時間：2023-10-02 08:55:40
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關鍵詞：新形勢；房地產交易；風險；防范對策
中圖分類號：F270文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2017）04-m16-02
引起房地產交易風險的因素有很多，這些因素若不及時處理好，將會對購房者的利益造成極大的損害，同時也阻礙了房地產業的市場發展進程。因此深入分析研究房地產交易中存在的風險，并提出有效的防范對策，為購房者的利益提供保障，具有現實意義。
一、房地產交易特點、交易規則
（一）交易特點
所謂房地產交易，指的是將房地產的所有權、土地使用權和其他相關權益進行轉讓。房地產開發企業和房地產中介公司，都承擔著房地產的交易任務。交易平臺的多樣化是房地產交易活動中最突出的特點。房地產交易是一項龐大的活動，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續，在市場因素的影響下，無法短期內完成交易活動。隨著我國頒布實施了《城市房地產管理法》，明確了房地產交易的基本特點；要求交易主體應具備平等的民事權，負責有關的民事義務；交易雙方就房地產交易規定進行商討確定；房地產交易必須滿足有關法規的要求。要想保證房地產交易活動的順利完成，就必須及時找出房地產交易中存在的風險，制定有效的措施加以防范。
（二）交易規則
房地產交易過程中，應考慮好以下幾項規則：一是房產權和地產權同時交易規則；房地產轉讓、抵押過程中，將房屋所有權及其土地使用權一同轉讓、抵押。房產權和地產權是緊密相連的，同一房地產的房屋所有權及土地使用權只能由同一主體同時享有。這樣，房地產交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產成交價格申報；房地產權利人在房地產的轉讓過程中，必須及時向上級政府部門具體申報房地產成交價，禁止有瞞報或者申報不實的行為。總體而言，房地產交易中應按相關法規繳納所有稅費，當事人必須真實申報成交價格，為計算稅費提供有力依據。若當事人申報價格不實，那么國家將依法委托有關部門評估，在評估價格基礎上計算稅費。三是房地產轉讓、抵押當事者應按相關法規辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事者應按相關法規辦理租賃登記備案。我國相關法律中這樣規定：房地產轉讓和抵押時若沒有辦理相關的權屬登記，那么該轉讓、抵押不成立。
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二、房地產交易中存在的風險
（一）房地產交易合同無效
房地產交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉讓不合法、侵犯購房者的購買權等問題，都將削弱交易活動的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴重影響到雙方各自利益，如當房價猛漲時，房地產賣方可能會反悔；當房價下降時，購房者會有退房的念頭。
（二）缺乏完善的誠信評價機制
由于目前我房地產業實施的社會誠信評價管理體系還不夠完善，沒有一套系統的評估方法，導致結果的獨立性、公正性得不到社會的大力支持；誠信管理無法緊跟現代市場的發展，給各項規定的完善造成了一定的阻礙。
（三）開發商存在欺詐的可能
隨著經濟社會的快速發展，進一步加大了房地產建筑的投資力度，為此，帶動了房地產業的發展進程。而在經濟利益的誘惑下，房地產建筑市場中出現了一大批資質低下的開發商，實際開發中沒有清晰標準的要求，為了獲取更高的經濟利益，使用一些非法的手段參與投標，忽視了城市建設工作，只注重對房地產的改造建設，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴重影響了城市全面發展。有的開發商出于自身經濟利益的考慮，在房地產建設中經常使用質量差的材料，安全問題嚴重，如樓基不夠穩定、墻體發生下降等，對民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時，房地產銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發放虛假的廣告或者與實際不符的人住條款等欺詐行為。
（四）房地產中介公司存在欺詐的可能
房地產中介公司主要負責房地產的評估銷售工作，或者負責有關于房地產的所有活動。當前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤水平，根據購房人不了解房地產相關法律法規等政策情況，對其實施欺詐行為，最終引起購房人的經濟損失。通常情況下，房地產中介公司的欺詐行為體現于缺乏經營執照、經營不合法、權力以外的經營等。
三、風險防范對策
（一）規避房地產交易合同風險
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只有以相關法律法規為依據簽訂的房地產交易合同才具備法律效力，房地產權屬過戶登記在合同的物權行為范圍內，不會影響到合同關系的確立。購房者在合同簽訂過程中，應充分考慮由政府部門制定的規范文本，認真分析簽訂的各項條款，確保文字的清晰表達，并充分了解條款內容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權利義務和雙方違約合同規定所負的責任，比如交房時間逾期、達不到合同中質量要求等，防止日后發生不必要的糾紛；及時了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請專家或專業律師加強合同的審核工作，若對合同某項內容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實維護好自身利益。
當前，我國房地產市場還缺乏一套健全的運行機制，加之相關法規比較陳舊，因此房地產交易中經常會發生合同風險問題，而購房者實際承擔的風險要大得多。怎樣有效防范交易中合同風險的發生，必須根據當前房地產性質、交易雙方類型等來具體對待；在購買預售商品房時，必須掌握房源信息，查看商品房的相關證書；在二手房買賣過程中，必須詳細核查賣方的實際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產權情況，保證房地產交易主體的合理性、轉讓的合法性、購房者的購房權等，發揮合同的法律效力。
（二）構建完善的房地產法制制度
相較于我國其他產業，房地產業在我國的發展時間還不夠長，相配套的法律法規有待進一步完善。所以，政府部門應積極發揮自身的主導作用，與市場、企業等建立良好的合作關系，結合市場當前的需求和有關問題，采用傳媒監督、聽證會等諸多手段構建一套行之有效的房地產法制制度，并嚴格要求有關部門嚴格按該制度辦事，凡是發現有違紀違法的房地產開發企業，必須予以嚴厲的懲處，切實保證制度功能作用的全面發揮。
（三）強化房地產市場信息體系的建設力度
現階段，加快構建房地產市場信息體系，切實增強房地產在市場中發展的監測力度。房地產監管機關應與有關部門保持良好的信息溝通，并將各有關信息集中整合，定期向社會公眾公布土地供應、住房價格增減等信息，采用科學合理的手段引導正確的輿論方向，加強政策實施的透明化，以促進房地產市場的穩定發展。
（四）提高風險防范意識，強化交易人員的綜合素質
樹立良好的風險防范意識能將風險抵制在萌芽之中，提高自身的風險防范能力，對房地產業的長遠發展具有重要的推動作用。所以培養全員的風險防范意識及綜合素質，已經成為了現代房地產業的核心任務之一。相關管理者應結合之前的風險案例，對實際存在的問題進行深入分析，加強全員間的交流，同時積極了解和掌握同行豐富的風險防范經驗，切實保證全員的綜合素質水平，從而為企業的健康發展奠定堅實的基礎。
（五）樹立誠信理念
強化誠信道德建設力度，落實誠信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監督力度。政府部門及有關管理者應清楚認識到自己的職責權限，做好房地產開發商和房地產中介公司的培訓活動，尤其要加強培訓其思想道德素質及誠信理念，促進有關人員的思想價值觀，在交易中以誠信為首，保證房地產交易率。如果開發商、銷售商、中介公司經營中存在與誠信意識背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時間給予嚴厲的處罰，促使其對問題及時整改，若再有該問題發生，應終身禁止其接觸與房地產有關的事項，切實保障房地產交易順利安全進行下去。
（六）建立健全房地產安全信息工作體系
論文關鍵詞：房地產專業教育現代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展專科教育。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是專科兩年所能學透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
(四)與國際不動產教育接執
論文摘要：加入WTO后，我國將孕育出“現代不動產”行業，社會對房地產專業人才的常求，也發生了巨化。我國房地產專業教育硯狀，已不能適應祈形勢下的社會常要。文章分析如何以“硯代不動產”理念規范和發展我國的房地產類專業教育，對辦好我國房地產專業教育捉出了前性的看法。
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展專科教育。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是專科兩年所能學透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
!!房地產業自身發展的需要
我國房地產業從(%世紀)%年代開始興起經過(%年的發展取得了令人矚目的成就%(%%*年我國房地產投資超過+%%%%億元占固定資產投資的,)"*-直接拉動./0增長,*1%專家預測到(2(2年中國城市化水平將提高到$$3城鎮人口將達到4億人以上僅城鎮新增人口每年就需增住房(億平方米以上房地產業在國民經濟和社會發展中的重要地位將逐漸突出%
一個產業的持續穩定發展離不開對人才的需要%作為與人類社會生產活動密切相關且涉及經濟&金融&投資&市場&法律&資產治理和政府治理等諸多領域的房地產業也不例外%但就我國而言目前房地產業的從業人員基本上都是來自城市規劃&建筑學&土木工程&建造治理&投資與金融等相關專業真正受過系統的房地產專業教導的人才只占很小的比例%我國房地產業經過(2年的發展已經迫切地感到高級專業人才的短缺甚至在某種意義上說已經開始制約我國房地產業向高級化&現代化發展%
($社會發展的需要
房地產業屬于第三產業我國勞動力市場上對第三產業的需求人數位居首位約占用人總數的)2%$5)(&$6其中房地產類7包括工商治理專業房地產經營治理方向&工程治理&物業治理等8畢業生初次就業率在)$9左右且呈逐漸增加的趨勢%
另外從房地產專業在我國國民經濟和社會生活中的地位及其發展前途來看作為教導者或教導治理人員絕不能忽視房地產作為一個與每一個社會成員都息息相關的巨大行業的存在%為該行業培養各個層次的專業人才是房地產專業教導工作者的歷史責任%因此我國的高等教導應該順應這一趨勢發展房地產專業教導培養出適合市場需要的房地產類專業人才%
二&工商治理專業房地產經營治理方向的課程設置及教學內容
!’房地產經營治理的專業基礎課程設置開設的主要課程有+大學英語$高等數學7包括微積分&線性代數&概率論8$政治經濟學&西方經濟學$法律基礎7包括經濟法&房地產法&合同法8$治理學概論$計算機基礎7基本操作及數據庫制作8$建筑學概論7要求會識圖&使用基本儀器等8$會計原理$市場營銷學等%
((房地產經營治理的專業方向課程設置及教學內容
7!8房地產經濟學$
7(8房地產開發與投資$!"房地產估價!
!$房地產金融!
%&房地產市場營銷!
%’物業治理"
三改進工商治理專業房地產經營治理方向課程教學方案的建議
(!結合院系教學平臺和院系特色改進教學方法%($層次教學法"層次教學法要求在教學中%把握學生認識問題過程的不同階段和層次%有針對性地利用多種形式%如講授理論討論案例演講論辯寫作報告等$的課堂組織方式%把認知和實踐環節緊密結合起來"通過靈活的教學方式%從素質教導入手%使學生在知識能力和素質三方面得到全面的提高"
%)"$"模式"即&"*+的理論教學,$*-的自學,"*.的案例講析’"其中%&理論教學’是以各章節的核心理論為主體%兼顧各章節之間各課程之間的總體架構和邏輯關系%有目的地講授%以提高學生的專業理論水平和邏輯分析能力!&自學’是針對教材中較為程序化和規范化或理解難度不大的教學內容%采取學生課堂自學%教師隨時答疑的方式!&案例講析’是通過"/&個有代表性的案例%幫助學生深刻領會理論知識和有關內容%并且以課堂提問分組討論的方式充分調動學生參與的積極性%鍛煉他們分析問題和解決問題的綜合能力"%"鼓勵學生參加社會實踐并培養學生寫報告及科研能力"院系除了鼓勵學生利用假期參與一些房地產實務及相關課題研究外%還可以組織學生參與編寫房地產案例教學的輔助教材%建立一套房地產教學的案例庫%使課程教學內容更加豐富和完善")"結合房地產行業的執業資格認證制度設置相關課程
房地產專業的執業資格%目前有房地產估價師房地產經紀人造價師建造師結構工程師工程監理師土地評估師%以后還會新增一些如房地產策劃師物業治理經理等執業資格"學校在教學中除了開設相應的課程外%還可以邀請或聘請高層次有實踐經驗的業內人士到院系給學生開設定期講座甚至專業課程%使本專業學生有更多機會接觸房地產方面的實際操作"一方面可以使學生所學知識更加貼近社會需要%在學校里就能了解實務操作過程!另一方面還可以為學生尋找將來的就業企業和企業挑選學生提供了良好的機會""工商治理專業房地產經營治理方向課程的設置與完善%力求與國際接軌將房地產經營治理專業并入工商治理專業的院校%可以結合工商治理的專業設置房地產經營治理的方向課程%除了設置房地產方向的核心課程之外%可以加入一些經濟學和治理學的基礎課程"其目標是培養具有扎實的治理經濟法律及工商治理和市場營銷經驗的%把握策略設計策略評價和策略實施的知識和技巧的%能在政府機構金融機構房地產投資和開發企業物業治理公司資產治理公司以及房地產咨詢機構工作的專業人才"$$大力發展房地產經營治理研究生專業層次的教導
房屋銷售合同書
合同甲方(開發商)：
電 話：傳真：
地 址：
合同乙方(商)：
電話：
傳真：
地址：
甲、乙雙方本著平等、公平、誠信的原則，就甲方投資開發的 項目第期進行營銷策劃及銷售等方面的合作事宜進行充分協商，為明確雙方的責任、權利和義務，根據《中華人民共和國合同法》，結合本項目實際情況雙方一致同意達成以下合同內容，并自愿簽訂本《房屋營銷策劃及銷售合同書》，以共同信守。
第一條 定義
1. 本項目：是指甲方開發的 項目。
2. 開盤：指項目取得《預售許可證》并在媒體上開盤公告為準。
3. 銷售價格：是指本合同乙方與甲方所商定并經甲方簽章認可的售樓價格(詳見附件一《委托房屋銷售面積及價格表》)。
4. 傭金：是指甲方支付給乙方的銷售酬金。
5. 成交：在客戶簽定《商品房買賣合同》、支付首付款后，則甲方視為乙方已完成該套房屋的成交。
6. 銷售率：以實際成交房源總面積與總委托可銷售房源總面積之比(如分期，則按各期實際成交房源總面積與各期委托可銷售房源總面積之比)。
第二條 委托標的物
1. 甲方委托乙方物業為 項目。項目位 。物業地上總建筑面積約為 萬平方米，最終物業面積以政府主管部門審批為準。
2. 本合同有效期限為：自雙方簽約之日起至第一期住宅、商業竣工交房完畢為止。
3. 在本項目認購前 個月由乙方制定《委托銷售面積及銷售價格表》(即合同附件)交甲方確認。乙方將根據平均銷售價格表制訂一房一價表，經甲方確認后，作為本合同有效附件。
第三條 項目營銷策劃及銷售服務內容
1. 項目整合營銷策劃推廣
Ø 房地產市場現狀分析;
Ø 競爭樓盤優劣勢分析;
Ø 項目所在地塊的優劣勢、機會點與威脅點分析;
Ø 項目產品優化建議及項目配套建議;
Ø 目標客戶定位;
Ø 項目形象定位;
Ø 項目整合行銷策略建議;
Ø 推廣策略建議：媒介策略、推廣費用計劃、公關活動及現場包裝建議。
Ø 針對項目開發進度，進行報紙、電視等媒介廣告，戶外廣告，新聞會、開盤活動、禮儀促銷等活動,在經過甲方批準同意后執行。
2. 包裝設計及形象整合
Ø 項目VI系統及應用包裝設計;
Ø 售樓處及外賣場、展示中心整體風格及布局建議;
Ø 售樓處展板、LOGO墻、吊旗等設計;
Ø 售樓處其他包裝設計;
Ø 建筑物、圍墻、道旗、引導路牌等工地現場包裝設計;
Ø 示范區、景觀區、樣板間等導視系統包裝設計;
Ø 看房車包裝設計;
Ø 戶外廣告牌、道旗、公交車體等戶外廣告平面稿件創意、設計;
Ø 樓書創意設計;
Ø 置業單設計;
Ø 宣傳單頁、折頁、DM單、海報等創意設計;
Ø 樓宇標示、公共設施標示設計;
Ø 禮品包裝設計;
Ø 會刊、客戶通訊等平面創意與設計。
3. 項目全案銷售執行
Ø 建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為;
Ø 銷售文件及管理文件;
Ø 客戶資源庫的建立;
Ø 銷售價格定位及策略;
Ø 項目銷售節點控制;
Ø 客戶洽談、成交、簽約，銷售組織與案場管理;
Ø 開盤方案制定及開盤活動組織;
Ø 銷售回款。
第四條 費用標準、考核及結算方式
1. 策劃廣告費
1) 項目營銷策劃廣告費合計____萬元整(￥______)，工作事項包含第三條3.1和3.2全部事項。
2) 自簽訂本合同起 日內，甲方支付廣告策劃前期費用______萬元整(￥_____)，完成銷售總量的 %時支付 萬元整( 元)，余款(RMB 元)銷售按期完成后結清。
3) 銷售過程當中所產生的一切廣告、制作費用完全由乙方承擔(銷售過程發生的廣告推廣費用泛指除本合同第五條第一款第6項外的費用)。
4) 對于乙方提交的方案及稿件，甲方有權利要求乙方根據甲方的需要進行無條件調整。
5) 本合同所約定項目在銷售推廣期間，每月30日前乙方向甲方提交項目下月階段推廣方案及廣告預算，甲方對內容及費用進行審核，并有權進行調整及負責監督執行，廣告費用及制作費均由乙方承擔。廣告內容涉及對客戶承諾的必須經甲方書面簽字后方可。
6) 甲方按照已審核的銷售進度計劃進行核算結算傭金，若乙方不能按時完成月銷售計劃，甲方應視為乙方所承擔的全程廣告策劃制作資金投入不足，措施不利，造成銷售額度下降，應在結算時扣除全程廣告策劃制作費用伍萬元/月。連續叁個月不能完成銷售計劃，結算時扣除所有全程廣告策劃制作費用，作為甲方的銷售損失的補償。
2. 傭金
1) 乙方銷售傭金按以下方式進行計算：
銷售率
X≤50%
50%
X>80%
住宅結算比例
%
%
%
商業結算比例
%
%
%
X為乙方累計銷售的面積占總銷面積的比例。雙方根據銷售進度，采取不同的比例分別計算傭金的辦法，當住宅銷售比例小于等于50%時，甲方按 %計算傭金;當住宅銷售比例大于50%小于等于≤80%時，甲方按 %計算傭金;當住宅銷售比例大于80%時，甲方按 %計算傭金;商業統一按%計算傭金。
傭金結算條件：一次性付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付全額房款;分期付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付首期房款;銀行按揭付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并繳納首付款辦理完畢銀行按揭手續。
2) 傭金結算周期：每月1日至30日(完整月)。
3) 傭金支付方式：每月1日前乙方按照上月實際銷售金額，對應計算銷售費用，向甲方提交上月傭金結算提報，甲方于每月15日前向乙方支付上月應結銷售傭金，審核付款時間周六、周日順延，以下條款相同。
4) 因客戶違約而沒收的定金、房款，按甲方80%、乙方20% 比例分成。如涉及訴訟的，則在扣除訴訟全部成本費用后計提，雙方對該部分不應計算傭金。
5) 因乙方原因造成退房，乙方應將因該客戶買賣房屋所提取的傭金返還。
第五條 合同雙方之責任
1. 甲方權利及義務
1) 甲方負責審定由乙方提供的銷售計劃、銷售價格、銷售資料，并根據實施情況有權修改銷售計劃、調整價格或銷售資料中的條款。
2) 甲方保證所委托物業無債務糾紛，并擁有合法銷售手續。
3) 在期限內甲方不得委托其他任何第三方對本合同約定之房屋進行銷售。
4) 甲方負責制定一套標準商品房銷售合同文本內容，并負責對標準合同以外的附加條款的審核，審核時間為5個工作日。合同附加條款審核需乙方書面通知甲方指定人員簽收，并經甲方指定人員審核簽字后方才生效。
5) 甲方承擔本項目售樓處、樣板房的建設、裝修、大廳辦公設備及沙發(甲方員工及公用沙發、商談桌椅)、沙盤制作、房屋維護、看房車等，并在雙方確認的合理日期提供使用。
6) 甲方指定專人負責監控和協調乙方銷售及策劃工作的推進，甲方負責人現擬定為 ，該負責人對于乙方提報的工作內容予以簽字或蓋章后均屬甲方確認。在本協議內任何有關項目的變動，該負責人有責任以書面形式及時通知乙方。(該負責人選如有變動，甲方需及時以書面形式通知乙方)。
7) 對乙方的書面提報，甲方應在3個工作日內給予回復或同乙方進行專題討論。逾期未回復，乙方視同甲方認可。
8) 甲方安排會計專人負責客戶訂金、首期款、按揭貸款、房款及附屬配套款的直接收取，并及時出具購房收據或發票。
9) 甲方對乙方專派人員及銷售人員有監督權。如果甲方收到客戶關于乙方銷售人員態度或服務水平的投訴，有權要求乙方更換該名銷售人員;如甲方對乙方策劃及銷售專派人員不滿意且銷售總體進度未達到計劃時，有權要求乙方更換人員。
10) 服務過項目的曾屬乙方人員，甲方在本合同生效期間及合同終止一年內不得錄用。
2. 乙方權利及義務
1) 乙方必須提供營業執照和房地產中介服務資質證書復印件。
2) 本合同簽署后_______天內向甲方提交市場調查報告、營銷策劃案及營銷實施計劃給甲方審定，在甲方基本具備銷售條件后，經甲方同意，在_______天內展開銷售實際運作。
3) 切實完成向甲方承諾的銷售進度計劃書(詳見附件二)，嚴格執行銷售價格特殊情況須經甲方書面同意。
4) 乙方指定負責人負責本項目營銷工作的推進，乙方負責人現擬定為 ，該負責人對于甲方提出的工作內容予以簽字并蓋章后均屬乙方確認。在本協議內任何有關項目的推進工作，該負責人有責任以書面形式及時通知甲方(該負責人選如有變動，乙方需及時以書面形式通知甲方)。同時乙方派遣足夠有專業經驗的營銷團隊負責推銷工作，并不得超過甲方認可的宣傳資料范圍進行宣傳和推廣，乙方不得超越甲方授權向客戶做出任何承諾和有損甲方利益的行為。在營銷活動中應當自覺維護和提升甲方企業形象，甲方有權定期不定期的監督乙方營銷團隊的工作情況。
5) 乙方應按照雙方確認的《銷售現場管理辦法》、銷售策略、促銷、折扣辦法等規定安排有關現場接待、銷售認購等工作，非經甲方同意，乙方不得更改任何有關規定或決議。
6) 委托期內，該項目配置項目總監1名、策劃經理1名、銷售經理1名、行政助理1名、策劃助理1名，并選派不少于6名專職銷售人員，在現場負責項目的銷售工作。乙方員工工資、獎金、社會保險、培訓、辦公設備、等及乙方內部所發生的全部費用由乙方自理，以及自行繳納水電費用，自行辦公設備、網絡等費用，乙方人員必須嚴格遵守本項目安全規定，如因自身過錯發生安全及其他意外事故造成的人身傷害或經濟損失，乙方承擔一切責任。甲方不承擔任何連帶責任。
7) 如因項目工程進度或乙方廣告資金投入等問題導致銷售進度緩滯、延誤或中斷，在緩滯、延誤或中斷期間，乙方應對相關人員進行合理調配，不應拖延合同期限。
8) 乙方負責客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并協助催收房款。乙方指派專人負責辦理房產買賣手續和銀行樓宇按揭手續。未經甲方同意，不得代收任何售房款項，如遇特殊情況乙方代收客戶房款，需在24小時內交付甲方，其它約定除外。不得以甲方的名義進行本合同約定之外的業務。
9) 乙方受甲方委托負責與客戶簽訂認購書和合同，必須以甲方確認的合同樣本內容為準，任何與客戶的額外約定必須由甲方事先書面確認，否則由此產生的經濟損失由乙方全額賠償。
10) 乙方負責每月向甲方指定人員書面匯報實際銷售情況。
11) 在期限內，乙方保證未經甲方書面允許，乙方不得將其之甲方物業再行轉由第三方，違者承擔由此造成的損失。
12) 本項目屬于甲方定價銷售，乙方無權折扣，乙方承諾未經甲方書面同意，乙方不得低于或者高于銷售價格銷售委托之物業，否則，差額部分由乙方交付甲方。
13) 對甲方的書面工作調整意見，乙方應在3個工作日內給予回復或同甲方進行專題討論。逾期未作回復的甲方視同乙方認可。
14) 在甲乙雙方合作過程中，甲方支付乙方的所有費用，乙方必須先提供正式發票。
15) 為便于銷售管理，避免銷售紊亂導致的糾紛，所有成交及合同的簽署必須在銷售現場進行，并及時將銷售合同及客戶資料編序造冊交甲方存檔。
16) 乙方應按本合同約定完成合同規定銷售考核指標，若乙方不能如期(注：按月考量還是按委考量，最好明確)按約定完成銷售考核指標，逾期超過15天，甲方有權提前終止合同并將乙方已扣留的銷售傭金作為違約金。
第六條 違約責任
1. 本合同書甲、乙雙方任何一方如泄露對方之商業秘密，無論故意還是過失，均應向對方賠償由此造成的經濟損失。
2. 乙方不得以甲方的名義從事本合同規定的銷售活動之外的任何商業活動，也不得以虛假夸大之詞欺騙購房人，只能在甲方編制的書面宣傳資料和允許的范圍內對購房人進行宣傳，否則造成的社會不良影響及甲方、第三方的損失由乙方承擔;
3. 乙方不得私收房款及預訂款，乙方有任何未經甲方同意私收房款、預訂款以及其它挪用行為，視為違約，甲方有權立即終止乙方承銷權，并追究其法律責任;
4. 乙方若無故終止合同給甲方造成經濟損失，則乙方需向甲方賠償經濟損失______________萬元人民幣。
第七條 合同生效、終止及其它
1. 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。如有未盡事宜，甲、乙雙方本著互利互惠的原則訂立補充合同，補充合同作為本合同組成部分，并具有與本合同同等效力。
2. 本合同如有任何爭議之處，雙方可友好協商另立補充合同，協商不成的任一方可依照中華人民共和國有關法律及規定，向合同簽訂地提起訴訟。
3. 本合同一式肆份，甲乙雙方各持貳份。
第八條 附件
1. 本合同附件：《委托銷售房屋面積及價格表》、《銷售進度計劃書》《合同樣本及填寫格式》。該附件必須經甲方審核簽字同意后生效。
2. 《委托銷售物業面積及價格表》作為本合同附件在項目認購前30天內由乙方負責制定，經甲方審核后由甲乙雙方簽字蓋章后生效，與本合同享有同等法律效力。
3. 在合同約定的銷售范圍內，如果甲方的內部員工購買，以及甲方用房屋進行抵債、抵償、抵押、置換等，以及甲方關系戶銷售(可額外折扣)，不視為乙方銷售，甲方無須支付乙方傭金，但甲方額外折扣關系戶銷售應按制在本期戶數的10%以內。除此之外，所有成交均由乙方銷售執行。
4、因甲方開發權利發生變化或整體產權轉移時，甲方應通知乙方并將此合同關系一并轉移。項目開發權利或整體產權接受方應在乙方權利和責任不變的情況下于項目交易前與乙方重新簽訂本合同。
5、甲、乙雙方同意自本合同生效后，任何一方在對方未違反合同內容的規定下，若甲方對乙方全程和銷售狀況不滿意有權單方終止或解除本合同，應以提前30天以書面形式通知對方。因一方原因造成違約，應賠償另一方全部經濟損失。雙方因工作業務持不同意見時，應以甲方意見為準。
(以下為甲乙雙方簽字蓋章欄，無合同正文)
甲方： 乙方：
代表簽字： 代表簽字：
簽約時間： 簽約地點：
有關房地產銷售合同
甲方：____________
地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務：____________
乙方：____________
房地產中介有限公司地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務：____________
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。
第二條合作期限
1.本合同期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。
第三條費用負擔本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條銷售價格銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條傭金及支付
1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于。3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。第六條甲方的責任1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;
(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書;以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
第七條乙方的責任
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);
(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;
(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況;
(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。
2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。
第八條合同的終止和變更
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條其他事項
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。?
甲方：____________________代表人：____________________年____月____日
乙方：____________________代表人：____________________年____月____日
房地產銷售合同范文
甲 方：___________________________地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務：_________
乙 方：___ 房地產中介有限公司 地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務：_________
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍
甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。
第二條 合作期限天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.本合同期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____ 個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。 3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。
第三條費用負擔
本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。
具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條銷售價格
銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條 傭金及支付 1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：
甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。
乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責任天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;
(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書;
以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
第七條 乙方的責任天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);
(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況; (6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。
第八條合同的終止和變更天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 其他事項天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
甲方：____________________
代表人：________________ ____年____月____日
房地產稅的實施方向是以市場價值為基礎的批量評稅，這就對我國房地產評稅人才培養和高校房地產評稅專業（方向）建設提出了挑戰。借鑒發達市場經濟國家和地區的經驗，有助于形成具有我國特色的房地產評稅人才培養模式，滿足房地產稅改革實施的需要。
從國際經驗看，房地產評稅工作需要較多高素質的專業評稅人才。如加拿大BC省評估局（BC Assessment）負責該省財產稅的征收和管理，該組織有650個專職人員，評估房地產數量超過188萬宗（BC Assessment 2010年度服務計劃報告）；在中國香港特區，專職負責房地產稅評估征收工作的是差餉物業估價署，截至2011年4月總職工數達819人，其中各類專業技術人員共466人，占總人數的56.4%，評估各類物業236.92萬余宗（香港差餉物業估價署年報2010—2011）；美國馬里蘭州財產稅評估局有全職崗位4481個，其中職業估價師、制圖員和IT人員數量占到56.26%，評估不動產類的稅基7313.57萬宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）。可見，房地產評稅工作對于專業人員的需求量很大。
一、部分國家和地區房地產評稅人才的培養經驗分析
房地產保有環節的稅收是財產稅制的核心，是市場經濟發達國家和地區的地方政府財政收入重要來源。由于財產稅的直接稅性質，評稅結果必須公平、一致和準確可信，否則將引起稅負不公，進而引發納稅人的反對。實施財產稅制的國家和地區均極為重視評稅人員的專業能力和執業水平，有較為完善的評稅專業人才培養模式，包括本科和研究生層次的學位課程、執業資格認證和考試、執業繼續教育在內的一整套體系。本文借鑒了加拿大、美國和中國香港特區的評稅人才培養經驗，總結出有共性的內容可作為建立我國評稅人才培養模式的參考。
（一）政府部門的評稅法律和制度建設是根本
政府部門既是評稅活動的執行者，也是評稅法律和制度規則的設計者，而制度建設是評稅人才培養目標實現的根本條件。總的來說，美、加以及中國香港特區的政府都傾向于從具體的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政許可來規范評稅人才培養的行為，放手發展行業中間組織，鼓勵各類評稅專業學術團體之間的相互交流和有序競爭，依靠高校、行業中間組織等市場力量實施評稅人才的培養。
（二）高校的專業課程設置和實踐教學模式是基礎
房地產評稅是一項專業性很強的技藝，既要遵循評估基本理論和原理，又要在實踐中有所創新，解決具體問題。在人才培養中，高校起到了主導作用。
1.高校的多層次教育模式
加拿大英屬哥倫比亞大學（UBC）在加拿大的評稅人才乃至該國房地產業人才培養中居于重要的地位。該校的Sauder商學院下設房地產系，開設與房地產評稅有關的專業核心課程。在教育層次上，不僅有全日制本科和研究生的培養方案，同時開設成人職業教育系列課程計劃，提供評稅行業認證課程和房地產評估學會注冊課程，滿足房地產評稅從業者從入職到晉升的繼續教育需求。針對成人職業教育和繼續教育的時間和地域局限性，還推出了遠程教育形式，完善的導師制和發達的通訊手段保證了教學質量。
香港理工大學的建筑及房地產學系提供“物業估價”專業知識，在本科生培養方面，除全日制學位課程外，還提供在職學位課程系列，并頒發測量專業本科（榮譽）學位，滿足社會實踐與高等教育結合的需求。
2.課程系列體現專業性和實用性
UBC房地產系的城市土地經濟學學位課程系列提供高水平的房地產專業教育，并在全加拿大得到普遍承認。該學位課程系列包括房地產評估、房地產評稅、房地產管理和房地產開發四個專業方向。其中，房地產評稅方向的核心課程和專業方向課的設置情況如表1所示。
從表1可以看到，課程設置前后銜接恰當、針對性強。核心課程介紹房地產的基本性質、價格形成機制、影響因素及分析工具，同時介紹房地產法律基礎和職業倫理；專業方向課強調對CAMA應用的掌握，要求在課程中熟練操作計算機軟件，熟悉批量評稅的技術原理和方法，并實際應用。
3.工學結合和實踐教學是重要形式
房地產評稅工作不僅要求評稅人員熟悉批量評稅的理論和技術路線，還能夠學以致用，對現實中復雜多樣的房地產做出準確的價值評估，熟練操作CAMA系統。因此，高校在評稅人才培養時，更加注重對分析實際問題和動手操作的能力培養。
工學結合（Work-integrated Education，簡稱WIE）是指將學習和工作相結合的教育方式，即學生在校期間不僅學習而且工作，并得到相應的勞動報酬，使學生真正融入到社會中得以鍛煉專業能力和交流溝通能力。香港理工大學用教學計劃和學分制等手段保障學生參與社會實踐，自2005年開始設置WIE環節，要求學生在校內導師和雇主導師的聯合指導下獲取專業知識和技能，實習期不少于4周，并根據學生實習表現、提交作業或論文以及雇主評價等，對學生進行綜合評價，計算學分。WIE開拓了學生視野，有助于學生運用所學知識解決實際問題，建立清晰的職業發展規劃；有利于高校和行業的密切聯系，使得教育機構知識更新能緊跟行業發展；同時，雇主得以物色新員工、補充人力資本，最終實現多方共贏。
實踐教學則更多地體現為校園內的教學活動，以實驗教學、案例教學為主要形式。如UBC的房地產系有完善的評稅實驗室和軟硬件，能夠模擬CAMA系統的真實操作環境，有效提高了評稅技能訓練水平。在課堂教學中，案例分析被廣泛采用，教師不是單純的知識灌輸者，而是引導學員學以致用，提升學生的應用能力。
（三）行業學會等中間組織的專業指導和學術交流是主導
中間組織在房地產評稅人才培養中具有重要地位，包括房地產評稅行業協會、學會以及部分類政府職能的公共組織，如國際估價官協會（IAAO）、國際財產稅學會（IPTI）等均是評稅領域內著名的學術組織，其中IAAO在北美地區有極大的影響力。以美國加州為例，該州的州均等化委員會（the State Board of Equalization，簡稱BOE）由選舉產生， 可看作是類政府的中間組織。BOE主要負責監督和規范州下轄各縣的房地產評稅工作，其中重要的職責之一是評稅人員的培訓和資格認證。在香港，作為獨立學會的皇家測量師學會（CIOB）和香港測量師學會（HKIS）對評稅人員的資格準入和后續教育都有一定的影響力。
1.制定評稅專業教育標準
評稅行業中間組織對房地產評稅人才的培養目標、課程設置、 教材選用、執業準則等具有較高的權威，對評稅機構的人員選用條件和繼續教育安排有很大的影響力。這來源于中間組織的專業威信、學術水平以及與政府部門間的良好關系。如IAAO的評稅資格認證課程分為強制性、激勵性和自愿性三種類型，其中強制性認證課程是由IAAO根據美國和加拿大的政府部門要求設計的；激勵性認證課程提供的各種資質也得到美國、加拿大等國的評稅機構認可。
2.進行廣泛的學術交流與合作
評稅行業中間組織充分利用行業影響力和會員人脈關系，積極投身到國內和國際的學術交流活動中，不斷擴大其專業技術標準和執業認證資格的推廣范圍。一方面，各中間組織在相互交流中得以分享經驗、深化理解，有助于提升評稅人才的培養質量；另一方面，中間組織與高校、其他學術團體以及從事批量評估的商業機構有更多的合作機會，促進了新理念、新技術在評稅人才培養中的應用。中間組織往往和開設評稅專業的高校聯合制定專業培養計劃和執業認證課程計劃，如IAAO和UBC房地產系及建設成本數據服務提供商Marshall & Swift公司等機構在認證課程方面的合作。在美國加州，BOE制定評稅人員的認證標準，設置專業培訓課程，與社區學院合作實施人員培訓。
二、對我國房地產評稅人才培養模式的建議
總的來看，房地產評稅人才培養模式包含3個主要環節，即專業知識傳授、執業資格認定和繼續教育。目前，我國房地產稅改革尚處于稅改總體框架尚未明確、評稅技術試點逐步推進、CAMA系統試運行不斷完善的階段，雖然稅收行政管理部門內部組織了若干次培訓，但系統性的評稅人才培養問題尚未觸及。如何借鑒國際經驗，發揮房地產評估行業學會等中間組織的力量，依托高校開展系統性的房地產評稅專業建設和人才培養問題，需要未雨綢繆、統籌考慮。鑒于上述國際經驗，結合我國目前房地產評估行業發展和專業教育的現狀，提出以下建議。
（一）加強制度建設，明確政府部門的職責邊界
房地產評稅活動是法定行為，對評稅人員的職業教育、執業資格認定和后續教育計劃也應具有嚴肅性。在我國目前的政府架構下，評稅人才培養涉及教育、人事、財稅、建設等多個行政主管部門，需要明確各職能部門的職責邊界，如評稅專業建設需要定期接受教育主管部門的評估，評稅執業資格認證需要人事、建設和財稅部門的行政許可，等等。
（二）更新知識結構，發揮高校教育的基礎性作用
1.目前高校的專業設置基礎
由于教育投入水平、教育資源和歷史傳統等原因，我國高等教育的主要承擔者是占高校數量絕對優勢的公立高等院校。根據1998年教育部的我國高校專業設置與房地產評稅有關的主要有土地資源管理、 地理信息系統、經濟學、房地產經營管理等專業（或方向），這些專業構成了我國普通高等教育中房地產評稅人才培養的基礎。
2.課程體系和專業設置調整
房地產評稅活動應該掌握的核心課程主要有城市和房地產經濟學、房地產開發、房地產法律、房地產估價、地理信息系統（GIS）應用、計量經濟學等。以房地產經營管理專業（或方向）為例，為適應評稅人才培養的需要，要在課程體系和專業設置等方面做出相應的調整。在近期，可以有針對性地增加房地產估價課程的深度，介紹房地產批量評估中使用的多元回歸方法和特征價格模型，以及參數求取和統計檢驗方法等。增加GIS理論和應用方面的課程，使學生掌握利用ArcGIS等工具進行緩沖區分析、疊置分析、空間插值等空間分析技術。增加計量經濟學方面的課程，使學生熟悉計量經濟模型在房地產經濟領域的應用。從長遠看，為滿足房地產評稅工作對高水平應用人才的需求，可設置新的房地產評稅專業（或方向），調整本科及研究生專業培養計劃，開設獨立的專業平臺課程，提高專業學習的針對性和適用性。
3.教學方式和方法的創新
教學方法對授課效果的影響很大，在課程設計上應突出評稅專業培養的應用性，多運用案例分析、研究小組、工學結合教育等方式，提高學生應用理論解決具體問題的能力。強化實驗室建設，使其能夠滿足模擬房地產批量評稅的實驗環境，促進高校教師與國內外行業中間組織、學術團體和評稅機構的交流，提高教師的實踐能力。
（三）轉變觀念，促進行業學術團體與國際同行的接軌
目前，國內不論是資產評估行業，還是房地產估價行業，單宗評估仍然是主流業務。而房地產批量評估業務需耗費極高的成本，技術復雜，商業應用前景不明確，商業評估機構極少涉及。國內現有的各類評估行業學術團體，對房地產批量評估的認識尚處于引進、介紹和初步探索階段。國內的評估業中間組織想要達到國際同行在房地產批量評稅領域中的地位，發揮評稅行業人才培養的主導作用，需要不斷更新觀念和專業知識，加強國際交流與合作，以引領整個評估行業更新觀念，盡快與國際接軌。
關鍵詞：診所式教學；社會需求；教學模式
診所式教學在中國開展將近二十年，經過不斷的探索和研究，在一定程度上推動了中國法學教育改革，取得了一定成果。經濟法診所式教學模式的研究也在不斷推進，經濟法是實踐性較強的部門法，從根本上來說，適合采取診所式教學模式，但基于學科的特點，在發展進程中面臨一些困難。分析法學教育現狀，構建合理的教學模式是亟待解決的問題。診所式教學，是法學院仿效醫學院利用診所實習培養醫師的教學形式。設立“法律診所”，學生在診所教師的指導下辦理案件，為委托人提供咨詢，“診斷”法律問題，開出“處方”，并親自案件。因學生要在律師的辦公地點接待當事人，與診所看病有相似之處，故命名為“診所式”法律教學［1］。2000年，我國有七所高校率先開設了法律診所式教學課程，這七所高校是北京大學、中國人民大學、清華大學、復旦大學、華東政法學院、武漢大學、中南財經政法大學。
一、我國診所式教學的開展情況及特點
目前，我國有160多所高校開展診所式教學［2］。本研究選擇其中幾所進行梳理，對這種教學方式進行分析和探究。
1．北京大學
北京大學作為首批開展診所式教學的學校，充分利用前期研究成果，診所式教學發展迅速。北京大學法學院首先開設了診所式法律實驗中心，該中心下設民事行政訴訟診所、立法診所、社區普法診所、校外診所，每學期結合具體情況，開設相應課程。2014年秋季學期開設了“民事行政訴訟法律診所”“立法診所”“法律發展診所”“大成校外法律診所”課程，2015年春季學期開設了“民事行政訴訟法律診所”和“大成校外診所”課程，2016年春季學期、2016年秋季學期實驗中心開設了“民事行政訴訟法律診所”和“小微企業法律診所”課程，面向三年級以上本科學生和研究生［3］。
2．清華大學
清華大學也是我國首批開展診所式教學的學校。清華大學法學院從2000年起開設“法律診所”類課程，與北京市海淀區法律援助中心合作，共建診所教育法律實踐基地，與北京市海淀區消費者權益保護協會合作共同設立了“消費者權益保護投訴與支持中心”，同時開設了以“消費者權益保護”為主題的法律診所課程。除此之外，2001年開設了以勞動權益保護為主題的“法律診所”課程，定期向弱勢群體無償提供法律援助［4］。通過對弱勢群體提供無償的法律援助，可以讓學生了解到基層民眾的法律需求，鍛煉學生的法律思維、執業技能，培養學生的公益心和職業道德。
3．中國人民大學
中國人民大學的法律診所開設了專門的診所式教育課程，針對大三學生進行法律職業道德和執業技能的培訓，同時依托地石律師事務所，為經濟困難的當事人提供無償的專業法律服務，主要涉及土地征收、交通肇事、勞動爭議、相鄰權糾紛、醫療服務合同糾紛、財產權屬糾紛、著作權糾紛等各類案件280余件［5］。2011年，中國人民大學環境法副教授竺效創設了環境法律診所，要求學生在教師指導下，確定一個環境訴訟案件，為當事人提供法律服務［6］。目前的法律診所教學情況，具有一些共同點。第一，法律診所課程的開展需要借助實務部門的幫助。2014年，北京大學法學院與北京大成律師事務所合作建立“北京大學法學院實踐教學基地”，開展了“北京大學法學院大成校外法律診所”項目。中國人民大學法學院與地石律師事務所合作，為經濟困難當事人提供無償法律援助。第二，法律診所課程的指導教師大多具有律師執業經驗。第三，在選課對象方面，大多數開設法律診所課程的高校將選修課的對象定為三年級以上的本科生或者研究生。第四，在開課內容方面，大多數高校的法學院是結合指導教師的專業優勢和學校的資源優勢來開設課程的。如清華大學法學院的開課重點是調解項目，其主題是“以調解為主、訴訟支持為輔”，中國人民大學法學院的開課重點針對刑事申訴案件，北京大學法學院的開課重點針對婚姻家庭糾紛和房屋租賃糾紛，這都需要課程自身貼近生活，具有較強的實踐性。
二、經濟法開展診所式教學的優勢和問題
（一）經濟法開展診所式教學的優勢
1．經濟法課程實踐性較強
傳統的經濟法課程包括三大塊內容———經濟法總論、市場監管法和宏觀調控法。市場監管法包括反壟斷法、反不正當競爭法、消費者權益保護法、產品質量法、城市房地產法、環境保護法、勞動法等內容，宏觀調控法包括計劃法、財政法、稅法等內容，從上述體系可以看出，經濟法課程中的很多單行法具有較強的實踐性要求。以市場監管法為例，反不正當競爭法、消費者權益保護法、產品質量法、城市房地產法乃至環境保護法、勞動法教學，法條和教材的內容都只是一部分，學習的關鍵在于學以致用。實際上，很多學校的法律診所課程均涉及經濟法相關內容，如2013年北大法律診所與北京義聯勞動法援助與研究中心合作開設的勞動立法診所就向人力資源和社會保障部提交了《勞務派遣制度調研報告》以及對《勞務派遣若干規定（征求意見稿）》的修改建議［7］。清華大學開展的以“消費者權益保護”和“勞動者權益保護”為主題的法律診所課程，中國人民大學開展的環境法律診所，都是以經濟法課程中的部分內容作為診所教學的重點，這在一定程度上證明經濟法診所式教學的可能性和必要性。
2．經濟法教學內容與社會聯系緊密
經濟法課程中的內容，尤其是消費者權益保護法和勞動法，涉及普通的消費者和勞動者。二者權益受侵害的情況在現實生活中比較普遍，需要用法律的武器來保護自己，這就為經濟法“法律診所”課程的開展提供了有利條件。以河北師范大學法律咨詢中心為例，該中心自2016年底成立以來，接受的法律咨詢案件主要涉及三大類：第一類是關于婚姻家庭方面的，主要有離婚財產分割、繼承案件等；第二類是關于公司設立方面的，主要涉及學生創業設立公司；第三類是消費者權益保護方面的，主要是學生網購、校內網絡服務、共享單車服務等領域存在的爭議；第四類是勞動者權益保護，這類案件的咨詢有兩種情況，一是有學生幫助家鄉就業者咨詢，二是本地勞動者親自到法律咨詢中心進行咨詢。從咨詢案件整體來看，經濟法課程中的消費者權益保護和勞動者權益保護類案件占案件總數的50％左右，這可以看出其強大的社會需求。此類案件往往標的較小、案情復雜，專業的法律工作人員往往怠于這些案件，當事人尋求法律幫助面臨著一定的困難，法律診所的開展，在一定程度上解決了這類案件的法律訴求。
（二）經濟法開展診所式教學的問題
1．部分單行法與法律實際應用存在一定距離
20世紀80年代初，國家實行改革開放，發展市場經濟，為經濟法的發展提供了前提條件。但由于經濟法和民商事法律規范幾乎產生于同一時期，存在一定不足，導致早期對經濟法認識較為模糊。經過長期的發展，經濟法的脈絡日益清晰，除經濟法總論外，主要包括市場監管法和宏觀調控法。即便如此，相比其他學科，經濟法的內容仍較為繁雜，一門課程往往涉及十幾部單行法。在這些單行法中，比較適合診所式教學模式的有消費者權益保護法、產品質量法、反不正當競爭法、勞動法等，而其他單行法，比如反壟斷法、財政法、稅法、城市房地產法、環境保護法等，適用群體比較高端，以反壟斷法為例，反壟斷法的執法機構主要是商務部、國家工商總局和國家發改委，省一級的機構也只能在授權范圍內行使職權。這在一定程度上體現了反壟斷法對專業素質的要求，一般情況下，該類案件的當事人都實力雄厚，不大可能讓學生處理案件，因此學生直接處理此類案件的可能性比較小。除此之外，宏觀調控法的可訴性較弱，以財政法、稅法為例，第一手的案件幾乎接觸不到，開展法律診所課程存在一定的阻礙。
2．師資短缺
診所式教學模式的開展對教師有較高的要求。一位優秀的經濟法教師不僅需要熟練掌握經濟法的體系和內容，還需要了解相關學科或領域的知識，比如經濟學、稅務管理、房地產知識等，這對于教師的綜合素質要求較高，而在高校中這種復合型的人才相對短缺。除此之外，診所式教學需要具有實踐經驗的教師，包括校內教師和校外教師。對于校內教師而言，因為長期從事理論研究，大多數教師或者沒有實踐經驗，或者即使具有一定的實踐經驗，其所接觸的案件也以普通民事或商事案件為主，涉及經濟法的案件往往集中在勞動者權益保護和消費者權益保護領域。而校外教師，一般是與法學院具有合作關系律所的律師，他們大多業務繁忙，只能把有限的時間和精力放在實踐教學上。對于大多數高校來說，校外教師的聘用和待遇問題沒有統一、合理的標準，在一定程度上也影響到校外教師的工作積極性。師資短缺是開展診所式教學的一個難題。
3．案源不足
案源不足是影響法律診所課程順利進行的另一個因素。國內大多高校法律診所課程均不同程度地存在案源緊張的情況。學生沒有執業經驗，雖然提供的是無償法律服務，但能否取得當事人的信任和認同還是個問題。當事人若不愿意將案件交給學生，學生在真實案件中學習法律知識和執業技巧的目的就不能實現。中國人民大學法學院環境法律診所的竺效教授就提到：“有一年診所沒有接到案例，學生們一直緊盯著北京市12369環保熱線網站，對網上提供的案例進行統計學分類研究，發現法律、政策上的問題，并提出了實踐方案，與網站工作人員溝通。”［2］獲取案源的困難可見一斑。除此之外，法律診所在社會的影響程度不夠，普通百姓知道法律診所的很少，這也影響了案件的來源。
三、經濟法診所式教學模式的構建
經濟法診所式教學的全面開展需要長期的實踐和努力，要轉變傳統教學思路，創新教學方法，根據經濟法教學內容的特點，對不同的教學內容設計適合自身的“診所式”教學模式。
（一）“內置式”教學模式
“內置式”教學模式是指法律診所課程主要設置在學校內部，學生在本學院教師的引導下，為相關當事人直接提供法律服務，直至完成整個案件的全部工作。“內置式”教學模式適用于實踐性較強、專業性較弱的單行法。除經濟法總論外，市場監管法中的消費者權益保護法、產品質量法、反不正當競爭法、勞動法，都屬于實踐性較強的單行法，這些單行法的專業性要求不高，大多數講授經濟法課程的教師都具有較為豐富的經驗，可以率先針對這些單行法開展法律診所選修課程。在這些單行法中，消費者權益保護法和勞動法案情相對簡單，事實相對清楚，適用法律不復雜，比較適合學生辦理，最適合早期開設“診所課程”，主要面向大三以上的學生。在案源方面，借助高校平臺，依托法律援助中心的力量，做好早期的宣傳工作。另外，在消費者權益保護日、五一國際勞動節等重要節日，在學校舉辦免費咨詢活動，為校內學生提供法律服務。以這種教學模式為基礎，加強與農村、社區服務部門的合作，走進農村、走進社區，免費提供法律咨詢，全程幫助當事人維護自身權利；與工會合作，走進工廠，了解勞動者權益受保護的狀況，為勞動者提供法律援助。此外，還要加強與相關部門的長期合作，比如消費者協會，協助消費者協會共同維護消費者權益。
（二）“模擬式”教學模式
對于經濟法中的反壟斷法、城市房地產法、環境保護法、財政法、稅法等，獲取案件的途徑較少，可以開展“模擬式法律診所”課程。“模擬式法律診所”課程的完成較為靈活，既可以獨立開設選修課，也可以嘗試在經濟法必修課程中完成。比如借助微課形式，教師在網絡平臺提供視頻，學生課前自學基本知識點，這樣就可以節省大量的課上時間用于談論案件，分析具體案情。之后，開展模擬法庭活動，在學生學完相關內容后，讓學生模擬當事人和法官，完成整個案件的和審理工作，加強對這部分知識點的學習。也可以開設相關單行法的“模擬法律診所”選修課程，同樣面對已經學過經濟法必修課程的學生，這類課程在一定程度上要依賴校外資源，加強與相關部門的聯系，盡可能聘請有經驗的校外專家與校內教師共同完成教學任務。以城市房地產法實務選修課為例，由校內教師講授部分課程，回顧房地產法基本理論知識點，解答對基本知識點存在的疑惑。由房地產公司法律工作人員講授部分課程，主要講解法律實務中遇到的問題。然后由從事房地產審判工作的法官講授部分課程，重點講解審判過程中遇到的問題，最后留下一些課時進行案例模擬，由校內教師和校外專家共同指導完成。
（三）“外置式”教學模式
“外置式”教學模式是指法律診所課程在學校以外的特定機構中，在法律從業人員指導下，直接從事法律工作直至完成具體案件的［1］。“外置式”課程是較為理想的法律診所教學模式，幾乎適用于經濟法中所有的單行法，尤其適用于專業性強、案源少的單行法，需要與和學校有合作關系的律所合作完成，學生在律所學習全部課程時，要為選修此課程的學生選好課程導師，由導師帶領學生處理案件，至少完成一個案件的工作。這里存在兩方面問題。第一，學生的身份問題，在現行的法律診所課程中，學生沒有案件的明確身份，這既不利于增強學生的責任心，也不利于提高當事人的信賴感。如果可以通過教育管理部門和司法管理部門的協調，明確法律診所課程中學生案件的身份，給予學生一定的權力和責任，將更有利于課程的推進。第二，時間銜接問題。有些案件較為復雜，而學生的選修課時間固定，有時不能完成案件的整個過程，要做好與下一屆選修該課程學生的對接工作，并有效監督，設置相應的未決案件跟進監督制度，盡量減少“真空”階段，讓“外置式”診所課程有序開展。
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關鍵詞：中小城市；房地產；經紀；問題；對策
一、當前中小城市房地產經紀行業存在的問題
隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變為市場化以及城鎮化水平的提高導致的房地產業的快速發展，房地產經紀行業應運而生。近年來在全國各中小城市出現了大量的房地產經紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產經紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產經紀行業對降低房地產交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發揮重要作用。從未來的發展趨勢來看，房地產經紀行業將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產經紀行業卻存在較多問題，若列其大端，主要表現在以下幾方面：
（一）從業人員專業素養低
房地產經紀及其從業人員持證人數比例低，是當前房地產經紀行業從業人員職業道德、知識結構和執業能力等專業素質低的重要表現之一。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，到2012年底，全國中小城市房地產經紀從業組織達11多萬家，但有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構只有1.2萬多家，房地產經紀行業從業人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規范的，有的只是取得了《營業執照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業執照、無備案證書、無從業執業資格證書）。因此，當前房地產經紀行業從業人員的專業素質大體有如下特征：1.從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育，對房地產專業知識的掌握不足。2.從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。不少經紀機構還利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同
不規范等違規操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。
（二）監督法規不完善
目前國家出臺制定的《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產經紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業執照》可以從事業務作出具體的規定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業務做出具體規定。《辦法》只對房地產經紀機構作了相應的規定，但未對個體經營者方面作出具體規定。而現在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續、看房、租房等業務，基本未取得房地產經紀從業資格證、《營業執照》和《房地產經紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業人員資格證書，無法達到取得《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業執照》從業的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產經紀行業營業場所不規范，甚至無營業場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。
（三）政府部門監管難度大
當前，導致政府部門監管難度大的因素主要有：1.房地產交易業務是一項專業性、復雜性強的業務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數是不規范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度。許多房地產中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續經營。3.政府管理政出多門，也是導致其監管難度大的重要原因。在對房地產經紀行業實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業管理多處出證。如民政部門向社區頒發社區服務證書中服務內容也含有房屋中介等業務，而工商部門也在參與經紀人員的資格頒發，使得房地產經紀行業及其從業人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發的是合法、有效的。
（四）行業內部管理混亂，規模小、粗放經營
當前，我國還沒有出臺關于房地產經紀行業的完整的配套的法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，其市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了房地產經紀行業內部管理混亂，規模小、粗放經營的狀況。
二、規范中小城市房地產經紀行業的對策
（一）加強專業知識培訓，提升從業人員綜合素質
房地產經紀行業是知識密集型服務業，為了適應新時期房地產市場經濟活動的需求，需要培養一批知識結構完善、職業道德良好、綜合能力強的房地產經紀人才。一支高素質的房地產經紀行業從業人員隊伍對于保障房地產交易雙方的聲譽，促進房地產市場發展有重要作用。在專業知識培訓上，加強對房地產經紀人員對房地產市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產經紀人員的房地產管理知識培訓，主要包括：房地產經紀、房地產估價、房地產經營、房地產金融、房地產投資、物業管理等房地產管理等知識，同時還要要熟悉城市規劃、環境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產經紀人的專業化水平日益提高。隨著經紀活動的復雜化、專業化和經紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產經紀人努力學習專業知識，提高專業技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業化經紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養房地產經紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業人員道德素質。
（二）完善監督法規
要進一步明確《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等對房地產經紀業行為主體的責權利規范，對房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也應有對應的處罰措施。《房地產經紀管理辦法》要對未取得《營業執照》的機構不能從事該業務作出明確規定，《辦法》還應針對個體經營者作出具體規定，因為當前在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體經營者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地產經紀行業發展還處在初級發展階段，提高政府管理效用是行業規范發展的重要制度保障。一是該行業涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯合機制、協調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業納入本地房地產市場監管重點；三是充分發揮行業行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產經紀機構組織成立行業協會。
（四）整頓行業內部秩序
建立秩序井然的行業內部秩序是行業市場化的前提和基礎。一是房地產經紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業自律，積極組織行業協會，促進行業交流，提高行業執業水平；三是房地產經紀機構經營場所應公示《營業執照》、《備案證書》、規章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。
在房地產市場日益繁榮的背景下，房地產經紀機構逐漸凸現其重要性，并將全面引導未來行業的發展方向，但剛剛起步的中小城市房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業人員的專業素養低、法規監督不完善、政府部門的監管難度大以及行業內部管理混亂、規模小、粗放經營等問題。因此，建立規范有序的中小城市房地產經紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產經紀行業人員專業知識的培訓，提升從業人員綜合素質；應完善相關監督法規；應采取措施提高政府監管效用以及應整頓行業秩序等，以促進中小城市房地產經紀行業的健康發展。
參考文獻：
【1】內江市房地產管理局《2012年房地產經紀機構調查報告》
