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[關鍵詞]不動產 登記檔案 整合 集約化管理 分析
中圖分類號：G272 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不動產登記檔案整合和集約化管理的必要性
從某種角度來說，不動產登記檔案整合有著重要的依據，即《物權法》，明確指出不動產登記檔案要由登記機構統一管理，相關部門必須永久保存這些檔案信息，也就是說，相關部門需要根據已有的資料，有效開展不動產登記檔案重建工作，優化利用相關法律法規，加以規范，動態管理各類不動產物權，物權登記是建立在檔案基礎上的，也是各項不動產物權登記工作有序開展的關鍵所在，是物權歸屬不可或缺的關鍵性依據，可以為社會全面發展提供關鍵性證明，有效維護社會大眾的合法權益。在這一背景下，有效整合不動產登記檔案已成為一種必然趨勢。其整合的必要性利于社大眾隨時隨地查找所需的不動產登記檔案信息，滿足他們在這方面的客觀需求，有效提高他們滿意度。此外，在新形勢下，檔案管理工作已被提出全新的要求，必須加強其集約化管理，這是不動產登記工作開展的必然結果，也符合檔案檔案管理的客觀要求，促使分散的不動產檔案信息處于統一化網絡結構體系中，高效保管重要的信息數據，尤其是成果性資料，確保不動產相關工作有序開展，有效提高不動產登記檔案方面的服務質量。
二、不動產登記檔案整合和集約化管理
1、不動產登記檔案整合具體內容
在日常管理過程中，檔案管理人員必須全方位客觀分析不動產登記檔案，根據其特點、性質、作用等，準確把握整合不動產登記檔案的核心內容，其并不指單一方面。檔案管理人員必須站在客觀的角度，準確、完整登記不同領域的不動產檔案，比如，房屋、土地，要根據相關技術標準，統一化管理不動產登記檔案，為檔案使用者提供優質的檔案服務。不動產登記檔案部門需要全方位有效整合檔案管理人員，使其積極、主動參與到不動產登記檔案管理中，要根據他們已有的管理水平，多角度對其進行系統化培訓，引導他們學習最新知識、最新理念等，強化他們責任意識，具備扎實的檔案管理知識，通過不同形式提高業務技能，熟練操作各類設備設施，提高他們綜合素質，更好地開展不動產登記檔案管理工作。此外，不動產登記檔案整合內容還體現其集約化整合，集中管理多種不動產登記檔案，使其具有鮮明的“標準化、規范化”特點，為不動產登記檔案工作有序開展提供重要保障，有效提高海量檔案資源利用率，避免出現嚴重的浪費問題。
2、不動產登記檔案整合難點
在社會市場經濟背景下，不動產登記檔案信息數據呈爆發式增長，其管理難度大幅度增加，想要對其進行合理化整合，檔案管理人員必須全方位客觀分析各方面影響因素，準確把握其整合難點，采取針對性措施有效整合不動產登記檔案信息。具體來說，就檔案移交來說，如果移交之前的整理工作不到位，不動產登記檔案整理等方面質量也會受到影響，而各個登記部門采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，會在一定程度上增加不動產登記檔案整合難度，一定要準確把握這方面難點，科學整合各類不動產登記檔案。同時，不動產登記檔案入庫難度也比較大，其入庫是一項系統化、復雜化工程，極易受到多方面因素影響，需要做好檔案信息分類工作，根據不動產具體要求，進行合理化分類，比如，土地、房屋、林地，需要根據各方面情況，科學補建不動產登記檔案，正確、完整錄入對應的信息數據，便于其及時導入到所構建的不動產登記信息管理平臺中，各方面都必須建立在相關規定的基礎上，加上不動產登記檔案信息數據頻繁增加，類型又多樣化，整合難度相當大，需要花費大量的“人力、物力、財力”，否則，不動產登記檔案整合工作將無法順利進行。此外，在科學技術發展的浪潮中，各類技術頻繁出現，不斷應用到檔案管理中，合理化便編寫檔案庫的位號，借助物聯網技術，條形碼、二維碼等，和電子登記信息相同作用，構建關聯，還要對檔案進行掃描，構建影像檔案等，都在無形增加了檔案整合難度。
3、不動產登記檔案集約化管理
在新形勢下，不動產登記檔案工作日漸統一展開，檔案信息數據海量增長，類型日漸復雜化，檔案信息數據管理已成為一大難點。在這一背景下，檔案部門必須安排專業人員對不動產登記檔案進行必要的集約化管理，優化利用先進的技術，計算機技術、網絡技術等，充分發揮其多樣化作用，借助信息化手段，加大數字不動產檔案建設力度，確保不動產登記檔案各項工作有序開展，具有鮮明的信息化特點。在集約化管理方面，檔案管理人員必須以社會市場為導向，多層次優化利用一系列相關技術，云計算、大數據，根據各分檔案情況、特點等，為其配置合理化的身份證，科學設置其中的芯片，對不動產登記檔案信息進行一系列操作，比如，定位、監督，最大化降低不動產登記檔案信息出現失聯現象，為提高檔案管理工作整體質量做好鋪墊。檔案部門要優化利用移動通信技術，借助多樣化優勢，大力推廣移動通信終端，便于檔案信息使用者自動查詢相關數據信息，可以借助檔案網站，加大宣傳力度，促使檔案管理人員全方位正確認識不動產登記檔案，認真做好本職工作，充分發揮微信平臺作用，促使檔案管理人員相互探討、交流，比如，不動產登記檔案政策、社會大眾提出的意見、建議等，進一步優化不動產登記檔案管理工作，提高其集約化管理水平。
三、結語
總而言之，在新形勢下，不動產登記檔案具有鮮明的“系統化、復雜化”特點，其整合和集約化管理重要性不斷顯現。在日常工作中，檔案管理人員必須全方位正確認識不動產登記檔案，準確把握其整合內容以及難點，加強其集約化管理。以此，確保不動產登記檔案工作有序開展，最大化提高檔案信息利用率，將其靈活應用到實踐中，充分展現其多樣化價值，促使新時期不動產登記檔案事業不斷向前發展，走上健康穩定發展的道路。
參考文獻
[1] 周文奇，彭健.不動產登記檔案信息化管理的問題分析與改進建議[J].浙江檔案，2016，12：54-55.
[2] 李紅海.淺議不動產登記檔案整合和集約化管理[J].上海房地，2015，01：51-52.
數字化不動產檔案管理指的是利用現代化的數字技術以及設備，即計算機網絡系統對不動產檔案信息進行收集、整理、存檔等，最終通過利用數字技術實現對不動產的檔案管理。在數字化檔案管理中，檔案信息多以電子檔案或者數字檔案的狀態被儲存或使用，在相關檔案信息的調用過程中，使用者必須借助計算機網絡系統進行信息檢索操作，而且借助數字化系統，檔案信息會更加全面，而且檔案管理工作會更加方便和高效。數字化不動產檔案管理利用發展平臺的搭建，是以數字化不動產檔案管理為基礎，通過建立數字化平臺，最終實現對數字化不動產檔案的科學管理。
2.不動產登記檔案數字化主要問題分析
2.1登記信息共享率不高，工作效率較低
目前的不動產登記業務檔案管理工作普遍存在任務繁重、共享程度不高等問題，不斷增加的城市用地、房屋交易導致檔案管理的強度和難度日益增強。另外，在不動產的登記過程中，涉及到諸多業務部門的整合、業務分工調整、登記交易量，工作強度加大這些因素促使不動產登記業務檔案數字化管理工作力度加大。與此同時，一些不法分子冒名頂替、偽造證件等，也給不動產登記安全帶來很大隱患，影響整體工作效率的提高。
2.2不動產登記檔案管理軟件差異性較大
由于各部門管理人員水平、重視程度的不同，導致對不動產檔案管理的軟件設計、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他們對檔案數字化管理過程中新技術的應用和軟件開發的程度不同。通過對一些不動產檔案管理數字化的實際狀況的了解，軟件在數據采集、系統功能等方面均沒有達到國家規定的相關標準。一些不動產登記部門在使用軟件的過程中沒有即時更新軟件動態，一些虛假無效的信息，對基礎地形圖的管理不規范，在信息數據的接收和交換方面存在漏洞。有些部門為了應對統一不動產檔案管理軟件，防止“倒庫”中的信息數據丟失，將舊軟件拋棄，重新開發新的檔案數字化管理軟件，造成了檔案管理工作的重復性。
2.3抗風險打擊能力不足
房地產登記檔案作為重要的產權資料，抗風險能力的提升應該作為檔案管理工作的重中之重。目前，大量數字化信息都儲存在硬件設備中，設備的安全直接關系到檔案信息的安全和完整。電腦、硬盤、光盤等存儲設備具有一定的保存年限，需要不斷進行拷貝和更新，以維護數據安全。如果保管不當，可能發生損壞或老化等現象，導致數據損失損毀。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，但同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、技術落后、治理不及時等是產生不安全因素的根源。
3.不動產登記檔案數字化存在問題的解決措施
3.1強化檔案管理意識
正確的意識可以對行為進行科學指導，所以，為了不斷完善不動產檔案管理利用發展平臺的功能，為了使不動產檔案管理能夠在城市建設中發揮應有的作用，應?強化檔案管理意識。不論是管理者還是普通員工，都必須認識到檔案管理關乎到城市建設工作的開展，檔案信息是其開展后期工作的重要依據，而且檔案信息可以為建設管理者進行決策提供一定的參考。檔案管理工作人員要能夠嚴格要求自己，力爭做好每一個環節的工作。
3.2加強檔案數據庫建設
在數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設過程中，各類不動產檔案主要以數據信息的形式存在，而計算機網絡則是為此類數據信息的傳遞與處理構建了一個良好的平臺。為了實現對信息時代不動產檔案管理中所涉及的各類信息進行有效處理，必須構建一個完備的數據庫，數據庫可以對各類不動產檔案信息進行儲存，也可以方便城市建設管理部門的及時調用，進而為城市建設工作的有序開展提供有力的支持。具體而言，所建立的數據庫要包含城市不動產檔案信息的全部內容，所建立的數據庫要進行嚴格分類，當檔案信息數據庫建設完成之后，企業需要設立專門的計算機系統維護人員或專門的部門對數據庫進行定期的維護，如果有新增加的不動產檔案信息，要將其在數據庫中進行及時地分類并建立索引，對各類檔案信息進行及時更新和完善，以此確保檔案數據信息的安全性和完整性。
3.3加大專業人才的培養力度
為了有效推動數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設工作的開展，首先必須加大專業人才的培養力度。在相關檔案管理人員的培訓過程中，主要進行理論知識傳遞和實踐操作培訓，通過此類培訓，使檔案信息管理工作人員能夠更好地規范自己的行為，以維護不動產檔案信息的安全性。其次，可以引進高素質的計算機管理人才為進一步完善不動產檔案管理提供幫助和支持。
3.4完善現有的法律法規
面對不動產登記業務檔案數字化管理工作中缺乏制度保障的問題，相關管理部門需要及時出臺合理的法律法規，明確規范工作職責，做到責任到人，避免責任追究無制度可循；同時有關不動產登記業務檔案的數字化管理必須要有統一的評價標準，確保參與相關工作的每個部門的工作達標，避免信息透漏等現象。只有有法可依，有制度可循，不動產登記檔案的數字化管理工作才能互惠互通，不動產的登記工作才能順利開展。
關鍵詞：不動產登記；檔案利用服務；問題；對策
不動產登記檔案是不動產登記檔案利用服務工作得到順利開展的重要資源，是不動產登記工作的關鍵環節，主要由不動產登記簿與登記原始資料所組成，是物權公示作用的最鮮明體現。不動產登記檔案在房地產市場調控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應用價值。但隨著大數據時代的到來，當前不動產登記檔案利用服務工作在信息共享以及服務水平等方面存在一定不足，信息化服務能力有待提升，因此就當前不動產登記檔案利用服務問題提出可行的對策，對于不動產登記工作的開展具有重要意義。
1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題
不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等，但不同的利用主體其利用權限是有所區別的，這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。
不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題，各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統，各部門之間的信息并不能共享和利用，數據格式不一致，系統無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。
近年來，雖然出臺了大量的相關制度，但缺乏統一的規劃指導，造成內容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規范的目的，甚至有些基本內容并不符合工作規律，無法執行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權威性。
由于管理基礎的不同，數據的整合仍在進行，各地的不動產登記檔案利用服務水平不一，且大多數自動化程度不高，部分內容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。
2 不動產登記檔案利用服務的策略
2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式
在當前社會發展新形勢下，為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展，提高服務質量與水平，應當在管理機構不斷優化整合的基礎上，加強不動產登記檔案的集成管理，規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作，從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知，不動產登記檔案的集成管理，是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。
第一，應當逐步完善內控機制，提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下，更應當堅持做到依法履職，積極完善內部控制機制，保證不動產登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制，完善相關管理制度，切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。
第二，積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持，不動產登記檔案利用服務的開展，應當對移動互聯網技術加以合理應用，不斷創新不動產登記檔案利用服務模式，從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠實現雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善，為促進相關問題的妥善解決，不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式，并通過各部分之間的分工協作與溝通配合，規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業務銜接，從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。
2.2 提升信息化服務能力
隨著大數據時代的到來，不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享，提高信息化服務能力，從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。
第一，應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提，利用互聯網與中介機構開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現不動產登記信息資源的共享。
第二，加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中，應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理，強化主管部門的標準規范意識，加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現，切實提高不動產登記檔案利用服務效率。
2.3 完善保障和投入機制
第一，強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制，對在此項工作中表現突出，在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人，給予精神和物質獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。
第二，完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家，構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價，及時發現新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。
結束語
當前社會發展形勢下，科學技術不斷進步，社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析，認清社會發展的具體形勢，強化不動產登記檔案利用服務的意識，轉變服務的思想觀念與具體方式，提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性，從而推進不動產登記相關工作的高效開展。
參考文獻
[1]張瑋瓊.不動產登記檔案利用服務的問題與對策分析[J].檔案學通訊，2016（5）：62-66.
【關鍵詞】房產；檔案管理；房屋登記；途徑
引言
《物權法》中規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”這里面提到的“證據”，既包括當事人重新提交的證據，也包括已經形成的證據。而已經形成的證據，無疑就是指房屋登記檔案。在房屋登記工作中，理順房屋登記檔案管理的各個環節，形成良性的循環機制，是房屋登記機構自我保護的一道強有力的“防火墻”。筆者從工作一線的實際出發，就房屋登記檔案工作的管理模式創新、管理流程創新等方面略抒己見，以拋磚引玉，共同推動該項工作規范、迅速地向前發展。
一、阻礙房屋登記檔案良性循環機制建立的三大難題
1.管理技術相對落后。與各行各業的檔案管理整體水平相比，房屋登記檔案管理的技術水平已經走到了前列。但是，從房屋登記工作本身來看，房屋地理信息技術、分幅分丘技術、身份認證技術、數據傳輸技術等已經廣泛運用于受理申請、資料審核和登記審批的各個環節，而房屋登記檔案管理技術卻始終沒有取得全面性的突破，這讓房屋登記檔案的管理工作總是處于吃力追趕的被動地位，成為整個房屋登記工作中最弱的一環，極大地制約了房屋檔案管理發展的手腳。
2.管理資金難以保障。檔案管理工作的軟硬件建設規范，在《檔案法》《檔案法實施條例及住建部的《房地產登記技術規程》中都有明確規定。這些標準的具體實施，需要大量的資金支持。并且，從應用新型管理技術、完善先進管理手段、提高科學管理水平的角度看，引用新技術及新設備的經費，并不亞于完成檔案管理工作基礎設施所需的資金。而房屋登記檔案管理資金長期依賴外部“輸血”的模式，常常會引發房屋登記檔案管理資金的不足，這也成為限制房屋登記檔案管理工作再上新臺階的一個重要因素。
3.管理理念尚需突破。長期以來，一種錯誤的觀念一直妨礙著房屋登記檔案管理工作的發展，即檔案管理部門是一個單位的“冷部門”，其地位和作用與單位的主業根本無法相提并論。其實，具有物權證據、區域壟斷、使用頻繁、動態發展等特性的房屋登記檔案管理工作，才是整個房屋登記工作的核心環節，只有它在管理體制、工作流程等方面突破了思維定勢，呈現出勃勃生機，房屋登記工作才能夠真正走出一片新天地。
二、建立房屋登記檔案管理良性循環機制的主要途徑
筆者對于建立房屋登記檔案管理良性循環機制的總體構想是：檔案管理部門要以房屋登記檔案數字化為基礎，推動檔案管理上檔升級；要利用檔案數字化成果對外提供有償查詢服務，以積累資金保障檔案管理工作上檔升級的需要。
（一）以檔案數字化建設為突破口，夯實模式創新基礎
1.購置硬件。進行房屋登記檔案數字化，必須擁有大內存的網絡服務器、掃描儀、數碼像機、高質量防火墻、微機終端等設備，并且要建立起完善的局域網，以應對數碼成像、數據傳輸、信息儲存等工作的需要。因此，在硬件配置時，要充分考慮其屬性特征，確保其能夠滿足數字化管理的要求。同時，各硬件間要能夠有效聯接、系統兼容，形成一個有機統一的工作機組。
2.開發軟件。選擇科學實用的數字化管理軟件，直接關系到房屋登記檔案數字化工作的速度、質量、管理效果和應用水平。因此，在進行軟件開發時，要充分考慮各方面的因素：一是要與現有房屋登記程序有效銜接，即將房屋登記檔案數字化成果作為一個子模塊，加載到現有登記程序之中。在進行房屋權屬登記時，能夠在同一界面之下調取檔案數字化信息，為交易與權屬管理工作服務。二是能夠進行優化升級。軟件在試運行和正式運行過程中都會出現一些問題，因此，不能將數字化軟件作“死”，要留有充分的修改余地。同時，也要充分考慮不斷提高管理水平的需要，為版本升級做好鋪墊。三是要注意分析統計工具的設置，為全面、便捷、準確地開發利用房屋登記檔案信息做好準備。
3.整理數據。房屋登記檔案經過數字化后，各種數據將直接進入到房屋登記工作之中。如果數字化過程中出現問題，那么房地產管理工作將從信息源頭開始即是不正確的，并將引起連鎖反應，導致房地產交易與權屬管理出現一連串錯誤。這就要求在進行檔案數字化時，必須對相關內容進行仔細的質量檢查，例如錄入的數據是否正確、掃描圖像是否清晰、圖像與著錄內容是否相對應、上下手產權關系與實際是否相符等等，確保房屋登記檔案的數據處理準確無誤。同時，為安全起見，還應建立異地容災制度，將整理好的數據進行異地備份儲存。
（二）以流程再造為突破口，提高檔案查詢效率
房屋登記檔案的利用主要分為內部利用與外部利用兩種。以往大部分房屋登記機構在利用檔案時都是一條人工通道，即受理窗口發調檔指令檔案管理部門把登記檔案送至調檔窗口檔案利用使用完畢歸檔。在整個過程中，不僅效率低下，并且還增加了檔案損毀丟失的風險，影響辦事群眾的滿意程度。而檔案數字化后，便可輕松實現檔案查閱對內、對外兩條線服務。
1.內部查閱自主化。將形成的房屋登記數字檔案儲存在專門的數據庫中，并與房屋登記信息相聯。在辦理房屋登記業務的過程中，如果需要查詢房屋登記檔案確認相關事項，受理人員可直接通過自己的電腦終端讀取數字檔案。為確保數字檔案安全，每名查閱數字檔案的操作者都必須使用密碼，軟件系統自動生成操作記錄。操作者查閱的數字檔案應為辦理房屋登記業務所必須的，所辦業務應與自動生成的數字檔案查閱記錄一致，以防止任意查閱導致房屋登記數字檔案信息外泄事宜，避免對數據庫造成損害。
2.外部查閱人性化。一是查閱窗口前置，房屋登記檔案管理部門可以直接在房地產交易與登記場所設立專門的查詢窗口，利用者查閱房屋登記檔案的，由檔案管理部門直接辦理。二是查閱人只需查看檔案內容而不需復印相關材料的，可以采取“一機雙屏”的查閱模式，為查閱人設置一塊顯示屏顯示數字檔案，供查閱人查看。查閱人需要復印檔案材料的，可以直接打印數字檔案。讓整個外部查閱過程全部實現數字化操作。
多措并舉 攻堅克難
安達市不動產登記工作于2015年4月正式啟動實施，在實施的過程中，安達市嚴格按照國家、省、市有關要求，并立足全市實際，深入研究探索，多措并舉解決遇到的難點問題，使不動產登記工作取得了階段性成果。
安達市不動廣：登記局于2015年6月正式成立，為國土局內設股級管理機構，主要負責制定全市不動產統一登記工作規范，承擔初審、復審和核定工作。安達市不動產登記中心于2015年8月正式成立，做為全市統一登記經辦機構，為隸屬于國土局的副科級事業單位，內設8個股室，領導職數一正兩副，人員編制60人。主要負責全市不動產登記工作受理和發證、不動產信息平臺建設和維護，以及檔案管理和使用等項工作。目前，安達市不動產統一登記職責整合工作已經全部完成，分散在國土、房產、農業、畜牧和林業等部門不動產登記職責已整合到中心，統一由國土部門承擔。
信息平臺建設已經完成。安達市被正式確定為全國不動產登記信息平臺建設試點后，通過綜合比較，聘請南京國圖信息股份有限公司作為安達市信息平臺建設技術支撐單位，幫助安達市開展不動產登記信息平臺建設的軟件開發和數據更新整合、工作人員技術培訓等項工作，同時制定完成了《安達市不動產統一登記信息平臺建設技術方案》，市政府撥付專項經費97萬元用于購置服務器、排隊機和電子屏等硬件設備。目前，按照平臺建設時間和任務安排，各類登記數據、軟件系統及資源整合、城市地籍調查成果更新、地籍編碼和房產登記數據分析匹配等項工作基本完成，不動產統一登記流程網絡再造已經成形，12月中旬實現了與國土部聯網上線運行。
檔案資料移交穩步推進、登記服務模式初步形成。為保證房產、林業、農業、畜牧等部門原有不動產檔案順利移交，安達市在新成立的人民辦事中心一樓設置了500平方米的不動產登記檔案室，制定下發了《安達市不動產登記資料移交與整合方案》和《安達市不動產登記資料清理和移交的通知》，明確先行移交經過掃描的檔案電子版和電子登記數據，各類圖、表、卡、冊等紙質資料仍然由原單位暫時保存，不動產統一登記業務開展后，按涉及的具體不動產單元進行了檔案移交。
按照省政府“統籌兼顧、便民利民”要求，安達市將不動產統一登記服務大廳設在新成立的人民辦事中心三樓，大廳使用面積700平方米，設置不動產登記窗口10個，房屋、林權和草原審批窗口7個，繳費和繳稅窗口2個，實現了不動產統一登記和各部門的行政審批集中辦理，初步達到了一站式辦公標準，極大地方便了群眾和企業辦事。
保障措施有力 打造一流服務平臺
由于開展不動產統一登記涉及部門多，覆蓋范圍廣，所以在工作開展之初，安達市就確定了“政府主導、部門聯動、統等推進”的工作思路，有力保障了此項工作的順利推進。
按照上級有關要求，安達市成立了由市長為組長，主管副市長為副組長，由國土、財政、房產、農業、林業、畜牧等部門主要領導為成員的安達市不動產登記工作領導小組，統一領導開展全市不動產登記工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在國土局。2015年4月以來，領導小組共召開聯席會議4次，聯席會議辦公室會議7次，就職責整合、機構設立、人員劃轉、平臺建設等工作遇到的問題進行了研究和解決。
學習借鑒外地經驗、訓練提升人員素質。在開展不動產登記的過程中，為了更好地學習借鑒外地先進經驗，2015年8月中旬，安達市選派國土、房產、政府法制辦等相關人員到四川瀘州，就不動產登記工作進行了為期三天的學習。11月20日，再次選派國土局一名業務局長和幾名業務骨干到四川成都和重慶等地學習不動產登記有關事宜。
為適應不動產統一登記業務需要，提高工作人員理論和系統操作水平。在不動產統一登記發證業務正式開展前，聘請南京國圖信息股份有限公司技術人員對不動產登記窗口工作人員進行了信息系統操作技術培訓，并由國土局統一組織系統學習了《不動產登記暫行條例》和《安達市不動產統一登記服務指南》，使全體工作人員，尤其是窗口工作人員不僅熟悉了不動產登記有關業務流程，還提高了職業道德，了解了應該遵守的具體規定，為不動產登記工作全面開展夯實了堅實基礎。
圍繞便民主線打造一流服務平臺。在不動產統一登記信息系統安裝調試完成后，安達市組織工作人員進行了為期一周的模擬登記訓練。按照不同登記類型，選取多個住宅用戶、商服用戶、取得土地審批的工業企業作為申請人按首次登記、變更登記和轉移登記等類型進行模擬訓練。登記受理窗口受理申請材料，權籍調查和測繪窗口模擬進行調查和測繪，編制不動產單元號，并出具房地產平面圖，審核窗口填寫完善簿冊、審核，繕證窗口根據審核結果打印《不動產權證書》、《不動產登記證明》并發放到申請人手中。
理清房地產交易管理與不動產登記的邊界后，從業務角度來說，職能可以分的很清楚。但要實現良好的運轉，最重要的環節還在于雙方數據能實現實時共享。只有在真正實現實時共享的基礎上，才能實現房地產交易管理部門進行過程管理，不動產登記機構進行結果登記的分工合作模式。但目前真正實現這目標的城市極少，主要原因有四：
一是不動產登記系統設置在政務內網，房地產交易管理系統因為要對開發企業、中介公司網簽合同設置在外網或是政務外網，從安全級別上不能直接互通，應通過前置庫、網閘等安全措施進行隔斷。
二是實現實時共享的主要責任單位不明確。《不動產登記暫行條例》規定，“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺”，因為是會同辦理，則多地出現互相推諉等情形。
三是共享的內容因沒有明文規定，出現理解不同，導致不動產登記與房地產交易管理雙方協商不下。
四是軟件商技術力量跟不上。目前不動產登記軟件普遍業務系統的建設尚不完善，實時共享的技術開發就只能放在后一步了。
因此，只有不動產登記機構與房地產交易管理機構都意識到數據實時共享的重要性，特別是不動產登記機構要加快共享平臺的建設，方可讓雙方的流程更流暢更便捷。
二、轉變理念，房地產交易管理不僅僅是房屋交易管理
原有房屋登記與土地登記機構分立的模式，習慣性地讓各地交易管理機構在轉型過程中僅僅定位在房屋的交易，有觀點認為“房地產”中“地”的流轉管轄權在國土部門，所以，交易管理的對象僅僅只是針對地上的房屋。對些，筆者持否定意見。土地出讓只是流轉過程中的一級市場，建立在土地之上的房屋與土地權利是密不可分的，交易過程中流轉的并不僅僅是地上之房屋，而是房屋與土地共同的權利，就如同房地產開發，為什么不叫房屋開發是同一個道理。
因此，房地產交易管理的定位應當在房屋交易管理的基礎上進行提升，應及時脫離記載的登記理念，轉變到管理理念。房地產交易管理機構應致力于市場具體交易規則的打造，致力于有序的房地產交易秩序的打造，對具體的市場主體履行監督管理的職能，有效地保護交易雙方的權利。
三、打造房地產交易管理新平臺
在不動產統一登記前，各地登記機構或多或少都有些行政管理職能，但基于理念與人員配置的問題，各地房屋登記機構的工作重心大多放在登記工作上，對于這些管理職能一般只是例行性辦理，無精力與人力去認真研討。在登記職能剝離后，交易管理機構應當及時轉變理念，通過實現數據實時共享，利用不動產登記信息數據分析研究，制定更為合理的流程，打照全新有序的房地產市場管理模式。
我處未來全新的交易管理平臺擬包含以下六大模塊：
1.基礎管理
房地產信息網：根據最新的職責劃分，改版原房地產信息網，將登記部分內容移除，修改單位名稱、科室職責、辦事指南、收費標準等內容，增加住房保障、物業管理等欄目。
測繪及成果管理子系統：建立生成樓盤表基礎數據測繪及成果管理子系統，將房屋預測繪、實測繪成果進行備案審核，審核完成后測繪成果更新至樓盤表。包含預測繪成果備案、預測繪成果變更、實測繪成果備案、實測繪成果變更等模塊。
從業主體管理子系統：實現從業主體（房地產開發企業、房地產經紀機構、物業公司、商業銀行等）的統一認證、資質基礎信息、獎懲記錄等管理。包含從業機構管理、從業人員管理、信用檔案管理等模塊。
房屋交易與產權檔案管理子系統：實現房屋產權管理與房屋交易登記檔案管理。包含房屋交易檔案、房屋登記檔案、不動產登記數據管理、商品房轉讓備案（預留）、房屋產權確認（預留）、房屋產權變更（預留）等模塊。
遠程委托與身份驗證子系統：通過遠程端口對身份證件進行真實性、合法性前置驗證，拍攝現場照片確保委托意見的真實性，利用系統選擇委托事項自動生成格式化委托書。通過系統，將前來交易管理機構窗口辦理業務的申請人的人像照片進行采集、存儲，與申請辦理的業務一一對應。同時支持外業取證拍照后的照片導入功能，以滿足上門服務的需求。
統計分析與信息子系統：在用戶權限分級管理的前提下，提供住建部報表（日報表、月報表、房綜3表）、住建廳報表、房地產市場分析報告與自定義報表、統計及綜合查詢功能，根據統計、決策需求，進行自定義模式的統計分析，并自動生成統計成果。各級別用戶查詢信息的分類、統計分析等，最終實現多方面多渠道查詢，多功能多樣化統計及多層次綜合分析。
房屋交易管理與不動產數據共享接口：實現房屋交易管理數據（商品房、存量房買賣合同備案數據、樓盤表數據）與不動產登記中涉及房屋部分的相關登記數據共享。
樓盤表匹配不動產單元模塊：為解決由于不動產登記系統未與交易管理系統歷史樓盤表匹配導致數據無法關聯的情況，特設計樓盤表匹配不動產單元模塊，通過人工手段逐一將樓盤表房屋與不動產單元進行匹配，匹配后相應的登記數據實現自動共享讀取。
2.商品房管理
商品房預售許可管理、商品房項目現售備案管理子系統：依樓盤表將開發企業商品房項目預售許可、現售備案通過信息化手段進行管理。包含預售許可申請、預售許可變更、預售許可撤銷、現售備案申請、現售備案變更、現售備案撤銷等模塊。
新建商品房網簽備案管理子系統：實現商品房買賣合同網上簽約備案管理功能。包含合同模板管理、合同簽約、備案審核、合同變更、合同注銷等模塊。
商品房預售資金監管子系統：實現商品房預售資金智能化管理，可設置多種監管模塊，實現一個樓盤項目在多家銀行共同監管。同時與商品房網簽系統數據共享，實現預售款應到賬資金自動核算、未到賬資金自動報警、超期未到賬自動取消網簽資格等智能管理功能。包含監管賬戶開戶、監管協議簽訂、監管進度申請、監管資金入賬、監管資金撥付等模塊。
購房補貼管理子系統：實現對于當地去庫存政策中購房補貼的智能化管理，可設置多種補貼方式（按總額補貼、按平方米補貼、退返契稅等），智能判斷房屋是否符合補貼條件（是否在補貼期間內簽訂合同、購房人是否已享受過補貼等）并自動計算補貼金額。同時與商品房網簽系統數據共享，實現未退返購房補貼不予注銷合同的自動限制。
3.二手房管理
存量房網簽管理子系統：實現存量房交易行為備案管理功能。包含房源自動核驗、房源委托掛牌、存量房買賣合同網簽、存量房轉讓（繼承、離婚析產、法院拍賣等交易行為）備案等模塊。
存量房交易資金監管子系統：實現存量房交易資金管理。包含監管協議簽訂、監管資金繳納、監管資金撥付等模塊。
4.其他交易管理
房屋租賃備案管理子系統：實現房屋租賃行為備案管理功能。包含租賃房源、租賃合同備案、租賃合同變更、租賃合同注銷等模塊。
房屋抵押備案管理子系統（預留）：包含在建工程抵押備案、預購商品房抵押備案、已取得所有權的房屋抵押備案、在建工程轉現房抵押備案、抵押權變更備案、抵押權撤銷備案等模塊。
5.住房保障管理
住房保障信息系統：通過建立統一的標準化保障房管理平臺，將各縣市、社區、街道居委會、民政、公安、稅務、社保、工商、房管等部門聯系在一起，共同協作、共享數據。建立標準化的保障房管理系統，實現對市、縣/區、街道/鎮、社區/村委會的四級住房保障業務管理的有效監督。
6.物業管理
關鍵詞：房屋預告登記 登記規范化 注意事項
1.明確預告登記的范圍
我國《物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”這一規定明確了預告登記的目的是“保障將來實現物權”；預告登記的內容為以取得、變更和消滅不動產物權為目的的債權請求權，至于房屋的租賃無論是現房租賃還是期房租賃，都不能辦理預告登記。此外，法院或其他有權機關對不動產進行查封、預查封等限制不動產處分的情形，依據最高人民法院的有關司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預告登記。
同時，《房屋登記辦法》進一步明確了房屋預告登記的范圍，第六十七條規定：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權轉讓、抵押；法律、法規規定的其他情形。但是，該規定并沒有涵蓋全部的期房和現房的買賣、抵押，被排除在預告登記范圍之外的是預購商品房轉讓及預購商品房抵押權轉讓。原因是目前預購商品房不得轉讓，所以不能辦理預購商品房轉讓的預告登記，更不可能辦理預購商品房抵押權轉讓的預告登記。
2.預告登記的特征
2.1預告登記的目的
為了保證將來實現物權，包括可以實現的用益物權、擔保物權及房地產登記時涉及的房地產抵押登記。
2.2預告登記的前提
當事人簽訂了不動產物權的協議，例如買賣協議、不動產抵押協議、分割協議等。
2.3預告登記的必要條件
當事人之間必須事先約定預告登記。
2.4預告登記的效力
具有排他效力，預告登記時限范圍內具有阻止轉讓方處理不動產的效力，可以保護預告登記權利人的利益。
3.明確預告登記與商品房預售合同登記備案的區別
在預告登記制度出臺前，房產登記部門有一項商品房預售合同登記備案工作，《物權法》出臺后，很多人認為商品房預售合同登記備案就是預告登記。其實，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。
一是性質不同。預告登記是由《物權法》規定的一種不動產登記制度，屬于民事制度。而預售商品房登記備案制度是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
二是功能不同。預告登記制度的主要目的是為了保障債權人將來能夠實現物權，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。但是，預售商品房登記備案制度不僅具有保護預購人的功能，還有助于建設行政管理部門加強對房地產市場的監督管理，維護房地產市場制度的功能。
三是有無強制性上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規另有約定。預售商品房登記備案制度是一種針對房地產開發企業的強制性制度。只要房地產開發企業與承購人簽訂了商品房預售合同，該企業就應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
四是適用范圍不同。依據《物權法》第二十條第一款規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進行預告登記，在建設用地使用權的轉讓中也可以申請預告登記。但是預售商品房登記備案制度只是適用于商品房預售活動
4.推行預告登記規范化管理，有利于做好預告登記
4.1加大宣傳力度。各級房屋登記機構要通過報紙、電視、廣播、網絡等多種途徑，向全社會廣泛深入宣傳，讓群眾了解預告登記對保護購房者和債權人合法利益的重要性，提高群眾對預告登記的認識。
4.2整合信息資源。各房屋登記機構要加強信息系統建設，整合商品房預售許可、商品房預售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產測繪管理、檔案管理等業務系統，建立統一的信息平臺，實現信息的適時傳遞和共享，為預告登記的做好打下良好的基礎。
4.3健全和完善登記規則。各房屋登記機構要根據預告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規程，梳理業務流程，完善工作標準，積極推行規范化管理，不斷提高預告登記管理和服務水平。
5.辦理預告登記需要注意的事項
5.1預告登記順序
預購商品房抵押權預告登記應該在預購商品房預告登記辦理之后，兩個登記程序是相互獨立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進行，并同時完成。
5.2預告登記可單方申請
在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請。只有預告登記符合條件即可單方申請。《房屋登記辦法》第69 條規定“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。”
5.3預告登記的失效
預告登記只完成了物權的請求權，只有進行了本登記，才能取得真正意義的物權。但下列情形時，預告登記失效。一是主債權消滅的情形；二是自可以進行登記之日起的三個月內沒辦理本登記的情形。
結 語
房屋預告登記是一種新的登記制度，它不僅有利于保障房屋物權變動中債權人的合法利益，同時也進一步完善了我國房屋登記制度。做好房屋預告登記，具有極為重要的意義。
一、國有檔案在公物法中的法律性質與法律地位
按照公物法的一般理論，所謂的公物是指國家或者公共團體直接為了公共目的而提供使用的有體物[2]。公物有多種分類方法，民法上關于財產的分類諸如動產和不動產、特定物與種類物、原物和孳息、主物和從物、可分物與不可分物等都有適用的余地。公物按照使用目的可以劃分為:1、公共用財產(公共用物或公用公物)，是指行政主體直接提供公眾使用的公物，包括道路、橋梁、市場、公廁等。公眾可以對此類公物進行一般使用或者特許使用;2、公務用公物(行政用物或公務公產)，是指國家機關或行政機關內部使用的公物，包括國家機關的辦公大樓、交通工具等等;3、事業用公物，在行政法上被稱為營造物用物，是指供國有事業單位使用的公物，包括公立博物館、圖書館、美術館、學校、醫院等所使用的國有財產。[3]根據公物是經由人力加工后提供于公共使用，還是保持自然的形態而被利用，可以區分為人工公物和自然公物。前者如河川、海岸等，后者如道路、橋梁等。根據公物的所有權的歸屬，可以區分為公有公物和私有公物。在我國，公有公物包括國家所有公物和集體所有公物。宗教財產也屬于公物，西方國家通常將之歸屬于公法團體的財產。在我國由于不承認宗教組織為公法團體，而只是作為私法法人，因此，宗教財產應當歸入私有公物。此外，還有預定公物，是指尚未成為公產，但預定將成為公產，對其管理處分適用公物的規則予以規制的財產。如為了國有道路、高速公路或鐵路的建設和改良，可以指定保留的土地，在保留土地禁止進行建筑。在我國以鐵路留用土地最具代表性，鐵路留用土地可以出租、耕種，進行農業利用[4]，但是禁止修建永久性和臨時性建筑物。鐵路用地屬于受國家特別保護的國有土地。[5]因此，公物具有所有權主體公共性(國家或者公共團體)、供用目的公共性和公物形態有體性的特點。
國有檔案符合公物的基本特征:
第一，國有檔案是國家通過各級檔案機構提供給公眾使用的物品。國有檔案的所有權主體是明確的、一元的，即國家，在管理主體上是多元的，即中央級檔案機構、省級檔案機構、設區的市級檔案機構、縣級檔案機構。檔案所有者正是通過諸多檔案管理者向公眾提高檔案利用的。
第二，國有檔案是國家直接為了公共目的而提供使用的。在公物法中，公共目的包括四種情形，即政府公務目的、事業公務目的、企業[6]公務目的和公眾使用目的[7]。而國有檔案被提供利用的目的主要是公眾使用目的，即由不特定的公眾根據檔案的利用規則對檔案進行閱覽、復制和摘錄(《檔案法實施辦法》第22條)。檔案的公眾利用性目的不僅適用于已經向公眾開放的檔案，而且也適用于處于未開放狀態的檔案，所不同的是這類檔案屬于預定公物，即尚未成為公物，但預定將成為公物，對其管理處分予以公共規制的物，如公園預留地、道路預留地等都屬于此類公物。對處在未開放狀態中的檔案而言，根據檔案的解密和公布制度，國家檔案館保管的檔案，一般應當自形成之日起滿三十年向社會開放(《檔案法》第19條)，決定了即使是未開放狀態的檔案仍然是預定要向公眾開放和提供使用的。
第三，國有檔案屬于有體物。國有檔案在財產形態上屬于有體物，要明白這一點必須與國有檔案所載內容的無形性區分開來，毫無疑問，國有檔案所承載的信息屬于無形財產，但是國有檔案的法律規制以及使用制度并不是以其中所記載的信息作為出發點，而是著眼于國有檔案本身的查閱、復制和摘錄，可以說是以國有檔案的物的屬性作為法律規制的基礎的。
因此，可以說，國有檔案作為國有財產，屬于公物法理論上的公眾用公物(公眾用國有財產)、動產公物，還有部分處在未開放狀態的國有檔案屬于預定公物，對國有檔案的法律規制以此為出發點建構其靜態的法律歸屬控制機制和動態的公物利用管理機制。
二、國有檔案所有權的規范現狀與公物法規制前景
公物具有其被利用提供于公共之用的特點，一方面，作為所有權的客體，與私法上的交易秩序有密切關系，另一方面，作為公眾用公物，已經或者預定要提供于公共之用的，從維持公物的效用的角度看，要求公物盡量獨立于交易秩序(有的公物根本就難以成為私法上交易的對象)。由此呈現出公物在法律規制上的特殊性。
以公物在法律地位上的一般特征為背景，結合《檔案法》的有關規定，可以發現國有檔案作為公眾用公物，具有如下特征:
第一，公物原則上不具有可流通性。所謂公物原則上不具有可流通性，也就是說原則上不得被私有化。《檔案法》對此有明確的規定，一方面，禁止任何人將應當立卷歸檔的材料(“準檔案”)據為己有(《檔案法》第10條);另一方面，禁止任何組織和個人出賣屬于國家所有的檔案(《檔案法》第17條、《檔案法實施辦法》第18條第1款)，而且國家所有的檔案的復制件也禁止私自攜運出境(《檔案法》第18條)。值得說明的是，盡管《檔案法》提出了“檔案所有權”的概念，但是檔案所有權并不能等同于私人所有權，其最明顯的特征就在于:檔案所有人和檔案管理人并無對檔案進行處分的自由，尤其是禁止擅自銷毀檔案，也不允許有檔案交易的自由。因此，檔案所有權的概念并不能完全適用《物權法》關于所有權人權能的規定(第39條)，更應著眼于對所有權人或者其管理人的使用、收益與處分權能的限制甚或禁止(所有權的社會性)[8]。
第二，公物原則上不得為強制執行的標的。也就是說，即使在公物所有人或者管理人被依法強制執行時，公物不得成為強制執行的對象。如在臺灣地區《強制執行法》上，強調金錢請求權之強制執行，債務人為中央或地方機關或依法為公法人者，債務人管有之公用財產，為其推行公務所必需或其移轉違反公共利益者，債權人不得為強制執行。關于前項情形，執行法院有疑問時，應詢問債務人之意見或為其他必要之調查(第122-3條)。在理論上，公法學也是承認政府債務享有不受普通法執行手段約束的優先權。享有這種優先權的原因在于公共行政部門中事務的運作不能操縱在債權人手里;在保證公務運行和維護國家信用之間，應以前者為重。[9]原則上國家公產不得成為強制執行的標的，不得成為承擔政府債務的財產基礎。具體到國有檔案而言，即在國有檔案館負有重大債務時，人民法院也不得強制執行(查封、扣押、變賣或拍賣)國有檔案。但是我國《檔案法》或《民事訴訟法》并沒有規定這一點。
第三，公物原則上不適用取得時效的規定。通常認為公物既然供公共使用，則作為一種取得所有權方法的取得時效制度適用于公物就會導致公物所有權或者其他財產權利的移轉，會危及到國有公物所負擔的公共使命，危害公共利益，使得國有公物可以通過私法方法逃避為公共使用的目的限制。[10]但也有觀點認為，公物既然可能是私有，而且公物的公共用途也可以被廢止，從憲法財產權之“價值保障”觀點而言，[11]財產權之保護應當包括對公物的時效取得所帶來之交易價值。不過公物所有權時效取得以后，如未廢止公用，仍須受公用之限制。這一點由于我國《物權法》并未規定時效制度，因此，雖不需要言明，但是，在觀念上需要明確，無論是任何人占有國有檔案，也無論占有的期限有多久遠，均不能取得國有檔案的所有權。
第四，公物原則上不得公用征收。對于公用公物除先廢止其公用外，不得進行征收。“沒有必要對那些不用征收即已處在全社會公用中的物適用征收”。[12]這一點與私人檔案形成了鮮明對比，私人所有的檔案負擔了公共征收的義務。根據《檔案法》第16條的規定，私人所有的檔案所有者，一方面負擔對國家和社會具有保存價值或者應當保密的檔案的妥善保管義務，另一方面，在保管條件惡劣或者其他原因被認為可能導致檔案嚴重損毀和不安全時，由國家檔案行政管理部門采取代為保管等措施，甚至收購或者征購。盡管這里使用的是“征購”，但其含義與“征收”相同。《檔案法》和《檔案法實施辦法》均未言明如何確定征購的價格，亦即對私人檔案所有者的征收補償問題。在檔案立法上應當根據《物權法》的理念和規定，將“征購”修改為“征收”，并增加關于對征收私人檔案的補償規范。
第五，對與公物毗鄰的私人不動產的限制。民法上規定相鄰關系制度是對于相鄰各所有權人于一定范圍內課以協力義務，以便調和相互間利害，以期達到共存共榮目的。[13]不動產公物與與之相毗鄰的私人不動產之間的相鄰關系，為了達成國有公物所負擔公益目的，或多或少地排除私法的使用。因此，有學者認為，公物的相鄰關系適用民法只是極少部分，絕大多數公物相鄰關系主要是由行政法規定的行政役權(administrative servitutes)或公共役權(публичный сервитут)調整的。該原則主要是針對不動產公物而言的，對于作為動產公物的國有檔案而言，并無適用的余地。
三、公物法視角下 “國有檔案所有權”的《檔案法》規制建議
在公物法的視角下，國有檔案的法律性質應當明確為公眾用國有財產(處在未開放狀態的國有檔案在性質上屬于預定公眾用國有財產)。
一方面，在國有檔案的靜態歸屬機制設計上，《檔案法》除應繼續維持國有檔案所有權的不可流通性，要明確國有檔案不能通過市場途徑移轉，即任何人不得出賣國有檔案之外，而且還應當明確即使任何人購買或者通過其他途徑獲得國有檔案也不能取得其所有權，即不存在善意取得的問題;同時，還要明確國有檔案也不能通過非市場途徑移轉。宜在《檔案法》修改中或在正在起草的《民事強制執行法》上明確國有檔案不得成為強制執行的對象，以此全面維持國有檔案的不可流通性，防止國有檔案通過非市場途徑移轉。盡管我國《物權法》沒有規定取得時效制度，但是還是應當在觀念上明確，國有檔案不能通過時效取得。
另一方面，在國有檔案的動態利用機制設計上，《檔案法》應當根據公眾用國有財產的法律本質建構國有檔案的利用制度，在作為國有檔案所有權人的國家、作為檔案管理人的國有檔案館、作為檔案利用人的不特定公眾和國家所代表的全體人民之間建立有效的使用機制。首先，要維持和監督國有檔案的公共目的性用途的持續實現。這里的公共目的性用途包括兩個方面的含義，一是公共利益性，即國有檔案的存在本身是為國家和全體人民的利益而存在的，國家建立和維持國有檔案制度最終是為了服務于所代表的全體人民的利益;二是公眾使用性，即國有檔案是供全體不特定的公眾按照檔案利用制度進行使用的，必須貫徹方便和照顧公眾利用的一般政策。其次，要檢討和修正國有檔案的利用制度，有必要將公眾對國有檔案的利用定性為權利，從而在公眾對國有檔案的利用受阻時，享有權利的救濟，即最終可能獲得司法救濟。
注 釋:
[1]值得說明的是，由于國有檔案和集體檔案在法律性質和法律地位上基本相同，因此，本文不擬專門研究集體檔案的法律性質和法律地位問題，本文中有關國有檔案相關問題的結論，可以適用于集體檔案。
[2][日]鹽野宏.行政法.楊建順譯，北京:法律出版社，1999年版:742.
[3]林騰鷂.公物概念之研究.東海大學法學研究(臺灣)，第16期:4.
[4]王衛國.中國土地權利研究.北京:中國政法大學出版社，1997年版:242.
[5]祝銘山.財產損害賠償糾紛.北京:中國法制出版社，2003年版:96-97.
[6] 這里的企業主要是指對國家和社會具有重要基礎意義和戰略意義的狹義的國有企業，不包括國家設立的一般性工商業企業。
[7] 張建文.轉型時期的國家所有權問題研究:面向公共所有權的思考.北京:法律出版社，2008年版: 201.
[8] .中華人民共和國物權法條文理解與適用.北京:人民法院出版社，2007年版，157.
[9][法] 莫里斯·奧里烏.行政法與公法精要.龔覓等譯，沈陽:遼海出版社，春風文藝出版社，1999年版:1098.
[10]翁岳生.行政法.北京:中國法制出版社，2002年版:467;王利明.中國物權法草案建議稿及說明.北京:中國法制出版社，2001年版:273;梁慧星.中國物權法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例.北京:社會科學文獻出版.
[11] 李惠宗.憲法要義.臺北:敦煌書局，1998年版:190.
