時間：2022-10-10 04:55:18
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇投資項目考察報告，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
招銀控股有限公司(以下簡稱：招銀控股)由市投資促進局引薦，于10月13日來縣進行了投資項目對接和推介活動。為進一步了解招銀控股具體投資方向和發展前景，10月20日，由縣工業園區管委會常務副主任帶隊，縣投促局局長、縣工業園區管委會經投局局長、縣工商局局長、縣住房城鄉規劃建設和城鎮管理局副書記、集團副總經理等陪同，到招銀控股有限公司進行了實地考察。為此收錄了一些范文，為大家提供幫助。
一、考察內容
一是參觀了招銀控股服務項目——林業產權交易所總部及桐廬分部，了解了大宗農林產品現貨電子交易平臺的運營方式、經營狀況，進一步考察了公司投資方向和策劃運作能力。二是在招銀控股桐廬分公司召開了對接座談會。在座談會上，公司方提出了可在農產品證券化交易、電子商貿、倉儲物流、安全檢測、文化創意、旅游品牌等九個方面與我縣進行項目投資或長期合作，雙方就投資方式細節交換了意見。
二、公司基本情況
招銀控股有限公司注冊資本1001萬，旗下有招銀優品、招銀金融、招銀商品三類主營服務方向，主要經營現貨交易咨詢、經紀服務、大宗商品掛牌保薦等業務，為政府、企業、單位等機構提供營業部vis、運營方案、人才培訓、政策解析、資源對接、跨界整合等服務，現已發展會員3500多家。
林業產權交易所成立于2010年12月，主要從事林權交易、大宗農林產品現貨電子交易、林業碳匯交易、林業金融服務等一站式服務，已累計為4000多家林產品加工企業、專業合作社提供融資服務達150億元。
三、項目合作內容
1.林業產權交易項目。發展縣林權交易平臺，納入林業交易所“萬縣模式”，在線交易我縣特色化農林產品。
2.電子商務項目。聯動發展縣、鎮、村三級電子商務，充分利用我縣文化中心現有硬件設施，建設電子商務產業園，公司提供“農村淘寶”商戶點規劃設計、智能化平臺建設、人員培訓方案，并為產業園提供前期運營服務。
四、考察體會和建議
1.招銀控股主要服務的林業產權交易平臺項目屬于“互聯網+農林產業+金融”的戰略性新興產業，產業發展政策良好、前景廣闊，結合我縣獲得“林權改革試點縣”稱號的背景基礎和發展要求，上線縣林業產權交易平臺具有一定的必要性和可行性。建議進一步與招銀控股進行對接，洽談林業產權交易平臺合作細節。
財政基建投資是財政用于新建、擴建、改建、重建固定資產的支出。長期以來，由于財政基建投資缺乏明確的責任機制和有效的監管手段，我國財政基建投資管理中普遍存在預算約束軟化、項目投資失控、盲目建設、資源浪費、資金運行效率低下等。據抽樣調查，“九五”時期國家投入的基建投資項目中，有85%以上的項目超概算，39%的項目未能達到設計能力，有37%的項目投入運營后處于虧損局面。為此，按照《審計法》和《預算法》的規定，結合《審計署2003至2007年審計工作規劃》的要求，國家審計機關要積極開展財政基建投資效益審計，分析財政基建投資的性、有效性和效率性，逐步對財政資金管理和使用部門形成獨立的外部評價、外部監督約束機制，以推進財政支出改革，提高財政基建投資決策水平，減少盲目投資、重復建設，促進財政資金的配置和運行達到合理、高效。
一、財政基建投資效益審計的重點和難點是效益分析評價
這里所說的財政基建投資是指國家預算內的全部基本建設支出，既包括復式預算中建設性預算的生產性基本建設支出，也包括復式預算中經常性預算的非生產性基本建設支出。財政基建投資效益是指財政基本建設所耗費的人力、物力、財力與所取得的經濟、效果之比，它反映財政基建投資領域全部投入與產出的關系。從不同角度進行考察，對財政基建投資效益可進一步從直接效益和間接效益、宏觀效益和微觀效益幾個方面進行考察。除極少數特殊類型基本建設項目全部由財政投資外，絕大多數的基建項目逐漸成為有多個投資主體的混合型投資結構形式。因此，就具體的基建項目而言，本文界定的財政基建投資不僅考察純國家財政基建投資效益，也還包括有國家財政基建投資的混合型基建投資效益。
財政基建投資效益審計的工作重點是確定投入與產出之間的關系，亦即對投資效益進行分析評價。但是，審計人員對財政基建投資效益要作出客觀公正的分析評價還是比較困難的，其原因在于，一是投資效益和成本有很多是難以用市場價格或貨幣單位計量的；二是效益和成本往往不是直接地體現出來，有些效益是無形的；三是效益和成本往往具有長期性，甚至會到下一代或者更長的時間；四是不同的項目投資有不同的短期、長期效益。
二、財政基建投資效益審計的分析評價原則
對財政基建投資效益的審計分析評價，審計人員必須依據邏輯的推理和的測定，應堅持以下基本原則：
（一）客觀性原則。在審計評價財政基建投資效益的過程中必須堅持實事求是、客觀公正的態度，從審計中實際調查和收集的統計資料出發，依據客觀標準，對有關具體的財政基建投資項目進行客觀的評價和估算，確保評價結果的公平、準確。
（二）全面性原則。由于財政基建投資涉及全社會各階層的利益，對其進行審計評價必須堅持全面性原則。因此，對財政基建投資效益要進行全面考察，包括短期效益和長期效益、直接效益和間接效益、有形效益和無形效益、經濟效益和社會效益、總量效益和結構效益等等。
（三）前后對比和有無對比原則。前后對比是將財政基建投資項目實施前與項目完成之后的情況加以對比，以確定投資效益。審計過程中需要對投資實施前和實施后的相關因素是否發生變化進行對比，確定投資目標是否實現及實現的程度；有無對比是將財政基建投資項目實際發生的情況與若不投資該項目可能發生的情況進行對比，以度量投資的真實效益、影響和作用。對比中要關注的重點是分清項目作用的影響和項目作用以外的影響。
（四）定性描述與定量相結合的原則。在審計評價過程中，有些財政基建投資的執行效果是可以通過某些假設、權重和一定參數，用一定的計算公式，經數量演算得出定量計算的結果來衡量的，如經濟效益狀況；有些則不能用定量計算的結果進行衡量，如項目實施對生態環境的影響、民眾的滿意程度等，只能進行定性描述。一些對國民經濟和社會發展具有重大推動作用的投資，由于投資數額巨大，投資時間和運行周期長，效益的發揮具有明顯的滯后性；還有些財政基建投資的直接經濟效益不明顯，但外溢效益即社會和生態效益又比較明顯。因此，單純使用定量計算或者定性描述對財政基建投資效益進行分析評價，都會使評價結果不能全面、準確反映投資效果的真實情況，影響審計結果的客觀、公正性。因此，定性描述與定量計算是財政基建投資效益審計分析評價中不可缺少的兩種工具，二者的結合是財政基建投資效益審計分析評價應堅持的原則。
（五）通用標準與專用標準相結合的原則。通用標準是不同行業、不同類型財政基建投資資金使用和運行狀況共同統一采用的標準，用以對不同行業、不同類型財政基建投資使用、投資效率和實施效果進行整體評價和橫向對比分析。專用標準則是在通用標準之外設置的，針對不同行業、不同類型財政基建投資中不同項目特點而制定的標準。在審計評價時，既要利用通用標準對投資效果進行整體評價和橫向對比分析，也要根據不同類型、不同行業的特點，利用專用標準對投資效果進行個別評價和縱向對比分析。
三、財政基建投資效益審計的分析評價
借鑒西方國家有關公共投資后評價的實踐經驗，我國財政基建投資效益審計分析評價主要應包括以下四個方面的內容：
（一）過程評價，亦稱立項決策評價。主要對財政基建投資項目運營情況的分析，評價項目決策的合理性。具體要對項目建議書、可行性報告和項評價報告的內容以及施工效率、工程質量、設備方案、工藝流程、投資執行情況等進行評價。過程評價主要采取對比分析法，即將項目可行性研究結果與項目實際運營結果相比較，以找出變化及其原因。
（二）經濟效益評價。經濟效益評價主要是對財政基建投資項目進行盈利能力和清償能力分析。在進行效益評價時，其主要為定量分析法。
（三）社會影響評價。主要是對財政基建投資項目在社會經濟、發展等方面有形、無形效益和結果的一種評價。重點評價投資項目對所在地區、行業經濟發展和項目周邊環境、自然資源的影響，以及對分配、就業、參與、民族、脫貧等社會環境的影響等。其評價方法一般采用定性分析法。
（四）持續性評價。即評價財政基建投資項目完成后，項目所規定的目標是否可以繼續，項目是否可以持續發揮作用等。主要包括分析政府政策、管理、生態環境及外部經濟環境等。其評價方法主要為定性分析法。
四、開展財政基建投資效益審計評價需要解決的幾個
（一）及時明確效益審計的地位，提升效益審計評價的權威性。從上來說，財政基建投資審計應該圍繞著合法性、真實性和效益性這個審計目標而展開，但受諸多因素的制約，我國的投資審計的實踐活動卻一直將審計的重心放在合法性和真實性層面，效益性審計的功能沒有得到很好的。其原因除了目前我國合法性和真實性的審計任務仍然十分繁重外，還有一個重要原因是沒有充分發揮法律對效益審計的指引功能，沒有把投資效益的審計分析評價結果上升到法律層次。美國審計總署效益審計之所以能卓有成效地開展，美國審計法第三十一條之規定值得借鑒，該條規定：審計總署做出的建議對被審計單位無法律約束力。但是國會的撥款委員會每年向各單位提供財政撥款時，要審查這些單位是否接受了審計總署提出的建議并進行了糾正，如果沒有接受或糾正，就不給撥款，因而審計總署的審計建議實際上有很強的約束力。這種制約關系使得任何一個被審計單位都不敢對審計機關的意見等閑視之。
（二）盡快建立規范的財政基建投資效益評價指標標準體系。全面、客觀、公正地分析評價財政基建投資的效益，需要依據科學合理的評價指標標準，評價指標標準體系的科學規范性是財政基建投資效益審計評價的質量保證，這是毋庸置疑的事實。我國當前在投資效益評價指標標準體系建設方面存在重要缺陷，如指標體系不完整、評價單一等。由于這些問題的存在，使投資效益審計無法全面推進，而僅僅停留在財務效益審計方面，縮小了效益審計的范圍，約束了效益審計的良性發展。如何結合我國財政基建投資的特點，建立一套合理、科學、有效的涵括宏觀評價、綜合評價、行業評價，既有效益指標、效益指標、生態環境效益指標，又有定量指標和定性指標的評價指標標準體系，是搞好財政基建投資效益審計分析評價的前提和基礎。當然，如此龐大的評價指標標準體系的建立和更新任務主要應由國家和地方的宏觀經濟管理部門、行業管理部門來完成。審計人員也有責任通過反饋審計信息，督促相關部門及早將投資效益評價指標標準體系建立健全起來。
（三）逐步開展投資項目的審計信息收集和數據庫建設。目前，我國包括財政基建投資在內的所有財政公共支出的效果評價數據庫的建設幾乎空白。各級審計機關應充分借鑒并吸收國外數據收集、處理和分析、利用的經驗，結合機信息管理技術發展要求，主動與財政、發改委以及項目建設行業主管部門加強溝通聯系，逐步開展我國投資項目的審計信息收集和數據庫建設工作。按照行業或項目類型，重點收集大中型財政基建投資項目從立項決策、建設實施到生產經營或投入運行等全過程實際發生的各類技術經濟指標和數據資料，整理建立成數據庫。
（四）不斷加強效益審計隊伍建設，實施審計隊伍的可持續發展戰略。效益審計對審計人員的專業技能提出了更高的要求。基建投資效益審計是效益審計的一個重要分支，如前所述，對投資效益的分析評價是財政基建投資效益審計的重點與難點，是搞好財政基建投資效益審計的關鍵。如果沒有一批高素質的專門人才和一支知識結構優化合理的效益審計隊伍，就不可能對投資效益進行全面、客觀、公正的分析評價。因此，對于各級審計機關來說，一方面，要大力培養大批高素質的效益審計專門人才，通過各種途徑培訓，結合審計人員的知識結構和自身特點，使審計人員不僅具有財務、經濟管理和審計等知識，還要系統社會學、統計學和相關專門工程技術等知識，掌握系統論、控制論和信息論等現代科學管理和分析工具。另一方面，多渠道引進掌握豐富專門技術知識和先進科學技術方法的人才補充到效益審計工作隊伍中來；對審計人員來說，一方面，要充分認識到效益審計是世界各國政府審計發展的必然趨勢，樹立知識化、信息化的審計價值導向觀念。另一方面，審計人員必須主動更新審計、財務會計、組織管理、經濟管理、工程技術和計算機等方面的知識和技術，掌握現代審計技術手段，不斷積累投資效益審計分析評價方面的知識、技能和經驗。每人應該精通和熟練掌握具體審計項目所需的一項或幾項技能，如統計學、社會學、環境工程學、計算機信息技術處理分析等等。
主要：
康學軍、侯榮華等，2001，《財政支出效益》，中國計劃出版社。
李巧巧，2004，《芻議政府績效審計》，湖北社會科學出版社。李武好、韓精誠、劉紅藝等，2002，《公共財政框架中的財政監督》，經濟科學出版社。
欒艷、卞永寧，2003，《政府績效審計的國際比較》，黑龍江財會。
陶瑞芝，財政部統計評價司考察報告《美國公共投資后評價工作概況與啟示》。
2013年，我委在縣委、縣政府的正確領導和市行政服務中心管委會的指導下，扎實推進行政審批“兩個集中”改革和行政服務規范化管理，工程建設項目并聯審批優化提速，公共服務效能進一步提升，為優化我縣發展環境，實現“同城發展，綠色趕超”作出了應有貢獻。
一、主要工作指標完成情況
2013年，行政服務中心共辦理許可(審批)或公共服務事項xx項(件)，辦結率xx%、群眾滿意率xx%;集中收取行政事業性收費xx萬元，與去年同比增長xx%。
二、完成的主要工作
1、深入推進行政審批“兩個集中”改革，“兩個集中”工作有突破。通過扎實工作，按縣政府文件要求進駐行政服務中心設立窗口的單位，90%基本做到了行政審批“兩個集中”。行政審批“兩個集中”改革是今年全市政務服務工作的一項重點內容。為切實抓好貫徹落實，我委從以下幾方面開展了工作。一是對進駐單位“兩集中兩到位”情況現狀進行了調查研究，摸清底數，提出對策。二是走出去，赴定南、石城行政服務中心考察學習。5月下旬，由縣監察局、縣城建局、縣行政服務中心管委會相關領導及工作人員組成的考察組，分別到xx縣行政服務中心實地參觀學習。考察后，撰寫了考察報告，并拿出了我縣 “兩集中兩到位”改革工作和并聯審批新舉措。三是采取下文件、發通報、上門溝通等方式，督促“兩集中兩到位”改革不到位的單位盡快到位。
2、優化并聯審批流程。建設工程項目并聯審批已運行一年多，在運行的過程中，各聯審單位反映網上審批系統流程設置不夠合理，容易造成政府投資項目和私人投資項目混淆，給聯審工作造成混亂。為解決這一問題，管委會會同縣效能辦、縣城建局，對建設工程項目并聯審批項目按政府投資和私人投資進行分類，重新設計了審批流程，投入運行后，避免了原來時常出現的審批超時現象，也提高了辦事效率。
3、提升服務水平。中心管委會通過實行領導帶班制、機關干部值日巡查制做細做實日常管理、服務工作，扎實推進管理制度化、辦事規范化、形象標準化、功能便民化和服務人性化，不斷提升中心的管理和服務水平。按照《省政府辦公廳轉發省預防腐敗局關于進一步加強行政服務中心制度建設意見的通知》要求，會同縣效能辦起草了《xx縣行政服務中心管理制度》，經縣政府審核同意，《制度》已由縣政府辦印發實施。
4、完成各項中心工作。一年來，我委認真履職，按縣委、縣政府年初確定的目標任務，切實抓好黨建、綜治維穩、計劃生育和機關效能建設等工作，安排專人切實抓緊“三送”、征地拆遷聯系包干等中心工作。“三送”工作除做好掛點駐村工作外，還按縣委指示，認真抓好96333群信通平臺建設，平臺投入使用，運行良好。征地拆遷除抓緊做好所包干稍口小區的2戶拆遷對象的思想工作外，還全力支持縣“百日會戰”抽調干部的工作，我委謝賢福副主任抽調至南河湖新區建設指揮部以來，做到與單位工作基本脫勾，征遷工作任務完成好。
三、存在的主要問題
1、“兩集中兩到位”改革仍有差距，并聯審批辦結率有待提高。部分窗口的工作人員沒有審批權限，沒有真正達到“一站式”服務的目的。如仍有8個單位授權給窗口辦理的事項不全面，沒有將單位的行政許可、非行政許可審批和公共服務事項全部授權給窗口辦理;有4個單位的事項只有部分環節在窗口，不能在窗口辦結、出證;有4個單位沒有授權，不能辦理業務。
建設工程項目并聯審批辦結率低。據統計，一年多來，受理并聯審批事項90多項，但辦結的僅有10多項，因申請人不來辦理部分環節導致掛起的并聯審批事項卻有80多項。
2、行政服務中心建設、管理、服務等方面離政府要求和群眾愿望還有一定差距。行政服務中心的規模容量偏小，服務設施、管理方式信息化、現代化差距較大，窗口工作人員政治思想素質和業務技能離高效優質服務還有不少不適應的地方和方面。
四、2014年工作打算
1、做好行政審批事項的清理和承接工作。今年以來，國務院持續推進行政審批簡政放權，下放和取消了一批行政審批事項，為做好對接工作，2014年，我委將按照縣政府的統部署，做好行政服務中心審批事項的清理和承接工作，應取消的審批事項及時取消，省、市下放到縣的審批事項及時承接。
2、推進行政審批提速提效。一是以行政審批“兩集中兩到位”改革為抓手，會同縣效能、監察部門，督促進駐行政服務中心設立窗口的單位進駐到位、授權到位。二是重新梳理并聯審批流程，解決因申請人不愿辦理部分非法定前置環節而被迫掛起，導致辦結率低的問題。
3、抓好《xx縣行政服務中心管理制度》的貫徹落實，推進行政服務中心標準化規范化建設。
×——廣東省中山市小欖鎮考察報告
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×享有“全國村鎮建設先進鎮”、“國家衛生鎮”、“全國造林綠化百佳鎮”、“中國五金制品產業基地”、“中國鄉鎮之星”等榮譽的廣東省中山市小欖鎮，鎮域總面積平方公里，其中鎮區面積平方公里戶籍人口萬人，另有外來人口萬人。改革開放前，小欖鎮是一個地道的農業小鎮，蠶桑、甘蔗、魚塘是小欖鎮經濟的主要來源。改革開放以來，小欖鎮的經濟得到了快速發展。年，全鎮工業企業達家，地方生產總值億元，稅收總額億元；農業總收入億元，工業銷售收入億元，商業營業額億元；城鎮居民人均年可支配收入萬元，農民人均年純收入萬元，年末各項存款余額億元。
×一、小欖鎮的主要做法
×創新資產經營機制。小欖鎮為整合資源，搞好鎮屬集體資產的資本運作，促進集體資產的保值增值，年鎮政府成立了資產經營公司，將鎮屬的經營性資產、非經營性資產（指學校、醫院、已購買的用于公益性事業的土地資源等）納入資產經營公司管理運作。資產經營公司管轄工業總公司、原創：城鎮建設發展總公司、旅游總公司、供電所、發電廠、人民醫院、陳星海醫院、電視臺以及部分民辦學校等。資產經營公司作為鎮人民政府管理鎮屬集體資產的經營管理機構，以出資人的身份出面，主要負責對鎮屬集體資產的產權管理，對鎮屬各大公司及事業單位進行財務監控和經營效益分析，制定和監督實施績效考核激勵機制，參與組織實施投資項目調研與可行性評估，加強對各大公司和其它直屬事業單位的內部審計，參與確定產業發展方向，推動和協調鎮屬參股、控股企業走向資本市場等工作，并根據各公司的經營情況和鎮政府的決定組織好利潤收交。年該鎮資產經營公司擁有的經營性凈資產收益率超，鎮政府獲得收益近億元。
×鎮資產經營公司下屬的工業總公司、城鎮建設發展總公司、旅游總公司作為投資主體實施開發經營。到年底，工業總公司已擁有參股控股企業家，總資產已超過億元，年銷售額達億元。城鎮建設發展總公司是一家集公用事業、房地產、電子、貿易、高新技術于一體的多元化綜合經濟實體，擁有直屬企業家，總資產已超過億元，年營業收入近億元。旅游總公司擁有家酒店和家國際旅行社，其中四星級家、三星級家，擁有固定資產億元，年營業額近億元。
×小欖鎮鎮屬資產經營機制的創新，既減輕了鎮政府的投資壓力和經營風險，又使集體資產每年得到了左右的增值。截至年底，小欖鎮資產經營公司管理的經營性資產總額達億元，非經營性資產億元，凈資產億元。
×創新土地使用制度。小欖鎮在創新土地使用制度上主要體現在三個方面：一是在征地時注重了預留地的安排。鎮政府成立了土地儲備中心（現已取消），具體負責土地的征用和出讓工作。征地時，支付給村每畝～萬元征地補償款。在規劃建設區范圍內，按征地總面積～的比例以熟地通水、電、路、平整土地返回給所在村使用，村里可以出租，也可以自己實施開發建設，創辦物業，使其保值增值，但不得買賣和轉讓。如永寧社區現有廠房、鋪位、宿舍萬平方米，工業地萬平方米，廠房以每月元、商業用房每月～元、工業用地每月元進行出租，物業出租率達。年，獲得租賃收入億元，租金收款率達，預計今年物業總收入億元。二是在給農民的補償時注重了長遠收益。在征地時，只補償農民生產性損失費（指青苗費、農業設施費等），農民從社區居委會土地出租或創辦物業獲得的收益中享受股份分紅。三是在供地時注重了投資強度。工業企業要購買土地，每畝地的年生產銷售額必須達到萬元以上，提高了土地的利用率。
×創新和諧發展環境。
×（）全方位的政府服務。小欖鎮注重投資環境的“軟件”建設，鎮政府成立了“一室四中心”，即招商協調辦公室、生產力促進中心、技術服務中心、產品技術中心、人才交流中心，為企業提供文明、友善、優質、高效的服務，全力支持企業的發展。此外，該鎮有一支強大的治安隊伍，如永寧社區設立了個治安執勤部，有專職治安巡邏隊員近人，做到小時全天候站崗、巡邏執勤，保障社會秩序和人民安居樂業。
×（）廣覆蓋的社會保障。緊緊圍繞“三個一”（人人都有一個工作崗位，人人都有一份股權，人人都享受一份福利），搞好社會保障工作。在就業方面，鎮、社區都成立了“幫助本鎮（社區）群眾就業辦公室”，負責幫助需要就業的群眾采集就業崗位。鎮黨委、政府分派每個機關部門駐點一個社區居委會，實施挨家挨戶調查摸底，將了解到的就業需求情況進行綜合分析后報鎮就業辦，同時協助就業辦一起幫助落實工作崗位。年下半年，全鎮排出個勞動力需要就業，他們在去年年底前對家庭中“零就業”的人、困難家庭中的人先進行了安置，其它需要安置的人計劃在今年月底前安排到位，目前只剩人尚未落實。在社區股份方面，至年底，全鎮全面實施了撤村建居工作，均實施了社區股份制改革，農民人人享有一份股權，每股每年分紅最低不少于元。如永寧社區在年每股分紅利元，年每股分紅利元。在福利保障方面，一是實施了農村基本養老保險。符合年齡規定，無經濟收入來源的農民均可參加農村基本養老保險，月繳費基數分別為元和元，繳費比例為。市、鎮兩級財政分別注入一部分資金，鎮級財政對參保個人每人每月補貼元到個人帳戶。經濟條件較好的社區居委會保險費由單位繳納，經濟條件不具備的社區居委會由個人和單位各承擔，按照目前的繳費標準，參保對象到達退休年齡每月可享受約元的收入。二是實施了醫療報銷制度。凡本鎮戶籍的人員，均可參加合作醫療，參加合作醫療的人員每人年繳保費元，市、鎮財政分別給予每人每年元、元補貼，參加合作醫療人員住院的藥費、手術費、檢驗費、檢查費、治療費、床位費和護理費實行分檔報銷，其中，藥費和手術費報銷，上不封頂。
×（）高標準的配套設施。小欖鎮高起點規劃、高水平建設，形成了一座具有現代氣息的新興城市。該鎮的配套功能齊全，建成了三甲標準的醫院、五星級酒店、江濱公園、高標準商住花園，集酒店、休閑、娛樂于一體的大型綜合商業廣場和文化、體育、展覽中心，發電廠、污水處理廠等配套設施。目前，全鎮有各類中小學所，其中，省一級學校所，市一級學校所。
×二、小欖鎮的主要經驗
×堅持發展不動搖。改革開放特別是九十年代以來，小欖鎮始終堅持發展是硬道理、發展是主旋律、發展是第一要務，不管什么風，咬定發展不動搖，無論是順境還是逆境時，無論是宏觀環境寬松還是趨緊時，全心全意謀發展、抓發展，創造出了小欖經濟和社會事業跨越式發展的奇跡。
×勇爭一流不停步。小欖鎮云集了一大批想干事、能干事、會干事、干好事的領導干部，團結拼搏，超越自我，樂于奉獻，只有指揮員、戰斗員、實干家，沒有評論員、研究員、理論家，始終帶領全鎮人民創大業、建新功。與此同時，不干則已，干則一流，不斷制造出全國第一的“產品”。在成績面前永不滿足，永不停步，一直在調整和修正前進的標桿、奮斗的目標，始終保持昂揚向上、滿懷激情的精神狀態和腳踏實地、埋頭苦干的創業勁頭，勇于爭先、搶先、追先，走在時代的前沿、發展的前列、群眾的前面。
×開拓創新不松勁。小欖鎮經濟和社會事業之所以能突破一種又一種要素制約，創造出一個又一個發展奇跡，關鍵在于廣大干部包括群眾思想大解放、觀念大轉變、創新意識強，敢于和善于打破常規做法、突破習慣思維、沖破條條框框，按照“三個有利于”，把上級精神與當地實際、群眾利益有機地結合在一起，敢冒、敢闖、敢試，并且在如何辦、如何辦得更好上動腦筋、下功夫。
×三、幾點建議
×通過對小欖鎮的考察學習，結合我區實際，我們認為在發展鎮、村集體經濟和增加農民收入等方面要進一步解放思想、大膽探索、勇于實踐。
×在資產經營上求突破。以資本為紐帶，將各鎮（街道、區）擁有的集體資產（包括經營性資產、非經營性資產）整合起來，通過清產核資、摸清家底后，組建鎮級資產經營公司，統一經營和管理，逐步建立和完善集體資產經營的激勵和制約機制，充分釋放鎮級集體資產的能量，不斷發展和壯大鎮級經濟。目前可選擇—個經濟基礎較好、發展潛力較大的地方進行試點，由區委農辦牽頭，各相關部門積極配合實施。
×在土地使用上求突破。一是認真貫徹落實市委、市政府即將出臺的《關于促進農民持續增收的意見》中明確的農村集體建設留用地政策。在規劃征地面積中，按行政村總耕地面積的的比例留給村作為集體非農建設用地，由各村在鎮級規劃區內建設標準廠房或打工樓等物業，產權和收益歸村所有，原創：農民按股分紅。少數經濟實力強，工業區已形成規模且發展前景好的行政村可在村工業區內建設標準廠房或打工樓等物業。二是大力提倡實行集體非農建設用地制度。除了基礎設施和公共事業項目、外商投資項目和重大投資項目外，一般應采用非出讓方式取得用地許可，辦理集體非農建設用地手續。三是探索自主開發建設物業新途徑，有條件的行政村在符合城鎮建設規劃和土地利用總體規劃的前提下，自主開發建設一些標準廠房或打工樓等物業，但只能租賃，不得買賣，所得收益歸村所有，農民按股分紅。
關鍵詞：投資控制 ； 工程 ； 管理；措施
中圖分類號：F830.59文獻標識碼：A
房地產項目投資控制貫穿于項目選址決策階段開始至項目投入運行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質量，影響工程項目的投資效益和社會效益。投資控制措施方法是否得當，過程控制監管是否到位，直接影響到投資項目的建設效果。
為了完成建設項目投資控制目標，必須建立健全投資控制體系，明確職責分工及相關制度，落實投資控制的各項組織措施。即落實投資管理的組織機構和人員，明確各級成本管理人員的任務和職能分工，明晰權利和責任。
1 項目選址與決策
根據房地產項目發展規劃適時進行項目選擇，由建設單位組成項目考察小組，經市場考核調研，編寫項目考察報告。
考察小組通過對項目自然資源、自然條件、擬選地經濟實力、協作條件、基礎設施、技術水平、市場潛力、人口素質與數量、交通運輸條件、政策因素等綜合考察。對地塊的土地成本、性價比、投資收益率預測進行比對分析，形成項目可行性研究報告。供決策層參考抉擇。
2 工程設計階段
2.1優化設計方案
優化設計方案是設計階段的首要步驟，是控制工程造價的有效方法。通過設計隊伍的選擇，設計方案的比選及方案的綜合優化達到有效控制投資的目的。具體如下：
2.1.1選擇設計隊伍
設計隊伍的選擇是通過招標的形式進行確定的，是從多個具有設計資質的設計單位中選擇一個實力較強、技術力量雄厚、設計質量較好、經濟實用、設計費用相對合理的設計單位。各項目設計單位經過招標程序、優勝者獲選，設計成果必須綜合各投標者的所有優點，全面整合，拿出最優秀的設計方案供業主使用。這樣既提高方案的水平，又節約了設計費用，確保了工程造價的合理性。
2.1.2進行方案比選
根據工程地質情況和實際要求，合理選擇基礎形式和地基處理方式；根據市場和公司運營情況合理選擇工程建筑規模和套型面積等指標；認真進行方案比選，選擇方案優、實用性強、經濟效益突出的方案，并對方案全面優化，參與進各方的優點。
2.1.3優化設計方案
對方案各專業內容提請高水準設計單位對建筑、結構、設備的經濟實用性、舒適耐久性等進行探討深化。
設備及各種材料選用及特種設備參數，需要建設單位在設計院設計成型前給予合理建議，同樣的材料、設備，在選擇合理，達到相同使用目的前提下，運用綜合價值分析的原則，達到滿足工程需求、控制工程投資的目的。
2.2進行可控設計
所謂可控設計就是對設計項目進行有效的控制，造價咨詢單位要與設計人員積極配合，從項目初始定位、結構合理性、建設標準、設備選型等進行比選。
根據項目投資計劃，按照前期批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，再按照批準的初步設計概算進行施工圖設計，在保證各專業達到使用要求的前提下，按投資比例進行可控設計，保證項目總投資在可控制范圍以內。
3 工程項目及分部分項招標
3.1工程項目招標
建設項目參建組成中總包單位、監理單位公開招標或采用邀請招標，需要到當地建設局指定業務窗口辦理相關手續，按照相關規定流程執行。
項目招標過程中，主要是在招標文件條款上，招標單位應掌握主動權，可以通過在招標文件中制定一些約束條款達到控制投資的目的，招標文件編寫工作應有相應招標資質的公司或建設單位自行組織編寫，其參與人員應包括相關專業人員和造價人員共同完成。建設單位自行招標其它分包隊伍的應按照流程執行，以達到控制投資的目的。
3.2建設單位組織分部、分項工程招標
根據工程進展情況，對項目分部、分項工程確需招標確定的，嚴格按項目流程進行，由現場工程部提出技術參數、內容、數量等編寫招標申請，材料預算部審核招標內容，核準后組織內部招標報價，下發招標文件要求和圖紙資料，組織招標答疑，參照正常評標程序評標，報批批準。
4 材料物資采購及控制
做好材料物資采購及各項招標規劃、確定合理詳細的流程，是有效控制成本及投資的一項重要措施。
實行部門負責制，由物資供應部制定切實可行的材料物資采購細則，適時制定月度、季度、年度采購計劃，充分進行市場調研、綜合比對，建立材料物資供應商臺賬。
建立完善的監管機制，監管部門配合物資采購部門制定招標文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監管物資采購全過程，保證物美價廉。
5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴格、不規范、不全面，合同條款缺少必要的風險條文的責任約定，引
發爭議勢必增加項目投資。總結如下：
5.1準確選用合同類型:根據項目建設規模、計劃工期長短、項目的復雜程度及外部環境等因素，選擇使用固定總價合同、可調合同或成本加酬金合同等類型。
5.2仔細審核合同條款:條款是否面面俱到，風險和違約責任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風險責任是合同的重要條款，結算時經常會引起糾紛。
5.3風險條款控制內容:
5.3.1合同中約定的主要人、材、機及一定風險范圍的約定：對于市場價格變動帶來的價格風險，如工程造價中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價格的調整，應在合同中詳細注明風險的范圍，注明水泥、鋼管不做調整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調整范圍之列。根據工程特點和工期目標，約定施工方承擔5%以內的人工材料價格風險和10%的機械使用風險費用，同時考慮多種原因造成的工程延期時材料費、機械費、措施費、管理費等合理調整的相關約定。
5.3.2工程量的變更引起的單價調整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要
在合同中約定，變化在合同約定幅度以內的執行原有的單價;變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調整，其單價及措施費項相應調整。一般幅度約定為10%。
5.3.3工程措施費用的約定：招標文件應約定措施費用是否可調，如何調整要在合
同中載明。綜合單價計價的項目措施費，當工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項工程費超過0.1%時，其對應的措施費應作調整。其他不做調整。
6 施工階段成本控制
6.1 施工過程階段：嚴格按合同和清單內容執行，應對施工過程中發生的工程設
計變更、現場簽證等進行有效控制。嚴禁在簽證過程中出現模糊不清的內容，缺乏可控尺度，簽證內容偏差大，材料簽證價格明顯高于適時市場價格，事后補簽，與實際情況不符等情況。并嚴格圖紙會審資料執行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴格管理，抓好落實，嚴格簽署流程。
6.2控制方法及措施
6.2.1嚴格合同簽訂管理：合同簽訂是建設雙方成本管理的重要內容，其中明確界定雙方的責權，為工程質量、進度、造價控制提供依據。
6.2.2加強設計變更管理：由于建設工程獨特性和設計人員的局限性、主觀性，對工程實施中施工因素、技術因素或工程的功能定位估計不足，以及建設單位決策的時限性，工程實施過程中必然會出現變更。變更對工程造價的控制帶來潛在的風險，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。
合同價的變更是工程量變更、工期調整引起的，工程量變更一般是有現場工程設計變更引起的。在施工過程中不可避免會產生一系列的設計變更，原因多種多樣，設計與實際現場不符，現場新增加內容，施工過程中因自然或其他原因不能實現的等，所有設計變更應經建設單位同意后方可進行變更設計，合理的設計變更可以有利工程進展，節省工程投資。
6.2.2.1涉及建筑結構或立面效果等重要變更，必須經過設計單位出具設計變更。
6.2.2.2不涉及建筑結構或立面效果的變更，由施工單位提出，經監理單位和建設單位審核通過后，可直接變更。
6.2.2.3設計單位提出的變更經建設單位同意后可以直接出具設計變更。
6.2.3加強現場簽證管理 ：現場施工過程中建設單位要加強管理，積極發揮現場監理和甲方代表的作用，督促施工方嚴格按圖施工，認真完成合同清單內容。甲方現場代表要督促施工方做好現場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實際的簽證手續，給工程結算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現場簽證制度，做好隱蔽工程驗收記錄工作。
只有施工過程中嚴控現場簽證的渠道和內容，才能使工程造價在整個項目建設過程中得到有效控制。
6.2.3.1工程現場簽證重點是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內容，明確結算方式及簽證價格。現場重要隱蔽工程或重大現場變化，要留有影像資料存檔備查。
6.2.3.2現場簽證單必須準確詳實，現場各方代表簽字并蓋章。
6.2.3.3合同、清單及招標文件等明確約定的內容，不另行簽證。
6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設單位資金支付不及時、原設計出現較大變更、現場條件不滿足施工等非施工方責任造成誤工、機械設備停置，應在合同規定的范圍內以書面的形式予以確認。
6.2.3.5材料價格簽證。對合同和清單中約定的暫估價的材料應注明材料的特征、規格、型號等及費用組成，以便結算時調整。
6.2.3.6現場存在無法計算工程量或特殊內容的項目，可以三方商定的具體費用額來簽證解決。這時一定要注明是否免計稅費等。
6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認可。
7 項目結算階段成本控制
施工單位的最終合同價款是在工程結算完成確定，嚴禁施工單位在結算時采用多記工程量、高套定額單價、巧設名目等不符合現場實際的情況發生。
7.1控制方法及措施
工程竣工結算審核，完全履行合同的的結算是對工程量清單項目的結算和經認可的變更、簽證內容的結算。
7.1.1為有效地進行投資控制，應定期進行投資計劃值和實際產生費用進行比較，發現實際值偏離計劃值時，及時分析偏差原因，采取適當的糾偏措施，有效控制投資。
7.1.2根據合同對竣工結算送審金額進行專款約定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產生的審計費由施工單位承擔。
7.1.3根據合同對結算送審資料的專款約定，要求資料應真實完整、合法規范。
7.1.4執行建設單位自審和專業機構審計相結合，現場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業機構對審計結果進行復核，明確責任風險。
7.1.5注重竣工結算審計過程中的各個要點，要求準確合乎相關約定，做到有理有據，計費計價符合相關規定。
7.1.6現場隱蔽資料簽字必須有建設單位現場代表和監理單位共同簽字才能隱蔽報驗，否則，結算時因隱蔽工程施工方法、工藝等改變造成的造價增加不予認可。
8 項目運行過程控制
8.1營銷過程控制
8.1.1前期工作：根據項目開發建設時序及時進行項目報建工作，盡早辦理規劃許可、施工許可及房屋預售許可等三證。按規定繳納各種報建費用，并爭取各政府部門盡可能的政策優惠和減免。
準確核算項目銷售面積。發售前應組織設計、施工、造價審計相關人員編制詳細的《銷售承諾事項清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。
8.1.2營銷控制：
8.1.2.1營銷支出計劃應全面考慮、編制詳細費用計劃，與銷售進度保持一致。按期進行營銷費用分析，使支出與銷售收入相協調。
8.1.2.2營銷所需各種設施根據實際需要設置，滿足促進營銷活動的進展的要求，不得盲目、重復建設，造成不必要的浪費。
8.1.2.3各類營銷廣告、活動充分考慮實效性，做好相關的可行性預測，做到有的放矢，效果明顯。
8.1.2.4居家示范物品和現場銷售設施最大限度回收整合利用。樣板房設計費及物品按照不低于50%標準價收回，減少公司的損失。
8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉時間，有效加大資金的使用效率。
8.2物業管理控制
8.2.1根據入住情況和階段合理配置物業管理人員，減少不必要的費用浪費，物業人員加強崗位培訓，提高職操水平，減少過程中損失。
8.2.2做好事前檢查和控制，按時巡檢，第一時間發現和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養人的的原則。
8.2.3做好設施物品購置計劃，先申請批復，后購買使用，做到物盡其用。
8.2.4完善服務標志設施和警示設施，減少不可預見的事件發生；加強安全引導和檢查，嚴禁安全事故發生。
8.2.5合理掌握施工保修合同，對保修期內存在的維修一律轉嫁原施工單位，保修期之外，要統籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統化、規范化、標準化。
9 結束語
總之，房地產項目投資控制是一項集技術、質量、施工、運行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項目整個過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責。項目實施過程中建設單位需要掌握好質量、工期、成本、運營等各方面的關系，有效提高資金使用效率，只有加強全過程投資控制管理，才能保證企業良好的經濟效益。
參考文獻
[1]烏云娜工程建設全過程項目管理策劃《中國工程咨詢》2007年第七期。
[2]建設工程工程量清單計價規范編制組 《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2008中國計劃出版社2008年。
各位領導：
市委決定開展“111111”主題教育活動，非常必要，非常及時，這是我市在深入實施三大戰略、全面建設小康社會的關鍵時期做出的又一重大決策，特別是我局是新建政府序列局，搞好這次主題教育活動，貫徹落實市委三屆四次常委會議精神尤為重要。現將我局“111111”主題教育活動開展情況匯報如下：
一、加強組織領導
一是成立了以主要領導任組長的主題教育活動領導小組，指定專人具體負責；二是研究制定了活動方案，明確了開展這次主題教育活動的目的、意義、方法和步驟，讓全體干部職工知道要學什么、怎么學、達到什么目標；三是于5月12日召開了全局“111111”主題教育活動動員大會，傳達全市領導干部會議精神，對這次主題教育活動作了全面安排部署。
二、狠抓學習教育
這次學教活動，學習是基礎，解放思想是關鍵，促進經濟發展是目的。我們制定了嚴格的學習考勤制度，每個職工都建立了專門的學習筆記。按照市委統一部署和我局制定的活動方案，在“雙創”任務十分繁重的情況下，正確處理工學矛盾，采取集中學習和分散學習相結合的方式，組織干部職工認真學習了規定的篇目（《省學習考察團赴江蘇、上海、浙江學習考察報告》、《城陽招商引資工作情況考察報告》、《市人大常委會考察組赴外地學習考察招商引資情況的報告》、書記、市長在20__年度全市招商引資總結表彰暨20__年度招商引資工作動員大會上的講話）和青島、濟南、廣州、長沙等相對集中行政處罰權試點城市的經驗，吃透了領導講話精神和外地經驗的精髓。結合單位實際，圍繞為誰執法、怎樣執法的問題，如何發揮部門職能作用服務招商引資軟環境建設、服務經濟建設的問題，如何正確處理嚴格執法與發展經濟的關系問題，如何創新思路、爭創一流工作業績的問題深入展開大討論。通過學習討論，大家看到了先進地區改革的力度，發展的勢頭，思想解放的氣魄，感到自身存在的差距與不足，增強了搞好服務、加快發展的緊迫感和責任感。
三、深刻查擺問題
前段時間，在市政府組織下，先后到青島、杭州、長沙、廣州等地學習考察相對集中行政處罰權工作，感到我們在城市管理方面與先進地區相比，還有一定差距。我們這個城市是在礦區基礎上建立起來的，城市管理欠帳多、市民城市意識差；局剛剛成立，規章制度、工作機制、協調機制還不夠健全；隊伍素質有待于進一步提高。為此，我們迅速調整工作思路，確立了“以人為本，帶出一流隊伍，搶抓“雙創”機遇，爭創一流業績。加強網底工程建設，夯實城管基礎，健全規章制度，落實執法責任。把我局建設成為人民滿意、政府放心的執法機關，努力打造我市城市管理的信用名片的指導思想”。提出了“一隊全職、一人多能”的建隊原則，重心下移，構建兩級政府、三級管理、四級網絡的工作格局，調動街道辦事處、居委會、東營區城管力量的積極性，力爭一年打基礎、二年上水平、三年形成一套具有我市特色的城市管理經驗。
四、寓整改于工作中，把主題教育活動落到實處
針對查擺出的問題，分類制定了整改方案，確定整改措施、步驟和計劃，把整改過程化為工作實踐。我們在人員、職能還不完全到位的情況下，依托現有城管執法人員開展工作，“雙創”任務的艱巨性、執法對象的復雜性，要求我們必須找準位置、嚴格執法的同時，切實樹立“服務”意識，在“服務”中打出牌子，在這方面我們按照市委常委會議要求，突出抓了隊伍管理，一是建立健全了內部規章制度，對隊容、風紀、辦事程序等進行了規范，做到說話有依據，辦事有規矩，以制度管人；建立了與城市管理相關部門聯系協調機制，及時解決城市管理中遇到的熱點、難點問題。二是教育執法人員牢固樹立親商愛民的服務觀念，在執法過程中，說話和氣，耐心細致，堅決杜絕冷、橫、硬的衙門作風，把群眾當親人，把企業當上帝，對于違反城市管理法律、法規、規章的單位和個人，既讓他們明白不該怎么辦，也讓他們明白該怎么辦，到哪個部門辦，幫著他們辦，爭取當事人對我們工作的理解和支持，切實把執法過程變為樹政府形象、密切黨群和干群關系的過程。對于接到的8份人大代表建議和政協委員提案，局班子高度重視，認真研究落實，面對面的予以答復
，滿意率100％。三是加大工作力度，推進我市城市管理工作。以燕山路、商河路、商貿城集中整治為重點，到目前，已拆除和規范各類戶外廣告、門頭牌匾10288塊，拆除亂搭亂建32303平方米、沿路洗車臺821個，清理鐵皮房、活動板房135個、店外經營8870處、亂堆亂放274處、亂扯亂掛1070處、亂掛條幅1216條，清理亂寫亂畫亂貼1546處、亂停亂放車輛4123輛，查處車輛帶泥上路371輛，為鞏固治理成果，簽訂“門前三包”責任書3220份。經過整治，城市面貌發生了較大變化。隊員們自4月20以來，放棄節假日，超負荷運轉，從不叫苦叫累，表現出了旺盛的斗志。
下步，我們將認真總結前段工作的經驗，把主題教育活動貫穿今后工作的始終，常抓不懈，以此推動我市城市管理工作再上新水平。
二、活動中存在的問題
（一）招商引資工作重視程度不夠，招商任務落實不力。在今年的“雙創”工作中，我局治理任務異常繁重，為全面完成“雙創”任務，我局全體干部職工自4月份以來放棄節假日和星期天，加班加點，苦干實干，把主要精力投入到了“雙創”工作中去。通過近兩個月的整治，“雙創”工作取得了很大成效，城市市容和環境得到了很大改善，但是卻因此影響了我局招商引資工作的開展，致使招商工作進展緩慢，成效不大。有的職工對招商工作重視程度不夠，有的職工存在畏難發愁情緒。
（二）服務意識還不夠強、不夠熱情。為維護良好的市容市貌和城市環境，確保“雙創”工作目標實現，在今年的城管執法中，我局執法隊員認真履行職責，行法行政，敢于碰硬，加大了管理力度，依法拆除了大量違法搭建取締了亂擺攤點、馬路市場，整治了戶外廣告、門頭牌匾，查處了店外經營、亂倒垃圾等違法行為，不可避免地影響了相關業戶的非法利益。由于部分業戶的素質不高，對“雙創”工作的支持不夠，隊員們在管理中多次遇到阻撓執法、遭受無理饅慢甚至暴力抗法的現象。這些事件的發生，在一定程度上給隊員們心里造成了陰影，影響了隊員們的服務熱情，致使嚴格執法和熱情服務沒有得到有機結合。
（三）個別隊員的執法行為存在不規范問題。由于我局在今年的“雙創”工作中擔負著“六亂”治理的任務。“六亂”治理任務時間緊迫、任務繁重、要求很高，為此我局隊員早出晚歸，奮力拚搏，真抓實干，不叫苦、不叫累，目的就是一個，確保按時保質保量地完成“雙創”治理任務。但是，整治中多次發生部分業戶無理取鬧、阻撓執法、暴力抗法，無疑影響到了“雙創”工作的順利有效開展，影響到了部分工作任務的進展。在對這些業戶進行說服教育、思想工作成效不大的情況下，導致少數隊員產生了急燥情緒，執法行為發生了不十分規范的現象。
二、對策措施
城市管理水平是重要的招商載體。執法局是城市管理的綜合執法部門，承擔著招商軟環境建設的重任。一方面嚴格執法城市規劃建設的法律法規；另一方面，又要積極幫助外來客商合法選址，興建投資項目。為此，著重從隊伍素質抓起。
(一)抓好執法人員的政治素質培訓。制定文明執法，禮貌用語的規定，開展“溫情執法”評比活動，建立因不文明執法被相對人投訴的責任追究辦法，切實增強隊員的服務意識、大局意識和責任意識。把文明執法當作樹立政府形象的首要任務切實抓好，堅決杜絕不文明執法現象。開展學習培訓活動，完善執法隊員的法律法規知識，提高正確運用法律法規水平，確保做到依法行政，規范執法。
（二）嚴格依法辦事。首先嚴格履行執法程序，組織每名執法人員就執法程序都要制出流程圖，做到心中有數，嚴格依照執法程序處理違法行為。其次，明確執法權限，將國務院授權的職能細化，制成小冊子，人手一冊。第三，弄清城市規劃基本情況，為依法辦事奠定良好的基礎，確保隊員們都能夠嚴格按照執法程序執法，準確適用法律法規和規章。
（三）提高服務質量。首先，提高辦事效率，在法律規定的時限內，最大限度地縮短，實行限時服務承諾，真正把承諾服務落到實處，以言必行、行必果來取信于民、服務于民。其次，減少執法擾民，對重大招商項目，抓住檢查關鍵環節，改進檢查方式。嚴格執行市里和委里的各項政策規定，堅持急事急辦、特事特辦的原則，切實為外來投資者提供最熱情、最優質、最高效的服務。
（四）做到管理和服務的有機結合。牢固樹立管理就是服務觀念，視管理為服務，寓管理于服務之中。在執法工作中，針對違法者在自行拆除違法建設、亂掛橫幅時，隊員做到不怕臟、不怕累、不怕危險，主動幫助業戶進行拆除，或為其協調鏟車、升降車等作業工具。在清理店外經營者的亂擺商品時，隊員主動幫助業主將商品搬到規定的位置。
（五）加強招商引資軟環境教育，加大招商引資工作力度。組織全體隊員認真學習WTO知識、市里和我委出臺的招商引資文件、執法管理方面的法律法規、我局的規章制度等。學習中，組織“假如我是投資者”、“我為招商做什么”、“如何加強行風建設”等大討論活動。通過學習，增強隊員的大局意識、服務意識、宗旨意識、依法行政意識、廉潔自律意識，形成加強行風建設、改善投資環境的良好氛圍。同時，進一步強化措施，加大我局招商引資工作力度，確保完成招商任務。
（六）實行政務公開，簡化辦事手續，提高行政效率。向社會公布臨建規劃許可證辦理所提供資料、辦理程序、辦理時限、法規依據以及支隊的職能權限、管理范圍；對臨建規劃許可證的辦理，要進一步減少辦理環節，簡化辦事手續，對辦理中的“重復性”資料和“有關資料”堅決予以剔除，最大限度地方便服務對象，提高辦事效率。
（三）認真做好工作，積極解決群眾反映的熱點難點問題
支隊以對黨、對人民高度負責的態度，以學習貫徹“三個代表”重要思想的高度，認真扎實地做好工作。今年來，支隊接到的市民關于違反城市管理法規的舉報和反映城管工作熱點難點問題的投訴比較多，其中有來信、電話、上訪等方式，有委里批轉來的、有市長公開電話形式交辦的、有市長電子郵件方式轉來的、有市安全局直接交辦的等多種來信來訪渠道。對市民和群所反映的各類問題，支隊都認真做好登記，安排專人進行調查處理、限期解決，并及時向有關上級部門和當事人作出書面匯報和答復；對南二路拆除工作引起的沙營村上訪群眾，熱情、真誠地接待他們，對他們做了大量耐心細致的宣傳、解釋、說服工作，穩定了他們的情緒，盡最大努力避免激化矛盾和產生消極影響，積極穩妥處理上訪問題；對我市“行風熱線”節目中群眾反映的問題要限期整改，做到“三個不放過”：對群眾意見態度不端正的不放過，整改效果群眾不滿意的不放過，建章立制不落實的不放過。。全年支隊共辦理群眾來信、電話舉報（投訴）所反映問題660多個，接待沙營村等上訪群眾20余次；共辦理“行風熱線”節目交辦問題10個，處理情況滿意率達100，解決了許多熱點難點問題，為維護群眾的利益和社會穩定作出了積極的努力和貢獻。
（十一）成立了督查大隊，促進了各項規章制度的落實
目 錄 2
專家答疑： 4
一、可研報告定義： 4
二、可行性研究報告的用途 4
1. 用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告 5
2. 用于向金融機構貸款的可行性研究報告 5
3. 用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告 5
4. 用于申請進口設備免稅的可行性研究報告 6
5. 用于境外投資項目核準的可行性研究報告 6
6. 用于環境評價、審批工業用地的可行性研究報告 6
三、可行性研究報告的編制依據 6
四、 可研報告編制收費標準及時間 7
1、收費標準 7
2、付款方式 8
五、我們的優勢 8
1、良好的信譽保障 8
2、專業的咨詢團隊 8
3、豐富案例經驗 9
4、精準的數據庫支持 9
六、可研報告編制大綱： 10
表目錄 28
表目錄 29
表1-1 本報告研究范圍 29
表1-2 報告誤差控制表 29
表1-3 本報告編制依據 29
表1-4 煙草新建項目產品型號及產能一覽表 29
表1-5 煙草新建項目項目概況 29
表1-6 煙草新建項目項目資金來源與使用計劃 29
表1-7 煙草新建項目綜合經濟技術指標 29
表2-1 煙草新建項目主要產品型號及計劃產能 29
表2-3 煙草新建項目主要產品和規格 29
表2-4 煙草新建項目 29
表2-5 煙草新建項目產品規格 29
表3-1 20xx-20xx年我國煙草產量 29
表3-2 20xx-20xx年我國煙草產量預測表 29
表3-3 煙草新建項目戰略規劃一覽表 29
表3-4 20xx-20xx年煙草新建項目產品產量預測 29
表4-1 煙草新建項目主要建構筑物一覽表 29
表4-2 煙草新建項目投資強度分析 29
表4-3 煙草新建項目項目建筑系數分析 29
七、可研報告資料提供清單： 30
1、項目的基本信息 30
2、項目的主要產品 31
3、項目的生產資源 31
4、項目(現有設施)的土建工程 32
5、項目的環境與勞動保護 32
6、項目的工作人員 33
7、對項目的補充說明或編寫要求 33
八、國家發改委對工程咨詢31個專業所包括內容 33
九、 資質證書樣本 35
專家答疑：
一、可研報告定義：
可行性研究報告，簡稱可研報告，是在制訂生產、基建、科研計劃的前期，通過全面的調查研究，分析論證某個建設或改造工程、某種科學研究、某項商務活動切實可行而提出的一種書面材料。
可行性研究報告主要是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性分析方法。可行性研究具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。
一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以一系列評價指標為結果，它通常處理兩方面的問題：一是確定項目在技術上能否實施，二是如何才能取得最佳效益。
二、可行性研究報告的用途
項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業研究機構編撰的重要文件，其主要體現在如下幾個方面作用：
1. 用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告
根據《國務院關于投資體制改革的決定》國發(20xx)20號的規定，我國對不使用政府投資的項目實行核準和備案兩種批復方式，其中核準項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。
同時，根據《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。
2. 用于向金融機構貸款的可行性研究報告
我國的商業銀行、國家開發銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。
3. 用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告
此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。
4. 用于申請進口設備免稅的可行性研究報告
主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、內資企業項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。
5. 用于境外投資項目核準的可行性研究報告
企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。
6. 用于環境評價、審批工業用地的可行性研究報告
我國當前對項目的節能和環保要求逐漸提高，項目實施需要進行環境評價，項目可行性研究報告可以作為環保部門審查項目對環境影響的依據，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請工業用地、施工許可證的依據。
三、可行性研究報告的編制依據
——國家有關的發展規劃、計劃文件。包括對該行業的鼓勵、特許、限制、禁止等有關規定;
——項目主管部門對項目建設要請示的批復;
——項目審批文件;
——項目承辦單位委托進行詳細可行性分析的合同或協議;
——企業的初步選擇報告;
——主要工藝和裝置的技術資料;
——擬建地區的環境現狀資料;
——項目承辦單位與有關方面簽訂的協議，如投資、原料供應、建設用地、運輸等方面的初步協議;
——國家和地區關于工業建設的法令、法規。如“三廢”排放標準、土地法規、勞動保護條例等;
——國家有關經濟法規、規定。如中外合資企業法、稅收、外資、貸款等規定;國家關于建設方面的標準、規范、定額資料等。
在項目可行性研究報告編制過程中，尤其是對項目做財務、經濟評價時，還需要參考如下相關文件：
1、《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施;
2、《企業會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施;
3、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，20xx年1月1日起實施;
4、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]20xx年1月1日起實施;
5、《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行;
6、項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件等。
四、可研報告編制收費標準及時間
1、收費標準
序號 投資額
(億元) 報告費
(元) 蓋章費
(元) 項目收費
(元)
1 0.0—0.2 5000 10000 15000
0.2—0.5 5000 10000 15000
2 0.5—1 5000 13000 18000
3 1—2 5000 13000 18000
4 2—5 5000 13000 18000
5 5—10 6000 13000 19000
6 10—15 6000 13000 19000
7 15—20 6000 13000 19000
8 20—50 6000 13000 19000
9 50—100 6000 13000 19000
10 100以上 10000 30000 40000
2、付款方式
項目按照項目簽約、初稿編制、反饋修改確定終稿，付款比例為6:3: 1，分別于簽約后3日，初稿提交后3日，終稿提交后3日支付。甲級資質蓋章費需要一次性支付，企業也可自行解決。
五、我們的優勢
截止20xx年1月中投信德產業研究中心已經完成五千余項重大項目可研報告的編制，通過率高達95%，專家直接溝通、成功案例可查、權威數據支持、高通過率是我們為您的重大投資決策提供一流咨詢服務的保證。我們的主要優勢包括：
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六、可研報告編制大綱：
第一章 煙草項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第一節 煙草項目背景
一、項目名稱
二、項目的承辦單位
三、承擔可行性研究工作的單位情況
四、項目的主管部門
五、項目建設內容、規模、目標
五、項目建設地點
第二節 項目可行性研究主要結論
一、項目產品市場前景
二、項目原料供應問題
三、項目政策保障問題
四、項目資金保障問題
五、項目組織保障問題
六、項目技術保障問題
七、項目人力保障問題
八、項目風險控制問題
九、項目財務效益結論
十、項目社會效益結論
十一、項目可行性綜合評價
第三節 主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術經濟指標匯總表
序號 名稱 單位 數值
1 項目投入總資金 萬元 26136.00
1.1 固定資產建設投資 萬元 18295.20
1.2 流動資金 萬元 7840.80
2 項目總投資 萬元 20647.44
2.1 固定資產建設投資 萬元 18295.20
2.2 鋪底流動資金 萬元 2352.24
3 年營業收入(正常年份) 萬元 36590.40
4 年總成本費用(正常年份) 萬元 23783.76
5 年經營成本(正常年份) 萬元 21954.24
6 年增值稅(正常年份) 萬元 2783.61
7 年銷售稅金及附加(正常年份) 萬元 278.36
8 年利潤總額(正常年份) 萬元 12806.64
9 所得稅(正常年份) 萬元 3201.66
10 年稅后利潤(正常年份) 萬元 9604.98
11 投資利潤率 % 62.03
12 投資利稅率 % 71.33
13 資本金投資利潤率 % 80.63
14 資本金投資利稅率 % 93.04
15 銷售利潤率 % 46.52
16 稅后財務內部收益率(全部投資) % 29.32
17 稅前財務內部收益率(全部投資) % 43.98
18 稅后財務凈現值FNPV(i=8%) 萬元 9147.60
19 稅前財務凈現值FNPV(i=8%) 萬元 11761.20
20 稅后投資回收期 年 4.66
21 稅前投資回收期 年 3.88
22 盈虧平衡點(生產能力利用率) % 42.05
第四節 煙草存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二章 煙草項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
第一節 煙草項目建設背景
一、國家或行業發展規劃
二、項目發起人以及發起緣由
三、……
第二節 煙草項目建設必要性
一、……
二、……
三、……
四、……
第三節 煙草項目建設可行性
一、經濟可行性
二、政策可行性
三、技術可行性
四、模式可行性
五、組織和人力資源可行性
第三章 煙草項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位。在于任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
第一節 煙草項目產品市場調查
一、煙草項目產品國際市場調查
二、煙草項目產品國內市場調查
三、煙草項目產品價格調查
四、煙草項目產品上游原料市場調查
五、煙草項目產品下游消費市場調查
六、煙草項目產品市場競爭調查
第二節 煙草項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。
一、煙草項目產品國際市場預測
二、煙草項目產品國內市場預測
三、煙草項目產品價格預測
四、煙草項目產品上游原料市場預測
五、煙草項目產品下游消費市場預測
六、煙草項目發展前景綜述
第四章 煙草項目產品規劃方案
第一節 煙草項目產品產能規劃方案
第二節 煙草項目產品工藝規劃方案
一、煙草工藝設備選型
二、工藝說明
三、煙草工藝流程
第三節 煙草項目產品營銷規劃方案
一、營銷戰略規劃
二、營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
三、促銷策略
第五章 煙草項目建設地與土建總規
第一節 煙草項目建設地
一、煙草項目建設地地理位置
二、煙草項目建設地自然情況
三、煙草項目建設地資源情況
四、煙草項目建設地經濟情況
五、煙草項目建設地人口情況
第二節 煙草項目土建總規
一、項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
二、土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標高及土石方工程量
3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)
5、總平面布置主要指標表
三、場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及設備
四、項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內容
序號 建設項目 建筑結構 建筑方式 施工面積(m2)
1 辦公樓 框架結構 多層建筑 9011
2 展廳 磚混結構 單層建筑 1802
3 公寓 磚混結構 多層建筑 37847
4 餐廳 磚混結構 多層建筑 2703
5 1號車間 輕鋼結構 單層建筑 6308
6 2號車間 輕鋼結構 單層建筑 7209
7 3號車間 輕鋼結構 單層建筑 8110
8 后序處理、庫房 輕鋼磚混結構 單層建筑 7209
9 鍋爐房及其它輔助實施 框架磚混結構 單層建筑 1802
10 小計 80200
11 綠化設施 5407
12 廠區硬化周圍美化 4506
13 總施工面積(m2) 90112
五、項目土建及配套工程造價
六、項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六章 煙草項目環保、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
第一節 煙草項目環境保護
一、項目環境保護設計依據
二、項目環境保護措施
三、煙草項目環境保護評價
第二節 煙草項目資源利用及能耗分析
一、項目資源利用及能耗標準
二、項目資源利用及能耗分析
第三節 煙草項目節能方案
一、項目節能設計依據
二、項目節能分析
第四節 煙草項目消防方案
一、項目消防設計依據
二、項目消防措施
三、火災報警系統
四、滅火系統
五、消防知識教育
第五節 煙草項目勞動安全衛生方案
一、項目勞動安全設計依據
二、項目勞動安全保護措施
第七章 煙草項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
第一節 煙草項目組織
一、組織形式
二、工作制度
第二節 煙草項目勞動定員和人員培訓
一、勞動定員
二、年總工資和職工年平均工資估算
三、人員培訓及費用估算
第八章 煙草項目實施進度安排
項目實施進度規劃表
年份
項目名稱 20xx年 20xx年 20xx年
4
月 5
至
6
月 7
至
9
月 10
至
12
月 1
至
3
月 4
至
6
月 7
至
9
月 10
至
12
月 1
至
3
月 4
月
項目審批
工程設計
建筑工程施工
配套工程及設備購買安裝
裝修裝飾工程
道路綠化工程
人員培訓
項目運營
項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第一節 煙草項目實施的各階段
一、建立項目實施管理機構
二、資金籌集安排
三、技術獲得與轉讓
四、勘察設計和設備訂貨
五、施工準備
六、施工和生產準備
七、竣工驗收
第二節 煙草項目實施進度表
第三節 煙草項目實施費用
一、建設單位管理費
二、生產籌備費
三、生產職工培訓費
四、辦公和生活家具購置費
五、其他應支出的費用
第九章 煙草項目財務評價分析
第一節 煙草項目總投資估算
第二節 煙草項目資金籌措
圖-4 財務評價基本思路
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
一、資金來源
二、項目籌資方案
第三節 煙草項目投資使用計劃
一、投資使用計劃
二、借款償還計劃
第四節 項目財務評價說明及財務測算假定
一、計算依據及相關說明
二、項目測算基本設定
第五節 煙草項目總成本費用估算
一、直接成本
二、工資及福利費用
三、折舊及攤銷
四、工資及福利費用
五、修理費
六、財務費用
七、其他費用
八、財務費用
九、總成本費用
第六節 銷售收入銷售稅金及附加和增值稅估算
一、銷售收入
二、銷售稅金及附加
三、增值稅
四、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
第七節 損益及利潤分配估算
第八節 現金流估算
一、項目投資現金流估算
二、項目資本金現金流估算
第九節 不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
一、盈虧平衡分析
二、敏感性分析
第十章 煙草項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
第一節 財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
一、財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
二、財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
三、投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
四、項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
五、項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。
六、項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
七、項目測算核心指標匯總表
第二節 國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
第三節 社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一章 煙草項目風險分析及風險防控
第一節 建設風險分析及防控措施
第二節 法律政策風險及防控措施
第三節 市場風險及防控措施
第四節 籌資風險及防控措施
第五節 其他相關粉線及防控措施
第十二章 煙草項目可行性研究結論與建議
第一節 結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
第二節 附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、引進外資的名類協議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
第三節 附圖
1、廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、總平面布置方案圖(設有標高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
表目錄
圖1-1 煙草新建項目
圖1-2 項目選址定位和規模
圖1-3 項目選址功能定位圖
圖1-4 項目選址規劃圖
圖1-5 項目選址功能分區圖
圖1-6 煙草新建項目位置圖
圖1-7 煙草新建項目平面規劃圖(草圖)
圖1-8 項目詳細進度計劃方案
圖2-1 煙草生產工藝流程圖
圖4-1 煙草新建項目占地系數比例分析
圖5-1 煙草新建項目組織結構圖
圖5-2 煙草新建項目人力資源配置圖
圖5-3 煙草新建項目人力資源方案
圖6-1 煙草新建項目產品銷售流程
圖6-2 煙草新建項目預計渠道銷售范圍
圖6-3 煙草新建項目擬建銷售網絡
圖9-1 煙草新建項目項目盈虧平衡圖例分析
表目錄
表1-1 本報告研究范圍
表1-2 報告誤差控制表
表1-3 本報告編制依據
表1-4 煙草新建項目產品型號及產能一覽表
表1-5 煙草新建項目項目概況
表1-6 煙草新建項目項目資金來源與使用計劃
表1-7 煙草新建項目綜合經濟技術指標
表2-1 煙草新建項目主要產品型號及計劃產能
表2-3 煙草新建項目主要產品和規格
表2-4 煙草新建項目
表2-5 煙草新建項目產品規格
表3-1 20xx-20xx年我國煙草產量
表3-2 20xx-20xx年我國煙草產量預測表
表3-3 煙草新建項目戰略規劃一覽表
表3-4 20xx-20xx年煙草新建項目產品產量預測
表4-1 煙草新建項目主要建構筑物一覽表
表4-2 煙草新建項目投資強度分析
表4-3 煙草新建項目項目建筑系數分析
中投信德產業研究中心專業編寫下列類型可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告具體包括：
1.用于報送國家發改委立項、核準或備案的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告。
2.用于銀行貸款的可行性研究報告、項目建議書、資金申請報告。
3.用于融資、對外招商合作的可行性研究報告。
4.用于申請國家政策資金的可行性研究報告。
5.用于IPO上市募投的可行性研究報告。
6.用于園區評價定級的立項報告及可行性研究報告。
7.用于企業工程建設指導的可行性研究報告。
8.用于企業申請政府補貼的可行性研究報告
具有國家發改委頒發的甲級工程咨詢資質證書，擁有一支專業、經驗豐富的項目投融資咨詢團隊。同時我們還具有豐富的項目可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告、資金申請報告及商業計劃書項目經驗。
七、可研報告資料提供清單：
1、項目的基本信息
項目名稱
項目承辦單位
項目
承辦單位概況 法人代表介紹
主要股東
持股情況
主營業務介紹
近幾年財務狀況(企業資產、營業收入、利潤等)
3-5年發展規劃
項目擬建設地點
項目占地面積
項目性質(新建/擴建/技改等)
項目實施時間安排
(是否分期實施/項目實施起止時間)
項目總投資
項目資金來源
(是否有銀行貸款，
如有，貸款金額或者比例)
項目年產量、年銷售收入
項目目前的進展情況
項目發起的緣由
2、項目的主要產品
產品名稱及規格
(多種產品時應逐一列出)
產品生產采用標準
產品價格的制定
產品優勢概括
3、項目的生產資源
原輔料
項目所需原、輔料名稱
(應逐一列出)
項目每年所需原、輔料數量
項目所需原輔料來源
能耗
項目所用燃料品種
項目每年所用燃料品用量
項目總裝機功率或年用電量
項目供電來源
項目需用的電力設施
項目年用水量
項目水源及供應情況
項目其他能源需求情況
項目其他能源來源
工藝及設備
項目生產工藝簡述
項目單位技術優勢
項目使用的設備名稱及數量(包括生產設備、檢測設備等)
4、項目(現有設施)的土建工程
項目主要
建設方案 生產車間建筑面積(已有/新建?)
配套工程
(已有/新建?)(包括辦公樓、職工食堂宿舍等)
道路、綠化等
(已有/新建?)
土建工程的造價估算
5、項目的環境與勞動保護
項目主要污染物
(廢水/廢氣/廢固/噪聲等)
項目的主要污染物處理方案
勞動安全、衛生設施
消防設施
6、項目的工作人員
企業組織機構(圖)
企業工作制度(工作時間安排)
項目所需人員總數
其中所需工人數量
其中工程技術人員數量
其中管理人員數量
其中后勤、服務人員數量
職工年平均工資估算
職工的培訓計劃
職工的培訓費用估算
7、對項目的補充說明或編寫要求
一、
二、
三、
……
柳軍輝
廣州商貿旅游業一直比較繁榮，與制造業、加工業并列為三大中心。作為廣州城發祥地的越秀區，總面積僅9·16平方公里，但一直是商家必爭的黃金地段，向有“東山少爺，西關小姐，越秀商賈”之稱。有鑒于此，越秀區把“商旅富區”列為四大發展戰略之首，做好“商旅互動”大文章。去年11月，組織上安排我到廣州市越秀區大新街道辦事處跟班學習。借此機會，我對全區商貿旅游業的發展情況進行了調研，有所感悟。
一、越秀區發展商貿旅游業的歷程和現狀
早在90年代初期，越秀區按“工商并舉”發展戰略，注重抓項目、抓投入，基本形成了“一路五區三帶十街”的商貿旅游經濟格局，即：一條既具現代時尚、又有嶺南風情的商業步行街，五個以服裝商貿、經濟會展、休閑旅游、金融商業服務、政務中心為主的功能區，三條匯集文化史跡、宗教文化、城市傳統中軸線景觀的游覽帶，十條專營批發業務的專業街。1997年，適時將發展戰略調整為“商旅富區”，從抓具體經濟項目轉變到抓營造環境，從搞“馬路經濟”到注重環境效益，積極調整產業結構，促進以商貿業、旅游業為主體的第三產業迅速發展，2002年，全區實現國內生產總值30.08億元，年均增長11.36%；社會消費品零售總額79.48億元，年均增長15.47%。全區工業與商貿旅游業的增加值占國內生產總值的比例也從1997年的25:75調整到2003年的7:93，基本形成了與現代化中心城區發展相適應的產業結構。
二、越秀區發展商貿旅游業的主要做法
1、多層規劃，準確定位。1999年，越秀區以建設商旅中心城區為目標，開展全區性的調研，形成了三個層面的規劃方案：一是區級宏觀規劃。出臺了《越秀區商貿旅游業發展總體規劃（2001－2010）》。圍繞“古城商都發祥地”的形象定位，貫穿“構筑沒有圍墻的博物館”這條主線，確定了“經濟與文化并舉、商貿與旅游互動”的發展思路，明確了產業布局和行業規劃，確定了商圈拓展和古城遺跡、歷史文物的保護范圍。按照居住區與商業區相對分離的原則，明確不在居住區內開發新的專業街、專業市場。二是商圈詳細規劃。對大的商貿區、主要旅游點進行調研定位，細化了大型商圈的業態與功能、商圈內部行業和層次的布局與規模，規劃了道路、停車場、綠化廣場等配套設施。如北京路步行街，以“一路閱盡千年滄桑”為主題，定位為“最能代表廣州商貿服務業發展水平、最能反映嶺南文化與現代文明融匯發展的趨勢、充滿時尚活力和集聚力、輻射力的國際商貿區”。改變以往拆舊建新的規劃，保留有特色的東西，特別是千年文化景觀，實行差異化發展。商貿綜合區定位為“山水城市特色、嶺南建筑特色、民俗文化特色和傳統商業特色”，發揮交通便捷、產業配套的優勢，著力引導大商號加盟，實現人流、物流、信息流的充分融合。三是專業街專題規劃。10條專業街所屬街道，按照總體要求，以鞏固特色、發展特色為主題，對經營狀況、街區環境、管理構架、文化特色進行了詳細規劃，力求挖掘文化資源，重構歷史風貌，完善配套服務，提高經營檔次。規劃的制定中，始終堅持政府主持、專家主言、公眾參與、市場運作的模式，政府把調研課題交給專業院所，經專家調研形成方案后，通過越秀區政務網、公眾網，甚至廣州日報等傳媒征求意見，反復研討形成。準確的定位，為大型民營企業進駐起到引航、導向作用。1999年至2002年間，引進注冊資金100萬元以上民營商貿企業210家。
2、多管齊下，打造品牌。越秀區積極挖掘潛在資源，打造兩張商貿旅游品牌。一是歷史文化品牌。通過發掘整合歷史資源，形成了8個國家級、9個省級、26個市級重點文物保護單位，著力保護、開發和利用，凸顯“南越文化”特色，展示“古城商都”風貌，促進商旅經濟與歷史文化的結合。如北京路步行街以千年水閘、千年古道為歷史文脈，改造大佛寺廣場，越秀書院群及其他景觀，構筑主題購物公園，提升歷史文化和商業文化品位，日均人流量超過30萬人次，節假日高達90萬人次；商鋪面積由1997年的2.68萬m2發展到2002年的10.8萬m2；商鋪價值平均每年遞增8%，1995年以前200多萬元購買的商鋪現已接近2000萬元。二是城市景觀品牌。越秀區打造品牌的三條措施值得借鑒：①健全機構抓協調。成立了分管區長牽頭，經濟、商貿、旅游、建設等部門負責人參加，轄內商會、大型商廈和旅行社等負責人組成的商旅發展協調委員會。定期協調解決問題，落實規劃和相關措施。②多方宣傳重推廣。公開發行《越秀區導游全覽圖》、《越秀區美食購物攻略》、《越秀區導游詞(中英文版)》、《越秀區投資服務指南》等平面出版物和電子出版物。借項目建設、升級改造之機，舉辦專題研討會。如2003年舉辦的北京路建設高峰論壇、越秀區商貿旅游與民俗文化研討會、光明廣場室內設計研討會，吸引全國各地專家學者、知名人士2000多人參加，國內媒體廣為報道，引進項目3個，資金2000多萬元。借幾大歷史遺址捆綁申報世界文化遺產之機，舉辦萬眾歡娛北京路活動，日均人流超100萬，日均營業額10多億元。③政府引導促發展。如大新街在1999年引進4個皮革經營大戶，免費提供停車場所，免費代辦一切手續。通過大戶帶動，3年后商戶由1000戶發展到4000戶，形成一條皮革批發專業街，年交易額1.2億元，上交稅收800萬元。
3、市場運作，筑巢引鳳。政府引導，市場運作，深度挖掘和打造優良的投資軟環境。一是出臺獎勵政策鼓勵中介招商。越秀區出臺了《鼓勵引進內、外資投資項目和新辦企業試行辦法》、《鼓勵新辦企業暫行措施》兩個文件，明確以歸區所有的地稅額為獎勵依據，以50萬元為起點，獎勵中介組織。近兩年，引進項目20多個，獎勵金額2000多萬元。二是建立投資服務中心抓好協調服務。區設立了投資服務中心，街道建立了工貿公司，分別全程全權大中型、小型項目的風險分析、工商注冊、稅務登記、行政審批等手續。區委政府要求各部門給予極大支持和配合，使投資者通過區投資服務中心或工貿公司這個窗口，切實感受到“一站式”服務的便捷和高效。三是強化服務理念樹越秀口碑。越秀區提出：“能提供的東西要最好，不能提供的要服務好。”如全球最大的物流企業--伯靈頓公司總部引進越秀區后，為滿足企業倉儲用地的需要，積極與花都區洽談共建一個幾千畝的物流倉儲園區，園區稅收按比例分成，優勢互補，聯盟發展。四是重視協會和商會抓溝通聯絡。
三、加強商貿旅游業發展的啟示
借鑒越秀區的做法，學習珠三角的經驗，我認為加強湘潭商貿旅游業的發展，要堅持四個方面：
1、堅持規劃先行。組織專家學者和行業部門按長株潭區域經濟發展要求，著力挖掘豐厚的歷史底蘊，結合市場群體建設和當前人居情況，商貿布局現狀，城市規劃要求，編制好商貿旅游業發展規劃。在規劃編制中，注意把建設、改造與保護結合起來，使獨有的古城文化遺跡和風貌通過科學規劃與現代風格相融合，科學規劃和調整城區功能布局。既規劃好各大“商圈”各自的業態與功能，又重視“商圈”內部各行業、各層次的布局，規模適度，功能互補，防止低水平的重復建設；既重視“商圈”內部主業的發展，又重視發展配套服務；既重視“商圈”內部產業結構的調整，又重視“商圈”內部的環境建設，改善“商圈”內部的文化與生態環境，走商貿業與旅游業、經濟與文化互動之路，增強“商圈”的文化氛圍。堅持以城區經營理念推動“商圈”的建設，注意運用利益導向機制動員社會力量按照政府的規劃參與建設，構筑大商業、大市場、大流通的現代化商貿旅游中心區的格局，實現共建雙贏。
2、全力打造品牌。一個品牌，可以支撐一個城市、一片市場。打造品牌至關重要。一是商業化包裝。在當前品牌時代，專業市場的發展需要專業化的營銷、運作手段，對行業市場的結構進行優化，把同行業中零亂、信息不對稱的經銷商聚集在一起，形成一個集中交易的平臺，為廣大零售商提供一個進貨渠道，也為終端客戶提供良好的購買場所。比如說一個酒店用品博覽城，其實就是一個酒店用品的批發市場。通過專業化的運作，達到使買賣雙方共贏的批發市場，“新專業市場”之說也因此誕生。二是專業化管理。包裝后，通過專業化管理，為入駐市場的商家做好配套服務、統一品牌宣傳以及售后管理等工作。比如虎門國際布料交易中心，其股東就專門籌備了2000萬元的經營管理和物業管理費，交由某市場策劃營銷公司運作。三是政策的引導。專業市場要提高專業化和國際化水平必須要有政府的引導。如虎門富民時裝城、黃河時裝城，厚街幾個家具市場等，都是有了政府的規范、引導和扶持，其運作才比較成功。政府打造產業集群的努力為專業市場的發展提供良好的條件。這些專業市場作為會展的場館，形成了“永不落幕的交易會”，帶動專業市場的發展。另外，政府提供配套設施如物流體系和便利的工商、稅務服務，為專業化市場更好發展奠定良好的基礎。
3、實施四大戰略。一是點軸發展戰略。即在各商圈內重選取一到兩個具有一定規模，性質符合該商圈規劃定位，特色鮮明，能夠起龍頭示范作用的大型商業項目或商業街，作為政府著力扶持的對象，使其不斷發展壯大，市場知名度和影響力不斷提升。在此基礎上，配合政府推出的該點/軸所處商圈的整體發展規劃，引導和帶動其他商業網點項目和商業街的開發建設，從而推動整個商圈的建設發展。二是規模經濟政策。要積極實施規模經濟政策，通過加強宏觀調控和引導，扶優扶強，鼓勵大型的品牌商業企業或集團公司，實施規模擴張的發展策略，兼并小型、零散的商鋪，實現經營上檔升級。三是稅源經濟策略。通過統籌規劃，引導商圈內的商業網點進行改造升級，使其向展銷、電子商務等高級貿易形態轉變，實現市場升級換代。四是部門大合唱。要集中有限的財力和物力，著力改善商業區的道路交通、停車場、街區環境等。建立區內寫字樓和在湘大公司、品牌企業的資料庫，有針對性地提供必要的服務，盡力吸引國內或區域內的知名大型商業企業的總部或分部到本區安家落戶。
