時(shí)間：2023-02-12 13:39:59
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摘要金融市場(chǎng)的歷史和現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)表明資產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹與過(guò)剩的流動(dòng)性和正向的經(jīng)濟(jì)預(yù)期有密切的關(guān)系。本文通過(guò)設(shè)置四組不同流動(dòng)性條件、分紅條件的實(shí)驗(yàn)室資本市場(chǎng),利用實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了流動(dòng)性過(guò)剩和高分紅預(yù)期對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的影響。實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明,在其他條件不變的前提下,流動(dòng)性過(guò)剩和高分紅預(yù)期是推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的兩大要素,但流動(dòng)性因素對(duì)價(jià)格泡沫的影響更具有獨(dú)立性和主導(dǎo)性:無(wú)論分紅預(yù)期高還是低,流動(dòng)性過(guò)剩都會(huì)帶來(lái)顯著的價(jià)格泡沫。此外,在流動(dòng)性不足和低分紅預(yù)期的條件下市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)負(fù)泡沫。結(jié)合行為金融理論,我們認(rèn)為價(jià)格泡沫的膨脹來(lái)源于交易者固有的認(rèn)知偏差,流動(dòng)性過(guò)剩為認(rèn)知偏差轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)定價(jià)偏差提供了條件,而高分紅預(yù)期可能會(huì)進(jìn)一步激發(fā)過(guò)度樂(lè)觀這類(lèi)認(rèn)知偏差。
一、引言
從18世紀(jì)的南海公司泡沫,到2000年的網(wǎng)絡(luò)泡沫,到2008年席卷全球的金融危機(jī),資產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹及其破滅一直是金融領(lǐng)域關(guān)注的主要問(wèn)題。然而,資產(chǎn)價(jià)格泡沫通常是難以進(jìn)行事前預(yù)測(cè)的,人們只有在泡沫破滅之后才認(rèn)識(shí)到泡沫的存在。Kindle2berger(2000)曾對(duì)金融歷史上的泡沫事件進(jìn)行總結(jié),他指出這種大眾性的癲狂是不能預(yù)測(cè)的,但是兩種因素會(huì)使泡沫形成的可能性增大,第一種因素是正的經(jīng)濟(jì)預(yù)期,第二種是放大的流動(dòng)性。回顧2006年至2007年的中國(guó)股市,中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和上市公司股權(quán)分置改革給投資者帶來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期成為股價(jià)上漲的動(dòng)力,而經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的流動(dòng)性過(guò)剩將股價(jià)的膨脹進(jìn)一步放大。流動(dòng)性過(guò)剩不僅出現(xiàn)在2007年的中國(guó),研究者認(rèn)為當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了全球性的流動(dòng)性過(guò)剩,而且這樣的流動(dòng)性過(guò)剩很可能導(dǎo)致了美國(guó)、英國(guó)以及新興市場(chǎng)國(guó)家資本市場(chǎng)的過(guò)熱(Becker,2007;GieseandTuxen,2007)。2007年10月美國(guó)道瓊斯指數(shù)創(chuàng)下歷史最高收盤(pán)價(jià)———14164.93點(diǎn);中國(guó)上證綜合指數(shù)也一舉突破了6000點(diǎn)大關(guān)。然而,在隨后爆發(fā)的金融危機(jī)中,市場(chǎng)銀根收緊、世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的預(yù)期使投資者信心受到沉重打擊,包括中國(guó)、美國(guó)股市在內(nèi)的全球股市大幅回落。2009年,在寬松貨幣政策帶來(lái)的流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的影響下,我國(guó)股票市場(chǎng)又開(kāi)始走出低迷的局面。金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩再次證明了流動(dòng)性條件、經(jīng)濟(jì)預(yù)期與資產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)。
流動(dòng)性對(duì)資產(chǎn)價(jià)格影響通常是通過(guò)兩個(gè)途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)的,第一是資產(chǎn)組合的途徑,流動(dòng)性的變化意味著市場(chǎng)資金供需結(jié)構(gòu)的變化,也意味著市場(chǎng)利率的變化,而利率的變化會(huì)影響資產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格,引發(fā)投資者對(duì)資產(chǎn)組合的調(diào)整,從而影響資產(chǎn)價(jià)格;第二,流動(dòng)性的變化通過(guò)利率、通貨膨脹率等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生影響,資產(chǎn)價(jià)格是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的反應(yīng),當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化時(shí),資產(chǎn)價(jià)格也相應(yīng)地發(fā)生變化。從投資者心理來(lái)看,經(jīng)濟(jì)預(yù)期是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的判斷,因此經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)資產(chǎn)價(jià)格也存在密切的影響。傳統(tǒng)的金融學(xué)、貨幣學(xué)理論探究了流動(dòng)性條件、經(jīng)濟(jì)預(yù)期與資產(chǎn)價(jià)格之間的傳導(dǎo)機(jī)制,能夠解釋當(dāng)流動(dòng)性過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)預(yù)期高漲時(shí)資產(chǎn)價(jià)格合理上漲的部分,卻無(wú)法解釋資產(chǎn)價(jià)格中的泡沫成分,也就是資產(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)決定的基礎(chǔ)價(jià)值的非理性偏離。實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法為我們認(rèn)識(shí)資產(chǎn)價(jià)格泡沫提供了一個(gè)簡(jiǎn)單而有效的途徑。
本文的研究旨在資產(chǎn)實(shí)驗(yàn)中引入“流動(dòng)性”與“預(yù)期”兩個(gè)因素,檢驗(yàn)在高分紅預(yù)期和低分紅預(yù)期兩種不同的情況下,流動(dòng)性水平對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的影響;以及在高流動(dòng)性和低流動(dòng)性?xún)煞N不同的情況下,分紅預(yù)期對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的影響,實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)的目的是使實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的膨脹條件與現(xiàn)實(shí)更具有一致性。研究的意義在于分析流動(dòng)性和預(yù)期對(duì)市場(chǎng)泡沫形成的影響機(jī)理,由此對(duì)貨幣政策的制定提供依據(jù)。例如,如果實(shí)驗(yàn)表明在高經(jīng)濟(jì)預(yù)期的條件下,流動(dòng)性是否過(guò)剩對(duì)資產(chǎn)泡沫沒(méi)有影響,那么當(dāng)經(jīng)濟(jì)預(yù)期高漲時(shí),通過(guò)貨幣政策調(diào)節(jié)流動(dòng)性是無(wú)法達(dá)到控制泡沫的目的的。
本文的結(jié)構(gòu)包括六部分,第二部分是對(duì)文獻(xiàn)的簡(jiǎn)單回顧,第三部分介紹理論假設(shè)和實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì),第四部分是實(shí)驗(yàn)結(jié)果及其分析,第五部分是對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果的行為金融學(xué)解釋,最后是結(jié)論和進(jìn)一步的討論。
二、文獻(xiàn)回顧
對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫問(wèn)題研究至少可以追溯到20世紀(jì)60年代,至今仍然方興未艾。我們認(rèn)為有關(guān)泡沫問(wèn)題的理論研究大致是沿循著三個(gè)方向進(jìn)行的①:第一是理性泡沫理論,理性泡沫的概念出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代的理性預(yù)期理論之中,是在標(biāo)準(zhǔn)金融理論的框架內(nèi)證明人的理也會(huì)產(chǎn)生泡沫。例如,Blanchard和Watson(1989),Diba和Grossman(1988)都是通過(guò)建立投資者最優(yōu)投資行為模型,證明了局部均衡和一般均衡框架內(nèi)理性泡沫存在的可能性。第二是非理性泡沫理論,非理性泡沫理論認(rèn)為泡沫產(chǎn)生的原因是某些交易者的非理,例如,DeLong等(1990)建立的噪聲交易模型中存在理性和噪聲兩種不同類(lèi)型的交易者,解釋了為什么交易者不能或者不愿意通過(guò)交易把價(jià)格回歸到基礎(chǔ)價(jià)值。近年來(lái),非理性泡沫理論更多地從研究個(gè)體心理決策過(guò)程出發(fā),用投資者學(xué)習(xí)過(guò)程、投資者情緒等因素來(lái)解釋泡沫問(wèn)題,構(gòu)成了新興的學(xué)科———行為金融學(xué)的主要內(nèi)容之一。第三是泡沫產(chǎn)生的外部因素即市場(chǎng)環(huán)境理論,主要關(guān)注于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、制度、文化、市場(chǎng)流動(dòng)性、宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期等導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的因素。在這個(gè)領(lǐng)域的研究中,研究者普遍認(rèn)為信息不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致價(jià)格泡沫的一個(gè)重要原因。Allen和Gorton(1993)通過(guò)構(gòu)建模型指出在不允許賣(mài)空的條件下,交易者之間的信息不對(duì)稱(chēng)將會(huì)導(dǎo)致泡沫的出現(xiàn)。目前,更多的研究是將第二和第三方面的理論結(jié)合起來(lái),討論外部因素如何通過(guò)影響非理性投資者的行為從而導(dǎo)致市場(chǎng)的價(jià)格泡沫。例如,賓斯維杰(2003)指出在非理性決策的框架內(nèi),流動(dòng)性或金融約束的放松對(duì)創(chuàng)造“可持續(xù)性泡沫經(jīng)濟(jì)”提供了必要條件。Shiller(2001)則以美國(guó)新經(jīng)濟(jì)為例,認(rèn)為在“將來(lái)比過(guò)去更有前景”這樣的經(jīng)濟(jì)預(yù)期下,非理性投資者的行為刺激了投機(jī)性泡沫的產(chǎn)生。
在資本市場(chǎng)泡沫理論不斷發(fā)展的同時(shí),如何對(duì)理論進(jìn)行檢驗(yàn)得到了持續(xù)的探索。從20世紀(jì)80年代起實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法成為檢驗(yàn)市場(chǎng)泡沫理論的一種重要工具,研究者已經(jīng)進(jìn)行了無(wú)數(shù)次有關(guān)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的實(shí)驗(yàn)。在這樣的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)中實(shí)驗(yàn)參與人通過(guò)聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)參加模擬的資產(chǎn)市場(chǎng)交易,參與人持有的資產(chǎn)在每個(gè)周期都可以得到分紅,分紅的大小是按照實(shí)驗(yàn)者事先給定的分布概率隨機(jī)決定的,實(shí)驗(yàn)的目的在于檢驗(yàn)泡沫會(huì)在什么情況下產(chǎn)生(例如:Sunder,1995;Sonnemansetal.,2004;Hommesetal.,2005)。在這些研究中,Caginalp等(1998,2001)對(duì)流動(dòng)性與資產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了一系列的實(shí)驗(yàn),實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明現(xiàn)金充裕的市場(chǎng)證券價(jià)格顯著地高于現(xiàn)金匱乏的市場(chǎng)。Caginalp和Ilieva(2008)繼續(xù)采用類(lèi)似的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)方法,研究了實(shí)驗(yàn)中的個(gè)體行為,他們把實(shí)驗(yàn)參與人分成基于動(dòng)量的交易者和基于基礎(chǔ)價(jià)值的交易者,實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明動(dòng)量交易者現(xiàn)金的增加是資產(chǎn)泡沫膨脹的原因。在國(guó)內(nèi)的研究中,高鴻楨和林嘉永(2005)利用實(shí)驗(yàn)方法證明了信息不對(duì)稱(chēng)可能引起市場(chǎng)操縱行為,從而導(dǎo)致價(jià)格泡沫的形成。金雪軍和楊曉蘭(2006)進(jìn)行了流動(dòng)性與資產(chǎn)價(jià)格泡沫之間關(guān)系的實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn),結(jié)論表明代表市場(chǎng)資金約束狀況的流動(dòng)性?xún)r(jià)值與證券價(jià)格泡沫存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系。關(guān)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期與資產(chǎn)價(jià)格泡沫之間的關(guān)系,Ackert等(2002)設(shè)計(jì)了一組實(shí)驗(yàn),包含了兩種不同類(lèi)型的證券,它們的分紅預(yù)期期望值相同,但分紅預(yù)期的方差存在差異,方差大的證券稱(chēng)為彩票式證券(有較小的概率獲得較大的收益),方差小的稱(chēng)為標(biāo)準(zhǔn)式證券(有較大的概率獲得較小的收益)。實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明,即使這兩種證券具有相同的基礎(chǔ)價(jià)值,投資者愿意為彩票式證券支付更高的價(jià)格,彩票式證券的泡沫量和泡沫持續(xù)時(shí)間都超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)證券。
真實(shí)資本市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)表明,在其他條件不變的情況下,上市公司高的分紅預(yù)期必然帶來(lái)更高的資產(chǎn)價(jià)格,然而這種高分紅預(yù)期會(huì)帶來(lái)更大的定價(jià)偏差,導(dǎo)致市場(chǎng)更多的價(jià)格泡沫嗎?在作者所了解的文獻(xiàn)中,現(xiàn)有的實(shí)驗(yàn)研究尚沒(méi)有將這種因素納入對(duì)價(jià)格泡沫成因的考慮。有鑒于此,本文在經(jīng)典的資本市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)研究框架下,同時(shí)在市場(chǎng)中引入了流動(dòng)性因素和分紅預(yù)期因素,通過(guò)觀察真實(shí)交易者的決策行為,檢驗(yàn)這兩種因素對(duì)交易者定價(jià)偏差的影響,分析價(jià)格泡沫形成的內(nèi)在機(jī)理。
三、實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)金融理論,在信息完全對(duì)稱(chēng)和交易者完全理性的假設(shè)前提下,交易者能夠形成一致的預(yù)期,某個(gè)資產(chǎn)的均衡價(jià)格即基本價(jià)值,是其未來(lái)收益流的貼現(xiàn)值。若rt和dt分別表示t時(shí)的實(shí)際利率和資產(chǎn)的收入現(xiàn)金流(一般是指資產(chǎn)的紅利),那么t時(shí)基礎(chǔ)價(jià)值的計(jì)算公式是:由于資產(chǎn)持有人在未來(lái)可以獲得的分紅往往是不確定的,因此這里的dt是指證券的期望收益。在標(biāo)準(zhǔn)金融理論的框架內(nèi),假設(shè)投資者是風(fēng)險(xiǎn)中性的,資產(chǎn)價(jià)格將收斂于期望紅利決定的基礎(chǔ)價(jià)值,市場(chǎng)流動(dòng)性的高低不會(huì)影響人們對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)價(jià)。然而,在真實(shí)的市場(chǎng)中,資產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)偏離基礎(chǔ)價(jià)值的泡沫現(xiàn)象,資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)膨脹影響了資源配置的有效性,并可能影響金融市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性。基于Kindleberger(2000)對(duì)金融歷史上的泡沫事件進(jìn)行的考察和總結(jié),本文關(guān)注于兩類(lèi)導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的因素:流動(dòng)性與分紅預(yù)期,將利用實(shí)驗(yàn)方法對(duì)這兩種因素在資產(chǎn)價(jià)格泡沫形成中的作用進(jìn)行檢驗(yàn)。
本文的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)遵循經(jīng)典的資產(chǎn)價(jià)格泡沫實(shí)驗(yàn)(參加Smith等,1988)。實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)中,我們沒(méi)有考慮利率市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì),流動(dòng)性的變化不會(huì)影響資產(chǎn)的基本價(jià)值,僅會(huì)通過(guò)影響參與人的行為和心理來(lái)作用于資產(chǎn)價(jià)格。每次實(shí)驗(yàn)都是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng),由5人組成,市場(chǎng)參與人全部來(lái)自浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院的研究生和本科生①。實(shí)驗(yàn)過(guò)程應(yīng)用了浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院開(kāi)發(fā)的實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)算機(jī)模擬系統(tǒng),實(shí)驗(yàn)參與人在信息完全對(duì)稱(chēng)的條件下通過(guò)聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)發(fā)出買(mǎi)賣(mài)證券的報(bào)價(jià)指令,實(shí)驗(yàn)系統(tǒng)按照“雙向拍賣(mài)”的原則自動(dòng)撮合成交。實(shí)驗(yàn)開(kāi)始時(shí)賦予每個(gè)參與人一定數(shù)量的初始現(xiàn)金和10個(gè)單位的資產(chǎn),這些現(xiàn)金和資產(chǎn)都是虛擬的。每次實(shí)驗(yàn)持續(xù)10個(gè)交易周期,每個(gè)周期持續(xù)3分鐘。每個(gè)周期結(jié)束時(shí),資產(chǎn)可以獲得分紅。例如在實(shí)驗(yàn)中,我們事先告訴參與人每單位的資產(chǎn)在每個(gè)交易周期結(jié)束時(shí)有80%的概率獲得50元虛擬貨幣(下文中我們直接用“元”來(lái)代表實(shí)驗(yàn)虛擬貨幣的單位)的分紅,20%的概率獲得10元分紅,具體分紅的數(shù)額由計(jì)算機(jī)按照該概率分布隨機(jī)決定,并在交易周期結(jié)束時(shí)通過(guò)計(jì)算機(jī)告知每位參與人,同時(shí)將分紅計(jì)入?yún)⑴c人的賬戶(hù)中。市場(chǎng)的貼現(xiàn)率為零,交易者在各期因持有資產(chǎn)而獲得的分紅累計(jì)計(jì)入最后的總資產(chǎn)。在第10個(gè)交易周期結(jié)束,資產(chǎn)獲得分紅之后,資產(chǎn)的贖回價(jià)值為零。參與人的收益來(lái)源于兩方面,一是持有資產(chǎn)獲得的分紅,二是買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)的價(jià)差收益。實(shí)驗(yàn)結(jié)束后參與人在實(shí)驗(yàn)中獲得的虛擬收益按照一定比率折算成真實(shí)的貨幣報(bào)酬。根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果,最終平均每位參與人獲得的實(shí)際貨幣收入是14.64元人民幣,最高為38.94元人民幣。大部分實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家把每小時(shí)報(bào)酬的平均水平設(shè)定在超過(guò)校園每小時(shí)平均工資的50%—100%(Friedman,Sunder,1994)。浙江大學(xué)學(xué)生勤工儉學(xué)的每小時(shí)報(bào)酬是10元,學(xué)生參加一次本文的實(shí)驗(yàn)需要45分鐘左右,本文設(shè)計(jì)的激勵(lì)方案是基本有效的。
根據(jù)本文的研究目的,我們?cè)O(shè)計(jì)了四組實(shí)驗(yàn)設(shè)置(treatment),這四組實(shí)驗(yàn)的流動(dòng)性水平和預(yù)期分紅水平如表1所示,我們用HL和HE分別表示高流動(dòng)性和高分紅預(yù)期的實(shí)驗(yàn)條件,相應(yīng)地,用LL和LE分別表示低流動(dòng)性和低分紅預(yù)期。為了提高實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)的有效性,同樣的環(huán)境下每組實(shí)驗(yàn)重復(fù)3次進(jìn)行。
根據(jù)公式(1)我們可以計(jì)算出在不考慮貼現(xiàn)率且風(fēng)險(xiǎn)中性情況下每個(gè)交易周期資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。在高分紅預(yù)期條件下(實(shí)驗(yàn)1和實(shí)驗(yàn)2),第一周期可以獲得未來(lái)10次分紅,基礎(chǔ)價(jià)值為420元((50×80%+10×20%)×10);第二周期可以獲得未來(lái)的9次分紅,基礎(chǔ)價(jià)值為378元((50×80%+10×20%)×9),第十周期的基礎(chǔ)價(jià)值為42元。同理,在低分紅預(yù)期條件下(實(shí)驗(yàn)3和實(shí)驗(yàn)4),第一周期的基礎(chǔ)價(jià)值是180元,第二周期為162元,第十周期為18元。可見(jiàn),基礎(chǔ)價(jià)值是一條隨著交易周期逐步遞減的折線(xiàn)。如果實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)的成交結(jié)果高于按紅利分布計(jì)算的基礎(chǔ)價(jià)值,我們就認(rèn)為市場(chǎng)中存在泡沫,而且這種泡沫不是理性泡沫,因?yàn)槲覀冊(cè)O(shè)計(jì)的是一個(gè)有期限、參與人數(shù)目有限的證券市場(chǎng)①。高分紅預(yù)期組與低分紅預(yù)期組的資產(chǎn)雖然擁有不同水平的紅利期望值,但是紅利的分布方差,也就是資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度是相同的,由此可以排除風(fēng)險(xiǎn)偏好差異對(duì)兩組實(shí)驗(yàn)結(jié)果的影響。
在真實(shí)的經(jīng)濟(jì)體系中流動(dòng)性過(guò)剩通常被定義為流通中的貨幣超過(guò)了經(jīng)濟(jì)交易所需要的貨幣,一些研究者用貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之間的差額作為衡量流動(dòng)性過(guò)剩的指標(biāo)。在我們的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)中,資產(chǎn)是唯一的交易對(duì)象,因而流動(dòng)性被定義為參與人擁有的初始現(xiàn)金與市場(chǎng)中資產(chǎn)的價(jià)值之間的比較。在高流動(dòng)性的實(shí)驗(yàn)組中,每位交易者擁有的初始現(xiàn)金是其擁有的初始資產(chǎn)價(jià)值的2倍。實(shí)驗(yàn)1中,每位交易者擁有初始現(xiàn)金8400元,其擁有的10個(gè)資產(chǎn)在第一周期的基礎(chǔ)價(jià)值之和為4200元(420×10);實(shí)驗(yàn)3中,每位交易者擁有的初始現(xiàn)金為3600元,其擁有的所有資產(chǎn)在第一周期的基礎(chǔ)價(jià)值為1800元(180×10),這兩組實(shí)驗(yàn)都被定義為流動(dòng)性過(guò)剩組。相應(yīng)的,實(shí)驗(yàn)2每位交易者擁有現(xiàn)金2100元,實(shí)驗(yàn)4每位交易者擁有現(xiàn)金900元,這兩組實(shí)驗(yàn)被定義為流動(dòng)性不足組。
資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成受到多方面因素的綜合影響,在文獻(xiàn)回顧部分我們對(duì)此進(jìn)行了討論。我們?cè)O(shè)計(jì)的四組實(shí)驗(yàn)排除了理性泡沫的存在,檢驗(yàn)在兩個(gè)外部因素———流動(dòng)性和分紅預(yù)期的影響下,投資者是否會(huì)出現(xiàn)非理,從而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格泡沫的出現(xiàn)。根據(jù)本文的研究目的,我們將流動(dòng)性和分紅預(yù)期作為處理變量,檢驗(yàn)由于這兩個(gè)因素的變化對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果產(chǎn)生的影響。除此之外,把其他可能對(duì)市場(chǎng)價(jià)格泡沫產(chǎn)生影響的外部因素,如信息結(jié)構(gòu)、交易機(jī)制等作為常數(shù),也就是在實(shí)驗(yàn)過(guò)程中保持不變。由于其他市場(chǎng)環(huán)境是完全相同的,通過(guò)對(duì)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)的計(jì)量檢驗(yàn),我們可以將四組實(shí)驗(yàn)結(jié)果的差異歸結(jié)為流動(dòng)性和分紅預(yù)期的差異。在錯(cuò)綜復(fù)雜的真實(shí)市場(chǎng)中,我們往往難以將這兩個(gè)因素和其他因素區(qū)別開(kāi),這就是實(shí)驗(yàn)研究在可控制性方面的優(yōu)勢(shì)。
四、實(shí)驗(yàn)結(jié)果
在考察結(jié)果之前,我們先引入衡量實(shí)驗(yàn)室資產(chǎn)價(jià)格泡沫程度的指標(biāo)———每周期價(jià)格泡沫和累積價(jià)格泡沫。每周期價(jià)格泡沫計(jì)算方法為:
Pt指第t周期市場(chǎng)平均成交價(jià)格,P3t指第t周期的基礎(chǔ)價(jià)值。
累積價(jià)格泡沫是對(duì)每周期價(jià)格泡沫的加總,衡量了市場(chǎng)平均價(jià)格偏離基礎(chǔ)價(jià)值的總體規(guī)模,如果實(shí)驗(yàn)持續(xù)n個(gè)交易周期,那么累積價(jià)格泡沫的計(jì)算方法為:
(一)實(shí)驗(yàn)結(jié)果的總體描述
4組實(shí)驗(yàn)每組重復(fù)進(jìn)行了3次,我們共獲得了120個(gè)每周期價(jià)格泡沫數(shù)據(jù)和12次累積價(jià)格泡沫數(shù)據(jù)。12次實(shí)驗(yàn)在每個(gè)交易周期的平均價(jià)格泡沫我們用圖1表示出來(lái)了,當(dāng)泡沫為零時(shí),表明成交價(jià)格等于理性預(yù)期的均衡價(jià)格,即資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。從圖中可以看到,在交易的前三個(gè)周期,資產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基礎(chǔ)價(jià)值,出現(xiàn)了顯著的負(fù)泡沫;從第四個(gè)交易周期起,資產(chǎn)價(jià)格泡沫開(kāi)始膨脹,直至最后的交易周期,價(jià)格才收斂于理性預(yù)期的均衡價(jià)格水平。
表2列出了12個(gè)實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫情況。表2顯示,雖然處于不同的流動(dòng)性和分紅預(yù)期條件下,每個(gè)實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了正的價(jià)格泡沫現(xiàn)象,其中實(shí)驗(yàn)1.1和實(shí)驗(yàn)3.2在10個(gè)交易周期中有8個(gè)周期都出現(xiàn)了價(jià)格泡沫,而實(shí)驗(yàn)4.3僅出現(xiàn)了一次。由于本文關(guān)注的重點(diǎn)是流動(dòng)性和分紅預(yù)期對(duì)價(jià)格泡沫的影響,因此我們?nèi)?shí)驗(yàn)中價(jià)格泡沫比較頻繁的第4至第10個(gè)周期的數(shù)據(jù)作為研究的主要對(duì)象。表2顯示第4至10周期累積價(jià)格泡沫的最大值出現(xiàn)在實(shí)驗(yàn)1.2,最小值出現(xiàn)在實(shí)驗(yàn)4.3。從平均水平看,流動(dòng)性過(guò)剩且分紅預(yù)期高的第一組實(shí)驗(yàn)的價(jià)格泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于流動(dòng)性不足且分紅預(yù)期低的第四組實(shí)驗(yàn)。
圖2顯示了在不同的流動(dòng)性水平(市場(chǎng)人均初始現(xiàn)金)和期望分紅條件下(每周期單位股票分紅的數(shù)學(xué)期望值)市場(chǎng)累積泡沫(第4至10周期)的大小,表明了高市場(chǎng)流動(dòng)性和高期望分紅對(duì)價(jià)格泡沫的正向影響。我們將通過(guò)進(jìn)一步的計(jì)量檢驗(yàn)來(lái)分析這種正向影響。
(二)市場(chǎng)價(jià)格泡沫比較的非參數(shù)檢驗(yàn)
在本文的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)中,我們引入了流動(dòng)性和預(yù)期兩個(gè)因素,將其對(duì)實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的影響分別稱(chēng)為流動(dòng)性效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)。在計(jì)量分析中,我們以每次實(shí)驗(yàn)4—10周期的價(jià)格泡沫作為研究對(duì)象,并且將流動(dòng)性高低和分紅預(yù)期高低作為分組標(biāo)志,用非參數(shù)檢驗(yàn)的方法比較不同實(shí)驗(yàn)條件對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果的影響。首先,我們將12次實(shí)驗(yàn)按流動(dòng)性過(guò)剩和流動(dòng)性不足分為兩組,兩組市場(chǎng)第4—10周期的累積價(jià)格泡沫平均值分別顯示在圖3。利用Mann－Whitney檢驗(yàn),對(duì)兩組市場(chǎng)(共12個(gè)市場(chǎng))第4至第10周期價(jià)格泡沫的序列進(jìn)行檢驗(yàn),可以得到z=-2.841,p=0.005(N1=42,N2=42)。在1%的顯著水平下,流動(dòng)性過(guò)剩組的資產(chǎn)價(jià)格泡沫顯著地高于流動(dòng)性不足組。
然后,我們按照分紅預(yù)期的高低,所有實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)可以分成高分紅預(yù)期和低分紅預(yù)期兩組,兩組市場(chǎng)第4—10周期的累積價(jià)格泡沫平均值分別顯示在圖4。利用Mann2Whit2ney檢驗(yàn),對(duì)兩組市場(chǎng)第4至第10周期各組價(jià)格泡沫的序列進(jìn)行檢驗(yàn),可以得z=-2.979,p=0.003(N1=42,N2=42)。在1%的顯著水平下,兩組市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫有顯著差異。
接下來(lái)我們將對(duì)四組實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行兩兩比較,進(jìn)一步考察流動(dòng)性和分紅預(yù)期對(duì)價(jià)格泡沫的影響。表3列出了對(duì)四組實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)4—10各個(gè)周期價(jià)格泡沫進(jìn)行兩兩比較,Mann－Whitney檢驗(yàn)的結(jié)果。表3的分析結(jié)果進(jìn)一步表明,在其他條件不變的前提下,流動(dòng)性過(guò)剩和高分紅預(yù)期是資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的兩大重要因素。當(dāng)流動(dòng)性過(guò)剩和高分紅預(yù)期同時(shí)作用于市場(chǎng)時(shí),市場(chǎng)的價(jià)格泡沫非常顯著,而在流動(dòng)性不足和低分紅預(yù)期的情況下,市場(chǎng)價(jià)格有一定程度的低估。更為重要的是,當(dāng)市場(chǎng)處于流動(dòng)性不足的情況下,高分紅預(yù)期比低分紅預(yù)期能帶來(lái)更多的市場(chǎng)泡沫;然而當(dāng)市場(chǎng)處于流動(dòng)性過(guò)剩時(shí),無(wú)論分紅預(yù)期高還是低,市場(chǎng)價(jià)格泡沫程度沒(méi)有顯著差異。這表明流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)價(jià)格泡沫的影響是獨(dú)立于分紅預(yù)期的,而且具有主導(dǎo)型作用,只要市場(chǎng)存在流動(dòng)性過(guò)剩的情況,即使市場(chǎng)分紅預(yù)期較低,仍然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格泡沫膨脹的局面。
五、對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果的行為金融學(xué)解釋
本文的實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明,在其他條件不變的前提下,流動(dòng)性過(guò)剩和高分紅預(yù)期是推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的兩大要素;此外,無(wú)論分紅預(yù)期高還是低,流動(dòng)性過(guò)剩都會(huì)帶來(lái)顯著的價(jià)格泡沫。在實(shí)驗(yàn)室資本市場(chǎng)中,資產(chǎn)的分紅具有不確定性,實(shí)驗(yàn)參與人面臨的是和真實(shí)市場(chǎng)類(lèi)似的不確定性條件下的選擇問(wèn)題。按照標(biāo)準(zhǔn)金融理論,實(shí)驗(yàn)參與人具有完全的理性計(jì)算能力,市場(chǎng)價(jià)格將與資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值保持一致。然而,實(shí)驗(yàn)結(jié)果卻顯示在流動(dòng)性過(guò)剩和高分紅預(yù)期的刺激作用下,出現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)偏離基礎(chǔ)價(jià)值的泡沫現(xiàn)象。這表明實(shí)驗(yàn)參與人并不是完全理性的經(jīng)濟(jì)人,在決策過(guò)程中存在錨定、過(guò)度交易、羊群行為等認(rèn)知偏差,從而導(dǎo)致對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)偏差,而高流動(dòng)性為這種定價(jià)偏差的實(shí)現(xiàn)提供了條件,并在正反饋機(jī)制的作用下,進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格偏離基礎(chǔ)價(jià)值①。在這個(gè)過(guò)程中,高分紅預(yù)期的資產(chǎn)市場(chǎng)激發(fā)了參與人更多的樂(lè)觀情緒,相應(yīng)地導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格偏離基礎(chǔ)價(jià)值。具體而言,我們將實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)中的認(rèn)知偏差總結(jié)為以下幾個(gè)方面。
(一)錨定效應(yīng)
所謂錨定效應(yīng)(anchoringeffect),是指當(dāng)事人過(guò)于依賴(lài)舊信息,對(duì)新信息反應(yīng)不足,以至于確定一個(gè)特定的初始值進(jìn)行估計(jì)和調(diào)整,并將其作為決策的依據(jù)。在真實(shí)的資產(chǎn)市場(chǎng)中,大多數(shù)泡沫具有的典型特征是在最后一個(gè)階段到來(lái)前,價(jià)格和增值效應(yīng)通常都會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間,這使得投資者改變了預(yù)期,認(rèn)為高價(jià)格是合理的。由資產(chǎn)定價(jià)偏差產(chǎn)生的錨定效應(yīng),反過(guò)來(lái)影響投資者對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的判斷,產(chǎn)生進(jìn)一步的認(rèn)知與行為偏差,形成一種反饋機(jī)制。在我們?cè)O(shè)計(jì)的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)中,由于對(duì)市場(chǎng)情況尚不熟悉,在交易周期的前幾個(gè)階段,市場(chǎng)價(jià)格顯著低于基礎(chǔ)價(jià)值。而在學(xué)習(xí)效應(yīng)的作用下,參與人對(duì)資產(chǎn)的估值逐步收斂于基礎(chǔ)價(jià)值,此時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格成為后面幾個(gè)交易周期的初始錨值,導(dǎo)致了價(jià)格泡沫的持續(xù)膨脹。以實(shí)驗(yàn)1.2為例,圖5顯示了每個(gè)交易周期平均成交價(jià)格的走勢(shì),市場(chǎng)價(jià)格在第3個(gè)交易周期已經(jīng)非常接近基礎(chǔ)價(jià)值,但是從第4個(gè)交易周期開(kāi)始,市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有隨基礎(chǔ)價(jià)值的變化而充分調(diào)整,出現(xiàn)了持續(xù)的價(jià)格泡沫,直至最后的交易周期,價(jià)格從重新收斂到基礎(chǔ)價(jià)值。對(duì)高成交價(jià)格的錨定成為實(shí)驗(yàn)室市場(chǎng)價(jià)格泡沫存在的一個(gè)不可忽視的因素。
(二)過(guò)度交易
過(guò)度交易是投資者非理的典型表現(xiàn)之一。在后悔厭惡的心理偏差下,投資者總是擔(dān)心錯(cuò)過(guò)了賺錢(qián)的機(jī)會(huì),他們希望永遠(yuǎn)持有倉(cāng)位,隨時(shí)都準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)。只要有錢(qián),就會(huì)盡量運(yùn)用。在實(shí)驗(yàn)室資產(chǎn)市場(chǎng)中,資產(chǎn)是唯一可以進(jìn)行交易的對(duì)象,充裕的初始現(xiàn)金激發(fā)了參與人更大的交易熱情。如圖6所示,我們統(tǒng)計(jì)了在四組不同的實(shí)驗(yàn)條件下,每次實(shí)驗(yàn)平均的成交量。流動(dòng)性過(guò)剩的兩組實(shí)驗(yàn)———實(shí)驗(yàn)1和實(shí)驗(yàn)3的成交量高于流動(dòng)性不足的實(shí)驗(yàn)2和實(shí)驗(yàn)4。
(三)過(guò)度樂(lè)觀
Kahneman和Tversky(1979)曾經(jīng)通過(guò)心理學(xué)實(shí)驗(yàn)提出了前景理論,他們認(rèn)為當(dāng)人們面臨不確定性問(wèn)題的選擇時(shí),除了個(gè)人主觀認(rèn)定的事件發(fā)生的可能性之外,決策權(quán)重通常還會(huì)受到與事件相關(guān)的其他因素以及投資者情緒的影響。因此當(dāng)投資者處于樂(lè)觀情緒時(shí),很可能忽視利好的客觀概率,而是對(duì)利好進(jìn)行高估,從而導(dǎo)致定價(jià)偏差。在高分紅預(yù)期的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)中,每單位資產(chǎn)在每個(gè)交易周期獲得50元分紅的概率是80%,獲得20元分紅的概率是20%。這種高分紅預(yù)期很容易引發(fā)交易者的樂(lè)觀情緒,使其為分紅50元賦予更高的決策權(quán)重,相應(yīng)地,資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)偏離由客觀概率決定的基礎(chǔ)價(jià)值。
結(jié)合實(shí)驗(yàn)結(jié)果和行為金融學(xué)原理,我們可以將實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)中價(jià)格泡沫的形成路徑簡(jiǎn)單地用圖7表示出來(lái)。在這個(gè)過(guò)程中,認(rèn)知偏差是參與人固有的,流動(dòng)性過(guò)剩為認(rèn)知偏差轉(zhuǎn)化為定價(jià)偏差提供了條件,最終在正反饋機(jī)制的作用下引發(fā)了價(jià)格泡沫的持續(xù)膨脹。因此,無(wú)論分紅預(yù)期高還是低,流動(dòng)性過(guò)剩都容易引發(fā)價(jià)格泡沫。高分紅預(yù)期很可能會(huì)激發(fā)過(guò)度樂(lè)觀這樣的認(rèn)知偏差,若高分紅預(yù)期與流動(dòng)性過(guò)剩同時(shí)存在,市場(chǎng)價(jià)格泡沫的程度會(huì)更為顯著。Kindleberger(2000)記載的人類(lèi)歷史上著名的金融泡沫事件大多來(lái)源于流動(dòng)性過(guò)剩和正向經(jīng)濟(jì)預(yù)期的雙重作用,實(shí)驗(yàn)室市場(chǎng)為此提供了證據(jù)。
六、結(jié)論
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭海》（1999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見(jiàn)，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門(mén)的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以?xún)?nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。
(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹(shù)立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬(wàn)平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷(xiāo)售面積為1195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過(guò)商品房竣工面積（468.51萬(wàn)平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買(mǎi)賣(mài)面積達(dá)到811.23萬(wàn)平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過(guò)增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開(kāi)發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說(shuō)屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。
(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來(lái)分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤(pán)品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說(shuō)法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來(lái)表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問(wèn)題，出現(xiàn)了一些泡沫過(guò)多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過(guò)剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開(kāi)始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)過(guò)于向高檔房?jī)A斜，中低檔住宅開(kāi)發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
論文摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生與危害及其對(duì)策作簡(jiǎn)要分析。2010年我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng)，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱(chēng)作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開(kāi)始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于美元貶值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲，使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房?jī)r(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買(mǎi)能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤(pán)不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家，國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒(méi)有政策的限制，開(kāi)發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開(kāi)始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直線(xiàn)上升，開(kāi)發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào)，只有不斷抬高房?jī)r(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50％的資金是來(lái)自于銀行，銀行為了追求利潤(rùn)，將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高，這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房，或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿(mǎn)足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì)安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì)成為最大的買(mǎi)單者，由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策
第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，需求因素法，房地產(chǎn)理論價(jià)格
引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機(jī)中，美國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機(jī)造成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)，有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行泡沫檢測(cè)分析有助于政策制定者了解市場(chǎng)行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津?yàn)槔龑?duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。
1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況
房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價(jià)值，而出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國(guó)外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德?tīng)柌窬驼J(rèn)為“泡沫其實(shí)是一系列資產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，并且這種上漲會(huì)造成人們認(rèn)為其還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價(jià)格暴跌，或者被市場(chǎng)所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值相背離的不斷膨脹的過(guò)程，日本學(xué)者普遍對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)持一致態(tài)度。
在國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國(guó)的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價(jià)格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過(guò)程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實(shí)體運(yùn)行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價(jià)值來(lái)源于現(xiàn)行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動(dòng)態(tài)均衡時(shí)的價(jià)格[3]。
天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價(jià)格，同時(shí)又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機(jī)遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長(zhǎng)了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。
圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]
在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。但是從近十年來(lái)GDP增長(zhǎng)率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)，尤其是2008年增長(zhǎng)達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢(shì)頭很好，但是GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消費(fèi)價(jià)格及生產(chǎn)價(jià)格都有所回落，但是房屋的銷(xiāo)售價(jià)格、二手房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格處于一直上漲的趨勢(shì)，其中新建房?jī)r(jià)格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個(gè)投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比去年增長(zhǎng)12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對(duì)此我們應(yīng)用需求因素法對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個(gè)理論分析。
2天津泡沫測(cè)度分析
房地產(chǎn)價(jià)格可以由兩部分組成，即理論價(jià)值和“收益價(jià)值”，理論價(jià)值又可以稱(chēng)之為本身固有的價(jià)值，即一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的最原始的建造價(jià)值，而“收益價(jià)值”可以說(shuō)是它的“投機(jī)價(jià)值”，這里的“投機(jī)”指的是房屋的價(jià)格過(guò)度上漲的價(jià)值。也正是這種“投機(jī)價(jià)值”可能造成市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。
我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價(jià)格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對(duì)這些因素作顯著性分析。一般說(shuō)來(lái)與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時(shí)，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)用于賺取差價(jià)，種種因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并且這種情況在一線(xiàn)城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話(huà)房地產(chǎn)理論價(jià)格，就會(huì)加大消費(fèi)者購(gòu)房成本，也就是說(shuō)購(gòu)房者的月供增加，那么潛在購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購(gòu)置房屋，市場(chǎng)需求就會(huì)減少，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。在中國(guó)大步向城市化的發(fā)展過(guò)程中，城市人口會(huì)越來(lái)越多，外來(lái)的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購(gòu)買(mǎi)房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房?jī)r(jià)越高，但是從另一方面來(lái)說(shuō)，人口多并不等于有能力購(gòu)置房屋。但是房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在這種因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。
那么房產(chǎn)t期的基本理論價(jià)格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示為：
⑵
其中表示房產(chǎn)基本理論價(jià)格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房?jī)r(jià)與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。
房地產(chǎn)t期的“收益價(jià)值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益價(jià)值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價(jià)值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)收益的上下波動(dòng)，所以說(shuō)他是房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)部分。
這個(gè)預(yù)期的價(jià)格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來(lái)的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對(duì)前一期看好房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)，設(shè)這個(gè)增長(zhǎng)率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整體來(lái)講房地產(chǎn)的價(jià)格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以為：
++ ⑹
其中表示隨即誤差項(xiàng)，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：
表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)
參數(shù)
年份
天津商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格P
（元/平方米）
房地產(chǎn)價(jià)格
實(shí)際增長(zhǎng)率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
6886
0.121856
（注：1999年的房地價(jià)格增長(zhǎng)率是由1998年估算的天津商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（2012.82元/平方米）為基礎(chǔ)計(jì)算而來(lái)）
表2-2 天津市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度有關(guān)參數(shù)
參數(shù)
年份
天津人均可支配收入Y（元）
住房貸款利率I
(%)
人口規(guī)模（萬(wàn)人）
1999
7649.83
5.85
910.17
2000
8140.55
5.85
912
2001
8958.7
5.85
913.98
2002
9337.54
5.31
919.05
2003
10312.91
5.31
926
2004
11467.16
5.58
932.55
2005
12638.55
5.58
939.31
2006
14283.09
5.99
948.89
2007
16357.35
6.93
959.1
2008
19422.53
6.34
968.87
2009
21402.01
5.31
979.84
將各期商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率，天津人均可支配收入，住房貸款利率及人口規(guī)模利用模型⑹進(jìn)行回歸分析我們發(fā)現(xiàn)：
表2-3 回歸結(jié)果數(shù)據(jù)分析
變量
回歸系數(shù)
t統(tǒng)計(jì)值
伴隨概率
C
-29523.21
-1.3692
0.2200
Y
0.1157
0.9271
0.3896
I
-23520.64
-4.044
0.0068
38.1936
1.5637
0.1689
G
7510.889
2.6277
0.0392
各個(gè)系數(shù)符號(hào)與我們預(yù)測(cè)相符但是顯著性不明顯，尤其是人口規(guī)模這個(gè)變量，我們將這一變量從中剔除再次做回歸，有以下檢驗(yàn)效果：
表2-4 回歸結(jié)果二次分析
變量
回歸系數(shù)
t統(tǒng)計(jì)值
伴隨概率
C
4148.28
3.411
0.0113
Y
0.3082
13.4947
0.0000
I
-25502.52
-4.0907
0.0046
G
8249.799
2.6643
0.0323
其中=0.9856，模型擬合度很高。經(jīng)過(guò)這次的回歸我們發(fā)現(xiàn)各個(gè)變量的都通過(guò)顯著性檢驗(yàn)（以10%為顯著檢驗(yàn)臨界點(diǎn)），那么房產(chǎn)的基本理論價(jià)格由人均可支配收入及貸款利率主要決定。城市人口規(guī)模增多可以是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素房地產(chǎn)理論價(jià)格，但是具有購(gòu)房能力的年齡階段一般在中老年這個(gè)年齡階層，而在我國(guó)大中城市中人口增長(zhǎng)的過(guò)程中都是青少年，中老年這個(gè)年齡階段對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)的影響不大，所以它對(duì)最后房?jī)r(jià)的影響不是很顯著。
將回歸系數(shù)以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了變量人口規(guī)模的⑵可以得出房地產(chǎn)價(jià)格的基本理論價(jià)值。經(jīng)過(guò)計(jì)算天津1999年到2009年房屋基本理論價(jià)格為：
表2-5 天津市近十年商品房理論價(jià)格（元/平方米）
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2075.65
2230.08
2487.55
2200.12
2507.07
3083.48
3645.60
4253.34
5439.09
6087.24
5941.65
我們將市場(chǎng)房屋銷(xiāo)售價(jià)格與房屋的基本理論價(jià)格之比稱(chēng)作泡沫測(cè)度系數(shù)I。
I=市場(chǎng)房屋銷(xiāo)售價(jià)格/基本理論價(jià)格，那么從1999—2009年的泡沫測(cè)度系數(shù)：
表2-6 天津市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1.05
1.01
0.93
1.12
1.00
1.01
1.10
1.12
1.05
0.98
1.16
從結(jié)果中我們可以發(fā)現(xiàn)2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)偏高。對(duì)于商品房的理論價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之比，這個(gè)只能借鑒日本的研究結(jié)果。一般認(rèn)為當(dāng)兩者之差（即實(shí)際價(jià)與理論價(jià)格之差）大于等于2時(shí)，就認(rèn)為非常危險(xiǎn)[5]。這么計(jì)算的話(huà)，取3作為嚴(yán)重危險(xiǎn)的區(qū)域的臨界關(guān)鍵值。表2-7 泡沫測(cè)度系數(shù)臨界區(qū)間
<1
[1，2)
[2，3)
≥3
安全區(qū)間
警戒區(qū)
危險(xiǎn)區(qū)
嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)
根據(jù)以上表2-7發(fā)現(xiàn)，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年的運(yùn)行情況總體上屬于正常偏熱的狀態(tài)。針對(duì)天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，建議主要改變現(xiàn)有的住房供給結(jié)構(gòu)增加經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，加大對(duì)土地和房屋投機(jī)力度以及金融監(jiān)管力度，避免不良貸款的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)眾多行業(yè)的發(fā)展，像金融業(yè)，建筑業(yè)等等。并且這些行業(yè)的健康穩(wěn)健的發(fā)展有助于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)制止不良勢(shì)頭，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及改善百姓住房環(huán)境提高生活質(zhì)量至關(guān)重要。
參考文獻(xiàn)
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[4.]天津統(tǒng)計(jì)局編.2010天津統(tǒng)計(jì)年鑒[M]. 北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2010.8
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價(jià)格 土地供給 投資者投機(jī) 城市化
九十年代以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)林立，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。然而，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的收益預(yù)期，直接影響著每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格受到國(guó)家政策、土地供給、投資者投機(jī)、消費(fèi)者需求以及城鎮(zhèn)化率等諸多因素的影響，了解這些因素的影響程度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略非常重要。
1 前人研究成果及本文研究的基本假設(shè)
1.1 前人的研究結(jié)果
學(xué)者們從不同角度研究了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。孫繼國(guó)、趙息[1]研究了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)泡沫與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。市場(chǎng)中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，但他們對(duì)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的升值潛力充滿(mǎn)希望，因此不斷地購(gòu)進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導(dǎo)致的資產(chǎn)投機(jī)行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結(jié)果表明，1998-2009年北京市房地產(chǎn)發(fā)展中基本都存在一定的投機(jī)泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開(kāi)始加重，2007后房地產(chǎn)價(jià)格上漲加速，泡沫化劇烈。
曹天階[2]研究了消費(fèi)者需求與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。他認(rèn)為消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國(guó)實(shí)行房改后，取消了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開(kāi)放后，各地都把軟環(huán)境建設(shè)、提高人民群眾的生活質(zhì)量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開(kāi)放中富裕起來(lái)的人們也為改善居住環(huán)境產(chǎn)生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產(chǎn)的供給情況，造成房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)。
王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響。認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品則是社會(huì)必須的生產(chǎn)資料和生活資料，是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)和物質(zhì)載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行，城市空間利用和資源開(kāi)發(fā)都依賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴(kuò)大，以及城市結(jié)構(gòu)的變化都會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究?jī)H限于定性討論，近年來(lái)已有不少學(xué)者開(kāi)始采用數(shù)理分析對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。
朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對(duì)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響。采用1999年——2009年我國(guó)30個(gè)省市土地供給量、房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立Panel Data計(jì)量模型，研究了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異，旨在土地供給量對(duì)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。結(jié)果表明，土地供給量的確是影響我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格重要因素，土地供給量對(duì)我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響差異程度各不相同。土地供給量對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)土地供給量的敏感程度相對(duì)較低。
1.2 本文的基本假設(shè)
基于上述學(xué)者的研究成果，本文從投資者投機(jī)、消費(fèi)者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個(gè)變量作為自變量來(lái)探討這些因素對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。認(rèn)為這四個(gè)因素與北京市房地產(chǎn)價(jià)格存在相關(guān)性，并探討其相關(guān)程度。
2 研究方法與設(shè)計(jì)
本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式針對(duì)這些因素的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響開(kāi)展實(shí)證研究。調(diào)查對(duì)象的指定總體就是所有北京房地產(chǎn)企業(yè)。
論文的抽樣元素是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人與企業(yè)員工。調(diào)查研究對(duì)象都是在這些界定人群中隨機(jī)抽取出來(lái)的。
本論文采用的是分層隨機(jī)抽樣的方法，可以比隨機(jī)抽樣的方法更具有普遍性。設(shè)計(jì)的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人50%、企業(yè)員工50%。
本研究論文在所發(fā)放的調(diào)查研究問(wèn)卷是240份，實(shí)際回收有效調(diào)查研究問(wèn)卷數(shù)量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達(dá)到96.7%。
本論文采用李克特等級(jí)測(cè)量量表來(lái)測(cè)量所涉及的四個(gè)變量，投機(jī)者的投機(jī)、消費(fèi)者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無(wú)所謂、不同意、十分不同意”等五類(lèi)形式的回答。每個(gè)問(wèn)題的每種可能的回答都被賦予一個(gè)的數(shù)值來(lái)反映應(yīng)答者不同的同意態(tài)度，對(duì)應(yīng)答者的態(tài)度進(jìn)行測(cè)量就是通過(guò)對(duì)這些數(shù)值進(jìn)行加總得出來(lái)的。
本論文通過(guò)為調(diào)查問(wèn)卷中的每個(gè)問(wèn)題的每種可能的答案都分配一個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字作為代碼，用1-5來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)賦值。
本論文中使用Cronbach α系數(shù)來(lái)測(cè)試信度，所使用的系數(shù)指標(biāo)為0.6，即只有大于或等于0.6時(shí)，才視為測(cè)量量表所得出的研究數(shù)據(jù)是符合信度設(shè)計(jì)要求的，是可以采用的。
由于自變量和因變量采用的研究數(shù)據(jù)都是定距型數(shù)據(jù)，所以本論文對(duì)變量進(jìn)行相關(guān)分析。
用來(lái)測(cè)量定距型數(shù)據(jù)變量之間相互關(guān)系的系數(shù)一般是皮爾遜（積矩）相關(guān)系數(shù)，本論文就用皮爾遜相關(guān)系數(shù)來(lái)表示變量間假設(shè)關(guān)系的相關(guān)性。
3 數(shù)據(jù)分析與結(jié)果
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 現(xiàn)狀
一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國(guó)的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國(guó)家出臺(tái)了“23號(hào)”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國(guó)家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，主要以我國(guó)沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無(wú)非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求。
二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過(guò)炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購(gòu)房需求及成本等方面的控制。
2、存款準(zhǔn)備金利率
存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國(guó)家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國(guó)從2006年以來(lái)，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國(guó)家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問(wèn)題，同時(shí)還開(kāi)展了棚戶(hù)區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來(lái)源于中小收入群體對(duì)購(gòu)房的需求。
4、限購(gòu)政策
限購(gòu)政策是國(guó)家在2010年4月份出臺(tái)，先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋薅保瑢?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋抟唤薄４苏咭唤?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的打擊，不過(guò)對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。
三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定
房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等），一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)量不穩(wěn)定
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市，卻造成了有房無(wú)客戶(hù)的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的銷(xiāo)售短信，或接到相關(guān)的銷(xiāo)售電話(huà)，盲目開(kāi)發(fā)卻給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的能力大小
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國(guó)家的開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國(guó)有名的開(kāi)發(fā)商。
4、房?jī)r(jià)過(guò)高
房?jī)r(jià)過(guò)高是影響居民購(gòu)房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購(gòu)買(mǎi)力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)居民的購(gòu)房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。
四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國(guó)家的相關(guān)政策保障以及居民購(gòu)買(mǎi)力的支持。
（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，需求因素法，房地產(chǎn)理論價(jià)格
引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機(jī)中，美國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機(jī)造成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)，有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行泡沫檢測(cè)分析有助于政策制定者了解市場(chǎng)行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津?yàn)槔龑?duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。
1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況
房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價(jià)值，而出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國(guó)外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德?tīng)柌窬驼J(rèn)為“泡沫其實(shí)是一系列資產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，并且這種上漲會(huì)造成人們認(rèn)為其還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價(jià)格暴跌，或者被市場(chǎng)所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值相背離的不斷膨脹的過(guò)程，日本學(xué)者普遍對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)持一致態(tài)度。
在國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國(guó)的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價(jià)格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過(guò)程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實(shí)體運(yùn)行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價(jià)值來(lái)源于現(xiàn)行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動(dòng)態(tài)均衡時(shí)的價(jià)格[3]。
天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價(jià)格，同時(shí)又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機(jī)遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長(zhǎng)了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。
圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]
在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。但是從近十年來(lái)GDP增長(zhǎng)率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)，尤其是2008年增長(zhǎng)達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢(shì)頭很好，但是GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消費(fèi)價(jià)格及生產(chǎn)價(jià)格都有所回落，但是房屋的銷(xiāo)售價(jià)格、二手房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格處于一直上漲的趨勢(shì)，其中新建房?jī)r(jià)格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個(gè)投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比去年增長(zhǎng)12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對(duì)此我們應(yīng)用需求因素法對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個(gè)理論分析。
2天津泡沫測(cè)度分析
房地產(chǎn)價(jià)格可以由兩部分組成，即理論價(jià)值和“收益價(jià)值”，理論價(jià)值又可以稱(chēng)之為本身固有的價(jià)值，即一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的最原始的建造價(jià)值，而“收益價(jià)值”可以說(shuō)是它的“投機(jī)價(jià)值”，這里的“投機(jī)”指的是房屋的價(jià)格過(guò)度上漲的價(jià)值。也正是這種“投機(jī)價(jià)值”可能造成市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。
我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價(jià)格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對(duì)這些因素作顯著性分析。一般說(shuō)來(lái)與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時(shí)，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)用于賺取差價(jià)，種種因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并且這種情況在一線(xiàn)城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話(huà)房地產(chǎn)理論價(jià)格，就會(huì)加大消費(fèi)者購(gòu)房成本，也就是說(shuō)購(gòu)房者的月供增加，那么潛在購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購(gòu)置房屋，市場(chǎng)需求就會(huì)減少，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。在中國(guó)大步向城市化的發(fā)展過(guò)程中，城市人口會(huì)越來(lái)越多，外來(lái)的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購(gòu)買(mǎi)房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房?jī)r(jià)越高，但是從另一方面來(lái)說(shuō)，人口多并不等于有能力購(gòu)置房屋。但是房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在這種因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。
那么房產(chǎn)t期的基本理論價(jià)格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示為：
⑵
其中表示房產(chǎn)基本理論價(jià)格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房?jī)r(jià)與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。
房地產(chǎn)t期的“收益價(jià)值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益價(jià)值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價(jià)值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)收益的上下波動(dòng)，所以說(shuō)他是房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)部分。
這個(gè)預(yù)期的價(jià)格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來(lái)的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對(duì)前一期看好房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)，設(shè)這個(gè)增長(zhǎng)率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整體來(lái)講房地產(chǎn)的價(jià)格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以為：
++ ⑹
其中表示隨即誤差項(xiàng)，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：
表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)
參數(shù)
年份
天津商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格P
（元/平方米）
房地產(chǎn)價(jià)格
實(shí)際增長(zhǎng)率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
[關(guān)鍵詞]奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)商機(jī)
隨著奧運(yùn)會(huì)腳步的臨近,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈搏跳動(dòng)得更加有力。“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”一詞也成為大眾耳熟能詳?shù)脑~匯。毋庸置疑，四年一度的現(xiàn)代奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)；奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)已成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要形式之一。擴(kuò)大品牌效應(yīng)、實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，在更大范圍、更高層次上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，已成為每個(gè)企業(yè)、每個(gè)行業(yè)、每個(gè)城市在奧運(yùn)中追求的目標(biāo)；正如奧林匹克精神所言：“更高、更快、更強(qiáng)”。
歷史上曾經(jīng)有過(guò)類(lèi)似于“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”的詞，叫“奧運(yùn)景氣”，韓國(guó)和日本因?yàn)榕e行過(guò)奧運(yùn)會(huì)，曾經(jīng)出現(xiàn)了奧運(yùn)景氣。與此對(duì)應(yīng)的一個(gè)詞叫“奧運(yùn)泡沫”，指在景氣過(guò)后對(duì)有些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響，它在舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的國(guó)家出現(xiàn)過(guò)。“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”、“奧運(yùn)景氣”和“奧運(yùn)泡沫”都是值得討論的問(wèn)題，北京申奧成功之后，更應(yīng)該對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入討論，不僅從微觀商機(jī)的角度，而且從宏觀經(jīng)濟(jì)管理的角度來(lái)思考這些問(wèn)題，才可能更全面、更平衡。
一、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
奧運(yùn)會(huì)本身會(huì)帶動(dòng)一批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其積極作用是顯而易見(jiàn)的，它對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有3方面的積極作用：
1.奧運(yùn)會(huì)能夠增加內(nèi)需
現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)處于下滑階段，生產(chǎn)過(guò)剩而需求不足，通貨緊縮壓力大，投資機(jī)會(huì)不足，IT泡沫的破滅和“9·11”事件加劇了這種態(tài)勢(shì)，估計(jì)全球經(jīng)濟(jì)在近一兩年內(nèi)不會(huì)明顯復(fù)蘇，美國(guó)經(jīng)濟(jì)也可能長(zhǎng)期低迷。在中國(guó)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和全球經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，增加了一部分新的需求，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是一個(gè)重大的事情。當(dāng)然，這部分需求對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的作用也不可高估，因?yàn)樗谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)中所占的比例太小，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不會(huì)太大。日本舉辦奧運(yùn)會(huì)的時(shí)候，東京的基礎(chǔ)設(shè)施、場(chǎng)館建設(shè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中占很大的比重；韓國(guó)更是這樣，因?yàn)闈h城占韓國(guó)經(jīng)濟(jì)比重很大。由于北京占中國(guó)經(jīng)濟(jì)的比例不是太大，所以?shī)W運(yùn)會(huì)產(chǎn)生的直接和間接需求不會(huì)造成很大的景氣。
2.信心的增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常重要
對(duì)于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)來(lái)講，最重要的是信心的增強(qiáng)。申奧成功以后，很多媒體的分析報(bào)道中有一個(gè)大的因素沒(méi)有提到，即中國(guó)人自己和外國(guó)投資者對(duì)投資的信心的增長(zhǎng)，這種信心是整個(gè)經(jīng)濟(jì)景氣的重要因素，因此申奧成功有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，有利于投資者看好中國(guó)市場(chǎng)的前景。
3.促進(jìn)中國(guó)與國(guó)際接軌
一套規(guī)則實(shí)際上是一套法律制度，與加入WTO一樣，舉辦奧運(yùn)會(huì)要與國(guó)際規(guī)則接軌，不僅僅是體育競(jìng)技，商業(yè)也要按照國(guó)際規(guī)則來(lái)進(jìn)行。規(guī)則和體制的建立，不僅能克服短期需求不足的問(wèn)題，而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也有長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。從這個(gè)角度講，現(xiàn)在研討奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)時(shí)應(yīng)該把它的規(guī)則作為重要的研究?jī)?nèi)容。
二、奧運(yùn)帶來(lái)的商機(jī)
1.加大廣告開(kāi)發(fā)力度
體育要想成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，就必須成為成為盈利的事業(yè)。目前來(lái)講，體育經(jīng)濟(jì)的資金來(lái)源主要還是贊助。從商業(yè)角度看，贊助是廣告效應(yīng)。論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是流星通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜集，并由本站工作人員整理而的，論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是篇高質(zhì)量的論文，本文來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有，希望此文章能對(duì)您論文寫(xiě)作，提供一定的幫助。論奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)為免費(fèi)畢業(yè)論文提供，不可用于其他商業(yè)用途。
因?yàn)槿藗儗?duì)體育有很大的關(guān)注，所以做廣告業(yè)是能盈利的，商家可以得到很大的廣告收益。從這個(gè)意義上講，廣告收入確實(shí)是體育產(chǎn)業(yè)收入的一個(gè)渠道，還需要加大開(kāi)發(fā)力度。
2.讓體育成為由參與者付費(fèi)的事業(yè)
人們?cè)诔燥柡茸阋院蟮慕∩怼蕵?lè)已成為生活和消費(fèi)的一個(gè)組成部分，體育能滿(mǎn)足人們的這種需求，因此人們?cè)敢鉃樗顿M(fèi)。這筆付費(fèi)包括間接的付費(fèi)（廣告付費(fèi)）和直接的付費(fèi)，應(yīng)該是體育產(chǎn)業(yè)盈利的來(lái)源。
三、值得注意的問(wèn)題
1.提高奧運(yùn)會(huì)后場(chǎng)館的利用率
由于大型體育競(jìng)技活動(dòng)的頻率比較低，這就涉及一個(gè)場(chǎng)館利用率的問(wèn)題。有的城市歷史上只舉辦過(guò)一次大型的運(yùn)動(dòng)會(huì)，很多場(chǎng)館在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期里只有很少的幾次利用，如何使它有收入流是一個(gè)問(wèn)題，這是體育經(jīng)濟(jì)里面要研究的非常重要的問(wèn)題。
2.提高奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的透明度
從制度建設(shè)的角度來(lái)講，存在一個(gè)怎么使這次奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)辦得更加透明、公正、減少腐敗的問(wèn)題。由于奧運(yùn)會(huì)是一個(gè)很大的商業(yè)投資機(jī)會(huì)，涉及大量的公共工程，在和國(guó)際接軌的過(guò)程中，如何使投資體制更加完善、使公共投資體系更加完善是一個(gè)問(wèn)題。
3.防止奧運(yùn)泡沫經(jīng)濟(jì)
奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)不像日本、韓國(guó)包括澳大利亞那樣占很大的成分，但也要注意避免“奧運(yùn)泡沫”。因此要現(xiàn)在開(kāi)始做計(jì)劃，把一些奧運(yùn)所需要的投資在時(shí)間上拉得開(kāi)一點(diǎn)，不要等到2007年和2008年集中投資，這樣整個(gè)奧運(yùn)期間經(jīng)濟(jì)都會(huì)比較平穩(wěn)，特別是目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣這一兩年，可以多做點(diǎn)事情，進(jìn)行有關(guān)場(chǎng)館和道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
4.正確處理奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
關(guān)于公共基礎(chǔ)設(shè)施、體育設(shè)施和旅游設(shè)施，存在一個(gè)如何應(yīng)付大型活動(dòng)和日常經(jīng)營(yíng)的關(guān)系問(wèn)題。北京作為特大城市，本身有一些設(shè)施，到舉辦奧運(yùn)會(huì)的時(shí)候有大量的一次性需求。開(kāi)始規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該把中國(guó)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和旅游事業(yè)考慮進(jìn)去，把北京市作為一個(gè)新興的大都市和旅游中心的特殊地位考慮進(jìn)去，避免盲目投資，互相參照，做出長(zhǎng)期、合理的商業(yè)投資的決策。
參考文獻(xiàn)：
