程項目的風(fēng)險控制的風(fēng)險評價的模糊邏輯技術(shù);Lametal提出的用于大型復(fù)雜項目的風(fēng)險決策的模糊推理決策技術(shù)。
20世紀80年代我國引進風(fēng)險管理理論體系，并在水利、土木、建筑等各種項目中實施，取得較好的效果。主要的研究有：王學(xué)軍等從工程項目的工期、質(zhì)量、費用三大指標中抽象出共性的兩個隨機變量：相對量和絕對量，進而用Bayes推斷模型進行相對量與絕對量的概率分布分析，為項目決策分析提供依據(jù)。吳立寰則采用了蒙特卡洛模擬對工程項目風(fēng)險進行分析。賈俊峰等結(jié)合施工安全風(fēng)險的特點，提出了WBS-RBS與AHP相結(jié)合的土建工程施工安全風(fēng)險評價方法。邢莉莉通過建立一個基于灰色關(guān)聯(lián)分析的建筑設(shè)計項目風(fēng)險因子分析的模型，結(jié)合案例分析了造成設(shè)計單位經(jīng)濟損失的各個主要風(fēng)險因素，對這些風(fēng)險進行排序分析，找到最具重要的風(fēng)險因子。按照建筑工程設(shè)計風(fēng)險的類別、發(fā)生時間、分擔主體角度，構(gòu)建了建筑工程設(shè)計風(fēng)險評價的三維結(jié)構(gòu)指標體系;運用模糊網(wǎng)絡(luò)分析評價方法對建筑設(shè)計風(fēng)險進行多維度的分析評價，包括風(fēng)險引起損失、發(fā)生概率、可預(yù)測性和可控制性。王春建采用基于AHP的模糊綜合評價方法進行了風(fēng)險評價。采用專家意見、統(tǒng)計問卷數(shù)據(jù)和文獻綜述，建立評判矩陣的層次分析法，得到各個風(fēng)險的權(quán)重;通過的構(gòu)造模糊評判矩陣，將建筑設(shè)計的風(fēng)險從定性深入到定量分析，得到了建筑設(shè)計項目風(fēng)險的隸屬程度。
4.項目風(fēng)險應(yīng)對
通過對風(fēng)險進行全面分析、識別建筑設(shè)計項目風(fēng)險因素，根據(jù)具不同的風(fēng)險提出相應(yīng)的風(fēng)險管應(yīng)對策略，把項目風(fēng)險控制在最小的范圍，以實現(xiàn)風(fēng)險收益比率的最大化。結(jié)合建筑設(shè)計項目特點，可把風(fēng)險應(yīng)對策略總結(jié)為風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險減輕、風(fēng)險接受等對策。
風(fēng)險規(guī)避是指拒絕或放棄某項風(fēng)險損失發(fā)生可能性較大的活動的方案。風(fēng)險規(guī)避是各種風(fēng)險管理對策中最為消極又最簡單的一種。其主要優(yōu)點是將損失出現(xiàn)的概率保持在零的水平，經(jīng)濟安全，簡單易行。在建筑項目設(shè)計中，通過拒絕從事有責任風(fēng)險的活動來規(guī)避高風(fēng)險的設(shè)計技術(shù)，設(shè)計項目和設(shè)計方案。或者制定方案降低風(fēng)險的損失。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指企業(yè)有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟體來承擔所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是建筑項目中最常用的一種風(fēng)險應(yīng)對措施。設(shè)計單位通過保險的方式，將可能發(fā)生的自然災(zāi)害、意外風(fēng)險等轉(zhuǎn)移給保險公司。但是風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以有利于履行合同為前提的;風(fēng)險的承擔方應(yīng)該更能有效的控制和防止風(fēng)險，這種轉(zhuǎn)移有助于調(diào)動承擔方的積極性，是增強風(fēng)險管理的效果。風(fēng)險減輕是設(shè)法把不利的風(fēng)險事件的概率或后果降低到一個可接受的臨界值。提前采取行動減少風(fēng)險發(fā)生的概率或者減少其對項目所造成的影響，比在風(fēng)險發(fā)生后亡羊補牢進行的補救要有效得多。在項目設(shè)計時候就考慮到增加冗余的構(gòu)件可能減少某項原有構(gòu)件出現(xiàn)問題所造成的影響。風(fēng)險接受是指企業(yè)自己非理性或理性地主動承擔風(fēng)險，即指一個企業(yè)以其內(nèi)部的資源來彌補損失，由自身來承擔風(fēng)險事件。企業(yè)可以在不妨礙自身根本利益的前提下接受一些難以轉(zhuǎn)移、難以控制、無法避免、收益較大的風(fēng)險。
5.結(jié)語
總而言之，為了有效地防范工程項目設(shè)計風(fēng)險，為了保證設(shè)計工作更加順利的進行，各個建筑工程企業(yè)都要加強企業(yè)設(shè)計風(fēng)險分析，對于工程中可能會存在的風(fēng)險進行深入的研究與系統(tǒng)分析，加強對設(shè)計風(fēng)險的有效管理，從而對設(shè)計風(fēng)險給予有效地防范，進而將風(fēng)險盡可能地降為最低。與此同時，企業(yè)要根據(jù)市場的發(fā)展需求找到企業(yè)合理定位，找到最適合自身發(fā)展的道路，并不斷地提高自身的工程設(shè)計水平，從而促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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內(nèi)容摘要:本文闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點,對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的七大因素進行了分析,并在此基礎(chǔ)上分析了不同房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險,為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資 風(fēng)險因素 風(fēng)險分析
近年來,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻日益顯著。房地產(chǎn)投資屬于國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性投資活動,受國家和地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境因素影響較大。加上需用資金量大,投資回收期長,資金周轉(zhuǎn)速度慢,眾多不確定因素使得房地產(chǎn)投資風(fēng)險增大。所以,房地產(chǎn)開發(fā)決策者絕不能僅憑經(jīng)驗判斷市場,而更需要科學(xué)理論和方法的指導(dǎo)。為了正確地預(yù)測、控制和規(guī)避房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,在投資前必須進行房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析,充分考慮未來可能出現(xiàn)的不確定因素對房地產(chǎn)投資項目的影響。本文對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素進行系統(tǒng)的分析,并在此基礎(chǔ)上分析不同房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險,為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義和特征
(一)風(fēng)險的含義
風(fēng)險是人們熟悉的概念,但是要給它下一個確切的定義并不容易。筆者認為,所謂風(fēng)險,是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導(dǎo)致結(jié)果的綜合效應(yīng)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險可以定義為投資者預(yù)期收益不能實現(xiàn)的概率(或可能性)。這一概率越大,意味著風(fēng)險越大(龍勝平、方奕,2006)。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義
房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資金的損失和未達到預(yù)期收益的損失(陳溥才、郭鎮(zhèn)寧,2004)。
由于在房地產(chǎn)投資中存在著復(fù)雜的不確定因素,因此其風(fēng)險因素也很多。一般來說,可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩部分。系統(tǒng)風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動,這種因素以同樣的方式對所有證券的收益產(chǎn)生影響(戴國強,1999)。系統(tǒng)風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險、利率風(fēng)險和購買力風(fēng)險。非系統(tǒng)風(fēng)險是指發(fā)生于個別企業(yè)的特有事件造成的風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的分類表明,系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)盡可能回避,非系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)盡可能消除。
(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征
不確定性。項目風(fēng)險是不可避免的,而房地產(chǎn)開發(fā)更是如此。對于一個特定的項目的一個特定的風(fēng)險來說,它的發(fā)生是諸多因素共同作用的結(jié)果,是一種隨機現(xiàn)象。
規(guī)律性和可預(yù)測性。風(fēng)險的產(chǎn)生是來自于客觀條件的不斷變化,即風(fēng)險因素是各種不確定因素的伴隨物。但是由于房地產(chǎn)項目的環(huán)境變化和實施總是有一定的規(guī)律性,所以風(fēng)險的發(fā)生和影響也必然有一定的規(guī)律性,風(fēng)險是可以預(yù)測的。
可變性。風(fēng)險活動除了有規(guī)律性,還存在變化的可能性,一旦引起風(fēng)險的因素發(fā)生變化時,風(fēng)險也必然隨之發(fā)生變化。在房地產(chǎn)項目實施的整個過程中各種風(fēng)險在質(zhì)和量上都可能會發(fā)生變化,隨著項目的不斷持續(xù),有些風(fēng)險得到控制變小,有些風(fēng)險會發(fā)生并得到有效處理,但與此同時在每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險。
潛在性。盡管房地產(chǎn)項目風(fēng)險客觀存在可能性,但風(fēng)險的不確定性決定了它僅僅是一種可能,而這種可能要變?yōu)楝F(xiàn)實還需要有必要的條件,這就是風(fēng)險的潛在性。
階段性。風(fēng)險的發(fā)展不是一成不變的,而是分階段的,這就是房地產(chǎn)項目風(fēng)險的階段性。一般認為它包括3個階段:潛在風(fēng)險段;風(fēng)險發(fā)生段;造成后果段。
結(jié)果雙重性。風(fēng)險所引發(fā)的結(jié)果可能是損失也可能是收益,這就是房地產(chǎn)項目風(fēng)險的結(jié)果雙重性。傳統(tǒng)上把項目風(fēng)險看成是一種損失,因此項目風(fēng)險的雙重性也就意味著風(fēng)險與收益機會共存。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素系統(tǒng)分析
房地產(chǎn)市場千變?nèi)f化的根本原因是由于一系列不確定因素的存在。這些不確定因素的影響產(chǎn)生的動態(tài)變化會給在房地產(chǎn)市場中交易的商品經(jīng)營者帶來各種不同形式的風(fēng)險。如果完全不考慮這些風(fēng)險因素或遺漏了主要因素,那么風(fēng)險分析就可能有很大的偏差;但要把每個風(fēng)險因素包羅萬象地都加以考慮,則會導(dǎo)致研究模型的過度復(fù)雜化,這是不現(xiàn)實的。經(jīng)過風(fēng)險分析,可以合理地、盡可能地縮小風(fēng)險因素的不確定性,找到影響風(fēng)險的主要因素,從而為投資者提供最科學(xué)的風(fēng)險對策。
要想保證風(fēng)險分析的質(zhì)量,必須科學(xué)地分析房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素,采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅肀M可能地減少風(fēng)險損失。圖1至圖7給出了整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
(一)自然風(fēng)險
自然風(fēng)險指的是由于自然因素具有不確定性,導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程可能受到的影響和直接破壞,由此帶來的對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者經(jīng)濟上的損失,如風(fēng)暴風(fēng)險、火災(zāi)風(fēng)險、洪水風(fēng)險等。
(二)政治風(fēng)險
房地產(chǎn)的不可移動性使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由以下因素造成:、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、騷亂等。同時,政治風(fēng)險還包括政策風(fēng)險,即由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是一項政策性很強的業(yè)務(wù),它受多種政策的影響和制約,其政策都會對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響,從而給房地產(chǎn)開發(fā)投資者帶來投資的風(fēng)險。政治風(fēng)險因素還可以細分,參見圖2。
(三)經(jīng)濟風(fēng)險
經(jīng)濟風(fēng)險因素主要是指國家的經(jīng)濟形勢環(huán)境變化這類不確定因素的出現(xiàn)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響,經(jīng)濟風(fēng)險因素的分類參見圖3。
(四)技術(shù)風(fēng)險
房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進步,技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的不斷升級,會給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。比如,科技進步可能使得房地產(chǎn)商品的適用性受到影響,從而使開發(fā)商不得不追加投資進行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的主要變量可以分成如圖4所示的類別。
(五)社會風(fēng)險
社會風(fēng)險因素指的是由于社會形勢的變化對房地產(chǎn)市場的影響,有可能給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失。參見圖5。
(六)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險
上述風(fēng)險因素都是來自外部環(huán)境,而內(nèi)部決策和管理風(fēng)險指的是由于開發(fā)商決策錯誤、策劃失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致低于預(yù)期的收入水平,包括類型選擇風(fēng)險、地點、人、財、物組織管理風(fēng)險和投資方式等,參見圖6。
(七)國際風(fēng)險
國際風(fēng)險是指國際經(jīng)濟環(huán)境的變化產(chǎn)生的對地區(qū)性經(jīng)濟活動的影響,它對一個社會經(jīng)濟活動的影響是全局性的。投資者如果有意涉足國際房地產(chǎn)項目,那么就要了解項目所在國的環(huán)境,把握好投資政策,并且采用相對穩(wěn)定的貨幣和匯率工具,才能盡可能地避免潛在損失。國際風(fēng)險因素一般可以細分為如圖7所示的分類。
不同房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險分析
地產(chǎn)投資的風(fēng)險。土地開發(fā)是一種風(fēng)險最大、收益通常也是最高的房地產(chǎn)投資方向。由于土地的市場價格受一系列的風(fēng)險因素的影響而波動很大,土地投資的風(fēng)險也很大。為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險,保證投資收益,把握投資的政治及經(jīng)濟時機最為重要。了解和隨時掌握城市規(guī)劃及其變更情況,特別是對土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢做出正確的分析和判斷,可以在很大程度上降低投資的風(fēng)險損失。
普通住宅投資的風(fēng)險。除地產(chǎn)之外,住宅也是房地產(chǎn)市場中較為引人關(guān)注的項目之一。一般而言,投資于普通住宅市場,若是房屋能夠很快地銷售出去,那么這種投資便屬于短期投資,資金周轉(zhuǎn)較快,也較容易獲利。如果住宅因為某些原因銷售不出去,則虧損是必然的。
公寓投資的風(fēng)險。評估對公寓市場的投資成功與否的主要標準,就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影響公寓生意的主要因素有兩方面:市場需求;管理水平。若是市場需要量大,公寓難度不大;若是管理水平高,條件硬,則租金必然較高,收入也會較多。其主要風(fēng)險是:市場需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
辦公、寫字樓宇投資的風(fēng)險。由于中國近年來商業(yè)市場的繁榮,便為寫字樓市場的發(fā)展提供了一個契機。寫字樓是與商務(wù)活動和政府機關(guān)聯(lián)系在一起的,因此其位置最好是接近于商業(yè)或社會活動的中心,這有利于提高其被利用率和租金價格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,寫字樓市場的主要風(fēng)險即是:若不能使其保持較好的地理位置,并保證業(yè)務(wù)管理水平,會是很危險的。
商業(yè)樓宇投資的風(fēng)險。投資商業(yè)樓宇一般比投資普通住宅、公寓、寫字樓的風(fēng)險大。商業(yè)樓宇市場的風(fēng)險主要有以下三個方面:投資的收益取決于商店的銷售情況;商業(yè)競爭帶來的不利影響;租方信譽不佳對投資者的影響。
工業(yè)樓宇投資的風(fēng)險。工業(yè)樓宇通常需要進行一定規(guī)模的土地開發(fā),形成一個具有一定規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,如供電、供水、道路等條件的改變或不充分都會構(gòu)成對工業(yè)樓宇市場的風(fēng)險,從而給投資者帶來風(fēng)險。
以上結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的不同類型,對于房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險進行了分析。通過分析可以看出:不同的房地產(chǎn)項目,其風(fēng)險程度及重心是不同的。對比分析對其有充足的了解,以期在實踐應(yīng)用中降低投資風(fēng)險。
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【關(guān)鍵詞】風(fēng)險認知；主動預(yù)防風(fēng)險；進行動態(tài)管理；降低風(fēng)險
1 風(fēng)險管理方案
1.1 工程風(fēng)險管理的含義
工程風(fēng)險管理是指依據(jù)工程風(fēng)險環(huán)境和設(shè)定的目標，對工程風(fēng)險分析和處置進行決策的過程。工程風(fēng)險管理分為兩大環(huán)節(jié)，四個步驟：第一個環(huán)節(jié)是工程風(fēng)險分析，主要采用實證分析的思路對工程風(fēng)險性態(tài)進行準確的描述，從定性和定量兩個角度認識工程風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上進行風(fēng)險評價；第二各環(huán)節(jié)是采用規(guī)范分析的思路，依據(jù)工程風(fēng)險分析的結(jié)果并結(jié)合工程項目的人員、資金和物資等資源的限制，制定和實施風(fēng)險處置方案。工程風(fēng)險的四個步驟是：工程風(fēng)險辨識、工程風(fēng)險估計、工程風(fēng)險評價和工程風(fēng)險處理。
2 動態(tài)工程風(fēng)險管理思想
對于建設(shè)項目，代建單位擬采用動態(tài)風(fēng)險管理方法。動態(tài)風(fēng)險管理方法，即是在項目的實施過程中不斷重復(fù)上述風(fēng)險管理的步驟，利用風(fēng)險管理過程中的反饋機制，實現(xiàn)動態(tài)的風(fēng)險管理過程。
3 工程風(fēng)險管理的目標
工程建筑面積大，工程造價高，工期長，故將面臨的風(fēng)險因素也較多。代建單位將對項目進行全過程的風(fēng)險管理，保證實現(xiàn)項目的安全、質(zhì)量、工期、功能和成本目標。
4 制定工程風(fēng)險管理計劃
4.1 工程風(fēng)險管理組織的設(shè)置
周全的工程風(fēng)險管理計劃的制定及其高效率地貫徹實施都離不開良好的風(fēng)險管理組織。采用矩陣型工程風(fēng)險管理組織方法，矩陣型工程風(fēng)險管理組織采用縱向和橫向交叉式的管理模式，對于某一項子工程的管理人員來說，既要接受垂直領(lǐng)導(dǎo)，也要接受橫向指揮和協(xié)調(diào)。此方式適用于大型工程項目的風(fēng)險管理。
4.2 工程風(fēng)險辨識
建設(shè)項目資金由建設(shè)單位撥付，投融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險較小。因此，工程風(fēng)險管理的重點將放在工程施工環(huán)節(jié)。代建人擬將工程風(fēng)險的辨識分為兩個階段：第一階段是工程施工準備中的風(fēng)險辨識；第二階段是工程施工中的風(fēng)險辨識。以求全面而無遺漏地辨識工程風(fēng)險。為保證風(fēng)險辨識的系統(tǒng)性，可按照工程內(nèi)在的施工工藝順序和內(nèi)在的結(jié)構(gòu)關(guān)系辨識風(fēng)險。風(fēng)險存在的普遍性使工程風(fēng)險的辨識必須有所側(cè)重。
工程風(fēng)險辨識過程主要存在兩個環(huán)節(jié)：一是查找風(fēng)險源；二是找出風(fēng)險因素向風(fēng)險事故轉(zhuǎn)化的條件。
4.3 工程風(fēng)險估計與評價
4.3.1 風(fēng)險估計
由于風(fēng)險估計的結(jié)論將影響風(fēng)險響應(yīng)措施的選擇，在此環(huán)節(jié)，代建人堅持謹慎性，以及定性估計與定量估計相結(jié)合的原則，運用多種評估方法從不同側(cè)面反映風(fēng)險狀態(tài)。
（1）定性估計
在定性估計，即對風(fēng)險程度進行模糊綜合評判過程中，采用專家調(diào)查法搜集用于風(fēng)險估計的數(shù)據(jù)，到施工現(xiàn)場和施工企業(yè)調(diào)查獲取第一手資料，聽取設(shè)計人員、現(xiàn)場管理人員、施工人員對工程各個環(huán)節(jié)暗含的風(fēng)險的意見，將專家意見和類似工程歷史評判資料匯總，作出模糊綜合判斷。
（2）定量估計
在定量估計，即風(fēng)險量的計算過程中，分組對設(shè)計人員、現(xiàn)場管理人員、施工人員進行調(diào)查，運用頭腦風(fēng)暴法讓每組內(nèi)被調(diào)查者獨立判斷分部工程（如基礎(chǔ)工程）的施工風(fēng)險的損失水平及其發(fā)生概率。從而得出分部工程施工風(fēng)險狀態(tài)的調(diào)查表。
根據(jù)調(diào)查表的數(shù)據(jù)，算出各組被調(diào)查人員判斷的風(fēng)險損失期望值，再采用加權(quán)平均的方法計算出總風(fēng)險損失期望值。
本工程建設(shè)周期持續(xù)時間較長，涉及委托人和使用人、代建單位、咨詢、監(jiān)理、設(shè)計、施工、供貨等各個方面，風(fēng)險因素多，風(fēng)險識別工作量大、情況復(fù)雜。風(fēng)險管理的具體工作由項目管理合同預(yù)算組負責，搜集各方面的信息，通過統(tǒng)計、分析、整理等具體工作手段，針對本工程的具體情況，列出本工程初始風(fēng)險清單。
5 項目風(fēng)險管理的特點
5.1 多樣性。項目風(fēng)險管理的客體隨工程總承包方式的不同而不同。如交鑰匙總承包必須面對設(shè)計、采購、施工安裝和試運行服務(wù)全過程的風(fēng)險；而設(shè)計-施工總承包面對的只是設(shè)計和施工階段的風(fēng)險。
5.2 復(fù)雜性。項目風(fēng)險管理所要處理的風(fēng)險問題比設(shè)計或施工等單項承包復(fù)雜得多，風(fēng)險量大得多。因此，項目風(fēng)險管理的難度必然更大。相應(yīng)的，其所取得的效益也更顯著。
5.3 社會性。項目風(fēng)險管理所涉及的社會成員（利益相關(guān)者）多，相關(guān)關(guān)系十分復(fù)雜。
5.4 全局性。代建單位風(fēng)險管理是管理者從全過程（全局）的觀點出發(fā)進行全局性的綜合管理，而不是把各階段或各個過程分割開來進行的項目風(fēng)險管理。
5.5 風(fēng)險評價
工程風(fēng)險評價的主要目的在于，確定工程風(fēng)險和風(fēng)險處置措施對系統(tǒng)的影響程度。風(fēng)險評價分為定性評價和定量評價。AHP法是介于定性和定量分析之間的層次分析法，故代建人將采用AHP法進行本項目風(fēng)險處置措施的優(yōu)劣排序
AHP法的操作過程：首先是列出相對矩陣模式，然后將各風(fēng)險措施兩兩比較，主要比較風(fēng)險防控效率、措施保障能力和風(fēng)險處置成本。比較評判過程采用專家調(diào)查法，讓不同組的專家分別對兩兩風(fēng)險處置措施的相對優(yōu)化程度做出判斷。經(jīng)數(shù)據(jù)處理得出其平均的相對優(yōu)化度。以次類推比較其他風(fēng)險處置措施的相對優(yōu)化度。當三種風(fēng)險處理措施兩兩比較后，構(gòu)成相對矩陣，運用方根法計算相對優(yōu)化度。最后通過檢驗，得出風(fēng)險處理措施的優(yōu)先排序。
5.5.1 工程風(fēng)險處理
a） 工程風(fēng)險的處理方法
工程風(fēng)險的處理方法主要有：風(fēng)險回避、風(fēng)險自留、風(fēng)險轉(zhuǎn)移。鑒于本建設(shè)項目的性質(zhì)，以上三種方法均有可能用到。在實施中，代建人將按上述的AHP法確定其采用的優(yōu)先順序。
（1）工程風(fēng)險回避方案
工程風(fēng)險回避方案主要運用于工程項目施工準備階段。在此階段，有些項目的取舍或變更不會對整體工程造成太大的影響。
①通過嚴格的招投標程序選擇合適的承包商，以便降低技術(shù)風(fēng)險。
②控制工程分包防止將工程分包給劣質(zhì)承包商的可能性
③根據(jù)實際情況進行現(xiàn)場規(guī)劃和拆遷，在滿足工程設(shè)計要求的前提下，盡可能回避施工地質(zhì)條件復(fù)雜，拆遷困難的地域。
（2）工程風(fēng)險自留方案
根據(jù)風(fēng)險自留的條件，制定風(fēng)險安排。
①可自我容納的較小的風(fēng)險控制和化解方案。一是制定和落實風(fēng)險防范措施，降低風(fēng)險發(fā)生的概率；二是制定施救措施，如防止已發(fā)生的危險擴散；降低危險擴散速度，限制危險作用的空間；迅速處理已經(jīng)造成的損害。
②未預(yù)料風(fēng)險的處理方案。處理方案由風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)、風(fēng)險應(yīng)急措施和風(fēng)險補救措施構(gòu)成。
③不能回避或轉(zhuǎn)移的風(fēng)險的控制和化解方案。這類風(fēng)險的處理途徑有三條：一是變更設(shè)計，當一些經(jīng)濟風(fēng)險或政治風(fēng)險影響設(shè)備采購和安裝時，在變更設(shè)計可行的情況下，可以通過變更設(shè)備型號和安裝要求來化解風(fēng)險；二是借鑒較小風(fēng)險控制和化解方案；三是實行替代方案。
（3）工程風(fēng)險轉(zhuǎn)移方案
工程風(fēng)險轉(zhuǎn)移方案是較常用的一種風(fēng)險處置方案，風(fēng)險轉(zhuǎn)移方式是：
①在投標階段向投標人收取投標保證金，以防中標人違約給業(yè)主造成經(jīng)濟損失。
②中標后要求承包人或供應(yīng)商向業(yè)主提供履約擔保，擔保方式為銀行出具的履約保函。保函金額按中標合同價的10%。
③預(yù)留中標合同價的5%作為質(zhì)量保證金。
④要求承包商辦理必要的工程保險。
選擇以上幾種風(fēng)險轉(zhuǎn)移方式主要基于如下幾點考慮：一是風(fēng)險分析結(jié)論，根據(jù)風(fēng)險調(diào)查和分析的結(jié)論，一些主要風(fēng)險最初源于合同的訂立和履行，因而通過控制合同履約環(huán)節(jié)的風(fēng)險，可以有效地分散相關(guān)風(fēng)險；二是合同履約擔保方式本身的擔保效力較高，對于合同履行過程中出現(xiàn)的未履約或未完全履約的風(fēng)險，擔保銀行可以提供擔保，而擔保費用由對方支付；三是工程擔保和工程保險并列成為工程外加的雙層保障機制。
6 工程風(fēng)險管理計劃的實施
風(fēng)險管理計劃的實施過程中，管理人員將做好指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和信息反饋工作。工程項目的風(fēng)險管理是全員參加的、施工周期內(nèi)全過程的、動態(tài)監(jiān)控的復(fù)雜管理系統(tǒng)。在計劃實施過程中，風(fēng)險管理人員如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險計劃的不當之處，需進行及時調(diào)整。
7 工程風(fēng)險管理計劃的調(diào)整
工程風(fēng)險管理計劃的調(diào)整是實行動態(tài)風(fēng)險管理的關(guān)鍵步驟，主要設(shè)計如下兩個環(huán)節(jié)：一是風(fēng)險管理組織的調(diào)整；二是補充或修正風(fēng)險分析，調(diào)整工程風(fēng)險處置對策。
通過對項目全過程的動態(tài)風(fēng)險管理，可有效控制項目可能遇到的風(fēng)險發(fā)生的概率，最大限度地降低風(fēng)險事故造成的損失，以最少的成本保證本項目總目標的實現(xiàn)。
8 工程保險
工程總承包項目的風(fēng)險分擔，應(yīng)該盡量采取社會化、商業(yè)化的方式轉(zhuǎn)移，根據(jù)工程總承包項目合同和適用法律的規(guī)定，在項目合同履行期間，承包商職能部門應(yīng)及時為項目辦理各種保險。工程總承包項目涉及的保險種類有：建筑安裝工程一切險（包括海運且保險金額不少于替換整個項目的價值）附加第三者責任險和雇員賠償險（限雇主人員）、建筑物一切險（包括綜合的建筑物、工廠、設(shè)備含財產(chǎn)損害，保險金額不得少于用于替換全部物質(zhì)的價值）、一般責任險（包括一般責任險或一般商業(yè)責任險，保險范圍是項目所從事的一切營運活動）、業(yè)務(wù)中斷險、利潤預(yù)損失險、人身意外傷害險（承包商所有雇員包括當?shù)毓蛡蛉藛T）、車船險、及融資需要投保的其他保險。項目投保的險種由承包商企業(yè)根據(jù)項目情況決定，但是合同規(guī)定必須投保的險種其金額和條件應(yīng)符合合同規(guī)定并保持有效。承擔保險責任的保險公司應(yīng)按商業(yè)上合理的條件和當時的市場行情進行擇優(yōu)選擇。辦理商業(yè)保險后，承包商職能部門應(yīng)將有關(guān)單證的副本發(fā)給項目經(jīng)理部并組織相關(guān)的學(xué)習(xí)，制定相關(guān)的措施。
參考文獻
[1]周林.做好項目管理工作的實踐心得.建設(shè)監(jiān)理.2011（5）。
一、充分了解業(yè)主資信情況，科學(xué)地進行投標。合同一方的業(yè)務(wù)能力、管理能力、財務(wù)能力等有缺陷或者沒有圓滿履行合同都會給另一方帶來一定的風(fēng)險，所以要充分了解工程項目的來源，特別是業(yè)主資金運作情況、合同的支付條件以及業(yè)主延期付款條件的制約方法（包括銀行保函及利息率）。承包商要避免在承攬工程業(yè)務(wù)過程當中，為了爭取中標，不顧實際情況和客觀條件拼命壓低標價的做法。競標更要實事求是，能夠壓縮的壓縮，不能壓縮的絕對不能勉強，以免收不抵支，造成虧損風(fēng)險；或者由此偷工減料，造成新的安全風(fēng)險。同時，要杜絕在投標過程中的營私舞弊現(xiàn)象，避免由此造成法律方面的風(fēng)險。
二、充分認識商業(yè)保險的局限性。商業(yè)保險并不能轉(zhuǎn)移工程項目的所有風(fēng)險，一方面是因為存在不可保風(fēng)險，另一方面則是因為有些風(fēng)險不宜保險。因此，商業(yè)保險具有一定的局限性，即只承辦純粹的自然災(zāi)害和意外事故所致?lián)p失的保險，而且只承辦其責任項下的業(yè)務(wù)，其他損失不屬理賠范圍，保險人均不賠償。商業(yè)保險目前的業(yè)務(wù)擴展也不能與承包商的工作發(fā)展完全同步，所以，承包商不能完全依靠商業(yè)保險規(guī)避項目風(fēng)險，必須加強項目自身內(nèi)部的風(fēng)險預(yù)防。
三、分析考慮合同中不可抗力因素。不可抗力因素指項目建設(shè)過程中不可預(yù)見、無法克服和避免且給項目造成損壞或毀滅的因素。項目面臨的不可抗力因素有許多，包括政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、自然風(fēng)險，等等。承包商應(yīng)對其給予充分考慮，做好抵御風(fēng)險的必要預(yù)防工作。
除此之外，特別是對不明地理和惡劣氣候條件要有充分考慮。例如，施工中遇到嚴重的不可預(yù)知情況，而使工程難以正常進行。此時，業(yè)主提供的地質(zhì)資料和地基技術(shù)要求可能與實際出入很大，需要經(jīng)過勘察、設(shè)計單位研究和解決問題后方可開始施工。處理異常地質(zhì)情況增加了工作量，而且還可能會導(dǎo)致工期損失及成本增加。因此，承包商在對項目的風(fēng)險管理中不可忽視合同中的不可抗力因素。
四、加強合同管理，著力規(guī)避項目風(fēng)險。工程合同既是項目管理的法律文件，也是項目全面風(fēng)險管理的主要依據(jù)。在合同管理中進行風(fēng)險分析，目的在于研究如何降低風(fēng)險程度或規(guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險損失。在預(yù)測到主要風(fēng)險因素后，應(yīng)根據(jù)不同風(fēng)險因素提出相應(yīng)的風(fēng)險規(guī)避和防范對策。
（一）研究招標文件合同條款，力爭非承包商同意補償?shù)臈l款。承包商在投標過程中，要反復(fù)深入研究招標文件，仔細勘查施工現(xiàn)場，盡可能發(fā)展并探索可能的索賠機會。對于這類問題承包商在向業(yè)主質(zhì)疑和進行合同談判、詢標時，可技術(shù)性處理，使自己處于有利地位。總之，承包商必須具有強烈的風(fēng)險意識，學(xué)會從風(fēng)險分析與風(fēng)險管理的角度研究合同的每一個條款，對項目可能遇到的風(fēng)險因素有全面深刻的了解。否則，風(fēng)險將給項目帶來巨大的損失。
（二）適當選擇合同形式，謹慎報出合理單價。根據(jù)工程項目的特點和實際，適當選擇計價式合同形式，從而降低工程的合同風(fēng)險。例如：對于水文地質(zhì)條件穩(wěn)定且承包單位有類似施工經(jīng)驗的中小型工程項目，實際造價突破計劃造價的可能性不大，其風(fēng)險量較小，可以采用總價合同的報價方式，但要注意其變更條款的清晰，合情、合法謹慎報好工程量單價。對于工程量變化的可能性及變化幅度均較大的工程項目，其風(fēng)險量較大，應(yīng)采用單價合同報價方式。在報工程量單價時，要特別注意單價的內(nèi)容、范圍及完成單價內(nèi)容的全部工藝及程序，且要根據(jù)實物量可能調(diào)整的幅度，采用不平衡單價的差異報價方法，將工程量變化的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給業(yè)主方。對于無法測算成本狀況的工程，貿(mào)然估價將導(dǎo)致極大風(fēng)險，宜采用成本加酬金合同，將工程風(fēng)險轉(zhuǎn)移給業(yè)主方。
（三）明確合同內(nèi)容，劃清工作界面。合同條文不全面、不完整、不清楚，合同雙方責權(quán)利關(guān)系不清楚就會帶來一定的風(fēng)險。在商簽合同過程中，承包商要逐一仔細斟酌合同條款，劃清各方責任，明確承包內(nèi)容，尤其要對業(yè)主有意轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險和開脫責任的條款特別注意。如：合同中缺少業(yè)主拖欠工程款的處罰條款以及預(yù)付款支付的相關(guān)規(guī)定。又如：合同中對一些問題不作具體規(guī)定，僅用“另行協(xié)商解決”等字眼。這樣的承包合同在執(zhí)行過程中會導(dǎo)致雙方發(fā)生分歧，最終導(dǎo)致承包商的損失。承包商要注意這些風(fēng)險條款，合理分析所承擔的風(fēng)險。
五、選擇適當?shù)氖侄螌︼L(fēng)險進行回避和轉(zhuǎn)移。風(fēng)險回避是在考慮到項目風(fēng)險及其所致?lián)p失巨大時，主動放棄或終止該項目以避免與該項目相聯(lián)系的風(fēng)險及其所致?lián)p失的一種處置風(fēng)險的方式。通常，當遇到下列情形時，應(yīng)考慮風(fēng)險回避的策略：風(fēng)險事件發(fā)生概率很大且后果損失也很大的項目；發(fā)生損失的概率并不大，但當風(fēng)險事件發(fā)生后產(chǎn)生的損失是災(zāi)難性的、無法彌補的。但是，有時放棄承擔風(fēng)險就意味著可能放棄某些機會。因此，某些情況下的風(fēng)險回避是一種消極的風(fēng)險處理方式。
