時(shí)間：2023-02-18 22:16:03
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關(guān)鍵詞：線路安裝；施工質(zhì)量；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警；消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)
中圖分類號(hào)：TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1009-9166（2011）0020(C)-0187-02
一、典型案例
南寧市某大型住宅小區(qū)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)備點(diǎn)數(shù)3500點(diǎn)左右，在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)如下情況：（一）消防報(bào)警主機(jī)經(jīng)常顯示大量故障，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備如感溫探測(cè)器、感煙探測(cè)器、模塊的編碼丟失；（二）220V交流電串入報(bào)警回路線，造成報(bào)警主機(jī)回路板燒壞；（三）風(fēng)機(jī)廠家配送的控制箱線路接線錯(cuò)誤，220V交流電從遠(yuǎn)程控制接線端子串入報(bào)警回路線，燒壞報(bào)警主機(jī)回路板；（四）消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)時(shí)，部分棟號(hào)消防警鈴不響、多葉送風(fēng)口不動(dòng)作，工作不可靠；（五）打雷后，報(bào)警主機(jī)故障，顯示器黑屏。經(jīng)仔細(xì)檢查，查明原因如下：1、消防報(bào)警主機(jī)經(jīng)常顯示大量故障，因線路絕緣電阻過(guò)低。施工時(shí)，線路受損，所有接線頭沒(méi)有經(jīng)過(guò)焊錫處理，沒(méi)有用500V兆歐表逐一測(cè)量導(dǎo)線對(duì)導(dǎo)線、導(dǎo)線對(duì)地絕緣電阻值。甚至發(fā)現(xiàn)有一段雙絞線拉出來(lái)時(shí)已經(jīng)斷掉，線芯呈黑灰粉末狀，系穿線工人施工時(shí)，剛好差一段線，就地?fù)煲欢纹渌擞米髋R時(shí)排插線的普通劣質(zhì)雙絞線頂替。經(jīng)過(guò)對(duì)每組線路處理，每個(gè)接頭重新焊錫，用500V兆歐表逐一測(cè)量導(dǎo)線絕緣電阻值不低于20MΩ，排除線路故障，報(bào)警主機(jī)恢復(fù)正常。2、因之前所有的線管預(yù)埋均由總包單位的水電班組完成，其中有個(gè)別位置，照明線路的線管與消防報(bào)警線路的線管共用同一個(gè)接線盒。總包單位水電班組接線時(shí)誤將220V交流電串入報(bào)警回路線，造成主機(jī)回路板燒壞；3、風(fēng)機(jī)廠家配送的控制箱線路接線錯(cuò)誤，其遠(yuǎn)程控制端子帶有220V交流電，報(bào)警線路接入時(shí)沒(méi)有事先測(cè)量該端子，沒(méi)有隔離設(shè)施，造成主機(jī)回路板燒壞；4、消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)時(shí)，因同一24V電源回路，連接的用電設(shè)備多，同時(shí)動(dòng)作，產(chǎn)生壓降，供電不足，造成部分棟號(hào)消防警鈴不響、多葉送風(fēng)口不動(dòng)作，工作不可靠；5、打雷后，報(bào)警主機(jī)故障，顯示器黑屏。因有部分報(bào)警按鈕、消火栓按鈕位置較靠近室外，容易受雷擊感應(yīng)，需加強(qiáng)屏蔽措施保護(hù)線路。
二、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)中配管、布線問(wèn)題
在消防工程中，配電管線施工是火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)工程進(jìn)行的第一步，也是工程量最大、要求最高的一項(xiàng)工作，而且涉及面廣，我們?cè)谑┕ぶ校l(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題是由配管布線引起的。為保證系統(tǒng)良好的運(yùn)行性能，必須科學(xué)、合理的進(jìn)行施工。（一）配管。對(duì)新建建筑物，我們均采用管線盒在建筑構(gòu)件內(nèi)預(yù)埋，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)規(guī)范也明確規(guī)定要做好施工中的隱蔽工程及記錄。但在實(shí)際施工過(guò)程中，我們常會(huì)遇到預(yù)埋的管子不通，必須進(jìn)行疏通處理，造成材料和人工的浪費(fèi)，同時(shí)也為后期施工增加了難度。因此，在線盒預(yù)埋時(shí)，須做好管、盒的固定：用鐵絲將管線捆扎在底筋上，使之不易移位，將金屬管子入盒，盒外側(cè)應(yīng)套鎖母，內(nèi)側(cè)應(yīng)裝護(hù)口，管口應(yīng)用封口膠封好，接線盒內(nèi)用木糠填滿后，封口膠包好，固定于模板，做好位置及管路走向標(biāo)記，便于查找。在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)傳輸線路的布線要求作出了規(guī)定：“應(yīng)采用金屬管、經(jīng)阻燃處理的硬質(zhì)塑料管或封閉式線槽保護(hù)方式布線。”規(guī)范對(duì)管路的敷設(shè)要求主要側(cè)重于保護(hù)消防配電導(dǎo)線免受機(jī)械損傷及其阻燃、防潮等作用，卻忽略了一個(gè)重要方面：即導(dǎo)線管路應(yīng)兼有屏蔽和泄放交流電、漏電、靜電、雷電及電磁干擾的作用。在施工中，接線盒必須選用金屬接線盒，電線管入盒時(shí)，外側(cè)應(yīng)套金屬鎖母將管子鎖緊，接線盒內(nèi)側(cè)應(yīng)裝護(hù)口。如采用金屬線槽布線，在線槽交接處應(yīng)用U型鍍鋅金屬槽，兩邊用金屬螺絲固定。總之，需保證金屬管路全線聯(lián)通，才能起到屏蔽和泄放交流電的功能。（二）布線。在穿線前，不將管內(nèi)或線槽內(nèi)的積水及雜物清除干凈、也不用銼刀將線槽或管頭處的毛刺清除、管子入盒時(shí)盒外側(cè)不套鎖母、內(nèi)側(cè)不裝護(hù)口，致使穿線時(shí)劃傷導(dǎo)線；對(duì)接線盒內(nèi)的接線頭不焊接也不采用防水膠帶包裹，降低了導(dǎo)線接線頭處的防水和抗拉性能，而且增加了接觸電阻；在金屬管內(nèi)設(shè)有接線頭，穿線時(shí)使接線頭處的包裹膠帶脫落造成短路；對(duì)敷設(shè)在室外或潮濕場(chǎng)所的導(dǎo)線不采用屏蔽電纜，而是將導(dǎo)線穿在防滲漏措施較差的金屬管內(nèi)；對(duì)埋人地下的屏蔽電纜接線頭，不做防水、防腐蝕和外屏蔽層連接處理。以上工程施工方法其結(jié)果不僅加速了導(dǎo)線老化，縮短了使用壽命，也使導(dǎo)線線與線間以及線與管間的絕緣電阻不合要求甚至短路，使系統(tǒng)無(wú)法正常工作。
三、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)導(dǎo)線的選用問(wèn)題
在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范中，僅對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的傳輸線路的線芯最小截面面積作出規(guī)定，而對(duì)導(dǎo)線線型沒(méi)有明確要求，設(shè)備生產(chǎn)廠商對(duì)自己的產(chǎn)品所用導(dǎo)線規(guī)格也僅僅提出推薦建議，具體要求各有不同。如某品牌產(chǎn)品設(shè)計(jì)手冊(cè)中，對(duì)信號(hào)線“推薦采用BVR型雙絞線，普通平行線也行”。某品牌生產(chǎn)廠對(duì)報(bào)警總線“推薦采用ZBN-BV線”。由于指導(dǎo)思想比較混亂，在消防工程施工中，選用導(dǎo)線也僅考慮阻燃要求，只要價(jià)格便宜，施工穿線方便，造成選用信號(hào)導(dǎo)線的隨意性、盲目性，有的一概使用單根（BV）銅芯線。
隨著火災(zāi)報(bào)警先進(jìn)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，智能型火災(zāi)報(bào)警控制器已獲得大量使用，信號(hào)傳輸已由過(guò)去的開關(guān)量發(fā)展為數(shù)字式，數(shù)字通信在二總線傳輸時(shí)（報(bào)警總線為二總線），要求二線之間的分布電容越小越好。如果容抗越大，對(duì)傳輸波形發(fā)生畸變?cè)絿?yán)重，發(fā)生誤報(bào)的概率增加，對(duì)系統(tǒng)的工作可靠性帶來(lái)不利影響。經(jīng)有關(guān)部門測(cè)試，數(shù)字通信傳輸波形在二根平行的導(dǎo)線中傳輸300m，其畸變失真的程度相當(dāng)于雙絞線導(dǎo)線1000m的距離。因此，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的各類通信總線及探測(cè)總線均應(yīng)采用雙絞多芯銅導(dǎo)線，對(duì)于承擔(dān)系統(tǒng)通信任務(wù)的電纜線亦應(yīng)采用雙絞線屏蔽電纜，只有電源線或多線制控制線可采用單根多芯銅導(dǎo)線。強(qiáng)調(diào)采用多芯銅導(dǎo)線是因?yàn)槎嘈俱~導(dǎo)線較柔軟，在穿線及接線過(guò)程中不易折斷和劃傷。工程施工單位對(duì)信號(hào)線的選用不能有隨意性，必須滿足技術(shù)要求，才能保證系統(tǒng)工作的穩(wěn)定性和可靠性。
四、應(yīng)對(duì)措施
考慮到由于配管、布線安裝施工質(zhì)量不佳，對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)所帶來(lái)的影響，我們可以采取以下措施來(lái)避免此類問(wèn)題的發(fā)生：（一）按照規(guī)范，正確、合理地敷設(shè)電線導(dǎo)管，盡量采用金屬線管；穿線之前徹底清除管中雜物、積水，管頭加護(hù)口，以防導(dǎo)線絕緣層受損，降低其絕緣電阻值；（二）選用適用于火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的國(guó)標(biāo)優(yōu)質(zhì)銅芯導(dǎo)線，盡量減小導(dǎo)線的接頭，且所有接頭都要焊錫，防止氧化，以減小導(dǎo)線內(nèi)阻；（三）導(dǎo)線敷設(shè)連接完成后，應(yīng)查對(duì)傳輸線路的敷設(shè)、接線是否正確，無(wú)誤后采用500兆歐表，檢查探測(cè)回路線、通信線是否短路或開路，測(cè)試導(dǎo)線對(duì)導(dǎo)線、導(dǎo)線對(duì)地的絕緣電阻值，其絕緣電阻值不應(yīng)小于20兆歐；檢查報(bào)警設(shè)備的接地是否正確，測(cè)試阻值不應(yīng)大于1歐；（四）禁止火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)線路與其它不同電壓等級(jí)的系統(tǒng)共管或共橋架，以防線路串通造成系統(tǒng)故障或信號(hào)傳輸受干擾；（五）靠近室外敷設(shè)的線路，增加屏蔽措施，以防雷擊感應(yīng)造成報(bào)警主機(jī)受損；（六）統(tǒng)計(jì)消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備數(shù)量，選用電源導(dǎo)線應(yīng)能滿足相關(guān)消防設(shè)備同時(shí)動(dòng)作的要求；（七）分時(shí)控制同一時(shí)間內(nèi)需要控制的設(shè)備，防止瞬間工作電流過(guò)大，滿足消防設(shè)備的可靠動(dòng)作；（八）消防控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)電源采用24V直流電源，所以應(yīng)讓多線聯(lián)動(dòng)控制線控制24V直流電，采用末端轉(zhuǎn)換方式（即：由啟泵按鈕控制24V直流繼電器動(dòng)作，用繼電器的觸點(diǎn)去控制交流電的啟動(dòng)動(dòng)作電流的接通），避免混入交流電的危險(xiǎn)。
通過(guò)充分考慮上述這些因素，在施工階段充分注意工藝和質(zhì)量，才能可靠地保障火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的正常運(yùn)行，充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
作者單位：廣西桂邕建設(shè)工程有限公司
參考文獻(xiàn)：
[1]《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》.JGJ/T16-92.
關(guān)鍵詞：精裝房 質(zhì)量 管理
中國(guó)商品房二十年來(lái)經(jīng)歷了毛坯房、半成品房、精裝房的發(fā)展階段。到今天，精裝房越來(lái)越受到客戶的青睞，成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品而成為不可逆轉(zhuǎn)之趨勢(shì)，逐漸由產(chǎn)權(quán)式外租公寓、小戶型公寓、酒店式公寓中曼延開來(lái)，從高端的別墅項(xiàng)目到低端的廉租房都在搞精裝修。
精裝房，即是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)外裝修整體方案，一步到位建造好，房產(chǎn)商銷售已經(jīng)完成裝修的商品房，購(gòu)房者“拎包”即可入住，省時(shí)省力省心。但我們也注意到，往往有些客戶在入住前把好端端的精裝修“敲”掉，自行重新進(jìn)行二次裝修，造成極大的資源浪費(fèi)，令人痛心。說(shuō)明這些精裝修達(dá)不到客戶的要求。
商品房的主體建造、室內(nèi)外裝修由地產(chǎn)商一體化開發(fā)建設(shè)，同時(shí)業(yè)主要求房子的質(zhì)量更好、價(jià)格更低，希望物有所值，物超所值。增大了開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，促使其作出有效的運(yùn)作手段和應(yīng)對(duì)策略。
1.精裝房分析
精裝房的含義是開發(fā)商從主體建設(shè)到成品裝修一條龍開發(fā)，其裝修部分包括室內(nèi)室內(nèi)防水、水電管線插口和控制等工程，入戶門、房門、內(nèi)外窗等門窗工程，室內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)的地面、墻面、天花等裝飾工程；提供廚具和衛(wèi)浴潔具，包括部分的燈具和家電；并保證裝修質(zhì)量和承諾維護(hù)服務(wù)。
1.1從開發(fā)商的角度：相對(duì)于毛坯房，精裝房增加了開發(fā)工作的范圍，增加管理的難度，延長(zhǎng)建設(shè)的時(shí)間。精裝房建設(shè)責(zé)任的加大，對(duì)開發(fā)商的要求更高。
1.2從客戶的角度：，擔(dān)心精裝房的質(zhì)量是否保證、價(jià)錢是否合理、能否滿足業(yè)主的個(gè)性的多樣化要求。精裝房為客戶省去繁瑣的裝修工作，局部改動(dòng)和變動(dòng)亦簡(jiǎn)易和方便。
1.3從建設(shè)的角度：前瞻的設(shè)計(jì)、過(guò)硬的質(zhì)量、精致的品味，使精裝房更受歡迎，易于銷售。集約式的、一次到位的建設(shè)避免了裝修噪聲的互相干擾，減少裝修粉塵、垃圾對(duì)環(huán)境的污染。
1.4從管理的角度：精細(xì)化管理、嚴(yán)格監(jiān)控確保高質(zhì)量；標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化施工建精品工程。采取材料團(tuán)購(gòu)、流水配裝、機(jī)械施工措施，促使生產(chǎn)成本降低。
2.精裝房裝修設(shè)計(jì)及質(zhì)量管理策略
精裝房時(shí)代的來(lái)臨，對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。精裝房既要有全面解決家居標(biāo)準(zhǔn)化方案，又要有裝飾個(gè)性化的對(duì)策；既要保證所開發(fā)住宅的品高、質(zhì)優(yōu)，又要保證其價(jià)廉、好用；既加長(zhǎng)項(xiàng)目建設(shè)周期、增大開發(fā)企業(yè)資金積壓，又增加裝修質(zhì)量責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。
精裝房開發(fā)建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，開發(fā)商應(yīng)具有精確把握市場(chǎng)動(dòng)向智慧、超前設(shè)計(jì)的理念、精細(xì)化管理的能力，有足夠的設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)策略，制訂詳細(xì)的裝修實(shí)施方案。進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，明析控制參數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，遵循工藝流程，標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范施工，建精品工程。
2.1精裝房裝修設(shè)計(jì)定位策略
房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)之初，通常會(huì)進(jìn)行一系列的調(diào)研及論證，為準(zhǔn)備開發(fā)的商品房項(xiàng)目進(jìn)行銷售定位，比如客戶的定位、建筑的定位、成本的定位等。精裝房的裝修設(shè)計(jì)無(wú)論是室外或室內(nèi)都要遵循商品房項(xiàng)目的一致性及整體性，精裝房工作在進(jìn)行到進(jìn)一步深入裝修設(shè)計(jì)時(shí)，首先考慮的應(yīng)該是精裝設(shè)計(jì)與商品房項(xiàng)目銷售定位相統(tǒng)一。另一方面即使是小項(xiàng)目的商品房開發(fā)，從立項(xiàng)運(yùn)作、設(shè)計(jì)，到建筑主體建成都要2-3年的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生很多的變數(shù)，比如外部地理環(huán)境、客戶的購(gòu)房取向、流行趨勢(shì)、建筑裝飾材料、設(shè)備的更新、相關(guān)的法律法規(guī)都會(huì)發(fā)生改變要，這時(shí)裝修設(shè)計(jì)就需要作出相應(yīng)的調(diào)整和修正，重新進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。這主要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行：
①根據(jù)外部環(huán)境的變化定位：從商品房所在地段的交通和地理環(huán)境的變化、區(qū)域功能調(diào)整、教育資源發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、智能化住宅設(shè)備的發(fā)展等方面分析，進(jìn)行最終裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整定位。
②根據(jù)客戶的需求定位：與簽約客戶進(jìn)行必要的交流，了解客戶喜好什么？追求什么？需求什么？討厭什么。明確作出詳細(xì)的客戶需求分析報(bào)告，以此為根據(jù)裝修設(shè)計(jì)師與開發(fā)營(yíng)銷策劃部門再次進(jìn)行產(chǎn)品的裝修定位分析。
③根據(jù)營(yíng)銷反饋信息調(diào)整定位：營(yíng)銷方案是否符合市場(chǎng)，目標(biāo)客戶群體是否適宜，是否有調(diào)整的必要，裝修設(shè)計(jì)師密切與開發(fā)商營(yíng)銷部門溝通，避免設(shè)計(jì)方案與營(yíng)銷目標(biāo)脫節(jié)。
④根據(jù)新材料、新設(shè)備進(jìn)行定位：建筑裝飾材料及設(shè)備升級(jí)換代非常之快，設(shè)計(jì)單位應(yīng)掌握建筑裝飾材料領(lǐng)域的最新成果及市場(chǎng)動(dòng)向。最終裝修設(shè)計(jì)盡可能利用性能更好、成本更低、施工簡(jiǎn)單的新材料和新設(shè)備進(jìn)行設(shè)計(jì)，與時(shí)共進(jìn)。
⑤根據(jù)流行趨勢(shì)進(jìn)行定位：大眾喜愛(ài)是之所以流行的原因，流行元素永遠(yuǎn)是營(yíng)銷的手段。緊跟潮流、鎖定營(yíng)銷目標(biāo)，運(yùn)用流行元素進(jìn)行設(shè)計(jì)定位。
⑥根據(jù)新的法律法規(guī)要求進(jìn)行定位：法律法規(guī)的安全、節(jié)能、再生等方面的要求符合社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的原則，以對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。
2.2靈動(dòng)空間裝修設(shè)計(jì)策略
房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的前期工作中，委托相關(guān)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房項(xiàng)目的數(shù)據(jù)收集、分析，包括戶型及室內(nèi)空間的功能區(qū)的分析，設(shè)計(jì)公司根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，一般來(lái)說(shuō)戶型空間是謀定的。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，框架結(jié)構(gòu)的住宅樓占的比重越來(lái)越大，樓房承重墻的數(shù)量的比例相對(duì)少了許多，為室內(nèi)空間的靈動(dòng)裝修設(shè)計(jì)帶來(lái)了更多的方便：
①盡量減少戶內(nèi)的非承重隔墻。在裝修時(shí)利用輕體隔墻或活動(dòng)隔墻，提高戶內(nèi)空間的可變性和靈動(dòng)性，以適應(yīng)不同客戶的要求；
②提高戶型在使用期內(nèi)的靈變性。住宅的設(shè)計(jì)壽命長(zhǎng)達(dá)50年-100年，在這期間必然會(huì)進(jìn)行多次的重新裝修，有可能的話，會(huì)對(duì)戶內(nèi)空間的功能布局重新規(guī)劃以適應(yīng)新的要求，建議戶內(nèi)的水電及其它設(shè)備的暗裝管線避免大量裝于非承重墻內(nèi)(特別是主干管線)，方便以后的改造。
③水電及其它設(shè)備的接口、開關(guān)，既要考慮簡(jiǎn)潔和靈動(dòng)空間的要求，又要方便使用。
2.3裝修成本控制策略
精裝房具有設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性與靈活性、施工規(guī)模化、工藝流程化、管理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)化、裝修組件工業(yè)化的特點(diǎn)，如何保證管理到位、采取得力的措施來(lái)控制成本的合理性是開發(fā)商和客戶共同關(guān)心的問(wèn)題：
①統(tǒng)一設(shè)計(jì)，為客戶提供裝修方案菜單，避免了大量重復(fù)設(shè)計(jì)所帶來(lái)的高額設(shè)計(jì)費(fèi)用
②材料招標(biāo)，集團(tuán)式采購(gòu)，或由生產(chǎn)廠家直接提供，減少中間環(huán)節(jié)，保證品質(zhì)、降低材料價(jià)格
③組件工廠定制，規(guī)范制作，節(jié)省損耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省時(shí)、省力、省心
④規(guī)范材料、施工、驗(yàn)收的管理工作，保證施工質(zhì)量，提高精裝房的品質(zhì)，讓客戶放心，同時(shí)節(jié)省后續(xù)維護(hù)的成本。
2.4組件配裝策略
注重模數(shù)設(shè)計(jì)，裝修模塊、組件集成開發(fā)，機(jī)械化加工，配套使用，流水組裝，降低裝修生產(chǎn)成本。
①利用市場(chǎng)成熟的裝修模塊、部品組件進(jìn)行裝修，比如套裝門、配套衛(wèi)浴、成套廚房、整體吊頂?shù)日w模塊嵌入裝修設(shè)計(jì)中。
②配套部件的開發(fā)、選用要注意2點(diǎn)：A尊重重行業(yè)模數(shù)；B同一部件，多系列配套設(shè)計(jì)，便于客戶選擇與搭配
2.5個(gè)性化菜單定制策略
精裝房如何克服標(biāo)準(zhǔn)化裝修的統(tǒng)一性和適應(yīng)客戶個(gè)性要求的多樣性的矛盾。太尊重客戶會(huì)造成精裝個(gè)性零碎，不方便飾材的統(tǒng)一采購(gòu)、施工管理。唯一折衷的辦法是采取個(gè)性化菜單定制模式，制訂《全裝修菜單選擇表》給客戶多樣化的選擇和組合。
①裝修風(fēng)格菜單：根據(jù)樓盤的情況、設(shè)計(jì)出多種精裝方案供客戶選擇
②配裝部件菜單：配裝部件可以提多種品牌系列進(jìn)行選擇、搭配，方便自由組合形成多種風(fēng)格、色調(diào)的個(gè)性
③裝修材料菜單：選定一些好品菜單的材料，提供多材質(zhì)、多式樣的飾料供客戶挑選，打造不一樣的，自己喜歡的個(gè)性空間。
2.6材料的互換性和通用性策略
材料的互換性有材料的更多選擇和更換的便利，利于菜單材料的更多選擇及日后維護(hù)維修的更換，通用性設(shè)計(jì)特別適合水電設(shè)備的友好連接，其適用范圍廣，利于客戶的無(wú)障礙使用。
①選擇行業(yè)模數(shù)化標(biāo)準(zhǔn)材料及可能避免個(gè)性定制型材
②選擇施工工藝簡(jiǎn)單、便于安裝及更換的材料及組件
③選擇較友好連接和標(biāo)準(zhǔn)配件，不使用特殊配件。
2.7標(biāo)準(zhǔn)裝修材料的選用策略
根據(jù)品牌、市場(chǎng)質(zhì)量、價(jià)格、規(guī)格等方面選定標(biāo)準(zhǔn)裝修材料，并制作好《精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料表》，材料選用策略如下：
①選用質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料：選擇市場(chǎng)品牌硬、質(zhì)量穩(wěn)定、規(guī)格統(tǒng)一的材料，并通過(guò)競(jìng)標(biāo)或直購(gòu)的方式降低材料價(jià)。
②多樣的品牌和材料規(guī)格：同一用途的材料可以多選一、二個(gè)品牌供客戶選用，多型號(hào)、多規(guī)格、多色樣、多色彩、多系列供客戶挑選使用。
2.8裝修施工質(zhì)量管理策略
裝修質(zhì)量直接影響精裝房的品質(zhì)，除了有好的設(shè)計(jì)方案外，精裝房的施工管理顯得尤為重要，需采取有力管理手段和有效的措施：
①制定管理方案：組織管理團(tuán)隊(duì)，明確分工責(zé)任。編制詳細(xì)管理實(shí)施方案，包括工程進(jìn)度、材料的采購(gòu)與檢測(cè)、施工管理與安全措施、設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)及控制參數(shù)、裝修質(zhì)量驗(yàn)收的流程與方法。
②裝修施工企業(yè)的選擇：挑信譽(yù)好、有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的裝修公司。考察其是否具有大規(guī)模施工的能力、充足的資金周轉(zhuǎn)能力、良好的溝通能力，管理、施工人員是否具有上崗資格證。
③裝修材料管理：按裝修菜單和客戶自選定的材料菜單有步驟地進(jìn)行采購(gòu)。主要材料進(jìn)場(chǎng)嚴(yán)格進(jìn)行建、施、監(jiān)三方共同簽證，按照材料的相關(guān)技術(shù)參數(shù)查驗(yàn)，保證裝修材料的高品質(zhì)。
④施工及安裝管理：實(shí)行封閉施工安全管理，管理、施工人員憑資格證上崗。監(jiān)管施工的工藝及流程是否正確，材料的使用配合比例是否適當(dāng)，相關(guān)參數(shù)是否達(dá)標(biāo)，養(yǎng)護(hù)、保護(hù)措施是否到位。注意保存材料樣本及施工現(xiàn)場(chǎng)影象資料。
⑤驗(yàn)收管理：嚴(yán)格按照工程驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，主要有兩個(gè)方面：A根據(jù)分項(xiàng)施工驗(yàn)收技術(shù)參數(shù)單項(xiàng)逐一檢驗(yàn)；B根據(jù)工藝流程系統(tǒng)地、有序地分步驗(yàn)收，特別注意隱蔽工程的驗(yàn)收。同時(shí)做好驗(yàn)收簽證的管理。
3.結(jié)語(yǔ)
商品房精設(shè)計(jì)、裝修是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，它要求開發(fā)商精確把握市場(chǎng)動(dòng)向，通過(guò)超前的設(shè)計(jì)、精細(xì)化管理為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化的、高品質(zhì)的、性價(jià)比高、能滿足客戶多樣個(gè)性化要求的產(chǎn)品。這不僅檢驗(yàn)開發(fā)商設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理的能力。亦考驗(yàn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體智慧和策略。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳泉辛,關(guān)于精裝房的思考.[ DB/OL]. ，2007-02-01。
關(guān)鍵詞：精裝修項(xiàng)目管理；優(yōu)勢(shì)；管理
中圖分類號(hào)： TU767 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一、住宅精裝修項(xiàng)目管理的簡(jiǎn)介
精裝修住宅工程，是新型的、全面的家居解決方案。精裝修工程項(xiàng)目少則有幾百套房子，多則達(dá)上千套房子，而且戶型較多，分包及供貨商眾多，只有由專業(yè)的施工隊(duì)伍，產(chǎn)品制造商才能保質(zhì)保量、按時(shí)的完成其施工任務(wù)，并且達(dá)到設(shè)計(jì)要求。精裝修工程中，細(xì)節(jié)決定著成敗，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，個(gè)別房屋及局部質(zhì)量問(wèn)題只是總體項(xiàng)目中的一點(diǎn)偏差，而對(duì)購(gòu)房業(yè)主來(lái)說(shuō)，就是他的全部質(zhì)量問(wèn)題， 要從總體控制，從細(xì)部著手，才能達(dá)到對(duì)精裝修工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的管理。
二、精裝修的優(yōu)勢(shì)
2.1 節(jié)約時(shí)間，節(jié)約精力
雖然裝修公司在傳統(tǒng)裝修模式下可以把整套方案及效果圖都呈現(xiàn)在客戶的面前，但設(shè)計(jì)師與施工隊(duì)之間缺乏溝通，在材料價(jià)格變動(dòng)加上施工隊(duì)人員素質(zhì)差等原因，最終裝修出來(lái)的效果與設(shè)計(jì)方案要相差很多，裝修過(guò)程中也會(huì)牽扯到業(yè)主們的很多精力，浪費(fèi)了業(yè)主的時(shí)間，而精裝修則可以避免以上出現(xiàn)的問(wèn)題。
2.2 成本降低
精裝修房能給業(yè)主在個(gè)人資金應(yīng)用上留有了更加靈活的空間， 并在很大程度上提高了業(yè)主的投資價(jià)值。
2.3 設(shè)計(jì)整體、風(fēng)格統(tǒng)一
設(shè)計(jì)師在傳統(tǒng)裝修模式中需要與客戶達(dá)成共識(shí)，但客戶的想法一般都不太系統(tǒng)，雖然局部看來(lái)是很漂亮，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，最后達(dá)到的效果就可能不理想，而精裝修則可以做到設(shè)計(jì)整體，風(fēng)格統(tǒng)一。
2.4 維護(hù)簡(jiǎn)單
以往的裝修很多會(huì)做整體衣柜、電視柜等，這種做法雖然可以根據(jù)墻體擬定，但要更換或是維修起來(lái)十分麻煩，而精裝修是購(gòu)買獨(dú)立的衣柜，電視柜等，所以要更換、維護(hù)都很簡(jiǎn)單。
2.5 綠色環(huán)保
在精裝修模式中，基本的裝修是在物業(yè)發(fā)售時(shí)就完成了，有足夠的時(shí)間使有害物質(zhì)揮發(fā)，對(duì)業(yè)主的居住環(huán)境及身體健康有保證。
三、精裝修的管理
3.1 材料管理
3.1.1精裝部在施工過(guò)程中是材料管理的主要責(zé)任人，無(wú)論是對(duì)于乙方供材料的管理，還是對(duì)甲方供材料的管理，對(duì)于材料供應(yīng)的管理，精裝部重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：①采購(gòu)計(jì)劃是否滿足施工進(jìn)度要求， 是否合理。②與供貨方是否能夠及時(shí)簽訂買賣合同。③按照合同約定的付款時(shí)間，采購(gòu)方是否支付了材料款。④是否可以保證材料的到貨時(shí)間。
3.1.2精裝部在施工準(zhǔn)備階段，協(xié)調(diào)施工單位準(zhǔn)備材料樣板，交由設(shè)計(jì)單位及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，同時(shí)要對(duì)銅制品廠商、木制品廠商、 石材廠商進(jìn)行實(shí)地的考察。
3.1.3 對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)材料精裝部都應(yīng)要進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)石材、瓷磚、木飾面、墻紙、地毯等主要面層材料與封樣材料進(jìn)行比對(duì)，經(jīng)精裝部簽字確認(rèn)合格后方可進(jìn)場(chǎng)安裝。
3.2 質(zhì)量管理 ①施工階段質(zhì)量管理的主體是精裝部，擔(dān)負(fù)著精裝修質(zhì)量管理的日常工作。②在精裝修工程的重要分項(xiàng)工程中精裝部應(yīng)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員、施工單位來(lái)一起進(jìn)行技術(shù)交流。③精裝修在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員、施工單位對(duì)精裝修設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行圖紙交底， 對(duì)設(shè)計(jì)中的難點(diǎn)、重點(diǎn)進(jìn)行討論，提出施工的解決方案，并對(duì)其做好相應(yīng)記錄。④對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常巡視精裝部應(yīng)加強(qiáng)，對(duì)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及整改情況要進(jìn)行跟蹤、并作出相應(yīng)記錄。
3.3 進(jìn)度管理
3.3.1 在施工階段精裝部進(jìn)度管理的主要內(nèi)容為： ①要求施工單位擬訂施工進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)、周進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃及總體進(jìn)度計(jì)劃。 ②分析施工單位進(jìn)度計(jì)劃的可行性、合理性，并且提出調(diào)整意見。③監(jiān)督施工單位進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況，并適時(shí)采取措施保證計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。④將工程的真實(shí)進(jìn)度要及時(shí)上報(bào)給公司。
3.3.2 對(duì)進(jìn)度偏差的修正方案及相關(guān)措施，精裝部根據(jù)對(duì)精裝修項(xiàng)目的檢查情況應(yīng)及時(shí)提出指導(dǎo)意見。
3.4 精裝修工程成本控制管理 在精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱，也就是精裝修工程成本管理。目的是在保證產(chǎn)品質(zhì)量和效果的前提下，充分的動(dòng)員和組織全體項(xiàng)目人員，能夠科學(xué)合理的管理精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，以求得用最少的投入取得最大的生產(chǎn)成果。精裝修工程成本占售價(jià)的10%~15%、 建安成本的 30％~35％， 因此對(duì)項(xiàng)目投資，精裝修工程成本部分的影響重大，并且對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、裝修效果、檔次都有很大的影響，在精裝修項(xiàng)目上，尤其要合理管控成本，對(duì)于精裝修工程項(xiàng)目，做好精裝修工程成本管理十分重要。
3.5 精裝修樣板工程施工管理 展示樣板間是為了提前銷售服務(wù)的，精裝修樣板要先行，對(duì)于精裝修工程來(lái)說(shuō)，實(shí)體樣板間要盡量在實(shí)樓做，實(shí)體交樓樣板間才有意義，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問(wèn)題反映出來(lái)，以避免出現(xiàn)裝修中不合理情況、后期在大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工的狀況。成本是否可控、設(shè)計(jì)是否合理、營(yíng)銷承諾是否切實(shí)都可以在實(shí)體樣板間得到反應(yīng)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做出查漏補(bǔ)缺所用，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，并通過(guò)營(yíng)銷實(shí)體感受，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。
3.6 安全管理 在施工階段對(duì)安全管理，尤其是消防管理要引起足夠的重視，精裝部應(yīng)增強(qiáng)安全管理意識(shí)，督促和監(jiān)督施工單位做好安全管理工作，并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡檢工作。
3.7 變更管理 ①精裝修施工過(guò)程中精裝部是變更管理的責(zé)任主體。②在原則上施工過(guò)程中是不予設(shè)計(jì)方案變更的，但在公司相關(guān)部門因市場(chǎng)調(diào)整或其他某種原因調(diào)整造成成本增加或減少時(shí)，精裝部應(yīng)有相對(duì)詳細(xì)的品質(zhì)提升的相關(guān)分析，在相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽意見后，報(bào)公司審批會(huì)審批。③施工過(guò)程中，原則上是不予設(shè)計(jì)方案變更，但精裝部因現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及施工工藝問(wèn)題需對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)組織相關(guān)單位協(xié)調(diào)變更方案，提交公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后，方可進(jìn)行調(diào)整，如因此造成成本上面的變更需同時(shí)考慮并上報(bào)。
3.8 文明施工管理 ①對(duì)精裝修施工單位的文明施工管理，精裝部應(yīng)加強(qiáng)。對(duì)于各種非文明施工現(xiàn)象，在日常加強(qiáng)巡視中應(yīng)及時(shí)予以制止并采取相應(yīng)的處理措施。②文明施工的專項(xiàng)檢查和專題會(huì)議應(yīng)由精裝部定期組織，檢查結(jié)果和會(huì)議紀(jì)要下發(fā)施工單位，對(duì)其落實(shí)情況要由專人跟蹤落實(shí)。
3.9 精裝修的驗(yàn)收與交付 ①通常情況下精裝修工程的驗(yàn)收分為以下幾步進(jìn)行，分別為：施工方自檢、精裝部驗(yàn)收、公司驗(yàn)收。②精裝修施工單位在精裝部要求下，將自檢和精裝部驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行匯總上報(bào)，并進(jìn)行限期整改。③公司相關(guān)部門在精裝部負(fù)責(zé)組織下參加竣工驗(yàn)收，按照國(guó)家、行業(yè)、地區(qū)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，雙方在施工合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收、整理、匯總，在分類驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，要及時(shí)要求施工單位進(jìn)行整改。
四、精裝修管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵
過(guò)程管理涉及到對(duì)計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量、工序、成品保護(hù)的管理， 計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量管理相對(duì)于工序和成品保護(hù)要容易很多。施工單位大多是工序管理的難點(diǎn)所在，協(xié)調(diào)起來(lái)耗費(fèi)的精力很大，如一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平，在總包招標(biāo)時(shí)納入總包范圍，而總包工程對(duì)于墻面、頂棚抹灰找平驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，要比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對(duì)于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，另外空調(diào)設(shè)備、管道在精裝修施工吊頂前應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一個(gè)月進(jìn)場(chǎng)；總包單位的防水、墊層，地板采暖在精裝修施工墻面前都應(yīng)施工完畢，冬季時(shí)，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。
[關(guān)鍵詞]：精裝房；發(fā)展歷史；優(yōu)勢(shì)
[abstract] : the concept of clothbound room described, this paper introduces the development history of the clothbound room, this paper analyzes the fine decoration quality and restricting the development of clothbound room main reason, introduces the present situation of our country and the fine decoration development prospects are described.
[keywords] : clothbound room; Development history; advantage
中圖分類號(hào)：TU767文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一、精裝房的概念
根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》(建住房[2002]190號(hào))的規(guī)定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成的房屋。并且這里的"房屋"是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。
二、我國(guó)精裝房的發(fā)展歷史
在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，沒(méi)有“毛坯房”的概念，售出的住宅是理所當(dāng)然的精裝修“成品”,而我國(guó)早在1999年就頒布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，推行一次裝修模式，逐漸取消毛坯房市場(chǎng)。
我國(guó)精裝房崛起是近十幾年的之間的事，精裝修最早出現(xiàn)在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，并逐步得到推廣，其發(fā)展大致分為三個(gè)階段。
早期階段：簡(jiǎn)單式拼湊
特點(diǎn)：施工較粗糙，只是毛坯房簡(jiǎn)單處理
從1998年到2001年，廣州樓市開始出現(xiàn)“精裝修房”，從最初的概念到慢慢的普及，開始獲得一部分購(gòu)房者的青睞。這一時(shí)期的精裝修房，更多是被房地產(chǎn)開發(fā)商作為推廣營(yíng)銷的一個(gè)賣點(diǎn)，并非嚴(yán)格意義上的精裝修。為了節(jié)省成本，精裝修很多時(shí)候被轉(zhuǎn)包給“馬路施工隊(duì)”，因此家居設(shè)計(jì)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和布局，更談不上風(fēng)格，更多只停留在“天地墻”的涂抹、鋪貼工藝，即墻壁涂上乳膠漆，地板貼上瓷磚或強(qiáng)化木地板，廚房、臥室里開始引入簡(jiǎn)單的入墻式柜體。
成長(zhǎng)階段：品牌化運(yùn)作興起
特點(diǎn)：開始引入知名建材品牌、局部設(shè)計(jì)有亮點(diǎn)
從2001年到2006年，隨著精裝修房的質(zhì)量糾紛增多以及生活品質(zhì)的提高，越來(lái)越多人開始重視建材品牌。部分處在行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商為降低風(fēng)險(xiǎn)，在施工、管理上逐步規(guī)范化，并嘗試與一些知名的工程裝飾公司合作。精裝修房中的櫥柜、衛(wèi)浴、地板、衣柜開始出現(xiàn)知名品牌的身影，質(zhì)量比以往也有大幅提升，細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)更注重品質(zhì)。2003年，還有個(gè)別開發(fā)商首先推出了菜單式的裝修方案，為購(gòu)房者帶來(lái)更多的個(gè)性化選擇。
成熟階段：整體化家居設(shè)計(jì)
特點(diǎn)：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一風(fēng)格，統(tǒng)一服務(wù)，家居強(qiáng)調(diào)整體化設(shè)計(jì)
從2006年至今，樓市的持續(xù)火爆，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有足夠利潤(rùn)空間去引進(jìn)國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作模式。運(yùn)用在家居中的櫥柜、衛(wèi)浴、衣柜、五金甚至家電開始出現(xiàn)同一品牌，家居的整體化設(shè)計(jì)趨勢(shì)日益明顯。在前期的戶型結(jié)構(gòu)、空間設(shè)計(jì)上，房地產(chǎn)開發(fā)商就引入了整體家居解決方案，預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)化空間能夠與后期的裝修方案和功能使用結(jié)合起來(lái)。除了施工工藝采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)外，在售后服務(wù)上也由整體家居解決方案提供商進(jìn)行統(tǒng)一負(fù)責(zé)。
三、精裝房的優(yōu)勢(shì)
建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》指出推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象，提高住宅裝修生產(chǎn)的工業(yè)化水平，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展。在全球積極響應(yīng)低碳主義的環(huán)保趨勢(shì)下，精裝房無(wú)疑將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流，精裝修房有許多優(yōu)勢(shì)，總結(jié)如下：
1、省時(shí)省力
與傳統(tǒng)的裝修模式相比，精裝房沒(méi)有裝修的煩惱，免除了水電改造、鋪地?zé)帷①N瓷磚、粉刷墻壁等繁雜耗時(shí)的裝修過(guò)程，也無(wú)需經(jīng)歷選購(gòu)建材的過(guò)程、讓人心力交瘁的討價(jià)還價(jià)，以及裝修過(guò)程中讓人身心俱疲的灰塵噪音。這種模式縮短了工期，消費(fèi)者拎包即可入住，對(duì)于快節(jié)奏的都市人來(lái)說(shuō)精裝房是他們的首選。
2、降低成本
傳統(tǒng)裝修模式下，業(yè)主采購(gòu)物品都是單個(gè)購(gòu)買而精裝房建材統(tǒng)一采購(gòu)必然節(jié)約購(gòu)買成本，以水龍頭為例，一個(gè)名牌水龍頭零售價(jià)要幾百元，如果批量購(gòu)買價(jià)格可能就會(huì)減半。由此可見，裝修物品種類繁多，每種建材都以批發(fā)價(jià)購(gòu)買可大幅度降低造價(jià)，可謂物有所值。另外，精裝房降低了購(gòu)房者的成本，使業(yè)主的資金有了更多投資空間。采用貸款購(gòu)買精裝房的購(gòu)房者可以直接將住房款和裝修款一起貸出，業(yè)主不用像買毛坯房一樣準(zhǔn)備全部裝修資金，減輕了資金壓力。精裝房的即買即住也節(jié)省了毛坯房的裝修時(shí)間，投資的業(yè)主可以立即實(shí)現(xiàn)房租收益，縮短了資金投資回報(bào)時(shí)間。
3、質(zhì)量保證
建設(shè)部建住房【2002】190號(hào)文件規(guī)定開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)是售后服務(wù)。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中也規(guī)定在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年，一旦出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題開發(fā)商會(huì)負(fù)責(zé)修好。
4、環(huán)保低碳
一方面由開發(fā)商統(tǒng)一采購(gòu)的材料必須符合環(huán)保要求，消費(fèi)者可根據(jù)國(guó)家頒布的“十類有害物質(zhì)限量國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)”及“民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范”對(duì)精裝房進(jìn)行驗(yàn)收，因此降低了裝修污染的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，由開發(fā)商統(tǒng)一購(gòu)買及施工節(jié)省了材料，減少了建筑垃圾的產(chǎn)生，也更利于環(huán)境保護(hù)。
四、制約精裝房發(fā)展主要因素
精裝房雖然有很多優(yōu)勢(shì)，但我國(guó)目前仍存在諸多制約精裝房發(fā)展的因素，主要有以下幾點(diǎn)：
1、成本高
多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，精裝房?jī)r(jià)格過(guò)高，開發(fā)商宣稱一千甚至幾千元每平方米的裝修款價(jià)格過(guò)高、無(wú)法承受，另外開發(fā)商在裝修上的利潤(rùn)也過(guò)高，購(gòu)房合同中標(biāo)注的高級(jí)地磚、進(jìn)口潔具等即使寫明了品牌也沒(méi)有寫清型號(hào)，同一品牌產(chǎn)品價(jià)格會(huì)有幾百元的價(jià)差，這種價(jià)差成為開發(fā)商謀利的來(lái)源之一，這就使購(gòu)房者認(rèn)為精裝房?jī)r(jià)格過(guò)高。
2、缺乏個(gè)性化
有調(diào)查顯示，相當(dāng)一部分購(gòu)房者認(rèn)為精裝房最不滿意的地方就是自己家和鄰居家基本一致，缺少個(gè)性。雖然建設(shè)部文件提倡菜單式裝修模式，但在實(shí)際執(zhí)行中很多開發(fā)商為避免麻煩直接采用一次性裝修模式，使業(yè)主沒(méi)有選擇的余地。
3、未實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化
由于設(shè)計(jì)、建造（采購(gòu)與供應(yīng)）、裝修的脫節(jié)，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，無(wú)形中增大了開發(fā)商的成本和難度。
4、開發(fā)商實(shí)力不均，質(zhì)量參差不齊。
由于精裝修房缺少有效的標(biāo)準(zhǔn)，缺乏質(zhì)量監(jiān)管，精裝質(zhì)量的后期投訴也一直居高不下。一些先期不被察覺(jué)的問(wèn)題隨著時(shí)間的推移逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這也是很多消費(fèi)者擔(dān)心、開發(fā)商不愿涉足精裝產(chǎn)品領(lǐng)域的關(guān)鍵。
五、結(jié)語(yǔ)
精裝修是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的表現(xiàn)，不僅反映開發(fā)商操作水平，也反映了購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣。中國(guó)加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應(yīng)量的飛速擴(kuò)大，中國(guó)商品住宅必然走向“居者優(yōu)其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢(shì)所趨，精裝房必然要取代半成品的毛坯房成為市場(chǎng)主流。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：住宅精裝修；施工；質(zhì)量控制
隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)如火如荼的進(jìn)行，精裝修住宅成了房地產(chǎn)住宅的一種主流趨勢(shì)。精裝修住宅由于其施工理念迎合人們的物質(zhì)生活要求，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的同時(shí)，有效減小私人裝修所造成的不必要浪費(fèi)以及對(duì)環(huán)境所造成的不利影響。但是精裝修施工過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)施工材料、施工工藝以及質(zhì)量管理等方面的問(wèn)題，因此仍需要進(jìn)一步研究和完善。
1精裝修住宅的特點(diǎn)
1.1精裝修住宅的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。精裝修住宅將住宅的修建以及裝修過(guò)程中結(jié)合在一起，防止人們因?yàn)樗饺搜b修而導(dǎo)致的過(guò)多的財(cái)力浪費(fèi)以及精力投入，緩解經(jīng)濟(jì)壓力；避免了人們?cè)谘b修過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的安全隱患。精裝修住宅由于裝修規(guī)模較大，比起私人裝修有著不可比擬的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，因而越來(lái)越受到更多人們的青睞。1.2精裝修住宅的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。精裝修住宅作為近年來(lái)興起的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在滿足人們特定的需求的同時(shí)，也是建筑裝修行業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的必然趨勢(shì)。精裝修住宅符合城市快速的生活節(jié)奏，在發(fā)揮建筑裝修單位的施工技術(shù)以及裝修質(zhì)量控制等方面優(yōu)勢(shì)的情況下，有效保證了精裝修住宅的實(shí)用性以及安全性。在促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展的同時(shí)，加快了建筑裝修企業(yè)的整體發(fā)展。1.3精裝修住宅概念。作為將建筑與裝修統(tǒng)一協(xié)調(diào)起來(lái)的裝修模式，精裝修住宅的設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于，裝修之前要掌握業(yè)主的生活習(xí)性及審美要求，從而使裝修的設(shè)計(jì)能得到業(yè)主的認(rèn)可。并在保留整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格的前提下，盡可能的留給業(yè)主二次裝飾的室內(nèi)空間，滿足業(yè)主的個(gè)人需要。另外精裝修住宅的裝修材料要合理選用，要在充分體現(xiàn)裝修企業(yè)在技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢(shì)的前提下，選用滿足業(yè)主要求的裝修材料，從而實(shí)現(xiàn)高水準(zhǔn)的精裝修施工。1.4我國(guó)精裝修住宅的現(xiàn)狀。由于我國(guó)精裝修住宅起步較晚，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)一，截止2015年末，我國(guó)精裝修住宅在商品房中所占比例只有10%左右。另外，我國(guó)精裝修住宅的營(yíng)銷市場(chǎng)仍在發(fā)展階段，市場(chǎng)營(yíng)銷手段不夠成熟，往往會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題。比較常見的就是媒體經(jīng)常報(bào)道的裝修材料不符合標(biāo)準(zhǔn)，以及由于裝修單位的疏忽而出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。例如地板材料甲醛超標(biāo)、地板面不平、墻面粉刷過(guò)程不夠仔細(xì)。同時(shí)在裝修過(guò)程中，也會(huì)因?yàn)槟竟すぷ鞑粔蚓?xì)，而導(dǎo)致木板面過(guò)于粗糙以及油漆面不夠光亮等問(wèn)題。因此在精裝修住宅的未來(lái)發(fā)展之中，要加大對(duì)于精裝修住宅施工的質(zhì)量控制力度，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行施工，避免問(wèn)題的發(fā)生，從而建造出高質(zhì)量的精裝修住宅。
2精裝修住宅的施工質(zhì)量控制問(wèn)題
在一般的精裝修住宅的施工過(guò)程中，施工質(zhì)量控制的要點(diǎn)主要包括質(zhì)量管理體系的構(gòu)建、基層質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量以及質(zhì)量驗(yàn)收等方面。而在精裝修住宅質(zhì)量控制的過(guò)程中，為了保證精裝修施工的高質(zhì)量完成，需要注意以下幾點(diǎn)質(zhì)量控制的內(nèi)容：2.1建立質(zhì)量管理體系。在精裝修住宅的施工中，要在滿足建筑規(guī)范的要求的前提下建立合理的質(zhì)量管理體系。落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，從工程的技術(shù)指導(dǎo)、工藝要求、施工進(jìn)度、材料管理、各部門的協(xié)調(diào)及質(zhì)量檢測(cè)等方面來(lái)完善質(zhì)量管理體系的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對(duì)精裝修施工準(zhǔn)確、有效的質(zhì)量控制。2.2設(shè)計(jì)質(zhì)量控制。精裝修施工的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制關(guān)鍵在于住宅裝修的設(shè)計(jì)能否在符合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求的前提下滿足業(yè)主的需求。而那些不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的設(shè)計(jì)則應(yīng)該進(jìn)行合理的修改及進(jìn)一步的完善，避免因施工設(shè)計(jì)而導(dǎo)致安全隱患的出現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)精裝修施工有效的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制。2.3材料、設(shè)備的管理和質(zhì)量控制。嚴(yán)格把好裝修工程中所涉及到的所有材料、構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)關(guān)卡。它的品種、規(guī)格、外觀以及尺寸等都要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范要求，要有完好的包裝以及齊全的產(chǎn)品合格證書、使用說(shuō)明書、產(chǎn)品性能檢測(cè)報(bào)告及有害物質(zhì)含量檢測(cè)報(bào)告等。同時(shí)材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收簽字制度也必須要在材料進(jìn)場(chǎng)使用之前執(zhí)行，不能在工地上使用未經(jīng)檢驗(yàn)合格并簽認(rèn)的進(jìn)場(chǎng)材料。并且還要將其立即清除出去，存放在其他地方，各項(xiàng)施工試驗(yàn)及施工記錄要做好，使施工資料的保持完整正確，以便日后進(jìn)行查處。2.4施工過(guò)程中嚴(yán)格的質(zhì)量控制。在進(jìn)行大面積施工前，必須先做樣板間，以檢驗(yàn)裝飾效果、施工工藝和施工質(zhì)量。安排專人在現(xiàn)場(chǎng)督促檢查，配合設(shè)計(jì)部門落實(shí)設(shè)計(jì)方案，修正施工中出現(xiàn)的不足。樣板間施工完畢后，經(jīng)各有關(guān)部門驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后，方可進(jìn)行大面積施工。在大面積施工的過(guò)程中，要全程跟蹤裝修施工過(guò)程，對(duì)關(guān)鍵工序嚴(yán)格實(shí)行質(zhì)量控制，進(jìn)場(chǎng)材料及時(shí)取樣送檢，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求的各項(xiàng)檢驗(yàn)。各類管線（強(qiáng)、弱電管，給排水管道等）、所有吊頂內(nèi)龍骨及基層、地板木龍骨、地板留縫等隱蔽部位是裝修施工質(zhì)量控制的關(guān)鍵。嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程驗(yàn)收制度，督促檢查施工單位是否嚴(yán)格執(zhí)行工序交接驗(yàn)收制度，每道工序完成后，認(rèn)真實(shí)行自檢、互檢、專職檢測(cè)，上道工序不合格，不準(zhǔn)進(jìn)入下道工序施工。2.5質(zhì)量檢測(cè)驗(yàn)收。精裝修住宅要嚴(yán)格根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙以及施工合同的要求進(jìn)行施工。而整個(gè)精裝修工程完工后，為了保證住宅投入使用后能給業(yè)主一個(gè)舒適良好的居住環(huán)境，相關(guān)部門要嚴(yán)格根據(jù)要求對(duì)精裝修住宅的工程質(zhì)量進(jìn)行審核。另外還應(yīng)該對(duì)居住相關(guān)的水電、暖通等工程項(xiàng)目以及相關(guān)單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。
3結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸步入精裝修住宅的時(shí)代，傳統(tǒng)的私人裝修已逐漸滿足不了城市飛速的生活節(jié)奏的要求。企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)掌握精裝修住宅發(fā)展的相關(guān)信息，在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念的指導(dǎo)下，加大對(duì)于精裝修住宅施工的投入力度，并嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定相關(guān)的施工質(zhì)量控制措施，在確保精裝修施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量減小精裝修施工的成本，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另外企業(yè)應(yīng)積極的學(xué)習(xí)并引進(jìn)國(guó)外一些先進(jìn)的精裝修施工技術(shù)，結(jié)合自身的實(shí)際情況，完善我國(guó)的住宅精裝修施工技術(shù)以及質(zhì)量控制的措施，促使企業(yè)能夠長(zhǎng)久的發(fā)展。
作者:邱成勇 單位:浙江亞廈裝飾股份有限公司
參考文獻(xiàn)：
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1 關(guān)于住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位
精裝修房設(shè)計(jì)的定位首先取決于樓盤的市場(chǎng)定位。裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項(xiàng)目類別、戶型特點(diǎn)、樓盤規(guī)模、銷售價(jià)格來(lái)確定。一般來(lái)說(shuō)，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)會(huì)高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)該簡(jiǎn)潔、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)。為了讓客戶有更多的選擇性，開發(fā)商可提供2-3個(gè)裝修方案供客戶選擇（特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤）。對(duì)于別墅類的高檔樓盤，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。
2 精裝修住宅的設(shè)計(jì)方法及設(shè)計(jì)范圍
住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動(dòng)家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì)，把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無(wú)法做出理想的布置。
精裝修房屋的設(shè)計(jì)要求是能給未來(lái)住戶一個(gè)先進(jìn)居家生活方式的指引，并沒(méi)有限制住戶的個(gè)性化需求。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過(guò)裝飾設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。
3 精裝修工程成本管理的通用方法
精裝修工程成本管理的通用方法：設(shè)定精裝修成本目標(biāo)、指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)、精裝修成本測(cè)算、工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算。
3.1設(shè)定精裝修成本目標(biāo)、指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)
在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設(shè)定成本目標(biāo)，指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)，在成本目標(biāo)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)精裝修設(shè)計(jì)價(jià)值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對(duì)立統(tǒng)一，找出效果和成本的最佳比值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值工程最優(yōu)化。突出裝修亮點(diǎn)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
3.2精裝修成本測(cè)算
精裝修成本測(cè)算就是根據(jù)精裝修設(shè)計(jì)方案、初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)成果，不斷測(cè)算精裝修造價(jià)是否在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，并不斷修正精裝修設(shè)計(jì)、合理選擇應(yīng)用材料，在保證產(chǎn)品質(zhì)量、檔次的前提下，實(shí)現(xiàn)成本、效果統(tǒng)一。
3.3工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算
工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算是精裝修工程過(guò)程管理成本控制方式，在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，通過(guò)招投標(biāo)、競(jìng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本。
4 提升精裝修工程成本管理能力建議
4.1 精裝修樣板先行
精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對(duì)于精裝修工程來(lái)說(shuō)，實(shí)體交樓樣板間才有意義，實(shí)體樣板間要盡量在實(shí)樓做，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問(wèn)題反映出來(lái)，避免后期大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實(shí)體樣板間不僅能反應(yīng)設(shè)計(jì)是否合理、成本是否可控、營(yíng)銷承諾是否切實(shí)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，并通過(guò)營(yíng)銷實(shí)體感受，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。
4.2 加強(qiáng)集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位
集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)是保證精裝修工程項(xiàng)目材料品質(zhì)、降低成本的有效手段。項(xiàng)目將與裝修效果、檔次有關(guān)的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器甲分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，其中入戶門、櫥柜、電器、潔具、龍頭、鎖具均為區(qū)域采購(gòu)，另外涂料、開關(guān)面板、空調(diào)、內(nèi)墻磚選用集團(tuán)采購(gòu)。集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)可以降低成本，同時(shí)也能控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證裝修效果，而且還能滿足不同項(xiàng)目的檔次需求。在精裝修工程項(xiàng)目材料供應(yīng)上，集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)項(xiàng)目還要加強(qiáng)，如木地板、衣柜。
建立戰(zhàn)略合作伙伴的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，并增加過(guò)程評(píng)價(jià)及后期評(píng)價(jià)，通過(guò)淘汰、引進(jìn)機(jī)制引進(jìn)精裝修工程戰(zhàn)略合作伙伴，根據(jù)評(píng)價(jià)體系，建立完善的管理模式及辦法，對(duì)戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行培養(yǎng)及管理。
4.3 過(guò)程管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵
過(guò)程管理涉及到對(duì)計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量、工序、成品保護(hù)的管理，相對(duì)于工序和成品保護(hù)，計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量管理容易的多。
工序管理難點(diǎn)在于施工單位多，協(xié)調(diào)耗費(fèi)精力大，如在總包招標(biāo)時(shí)，一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平納入總包范圍，而總包工程對(duì)于墻面、頂棚抹灰找平驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對(duì)于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標(biāo)時(shí)應(yīng)將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另在精裝修施工吊頂前，空調(diào)設(shè)備、管道應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一月進(jìn)場(chǎng)；在精裝修施工墻面前，總包單位的防水、墊層，地板采暖都應(yīng)施工完畢，冬季時(shí)，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。
成品保護(hù)是精裝修工程施工管理的難題，由于在一個(gè)作業(yè)面上，很多施工單位同時(shí)作業(yè)，難免出現(xiàn)成品破壞后無(wú)法找追究到責(zé)任單位的情況，因此成品保護(hù)必須得投入更多人力，將成品保護(hù)納入獎(jiǎng)懲措施，由精裝修施工單位負(fù)責(zé)精裝修成品的統(tǒng)一保護(hù)，各單位施工完畢驗(yàn)收后移交精裝修施工單位負(fù)責(zé)管理，由精裝修施工單位對(duì)地板、衣柜、櫥柜、電器等甲分包單位成品的統(tǒng)一保護(hù)，并詳細(xì)記錄施工進(jìn)出情況，一旦成品破壞后可追溯相應(yīng)的單位。
4.4加強(qiáng)精裝修工程成本學(xué)習(xí)研究
我們公司精裝修工程管理水平還有待提高，從設(shè)計(jì)能力、工程管控能力、成本管理能力都沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)化，一個(gè)項(xiàng)目一種辦法，沒(méi)有形成集中優(yōu)勢(shì)，與星河灣、綠城相比還有差距，需要加強(qiáng)與好的精裝項(xiàng)目、同行、尤其是星河灣、綠城之類的精裝龍頭企業(yè)交流，借鑒推廣一些成熟的研究成果。
結(jié)語(yǔ)：精裝修工程成本管理是精裝修項(xiàng)目管理中核心要素，要提高項(xiàng)目利潤(rùn)、提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要完善精裝修工程成本管理，只有在精裝修項(xiàng)目管理中形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，合理管控成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中具備優(yōu)勢(shì)。通過(guò)在精裝修工程成本管理中應(yīng)用：精裝修樣板先行，裝修風(fēng)格盡量簡(jiǎn)約、要突出亮點(diǎn)，設(shè)計(jì)盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、先平面后立面再園林的設(shè)計(jì)模式，加強(qiáng)集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位，過(guò)程管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵，加強(qiáng)精裝修工程成本學(xué)習(xí)研究以上措施，精裝修工程成本管理一定會(huì)上一個(gè)新的臺(tái)階，必定能處在行業(yè)的前列。
參考文獻(xiàn)：
熱詞：英美書號(hào) 書號(hào)管理
筆者在從事出版研究的過(guò)程中，一直對(duì)美國(guó)、英國(guó)的書號(hào)費(fèi)用及管理感興趣，可是國(guó)內(nèi)介紹這方面的材料和研究很少。筆者經(jīng)過(guò)查找、研究，將美國(guó)、英國(guó)的書號(hào)收費(fèi)、管理等情況整理成這篇小文，就教于方家。
在一個(gè)國(guó)家只能有一個(gè)機(jī)構(gòu)為圖書編制書號(hào)，不能有兩家以上的機(jī)構(gòu)編號(hào)，否則就亂套了。一本書只能有一個(gè)號(hào)，這是書的身份證。在我國(guó)，書號(hào)由中國(guó)ISBN中心（隸屬于國(guó)家新聞出版廣電總局）發(fā)放。在美國(guó)，書號(hào)由鮑克公司（Bowker）統(tǒng)一管理與發(fā)放。鮑克公司的書號(hào)價(jià)格如下所示：
1個(gè)書號(hào)―125美元（如果與條形碼一起購(gòu)買需要150美元）
10個(gè)書號(hào)―295美元（如果與條形碼一起購(gòu)買需要320美元）
100個(gè)書號(hào)―575美元
10個(gè)書號(hào)的套餐是大多數(shù)人的選擇。因?yàn)樵诿绹?guó)，一本書往往會(huì)出版3-5個(gè)不同版本，而同一本書的不同版本（精裝書、平裝書、電子書、手機(jī)書和PDF）各需要一個(gè)書號(hào)，所以10個(gè)書號(hào)的套餐最少能滿足兩本書的需要。而美國(guó)的自費(fèi)出版者在考慮到自己的需要后，一般會(huì)購(gòu)買10個(gè)書號(hào)，5個(gè)書號(hào)需要625美元，而10個(gè)書號(hào)只需要295美元，這顯然是非常劃算的。而經(jīng)濟(jì)條件好的自費(fèi)出版者和小型獨(dú)立出版商往往會(huì)選擇100個(gè)書號(hào)的套餐，這個(gè)套餐能滿足20-25種書的需要。如果要出版3-4種書的話需要購(gòu)買2份10個(gè)書號(hào)的套餐，需要590美元，這時(shí)候直接選擇100個(gè)書號(hào)的套餐是最合適的。書號(hào)申請(qǐng)一般10個(gè)工作日后就可得到，假如想加速申請(qǐng)的話，可以多花400美元，這樣只需要3天就可以拿到手。而在我國(guó)，自費(fèi)出書往往只需要一個(gè)書號(hào)就夠了，僅僅出版簡(jiǎn)裝版，很少出版精裝版及其他版本。為什么美國(guó)出版商要出多種版本的書呢？因?yàn)槊绹?guó)的版權(quán)開發(fā)很充分，版本開發(fā)有梯度。美國(guó)一般是先出精裝書，精裝書銷售達(dá)到頂點(diǎn)，開始下滑時(shí)再出平裝書。
買一個(gè)號(hào)，書號(hào)編碼機(jī)構(gòu)需要為申請(qǐng)者建立身份檔案和書的具體編碼。買10個(gè)號(hào)也要為申請(qǐng)者建立同樣的身份檔案，所以發(fā)放10個(gè)書號(hào)與發(fā)放1個(gè)書號(hào)相比，成本并未增加多少。這就是為什么美國(guó)書號(hào)買的越多越便宜，而且便宜的幅度還很大。
在英國(guó)，書號(hào)由尼爾森圖書公司（Nielsen Book）管理。
與美國(guó)類似，除去節(jié)假日、銀行假日，書號(hào)中心（隸屬于尼爾森公司）收到申請(qǐng)后，發(fā)放書號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間是10個(gè)工作日。如果加價(jià)72英鎊，就可以進(jìn)入快速通道，并且拿書號(hào)時(shí)間會(huì)被壓縮至3個(gè)工作日。值得一提的是，英國(guó)還提供超級(jí)快速通道，該服務(wù)會(huì)讓下午1點(diǎn)之前收到的申請(qǐng)?jiān)诋?dāng)天就拿到書號(hào)，但是價(jià)格不菲，需要加價(jià)222英鎊才能享用。
以下是英國(guó)書號(hào)2015年的最新價(jià)格：
10個(gè)書號(hào)―144英鎊
100個(gè)書號(hào)―342英鎊
1000個(gè)書號(hào)―924英鎊
如果是老客戶，在購(gòu)買書號(hào)時(shí)可以省去54英鎊的費(fèi)用。因?yàn)樵诘谝淮钨?gòu)買書號(hào)時(shí)，書號(hào)中心已經(jīng)給申請(qǐng)者分配了ISBN前綴，所以老客戶就可以把這部分的費(fèi)用省去。也就是說(shuō)ISBN前綴的分配費(fèi)用是54英鎊，并且相同申請(qǐng)人只收取一次。
英國(guó)書號(hào)都是打包出售，不單賣，最少都要購(gòu)買10個(gè)。除非特殊要求使用郵寄，書號(hào)的申請(qǐng)與發(fā)放都通過(guò)電子郵件完成。如果你要求郵寄的話，要另付36英鎊的郵寄費(fèi)。
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。
安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為bsf中國(guó)有限公司承租；
10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；
1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；
3層也已出租過(guò)半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽(yáng)和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國(guó)標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過(guò)高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問(wèn)津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；
新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無(wú)中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場(chǎng)也不完善，正式開盤5個(gè)月來(lái)租售業(yè)績(jī)約近三分之一。
二、租賃經(jīng)營(yíng)策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對(duì)高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長(zhǎng)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。受南海石化項(xiàng)目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來(lái)大亞灣考察，其中不乏世界級(jí)企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動(dòng)建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì)逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場(chǎng)預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取引進(jìn)。
我方的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無(wú)其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營(yíng)銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問(wèn)題是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；
外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。
通過(guò)前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。
現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長(zhǎng)期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬(wàn)元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和bsf公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。
三、成本與價(jià)格
經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬(wàn)元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì)降低1/4左右，單層投資不超過(guò)50萬(wàn)元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬(wàn)元（可考慮暫時(shí)押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。
定價(jià)策略應(yīng)針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50-60元/㎡/月的租價(jià)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
按70%的進(jìn)駐率計(jì)算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；
局部裝修租價(jià)以40元/㎡計(jì)，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬(wàn)元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無(wú)絕對(duì)把握。
四、總結(jié)與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計(jì)要等到半年后。
2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂(lè)觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80%以上。
3、定價(jià)必須具有競(jìng)爭(zhēng)力，靈活采取各種經(jīng)營(yíng)合作方式，積極尋求外包等簡(jiǎn)單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢(shì)。