時間：2023-07-31 09:20:57
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇資產的計價方法，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、前言
隨著我國房地產市場的不斷發展壯大，房地產行業已經成為我國經濟的重要引擎，拉動著我國經濟的高速發展。對房地產上下游行業的經營發展起到了重要影響，關乎民生，與人們的生活息息相關。
在我國目前房地產投資過熱的大背景下，我們發現房地產市場存在明顯的地區差異，在特大級城市出現一個又一個的新“地王”，而在人口增長率、流動性相對較差的二三線城市，一些地方房企則經常出現資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對經濟資源的一種極大浪費，對其貸款的銀行也面臨了風險，產生了大量的不良資產，同時也給業主帶來了長久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發揮其經濟效益是一個長期困擾政府、開發商、業主的問題。本文旨在探索用資產證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒有對爛尾樓有明確的定義，一種常用的標準是將已經辦理用地、規劃手續，項目投資建設后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發商無力投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開發商已經破產，無力再經營所開發的樓盤，項目不得已“爛尾”；②項目缺乏后續建設資金，融資渠道的“堵塞”是項目爛尾的重要原因；③項目涉及多方經濟糾紛，包括開發商與拆遷戶、材料供應商、施工單位、關聯方、銀行等之間的經濟糾紛，這些糾紛如果沒有得到合理解決必將導致項目的停滯，最終“爛尾”；④開發商違法違規或投資決策失誤導致工程流產，如市場定位失誤，建筑質量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現。
三、爛尾樓處置方式
在我國，市場化的爛尾樓處置方式有：①轉讓（收購），包括股權轉讓和資產轉讓；②合作再開發；③債轉股（即債權轉開發權）；④破產拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經濟糾紛，不同項目面臨不同的處置方式，很難比較各個方法的優劣。而在西方國家，已經出現過爛尾樓證券化的先例，但在我國還沒有得以運用，下面將具體討論爛尾樓資產證券化的處理方式。
四、房地產資產證券化
所謂資產證券化，指發起人將其現在擁有的缺乏流動性且未來現金流可預測的資產構成基礎資金池，資產池現金流作為償付基礎，利用各種金融工具將資產現金流進行瀑布形式的分配組合、通過評級機構增強信用等級，再將這個資產現金流轉變為各類市場的不同風險-收益等級的、可發行和自由收售的有價值的資產支持證券（ABS）的過程。資產證券化是西方國家金融創新的產物，在國內是否使用還處于一個長期摸索的階段，在其廣泛使用的美國，曾經給資本市場和房地產市場造成嚴重創傷，因此，在其推廣應用和結構設計時一定要謹慎。
房地產證券化流程：由發起人（即原始權益人）發起，特定目的機構或受托人（SPV）進行資產隔離，投資銀行或評級機構進行信用增級，最后在資本市場發行ABS的結構融資過程。其中，SPV是整個資產證券化的關鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產證券化資金流往來的中間介質，其通過發行證券籌集資金，并將資金傳輸給發起人進行投資，最終將投資獲取的利潤返還給證券投資者，促成了資產證券化融資的進行。
五、爛尾樓的資產證券化
參照上述房地產項目的資產證券化案例，在解決爛尾樓處置問題時可將其證券化，通過資產證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進行爛尾樓資產證券化需進行以下幾個步驟：
第一，通過設立專項的房地產投資基金管理公司、房地產投資信托（REITs），與發起人訂立合同，對爛尾樓的真實權益進行購買，進行資產隔離后，通過發行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發起人對爛尾樓進行再開發。在發行債券時通過對再開發工程進度估計，設立債券贖回期限，在爛尾樓再開發完成后，才能贖回，以經營期間租金收入或完工后銷售收入作為現金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級市場或場外市場進行提前交割。基于同樣的道理，SPV也可以采用設立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對爛尾樓資產進行信用增級，如證券出現違約則相應增信機構承擔首要賠償責任，國內一般選擇知名證券公司或信托公司進行，通過設立專項賠付基金可有效處理證券違約時投資者賠償問題。如果發行的是債券還要聘請評級機構進行信用評級，以確保債券的順利發行。
第三，發行證券募集資金必須作為專項用款用于爛尾樓的再開發，通過設立專門的賬戶，在各方的監督下進行。再開發完成后，原始權益人通過經營性收入支付投資者本金和利息。在整個資金流動過程中，必須保證資金的專款、專戶、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽的商業銀行進行資金托管。
六、爛尾樓價值評估
爛尾樓價值評估是爛尾樓資產證券化的關鍵。真實的評估價值是維護權益人合法權益的證據，通過政府標準評估出的價值，報送相關主管部門登記備案，將政府引入進來，成為監管者，對各方權益的保障大有裨益。
有一種評估中常用的方法對爛尾樓項目價值評估特別合適，即假設開發法。假設開發法是收益法和成本法的一種結合。即站在現在的角度，用預期項目將來的收益減去預期將來成本及相關稅費得到待估項目的價值，即：
待估爛尾樓的估價（V）={開發完成后房地產的預期售價（P）-尚需投入的成本（C）-再開發投資利息（I）-再開發投資利潤（R）-相關稅費（F）}×參數修正（ε）
其中：
P――為商業建筑建成后預期租金收入或住宅類建筑建成后預期銷售收入。
C――為根據行業標準和工程定額測算同類建筑物的續建成本（包括工程勘察、設計、招投標、質檢、監理費等）。
I――為根據工程定額測算的續建成本在建設期內均勻投入所產生的利息費用。
R――根據房地產開發行業平均利潤率β測算的利潤。
R=（P-V）×β
F――為在開發所產生的各種稅、銷售費用。
ε――為根據經濟狀況（如物價變化）和建筑功能狀態（損耗程度）的調整參數。
在運用假設開發法測算爛尾樓價值時一定要以市場信息為主導，通過詢價和尋找可比案例及查找相關定額、標準，真實、準確的反應現實經濟和實物狀況，以確保爛尾樓資產證券化的順利、可靠進行。
七、結束語
爛尾樓資產證券化作為一種解決“城市盲點”的手段在國外已有不少先例，它可以解決中小房地產融資手段的匱乏，使商業銀行在處理此類不良資產時掌握了主動權，同時又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國內雖然已經有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個完善的市場為資產支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監管的狀態下，證券化產品也很難獲得投資者的信任，由此看來，在中國進行爛尾樓的資產證券化還有很長的路要走。（作者單位：云南財經大學城市與環境學院）
參考文獻：
[1] 鐘悅紅.假設開發法在在建房地產評估中的應用.湖南大學學報（社會科學版）.2002.05
論文關鍵詞：資產評估，價值類型，評估方法，方法選擇
資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。資產評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點，因此在資產評估中如何運用、選擇評估方法就顯得至關重要，它不僅關系評估質量，而且還決定評估結果和風險。本文認為，價值類型是資產價值的具體表現形式，體現資產價值屬性，不同價值類型因為屬性不同，表現在價值量上存在很大差異性，評估方法是實現資產價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值屬性或者價值類型必然決定于評估方法選擇和使用，換言之，資產價值屬性或者價值類型存在相關性、一致性。
一、資產評估價值類型、作用
關于價值類型的種類，目前有二種觀點，一種國內傳統的價值類型包括：現行市價、重置成本、收益現值、清算價格；另一種是根據《國際評估準則》規定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現行評估準則采用了國際評估準則的觀點。
（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額；4、殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額；5、課稅價值是指根據稅法規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實體項目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認可的某一項資產損失或者資產組的某一部分損失。由于價值類型是價值質的規定，因此在資產評估中起著重要作用，具體表現在：（一）、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值屬性不同，評估結果也就不同。因此資產評估中的資產價值與其本身的內在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現在價值量上存在很大差異性，理所當然地產生不同的評估結果。因此現行評估準則要求評估師在評估報告只能是一種評估結果是不科學，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產采用多種方法評估資產，從資產不同價值屬性視角來估算資產價值，使報告使用者更清楚地了解資產在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應就某項資產在某一價值屬性下的價值做出評估結論，3.評估報告采用多種方法估算資產在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結果，現行評估準則要求評估報告只能一種評估結果面臨的困惑：資產在不同價值類型或者價值屬性價值下，如果得出一種評估價結果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產評估價值的一個具體標準和取向，某種標準的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產的現行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現值法或者重置成本法替代，當估算資產未來價值即在用價值時，應當使用收益現值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應體現不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應該是資產評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現行評估準則對這一基本原則問題尚未形成共識，認為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運用都是對資產真實價值近似反映等錯誤認識，應盡快予以修正、完善；（三）、明確資產評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產評估結果是在特定的假設條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產評估師在評估報告當中明確評估資產價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產在不同價值屬性下的價值，從而不產生誤解，同時也規避了評估師的執業風險和責任。
二、影響資產價值類型的因素
價值類型是評估界的難點和爭議焦點，但在以下方面已達成共識。一、是資產價值類型是必需的；二、資產評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導資產評估過程始終；三、每項價值類型必須有定義。實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產功能及其狀態。以上因素構成一個有機整體從而影響或者決定資產價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。例如：資產在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產功能和狀態。一般情況下，由于委托方資產評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產特定目的不同引起的資產價值屬性不同產生的。在具體評估實際當中，如果委托方明確了資產價值類型，評估師應當在評估報告對資產在某一價值類型下價值做出結論。如果委托方未明示委估資產的價值類型，評估師應當盡可能的在特定評估目的下對資產不同價值類型下價值進行評估，并將不同價值類型價值結果在評估報告予以揭示，或者評估師根據特定評估目的確定最恰當的價值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產進行評估，并做出最終結論。筆者認為，1、既然資產有不同價值類型或者價值屬性，那么表現在價值量上應該存在很大差異，因此，評估師義務應將資產在不同價值屬性或者價值類型下資產價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性，體現在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結果。顯然，現行評估準則要求評估師在評估報告得出一種評估結果是錯誤的。當然，在具體評估實踐中，評估師可以根據委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業破產、資產拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值。可見，在同一特定目的下，由于資產價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據特定評估目的確定評估價值類型尤為關鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結果。
三、資產評估方法的選擇
1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認為，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。
2、資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求不同的評估方法與之適應。例如：在持續經營條件下，對于企業整體資產一般情況下要求采用收益現值法，非持續經營時，才考慮成本加和法，以此體現企業資產價值最大化原則，對于無形資產一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現值法，對于有形資產特別房地產、機器設備由于交易性案例較多，因此應首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現行成本價值。
3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。
4、在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。
四、結語：
總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應考慮各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。由于不同評估方法體現資產不同價值類型，因此對同一資產在不同價值類型下，資產價值量必然存在很大差異，從而形成不同的評估結果，這與現行評估理論有著本質不同，因此有助于我們對評估基礎理論進一步研究和探討
參考文獻1 全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].中國財政經濟出版社，2009
2 資產評估準則. 中國資產評估協會 中國財政經濟出版社，2008
3 朱柯.資產評估[M].東北財經大學出版社，2007.
【關鍵詞】績效評價 因子分析法
一、引言
房地產行業在國民經濟體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產這一個行業具有支柱性，基礎性，先導性。這些公司作為龍頭企業，具有相當的代表性。而他們的投資者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業中的自身位置，還是決定能否來自領導層面，進一步可以為以后的發展策略的定制還有在市場中的地位定位，提供不少相當重要的依據[2]。地產這個行業是一個其他很多多行業都有緊密關系的行業。因此，房地產的投資已經是擴大投資需求的支撐點。能帶動并增長社會經濟。
二、理論與方法
因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統計方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測驗的統計分析，它的最主要部分是用最少的互不聯系的因子反映原有變量的大多數信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標間信息重疊性，在企業績效綜合評價中使用因子分析，不但可以對它們進行綜合評價外，而且也能分析對它們產生重要影響的因素。
三、因子分析的模型
設有n個樣品，每個樣品觀測p項指標：X1，X2……XP，得到原始數據資公共因子。用數據矩陣X的p個向量（即p個指標向量）X1，X2……XP做線性組合。
主要步驟：第一步是將原始數據標準化，第二步是建立變量的相關系數陣，第三步：求相關系數陣的特征值及相應的單位特征向量，第四步是對因子荷載陣施行方差最大正交旋轉。
四、主要研究內容
這篇文章使用了我國深圳和上海A股83家公司作為評論對象。我們國家房地產上市公司的地域特征比較[4]顯著。
這篇文章在已有的研究文基礎上朝綜合考慮房地產上市公司的特點，而且還考慮了影響公司經營績效的許多其他因素[5]。以財政部等五部委2002年頒布的《企業績效評價操作細則（修訂）》的指標體系為基礎。利用能搜集的數據的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績效評價中，經營能力、盈利能力、償債能力[6]、成長能力這幾個方面的12個指標來組成這些公司的績效評價體系。
對各個指標得到以下的結果。
（一）股東獲利發展能力
在公因子F1的股東獲利發展因子中，中糧地產、保利地產、榮盛發展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當程度上表示了企業績效中股東獲利發展能力。相對比較而言，中江地產、天倫置業、國興地產在整個排名的最后三位，因此得出了這三家企業在股東獲利的發展能力比較差些。
（二）償債能力
在公因子F2體現的是房地產上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實業、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。
（三）盈利能力
公因子F3表現的是房地產上市公司的盈利能力，S*ST天發、萬科A、京投銀泰、北辰實業為排名前三。通過這一組數據，可以看出這三家企業在資本積累率、總資產增長率方面相當的突出，金地集團、深長城、保利地產三家企業2009年在盈利能力方面比較一般。
（四）營運能力
通過公因子F4體現的是房地產上市公司的營運能力，美聯控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產周轉率、存貨周轉率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營運能力同樣較好。而深振業A、大龍地產、金豐投資這幾家在這個排名中為最后三位，這就表明這三家企業的營運能力還有存貨管理能力方面相對來說比較低。
（五）發展能力
公因子F5表現的是房地產上市公司的發展能力，金地集團的分值較高，然后就是華發股份還有正和股份。這三家企業擁有相對較高的凈資產增長率和固定資產增長率的收益水平。而綠景地產、美都控股、世茂股份這幾家在發展能力方面排在最后，也就體現了這幾家公司在凈資產增長率還有固定資產增長率方面的收益水平比較一般。
我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產。一般在分析的過程中，不同的指標會得到差別不小的結果，但是這也必然存在聯系。我們從結果可以得出，排名比較在前面的企業，基本上每個因子都比較靠前，并且前面兩個因子得分的權重系數相對來說挺大的，所以得到了上面的結果。這篇文章在進行因子分析時對數據進行了處理，把五個主因子得分還有綜合得分全部設定均值為0。所以，以0為基準進行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結果中的的83家上市房地產公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負。在綜合能力上，上市房地產公司的整體水平比較有待于提高。經過計算分析，可以得到，這些公司的經營績效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業的發展命運，也就充分體現了房地產上市公司歸類為一種負債經營的模式，因此，成長因子還有盈利因子對房地產上市公司的績效也有十分重要的作用，公司中的發展能力還有經營能力都決定了了一個房地產上市公司的成敗。在市場競爭激烈的市場經濟體制下，我們應重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評價全面和科學。
五、結論
這篇文章第一是對國內外企業績效評價理論和研究現狀進行了分析，然后對我國房地產上市公司績效評價的研究狀況進行了概述，進而分析我國房地產業還有房地產上市公司的總體發展和優勢體現。第二介紹了企業績效評價的多種，利用比較選定因子分析基進行績效評價，并且通過詳細了解因子分析的基本理論和應用，對我國房地產上市公司進行了績效評價研究，并且得到以下結果：一是房地產上市公司的地區分布不均衡；二是房地產上市公司的負債率較為高；三是房地產上市公司的經營兩極分化；四是部分上市房地產公司受國家宏觀調控的影響。
參考文獻
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[4]馮麗霞.經濟增加值指標在評價國有企業經營業績中的運用淺探.財會月刊（會計）.2001.121.
[5].企業業績評價系統綜述（上、下）.外國經濟與管理.2000.4.
Abstract： Sustainable development refers to the development not only meet the needs of contemporary people， but not pose a hazard to the future generations' ability to meet their needs. Sustainable development of mineral resources， abbreviated as MRSP， refers to the ability of sustainable development of mineral resources.
關鍵詞： 承德市；礦產資源；持續力；研究
Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research
中圖分類號：F426；F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）15-0303-02
0 引言
人類早期的社會活動中就開始孕育的樸素的可持續發展思想，《呂氏春秋?義賞》中講到了“竭澤而漁，豈不得魚，而明年無魚；焚藪而得田，豈不獲得，而明年無獸”，其暗含的思想便是要持續地利用資源；但在以后的歷史發展進程中，人們將更多的注意力放在了提高生產力上，而忽略了持續發展的必要性。20世紀60年代末期，工業化經濟在世界范圍內開始迅速增長，并隨之出現全球性的人炸、生態環境惡化、資源過度消耗、能源枯竭和地球表層嚴重污染等危機。20世紀作為人類物質生產和物質文明高度發達的時代，人類社會雖然實現了經濟快速增長的目的，但是這些發展成果卻是以各種資源，特別是不可再生資源的巨大耗費與環境的大范圍污染、生態系統嚴重失衡為代價的。繼單純經濟增長的發展階段后，人類開始重新認識發展的含義。各國政府在如何有效地保護環境、節約資源，最終實現可持續發展這一問題上，逐步達成共識。可持續發展思想得到了世界上越來越多的國家和組織的承認和接受。可持續發展就是指既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發展。“可持續發展”的概念提出后，它的思想滲透到經濟、社會發展的各個領域。
1 礦產資源可持續力的內涵
在我們的生產、生活中，能源、工業原料以及農業生產資料等，都來源于礦產資源，人們將礦產資源比喻為工業的“糧食”和“血液”；而礦業，作為我國的基礎產業，對整個國民經濟持續、穩定地協調發展有著重大影響，是決定國家經濟實力、發展潛力和綜合國力的重要因素。那什么是礦產資源可持續力？礦產資源可持續力，英文Mineral Resources Sustainable Power縮寫為MRSP，指的是礦產資源可持續發展的能力。也就是說，在一定的科學技術與自然環境條件下，人類同礦產資源協調發展的過程中，對礦產資源進行時間和空間上的合理配置與替代，使得礦產資源被開發利用的質量和數量不降低而有所提高，從而滿足人類社會發展需要的能力。礦產資源可持續力，是礦產資源可持續發展的目標，也是一個過程，反映出礦產資源的勘查、開發、利用和保護，是作為基本生產要素的礦產資源在質和量上對社會進步、經濟發展和環境保護的支持保證能力。
2 承德市臥牛山鐵礦區礦產資源可持續力評價研究
礦產資源可持續力本身是一個復雜的、特定的系統。礦產資源可持續力作為研究對象，是指由礦產資源、經濟、社會、環境和管理所構成的反映礦產資源可持續發展的狀態、水平、能力和動態趨勢的復雜系統，是一個反映礦產資源可持續發展水平和能力的有機整體，而非僅僅指其中各個孤立的子要素。對內表現為系統內部的狀態和結構，對外則表現為一定的功能，結構決定功能，功能反作用于結構。因此，礦產資源可持續力的大小取決于礦產資源可持續力系統的功能，這種功能由礦產資源、經濟、社會（含人口）、環境和管理所構成的復雜系統內部各個組成部分的狀態、結構以及各組成部分相互聯系、相互作用的狀況決定。從可持續發展理論入手，以“發展力”和“協調力”為兩大功能作為支撐，建立了表征礦產資源可持續發展能力的評價指標體系框架，如圖1所示。
根據礦產資源可持續力評價指標體系的框架設計，礦產資源可持續力作為目標層，其下設置了“發展力”準則層和“協調力”準則層。“發展力”準則層下設立了五個基本要素，分別為資源稟賦與開發條件、經濟發展與效益、社會發展與生活質量、環境影響與管理水平，反映了礦產資源可持續力各組成要素自身的狀況；相應地，“協調力”準則層下也設立了五個基本要素，分別為資源轉化效率、經濟協調度、社會協調度、環境協調度和管理協調度，反映礦產資源可持續力系統各個組成要素自身的協調以及它們相互之間的協調。
臥牛山鐵礦區在行政上隸屬于灤平縣虎什哈鎮臥牛山村，地理坐標為北緯40°51′00″至40°52′15″；東經116°49′00″至116°50′00″，面積3.25平方公里。礦區距灤平縣城260°方向43.5公里，西距延慶―灤平公路臥牛山站1.5公里，東距京通鐵路虎什哈站15公里，交通便利。
根據構建的礦產資源可持續力評價指標體系，同時結合研究區資源、社會、經濟、環境和管理等方面的實際狀況，建立了臥牛山鐵礦區礦產資源可持續力的指標體系，對其進行評價的時候，將各項評價指標分為“很強、較強、中等、較弱、很弱”五個等級。結合實際，也就是說，臥牛山鐵礦資源可持續力“很強”、“較強”、“中等”、“較弱”、“很弱”五個等級的隸屬度分別為0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究區礦產資源可持續力處于較強的水平。根據以上綜合評價的結果，承德市臥牛山鐵礦區礦產資源具有較強的可持續能力。就承德市范圍內來看，其發展力水平中等，協調力水平較強。
在準則層發展力下設的五個要素中，發展力很強的要素是資源稟賦與開發條件，主要表現在地質勘查程度較高以及優越的礦產資源開發條件上。管理水平要素的“較強”、“中等”等級隸屬度均為0.4，主要是因為礦產資源管理水平較承德市平均水平相比處于中等偏上。發展力中等的要素包括經濟發展與效益、社會發展和生活質量。經濟發展與效益方面，礦業產值投資彈性、人均固定資產凈值居較弱水平，人均GDP年增長率和百元礦業總產值實現利稅居較強水平，而人均GDP基本處于中等水平；社會發展和生活質量方面，除人口自然增長率優于承德市平均水平外，其余指標均略低于全市平均水平。發展力較弱的要素是環境影響，盡管采取了環境保護措施，但由于大規模的礦山生產活動，導致“三廢”污染指數較高。若能進一步改善環境，將有助于發展力的提高。
在準則層協調力下設的五個要素中，協調力較強的是資源轉化效率和管理協調度上。前者主要表現在“三率”和共伴生礦產資源綜合利用率比較高；后者表現在較高的礦業管理水平和政策法規體系執行程度上。協調力中等的要素是社會協調度，體現在礦業就業率和社會保障覆蓋率較低，均低于全市平均水平。協調力較弱的有經濟協調度和環境協調度，前者的非礦業增加值比重較低；后者表現在“三廢”綜合處理率和土地復墾率均處于中等偏下水平。
3 結語
礦產資源作為不可再生的可耗竭資源，隨著開采的進行，一個地區可開采的礦產會被采空，資源將會枯竭。而且，開發礦產資源的同時對環境也產生了一定程度的破壞，必須引起我們足夠的重視。因此，這就要求我們要以長遠的眼光，從持續發展的角度來規劃礦業的未來。通過臥牛山鐵礦區礦產資源可持續力評價的實證研究，現對承德市礦產資源可持續發展提出以下幾點建議：規劃先行，做好各種前期規劃、強化礦山產業化建設、加強礦產資源勘查工作、大力推進礦產資源整合、加快礦區土地復墾工作、優化調整礦業產業結構、積極發展礦產資源深加工、進一步鼓勵科技。
參考文獻：
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Abstract: With the progress of economic society,the change of growth pattern and the development of environmental economics,the importance of value measurement of environmental and ecological resources is more and more obvious, by dint of property assessment theoryto do the value assessment,which can analyse and master the relationship between environment and economic development and to reconcile the contradictions,which will offer data decision-making refrence.
關鍵詞:環境生態資源;資產評估;價值計量
Key words: environmental and ecological resources;property assessment;value measurement
中圖分類號:F062.2 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0073-02
0引言
目前,環境問題已經超越地域和國別,影響著世界每個角落。應對全球環境危機,保證環境與生產、貿易、消費等協調發展已成為重要議題。另外,國民經濟總量指標及其發展速度是國家決策最主要的信息依據,如果它里面沒有充分體現環境的價值,那么指標就是不完善的。聯合國制定的《21世紀議程》和我國制定的《中國21世紀議程》都明確提出要擴展和完善國民經濟核算體系,以便建立起環境與經濟的綜合核算體系。將環境資源價值納入國民經濟核算體系是實施可持續發展戰略的重大措施之一,也是環境經濟學研究的重要內容。我國正處于經濟快速發展的時期,要使可持續發展的觀念深入人心、理論付諸實踐,那么揭示環境生態資源的成本概念和價值信息,以提高經濟活動和環境管理的科學性和有效性,也就成為了一條值得研究的方向。
1環境生態資源價值計量的重要性
1.1 經濟社會進步的結果環境資源與經濟發展相互制約,一是無序規劃、盲目發展的粗放型經濟增長方式造成了環境破壞,甚至引發了一系列的生態危機;二是消耗過大、日益脆弱的生態基礎不能承載經濟的高速增長,制約了社會的持續發展。另外,環境資源與經濟發展也有促進,一方面應該把環境標準的提高看成是經濟轉型和產業升級的契機,保護環境意味著提高經濟單位的環境生產力,意味著有效地利用資源,降低單位產出所制造的污染量;從另一方面來說,環境保護的實施和治污義務的承擔也已成為企業和國家競爭力和影響力的重要體現。經濟社會發展到今天,環境生態與經濟發展結合更為緊密,聯系越發突出,兩者之間的平衡很脆弱,也容易被打破,這就需要相對精確地對其定量預測和深入研究。
1.2 增長方式轉變的需要對環境和經濟的認識要客觀、動態;既不能不計后果地發展經濟,也不能不計成本地保護環境。社會進步需要的是可持續發展、集約式發展和科學發展。轉變以往粗放式的增長方式,除了要求觀念上的更新之外,還需要將環境問題置于經濟社會發展的大環境當中,最好能通過市場經濟的手段來梳理和調和環境問題,發揮環境通過經濟手段施加的約束和激勵作用,以價格運行機制和經濟調節杠桿來抵制和扭轉人們無償或低代價損害環境的觀念和行為。
1.3 環境經濟學發展的必然以往,環境生態資源作為一種特殊的生產要素長期以來沒有引起人們足夠的重視,被排除在經濟學的主流視野之外,更談不上專門考察環境生態資源的價值。隨著當前環境經濟學、環境會計分析、環境價值評估方法的不斷發展和研究,也為環境生態資源的價值計量提供了可能。
2環境生態資源的經濟特征屬性和分類
環境與資源的概念存在著紛爭,聯合國環境署在1972年給環境(資源)下的定義是:環境(資源)是在一定時間和技術條件下,能夠產生經濟價值、提高人類當前和未來福利的自然因素的總稱。這一概念突出了環境生態資源的經濟屬性,促成了環境和資源在認識上的統一,二者的結合使環境有了實際的物化途徑,也使資源有了具體的量化指標。另外,環境系統是由生態資源系統和社會系統所組成的開放系統。其中生態資源系統能夠提供四種服務:原材料輸入來源、維持生命系統、分解和容納生產與消費過程產生的廢棄物、提供舒適。同時,環境生態資源系統和社會系統之間還存在三種經濟聯系:社會發展為環境改善提供經濟條件,而環境生態保持可為社會發展提供物質保障,兩者的不協調將造成削減行動或環境恢復。資源―社會的經濟聯系,也決定了環境價值的存在,而且這種價值是可以隨著經濟活動的進行而發生交換和傳遞的。環境生態資源被賦予經濟屬性、服務功能和傳遞價值后,也就具有了資產的特征,以至可以作為商品進行交易。聯合國統計署在1993年的“環境與經濟綜合核算體系”將人類活動直接或間接、實際或潛在影響的自然資源歸為自然環境資產。應該注意的是,環境生態資源又不同于一般物質資產和金融資產,它的特征有:
2.1 整體增值性和長期受益性合理利用環境生態資源,其使用價值和價值將不會缺失,甚至可自主積累,自動增值,長期受益。
2.2 自然選擇性和市場競爭性。環境生態系統各因子遵循共生、相生、相克等自然競爭規律。同時,環境生態資源又與物質資本、金融資本和人力資本存在著市場競爭,遵循市場競爭規律。
2.3 開放性和融合性。環境生態資源既具有開放性與多樣性,又具有一般資本的融合性和擴張性,它的經營可以采用產權主題多元化、利益共同體等方式。
2.4 固定性與逃逸性。環境生態資源既具有空間固定性,又具有一般資本規避風險的逃逸性。低回報率的生態環境會造成環境生態資源轉移地域或變換形態,流動到回報率較高的領域,引起資本功能性逃逸。
2.5 替代性與轉化性。在一定條件下,環境生態資源與物質資本、金融資本和人力資本之間能夠相互替代或轉化。
2.6 空間分布的不均勻性和嚴格的地域性。不同區域的環境生態資源與社會關系的組合和匹配都是不一樣的,而“因地制宜”是合理使用環境生態資源的一項基本原則。
對環境生態資源經濟特征屬性的認識和總結,為其計量打下了基礎,提供了可能。
3環境生態資源的價值計量
環境生態資源的計量包括實物計量和價值計量兩類。實物計量主要利用環境資源統計方法,直觀地核算出環境生態的現有當量;價值計量以實物計量為基礎,是環境生態資源的計量重點和難點。價值計量根據有關生態環境和自然資源的法律、法規和公認準則為依據,研究經濟發展與生態環境之間的聯系,確認、計量、記錄、報告生態環境的價值運動,即生態環境的價值、成本、耗費、損失、經營開發、綠色收入和利潤等,確定出環境生態的績效。
3.1 環境生態資源實物量確認與計量環境生態資源的實物量,受資源的質量品位、資源的賦存利用條件和地域因素制約。以森林資源為例,如果確認森林的實物量,應該具體核查林地和林木的權屬、數量、質量和空間位置等,實踐中通常采用抽樣控制法、小班抽查法和全面核查法進行。要核查的具體項目有:①林地:所有權、使用權、地類、面積、立地質量等級、地利等級等。②林木:樹種權屬、樹種組成、林齡、平均胸徑、平均樹高、幼齡林的單位面積株數、中齡林單位面積活立木蓄積,近、成、過熟林的立木蓄積,材種出材率等級、經濟林的單位面積產量、薪炭林的單位面積立木蓄積量,未成林造林地上的幼樹的造林成活率、造樹保存率、竹林的立竹度、均勻度、整齊度、產筍量等。
3.2 環境生態資源價值計量的思路環境生態資源價值計量較實物量計量復雜。我國環境與經濟綜合核算研究工始于1988年。由國務院發展研究中心牽頭,在美國福特基金會的資助下,進行了《自然資源核算及納入國民經濟核算體系》的課題研究。1994年以來,許多部門相繼開展了此領域的相關研究工作,主要研究成果有:原國家科委牽頭開展的中國自然資源核算研究、國家環保總局環境經濟政策研究中心牽頭并與世行合作開展的城市環境與真實儲蓄及綠色GDP核算研究、北京大學進行的可持續發展下綠色國民核算研究等。不少學者也對環境的實例進行了研究實踐。
我國目前環境生態資源價值計量如環境影響評價所涉及的各種方法名目繁多,提供了計量的很好條件,但是可以發現,各種方法的理論基礎和應用范圍不盡相同,對它們的研究、比較和探討還不夠深入,方法很多,但是應用起來卻往往難于下手;各自之間的聯系也缺乏細致的甄別,選用不同方法,得出的價值往往出入很大,又往往難以提供令人信服的過硬依據,權威性、公正性、中立性受到質疑,不利于普遍理解和廣泛推廣。如前文所述,作為一種資產,環境生態資源利用資產評估的理論來進行分類和評估,有利于整體把握和更加公允。主要基于以下考慮:①資產評估作為國際通行的中介服務,理論研究深入,學科體系健全,并且對于資源資產的評估已擁有一套成形的工作方法和程序,工作結果受到各方認可;②資產評估以成本法、收益法和市場法為基礎進行分類和衍生,便于理解、掌握和應用,使工作方法更系統科學,能夠計量和區分種類繁多的環境資源的經濟價值和生態價值,為制定經濟政策、自然資源政策、環境政策及其他政策提供客觀、系統、輕重有序的基礎數據;③資產評估行業已經成為我國現代市場經濟中發揮基礎性作用的專業服務行業之一,目前執業注冊資產評估師幾萬名,具有廣泛的實踐群體,活躍在市場經濟一線,并且環境資產評估的中介性和環境影響評價的專業性可以有機結合,更有利于環境生態工程的構建。④資產評估是涉及有關生態環境價值資產的產權轉讓、抵押、擔保等經濟行為所必要的程序和標定公允價值的主要依據。
3.3 環境生態資源價值計量方法
3.3.1 成本法是指在計量環境生態資源時首先估測被評估資源的重置成本,然后估測被評估資源業已存在的各種貶值因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到價值的各種評估方法的總稱。方法舉例如下:①重置成本法。如探礦權在現行技術條件下,采用新的價格費用標準,獲得與被評估的探礦權具有相同勘探效果的探礦權重置價格,扣除技術貶值來估算探礦權凈值的方法。②復原成本法。如重新營造一塊與被評估林木資產相類似的林分所需要的成本費用,作為被評估林木資源價值的方法。
3.3.2 市場法利用市場上同樣或類似環境生態資源資產的近期交易價格,經過直接比較或類比分析以估測價值的各種評估技術方法的總稱。方法舉例如下:①享用效益估價法。指享受某種資源由于環境的不同產生的差價,記為環境差別的價值。如景觀好的地段房價高,高出基準價格的部分被認為是享用該地段景觀的超額收益,可以通過平均價格乘以調整系數算得。②資源交換估價法。采用替代的方法評估資源交換的意愿價格,如調查某地“能否用A元作為交換而禁止商業捕魚?”通過對A的設定和變化,將結果作為對此地漁資源價值的一種衡量。
3.3.3 收益法收益法是指通過估測被評估環境生態資源未來預期收益折現或者本金化處理,來判斷資源價值的各種評估方法的總稱。方法舉例如下:①現金收益法。如企業排污權交易、二氧化碳交易可以獲得現金收益,那么相應的資源和設備就擁有減排價值,選取折現率或資本化率予以折現或者資本化,評定出價值。②權益收益法。如某些風景區被評定為世界遺產、世界地質公園、國家4A級景區等稱號會帶來更多的收益,這種權益價值應該進行核算,增加到資源價值當中。
3.3.4 綜合法即成本法、市場法、收益法兩種或三種方法的綜合。
3.4 環境生態資源集合價值計量的步驟環境生態資源的利用通常是通過對多個環境資源要素的集合,以系統的形象出現。對這個集合進行計量、評定價值,需要在進行實物計量、價值疊加之后,還要累加收益,核銷損失,抵減支出。其中,收益主要體現在排污權交易、CDM交易、生態補償收益、生態以獎代補收益等現金收益和通過環保認證、質量認證等權利收益。環境系統損失主要包括兩方面,一是環境破壞所造成的損失,如森林增長速度減緩、工廠單位產值耗能增多等;另一方面包括因環境破壞而付出的罰款和超額稅收。在此基礎上就能核算出環境生態資源集合的價值。
4結語
基于資產評估理論的價值計量方法只是環境生態資源計量的一條思路,目前在實務中結合起來應用還不多,但是隨著人們的逐步認可和有關業務的不斷開展,并通過加強與環境工程傳統領域的交叉、滲透和融合,這種方法應該能為環境和諧與經濟發展提供有益的支持。
不可否認,目前任何一種環境生態資源價值計量方法基本上都存在一些局限性,如只能計量那些可以商品化的環境資源,而對其他一些環境資源由于認識上、技術上的一些局限而無法實現價值量化;或者當環境資源與傳統資產之間的替代關系比較復雜時,往往容易造成計量結果與環境實踐的出入很大;此外,資產評估方法更多的時候還是給出資源的標定價格,對于內在的價值會因各種條件的局限而與實務有所出入。但可以肯定的是,基于資產評估理論的環境生態資源價值計量方法應該可以成為能夠依托的重要工具,在我們構建和諧社會、和諧生態,推行綠色國民經濟核算體系,促進環境與經濟協調發展過程中發揮重要作用。
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【摘要】特許經營權作為一項權利性無形資產，對擁有企業的生產經營產生顯著影響。特許經營權具有獨立性、優越性和收益性的特點。其價值評估的方法主要有重置成本法、收益法和實物期權法，本文對梳理了這幾種方法的研究并分析各自的利弊。
【關鍵詞】特許經營權；價值；評估方法
一、引言
特許經營權作為一項特殊的可確指的無形資產，對不少企業的生產經營發揮著舉足輕重的作用。經濟生活中對該權利本身的利用越來越受到人們的重視，從資產管理與經營的角度看，國內企業界對該類無形資產價值的理解和把握還沒有形成統一而規范的結論。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，企業資產重組和并購現象已成必然，在對一些具有特許經營權這類無形資產的企業而言，如何進行合理的價值評估成為實際工作中的一個難點，亟待解決。因此很有必要系統性探討特許經營權的形成機理，并且采用合適的方式對其價值作出公允的評估。
二、特許經營權的價值形成
在我國特許經營權通常分為兩大類，一類是企業授予的特許權，一類是政府機構授予企業的特許權。本文主要探討政府授予的特許權，即：國家或政府授予企業擁有排他性的某項商品或某類服務生產、經營的專項權利。這些權利包括專營權、進出口權、生產許可權等。楊明等（2003）認為特許經營權本質上是一項民事權利，更具體的說是無形財產權。也就是說特許經營權作為財產權能為企業帶來收益，其本身是有價值的。肖荷花（2001）特許經營權的價值主要體現在：降低了企業開辦費用；節約了企業創立上表、開發技術、摸索管理經驗的成本；減少了投資回報的不確定性；降低企業運營成本，提高了競爭力。同時她還認為政府特許權作為無形資產具有無形性、壟斷性、可收益性和不確定性。
三、重置成本法評估特許經營權價值
梁鋒（2004）從定性角度對比分析了采用重置成本法和收益現值法進行特許經營法的價值評估。他認為重置成本法可以充分保證資產原始投資的收回，評估的程序明確、過程清晰，結果符合國有資產保值、增值要求。而采用收益現值法是從資產收益的角度出發，通過估算被評估資產的預期未來收益并折算成現值，用以確定被評估資產價值。二者各有優劣。重置成本法簡單易操作但是其評估結果經濟意義較小，而收益現值法更加準確但是在評估過程中需要測算和確定的參數較多，操作起來比較復雜。
四、收益法評估特許經營權價值
王凌艷（2011）采用定量的方法分析特許經營權的價值，她認為公路的特許經營權價值由車輛通行費用收入、公路養護和收費管理費用、所得稅稅率、期望投資回報率、特許經營期、以及公路資產原始投資決定，并且列出他們之間的計算公式。其中將原始投入攤銷到每一年的成本費用中，考慮資金的時間成本，計算更加準確。這篇文章著重分析了收益現值法中的幾個因素，為收益現值法的運用指明了方向。
從理論上講，用收益現值法評估特許經營權價值是一種科學、合理的評估方法，但從實踐上看，收益現值法是一種較難駕馭的方法。
五、實物期權法評估特許經營權的價值
實物期權是從金融期權演變而來的，它將金融期權定價理論應用于實物投資決策分析方法和技術中。與傳統的投資決策分析方法相比較，實物期權的思想方法不是集中于對單一的現金流預測，而是把分析集中在項目所具有的不確定性問題上，即現金流的所有可能變化范圍――用概率的語言來描述，就是項目未來現金流的概率分布狀況。與傳統決策分析方法相比，實物期權分析方法的結果是：投資項目的不確定性越大，投資機會伴隨越大的投資價值。實物期權的定價來源于金融期權，而金融期權的定價模型主要有兩種，所以實物期權的定價模型也主要有兩種，即 BlackScholes定價模型和二叉樹定價模型。
雷寶（2006）從實物期權理論的角度，對特許經營權的看漲期權性質做出初步分析，并在此基礎上說明機場特許經營權價值評估方法。他提出對特許經營權的購買可以視同購買了一個歐式看漲期權，期權擁有者因此擁有了等待未來增長機會的權利，因此可以運用期權原理分析該項特許經營權的價值，從而確定是否值得投資。考慮現金流時間價值為基礎的項目價值外，充分考慮了項目投資的時間價值和管理柔性價值以及減少不確定性的信息帶來的價值，從而能夠更完整地對投資項目的整體價值進行科學的評價。
李曉恭、李承燁等（2005）主要從燃氣、熱力企業的特許經營權角度出發，用實物期權法對上述企業在某一時期內特許經營權的價值進行評估。使用布萊克舒爾斯看漲期權或麥圈模型方程，該模型方程通常用在股票市場的定量股價，使用該方程進行特許經營權的價值評估是在實際工作中的一種嘗試。模型方程為：其中；Vg為特許經營權價值，S表示標的資產現價，N（d1）、N（d2）函數的正態分布相應的值，d1、d2隨機變量x實際投資額r無風險利率，t距到期日的時間R標的資產價格的波動性的幅度。
六、總結
經過對近些年特許經營價值評價的方法梳理，可以看出目前學術研究得出的方法主要有重置成本法、收益法和實物期權法。實物期權法作為一種較新的評估特許經營權的方法，盡管作為當前主流的現金流貼現定價方法受到越來越多的批評，但是實物期權分析并非是對傳統定價方法的全部替代，而應看作是與傳統現金流貼現技術具有互補性質的全新定價方法。能夠計算出可選擇機會的價格是實物期權定價方法的突出優點，這也是凈現值方法所不可比擬的。相對而言，實物期權方法更適合對無形資價值的分析。可以預見，隨著實物期權理論的發展成熟，實物期權的應用會更加廣泛。
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關鍵詞：資產管理 基本概念 框架構建 管理方法
一、公路基礎設施資產管理的基本概念
上個世紀70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統的雛形，其系統被定義為資產管理系統，在基礎設施的管理歷史上第一次雛形了資產的概念，并使之與管理聯系在一起。從設施管理到資產管理可以說是一個跨越性改變，這經歷了一個較長的時間。主要的動力是公路設施的大量建設，以及公眾對公路基礎設施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對服務的需求，并很好地實現交通部門的管理職能，資產管理的概念就此產生。其管理的目標集中在戰略上而不是細化資產管理的模式，主要的目標是從宏觀上將資產技術狀況和使用情況納入到管理中，從經濟學的角度看是一種對經濟效益追求的優化，同時改理念提出從系統的角度對資產進行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎對資產實現綜合性管理。同時資產的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統用戶和政府、管理者提供了一個交流的平臺。讓所有與公路基礎設施管理相關的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎設施的資產管理通過綜合利用交通工程，企業管理、計算機技術等，對其完成系統化科學化的管理與控制，利用改建、維護、更替等管理方式，達到為決策提供短期與長期管理規劃的目標。
二、公路基礎設施資產管理的總體框架
通常公路基礎設施的資產管理框架如下圖1，基本構成為網絡級別和項目級別，兩個層次之間相互獨立也緊密關聯，其中間環節集中在持續的維護與評估上，并利用數據庫作為分析基礎，以此為決策提供數據支持，同時兩個層次都應將不易控制的外部因素考慮在內，如網絡構建中的融資、預算、政策管理，項目建設中的標準規范與環境保護等等。
三、公路基礎設施資產管理的方法分析
公路基礎設施的資產管理，應將重點放在系統構建與方法選擇上，建立適應項目的管理系統并采用針對性的壽命周期分析方法來提高管理效果才能保證管理目標的實現。
四、公路基礎設施資產管理系統構建
作為公路基礎設施資產管理的系統應將規劃、設計、施工、維護、更新等作為管理系統的核心思路，并按照中體框架構建管理系統。其功能應將客戶作為核心服務對象，明確任務并制定長期目標，利用友好界面提高其適應性。但是應當注意的是在建立管理系統的時候應對管理的機構、對象進行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應有的效果。IMS的目標存在差異，所以應分析管理的對象是那一個級別的公路，并結合當地政府、企業、設施情況等在大原則下建立相適應的IMS。同時在系統建設時注意其規劃、設計、施工、維護等對項目壽命與周期成本的影響，如在項目規劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運營和維護費用的一小部分。但是在項目建設的初級階段所作出的決策對今后的費用支出走向影響較大，所以規劃階段就應將合理化的費用支出作為資本控制的目標。
五、壽命周期成本控制
利用壽命周期作為成本管理的基礎，就是分析整個項目使用壽命周期中的各個階段的成本支出，以此來對經濟性進行評價，包括了初期成本，運營費用（維護、修復、改建、復原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現值是多少，其目的是選擇一個最為經濟的方式，即周期壽命成本最低。以這個思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設計選擇多個合理的維護與保養方案，對每個方案的具體實施過程進行分析并對必須采用的修復與維護工程進行時間表分析；2）評估各種工程所需的成本，即將業主的直接成本和用戶付的成本考慮在內，而用戶成本則是因為工作面施工而導致的交通延誤帶來的損失。3）按照項目的現金流對各個不同的方案的壽命周期成本進行分析與計算，可以利用凈現值法，這樣可以直接看到差異。
在項目規劃時采用壽命周期成本法進行分析，且配合一個合理壽命周期管理規劃，使得各種維護活動有據可循。其管理計劃包括：正確的使用施工指導；正常試用期的常規養護制度；突況的管理方案；設備和結構等維護規劃；需求改變而進行的改建、修復、維護等工程的基本方式與工藝措施，包括因為不作為而產生的不良后果進行評估；運營的周期和壽命周期養護的費用應有合理的財務規劃。
壽命周期分析中應突出的就是基礎設施的服務壽命周期，即從施工完成到整個設施的某個部位出現損壞、性能下降、功能喪失等而導致其服務功能失效的時候，或者維護的費用已經超過出了從新修建的費用為止。服務壽命往往取決于工程設計、施工工藝、使用環境、維護措施、運營行為等，不同的基礎設施所體現出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務時間在3-8年，且服務壽命與設計壽命要和經濟壽命不同。在規劃新項目、大修或者重建時，通常可以對關鍵部位進行壽命評估以此保證其壽命周期的準確選擇。
參考文獻：
文章編號：1004-4914（2016）05-080-05
一、文獻綜述
1.國外企業績效評價研究。20世紀50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結構理論，首次把資本結構與企業價值的關系用嚴格和科學的方法研究出來。自此之后對企業績效的評價和研究慢慢增多。
對企業績效評價的研究中可以根據評價角度的不同將其劃分為不同的發展階段，例如從其發展的本身可將企業績效評價劃分為：第一階段是形成時期，績效評價僅限于財務評價；第二階段為完善時期，企業的績效評價體系被人們系統地加入決策以及創新學習能力等非財務指標；第三階段為創新發展時期。
20世紀70年代以來，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學家和經濟學家整體性地批判了哈佛學派的產業組織理論，并發展成了芝加哥學派。他們更多地以企業行為作出發點，研究市場結構和績效問題，繼承自由市場經濟中競爭機制作用的思想，認為所謂市場競爭過程就是能夠自由發揮的市場力量。由斯蒂格勒作出的《產業組織》標志了芝加哥學派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點是：反對哈佛學派的只進行經驗實證分析，提倡運用更為嚴格的經濟理論和經驗實證共同分析；反對哈佛學派強調的結構決定行為、行為影響績效的單向因果關系，而是強調三者之間的雙向互動關系。利用某一產業中企業的創新與效率完全可以創造出企業的利益最大化。
由于房地產業在西方被劃為第三產業，所以對房地產業的產業組織研究相對較少。西方對于房地產業的研究主要側重于房地產金融、房地產市場分析與地產投資等。房地產產品的差別化與廣告行為在有些文獻中也有所提及。
而有關企業績效的理論實證研究大部分都集中在所有權結構與公司績效的相關性上。皮德森和托馬森經過多次實證調查研究后得出公司的產權集中度與公司的凈資產收益率呈顯著正相關的關系。
2.國內企業績效評價研究。到20世紀80年代中期以后，我國經濟學者才開始引入西方產業組織理論，使得對產業組織理論的研究起步較晚，進而對房地產業的產業組織研究較晚。目前來說，針對中國房地產市場結構、效率與績效關系進行實證研究的研究文獻還比較少，而房地產業方面的研究成果大多運用產業組織的相關理論從市場結構、企業行為、市場績效對房地產業的績效進行分析，多以某一地區或城市為例，具有一定的局限性。我國自上世紀90年代開始財政部逐步發展了一套以評價主體為政府國有資產監管部門的企業績效評價方法，以國有企業為評價客體，因而具有一定特殊性。隨著社會主義市場經濟的發展，以一般投資者為評價主體，以上市公司、民營企業等為評價客體的企業績效評價方法越來越受到人們的重視。國內在企業層面上運用因子分析法評測房地產公司的績效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運用因子分析對宏觀房地產業資產監管部門績效進行系統的研究。
3.研究現狀評述。從國內外的研究中得知，績效評價對企業的發展起著至關重要的作用，而且學者們也已經陸續彌補績效評價系統信息存在的不足。
隨著績效評價理論的完善，越來越多的注意力開始集中在此理論上，無論是社會消費群體、投資管理者還是政府部門，通過對企業績效評價，可以及時了解到定量的信息并以此推測自身利益的得失。績效評價滿足了不同群體的統一需求。
國內外分析者們使用了多種適用于分析企業績效的方法，其中典型相關分析法、因子分析法和平衡計分法適用范圍尤為廣泛。從財務績效角度出發，指標的建立也大都從盈利、運營、償債和發展等能力重點分析。此外，一些學者認為很多非財務指標也是衡量企業綜合素質的重要標準，應該同財務指標一起研究。企業內部人員管理、運營流程、外部環境保障都可以算作非財務指標，但是這些指標的可用性需要通過多方考證。
二、房地產上市公司績效評價指標研究
1.評價方法概述。因子分析法多元統計方法的一種，其主旨是用少數幾個因子去描述多個指標或者因素之間的聯系，即把比較密切的幾個變量歸在一類中，每一類變量就成為一個因子，以較少的幾個因子反映原資料的大部分信息。
研究變量的相關系數矩陣后即可找出幾個隨機變量能影響所有變量并去解釋多個變量之間的關系。我們稱這幾個不可觀測的隨機變量為因子。因子變量有以下幾個特點：第一，因子變量不是在原變量的基礎上簡單提取，而是對所有原變量重新組合，它們能反映出原變量中的大部分信息，提高對數據的利用率。第二，因子變量數量小于甚至遠小于原變量數量，分析因子變量會使分析工作量大大減少。第三，因子變量之間相關性不高。因子分析法可以消除指標間信息的重疊，綜合反映對數據產生影響的主要因素。
把原始數據進行標準化，統一數量級是運用因子分析法所需要注意的地方。研究中選取的指標單位可能不同，這樣會造成不同變量之間量綱和數字大小差異造成的誤差，為了消除此誤差，使數據可以互相比較，減小研究結果的誤差，首先需要對原始數據標準化處理。
2.步驟與方法。
（1）因子相關性的檢驗包括：相關系數矩陣、巴特利特球度檢驗、反映像相關矩陣、KMO檢驗。
（2）因子提取和求解因子載荷矩陣。基于因子分析模型的主軸因子法、基于主成分模型的主成分分析法、極大似然法、影響分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析結果的延伸和拓展就是因子分析。
（3）因子命名、旋轉。在因子載荷矩陣中分為兩種情況，一種是多行情況，是指遇到某個變量與多個因子都有較大的相關關系，即此變量需要多個因子共同解釋；第二種是多列情況，指一個因子可以同時解釋多個變量，說明一個因子不能單獨代表原有的一個變量，因子模糊不清，而實際情況是對因子有清醒認識，所以必須要進行因子旋轉。
（4）計算因子得分。因子分析的最終體現就是因子得分，因子得分就是計算各因子在每個樣本上的具體數值，形成的變量成為因子變量，在接下來的分析中因子變量可替代原有的變量進行數據建模，對問題降維或簡化處理。
三、評價指標的選取及數據說明
杜邦公司曾在20世紀初運用凈資產收益率為指標進行績效評價，復雜的經濟現象使評價指標呈現出多樣性的趨勢，只靠一個指標不能整體反映出一個公司的經營績效，因此，多重指標綜合評價的方法逐漸發展開來。在評價績效的過程中，我們構建評價指標體系作為核心，但是目前還從未統一。目前我國流行三種評價指標體系：國有資本金績效評價體系、上市公司評價體系和誠信證券評價體系。
本文以已有的學術文獻為基礎，依據可獲得性、全面性和可比較性三個原則選取數據，選擇了能反映上市公司盈利、經營、償債能力等10個指標，構建房地產上市公司績效評價指標體系。其中包括代表盈利能力的數值指標：每股收益、凈資產收益率、總資產報酬率；代表經營能力的數值指標：存貨周轉率、固定資產周轉率、應收賬款周轉率、總資產周轉率；代表償債能力的數值指標：速動比率、流動比率、資產負荷比率。
本文所用數據均為上海證券交易所和深圳證券交易所兩市A股房地產行業的上市公司2014前三季度的數據，由于有些公司的數據無法獲取或難以比較，筆者選取了其中39家上市公司作為研究樣本。
（一）房地產上市公司績效分析實證研究
借助SPSS軟件對這39家上市房地產公司的績效進行分析，得到評價指標的相關系數矩陣如下圖。
以上相關矩陣顯示出，各個績效評價指標之間相關性較大，反映出的績效不準確且有重疊。為了消除指標間的重疊，可以采用降維的方法，從原來的相關矩陣中找出幾個綜合指標，使其與原來的變量線性組合，利用較少的數據研究問題。
數據標準化。由于各項原始數據的性質和量綱不同，首先需要通過SPSS軟件對相關原始數據進行標準化處理X=（x-μ）/σ，再進行KMO和Bartlett球度檢驗，根據KMO驗值和Bartlett球度檢驗來判斷因子分析的適用性，KMO檢驗變量間的偏相關是否較小，KMO球形檢驗是判斷相關陣是否是單位陣，檢驗結果：
從圖3中可以看到KMO值為0.482，當KMO檢驗值大于0.6時的檢驗結果較好，同時Bartlett球度檢驗值也較大，從以上指標，說明各變量間信息的重疊程度可能不是特別的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但還是值得一試的。
（二）因子分析
1.共同度。原始變量總方差被全部公共因子的貢獻，顯示出原始變量信息的比例是由公共因子反映出來的，下圖中右邊一欄的數字即為公共因子對各個變量方差的貢獻，基本上是比較大的貢獻，提取的公因子對各變量有較強的解釋能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地產上市公司績效的途徑是正確的。
2.解釋的總方差。總方差分解顯示出有四個因子旋轉后特征值大于1，他們的方差貢獻分別為26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。從中可以看出，這四個因子對原數據做了74.631%的概括，也就是說，只用這四個因子概括原始數據是可行的。因此采用這四個主成分進行研究是合適的。
3.未旋轉的因子矩陣。從成分矩陣可以看出，結果并不理想，所以要對因子進行旋轉，之后得到的因子載荷矩陣才能更清楚地反映樣本信息。
4.旋轉因子矩陣。設FAC1_1，FAC2_1，FAC3_1，FAC4_1分別為我們所提取的4個公共因子，如圖5、6，旋轉后的成分矩陣顯示出，凈資產收益率、總資產報酬率、每股收益、總資產周轉率、固定資產周轉率為第一主因子FAC1_1，他們的載荷值分別為0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速動比率、流動比率、資產負荷率為第二主因子FAC2_1，載荷值為0.811、0.737和-0.809；應收賬款周轉率為第三主因子FAC3_1，載荷值為0.841；存貨周轉率為第四主因子FAC4_1，載荷值為0.930。
5.因子得分系數矩陣。
6.因子得分。
Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10
Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10
Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10
Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10
7.因子得分協方差矩陣。從圖中成分得分協方差矩陣可以看出，各主因子之間是不相關的，所以可以說通過因子分析法得到的4個因子所包含的信息互相之間無相關性。
8.綜合經營績效的計算。通過因子得分可以定量的看出上市地產公司的經營績效水平，還可以利用因子得分對各公司進行橫向比較。為了便于對上市公司進行績效評價，我利用因子得分計算綜合經營績效得分。其計算公式如下：
綜合經營績效Y=
（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/
74.631%
（三）績效評價結果
通過因子分析法對選取的39家房地產上市公司的經營績效評價后，從經營績效綜合得分中我們可以看出，中國國貿得分最高，而且得分超過1分的只有兩家，為中國國貿和上實發展，這個分數體現了這兩家公司很強的盈利能力、償債能力和經營能力，這與一些得分為負分的公司形成了鮮明對比。其中得分前五的企業按順序依次是中國國貿、上實發展、京能置業、萬業企業、榮盛發展。直到排名第10的來自大連的海港投資，經營績效綜合得分僅為0.12，以趨近于零，這說明大多數房地產上市公司經營績效不是很理想。從第16名開始都是負數得分了，得分最后五名依次是陽光股份、美好集團、中華企業、蘇州高新、京藍科技。
企業想及時地了解自身發展情況，需要定期地對績效進行評估，從而做到把握當前狀況，揚長避短，進而采取有效的方法改善不良狀況。
四、結論與建議
（一）結論與分析
通過學習評述國內外文獻對房地產企業績效評價的研究現狀和利用因子分析法對我國主要房地產上市公司的績效評價，得出以下幾個結論：
1.輔助企業盈利的因素至關重要。從績效得分前五名的公司共性來看，中國國貿、上實發展、京能置業、萬業企業、榮盛發展都是由一些具備雄厚財力的銀行在背后支持，并且都會在金融和股票市場中有著較高的收益區間，在財產上最大限度地保障公司的資金流，而房地產企業經常會面對不確定的風險因素，沒有一個好的資金控制就會失去在困難時期的“救命稻草”。而這些公司的盈利性決策是由企業的管理者所共同制定的，為實現企業利益最大化，前五名上市公司的管理層也是睿智而具備成熟經驗的，有的甚至借助外資股東的幫助去維持公司整個地產業的發展。
從績效得分后五名的共同弱勢來看，公司的收益并不能夠達到很好的態勢，時盈時虧的情況居多，也有甚者一直在虧損，并且從規模上看也都是一些新興的小企業，公司內的管理者和員工也是比較年輕而缺乏經驗的，能夠得到的社會各界的支持力度也是不夠充足的。
2.房地產上市公司經營績效差別較大。從實證分析的結果可以清楚地看出，不同公司績效差別很大，即使在同一城市，不同公司績效仍存在明顯差距。在我選取的39個上市公司中，得分最高的中國國貿分數達到了1.90，而最低的京藍科技僅有-0.81分，這兩家公司之間就存在巨大差距。雖然這其中存在地域原因和消費者購買力等其他因素，但企業各方面能力和提升競爭力過程中所采取的措施也很大程度地造成了這個差距。
3.地區分布不均衡。這39家房地產上市公司中，大多數公司集中在北京、上海、廣東三個地區，江蘇、河北、東北等地也有一些分布，但數量遠不及“北上廣”三地，至于中、西部地區，幾乎沒有分布。這其實決定于當地人的購買力和行業發展前景。“北上廣”三地經濟發達，人民收入較高，相對于其他地區來講購買力更強。這樣的地區會更吸引企業來此發展，越來越多的企業涌入這些地區，造成了房地產公司在地區分布上的存在著極大的不平衡。
4.資產負荷率偏高。資產負荷率是并不是越高越好，而是一個適度指標，這個指標對于經營者、投資者和債權人有不同的意義。過高的資產負荷率對經營者來說代表手中的流動資金大大減少，很不利于維持公司正常業務發展；對投資者來說可能無法按時得到原本應有的高額利潤；對債權人來說卻難以按時收回本金和利息。資產負荷率低，債權人提供的資金所占企業資本總額比例小，企業能償債的可能性高，這樣一來企業的風險主要由股東承擔，這是債權人愿意看到的情況。
從筆者收集的39家上市公司2014前三季度財務數據中可以看出，資產負荷率率超過50%的公司有35家，僅有4家公司負荷率低于50%，這四家公司及其比率分別是萬業企業48.67%、大龍地產36.31%、綠景控股19.97%、中國國貿47.74%。過高的資產負荷率會帶來公司資金周轉的壓力，一旦資金鏈斷裂，公司會受到巨大影響。而且過高的資產負荷率意味著公司面臨很大的償債風險，如果經濟危機再次出現，或者國內外經濟形勢、產品結構、產品價格等出現大幅變動，會極大干擾公司資金周轉。盡管房地產行業經營模式就是負債經營，但他本身就是一個需要大量資金投入的行業，負債率過高會導致規模較小的公司隨時倒閉，因此一定要采取有效措施控制資產負荷率。
（二）改進的建議
1.改善公司管理，改進政府的宏觀調控。房地產業是一個門檻相對較高的行業，是一個資金密集型行業，而且我國房地產上市公司經濟規模相對較小，資產負荷率較高，企業財務風險較大。而這種風險越來越大使得整個行業的風險在無形之中膨脹。政府作為市場規劃的制定者，應建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保證企業之間公平競爭，互相激勵不斷提高經營績效水平。與此同時，為了把房地產行業引向一個健康的發展方向，要采取適當措施，遏制房價大幅變動，規避房地產業迅速發展可能遇到的風險，加快行業結構調整。保證“北上廣”三地房地產業穩步發展的前提下，政府幫助企業積極開拓中、西部市場，促進全國房地產行業發展。
房地產上市公司對自身的管理也要有所改善，并在財務機制上做出預警措施，不要只是瘋狂地擴張規模導致資金不足，還要制定合理的發展戰略，保證合理的開發節奏和速度，平衡各個項目的資金需求，保證資金快速回籠。
2.加強企業品牌、文化意識和員工素質的培養。除了對數據的分析之外，一些企業現狀值得注意。有些企業品牌價值意識不強。品牌是企業的基石，是企業塑造形象的根本，更是一種無形資產。其所包含的價值、品質等特征都能給企業創造巨大價值，房地產上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企業的產品質量、產品保障度。
在知識科技時代，知識意味著發展，意味著公司能否擺脫陳舊的模式以邁向更高的臺階，很多企業里高學歷的尖端人才比例不高，可能會讓分析者們覺得這樣的企業發展潛力不會很好，但其實從低學歷的員工中走出了很多優秀人才，因為高學歷并不意味著全部，更重要的是對員工的培養，員工的學習成長能力才更大程度地決定企業的未來發展高度。因此要建立規范的員工培養制度，聘請專門的培訓人員制定切實可行的培訓計劃，避免員工盲目學習。而且不同的崗位應有不同的培訓課程，包括專業知識、溝通技巧、人力管理、財務管理等。讓員工在科學的培訓與評價體系中得到全面提升。企業可以不期望新來的員工能馬上帶來多大利益，但必須要求經過系統培訓后的員工能在企業長遠的發展計劃中貢獻力量。
3.拓寬投資區域。在分析問題時得知，我國大多數房地產上市公司都集中在“北上廣”三地，這幾個地區聚集了許多大牌開發商和大型房地產項目，甚至吸引了很多境外的有實力的開發商進來投資，與國內開發商相輔相成。這些地區的顯著特點是經濟發展全國領先，人們收入普遍高于其他地區，購買力很強，對房地產需求量大，開發商就是看中了這一前景，紛紛前來投資。越來越多的開發商涌入，帶來的是更多大型項目的進行，房地產業得到了空前的發展，而房地產業的發展帶來的好處就是經濟進一步提升，從而形成良性循環。但是由于土地有限，土地供給難以滿足不斷發展的房地產上市公司的需求。這就是這些地區房地產業發展的瓶頸，而且這一瓶頸是短時間內無法突破的。
