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[摘 要] 不動產登記檔案主要是對不動產的類型、建造、交易、登記等活動的記錄、整理與保存，不動產登記檔案的管理由國家機關部門負責，而且國家也制定了不動產登記檔案管理制度，以維護物權交易市場秩序和安全，規范不動產登記檔案管理。
[關鍵詞] 不動產；檔案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不動產登記檔案管理的特征
（1）不動產登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產登記檔案能夠對某一特定區域內的不動產物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產物權進行公示。不動產登記檔案的唯一性是由不動產物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產登記檔案管理進行保管、整理與利用。總而言之，某一行政區域內的不動產登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產物權及其他權限進行統一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區域內不動產的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。
不動產制度的誕生帶動了不動產檔案的建立，建立不動產檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產登記檔案建立的初衷是相符合的。
（2）不動產登記管理在內容上具有法定性和規范性特征。國家授權不動產登記檔案管理，機關部門以法律為依據對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出善中，其中專門針對不動產檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。
不動產物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規范標準，使登記內容保持一定的規范性。而且還需要明確登記內容，按照不同的分類進行排列，避免發生登記混亂現象，還要注意保證登記內容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產登記檔案的規范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發揮出不動產登記檔案的作用。
2 不動產登記檔案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同時加快了不動產物權“公示原則”的實現。物權公示原則的實現是不動產登記的主要目的，根據不動產登記對某一特定區域內的不動產歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產登記檔案作用的發揮。當發生實際權力狀況與國家賦予的不動產物權權力狀況的不相符，則可以以不動產登記檔案的公示原則為依據，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩定。
公示原則是實現不動產登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現的重要載體。物權公示原則是不動產登記實現的主要方式，通過不動產的記錄對不動產的現有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現出社會，為有需要的人提供風險規避信息。
（2）能夠規避風險，并具有作為權威文件證明不動產的物權狀況的作用。不動產登記檔案具有的公示性特征表明了不動產檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產登記檔案信息置于透明狀態，利害關系人就可以根據查詢到的信息進行風險的規避，而保障交易安全，減少不法交易行為。
在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內不動產登記檔案就具有了唯一性，而且不動產檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據，其他文件難以滿足這種性質。
（3）不動產檔案具有的作用是長久性的。不動產登記檔案管理屬于國家機關部門所管理的，而且受到法律保護，那么不動產登記檔案的作用就應該是長久性的。在物權交易變更頻繁的時期，只有使交易雙方能夠執行調查相關內容才能夠保障交易的安全。國家也出臺了相關規定來維持交易市場的穩定。當發生產權交易糾紛時，只要提供出不動產實體和不動產登記檔案，就可以對物權權屬問題作出確定。因此，就需要不動產實體和檔案的同時存在。不動產登記檔案的持久性是不動產登記檔案管理的基礎，在這個基礎上衍生出更多的管理方式和手段。
不動產主要包含的是依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產進行實時登記，并對登記的檔案進行有效的管理，有助于人們及時發現不動產管理中存在的問題，從而可以不斷完善相關的管理制度，進一步保障人們的切身利益。
一、不動產登記檔案管理的主要作用分析
1.是不動產物權狀況的有效證明文件
現在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產登記的了解越來越多。而不動產的物權具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權相關的法律，都必須遵循“在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在”的原則，這也是不動產登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產檔案登記是通過國家行為表現出來的結果和最高的證據效力，這也為后續不動產權人查詢相關的不動產信息奠定了條件。現實生活中經常存在很多的與不動產有關的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產權的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產登記相較于現階段的不動產證書，人們往往更加傾向于不動產登記。當二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產登記來驗證信息。由此可以看出，不動產登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。
2.不動產檔案是全部檔案的主要構成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業的發展，人們對房屋不動產的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權的一個問題。市場上的房產交易過于頻繁，與此相關的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關注。在開展不動產登記時，不僅可以豐富檔案的內容、改善檔案的館藏結構，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎。
二、加強不動產登記的難點和相對應的措施分析
在開展不動產登記時，需要嚴格按照相關的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產登記時，通常因為不動產自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導致不動產登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產登記檔案管理的交接問題和對應措施分析
在進行不動產登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產相關的信息。我國的不動產登記通常都是由專門的工作人員負責。但是由于一些制度的問題，如果出現崗位工作人員調離崗位或者因為其他的問題，會導致不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態。在后續的查閱過程中必然會出現很多問題，甚至引?l一系列的不動產物權糾紛。因此，相關部門針對這一問題，也陸續制定了相關的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產查詢過程中可能出現的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產檔案進行整合，區別對待，有序地進行區分，并設定相應的管理位置。在檔案登記管理系統中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區分。最后，有效的利用現代互聯網信息平臺，充分實現各類信息的整合，以現代化的管理手段來登記不動產，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應措施分析
由于不動產涉及到的問題比較多，在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細，每個小細節都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實現互聯網下的不動產登記，檔案的存儲空間極小，不利于保障不動產所有者的相關權益。信息時代在發展，因而不動產的相關登記制度也要不斷地更新。首先，建立專門性的不動產登記電子檔案系統，電子檔案系統涵蓋的內容涉及不動產的各個方面信息。相關工作人員可以根據電子系統的信息對不動產登記檔案進行有效地管理，提高整體的管理水平，也強化了檔案管理的功能。此外，加強對相關檔案工作人員的技能化培訓，包括基本的技能操作，逐步提升其整體的綜合素質，從而更好地為廣大民眾服務。
[關鍵詞]新常態下 不動產登記 檔案管理 思考
中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01
【前言】我國不動產的所屬權需要建立在依法登記的前提下，只有在經過依法登記的情況下不動產物權的建立、變更、轉讓和注銷才能產生法律效力。我國的不動產機構的主要工作任務就是將不動產歸屬權進行登記，形成不動產登記檔案管理系統。
不動產登記檔案不僅包括不動產登記本，還有各種與之相關的文件、圖表和網上登記信息等內容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產登記檔案的復雜繁瑣，所以不動產統一登記檔案管理的工作并不輕松。
一、我國當前不動產的特點
1.不動產在固定機構進行統一登記
不動產，顧名思義，就是指自然性質上或者法律規定上不可移動的財產。因為不動產的位置不可隨意改變，不動產的登記體現出唯一性的原則，所以在一個區域內的不動產統一登記只由固定的機構進行登記。不動產的統一固定登記更有利于不動產登記檔案的統一管理。
2.具備法律效力
我國對于不動產的登記都有明文規定，不動產登記檔案的管理一般由行政主管部門負責，不動產登記一般都是在政府機構進行注冊，改正等。由行政機構所認證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產登記檔案受到法律保護，具備法律公信力。
3.檔案格式要求嚴格規范
不動產登記檔案是可變的。隨著不動產政策的調整改變，不動產登記流程會改變，不動產登記檔案也會隨著改變。不動產登記主要采取文本形式，對不動產登記格式有著嚴格要求，檔案的記錄必須嚴謹、規范、準確、詳細。不動產登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴謹規范，避免因為內容模糊而造成糾紛。
4.檔案保存時效長
隨著不動產所屬人的變動，不動產登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產的物權保護，使不動產的權屬問題得到穩妥的保障。
二、我國不動產統一登記檔案管理的現狀
1.檔案的準確性欠缺
不動產登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務就是保證數據的真實性和準確性，登記檔案的準確性直接關系到登記者的法律權益。登記檔案準確性的欠缺也會導致行政部門的誠信危機，對行政部門的執法過程造成阻礙。目前，我國一些地區仍存在不動產檔案登記管理不嚴謹的現象，檔案信息缺失，資料數據模糊等現象。
2.不動產登記管理檔案資料數據庫不完善
由于技術問題，不動產登記管理檔案資料數據庫經常會出現連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權后，所屬權在數據庫上仍然顯示不動產的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產登記的后續工作產生的消極影響，阻礙了不動產登記檔案管理的開展。
3.檔案管理技術落后，沒有實行現代化
檔案管理的數字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現在部分地區的不動產登記檔案管理過于依賴紙質文件，信息化水平低，管理技術落后。
4.檔案的存放雜亂
國家規定不動產的登記要合法規范，最重要的目的還是為了人民。規范的不動產登記會為群眾提供便利，減輕負擔。但是，一些地區的不動產登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。
三、改變當前不動產登記檔案管理方面缺陷的策略
1.不動產的登記行為進行規范化、標準化
對當前的不動產登記機構進行整合統一，規范不動產登記檔案文件的書寫，規范不動產登記檔案管理，提高不動產登記檔案數據的真實性和準確性。促進行政部門工作的嚴謹性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產統一登記檔案管理的后續工作順利進行。
2.完善檔案管理資料數據庫，應用現代化技術
優化不動產登記檔案信息資源數據庫，緊隨現代科技發展，運用二維碼等信息技術將不動產登記檔案管理進行優化，整合。使不動產登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網。在各部門之間實現便捷交流，為不動產登記的后續工作提供技術支持。
3.對資源進行優化整理，對不動產登記檔案進行高效管理
引進先進的管理理念，建立不動產統一登記檔案管理制度，對不動產資源進行合理有效地規劃，進行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。
三、對當前新常態下不動產統一登記檔案管理的反思
建立起不動產登記檔案管理制度，使不動產登記成為更加高效且規范的機構，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標，逐步地進行實施，將行動落實到實處，規范管理機制，形成規范的不動產登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機構提高了社會公信力。當前我國提出的政策，正為我國不動產統一登記檔案管理提供了創新的平臺，這是一個機遇，要把握得當才能為不動產登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。
參考文獻
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數字化不動產檔案管理指的是利用現代化的數字技術以及設備，即計算機網絡系統對不動產檔案信息進行收集、整理、存檔等，最終通過利用數字技術實現對不動產的檔案管理。在數字化檔案管理中，檔案信息多以電子檔案或者數字檔案的狀態被儲存或使用，在相關檔案信息的調用過程中，使用者必須借助計算機網絡系統進行信息檢索操作，而且借助數字化系統，檔案信息會更加全面，而且檔案管理工作會更加方便和高效。數字化不動產檔案管理利用發展平臺的搭建，是以數字化不動產檔案管理為基礎，通過建立數字化平臺，最終實現對數字化不動產檔案的科學管理。
2.不動產登記檔案數字化主要問題分析
2.1登記信息共享率不高，工作效率較低
目前的不動產登記業務檔案管理工作普遍存在任務繁重、共享程度不高等問題，不斷增加的城市用地、房屋交易導致檔案管理的強度和難度日益增強。另外，在不動產的登記過程中，涉及到諸多業務部門的整合、業務分工調整、登記交易量，工作強度加大這些因素促使不動產登記業務檔案數字化管理工作力度加大。與此同時，一些不法分子冒名頂替、偽造證件等，也給不動產登記安全帶來很大隱患，影響整體工作效率的提高。
2.2不動產登記檔案管理軟件差異性較大
由于各部門管理人員水平、重視程度的不同，導致對不動產檔案管理的軟件設計、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他們對檔案數字化管理過程中新技術的應用和軟件開發的程度不同。通過對一些不動產檔案管理數字化的實際狀況的了解，軟件在數據采集、系統功能等方面均沒有達到國家規定的相關標準。一些不動產登記部門在使用軟件的過程中沒有即時更新軟件動態，一些虛假無效的信息，對基礎地形圖的管理不規范，在信息數據的接收和交換方面存在漏洞。有些部門為了應對統一不動產檔案管理軟件，防止“倒庫”中的信息數據丟失，將舊軟件拋棄，重新開發新的檔案數字化管理軟件，造成了檔案管理工作的重復性。
2.3抗風險打擊能力不足
房地產登記檔案作為重要的產權資料，抗風險能力的提升應該作為檔案管理工作的重中之重。目前，大量數字化信息都儲存在硬件設備中，設備的安全直接關系到檔案信息的安全和完整。電腦、硬盤、光盤等存儲設備具有一定的保存年限，需要不斷進行拷貝和更新，以維護數據安全。如果保管不當，可能發生損壞或老化等現象，導致數據損失損毀。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，但同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、技術落后、治理不及時等是產生不安全因素的根源。
3.不動產登記檔案數字化存在問題的解決措施
3.1強化檔案管理意識
正確的意識可以對行為進行科學指導，所以，為了不斷完善不動產檔案管理利用發展平臺的功能，為了使不動產檔案管理能夠在城市建設中發揮應有的作用，應?強化檔案管理意識。不論是管理者還是普通員工，都必須認識到檔案管理關乎到城市建設工作的開展，檔案信息是其開展后期工作的重要依據，而且檔案信息可以為建設管理者進行決策提供一定的參考。檔案管理工作人員要能夠嚴格要求自己，力爭做好每一個環節的工作。
3.2加強檔案數據庫建設
在數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設過程中，各類不動產檔案主要以數據信息的形式存在，而計算機網絡則是為此類數據信息的傳遞與處理構建了一個良好的平臺。為了實現對信息時代不動產檔案管理中所涉及的各類信息進行有效處理，必須構建一個完備的數據庫，數據庫可以對各類不動產檔案信息進行儲存，也可以方便城市建設管理部門的及時調用，進而為城市建設工作的有序開展提供有力的支持。具體而言，所建立的數據庫要包含城市不動產檔案信息的全部內容，所建立的數據庫要進行嚴格分類，當檔案信息數據庫建設完成之后，企業需要設立專門的計算機系統維護人員或專門的部門對數據庫進行定期的維護，如果有新增加的不動產檔案信息，要將其在數據庫中進行及時地分類并建立索引，對各類檔案信息進行及時更新和完善，以此確保檔案數據信息的安全性和完整性。
3.3加大專業人才的培養力度
為了有效推動數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設工作的開展，首先必須加大專業人才的培養力度。在相關檔案管理人員的培訓過程中，主要進行理論知識傳遞和實踐操作培訓，通過此類培訓，使檔案信息管理工作人員能夠更好地規范自己的行為，以維護不動產檔案信息的安全性。其次，可以引進高素質的計算機管理人才為進一步完善不動產檔案管理提供幫助和支持。
3.4完善現有的法律法規
面對不動產登記業務檔案數字化管理工作中缺乏制度保障的問題，相關管理部門需要及時出臺合理的法律法規，明確規范工作職責，做到責任到人，避免責任追究無制度可循；同時有關不動產登記業務檔案的數字化管理必須要有統一的評價標準，確保參與相關工作的每個部門的工作達標，避免信息透漏等現象。只有有法可依，有制度可循，不動產登記檔案的數字化管理工作才能互惠互通，不動產的登記工作才能順利開展。
一、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門成本更低
隨著不動產統一登記工作的推進，在房產檔案的使用上，無論是中央還是地方都明確了房產檔案的共用機制。國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》中，明確規定了不動產登記機構與房屋交易管理部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度。廣西自治區住房和城鄉建設廳下發的《關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中，也明確指出不動產登記機構與房屋交易部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，保證房屋登記和產權交易管理工作的正常運轉。由此可見，在房屋交易、確權與登記相分離后，原房產檔案無論留存在哪個部門，將來都是要互相共用的。在檔案的共用機制下，從檔案轉移及管理的成本上考慮，若將原房產檔案由原房產檔案管理部門轉移至不動產登記部門是弊大于利的。
首先，將原房產檔案移交至不動產登記部門，將會增加額外的轉移成本，不但需要花費大量的人力、物力及時間去進行大量的資料移交工作，還會在一定程度上減緩實現不動產統一登記的進度；其次，由于房產檔案管理的復雜性與系統性，目前有很多地方的房產檔案是由原房產管理部門專設的機構進行專門管理。新設立的不動產登記部門在設立的初期，從人員結構上看往往缺少足夠的房產檔案管理專業人才，若將原房產檔案移交至不動產登記部門，將需要專門培訓或招納一大批專業的房產檔案管理人員，這在無形中會加大檔案移交的經濟成本。同時，也有可能會出現由于暫時缺少專業的檔案管理人才造成房產檔案得不到及時與有效的管理。因此，將原房產檔案由原房產檔案管理部門進行管理其成本更低，更利于今后工作的開展。
二、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更為科學合理
從目前來看，全國各地對原房產檔案的歸屬問題并沒有統一的做法。如果從基于房屋交易、確權與不動產登記相銜接的工作模式考慮，應該從是否有利于各部門職責的實現、是否有利于工作的銜接、是否有利于工作長遠開展三方面進行考量，去論證原房產檔案如何歸屬更為科學。筆者認為，將原房產檔案歸屬于原房產檔案管理部門更為科學，理由如下：
第一，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門是在實行不動產統一登記后，房產管理部門實現房屋交易與產權管理職責的重要保障。住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》中明確指出，房屋交易、產權檔案是交易的真實記錄，是房地產管理的重要依據和基礎。而房產歷史檔案往往具有不可拆分的特點，因此，將原房產檔案繼續留存于原房產檔案管理部門，是房產管理部門履行職責與文件要求的需要。
第二，將原房產檔案移交至不動產登記部門缺少有力的文件依據，甚至還與現行的文件精神相沖突。不動產登記部門的重要職責是負責不動產統一登記，不動產登記中形成的資料往往具有特定時間性，是隨著不動產統一登記的開始而逐漸積累形成的。將原房屋交易、確權與登記一體化下的房產檔案留存于原房產檔案管理部門，并不違反相應的文件要求，也不影響不動產登記部門職責的實現，而將原房產檔案移交至不動產登記部門顯然不利于房產管理部門行使對房屋交易與產權管理的職責。針對有些地區將房產檔案整體移交至不動產登記部門后出現的問題，住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》別提出，對于將房屋交易、產權檔案移交的應當予以糾正。
第三，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門并不影響不動產登記部門實現其職責，反而會促進不動產統一登記工作的開展。如在廣西國土資源廳與廣西編辦聯合下發的《自治區國土資源廳、自治區編辦轉發〈國土資源部、中央編辦關于地方不動產登記職責整合的指導意見〉的通知》中，明確了廣西內不動產的交易、確權、糾分調處等其他管理和監管職責仍由原行業主管部門承擔。廣西住建廳在《自治區住房城鄉建設廳關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中明確指出，房屋產權或交易當事人到房產主管部門申請確認房屋產權和交易結果，各市縣房產主管部門要將《房屋交易和產權告知書》納入業務流程，于登簿、發證環節前出具。房產主管部門出具的《房屋交易和產權告知書》應作為房屋確權和交易手續證明，依法辦理房屋登記。在這個工作模式中，房產主管部門將通過行使交易與確權的職能以及通過檔案的互用機制為不動產登記部門將房屋產權等信息記載于登記簿提供大量的前期支持。同時，利用原房產檔案管理部門較為完善的房屋電子檔案資料，通過構建房產管理部門與不動產登記部門之間信息的共享與數據交換，可以為不動產登記部門在進行房屋登記時提供實時的支持，從而更好的保障不動產登記部門職能的實現。在這個模式中，房產管理部門對原房產檔案的管理是審核房屋交易是否合法，明確產權歸屬的重要參考與依據，是出具房屋交易和產權告知書的重要前提。因此，原房產檔案由原房產檔案管理部門管理不但不會影響不動產統一登記工作的開展，反而通過兩個部門的合作促進不動產統一登記工作的開展。
三、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更便民利民
關鍵詞：不動產登記；檔案利用服務；問題；對策
不動產登記檔案是不動產登記檔案利用服務工作得到順利開展的重要資源，是不動產登記工作的關鍵環節，主要由不動產登記簿與登記原始資料所組成，是物權公示作用的最鮮明體現。不動產登記檔案在房地產市場調控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應用價值。但隨著大數據時代的到來，當前不動產登記檔案利用服務工作在信息共享以及服務水平等方面存在一定不足，信息化服務能力有待提升，因此就當前不動產登記檔案利用服務問題提出可行的對策，對于不動產登記工作的開展具有重要意義。
1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題
不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等，但不同的利用主體其利用權限是有所區別的，這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。
不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題，各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統，各部門之間的信息并不能共享和利用，數據格式不一致，系統無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。
近年來，雖然出臺了大量的相關制度，但缺乏統一的規劃指導，造成內容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規范的目的，甚至有些基本內容并不符合工作規律，無法執行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權威性。
由于管理基礎的不同，數據的整合仍在進行，各地的不動產登記檔案利用服務水平不一，且大多數自動化程度不高，部分內容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。
2 不動產登記檔案利用服務的策略
2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式
在當前社會發展新形勢下，為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展，提高服務質量與水平，應當在管理機構不斷優化整合的基礎上，加強不動產登記檔案的集成管理，規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作，從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知，不動產登記檔案的集成管理，是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。
第一，應當逐步完善內控機制，提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下，更應當堅持做到依法履職，積極完善內部控制機制，保證不動產登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制，完善相關管理制度，切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。
第二，積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持，不動產登記檔案利用服務的開展，應當對移動互聯網技術加以合理應用，不斷創新不動產登記檔案利用服務模式，從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠實現雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善，為促進相關問題的妥善解決，不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式，并通過各部分之間的分工協作與溝通配合，規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業務銜接，從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。
2.2 提升信息化服務能力
隨著大數據時代的到來，不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享，提高信息化服務能力，從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。
第一，應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提，利用互聯網與中介機構開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現不動產登記信息資源的共享。
第二，加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中，應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理，強化主管部門的標準規范意識，加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現，切實提高不動產登記檔案利用服務效率。
2.3 完善保障和投入機制
第一，強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制，對在此項工作中表現突出，在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人，給予精神和物質獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。
第二，完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家，構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價，及時發現新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。
結束語
當前社會發展形勢下，科學技術不斷進步，社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析，認清社會發展的具體形勢，強化不動產登記檔案利用服務的意識，轉變服務的思想觀念與具體方式，提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性，從而推進不動產登記相關工作的高效開展。
參考文獻
[1]張瑋瓊.不動產登記檔案利用服務的問題與對策分析[J].檔案學通訊，2016（5）：62-66.
一、準確領會國務院常務會議精神
國務院常務會議在明確由國土資源部負責不動產統一登記的同時，也提出了三項要求。一是行業管理和不動產交易監管職責繼續由相關部門承擔。這表明，職責調整的僅是登記職責，而不是將與登記相關的管理職責甚至房地產等行業管理一并調整。二是交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享。這既重申了交易和登記可以不在一個部門，也強調了交易和登記的信息一定要共享，要消除“信息孤島”。三是要保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。這是開展職責整合的根本目的，必須在工作中堅持和體現。同時，會議強調，各有關部門要加強對各地職責整合工作的指導。各部門為此也專門召開了相關會議，就貫徹落實國務院常務會議精神，保證這項工作有序平穩推進提出了要求。
二、落實中央編辦職責調整的要求
中央編辦《方案》已經明確，房屋交易、房屋產權管理是住建部的職責，房屋登記是住建部協同國土資源部指導，這就對業界十分關心的房屋交易、產權管理和房屋登記三者的邊界有了明確的劃分。
1.關于房屋交易管理
根據 《城市房地產管理法》的規定，房屋交易包括轉讓、抵押、租賃以及中介行業管理。管理的內容主要是對交易主體、交易客體和交易行為進行監管。包括建設單位是否具備開發建設資格、購房人是否具備購房資格，房屋是否符合法定交易條件等。涉及交易監管的具體工作內容，包括目前已經開展的商品房預售許可、預售合同登記備案、購房資格核驗、交易資金監管、房地產抵押管理以及其他的相關管理工作。
2.關于房屋產權管理
產權是衡量房屋能否進入流通環節的重要依據，產權管理是指利用必要的政策手段對產權實施的有限制性的管理，是從產權形成到產權注銷的全過程管理，包括房產面積測繪管理、產權歸屬管理、房產檔案管理等，在不動產登記職責整合前，房屋登記也是其中的一項管理內容。實施房屋產權管理是保障交易安全，維護市場秩序的需要。購買經濟適用房受政策因素，對銷售對象、銷售價格進行限制，購買后五年才能入市交易，這都是產權管理的典型內容。
3.關于房屋登記行為
根據《物權法》的規定，房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。登記機構主要是查驗申請人資料、就有關事項詢問申請人、如實及時登記有關事項等。登記本身并無不動產行業管理和交易監管的職能，以前我們在進行行業管理時，登記常常成為抓手，被賦予更多職能。這次整合應回歸其根本屬性，即登記只是記載物權和公示。
三、以方便群眾辦事為整合原則
根據中央編辦《方案》要求，不動產統一登記職責整合，國家層面由國務院有關部局組成，建立部際聯席會議協調處理。而不動產登記職責整合關鍵問題在地方，國務院常務會議要求地方要將不動產登記職責統一到一個部門，但沒有明確具體到哪個部門，而是強調地方要結合本地實際，充分利用現有資源優勢進行整合。國務院和地方是兩個不同的整合層面，工作壓力在地方，與群眾利益最為直接。因此，應注意把握以下幾點。
1.要保障交易安全，方便群眾辦事
不動產登記職責整合的根本目的是要方便群眾辦事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群眾辦事，更不能因為職責整合，部門間信息不共享而產生交易安全等問題。對群眾辦理房屋交易和登記，還要實現一個服務窗口受理，在辦件流轉環節，各部門的職責分工應清晰，做到權責明確，不因整合而給群眾帶來麻煩。
2.要結合本地實際，積極研究整合模式
不動產統一登記比較理想的是推進部門體制改革，將涉及老百姓最為直接的切身利益的登記主管部門整合到一個部門。如果房管、國土行政管理部門仍然分設、僅是對登記職責進行調整，不外乎有三種調整模式：一是整合到房管部門，二是整合到國土部門，三是設立一個獨立于政府的部門，這些模式各有利弊，需要結合本地實際，多部門積極參與、認真研究分析職責整合對相關工作的影響，提出符合本地實際的整合模式建議。
3.要利用資源優勢，充分反映行業特點
民生三件大事吃、住、行，住是重點，房管工作與群眾利益密不可分。近些年來房屋登記工作取得的成績，是建國以來長期積累的資源優勢，一旦登記職責與房管分離將會給相關工作帶來影響。要加強與地方相關部門的溝通協調，積極向政府主管和主要領導匯報，切實反映房屋登記不但有其資源優勢而且具有房管行業的特點，是做好其他房管工作的核心。
4.要保證整合工作，依法有序平穩推進
不動產登記的整合重在有法制體系作保障，《不動產登記條例》出臺前，一定要保持業務正常開展，保持隊伍的穩定性，按照現有的管理體制、制度開展工作。整合推進工作中，難免會出現一些問題，應該建立上下聯動機制，及時溝通，分步實施、逐步到位，避免朝令夕改，積極推廣成功做法和先進經驗，使整合工作依法有序平穩推進。
四、不動產登記職責實現方式
當前比較理想且可行的不動產統一登記機構設置模式應當符合以下兩個條件：一是將登記機構職責與其派生的行政管理職能相分離，登記機構只負責純粹的登記工作，依據統一的登記辦法、登記信息平臺和登記簿冊等實施登記業務。各行業的行政管理職能保留在相應的行業主管部門，對登記機構的登記業務進行行業指導。二是獨立的登記機構隸屬于政府，受相應行業管理部門的政策指導，又相對獨立地履行登記職責，不受行政管理部門的行政干預，有利于行政行為獨立地開展。
1.職責整合思路建議
按照這一思路，建議考慮以下兩種方案。
一是單獨組建隸屬政府直接管理。以房屋登記系統為基礎，整合土地、林地、灘涂、海域等其他不動產登記職責，快速、穩妥地建立不動產統一登記制度。建議將現有的房屋、土地、林地、灘涂、海域等不動產登記職能從行政管理部門中分離出來加以合并，單獨組建隸屬于政府直接管理的不動產登記機構（如名稱為市不動產登記局），由市、縣級不動產登記機構統一具體實施各類不動產登記，實現機構、職責整合零成本，社會效益與辦事效率將大大提高。
二是外延協調統一內涵歸口管理。在中央的指導監督下，由不動產所在地的國土部門牽頭組織，以房屋登記系統為基礎，協調房管、農林、海域等多部門參加的聯合協調委員會，委員會下設辦公室，辦公室設在國土部門，日常工作由辦公室負責，進行人員的監督管理和評估考核，將考核結果反饋至各部門。對外形成一個統一的登記部門，由一個窗口受理收件，不重復收件，將收件后的材料進行內部傳遞、根據統一的登記依據進行審核、記載不動產登記簿、制證、一個窗口發證、歸檔，實現登記信息統一數據庫，形成統一的信息查詢平臺。這樣，一方面可以實現中央的（登記機構、登記簿冊、登記依據的信息平臺）“四統一”要求，另一方面原部門隸屬關系、人員關系、勞資關系三不變，不但沒有造成多部門人員的流動，還加快了不動產統一登記整合速度，實現機構改革零成本，極大地提高改革效力。
2.不動產登記職責整合主要理由
一是房屋登記問題多、壓力大。房屋登記相對于其他不動產登記其家庭關系問題多，法律關系復雜，因此工作責任重、壓力大，一平方米房屋多則幾萬元，少則幾千元，一幢房屋可能達上億元，如此大的價值量，不能有一點點工作疏忽，一旦發生錯登記其經濟賠償是巨大的。而且依據最高院 《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》規定，房屋登記信息查詢也是一個可訴的行為，再加上群眾的維權意識普遍較高，所以房屋登記是行政訴訟的高發部門，對登記工作人員的業務素質和工作勝任度要求極高。
二是落實物權的所有權制度。不動產登記的本質屬性是物權公示，實施不動產統一登記制度，其目的是要更好地落實 《物權法》的規定。財產所有權是最完全的物權，任何他物權都是在所有權的基礎上產生的。只有保障不動產交易安全，才能有效保護不動產權利人的合法財產所有權。不動產交易的重要部分是房地產交易，房地產登記是不動產登記的核心內容，解決了房地產的統一登記問題也就解決了不動產登記的核心問題。多年來，房屋登記機構積累了豐富翔實的所有權登記的實務和理論知識。
三是尊重自然和歷史的選擇。上世紀50年代中期隨著社會主義公有制度的建立，我國停止了土地登記，但房屋仍然是所有權制，所以保留了房屋登記，由房屋登記部門辦理。直到1986年才重新確立土地登記制度，進入不動產分別登記時期。因此，房屋登記先于土地登記建立且一直實施從未間斷，房屋登記部門保存了大量的房屋歷史檔案和原始記錄，以南京房屋登記機構為例，其歷史檔案可追溯到明末清初時期，有數百份之多，這些房屋登記檔案已經成為珍貴的歷史文物。因此，繼續由房屋登記部門主導不動產登記工作是尊重自然歷史延續，有利于不動產登記機構的統一快速建立且沒有負面影響。
四是社會穩定和現實的需要。房屋登記業務遠比土地登記業務量多且復雜，房屋登記從預告登記、初始登記、轉移登記、注銷登記、在建工程抵押權登記到最高額抵押權登記、地役權登記等等，記錄房屋的動態變化過程，涉及交易、繼承、贈予、抵押貸款等多種重要的民事活動，而土地登記記錄的是相對靜止狀態，涉及到老百姓的僅是土地使用權登記，且是無形、虛擬的，如住宅小區中一幢30層高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登記規定，其土地登記只有3平方米左右。因此，不動產登記機構基于房屋登記機構進行擴展延伸是社會穩定的需要，也是現實的選擇。
五是整合需要全面扎實基礎。根據《房屋登記簿管理試行辦法》規定，目前，我國大部城市在房屋登記業務中已經將土地信息納入了其中，登記簿信息已經涵蓋房地產登記的信息，房屋登記機構的登記檔案已全部進行數字化處理，形成了電子檔案，對檔案的利用和登記信息的查詢已經全部采用網絡化和電子化。如不以房屋登記業務系統為基礎進行整合，一個城市數千萬條（無錫6198萬條）的房屋登記信息數據遷移至新系統，需要花幾個月的時間，甚至更長時間去組織遷移，勢必影響登記業務的正常開展。另外，房屋登記與土地登記關聯性大，各地房屋登記機構多年來培養了一批具有豐富實踐經驗的專業隊伍，已經建立了房屋登記官制度，從事房屋登記受理、審核崗位需要通過全國統一的考試，獲得登記官證書才具有從業資格，這些登記官熟悉房屋與土地登記特點，具備一定的業務基礎。
六是群眾利益安全有保證。各市、縣房屋登記部門具有現成的服務大廳、從業人員最多、基礎工作最為扎實等資源優勢，而且其房屋登記業務量大，如江蘇省2012年的各類房屋登記發證量達348.3萬起。以無錫市為例，2012年全市各類房屋登記發證457884起，面積16859.94萬平方米。而土地出讓登記僅有214宗，面積837.37萬平米。因此，不動產的交易對于老百姓來講更多關注的是房屋，它是看得見摸得著的有形物，其交易性質、權利歸屬與家庭關系密切相關、十分復雜，且品種繁多。現階段房產不僅是多數公眾最大的財富體現，也是市場經濟環境下最重要的交易物品和衡量指標。只有明確房屋的歸屬，不動產權利人的合法利益才能受到保護，群眾利益其安全性才能有保證，市場交易秩序和效率才能充分體現，社會穩定的基礎才有保障。
五、健全不動產登記相關配套制度
1.制定完善不動產登記標準規范
在明確不動產統一登記體制、基本制度和 《不動產登記條例》出臺后，應盡快制定不動產統一登記的收件標準、業務辦理規程，促進各地不動產登記機構依法有序地開展登記工作，確保新舊登記制度的順利過渡。
2.落實不動產登記機構行政保障
不動產登記工作本身并非行政管理行為或行政管理措施，通過此次整合，應更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持職能相對的獨立，增強登記機構的權威性與公信力，體現不動產登記的公示與公信原則。因此，不動產登記機構規格應與相關行業主管部門規格持平。另外，由于不動產登記機構難免發生無責過錯，且不動產價值量巨大，一旦發生無責錯登記其賠償也是在所難免的，因此，需要建立相應的賠償保障機制，以確保正常的不動產登記秩序。
3.統一登記簿冊信息化管理平臺
不動產登記信息的利用既要滿足對外使用的要求，也要符合保護不動產權利人信息安全和隱私的需要。因此，應實行統一的房地產登記簿冊，基于房地產登記信息系統，擴展其他不動產類型的登記管理功能，加快地理信息系統建設，實現以圖管理不動產信息，按照登記信息數據標準，摸清社會總資產與私產的狀況，區分不動產登記公眾信息與私密信息的界限，理順房地產市場信息總量與存量關系，推進開征房產稅收工作，科學把握、改善調控政策。
4.整合測繪登記和檔案管理職能
房地產登記與房地產測繪、檔案管理密切相關，相關法律法規已經明確規定，測繪是不動產登記的基礎和前期工作，不動產登記檔案是不動產登記的核心成果，在建立不動產登記機構同時，應當把與登記密切相關的測繪、檔案和信息等職能納入不動產登記機構。
一、房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。
2.房屋產權管理。房屋產權即房屋的所有權、抵押權和用益物權。房屋產權管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉建設部文件界定，應是房屋產權管理中除記載于登記簿、核發權屬證明以外的動態管理及產權產籍檔案資料的管理。
3.不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。
4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節。房屋所有權的登記公示是保障房屋交易安全的基礎，房屋交易審核又是防范房屋轉移登記風險的前提。沒有房屋的轉讓過戶就沒有房屋的轉移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權登記并取得房屋所有權證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權益。交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。
二、房產管理部門從事房屋交易和產權管理的法律、法規和政策依據
1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，本法所指房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三十七條規定，房屋轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。
2.中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》。
3.國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》第二條第（一）項規定，各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作。第三條第（一）項規定，房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。第三條第（三）項規定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規定，加強服務窗口建設。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務。房屋交易和登記業務辦理盡量在一個服務大廳，進一步優化服務流程，提升服務水平，實現一個窗口受理，“一站式”、規范化服務。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復提交。
4.住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第3.6、4.5、5.5條規定，房屋管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。
5.建設部2001年第96號令《城市房地產轉讓管理規定》。
6.建設部2001年第61號令《城市房地產權屬檔案管理辦法》。
三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應堅持的原則和指導思想
1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》等文件規定，確保統一不動產登記制度改革任務的順利完成。
2.充分利用現有資源、減少辦證環節，方便企業和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務窗口、“一站式”服務，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復提交。
3.堅持為申請人服務的理念，不動產登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。
四、不動產統一登記制度的主要內容是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國土部門是各級不動產登記的主管部門，具體經辦工作應結合當地實際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產（房屋）登記工作按期開展
1.向當地政府充分闡述現房屋交易登記機構、人員、大廳、辦公系統、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優勢；說明房屋登記的復雜性和工作量；市級不動產統一登記職責整合后，房屋交易登記具體經辦機構不宜拆分；國土局作為不動產統一登記的管理機構，要充分利用現有資源，方便群眾，可全部委托現房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產登記主管部門的指導和監督，并為不動產登記主管部門負責。如果一定要將現房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉、業務切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：
第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發放房屋的不動產權證。登記主管部門進行培訓，統一工作流程，統一辦公系統，統一申請表格，統一所需要件，統一登記簿冊，并對辦件質量進行檢查把關。
第二，現在運行的房屋交易登記信息辦公系統非常成熟完善，已運轉20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統、預售、合同備案、資金監管、樓盤表、檔案（數字化圖像）查詢、統計等子系統。建議房屋交易部門和不動產登記部門共同對現行的信息辦公系統加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。
第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉移登記進行受理、審核和繕證、發證。不動產登記部門對審核結果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構在一個大廳、一個窗口合署辦公。
2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？
第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產權交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協助不動產登記部門抓好房屋登記工作。
第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發證職責整體移交不動產登記部門。
第三，將房屋轉讓登記科更名為房屋轉讓管理科。
第四，權屬證書管理科改為房屋轉讓檔案管理科。
第五，房屋轉讓登記受理科更名為房屋轉讓受理科。
第六，預告登記科改為房屋轉讓合同管理科。
第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。
第八，成立科、質檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉讓受理科等。
3.房產檔案館更名為不動產檔案館。交易部門、不動產登記部門所形成的檔案資料統一由不動產檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復印檔案資料按檔案館的規定執行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。
4.對現在的房屋交易登記信息辦公系統進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、統計等功能。將原來打印房屋所有權證（他項權證）環節改為打印“房屋轉讓（抵押）確認告知單”。
5.房屋交易和登記業務拆分后，應在房屋交易和登記兩個子系統中間設置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數據和圖像，實現信息實時互通共享。
6.在現房屋交易登記服務辦事大廳設立不動產登記服務窗口和房屋轉讓登記綜合服務窗口。不動產登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產登記部門自行負責。房屋轉讓登記綜合服務窗口由兩個機構合署辦公。申請人提交原件和復印件一次性申請，首先經房屋轉讓審核、打印房屋轉讓確認告知單后，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉讓審核人員將復印件和確認單轉登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。
7.房屋轉讓工作流程。商品房轉讓：商品房預測繪-建立樓盤表-預售許可-合同網簽備案-資金監管-繳納房屋交易契稅和房屋轉讓手續費-商品房轉讓申請-受理-審核-打印、發放房屋轉讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉讓：合同網簽-交易資金監管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續費-配圖補建樓盤表-房屋轉讓申請-受理-審核-打印發放房屋轉讓確認告知單-掃描歸檔。
