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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產公司財務報表分析，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：房地產公司；萬科公司；財務管理與風險控制
房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產企業的發展狀況決定著國民經濟和社會能否穩定發展。新世紀以來，我國房地產行業越加蓬勃發展，特別是在全球經濟危機來襲的2008年，房地產企業更是在拉動我國GDP增長上貢獻了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產企業前景普遍不被看好，所以財務管理與風險控制將成為其主要必修課。特別是房地產企業由于資金周轉率比較低、過度使用財務杠桿、企業負債比重大、現金流不均衡等特點，使其承擔了較高的財務風險，從而給企業經營造成了極大的沖擊，進而間接沖擊著整個行業經濟、資本市場、投資者利益甚至是社會生活。因此，如何有效評價和防范財務風險，使得房地產企業能夠健康有序的發展，是我們急需解決的重要問題。
一、萬科公司當前財務狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。這一點也是萬科成為房地產行業龍頭企業的基石。作為中國最大的房地產公司，萬科的跌宕起伏會沖擊緊繃的樓市神經，放映整個行業的側影，所以評價萬科公司的財務狀況和經營成果對于預測中國房地產行業的發展具有重要的現實意義。我們首先將對萬科進行細致的財務分析，即以其財務報告和其他資料為依據和起點，將大量的報表數據轉換成對決策有用的信息，以便對企業的償債能力、盈利能力和抵抗風險的能力作出評價。這樣系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。我們將從下面六個方面展開分析：
1.資產結構分析
從2007-2011年萬科的資產總規模及其變動表（表1）可以發現，自2007年以來，萬科資產規模總體呈上升趨勢。具體地說，如果從企業資產數量來看，長期資產、流動資產均逐年穩步增加，長期資產增加的速度較穩定，流動資產變動率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產的類別構成趨勢來看，資產總計的變動率幾乎與流動資產的變動率保持一致，這說明流動資產占了資產總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉效率對公司的經營狀況起決定性作用。
由于流動資產占總資產的大部分，所以有必要對流動資產的結構進行分析。為此，選擇幾項代表性較強的指標來分析，包括：貨幣資金、應收賬款、預付款項、其他應收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動資產結構表所示，存貨所占比重最大，達到了流動資產的一半以上，于2008年達到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預付賬款在2008年下降，并理所當然地達到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩定。應收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關注意義較小。其他應收款在2007年至2011年間，有小幅增長。
表1和表2很清楚地反映了房地產企業受大環境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時，貨幣資金和存貨的穩定又表征著萬科市場活動的穩定性和產業結構的穩定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產結構優化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業償還到期債務（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業償付流動負債的能力，公司能否償還短期債務，取決于公司債務的多少以及有多少可變現償債的流動資產等。流動比率、速動比率是反映公司短期償債能力的常用指標。一般情況下，流動比率、速比率越高，則償債能力越強。如表3所示，萬科的流動比率以2009年為轉折點，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動負債增長速度大于流動資產的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致。總的來說，萬科短期償債能力有所下降。
長期償債能力，指企業償還長期負債的能力，分析一個企業的長期償債能力主要是為了確定該企業償還債務和本金的能力。企業長期償債能力的衡量指標主要為資產負債率和產權比率。如圖1所示，萬科產權比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產負債率近年來保持平穩，四年來也只有小幅提升。總的來說，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。
3.成長能力分析
從2007-2011年萬科主營業務利潤表（表 4）中可以看出，萬科實現了主營業務總收入和利潤年年增長，即使成本相應的增長下，仍然保持著很高且很穩定的利潤增長率，表現了良好和穩定的成長能力。當然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發現，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協調的體現，但是主營利潤增長率對應著反而剛好表現相反的行為。這個原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現質的飛躍。
4.營運能力分析
應收賬款周轉率可以反映企業應收賬款的變現速度和管理效率，應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款周轉速度快、流動性強。表5顯示，萬科的應收賬款周轉率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應收賬款的管理缺乏穩定性。存貨周轉率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現性有所降低，管理水平降低。總資產周轉率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產進行經營的效率在降低。公司要加強對資產的長期以及短期管理，以增強其經營效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業獲取利潤的能力，是上市公司財務狀況中的核心指標。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產的一系列調控措施有關，由此可見公司的主營業務獲利能力在下降。凈資產收益率在2009-2011年連續上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業務收入增加所致。總的來說，萬科的主營業務獲利能力近年來有所提升，總資產和凈資產的獲利能力在上升。
6.現金流量分析
表7顯示：經營活動現金流入流出比在2007-2009年連續增長，并于2009年達到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達1.0316，說明2011年企業1元的經營現金支出可以帶來1.0316元的流入，經營活動產生效率在2009年達到最高，近兩年來有所降低；投資活動現金流入流出比在2010年達到最高，為0.5520，相當于企業1元的投資現金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動產生效率較低，說明企業投資還處于擴張期，投資項目多；籌資活動現金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業無資金危機。
二、萬科公司財務風險評價
上一節我們對萬科公司進行了基本的財務分析，接著我們將在此基礎上，進行其財務風險評價。具體的說，我們將利用李素紅等人構建完備的基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價指標體系，在行業內綜合評價萬科公司的財務風險。
房地產上市公司財務風險評價指標體系是由一系列反映房地產上市公司的財務指標組成的，用來評價房地產上市公司在資本活動過程中所面臨的風險。所以選取的指標要能夠全面反映公司的經營情況。選擇財務風險評價指標的原則是：預見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩定性原則。依據這一原則，參考一般房地產上市公司的績效評價指標體系，結合房地產企業自身的特點，最終構建了房地產上市公司財務風險評價指標體系，其中包括了6個方面財務能力的20個財務指標，分別是
（1）資本結構：股東權益比率（X1）和資產負債率（X2）；
（2）償債能力：流動比率（X3），速動比率（X4），利息支付倍數（X5）和長期負債比率；
（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產增長率（X8）；
（4）營運能力：應收賬款周轉率，存貨周轉率（X9），固定資產周轉率，總資產周轉率和流動資產周轉率（X10）；
（5）盈利能力：總資產利潤率（X11），主營業務利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產報酬率（X13）；
（6）現金流量：經營現金流量與負債比率和現金流量比率（X14）。
針對萬科，這六個方面我們在上一節已經大部分詳細論述過，這給其風險評價打下了基礎。
因子分析是主成分分析的推廣和發展，它是將具有錯綜復雜關系的若干個指標進行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻率作為權數與各因子得分的乘積總和構造綜合得分函數。基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價，首先進行財務指標的預處理，這里是將財務指標進行無量綱化處理，然后進行因子分析法適用性檢驗，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標注的Xi（i=1-14），未被標注的財務指標是未通過適用性檢驗的因子。需要強調的是，這里的Xi不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是綜合房地產上市公司的實際財務情況，由專家給出的對應因子的評價值。之后以主成分分析法構造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進行平方和方差貢獻分析，提取前5個主要貢獻的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是主成分分析得到的5個主因子的貢獻值。這5個主因子大體上體現房地產上市公司6個方面財務能力。需要注意的是，主成分分析法發現，營運能力的因子貢獻很大程度上從屬于資本結構，這符合我國房地產公司的實際情況。我們將其并在一起，從而6個方面財務能力提取出了5個因子。接著我們對得到的成分組成針對5個因子進行對應排列，構造旋轉成分矩陣（Aij），以便根據綜合加權公式利用此矩陣計算出各個房地產上市公司的主因子得分。假設主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個一般因子進行求和。最后，總結出房地產上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個主因子進行求和。我們將上面萬科的財務指標代入后，會得到正的因子得分，這說明萬科公司財務風險處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內房地產上市公司財務風險評價指標體系中，處于合格的位置。
更細致的評價是，在財務風險評價指標體系的基礎上，引入基于聚類分析法劃分財務風險等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進行初始分類，然后逐步調整，得到最終K個分類。考慮國內房地產行業，上面由因子得分（K）及其貢獻率可以得出了國內房地產上市公司的財務風險狀況的排序，運用聚類的思想將房地產上市公司財務風險狀況分類，可將其分成4類，相應的風險等級劃分為：幾乎沒有財務風險，財務風險較小，財務風險一般，財務風險很大。結果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業，其中萬科處于財務風險一般的等級中。對萬科這樣財務風險一般的公司而言，應該根據財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應對策，以避免財務風險狀況的惡化，并通過建立財務預警機制實時監控財務風險。
三、綜合評價
通過對萬科當前財務狀況分析和財務風險評價，我們可以看出，即使在全球經濟危機的大環境時，萬科公司仍處于一個穩步發展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩步增長，資產規模持續擴張，每股收益平穩發展，具有較強的償債能力、盈利能力和營運能力，萬科正在健康發展。
但與此同時，我們可以看到萬科公司在財務管理中存在一些不足之處：
1.萬科公司雖然具有較好的流動比率和速動比率，但是從長期來看，其流動比率和速動比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產市場中，萬科在同行業內確立了很多領先地位，但是在流動比率和速動比率上，萬科都出現了下降，而國內其他一些房地產公司的流動比率和速動比率都較以前有所改善，如萬通地產的流動比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業立于不敗之地，萬科公司應該采取積極措施應對下降趨勢。
2.萬科的財務壓力正在加大。資金一直是影響房地產行業生存和發展的一個重要因素，實踐中由于資金鏈的斷裂而導致破產的房地產企業不計其數，因而選擇合理的負債規模對房地產公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產負債率在我國同行業中處于一種優秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時其負債結構中的流動負債率較高，對公司債務的償付起到消極作用。
3.周轉率有所下降。周轉率是萬科最為看重的指標之一，它是保證萬科擴張的核心。房地產行業是一個資金密集型行業，只有保持高周轉率，才能夠將資金快速回籠，保證企業更大規模的開發，同時保證企業將來的兼并收購。萬科公司的總資產周轉率和存貨周轉率近年來逐年下降，并且在08年出現較大幅度下降。在宏觀調控政策對于房地產行業日漸不利的情況下，房地產公司可能面臨調整拐點的到來，如果不能將周轉率提高，將會對萬科一系列的運營產生重大的影響，并且加大公司的財務風險。
四、萬科財務風險控制策略
針對萬科的財務現狀，本文提出以下幾點財務風險控制策略。
1.著眼于政治環境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構的監管等，以便為房地產企業的發展創造良好的政策、法律環境，公平公正競爭環境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業內的領頭角色和對政府政策的積極響應，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優勢，將鞏固其領頭的勢頭。
2.著眼于行業內，萬科公司需要提高風險意識，建立財務風險控制系統。在國家頻繁的宏觀調控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產面臨著嚴重的財務風險。通過構建國內房地產上市公司財務風險體系，我們也發現，萬科公司雖然處于財務風險一般狀態，但仍是最靠近財務風險很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業的風險管理隊伍，充分了解其所處復雜環境下的財務風險狀況，結合萬科自身實力和開發項目的特點進行有效的風險管理工作，構建風險控制系統，從而有效監控和防范財務風險，減少損失。在這一點上，萬科實際上已經走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產周轉率的下降主要受其存貨周轉率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉率可以使公司有更大空間的發展。這一點，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉率的提升。在房價遠遠超出民眾實際購買力的情況下，在有效供應增加而實際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價居高不下的局面，實現我國房地產行業的領跌，這其實對資金密集型房地產行業來說，是一種加快資金周轉，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發展。萬科能在平穩發展中發現自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風險控制和積極促進發展的意識，將這種意識系統規范化，必將使萬科公司走上新的高度。
3.著眼于發展戰略的調整。就國內現狀而言，萬科可采取的主要的戰略調整措施包括：項目的合作開發；向國外市場進軍；向二三線甚至四線城市進軍；發展商業地產；向旅游和養老地產探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項發展戰略，很符合萬科的發展理念，很符合國內民生現狀，預料中將會得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結構，萬科需要優化資本結構，并實現資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴大其世界影響力的同時，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩定的前提下，合理適當的運用世界資本市場，將成為萬科發展的強心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風險的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結構的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規模。對于資本結構的優化，還要考慮到資本結構彈性和財務靈活性的有效協調，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進行轉換的可能性，實現資金的供求均衡，有效降低財務風險。
5.著眼于萬科公司內部具體財務控制，萬科需要加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度。包括實現資金籌集權、使用權和調配權的統一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現在：加強內部控制，實現財務總監對資金運動的有效控制和調配；注重信息反饋，加強資金的事后控制。
五、結論
從以上分析可以看出萬科具有良好的發展前景，萬科是我國房地產行業的龍頭企業，而從萬科的健康發展我們可以預測我國房地產行業的整體發展前景良好。自08年年底全球經濟危機全面爆發以來，我國政府從振興整體經濟的角度出發，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，眾多房地產開發企業也順應市場趨勢，積極降價促進銷售。房地產公司房價的下調有助于公眾購買力的提升，增強對宏觀經濟的信心，同時有利于房地產公司資金的快速回籠，這對房地產行業也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經濟危機的大環境下，我國的經濟相對增長較快，在經濟利益的驅動下，外資會源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會抬升我國的房價，但考慮到國內民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產會適當的壓低房價，在國外資本的競爭下，我國的房價不會持續走高，也不會持續高漲，而會走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩定可持續發展才能穩固江山，這就要考驗房地產公司的內功——財務管理與風險控制，誰的內功深厚，誰必將笑到最后。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產企業 財務報告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產行業整體萎靡，房地產企業的運營狀況也因此備受關注。很多房地產公司都出現了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發商，他們擁有豐富的管理經驗和先進的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬科公司財務狀況為背景進行分析。
（一）償債能力分析
償債能力是企業利用其資產來償還各種債務（包括長期債務和短期債務）的能力。通過分析企業的償債能力，可以了解企業的生產經營狀況，判斷該企業的投資機會和抵御風險的能力。一個企業償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業的綜合能力也是經得起考驗的。
1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個企業在短期債務到期時能夠變現以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。
（1）流動比率：2012-2014年該企業的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產這一行業的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現能力以及應收賬款等其他財務指標。（2）速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業償債能力更可信。一般來說，這一指標的數值越高，短期債務的償還能力越強。該指標在1左右最佳。
該企業2012-2014年速動比率：0.37，0.41，0.34。根據數據可知，速動比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業償還短期債務的能力有所下降。但由于房地產行業其特殊性，存貨占據流動資產的比率較高，加上國家政策的影響，房產銷售乏力，資金回籠較慢。可以結合同行業的財務指標來具體分析，若高于同行業平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。長期償債能力是指，一個企業在長遠發展的角度來說，所擁有的資產足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業能否健康穩定的運營，通常用資產負債率進行分析。
一般來說，資產負債率應小于100%，如果一個企業的該項指標低于50%，說明該企業擁有良好的償還債務能力。萬科企業2012-2014年資產負債率為：74.69%，78.32%，78%。資產負債率略有上升，整個房地產行業通常都會出現這一比率較高的情況。因此，建議企業可以從房地產行業的整體出發，通過平均水平來做具體分析。
（二）營運能力分析
營運能力是企業通過調動、運用各方面的資產以協同配合運作，來獲得收益的能力。通過比率分析可以看出一個企業對于資金或資源的管理能力和資產使用效率的高低。企業的可用資金充足且周轉靈活，資產使用效率就越高，企業便能更快地實現資本增值，從而加強企業償還債務的能力。
根據企業2012-2014年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162；流動資產周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率均呈現上升態勢，因此萬科公司的營運能力呈現良性走勢。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企業利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現：
該企業2012-2014年凈資產收益率為：0.1，0.14，0.17；銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數據看，凈資產收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
（四）發展能力分析
該企業2012-2014年凈資產增長率：24.27，21.09，38.37；總資產增長率：56.7，27.88，26.51。從數據看，企業的凈資產增長率逐年上升，總資產增長缺逐年下降，說明企業在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產增長率，說明了企業在增強盈利控制風險這方面表現良好，有較好的發展能力。
三、總結與建議
2015年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產行業而言是機遇也是挑戰。根據上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩定高效，這與萬科長期以來科學的發展戰略密不可分。在繼續保持的基礎上還應該對經濟形勢、國家政策、競爭環境等進行綜合分析和評估。拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產結構和企業管理機制，樹立良好的企業形象，同時大力把控風險，穩中求進，以實現企業的健康發展。
參考文獻
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