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[關鍵詞] 灰色模糊評價 項目投資 決策分析
項目投資決策需要考慮很多不確定的影響因素，選用單項財務指標進行評價，其本身都有一定的片面性，根據不同的指標值來決策有可能會得出不同的結果。綜合考慮財務因素和非財務因素，對項目進行綜合評價能夠選擇那些最優的項目方案。本文嘗試應用灰色模糊綜合評價方法進行項目投資決策分析。
一、灰色模糊綜合評價的特點和方法綜述
項目投資決策領域中普遍存在不確定性決策問題，不確定性主要有：一個是主觀不確定性，即人的思維模糊性；另一個是信息不完全、不充分所造成的客觀不確定性，即灰性。在一個信息不完全的問題中，往往存在許多模糊的因素；具有模糊因素的一個問題可能不具備完全充分的數據與信息。灰色是量的概念，模糊是質的范疇。因此用灰色模糊概念來探討項目投資決策問題，能夠更好地構建具有柔性的決策模型，且使決策結果更加接近實際。
許多學者對灰色模糊綜合評價進行了研究，筆者歸納分析主要有以下幾種方法:(1)用灰色關聯分析選定評定因素，確定權重集，進行模糊綜合評判;（2）運用灰色系統理論確定評估灰類，計算灰色評估系數，得出灰色評估權向量和矩陣，依據模糊數學理論形成評判矩陣，進行模糊評價;（3）將評價對象的模糊綜合評判結果矩陣視為比較數列，計算各個比較數列和各參考數列的灰色關聯度，根據關聯度大小對評價對象進行優劣排序;（4）使用模糊綜合評判和灰色關聯綜合評價法，分別進行評判，然后再將結果進行綜合集成;（5）用模糊數學中的廣義距離來表示參考序列和比較序列的差異程度，然后用灰色關聯分析法進行綜合評判;（6）根據灰色理論的差異信息原理，構造灰色隸屬度算子，形成新的模糊隸屬度矩陣，然后進行模糊綜合評判;(7)以灰色模糊關系為基礎，將隸屬度和灰度綜合到評判過程中，進行灰色模糊綜合評判;（8)根據灰色模糊數學理論，用區間數來表示隸屬度，并將隸屬度和灰度綜合起來，建立區間數灰色模糊綜合評判數學模型，進行評價;（9）使用灰色關聯系數法構建模糊評判矩陣，然后再進行模糊綜合評判。
基于灰色關聯分析的模糊綜合評價法，方法簡便，易于操作。綜合考慮項目投資指標的特點，本文采用此法進行投資決策分析。
二、灰色模糊綜合評價的數學模型的建立
1.建立綜合評價的因素集。因素集是以影響評價對象的各種因素為元素所組成的一個普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影響評價對象的第i個因素。
2.確定因素權向量。評價工作中，各因素的重要程度有所不同，為此，給各因素ui（i=1, 2，…，m）確定一個權重ai(i=1,2，…，m)，各因素的權重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。
3.基于灰色關聯分析的模糊關系矩陣
(1)確定比較數列（評價對象）和參考數列（評價標準）設評價對象為m個，評價指標為n個，則比較數列為
用矩陣形式可表示為：
式中（1）
為第i個方案的第k個指標的評價值；取每個指標的最佳值為參考數列的實體，則有參考數列
式中
(2)指標值的規范化處理要確定數列的灰關聯系數，需要對數據列進行生成處理。對時間序列數據的處理，常用的處理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，區間值化等。對于非時間序列的數據不存在運算關系，采用指標區間值化，歸一化，標準化等處理方法。本文采用規范化公式：
（2）
利用(2)式對(1)式進行規范化處理
(3)確定灰關聯系數
其中:是分辨系數,且，通常取為0.5
以幾何意義來講，關聯系數與隸屬度是相似的，于是可得模糊關系矩陣[9]
(4)建立綜合評價模型。確定R 、A之后，通過模糊變換將u上的模糊向量A變為v上的模糊向量B，即:
其中，“?”稱為廣義模糊綜合評價合成算子有無窮多種，但實際中經常采用的有幾種，本文根據具體情況采用加權平均法，上式即為綜合評價模型。
(5)模糊評價。根據各個因素在評判集上的隸屬度。得到評判指標之后，便可根據最大隸屬原則選擇最大評判指標max bj所相對應的方案為評判結果。
三、應用
某工程有以下四種方案,現使用灰色模糊綜合評價進行分析
1.選擇評價指標，建立評價指標集。根據具體情況，選擇總投資額、投資回收期、期望凈現值、內部收益率、環境影響評價作為評價指標，組成評價指標集。
2.確定權重。根據德爾菲法，由專家確定各指標權重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）
3.確定最有指標集，構造初始矩陣并規范化
4.計算灰色關聯系數并建立灰色模糊關系矩陣
5.模糊評價
由前面求得的A、R,根據B=A?R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的評價值分別為0.4555，0.758，0.793，0.375。根據最大隸屬原則，方案3為最優方案。
四、結論
灰色模糊綜合評價模型及其算法，具有嚴密的數學邏輯推理，方法簡便易行，應用于項目投資決策分析具有較高的實踐價值。
參考文獻：
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然而，對具有經營特征的房地產項目后評價工作則不被關注。據調研，目前僅個別房地產企業嘗試進行房地產項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產項目后評價工作已經被行業內領銜企業所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規程導引，但針對經營性項目投資決策的后評價卻未引起業界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產行業支柱產業及其迅猛發展地位不相稱。進行房地產項目后評價探索已是行業和企業發展急需推進的迫切任務。
房地產項目后評價是針對房地產全程的評價。本文主要是針對房地產項目前期即投資決策環節進行后評價，具體指房地產企業在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經驗并汲取教訓，為企業建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據歷史數據和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態與前期決策分析會出現各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規范投資分析決策方法對房地產項目可持續經營發展具有重要作用。
（二）有利于科學制定企業投資決策機制
面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發成本，科學的投資決策機制對確保房地產企業收益，規避房地產市場風險，實施房地產企業發展戰略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規劃未來的項目拓展戰略，做出更科學、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產企業和行業制度化建設
建立健全項目投資決策后評價，將企業發展歷程中項目投資決策的經驗和失誤及時有效反饋，對完善企業管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規范化、制度化發展具有重要意義。同時，又將推動房地產行業的規范化和科學化發展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰略定位、項目各項策劃成果、企業項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰略定位和投資可行性研究進行后評價。
房地產項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學性
前期投資分析作為決策依據，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經濟和社會環境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現在：決策依據的內容齊全、項目要素分析全面、數據準確可靠、論據充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經濟和房地產市場發展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。
以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當地經濟發展和房地產市場演變情況，將預期投資環境與實際經歷的外部環境作對比，評價預期投資環境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產品、客戶、價格、經營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產品定位與實際產品，是否發生調整，如果發生調整找出調整原因，并評價產品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產生的市場效果。評價經營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。
3.項目經濟技術指標變動及偏差分析
對比完工后與規劃的主要經濟技術指標（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產生的經濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關鍵時間節點實現的可能性，與實際完成的關鍵時間節點作對比，列出每個節點的延遲（提早）天數，查出控制節點與計劃偏差的節點，分析影響項目節點進度的主要因素，并提出未來類似開發項目的應對措施。關鍵時間節點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現時間。
5.財務可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。
由于項目發展期間開發成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產價格、成本費用和其他因素影響，房地產收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產企業開發與經營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執行與反饋體系進行評價。
首先，房地產企業是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規范性的規章制度，規范程度體現在是否有利于房地產企業的項目投資決策科學性、操作有據可依、管理的統一協調。其次，企業是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發現、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環節，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業是否形成決策的執行、監督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業持續改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。
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傳統投資決策是財務管理領域中所探討的三大決策之一，目前在財務管理的研究中尚未考慮環境因素的影響，而只在環境管理會計中涉及了環境投資決策的研究。環境投資決策就是基于傳統投資決策所發展起來的。以下先從分析傳統投資決策與環境投資決策的本質問題入手，揭示二者的聯系。
二、傳統投資決策是環境投資決策的基礎
(一)環境投資決策與傳統投資決策的本質相同
進行投資活動是企業生存與發展的基礎。這是伴隨著社會經濟發展和社會的需要而產生并發展起來的。這種發展是源于市場的形成與發展，這種需要是為了滿足內外部利益關系人的需要，來自于受托經濟責任關系的需要。企業同其利益關系人之間的受托責任關系是企業充分利用有限資本、合理配置有限資源進行投資決策的基礎。企業的生存價值在于其創造價值，對于創造價值而言，投資決策是最重要的決策。因此，傳統投資決策就是為了企業更好地履行受托經濟責任，滿足利益關系人的更多需要。
在環境問題對經濟發展和生活質量的影響日益受到世界各國的重視后，實施可持續發展戰略、建設環境友好型社會已成為全球性的重要問題。社會衡量、評價一個企業，不再單看企業的經濟效益，還要考慮其環境效益，經濟效益和環境效益共同構成了企業的整體效益。企業所履行的受托責任也應涵蓋環境效益，這種受托責任不僅是經濟責任，還包括了環境責任。可見，環境投資決策的本質是使企業的投資決策活動為履行受托經濟責任和受托環境責任服務，使企業的發展更順應環境友好型社會的需求。
以上論述表明，環境投資決策是傳統投資決策發展的必然結果，二者是同源的。傳統投資決策建立在受托經濟責任的基礎上，環境投資決策則以受托經濟責任和受托環境責任為基礎，而受托經濟責任的發展導致了受托環境責任的產生，所以傳統投資決策是環境投資決策的基礎，二者的本質是相同的。
(二)環境投資決策與傳統投資決策的主體和對象相同
財務管理中討論的投資，其主體是企業，而非個人、政府或專業投資機構。不同主體的投資目的不同，會導致決策的標準和評價方法等諸多方面的區別。
投資對象可以劃分為生產性資產投資(直接投資)和金融性資產投資(間接投資)，投資決策中企業的投資對象大多是生產性資產，這是企業生產經營活動所需要的資產。
環境投資決策與傳統投資決策在本質上是相同的，環境投資決策也是在傳統投資決策的基礎上發展起來的，這就決定了環境投資決策的目標應與傳統投資決策的目標一致，即仍然是為企業的經營者和管理者服務，因此，環境投資決策的主體也是企業，其對象也應是企業的投資對象——生產性資產。
(三)環境投資決策與傳統投資決策評價的基本原理相同
傳統投資項目評價的基本原理是：投資項目的收益率超過資本成本時，企業的價值將增加；投資項目的收益率低于資本成本時，企業的價值將減少。企業投資項目的收益率必須達到這一要求。企業投資取得高于資本成本的收益，就為企業創造了價值，反之則摧毀了企業的價值。
同理，環境投資決策也是為了企業選擇正確的投資以增加企業的財富，并且在選擇的時候充分考慮了環境效益對企業財務的影響。在環境投資決策中，當經濟收益與環境收益的總收益高于資本成本的收益時，該投資項目才具有可行性。所以，環境投資決策評價的基本原理仍是比較項目收益率與資本成本的大小。
(四)環境投資決策與傳統投資決策的投資管理程序相同。
對任何投資的評價都包括以下幾個步驟：提出各種投資方案、估計每個方案的相關現金流量、計算投資方案的價值指標(如凈現值、內部收益率等)、價值指標與可接受標準比較、對已選擇的方案進行再評價(如圖1所示)。
三、環境投資決策應用的新特點
盡管環境投資決策有著與傳統投資決策相同的本質，它是在順應了社會和時代要求的基礎上由傳統投資決策發展起來的，這就決定了它在應用上必然有著比傳統投資決策突出的特點。
(一)環境投資決策注重環境效益
如前所述，傳統投資決策的目標是為企業選擇經濟效益高的投資項目，通過比較各備選項目的經濟指標，作出最好的決策。重點是在經濟效益上。這是同企業的性質和生存的價值相一致的。環境投資決策的目標則是利用有限的資本為企業創造更高的價值出謀劃策，確保企業履行受托經濟責任和受托環境責任。
作為社會的一部分，企業必須適應社會的發展，企業的發展必須滿足社會的需要。在當今時期，環境問題已成為社會問題，社會要走可持續發展的道路，必須重視環境的保護。因此，企業不單單只對利益關系人承擔受托經濟責任，而且還要承擔受托環境責任。企業的發展也不僅要考慮經濟效益，還要兼顧環境保護。正是從這種意義上來說，企業的投資決策活動必須注重環境效益，它要求企業從整體效益出發，更能符合社會的要求。
環境投資決策從其產生的背景和動因看，它的最終目標不僅僅與經濟發展相關，更注重經濟與環境協調發展。
(二)環境投資決策的利益關系人進一步延伸
利益關系人是指獲得企業某種形式的利益或承受企業財務、社會活動產生的風險的個人和群體。企業的利益關系人可以劃分為內部和外部兩個群體，內部利益關系人包括企業的經理人員和雇員，外部利益關系人包括政府管理部門、股東、債權人、供應商、消費者、當地的群眾組織和公眾等。
傳統意義上的利益關系人不包括相關的環境保護組織，在這些組織也成為企業外部利益關系人的時候(如圖2所示)，企業的經營活動就要受到這些組織所制定的大量的環境法規的約束，企業的投資決策活動就必須考慮這些組織的影響。在近20多年里隨著公眾環保意識不斷提高，環境問題也成了消費者和公眾十分關心的問題，企業的經營活動對環境的影響可能會對毫無利益關系的一些周圍的居民產生影響。這時候，這些居民也成了企業的外部利益關系人，企業的決策就必須考慮到他們的反應。
(三)環境投資決策的方法改進
環境投資決策的基本方法主要是在傳統的投資評價的基礎上，從成本范圍、成本分配評價的時間范圍和評價指標方面進行改進。總的來說，是把環境因素作為重要因素考慮。目前國內外學者主要選用全部成本評價法、多標準評價法、風險評價法和利益關系人價值分析法。全部成本評價法(TotalCostAssessment，TCA)是在資本預算分析中綜合考慮環境成本的一種方法，把環境成本作為成本中重要的一項，對項目的全部成本和收益所進行的長期的綜合的財務分析；多標準評價法(Multi-criteriaAssessment，MCA)充分考慮環境等因素的影響，采用多元化的指標，幫助公司系統地根據不同的或不可計量的多重標準評價方案，有助于企業在無法將全部環境和社會影響加以貨幣化時進行投資決策，也可以幫助企業在環境和其他目標之間進行權衡；風險評價法主要有敏感性分析和方案評價法；利益關系人價值分析法(StakeholderValueAnalysis，SVA)是根據不同利益關系人對方案的看法，有的可以貨幣化，有的無法貨幣化，從而建立一套決策模型將財務分析和非財務分析綜合在一起，為決策提供支持。
(四)環境投資決策的成本范圍擴大
傳統的投資決策的基本目標是計算不同投資備選項的成本和收益的凈效益。它需要較準確的成本信息。傳統的成本較少包含環境成本。有的也只是籠統地歸集到制造費用里。然而環境因素的影響越來越大，環境因素導致的成本已經不容忽視，甚至在有的項目里占到了舉足輕重的位置。企業的投資決策離不開準確的會計信息，這就要求會計部門將成本的范圍擴大，使其包括環境成本在內。
充分考慮了環境成本的決策可以減少投資風險。下面以1項設備購置決策為例說明環境投資決策分析的這一優點。(采用凈現值法。)
例如，某企業將要投產的新產品在生產過程中會產生一種殘余物，該殘余物可以用2種方法清除。
方法1：采用蒸汽去除法。所需設備投資50萬元；每年發生的開支有：購買材料6萬元，交納排污費6萬元，生產控制支出4萬元。這種處理方式會產生一種有毒廢氣，企業目前沒有處理該廢氣的能力。但國家近幾年將會頒布一部有毒廢氣排放的控制法規，企業的行為很有可能面臨巨額罰款，經過估算罰款額高達150萬元(假定罰款在設備報廢時1次性支付)。
方法2：采用堿式去除法。該工藝不釋放任何廢氣，只會產生1種含堿廢料，廢料可回收制造肥料。其費用包括：設備投資100萬元，購材料9萬元，交納排污費3萬元，生產控制支出3萬元，堿廢料回收0.5萬元。(假定2套設備使用年限均為10年，采用平均年限法提取折舊，無殘值；不考慮所得稅的影響；折現率為8%。)
2種方法投資及現值見下表。
(①=60000*(P/A，8%，10)，
②=1500000*(P/S，8%，10)，
③=500000+402600+402600+268400-335500+694500)
從表中可以看出，方案1的凈現值是1932600元，大于方案2的凈現值1301950元，應選擇凈現值較小的方案2。方案1較方案2而言多出了一項環境損害的罰款支出1500000萬元，這是企業通常做投資決策時容易忽視的一項現金流出，也是企業較大的一項現金流出，如果不考慮該項罰款支出，則方案1的凈現值就是1238100元(1932600-694500)，小于方案2的凈現值1301950元，會選擇方案1。這樣就會導致企業選擇錯誤的投資決策，將造成不小的損失。
(五)環境投資決策評價的時間范圍延長
在將環境因素納入投資決策的過程中，評價的時間范圍必須延長，以便更好地反映項目的全部成本和效益。尤其在環保投資項目中，投資的回收期往往長于其他投資，因為有關的損益常常需要在未來的許多年才會自然增長。環保項目帶來的效益，如產品的質量提高所增加的收入，公司和產品的形象改進等，只有通過較長時間才能更好地體現出來。
圖3列出了一個礦山在整個壽命周期內的現金流量分布。對于礦山開采來說，應推行循環經濟中“污染物減量、資源再利用和循環利用”的技術原則，在項目終止時對礦山及時進行可墾性測試，填土造地，種植植物，穩定坡面，防止水土流失(第18年)這會產生一項不小的現金流出。企業只有延長決策評價分析的時間，充分考慮這部分成本，并且改進生產技術以減少這部分成本，才能減少對環境的影響。
(六)環境投資決策考慮環境因素的風險和不確定性
一般來說，投資項目總是存在著風險。由于項目的未來凈現金流量存在不確定性，任何決策都會面臨風險。傳統的投資決策需要估計項目風險以及處置風險。考慮了環境因素后，由于未來法規變化的不確定性，使項目的現金流量類型更加難以預測，因此不確定性更為顯著。隨著人們環保意識的日益增強，投資項目中的環境因素的風險性更加突出。因此投資決策估計項目風險時需要考慮環境因素的風險和不確定性。
對于投資所包含的環境風險和不確定性，一些學者總結出可以通過敏感性分析進行評價，除此以外，還可以利用方案評價法和決策樹或蒙特卡羅模擬模型進行評價。
四、總結與展望
將環境因素納入投資決策是財務管理的一個新興領域，世界范圍內有關環境投資決策的理論和實踐工作還不夠完善，我國對于環境投資決策的理論研究和實踐應用才剛剛起步。隨著環境管理在企業財務管理中應用的重要性已被人們逐漸認識和重視，在企業財務管理中考慮環境因素也開始成為一種發展趨勢。為了幫助企業更好地實施環境投資決策，必須注意以下幾個方面：
(一)注重對環境保護的宣傳教育
在環境問題十分嚴峻的今天，人類應當轉變過去那種單一追求經濟利益的方式，自覺保護環境、改善環境。環保問題事關社會的可持續發展，從現在開始就要加強全民的環保意識教育，普及環保知識，尤其應加強企業環保基礎知識教育，在全體職工中定期開展環境學的教育，增強職工實踐環境管理的自覺性。
(二)完善會計制度，制定環境經濟政策
應將環境因素納入會計準則、法規，完善會計制度，以便于企業會計人員掌握。結合我國實際制定環境經濟政策，是一個復雜的環境問題和社會問題，涉及面廣、內容復雜，對社會可持續發展意義重大，必須得到全社會的高度重視。社會各部門應積極配合，相互協調，制定出適合我國國情的環境經濟政策。這樣，實施環境投資決策也有章可循。
(三)加強對企業環境信息的管理
通過加強會計部門與其他部門的及時溝通，有助于環境管理人員及時獲得相關會計信息，會計人員、決策人員加強環境管理基礎理論知識的學習，也便于更好地收集環境會計信息。此外，決策部門也要安排具備環境投資決策理論知識的人員，這樣有助于加強會計部門對環境信息的收集，提高環境信息的質量，精確地核算環境成本，準確地進行投資決策，降低投資風險。
世界上許多國家已經在投資決策納入環境因素方面給我們樹立了榜樣，我們必須密切關注其國際化的發展和動向，結合我國經濟現實，注重解決我國的實際問題，不斷完善環境投資決策的理論研究與實踐應用，以促進環境友好型社會的建設及可持續發展目標的實現。
參考文獻：
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[3]龔凌，李鋒民.論環境管理會計[J].工業安全與環保，2004，(1).
論文摘要：在風險投資決策中，由于傳統評價方法的缺陷，形成實物期權這一新的研究方向。基于實物期權定價的改進凈現值模型為評價項目的投資可行性提供了新方法，并通過這一新的定價模型對投資案例進行了可行性分析。
一、傳統的DGF法的缺陷
DCF是折現現金流法的簡稱，是按設定的折現率對未來的現金流進行折現。根據公司財務理論，投資決策應以投資項目凈現值(NPV)最大化原則為指導。一個項目是否值得投資，要看其凈現值是否大于零，若NPV>0，就投資；否則，放棄該項目。使用NPV法進行投資決策時需要解決兩個問題，一是要預測項目未來的現金流量，二是要估計折現率。盡管實際使用過程中要解決這兩個問題會遇到很多麻煩，但是NPV方法畢竟還是一種簡單直接的決策方法，只需計算項目的凈現值就可以判斷是否投資，所以NPV方法在資本投資決策中得到了廣泛的應用。然而，使NPV方法進行決策時暗含著兩個假設，一是項目未來的現金流量分布會如預測的那樣，管理人員對現金流量的分布只能被動地接受；二是項目會在預測的生命期中存續到期末。NPV方法是一種高度標準化的決策方法，對于評估現金流比較穩定的項目來說非常適用，但對于未來的現金流量不確定性很高的項目以及含有期權的項目來說，卻不是很合適。因此，實物期權評價法便應運而生。
二、實物期權的種類
期權是指未來的選擇權，持有者通過付出一定成本而擁有一項在到期日或到期日之前根據具體情況做出具體選擇的權利。實物期權是金融期權理論在實物資產上的擴展，它是一種把金融市場的規則引入企業戰略投資決策中的新型思維。管理者不僅需要對是否投資進行決策，而且需要在項目進行過程中控制管理，根據變化趨利避害。最常用的實物期權主要包括以下幾類：
(一)延遲期權(Optiont0defer)
延遲期權即管理者可以選擇本身企業最有利時才執行某一投資方案。當管理者延遲此投資方案時。對管理者而言即獲得一個等待期權的價值，若執行此投資方案也就犧牲了這個等待期權，其損失部分就是此投資方案的機會成本。
(二)修正期權(Optiontoamend)
在企業的生產過程中，管理者可根據市場景氣的變化(如產品需求的改變或產品價格的改變)來改變企業的運營規模。當產品需求增加時，企業便可以擴張生產規模來適應市場需求，反之則縮減規模甚至暫停生產。
(三)放棄期權(Optiontoabandon)
若市場情況持續惡化或企業生產出現其他原因導致當前投資計劃出現巨額虧損，則管理者可以根據未來投資計劃的現金流量大小與放棄目前投資計劃的價值來考慮是否要結束此投資計劃，也就是管理者擁有放棄期權。如果管理者放棄目前投資計劃，則設備與其他資產可在二手市場出售使企業獲得殘值(salvagevalue)。在情況不利于企業管理者時，管理者可選擇繼續經營或停止生產以獲得放棄價值。
(四)成長期權(growthOption)
企業較早投入的計劃，不僅可以獲得寶貴的學習經驗，也可視為未來投資計劃的基礎投入。Kaplan(1986)指出企業在執行新的創新投資方案決策時，主要受到兩個因素所影響：一為過去投資計劃的決策，另一為未來創新的不確定性，兩種特性在高科技產業最為顯著。而Perlitz，Peske&Schrank(1999)也認為，評價R&D投資方案不能單評估此投資方案能為企業帶來多少價值，必須加上因企業投資此計劃所衍生的未來投資機會，也就是將R&D投資價值視為一種復合期權，故此投資價值為：R&D投資計劃價值=現行投資方案價值+未來成長性投資機會價值的現值。此外，實物期權還包括延續性投資期權(Time-to-buildoption)、轉換期權(Optiontoswitch)、多重期權(Muhipleinteractingoptions)等。
三、實物期權定價法
實物期權的定價模型種類較多，主要有兩種：一是二叉樹模型，此模型適于評價離散條件下的風險投資決策；二是布萊克和斯科爾斯(1973)創立的Black-Scholse模型以及Geske(1979)研究的復合期權的定價模型，此類模型適于評價連續條件下的風險投資決策。
在一個風險投資項目中，既具有柔性的投資決策又具有非柔性的戰略性投資決策。實物期權方法考慮不確定投資決策問題的靈活性，基于或有權利的方法，發現柔性投資決策的價值并把其作為投資價值的一個組成部分。而單純的現金流折現法把各種柔性決策排除在外且懼怕高風險，實際上低估了投資項目的價值。應用實物期權理論，投資項目的價值應當包括兩部分，一部分是由戰略性投資決策產生的項目固有的內在價值，可由傳統的凈現值方法(NPV)求得；另一部分是由柔性投資決策產生的項目的期權價值，于是基于期權定價方法的凈現值模型被修正為：
NPVT=NPV+ROV
其中：NPVT為投資項目的價值；
NPV為投資項目的內在價值；
ROV為投資項目的實物期權價值。
四、實物期權法的應用實例
用實物期權定價法評價一個投資項目的可行性時，首先應清楚項目投資決策是否具有柔性：。具有柔性的投資決策，其價值因含有期權特性用實物期權方法進行評價；無柔性的投資決策，其價值用傳統NPV方法評價。然后計算投資項目的NPV和ROV的價值，兩者相加即為NPVT，最后由NPVT大于零還是小于零來評估項目投資的可行性。
某公司計劃從國外引進生產摩托車的生產線，預計新產品投放市場后，可在無競爭條件下持續6年。該項目分兩期進行：
第一期投資150萬元，預計每年可產生30萬元的現金流。第二期，若市場行情看好，3年后再投資180萬元擴大生產，則從第四年起每年可增加70萬元的現金流。項目最低投資報酬率為10％，無風險報酬率為5％，收益波動率為40％。
如果單純采用現金流量折現法來進行決策，則有：
NPVl=30(P/A，10％，6)-150=-19．341
NPV2=70(P/A，10％，3)×(P/S，10％，3)-180(P/S，5％，3)=-24．70
即兩期的項目凈現值均小于零，項目不可行。
然而根據實物期權法可知，第一期的投資為戰略性投資，用NPV計算其價值。期初投資為公司贏得了三年后擴大投資的機會，故第二期的投資決策具有柔性。因此需考慮期權價值，用Black-Scholse期權定價公式計算求得：
ROV=27．743
低碳經濟的概念，最早于2003年在英國能源白皮書中提出。2009年中國環境與發展國際合作委員會的《中國發展低碳經濟途徑研究》報告中把“低碳經濟”界定為：一個新的經濟、技術和社會體系，與傳統經濟體系相比在生產和消費中能夠節省能源，減少溫室氣體排放，同時還能保持經濟和社會發展的勢頭，減緩氣候變化和促進人類的可持續發展。“十二五”規劃中堅持把建設資源節約型、環境友好型社會作為加快轉變經濟發展方式的重要著力點，新增了六項涉及新能源和節能減排的低碳指標，提出了到2020年單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%-45%的目標，這些都為我國低碳經濟的發展創造了極大的契機。隨著企業項目投資規模的擴大及決策環境的日益復雜，企業項目投資的成功與否在社會經濟發展中占有舉足輕重的地位。企業在傳統的項目投資決策中，往往更加關注財務收益水平，傾向選擇財務指標較高項目以滿足企業實現收益最大化的經營目的。然而企業作為國民經濟的微觀主體，不僅是物質財富的直接創造者，同時也是資源消耗和環保的主體。這就要求企業在進行項目投資時，要同時兼顧經濟效益和低碳環保要求。在這種背景下，基于低碳經濟的企業項目投資不僅可以提升企業形象，獲得無形資產，而且可以在項目的運作過程中力求高效和減少浪費，提高企業的綜合競爭力，實現經濟社會環境的可持續發展。本文基于低碳經濟的視角，借鑒投資決策理論成果，并整合現有的國內外投資決策與低碳經濟的相關理論，試圖構建一套基于低碳經濟的項目投資決策方法，從而為我國企業項目投資的有效實施和生態環境的可持續發展提供切實可行的操作指南。
二、傳統項目投資決策方法存在的局陷
傳統的項目投資財務評價方法有兩種，一類是貼現指標，即考慮了貨幣時間價值因素的指標，主要包括凈現值、現值指數、內含報酬率等；另一類是非貼現指標，即沒有考慮貨幣時間價值因素的指標，主要包括投資回收期、會計收益率等。傳統投資決策方法理論僅僅把企業作為一個獨立的系統加以研究，只考慮投資項目運營對本企業的經營狀況和財務成果所造成的影響，而忽視其生產經營活動對自然環境、社會所產生的影響。自20世紀60年代以來，作為解決可持續發展中資源與環境問題的理想途徑的“循環經濟”在西方發達國家得到快速發展，從而給現行管理會計模式提出了新的挑戰，同時也給以現行管理會計為核心內容的企業的投資決策方法提出了新的挑戰。
第一，企業財務投資決策的目標范圍過窄。傳統經濟條件下的投資決策目標主要是做出對企業股東經濟收益有利的決策，而不考慮與企業投資決策有利害關系的其他利益相關者。傳統經濟條件下的投資決策目標忽視了循環經濟條件下的環境保護和資源利用、社會可持續發展等因素，如影響環境和社會生態的本、費、稅問題，僅僅關心企業的微觀經濟效益，不考慮環境和社會目標，范圍過窄，不能滿足基于低碳經濟的企業對社會可持續發展的貢獻的評價。投資決策的目標應由單一目標向多元目標發展。如圖1所示。
第二，自然資源和環境資源等會計信息在決策中往往被忽視。企業的投資決策過程離不開會計信息的支持。而現行的會計制度下產生的會計信息不能充分反映資源、環境對企業的影響。傳統成本觀立足于企業微觀主體，追求企業范圍內的成本補償和資本增值，造成企業對自然資源的無償占用和污染破壞，以犧牲環境質量為代價虛增盈利，沒有把如何節約和高效利用資源，以及怎樣減少污染物的排放等循環經濟思想融入其中。而且，沒有定價的自然資源和環境資源并沒有包括在資產負債表中，自然資本的折扣沒有予以內部化，只是反映了罰款、處罰、排污費和清理成本，企業發展循環經濟也難以實現。所以，傳統項目投資決策方法越來越暴露出其缺陷，即沒有從整個物質世界的循環過程看待成本耗費及補償問題，僅考慮人類勞動消耗的補償，不適應可持續發展戰略對自然資源消耗的成本補償要求。
第三，投資決策者的受托責任單一。在傳統經濟條件下，企業投資決策考慮的受托責任比較單一，僅局限于“財產托付論”，即除了實物財產的保管和使用之外，生態環境和治理環境污染并未成為企業投資決策中委托—受托責任關系的主要內容，也就是沒有考慮資源托付。然而，隨著人口增加和經濟增長，人們對環境資源的需求越來越大。人們對環境資源的利用已超越或接近環境承載力的邊緣，環境資源的稀缺性正在迅速顯現，而且隨著人們對環境資源需求的進一步增加，環境資源的稀缺程度在急劇上升。投資決策過程須考慮的決策受托已不僅僅只是受出資人之托，而是受整個社會、整個社會公眾之托，受托人有義務和責任向包括社會的各個方面充分履行其責任，以體現企業經濟效益為主的經濟責任、環境效益和社會效益為主的社會責任的統一。
三、基于低碳經濟的投資決策方法探討
第一，全部成本評價法。全部成本評價法（Total Cost Assessment，TCA） 最先是由美國環保局設計的，是在資本預算分析中綜合考慮環境成本的一種方法，把環境成本作為成本中重要的一項，對項目的全部成本和收益進行長期綜合的財務分析。全部成本評價法是在評價周期、擴大了成本和收益的考慮范圍等方面對傳統投資評價法進行了改進。全部成本法的原理同凈現值法，都是將現金流量折現，不同的是該方法能夠比較明顯地列示出項目的全部成本和效益，避免企業忽略一些有益于環境保護的投資項目。全部成本法能夠避免對于一些項目周期短的污染預防性投資項目做出錯誤評價。傳統財務會計只使用單一貨幣計量，不能將外部環境成本量化，比如礦石開采地表恢復成本、廢氣的污染造成的損害、小區生活品質下降、噪音污染等。EPA 規定的四種成本的計量難度逐漸加大，企業應借助現有的理論界公認的環境成本核算方法： 直接市場價值法、替代市場法、作業成本法等并考慮廣泛的數據來源，努力將不可計量的成本部分考慮在投資決策中，為企業全面評價項目提供足夠的信息依據。
第二，多標準評價法。多標準評價法 （ Multi - criteria Assessment，MCA） 從企業長遠和整體出發，不僅僅考慮某一指標或幾個指標的最優，而是采用多目標、多標準，把社會效益、環境、競爭能力等無形的非財務評價指標也納入投資評價體系中進行優化評價。這種方法的必要性在于能夠將項目產生的經濟、社會、環境效益統一起來，也就是有助于企業在無法將全部環境和社會影響加以貨幣化時幫助企業進行投資決策，也可以幫助企業在環境和其他目標之間進行權衡。多標準評價法除了考慮各個目標的要求外，還必須考慮每個目標的相對重要程度，即權重。權重是各個指標對投資項目相對重要性的定量化程度，可以通過德爾菲法確定，通過請環境、經濟、政治等各個方面的專家對這些不同指標發表自己的看法，然后對這些意見進行綜合，從而得出專家的意見。最后通過對項目投資方案各評價指標的疊加分析，對方案進行決策。
第三，綠色評價指標。隨著政府對環保越來越重視，外部成本內部化并由企業承擔環境污染及環境治理費用將成為趨勢，這將給企業增加大筆財務費用。投資項目綠色評價指標是在傳統投資決策評價指標計算公式的基礎上進行改進，不僅考慮項目的經濟效益，還將企業生產經營過程中的外部效應作為一項潛在費用，主要是對環境污染造成的外部成本及治理過程中新創造的收益。這些指標能夠幫助企業進行全面評估，降低外部環境因素給項目帶來的影響。
第四，利益關系人價值分析法。該種方法的理論基礎是利益關系人價值導向觀點，認為企業是利益相關者的集合，企業以利益相關者價值為導向，滿足利益相關者價值的實現，而不僅僅是為投資者創造價值。利益關系人價值分析法要求企業不能一味只追求股東利益，應關注利益相關者的共同利益，遵循可持續發展原則，為利益相關者創造可持續價值。低碳經濟下，企業利益關系人中外部群眾組織、政府的地位越來越重要，企業不能忽視他們的存在。企業各方利益關系人對企業投資活動都有不同的價值觀和預期，利益關系人價值分析法優先考慮這一層面，避免了傳統的投資評價方法將所有的成本和收益風險看作相同的，根據不同的成本和收益分別計量其風險，同時利益關系人價值分析法根據不同利益關系人的預期來調整相應的權重。
第五，較低的折現率法。在投資項目比選時，選擇不同的資本成本進行折現，項目的凈現值會表現出不同的優先次序。因此，折現率的大小對投資項目的決策具有重要的影響。傳統投資決策方法往往使用企業的資本成本作為現金流的折現率。環境管理會計主張使用較低的折現率對未來的現金流進行折現。由于未來許多環境成本和收益無法用貨幣計量，使用較低的折現率可以得到較大的凈現值，未來的價值相對于目前價值有所上升，有利于財務部進行項目比選時傾向于那些實施期長且環境效益高的方案，有利于投資項目目標與可持續發展目標趨同。
四、結束語
【關鍵詞】企業 投資決策 方法
引言
企業選擇恰當的投資決策方法是企業正確進行投資的前提。許廣義認為：投資決策的各種分析方法是在實踐中形成并發展完善的，但這并不表明運用這些方法在任何情況下都有效，造成方法失效的原因是多種多樣的。
目前，投資分析方法主要分以凈現值法為代表的傳統的投資決策方法和近年來新興起的實物期權法。由于傳統的企業投資決策方法（NPV）在解決不確定問題時有其固有的局限性，這樣使得該方法在評價具有風險不確定性項目時顯得蒼白無力。于是新的評價投資決策方法的工具――實物期權法得到了發展，它對應企業管理者來說非常重要，它提供了一種新的思維模式，可以根據企業投資決策的投資機會靈活地調整投資的節奏與規模，最大限度的回避風險，提高企業的經濟效益。實物期權法它不是對傳統決策方法（NPV）的完全否定，而是在保持傳統投資決策方法合理的基礎上，對不確定性因素積極地做出回應的思維模式。
本文將通過對傳統的凈現值法和新興的實物期權方法進行比較分析，以達到為企業經理人提供一種全新的投資決策思路的目的，進而得出企業要想獲得豐厚的預期收益，就必須要能夠審時度勢，面對復雜多變的競爭條件，及時有效地做出正確的抉擇。
二、比較分析
（一）傳統的投資決策方法及局限性分析。
對于我們了解的眾多的企業投資決策分析方法，目前發展最完備、應用最廣泛的是凈現值法（NPV）。
凈現值法（NPV）是評價投資項目的一種方法。該方法通過將企業投資項目從開始階段到項目結束完成的整個存續期間的各期現金流入量和現金流出量按合適的折現率貼現，將以此得到的現金流入量現值與現金流出量現值進行加總求和得到凈現金流入，然后把其作為評估企業是否應該投資的基本依據。 如果凈現金流入為正值，則投資方案是可以接受的；但如果凈現金流入為負的，那么投資方案就不可接受。并且凈現值越大，投資方案越好。但是此時的傳統投資決策評估方法（NPV）由于具有本質靜態性，缺乏決策上的靈活性，已不能滿足在現實不確定環境下進行項目價值評估的需求，局限性具體表現在以下幾個方面：
1.NPV法假設投資項目是可逆的。不過現實中大多數的投資都是不可逆的，這是該傳統投資決策方法的重大理論缺陷。投資開始后，如果投資項目的實際運營情況沒有預料的好，企業也能夠沒有任何損失，收回最開始的投資；相應地，如果企業不能立即投資，就將會永遠失去這個投資機會。很明顯，傳統的企業投資決策的這一假設與事實不符。但實際上，大多數情況下，企業的投資都具有不可逆性。實體經濟都或多或少地存在有一定的專有性。故其在二級市場上變現就比較困難，更談不上毫發無損。總之，企業的投資一定會有沉沒成本在的。
2.NPV法忽略了企業未來成長機會的價值。因為對于企業來說，投資項目在短期內并非都能獲益，但長期看來，這些項目卻可能為企業帶來很大的后續投資機會，增強企業的競爭優勢，故具有戰略價值。而傳統的企業投資決策方法往往只注重投資項目存續期間的直接獲利能力，忽略了其對企業長期發展的深遠影響。例如，投資于研究和發展項目，可能會獲得專利，為企業創造未來獲利機會；購入一塊土地可能會有利于未來開采礦產或者開發房地產等。這些活動有一個共同特點，就是使企業獲得未來成長的機會。
3.NPV法忽略了企業投資靈活性的價值。傳統的企業投資決策方法在評估投資項目的可行性時通常假設投資項目后續進度總是按決策之初制定的程序進行，項目存續期間一般不再進行任何更正和改變，很少考慮到企業可以根據經營環境的變化適時調整投資的規模和時機，即傳統的企業投資決策方法沒有將投資項目的靈活性價值納入考察范圍。
（二）基于金融期權理論上的實物期權法。
由于傳統的NPV 法存在有缺陷，研究者對其進行進一步地改進。于是，基于金融期權理論的實物期權這一理念在1977年由麻省理工學院的學者Stewart Myers首次提出。
他提出了把投資機會看成是增長期權（Growth Option.）的思想，并認為管理柔性與金融期權具有一些相同的特點，比如說認為對一項實物資產的看漲期權便是賦予企業以一種支付約定的價格得到基礎資產的權利而不是義務；與此同時，看跌期權便是賦予企業出賣一項資產而得到約定價格的權利。當企業對項目進行初始投資時，才能當該項目有更好預期回報時賦予企業隨后的投資權利。對這一理論的改革，成為不確定狀況下投資決策重要的分析工具。從實物期權方面看，投資項目的價值是：擴展的NPV=靜止的NPV+投資機會的價值。
三、結束語
鑒于以上的論述分析，我們得出如下結論觀點：
企業要取得良好的投資效益， 必須做好投資機會研究工作。如果一開始就沒有成功的項目選擇評價，那么所有后續的評價就沒有成功基礎。企業的風險投資項目在投資過程的不同階段都會有相對的風險，因此企業投資決策者要通過審慎評價，盡最大程度地把握投資過程中的各種風險因素，從而可以在不同的投資階段據以做出正確的判斷。企業的發展一定不要墨守成規， 一成不變， 要依據存在的各種因素的發展變化， 不斷做出調整， 只有這樣才能在變化的市場中生存壯大起來。最后強調了實物期權法的實用意義，拓寬了投資者的思路，有助于決策者用長遠的目光分析問題，正視千變萬化的市場，把握恰當的機會為企業創造最大的價值。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產；投資決策；實物期權
1.投資決策基本模型介紹
對于房地產企業投資決策評價指標的確定我們可以依據如下模式來分解：
該模型強調房地產投資決策的依據因素是一個相互影響相互作用的動態環境。其中需要指出的是：宏觀因素包括整體的投資環境，外部政策的變化，經濟景氣程度，市場供求狀況，人口變化狀況及消費水平，其他社會指標的構成等。微觀因素包括投資決策所依據的財務因素，市場因素，企業發展戰略因素自身發展水平（管理水平和決策能力），市場預測水平和投資實際選擇等。目標因素強調投資收益的來源，投資決策追求投資收益。其包括收益指標衡量，經濟指標的刻畫，盈利能力的發展等。風險因素強調自然風險，政治風險等風險影響因素。
2.修正的模型介紹
上述構成的房地產企業投資決策的指標體系進行評價偏重效果分析，對于投資決策的效率缺少邏輯分析。因此，我們假定企業從效率和效果兩個思路進行綜合分析，即建立一個雙頭模型，從效率與效果兩方面進行。假定效果強調投資決策所依據的指標模型，效率側重時機選擇下投資決策的影響分析。
2.1 基本思路
在層次分析法下確定指標體系的權重，分析出指標體系中對投資決策的影響因素。同時我們結合投資決策的時機背景運用相關的理論來分析這一投資決策的時機價值，從而綜合測評出投資決策所代表的整體影響。
2.2 模型決策運行步驟
圖示強調了綜合評價投資決策的效率與效果分析，在效果分析上強調層次分析法下的指標權重，以此來確定影響投資決策的指標影響問題。同時在應對效率分析上，評價投資決策的效率要求做到合適的時機進行決策，這邊是實物期權的基本思想。在進行實物期權的思想下進行投資決策的分析有著重要的指導意義。
在決策指標體系的基礎上進行效果分析，效果分析強調層次分析法下的權重分析，同時依據投資時機價值分析入手確定各投資項目在理想投資環境中的價值，依據兩個方面來綜合對投資決策進行評價。模型不僅對是否進行投資決策有著重要指導意義，同時對形成的投資活動分析其時機價值也有重要意義。
2.3 修正的投資決策綜合的評價模型的優勢
加入時機選擇條件下對于投資決策的分析又有了具體的定性，我們往往針對目前現有的項目進行投資與否的決策，強調項目的時效性在既有項目的前提下進行投資活動，但考慮到房地產投資活動自身的特性，我們可以假定在理想的投資環境下企業投資活動的時機選擇所帶來的決策價值也應該考慮進去，不單單考慮投資的資本成本問題同樣考慮投資的效益問題。面對單頭項目與多頭項目決策的問題上，修正的投資決策模型分析可以更直觀合理。
2.4 理論分析
實物期權是指存在于實物資產項目投資中，同時具有期權性質的一種權利。就是將期權的觀念和方法應用在實物項目上，特別是應用在企業的資本預算評估及投資決策上。實物期權重視管理者在面臨未來市場的不確定性時，有權利而且有能力根據不同的狀況，隨時修正投資項目，根據情況的發展改變當初的策略，以追求投資項目的最大利潤。
實物期權是對時機選擇的最好詮釋，實物期權強調投資項目的選擇價值，分為擴張期權，延遲期權，放棄期權。這樣便有了對投資項目的時效分析，以往針對投資項目的指標體系分析的前提下確定最優化的項目。加入到實物期權以后，我們不單單分析項目本身的效益，同時對項目的時機價值進行分析，結合效益分析來綜合測算出最優化的項目。
在效益價值增大的前提下決策價值也伴隨著效益價值的增大而增大，二者呈現正比例增長。而時機選擇具有不確定性，其未來的價值也便呈現曲線變化，其與效益價值呈現出曲線相關，合適的時機有著最大的效益。以此推測出決策價值在對待時機選擇的基礎上呈現出波浪發展，其價值的變化有著不確定性。這也是風險變化及環境變化的結果。
實物期權中B-S模型的公式：
（1）
（2）
（3）
其中：C0—看漲期權的現行價格；S0—標的資產的現行價格；X—看漲期權的執行價格；PV（X）—看漲期權執行價格的現值；N（d）—標準正態分布隨機變量值小于d的概率；rc—連續復利的短期無風險年利率；e—約等于2.7183；—連續復利計算的標的資產年收益率的標準差（波動率）；t—以年計算的期權有效期。
B-S模型的出現有著其自身的假設前提，這是一種歐式看漲期權的價值計算，對于美式看漲期權有著自身的局限性。但是該模型的理念便是通過對期權的定價來分析時機選擇的價值。
對于不確定性因素很大的投資項目，實物期權法主張分階段的投資或者是選擇性投資，以利用最佳的選擇機會價值來達到對自己有利的局面出現。對房地產投資項目進行階段性投資，去除政策與規定的變化其將在一定的范圍內增加創業投資項目的價值。因而實物期權法對于投資的不確定性給與了充分的分析，符合投資決策的特點和實際。在投資決策過程中，投資決策者通過分階段逐步進行投資決策，不僅可以更好地評估多階段長期投資項目的整體價值，而且可以明晰各階段對整體價值是否有價值以及會有多大價值，來決定進行該階段投資與否。其在投資決策過程中具有一定的理論價值和實際指導意義。
2.5 假設條件
對于這一模型的準確運行需要符合以下條件：（1）對于修正的投資決策評價指標模型其所對應的房地產業投資發展假設要求投資項目前景發展不確定。（2）投資決策在未來具有時效價值，及投資項目可以重復投資的前提下評價該投資決策的價值。（3）被投資項目處于理想的開發階段，其受企業自身經濟實力的影響小。企業擁有足夠的實力選擇項目的投資時機。（4）投資決策評價具有效益價值，只有在出現效益價值的前提下才可以評價這一時機價值的意義。
參考文獻
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Abstract： Value Engineering has been applied in many fields as an emerging scientific management method based on the combination of technology and economy. In this paper， starting from the basic theory of Value Engineering， through the use of Value Engineering in the fund investment decisions and the project investment decisions， the important role of Value Engineering in the investment decision-making is expounded.
關鍵詞： 價值工程；投資決策；基金投資；綠色工程
Key words： Value Engineering；investment decisions；fund investment；Green Engineering
中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）01-0006-02
1 概述
價值工程也稱價值分析，做為一門新興的科學管理方法，已被被廣泛用于商業投資、工程建設等方面。將價值工程技術用于投資決策時就意味著當成本一定的時候一定要獲得最大功能，或者在獲得相同功能時我們所要付出的成本最低。對于投資者來說，投資是為了在成本一定的情況下能獲取較高的投資報酬，但投資畢竟要承擔一定的風險，投資者在若干投資項目中進行選擇時，當然會選擇在風險一定的情況下獲取最大的投資報酬率的項目，或在投資一定時承擔最小的風險和較高收益的項目。價值工程技術可較好地解決投資項目風險和控制成本的問題。按照價值工程選出獲取最高價值的項目，再按照投資組合技術進行組合，則在收益一定的情況下使投資和風險達到最優化。
2 價值工程和投資決策
2.1 價值工程 價值工程最早是美國為了適應軍事工業的需要創立和發展起來的，目的在于確保軍事裝備的技術性能（功能），并最大可能地節省采購費用（成本），降低軍費開支。價值工程發展歷史上的第一件事情是美國通用電器（GE）公司的石棉事件。目前，價值工程在工程設計和施工、工業生產、商業投資等方面取得了長足的發展，產生了巨大的經濟效益和社會效益。世界各國先后引起和應用推廣，開展培訓、教學和研究。
2.1.1 價值工程的基本原理：
①價值-功能-成本的關系。我們用價值指數（V）來代表價值，且可用V=F/C來表達價值指數（V），F-功能指數，C-成本指數。通過公式V=F/C可以發現，以下幾個途徑可以提高產品或服務的價值指數：在功能略有下降的情況下使投資大幅度降低；保證功能不變的情況下降低工程投資；在投資略有上升的情況下，使功能大幅度提高；在投資不變的情況下提高工程功能；既提高工程的功能、又可降低工程的投資。
②功能分析。由于價值工程是在適應現代市場經濟體制的背景下誕生的，因此滿足使用者的功能需求為其基本出發點。在投資項目的設計階段，要對產品的結構和功能進行分析，從而確定哪些是必要功能或不必要功能、哪些是過剩功能或不足功能，又要計算出不同方案的功能量化值，并系統研究功能與成本之間的關系問題。
③價值工程是一項有組織的創造性活動。由于提高項目的價值是一項創造性活動，需要有技術創新。不論提高功能或降低成本，都必須創造出新的功能載體或者創造新的載體加工制造的方法，否則，提高價值只是一句空話。同時，開展價值工程活動還必須有一個完整的組織結構系統，把所涉及到的各方面人員（如施工技術、施工管理、質量安全、材料采購等）組織起來，溝通思想、交換意見、統一認識、發揮集體力量，協調行動，才能實現項目既定的目標。
2.1.2 價值工程的工作過程 價值工程的工作過程一般分為：對象選擇、信息資料的收集、功能系統分析、方案創建與評價、方案創新的技術方法、方案評價與提案編寫。它們的關系如圖1所示。
2.2 投資決策 投資決策是指投資者為了實現其預期的投資目標，運用—定的科學理論、方法和手段，通過一定的程序對投資的必要性、投資目標、投資規模、投資方向、投資結構、投資成本與收益等經濟活動中重大問題所進行的分析、判斷和方案選擇。投資決策是生產環節的重要過程。投資決策是企業所有決策中最為關鍵、最為重要的決策，因此我們常說：投資決策失誤是企業最大的失誤，一個重要的投資決策失誤往往會使一個企業陷入困境，甚至破產。由此可見，投資決策對于投資者有多么重要。
2.2.1 投資決策的特性：
①投資決策具有針對性。投資決策要有明確的目標，如果沒有明確的投資目標就無所謂投資決策，而達不到投資目標的決策就是失策。
②投資決策具有現實性。投資決策是投資行動的基礎，投資決策是現代化投資經營管理的核心。投資經營管理過程就是“決策一執行一再決策一再執行”反復循環的過程。因此可以說企業的投資經營活動是在投資決策的基礎上進行的，沒有正確的投資決策，也就沒有合理的投資行動。
③投資決策具有擇優性。投資決策與優選概念是并存的，投資決策中必須提供實現投資目標的幾個可行方案，因為投資決策過程就是對諸投資方案進行評判選擇的過程。
④投資決策具有風險性。風險就是未來可能發生的危險，投資決策應顧及到實踐中將出現的各種可預測或不可預測的變化。因為投資環境是瞬息萬變的，風險的發生具有偶然性和客觀性，是無法避免的，但人們可沒法去認識風險的規性，依據以往的歷史資料并通過概率統計的方法，對風險做出估計，從而控制并降低風險。
2.2.2 投資決策的過程 投資決策的過程包括：確定投資目標、選擇投資方向、制定投資方案、評價投資方案 投資項目選擇、反饋調整決策方案和投資后的評價。
2.2.3 投資決策主要考慮因素：①需求因素；②時期和時間價值因素；③成本因素（成本因素包括投入和產出兩個階段的廣義成本費用）。
3 價值工程應用案例
3.1 價值工程在基金投資決策中的應用 價值工程應用于基金投資決策時，最常用的就是價值工程的基本公式：V=F/C。其中F代表功能，C代表成本，V代表單位成本所獲得的功能。對于基金投資人，投資基金就是為了獲得穩定且較高的投資回報，用投資回報率來量化功能。想要取得高投資回報必然要承擔一定的風險，我們用C代表風險。V代表在單位風險的基礎上獲得的回報。在選擇基金時，選擇V最大的時候，投資者會在風險一定時獲的最高的投資回報率，或在投資一定時承擔最小的風險。
利用公式：基金收益=本金/（1+申購費率）/申購日凈值*贖回日凈值*（1-贖回費率）-本金，公式里的本金，申購費率，贖回費率和申購日凈值都是已知的，如果可以確定贖回日凈值，就能算出投資收益。但贖回日凈值應受到信用風險（包括基金所投資的債券、票據等工具本身的信用風險、以及以交易為基礎的投資的對家風險，如回購協議等）、市價暴露風險、政策風險、經濟周期風險、利率風險、上市公司經營風險、通貨膨脹風險、債券收益率曲線變動的風險、再投資風險和信用風險等風險等影響，因此贖回日凈值則還有很大的不確定性，但我們可使用決策樹的方式來確定贖回日凈值。根據價值工程中不論總體是正態分布還是非正態分布，樣本平均數都呈現正態分布的統計學的理論。
由上可推出在V=F/C=投資收益率/VAR時，該式表示最多虧損1元時所獲取的收益，所以在選擇基金時應選擇V值最大的基金進行投資。這也就是價值工程在基金投資決策中的巧妙應用。
3.2 價值工程在綠色投資決策中的應用 改革開放以來，隨著我國國民經濟迅速增長，工程項目的建設數量不斷增多。工程建設項目增多，無疑給人們的生活帶來了許多便利，極大地提高了人們的生活水平。但與此同時，也給人們的生活及其環境帶來了許多負面的影響。如建設項目計劃完成率低，重復建設，浪費資源，布置不合理，噪聲、污染、腐蝕等，影響著人們的生活質量，制約著全社會的可持續發展。實施綠色工程，對于全社會的可持續發展具有重要的現實意義。
綠色工程是指按照市場經濟規律和生態學原理，運用系統工程方法和現代科學技術，建立的多業并舉、多級轉換、綜合發展、良性循環的無廢物和無污染的工程項目。綠色工程的效益可概括為經濟效益、環境效益、社會效益、舒適度等幾大方面。和傳統工程相比，綠色工程能夠盡可能減小對環境的影響及破壞程度，更加環保更有利于健康；其經濟效益主要集中體現在節電、節水等能源的經濟效益和縮減運營管理成本等；綠色工程著眼于人與社會、經濟和自然環境的協調統一發展，對社會的可持續發展及我國向節約型社會的轉變起到積極的作用；綠色工程還能為人們提供舒適、健康、安全的活動空間，減少患病的機率。
根據設計目標，我們可以利用價值工程原理對各個方案進行比較優選。假如我們建設一項綠色工程，先期采用增量效果評價法分析兩個方案，再依據投資估算計算項目的成本，但傳統的分析只考慮了各個方案的初始建造成本，沒有考慮方案中功能提高引起的運行期的效益。如果采用價值工程法，就可以從功能價值的角度比較各個方案的優劣。
3.2.1 功能和成本系數的計算 根據資源的損耗、環境負荷等標準，再計算層次結構圖從上向下各層加權的和，在確定了各個方案的總功能評價得分的基礎上，再根據公式（1）得出每個方案的功能評價系數：
FI■=F■∑■■F■ i=1，2……n（1）
但是在建筑節能方面我們還要考慮整個建筑全壽命周期，然后我們再根據工程經濟學原理，再將運營費用按社會折現率折現為當期成本。在得到各個方案的壽命周期的當期成本后，就可以根據下列公式（2）計算出各個方案的成本系數。
CI■=C■∑■■C■ i=1，2……n（2）
3.2.2 價值系數的計算 最后我們評判方案的標準是看各個方案的價值系數（3）。如果功能系數與成本系數的比值越大，那么就可以證明這個方案最優。
VI■=FI■CI■（3）
通過以上的計算，我們可以看出雖然綠色工程的成本比較傳統工程有一定的增加，但其后期卻可節約大量能源，這樣就可以直接降低全周期的成本。不僅使投資建設綠色工程的運行期成本大幅度下降，而且初期投資成本也不比傳統工程多很多，有時還可能減少。
4 結語
通過上面的介紹，我們可以看出價值工程在投資決策中作用是顯著的，通過對價值工程的應用，可以很大幅度上上消除主觀因素的干擾，這樣的決策更具有有客觀性和科學性。隨著價值工程在投資決策中的的作用越來越大，對于其的研究將會被更深入的進行下去。
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