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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；萬科公司；財務(wù)管理與風(fēng)險控制
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決定著國民經(jīng)濟(jì)和社會能否穩(wěn)定發(fā)展。新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)越加蓬勃發(fā)展，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機來襲的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)更是在拉動我國GDP增長上貢獻(xiàn)了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產(chǎn)企業(yè)前景普遍不被看好，所以財務(wù)管理與風(fēng)險控制將成為其主要必修課。特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)率比較低、過度使用財務(wù)杠桿、企業(yè)負(fù)債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點，使其承擔(dān)了較高的財務(wù)風(fēng)險，從而給企業(yè)經(jīng)營造成了極大的沖擊，進(jìn)而間接沖擊著整個行業(yè)經(jīng)濟(jì)、資本市場、投資者利益甚至是社會生活。因此，如何有效評價和防范財務(wù)風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問題。
一、萬科公司當(dāng)前財務(wù)狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。這一點也是萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的基石。作為中國最大的房地產(chǎn)公司，萬科的跌宕起伏會沖擊緊繃的樓市神經(jīng)，放映整個行業(yè)的側(cè)影，所以評價萬科公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果對于預(yù)測中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。我們首先將對萬科進(jìn)行細(xì)致的財務(wù)分析，即以其財務(wù)報告和其他資料為依據(jù)和起點，將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對決策有用的信息，以便對企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險的能力作出評價。這樣系統(tǒng)分析和評價企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，目的是了解過去、評價現(xiàn)在、預(yù)測未來，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。我們將從下面六個方面展開分析：
1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
從2007-2011年萬科的資產(chǎn)總規(guī)模及其變動表（表1）可以發(fā)現(xiàn)，自2007年以來，萬科資產(chǎn)規(guī)?？傮w呈上升趨勢。具體地說，如果從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流動資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動資產(chǎn)變動率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產(chǎn)的類別構(gòu)成趨勢來看，資產(chǎn)總計的變動率幾乎與流動資產(chǎn)的變動率保持一致，這說明流動資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對公司的經(jīng)營狀況起決定性作用。
由于流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，所以有必要對流動資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。為此，選擇幾項代表性較強的指標(biāo)來分析，包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項、其他應(yīng)收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表所示，存貨所占比重最大，達(dá)到了流動資產(chǎn)的一半以上，于2008年達(dá)到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達(dá)到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩(wěn)定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預(yù)付賬款在2008年下降，并理所當(dāng)然地達(dá)到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩(wěn)定。應(yīng)收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關(guān)注意義較小。其他應(yīng)收款在2007年至2011年間，有小幅增長。
表1和表2很清楚地反映了房地產(chǎn)企業(yè)受大環(huán)境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時，貨幣資金和存貨的穩(wěn)定又表征著萬科市場活動的穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業(yè)償付流動負(fù)債的能力，公司能否償還短期債務(wù)，取決于公司債務(wù)的多少以及有多少可變現(xiàn)償債的流動資產(chǎn)等。流動比率、速動比率是反映公司短期償債能力的常用指標(biāo)。一般情況下，流動比率、速比率越高，則償債能力越強。如表3所示，萬科的流動比率以2009年為轉(zhuǎn)折點，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動負(fù)債增長速度大于流動資產(chǎn)的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致。總的來說，萬科短期償債能力有所下降。
長期償債能力，指企業(yè)償還長期負(fù)債的能力，分析一個企業(yè)的長期償債能力主要是為了確定該企業(yè)償還債務(wù)和本金的能力。企業(yè)長期償債能力的衡量指標(biāo)主要為資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率。如圖1所示，萬科產(chǎn)權(quán)比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產(chǎn)負(fù)債率近年來保持平穩(wěn)，四年來也只有小幅提升?？偟膩碚f，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。
3.成長能力分析
從2007-2011年萬科主營業(yè)務(wù)利潤表（表 4）中可以看出，萬科實現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)總收入和利潤年年增長，即使成本相應(yīng)的增長下，仍然保持著很高且很穩(wěn)定的利潤增長率，表現(xiàn)了良好和穩(wěn)定的成長能力。當(dāng)然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協(xié)調(diào)的體現(xiàn)，但是主營利潤增長率對應(yīng)著反而剛好表現(xiàn)相反的行為。這個原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負(fù)值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
4.營運能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度快、流動性強。表5顯示，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達(dá)到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉(zhuǎn)率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率在降低。公司要加強對資產(chǎn)的長期以及短期管理，以增強其經(jīng)營效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，是上市公司財務(wù)狀況中的核心指標(biāo)。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見公司的主營業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業(yè)務(wù)收入增加所致。總的來說，萬科的主營業(yè)務(wù)獲利能力近年來有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。
6.現(xiàn)金流量分析
表7顯示：經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長，并于2009年達(dá)到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達(dá)1.0316，說明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營現(xiàn)金支出可以帶來1.0316元的流入，經(jīng)營活動產(chǎn)生效率在2009年達(dá)到最高，近兩年來有所降低；投資活動現(xiàn)金流入流出比在2010年達(dá)到最高，為0.5520，相當(dāng)于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動產(chǎn)生效率較低，說明企業(yè)投資還處于擴(kuò)張期，投資項目多；籌資活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達(dá)到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無資金危機。
二、萬科公司財務(wù)風(fēng)險評價
上一節(jié)我們對萬科公司進(jìn)行了基本的財務(wù)分析，接著我們將在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行其財務(wù)風(fēng)險評價。具體的說，我們將利用李素紅等人構(gòu)建完備的基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，在行業(yè)內(nèi)綜合評價萬科公司的財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系是由一系列反映房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標(biāo)組成的，用來評價房地產(chǎn)上市公司在資本活動過程中所面臨的風(fēng)險。所以選取的指標(biāo)要能夠全面反映公司的經(jīng)營情況。選擇財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的原則是：預(yù)見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則。依據(jù)這一原則，參考一般房地產(chǎn)上市公司的績效評價指標(biāo)體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，最終構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，其中包括了6個方面財務(wù)能力的20個財務(wù)指標(biāo)，分別是
（1）資本結(jié)構(gòu)：股東權(quán)益比率（X1）和資產(chǎn)負(fù)債率（X2）；
（2）償債能力：流動比率（X3），速動比率（X4），利息支付倍數(shù)（X5）和長期負(fù)債比率；
（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產(chǎn)增長率（X8）；
（4）營運能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率（X9），固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X10）；
（5）盈利能力：總資產(chǎn)利潤率（X11），主營業(yè)務(wù)利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產(chǎn)報酬率（X13）；
（6）現(xiàn)金流量：經(jīng)營現(xiàn)金流量與負(fù)債比率和現(xiàn)金流量比率（X14）。
針對萬科，這六個方面我們在上一節(jié)已經(jīng)大部分詳細(xì)論述過，這給其風(fēng)險評價打下了基礎(chǔ)。
因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯綜復(fù)雜關(guān)系的若干個指標(biāo)進(jìn)行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)數(shù)與各因子得分的乘積總和構(gòu)造綜合得分函數(shù)?；谝蜃臃治龇ǖ姆康禺a(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價，首先進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)的預(yù)處理，這里是將財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，然后進(jìn)行因子分析法適用性檢驗，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標(biāo)注的Xi（i=1-14），未被標(biāo)注的財務(wù)指標(biāo)是未通過適用性檢驗的因子。需要強調(diào)的是，這里的Xi不僅代表對應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是綜合房地產(chǎn)上市公司的實際財務(wù)情況，由專家給出的對應(yīng)因子的評價值。之后以主成分分析法構(gòu)造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進(jìn)行平方和方差貢獻(xiàn)分析，提取前5個主要貢獻(xiàn)的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是主成分分析得到的5個主因子的貢獻(xiàn)值。這5個主因子大體上體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司6個方面財務(wù)能力。需要注意的是，主成分分析法發(fā)現(xiàn)，營運能力的因子貢獻(xiàn)很大程度上從屬于資本結(jié)構(gòu)，這符合我國房地產(chǎn)公司的實際情況。我們將其并在一起，從而6個方面財務(wù)能力提取出了5個因子。接著我們對得到的成分組成針對5個因子進(jìn)行對應(yīng)排列，構(gòu)造旋轉(zhuǎn)成分矩陣（Aij），以便根據(jù)綜合加權(quán)公式利用此矩陣計算出各個房地產(chǎn)上市公司的主因子得分。假設(shè)主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個一般因子進(jìn)行求和。最后，總結(jié)出房地產(chǎn)上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個主因子進(jìn)行求和。我們將上面萬科的財務(wù)指標(biāo)代入后，會得到正的因子得分，這說明萬科公司財務(wù)風(fēng)險處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系中，處于合格的位置。
更細(xì)致的評價是，在財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，引入基于聚類分析法劃分財務(wù)風(fēng)險等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進(jìn)行初始分類，然后逐步調(diào)整，得到最終K個分類。考慮國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，上面由因子得分（K）及其貢獻(xiàn)率可以得出了國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險狀況的排序，運用聚類的思想將房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險狀況分類，可將其分成4類，相應(yīng)的風(fēng)險等級劃分為：幾乎沒有財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險較小，財務(wù)風(fēng)險一般，財務(wù)風(fēng)險很大。結(jié)果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業(yè)，其中萬科處于財務(wù)風(fēng)險一般的等級中。對萬科這樣財務(wù)風(fēng)險一般的公司而言，應(yīng)該根據(jù)財務(wù)報表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財務(wù)風(fēng)險的主要因素并采取相應(yīng)對策，以避免財務(wù)風(fēng)險狀況的惡化，并通過建立財務(wù)預(yù)警機制實時監(jiān)控財務(wù)風(fēng)險。
三、綜合評價
通過對萬科當(dāng)前財務(wù)狀況分析和財務(wù)風(fēng)險評價，我們可以看出，即使在全球經(jīng)濟(jì)危機的大環(huán)境時，萬科公司仍處于一個穩(wěn)步發(fā)展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩(wěn)步增長，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，每股收益平穩(wěn)發(fā)展，具有較強的償債能力、盈利能力和營運能力，萬科正在健康發(fā)展。
但與此同時，我們可以看到萬科公司在財務(wù)管理中存在一些不足之處：
1.萬科公司雖然具有較好的流動比率和速動比率，但是從長期來看，其流動比率和速動比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產(chǎn)市場中，萬科在同行業(yè)內(nèi)確立了很多領(lǐng)先地位，但是在流動比率和速動比率上，萬科都出現(xiàn)了下降，而國內(nèi)其他一些房地產(chǎn)公司的流動比率和速動比率都較以前有所改善，如萬通地產(chǎn)的流動比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業(yè)從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業(yè)立于不敗之地，萬科公司應(yīng)該采取積極措施應(yīng)對下降趨勢。
2.萬科的財務(wù)壓力正在加大。資金一直是影響房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的一個重要因素，實踐中由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計其數(shù)，因而選擇合理的負(fù)債規(guī)模對房地產(chǎn)公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產(chǎn)負(fù)債率在我國同行業(yè)中處于一種優(yōu)秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時其負(fù)債結(jié)構(gòu)中的流動負(fù)債率較高，對公司債務(wù)的償付起到消極作用。
3.周轉(zhuǎn)率有所下降。周轉(zhuǎn)率是萬科最為看重的指標(biāo)之一，它是保證萬科擴(kuò)張的核心。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，只有保持高周轉(zhuǎn)率，才能夠?qū)①Y金快速回籠，保證企業(yè)更大規(guī)模的開發(fā)，同時保證企業(yè)將來的兼并收購。萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率近年來逐年下降，并且在08年出現(xiàn)較大幅度下降。在宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)日漸不利的情況下，房地產(chǎn)公司可能面臨調(diào)整拐點的到來，如果不能將周轉(zhuǎn)率提高，將會對萬科一系列的運營產(chǎn)生重大的影響，并且加大公司的財務(wù)風(fēng)險。
四、萬科財務(wù)風(fēng)險控制策略
針對萬科的財務(wù)現(xiàn)狀，本文提出以下幾點財務(wù)風(fēng)險控制策略。
1.著眼于政治環(huán)境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構(gòu)的監(jiān)管等，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競爭環(huán)境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭角色和對政府政策的積極響應(yīng)，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優(yōu)勢，將鞏固其領(lǐng)頭的勢頭。
2.著眼于行業(yè)內(nèi)，萬科公司需要提高風(fēng)險意識，建立財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)。在國家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。通過構(gòu)建國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險體系，我們也發(fā)現(xiàn)，萬科公司雖然處于財務(wù)風(fēng)險一般狀態(tài)，但仍是最靠近財務(wù)風(fēng)險很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業(yè)的風(fēng)險管理隊伍，充分了解其所處復(fù)雜環(huán)境下的財務(wù)風(fēng)險狀況，結(jié)合萬科自身實力和開發(fā)項目的特點進(jìn)行有效的風(fēng)險管理工作，構(gòu)建風(fēng)險控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財務(wù)風(fēng)險，減少損失。在這一點上，萬科實際上已經(jīng)走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降主要受其存貨周轉(zhuǎn)率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉(zhuǎn)率可以使公司有更大空間的發(fā)展。這一點，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉(zhuǎn)率的提升。在房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實際購買力的情況下，在有效供應(yīng)增加而實際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價居高不下的局面，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跌，這其實對資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一種加快資金周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發(fā)展。萬科能在平穩(wěn)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風(fēng)險控制和積極促進(jìn)發(fā)展的意識，將這種意識系統(tǒng)規(guī)范化，必將使萬科公司走上新的高度。
3.著眼于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。就國內(nèi)現(xiàn)狀而言，萬科可采取的主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施包括：項目的合作開發(fā)；向國外市場進(jìn)軍；向二三線甚至四線城市進(jìn)軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項發(fā)展戰(zhàn)略，很符合萬科的發(fā)展理念，很符合國內(nèi)民生現(xiàn)狀，預(yù)料中將會得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結(jié)構(gòu)，萬科需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并實現(xiàn)資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴(kuò)大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴(kuò)大其世界影響力的同時，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩(wěn)定的前提下，合理適當(dāng)?shù)倪\用世界資本市場，將成為萬科發(fā)展的強心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風(fēng)險的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結(jié)構(gòu)的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規(guī)模。對于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，還要考慮到資本結(jié)構(gòu)彈性和財務(wù)靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換的可能性，實現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財務(wù)風(fēng)險。
5.著眼于萬科公司內(nèi)部具體財務(wù)控制，萬科需要加強對資金的集中管理，提高財務(wù)管理的透明度。包括實現(xiàn)資金籌集權(quán)、使用權(quán)和調(diào)配權(quán)的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現(xiàn)在：加強內(nèi)部控制，實現(xiàn)財務(wù)總監(jiān)對資金運動的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強資金的事后控制。
五、結(jié)論
從以上分析可以看出萬科具有良好的發(fā)展前景，萬科是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，而從萬科的健康發(fā)展我們可以預(yù)測我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展前景良好。自08年年底全球經(jīng)濟(jì)危機全面爆發(fā)以來，我國政府從振興整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負(fù)擔(dān)、鼓勵住房消費的政策，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場趨勢，積極降價促進(jìn)銷售。房地產(chǎn)公司房價的下調(diào)有助于公眾購買力的提升，增強對宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，同時有利于房地產(chǎn)公司資金的快速回籠，這對房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)危機的大環(huán)境下，我國的經(jīng)濟(jì)相對增長較快，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，外資會源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會抬升我國的房價，但考慮到國內(nèi)民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產(chǎn)會適當(dāng)?shù)膲旱头績r，在國外資本的競爭下，我國的房價不會持續(xù)走高，也不會持續(xù)高漲，而會走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展才能穩(wěn)固江山，這就要考驗房地產(chǎn)公司的內(nèi)功——財務(wù)管理與風(fēng)險控制，誰的內(nèi)功深厚，誰必將笑到最后。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)報告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運營狀況也因此備受關(guān)注。很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗和先進(jìn)的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬科公司財務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。
（一）償債能力分析
償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來償還各種債務(wù)（包括長期債務(wù)和短期債務(wù)）的能力。通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機會和抵御風(fēng)險的能力。一個企業(yè)償債能力較強，說明它的財務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗的。
1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個企業(yè)在短期債務(wù)到期時能夠變現(xiàn)以償還流動負(fù)債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進(jìn)行分析。
（1）流動比率：2012-2014年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業(yè)應(yīng)密切存貨量大小、資金周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力以及應(yīng)收賬款等其他財務(wù)指標(biāo)。（2）速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。一般來說，這一指標(biāo)的數(shù)值越高，短期債務(wù)的償還能力越強。該指標(biāo)在1左右最佳。
該企業(yè)2012-2014年速動比率：0.37，0.41，0.34。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動資產(chǎn)的比率較高，加上國家政策的影響，房產(chǎn)銷售乏力，資金回籠較慢?？梢越Y(jié)合同行業(yè)的財務(wù)指標(biāo)來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認(rèn)為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。長期償債能力是指，一個企業(yè)在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來說，所擁有的資產(chǎn)足夠用來償還一些長期的債務(wù)的能力，它反映了一個企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運營，通常用資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。
一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)小于100%，如果一個企業(yè)的該項指標(biāo)低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。萬科企業(yè)2012-2014年資產(chǎn)負(fù)債率為：74.69%，78.32%，78%。資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，整個房地產(chǎn)行業(yè)通常都會出現(xiàn)這一比率較高的情況。因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平來做具體分析。
（二）營運能力分析
營運能力是企業(yè)通過調(diào)動、運用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運作，來獲得收益的能力。通過比率分析可以看出一個企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。企業(yè)的可用資金充足且周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實現(xiàn)資本增值，從而加強企業(yè)償還債務(wù)的能力。
根據(jù)企業(yè)2012-2014年財務(wù)報告，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉(zhuǎn)率：0.2522，0.2817，0.3162；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運能力呈現(xiàn)良性走勢。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務(wù)指標(biāo)來體現(xiàn)：
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17；銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
（四）發(fā)展能力分析
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)增長率：24.27，21.09，38.37；總資產(chǎn)增長率：56.7，27.88，26.51。從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長率逐年上升，總資產(chǎn)增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴(kuò)張以適應(yīng)政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產(chǎn)增長率，說明了企業(yè)在增強盈利控制風(fēng)險這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結(jié)與建議
2015年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。根據(jù)上文的分析，萬科的總體財務(wù)狀況良好，公司運營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。在繼續(xù)保持的基礎(chǔ)上還應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評估。拓展新的融資渠道，打開海外市場，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)管理機制，樹立良好的企業(yè)形象，同時大力把控風(fēng)險，穩(wěn)中求進(jìn)，以實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
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