時間：2023-09-21 16:35:04
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇商業開發模式，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
我國房地產行業經過三十余年的現代化發展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業地產開發至今為止依然保持著較快的發展勢頭。但是，從事物發展的兩面性上來說，任何事物的發展都存在著利、弊兩個方面，商業地產開發也不例外。近年來，商業地產開發存在的諸多問題日益凸顯，已經逐漸影響到了整個行業的健康發展，比如說，招商乏力、經營不善、質量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對商業地產開發模式的創新展開探討，以期能夠為大家提供一些理論上支持與幫助。
一、商業地產開發現狀及存在的主要問題分析
（一）商業地產開發的現狀分析
總的來說，我國商業地產開發能夠用“起步晚，發展快”這一句話來概括。國內商業地產的開發大約起步于2000年，至2003年以后進入了快速發展時期，2005、2006這兩年我國商業地產開發進入了第一個高峰期，但是，在這之后前期大規模開發的商業地產弊病漸漸顯露出來，由此也標志著我國的商業地產開發開始進入相對理性的發展時期。縱觀我國商業地產開發的發展歷程，我們發現之前國內商業地產開發主要采用了分割出售、租售結合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。
（二）傳統商地產開發模式存在的問題
首先，分割出售模式致使業主產權多元化，很難實施統一的經營與管理，這種模式最主要的弊病已經為業內人士所熟識，并且現在基本上已經沒有開發單位再采取這樣的開發模式了。
其次，租售結合模式曾經也是商業地產開發中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達集團在南寧建設的萬達商業廣場就是采取的這種模式，并且它也是當時南寧經營較好的眾多大型商業廣場之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。
最后，不租不售開發模式，雖然是由開發商掌握了產權以及經營權，但最明顯的弊端在于這種模式對開發商的商業經營能力都有著很高的要求，一旦后期經營不善，就會成為開發商的一大包袱。此外，這種經營模式屬于資金長線運作的模式，資金回籠的期限的較長，風險比較大，并不適于資金力量相對薄弱開發商操作。
二、商業地產開發模式的創新
（一）傳統模式不再適應經濟發展需求的具體原因分析
在商業地產開發熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵當地經濟發展，主動降低了商業地產開發的要求與相關條件，更多開發商基于地產開發巨額利潤的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實施商業地產的開發。然而商業地產開發本身是一項投資期限較長、投資金額較大、風險比較高并且對于專業人才要求較高的經營項目，如果開發商僅僅是基于迅速獲取高額利潤的目的，全然不顧開發與后期經營的相互結合，顯然是不科學、不理性的；這也是當前眾多商場出現招商乏力、經營困難的主要原因之一，當商業地產開發進入了相對理性的發展階段，這些模式自然將不再適合商業地產開發的需求了。
（二）只租不售模式在現代商業地產開發上的優勢
商業地產開發采取“只租不售”的模式將更加有利于項目的總體規劃、經營管理及資源整合。從商業地產的國際開發慣例上來說，很多實力較強的開發商都是采取“只租不售”的開發模式，并在后期的經營上對產品進行統一招商、實施統一管理，主要是以持續有效的經營管理來提升整體項目的商業價值。當前，我國上海、杭州等地的諸多開發商都開始走回頭路，把曾經賣出去的商鋪又回購了回來，重整項目、再做運營；北京也有許多高端的商業地產項目明確表示項目采取“只租不售”的開發模式。
（三）只租不售模式應用到現代商業地產開發上的創新與發展
只租不售的商業地產開發模式對于開發商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業內人士所關心的。以前地方政府在商業地產開發時，通常采取的是千人指標進行配套，并沒有詳盡考慮地方的實際市場需求，而有經驗的投資者主要是分析商業地產所在地的居民消費水平和消費習慣等來決策是否實施項目的開發。在商業地產開發理性發展階段，地方政府的發展要求與商業地產開發的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點扶持商業地產的開發，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業地產融資確實尤為艱難。但是，從國內資本市場上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發達國家和地區在商業地產開發上的成功經驗，大力發展地產投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業銀行的金融風險，同時還能解決資本市場資金閑置以及商業地產投資資金不足的問題，從而更好的帶動地方經濟實現快速、平穩的發展。
三、結語
總的來說，商業地產開發模式的創新發展尚且算是一個較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說地方政府、主管部門以及市場資本機構、開發商、當地居民等等，所以說這是一個綜合性比較強的項目，在房地產開發越來越理性的發展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業地產項目開發實現較高的經營利益，還需要我們諸多業內人士及專業研究、學習人員的共同努力。
參考文獻：
[1]蔡鴻巖.商業地產或是開發商轉型機遇[J].城市開發，2010，（08）.
關鍵詞：網絡消費時代 商業地產 第五代商業模式
引言
隨著互聯網的迅猛發展，利用網絡進行交易的新型商務模式—電子商務經濟，伴隨經濟模式轉型，正從邊緣化、小數量的商業銷售模式，演變成為一股中國重要的力量。據中國電子商務研究中心數據顯示，2012年，全國網購市場銷售額預測為接近10000億元，社會消費品零售總額預計提升到18萬個億，網購占比或突破5%。至此，網絡購物成為了一個時代消費方式的代名詞。
而電子商務的興盛，也逐步蠶食著傳統商業市場；其表現之一就是實體書店逐步消失，但電子商務并不能完全取代實體店，根本原因是人作為社會一員“面對面”服務交流和“看得見、摸得著、試著看”的體驗需求。那么在網絡商務時代，作為商業經營載體的商業地產該如何轉型、升級從而找到自己的生存之地和發展空間呢？本文從當代外出的消費特征，淺析在現代消費需求的驅使下，商業開發模式的轉型升級。
第五代商業模式在我國的凸現
（一）網絡消費時代的消費特征的轉變：單一的購物消費休閑娛樂消費
在互聯網時代，人們外出消費的起源多源于生活態度的轉變；慢慢的，閑暇時間的消費活動，變成了現代的都市生活中最重要的消費內容。 最明顯的例如，原來“在家做飯”的頻率慢慢已經降低，而各種外出就餐的概率在逐步增加。所指的“逛逛街”也不僅是單純的以外出購物為目標的行動，其也變為休閑、放松、社交等等的一種生活方式，例如電影院、藝術劇場等等休閑娛樂空間在商業區中的興起。
很多年前，傳統封閉式購物中心就已成熟，如今，以王府井、西單為代表的百貨大樓模式已經不能滿足現代人們的多樣與個性的精神消費需求；當傳統的百貨業趨向于沒落，大型Shopping Mall正迅速崛起，“主題式”商業也越來越被關注。商業的主題按照項目本身的條件選擇，正確的主題商業不但能吸引較多的客流量，并且在招商環節時，也能大量吸引相應的商家進入。
而現在，Shopping Mall的模式已經趨向飽和；在Mall中，雖然注重各種休閑業態的建設，但其還是處于一個密閉的空間中；都市消費人群更加渴望的是開放或半開放的、自然的閑適購物環境。據北京有關調查顯示，中高消費階層更傾向于選擇藍色港灣、后海等具有景觀環境休閑功能的商業空間場所—居民的消費特征正在從單一的購物消費向主題型的休閑娛樂消費轉變。隨著這一轉變的逐漸深化，商業區的形態也正在發生變化。
（二）第五代商業模式在中國的凸現
第五代商業模式定義。第五代商業模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎上的一種集消費、休閑、文化、運營、體驗、服務、參與、共贏功能為一體的情景式休閑體驗中心。其中運營、服務、參與、共贏成了經營者的核心；消費、體驗、休閑、文化成了顧客的核心；理念上強調顧客在休閑體驗中消費。
體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。而當大眾消費能力發展到一定階段后，個性化的消費需求更加凸顯，人們漸漸渴望購物的內容、消費的方式等等與別人有所不同，品牌、獨特的設計、限量版等藍海商品需求也逐漸凸現。所以說，第五代商業是對需求專業化的整合，必然帶來主題性的商業形態。
商業模式的發展演變，如表1所示。
網絡消費時代商業地產開發模式的對策
（一）網絡消費時代商業功能的變化：純購買性商業體驗性商業
網絡消費時代的商業功能定位：體驗、展示、互動。在網絡消費的時代背景下，實體商業在未來將更多承擔的是展示、體驗、互動的功能。在這一點上，蘋果的專賣、宜家的商場，算是大眾最熟悉不過的了，而對于其他的購買型商品實體店鋪，也在朝著這一趨勢慢慢轉型。所以說，在新商業項目中要更多的融入體驗性、參與性的元素，通過一些科技型、趣味性、參與性強的主題展示或活動，形成項目特色，吸引更廣的客群—即通過情景化、主題化、科技化等手段做足體驗、展示、互動之道。
案例借鑒：朝陽公園的索尼探夢—科技體驗化。朝陽公園的索尼探夢館是以“光”與“聲音”為主題的體驗式娛樂館，館內不僅有應用了索尼在數碼、IT、音視頻等領域的頂尖技術的眾多展品，還有著豐富多彩的各種現場活動。其獨具特色的科技體驗受到了社會公眾的一致好評。
（二）網絡時代商業地產的業態變化趨勢：零售∶餐飲∶娛樂=4：3：3
第五代商業地產業態的發展選擇。現代的都市生活中最重要的消費內容是閑暇時間的消費活動，“商業中心”不僅是單純的以外出購物為目標的行動，也是休閑、放松、社交等等消費的目的地。所以，在開發第五代商業地產時，其業種空間應基于第四代商業業種的豐富業態和盡量避免網絡購買型商品的成熟業種。文章根據表2的分析得出第五代商業地產的業種空間：日用百貨（超市模式建設）、健康產品、高端品牌服裝（奢侈品）、教育類培訓機構、科技體驗館、餐飲類（酒吧、茶館、美食街等）、娛樂休閑類（瑜伽館、健身房、兒童體驗館、海洋館、親子樂園等，電影城，探險樂園）等。
第四-五代商業地產的業態比例。從表3國際國內成功的商業中心的商業結構和業態分布來看，業態比例大致為：零售∶休閑娛樂∶餐飲=5：3：2。面對新的開發，考慮到電子商務對實體商業的沖擊主要是零售業態，零售業態比例可適當降低，休閑、餐飲類等服務業態適當提高，筆者初步建議業態分布比例為零售∶餐飲∶娛樂=4：3：3。
（三）網路消費時代商業空間的變化：室內、封閉 室外、開放
現代消費行為與社會交往、休閑和娛樂活動密不可分，商業空間不僅是購物場所，也是社會活動集中發生的場所。商業地產的社會化公共開放空間用于專門滿足購物者的休息、娛樂、開展促銷活動或其他社會活動。
以筆者參與新改造的東營中心城區商業中心區（“東營中央商谷”）為例，其順應了商業建筑公共空間開放化、室外化的趨勢，以“谷”為總體形象定位，用綠色平臺場所、水通廊空間、下沉的公園廣場、起伏的現代商業建筑，營造富有山水谷地的生態特征的購物公園。這些公共空間不僅組織著商業行為，更是商業休閑環境的精華部分，同時也起到改善城市中心區休閑生活環境的作用。
（四）網絡消費時代商業環境的變化：單調生硬情景化、主題化
透過優美的購物環境，消費者能產生愉快的心理體驗，并刺激消費欲望的持續增長。而日益更新的消費文化、經營理念、設計風格等方面的變化又將推動商業環境的更新發展。網絡消費時代的商業空間，更加的人性化、情景化、主題化。
商業空間的情景化體驗。情景體驗是將商業空間環境塑造成某種特別的場景—通常是具有與審美有關的情感意義的場景，鼓勵消費者在感官體驗的基礎上，享受眼前的即時感受從而獲得消費者心理上的認同，產生情感上的渴望最終改變消費行為。這也正是商業空間環境體驗功能的意義所在。
案例借鑒：北京朝陽公園，藍色港灣—情景化。藍色港灣是我國首家Lifestyle Shopping Park。在藍色港灣藍天白云代替了天花板；自然清風代替了空調管道新風；原汁原味的歐式建筑；寬窄適宜的街道，再沒有人潮擁擠的逼迫感；為消費者創造出一個舒適迷人、富有親和力的開放式購物環境，讓消費者仿佛在數分鐘內從擁擠的北京來到了浪漫典雅的歐洲。
商業空間的主題化體驗。從體驗式營銷模式來說，體驗需先設定一個“主題”。主題式體驗型商業空間是以設定主題為核心，結合各類商業的業態特色和多種空間處理手法，重在設計商業空間的“性格”，把其打造為“有故事”的主題空間，以吸引人群體驗、誘導消費，它是商業體驗空間的重要類型。
案例借鑒：內華達州-拉斯維加斯市的沙漠通道—主題化。內華達州-拉斯維加斯市的沙漠通道，是典型的體驗式娛樂主題導向購物中心。沙漠通道主要的吸引物是其建筑物（主力店），輔之以類似主題的現場娛樂活動和特效表演。非凡興旺至今，世界各國前還是繼續前往體驗購物的人們源源不斷，而且效益極佳。
（五）網路消費時代商業經營模式的變化：傳統商鋪專業連鎖店、授權店
隨著商業地產的“進化”，傳統商鋪的經營模式越來越不能滿足市場的需求（如購買型商品已從百貨向特許、專業經營的主力店轉變，其空間載體也應滿足其功能內容的需求），專業連鎖店和授權店的建設持續升溫。從消費者的角度來說，對購物環境、品牌、個性化需求的升級，導致了品牌專賣店的出現，打破了曾經傳統商鋪獨占天下的局面。從零售商的角度來說，當品牌步入成熟期，必然開始注重對自身形象的塑造和營銷，就要打造獨立的店鋪。
網絡消費時代，專業連鎖店已經成為了商業地產的主力業態的新勢力。由于很多商業地產在招商和管理遇到不少挑戰。此種業態本身具有一定的目的性，對相對位置要求不高， 能夠“吞噬”難出租面積，本身也分擔一部分內部管理，為經營經驗不足的業主提供方便，減少管理成本。
一個成功的商業開發，一定是符合消費人群的需求與口味的項目，從而讓消費者產生興趣而具有獨特的吸引力；在“網絡消費時代”，越來越多的人們不會為單純購買 “已經看好的商品”而“去逛街”，人們只會為社交、娛樂、休閑、體驗試的購物等網絡無法完成的事物走出家門。在此同時，商業地產的開發，必須重視并順應其最重要的一個消費特征—城市閑暇時光的消費的需求，將這一特征落實到商業地產的開發模式研究和具體的空間載體設計中，積極引導消費者走出家門，到我們塑造的輕松的、休閑化的、商業氛圍場所中去體驗生活、享受生活。
參考文獻：
1.楊魁.消費文化—從現代到后現代.中國社會科學出版社，2003
關鍵詞：民族文化旅游；商業模式；資源擴展
中圖分類號：F590 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-02
在推動經濟發展的過程中，民族文化旅游成為民族地區非常重視的一個方面。民族文化是人文旅游資源的重要組成部分，因具有很強的民族性所以具有很大的吸引力。所謂的文化旅游，是指以歷史文化遺存、自然風光為基礎進行資源擴展或者以文化活動作為核心產品的旅游。[1]民族文化旅游當然是把民族文化作為一切旅游開發資源的基礎。有學者指出，凡是與文化旅游相關的活動，我們可以稱之為“活動經濟”。民族文化旅游活動就是一種動態的、體驗的文化旅游活動。
一、民族文化旅游及其資源的擴展
民族文化旅游是文化產業活動的形式之一，也是文化旅游的發展模式之一。目前，在很多民族地區，這已經成為一種推動民族經濟發展的新方向。這種文化旅游的經濟模式是以本地人文或自然風光為依托組織、舉辦的各種活動。很多地區舉辦的節慶活動、觀光活動、民族文化節、那達慕大會、潑水節等都是民族文化的代表，如果通過這些活動所帶來經濟上的消費效益就是活動經濟的典型代表。民族文化旅游當然也包括交通、餐飲、住宿、民族文化產品消費等，因此，我們似乎可以說民族文化旅游是全行業性質的。對于民族文化旅游，體驗、感受、交流、娛樂是重點。很多民族地區，旅游地點有很多的配套設施，比如出租車、賓館、飯店、娛樂場所，這里面都應該包含一些體驗性的活動。這里包含兩個問題，即：一為民族文化和旅游相互交織如何帶來經濟效益；二為民族文化旅游產業的商業模式。現在很多地區的文化旅游已經改變了傳統的人文景觀和自然景觀的旅游，有更多新的元素加入進來，比如商務旅游、會展旅游、生態旅游、民族風情旅游、濕地旅游等。新的旅游因素的注入，已然使旅游不是過去單一的瀏覽式旅游，過去傳統的自然資源和人文資源都是有限的，需要擴展，這些活的文化因素的注入使得旅游的開發模式有了新的變化。
民族文化旅游資源的擴展與人們的生活方式、生活水平有關。人們生活方式的改變，也擴展了民族文化旅游資源的領域。民族文化旅游的重點是民族文化，民族文化是旅游的靈魂。隨著國內旅游業的逐步升溫，民族文化旅游可以衍變成以文化體驗為主的動態性旅游。一個民族地區的最大賣點應該是其中包含的文化內涵及深度文化故事，從而用以打動人、感染人，民族文化旅游產品還可成為增加民族文化旅游取得市場效應的手段之一。人們去民族地區旅游，消費的就是對民族文化的感知，感受文化、體驗文化已然成為民族文化旅游的最高級形式。
民族文化旅游要對以往的旅游觀念進行更改，要突出動態性的經濟與文化旅游之間的聯系，要體現出體驗與旅游的聯系。因人們生活方式的改變，旅游群體也發生變化，現在的教育者、企業人群、參會人員等都成為旅游主體。那么，對于民族文化旅游資源擴展，就需要注重通過構建大型旅游項目擴展旅游資源。項目引進是一方面，景觀設計也很重要。有的民族地區的自然景觀非常獨特，它完全可以通過自然景觀彌補硬件設施。另外，民族文化的體驗需要深度開發。比如，1998年在貴州省建立了中國乃至在亞洲的第一座生態博物館。它是一種保護民族文化，保護生態，使得人類與自然處于一種和諧發展關系的理念，這對于我們這樣一個有著自然風光且文化多樣的國家來說，有很大的發展空間。生態博物館的“生態”當然包括自然生態，也包括人文生態。它的主要功能是用于所在地居民以及向旅游參觀者展示自身的文化，是對自然和民族文化進行整體性保護的一種新型博物館形式。它將在某一特定自然環境下的活態文化為展示內容，將民族文化在原生地上予以展示，讓參觀者來此地真正感受到原生態文化。這是對傳統旅游產業發展模式進行了創新和改造的典型，由原來的觀光旅游向體驗和感受文化轉型。
二、民族文化旅游發展商業模式的探討
對于商業模式的定義，不同學者有不同觀點。Powell指出商業模式是開辦有利可圖的業務包括客戶、供應商、渠道、資源和能力的總體構造。高闖、關鑫認為商業模式是一種基于價值鏈創新的企業價值活動；[2]張向國、吳應良認為商業模式是通過整合產業鏈構筑起來的一種以顧客為核心的價值創造體系。[3]民族文化旅游開發的商業模式，主要是對民族地區的自然風光資源和歷史文化資源進行文化上的擴展及新內容的建設，這些建設可以包括舉辦民族文化產業鏈、會務展覽、生態旅游等。當然，最重要的是民族地方的文化旅游需要結合自身的特點考慮商業模式的開發。
1.基于民族文化保護的商業開發模式。這是一種首先以保護為主的一種商業開發模式，要基于保護文化，使文化具有原真性，爭取不改變原生態文化基礎上而開發的一種商業模式。在民族地方可以以歷史文化遺跡、民族工藝品、民俗風情、民族文化文物、古跡、民族村寨等為開發對象，主要的開發類型有各種博物館，比如生態博物館、民俗博物館、各種民族文化遺存博物館，遺址公園等，讓游客感受民族文化，民族歷史。這一類型的民族文化開發的商業模式要以保護民族文化為主。旅游對保護也有積極正面的影響，民族文化保護的好，旅游便有了好的資源；旅游發展好了，經濟效益好了，可以為有效地保護民族文化提供更好的資金和物質保障。
2.民族文化旅游成為產業鏈的一部分內容。民族文化旅游包含的內容應該是廣泛的，對產業鏈的延伸比如可以讓游客在晚間還可以看一些演出，一些清吧、酒吧、歌廳等都可以是產業鏈的一部分。
旅游產業和民族文化相結合，以產業相互融合為突破點，這樣可以促進產業之間的融合和相互的發展。民族地區本身有自己的民族文化資源可供利用，要運用本地民族文化資源，用一些新的文化創意進行建設，使文化創意貫穿在旅游產業中，做到旅游和文化相結合。對文化產業的一部分內容即文化產品進行宣傳，吸引顧客的眼球，把民族地區文化景點、文化產品都能做好做強，讓游客能夠感受到民族文化的深刻內涵，深知民族文化，也提升對民族文化的認知度和滿足感。旅游和民族文化相結合，盡量充分發揮各種行業優勢資源，實現高品質化的產業增長。要適時地制定出產業發展戰略，并找專業人士進行精心策劃，不斷地推出文化產產品，從而使民族文化旅游成為產業增長的新契機。為了更好地推動民族文化旅游，就需要對文化產業做更好地分析、規劃和擴展。通過文化產業規劃對現有的旅游資源進行擴展，可以有很好的效果產生。
3.主題公園與地產結合的形態。文化主題公園開發的商業模式主要是以民族文化作為主題，采用現代科技和多種活動結合的方式，把娛樂、休閑和服務都串聯起來融為一體的一種民族文化旅游開發模式。主題公園應該是主要發揮的一個項目，目前，國內比較有名的迪斯尼樂園和港中旅集團的溫泉及其地產模式，因為包含的是娛樂、酒店及旅行等內容的產業鏈，這種商業文化模式似乎可以給民族文化旅游一些借鑒。
4.專業化的形態。民族地區每年要有接納大型會議的安排，要力爭把會議服務及其產業鏈做到最優，酒店、餐飲、娛樂等都要高標準嚴要求。要求既要專業化，還要一體化，讓來者深切體驗到當地民族文化。還可以舉辦一些以某個論壇為主的專業化會展，比如車展、服裝展、瓷器展、書展等，這種主題性質的活動不僅可以吸引更多的游客，還可以獲得一些廣告贊助等在內的各種收入。
5.民族文化創意產業園。這種模式要與民族文化及相關產業相關聯，具有一定鮮明的文化特征用以吸引外界，可以形成一個串聯的集生產、交易、居住及休閑為一體的功能性園區。這需要投資耗大，用于對文化及產品的生產、發行及消費。比如東北的赫哲族，因為自己本身的民族文化，自然環境的優美，加之生產的民族產品吸引人，完全可以建立一個民族文化產業園區。政府也可以規劃建設或大力支持并對民族文化園區進行有效管理與指導，把握好民族文化產生的社會效益及經濟效益，引導文化園區有效合理地發展。
三、結論與建議
上文所述，民族文化旅游的商業模式，最為主要的是有幾個方面需要注意：一是要為民族文化旅游產業發展良好的生態環境，政府要支持民族文化旅游活動；二是要改變過去的旅游方式，把瀏覽式旅游改變為體驗式旅游，迎合游客的精神需求；三是民族文化產品要符合市場的經營管理機制。
1.良好的生態環境。無論什么類型的產業發展，其商業模式的成功均需要良好的外部生態環境做支撐。民族文化旅游要想發展的好，要積極發展相關的產業配套設施，完善相關的政策法規都是民族文化旅游商業模式發展的基礎。同時，政府還要給予一定的配套設施的支持，對一些公共服務設施要本著為民眾服務的無盈利準則，給予關注與支持。政府對于一些民族文化資源，要認真保護和傳承，對未來社會的文化傳承機制要給予一定的氛圍。政府還要完善文化產業相關的制度、政策及服務體系，積極營造有利于民族文化旅游產業的外部發展環境，使民族文化旅游產業能夠有市場價值的體現。
2.改變傳統旅游方式，迎合市場需求。商業模式的成功還需要積極迎合市場。民族文化旅游產業的商業模式要創新，深度挖掘民族文化的內涵，將民族文化內涵融入到旅游開發中，兩者結合創造出更新更好的價值。傳統的旅游方式就是游覽景點，民族文化旅游要突破以往的旅游方式，將游客的體驗放置到民族文化旅游中來，讓游客深刻體會到民族文化。將民族文化融合到旅游的環節里，開發旅游產品、旅游活動、建設景觀等。游客要體驗民族文化風情，比如彝族的火把節，傣族的潑水節，游客不再只是觀看，而是深深融入參與到節慶活動中去。市場是講究經濟效益的，在開發民族文化旅游產品時要突出民族風格，打造不同的民俗文化產品，立足文化創意，策劃有民族特色的文化活動，吸納更多的游客，創造經濟效益的同時也發揮社會效益。
3.實現產業價值。經濟市場中，實現產業價值才是成功的最關鍵，這關系著產業的順利發展。從民族文化旅游看，利用民族文化作為宣傳打造文化旅游創意品牌，可以通過民俗文化活動宣傳品牌，利用一些節慶活動，展示民俗文化風情，擴大民族文化品牌影響力，還可以依托當地的民族文化、歷史文化、民俗風情等，利用現在各種媒體，廣播電視短信等擴大民族文化旅游的范圍。這一切事民族文化旅游崛起的基礎，在此基礎上，要整合文化資源，發展好產業具體的經營和銷售，但也要注意避免企業為了經濟利益不擇手段地對民族文化旅游資源的破壞。
參考文獻：
[1]陳少峰，張立波.文化產業商業模式[M].北京：北京大學出版社，2011，185.
[2]高闖，關鑫.企業商業模式創新的實現方式與演進機理——一種基于價值鏈創新的理論解釋[J].中國工業經濟，2006（11）：83-90.
關鍵詞：軌道交通；商圈建設
發達國家軌道交通發展起步早，呈現多樣化趨勢，與西方發達國家相比，我國城市軌道交通建設起步較晚，我們應吸收國外軌道交通建設以及沿線商業圈發展的寶貴經驗，避免一些不必要的失誤。
例如，紐約是美國最大城市及第一大港，公共交通是紐約最受歡迎的交通模式。2005年，54.6%的紐約人上下班通勤乘坐的是公共交通工具。紐約的軌道交通系統分為兩個獨立的系統——地鐵網和通勤鐵路網。地鐵網為紐約中心城服務，覆蓋范圍為中心城4個區，目前共有線路25條，長度370km，運營車輛6700余輛，占全美地鐵車輛的2/3，地鐵工作日日均客流量350萬乘次。通勤鐵路網絡由長島鐵路，大都會北方鐵路和新澤西運輸鐵路構成，整個系統覆蓋了包括大中央車站及賓夕法尼亞車站的254個車站以及20條鐵路線，總長1057km，工作日平均客流量約48萬乘次。美國各州政府就出臺了相關明文規定，在各大交通樞紐地段，都興起了各種商業區，這些商業區抓住這些客人，很快發展起來，成為帶動美國經濟的一份力量。
而在我國，上海中山公園商圈的崛起，是上海傳統帶狀商業格局向圈狀格局轉變的體現。上海傳統商業布局主要是帶狀，最具代表性的是南京路、淮海路、四川路，而隨著申城軌道交通快速發展，一個個商圈從無到有，并迅速繁榮興旺。而且整條磁懸浮線路是高架軌道，沒有平交路口，不存在交通行車干擾，其乘客的安全性就得到了保障，同時線下區域不受干擾，可以用作民用或商業用地，為房地產開發提供更廣闊的發展空間，帶動區域商務往來。
而對于重慶來說，重慶本身多山的地形，嚴重制約了各個區域之間的往來，不利于大型商業圈的興起。但是軌道交通正好解決了這個難題，重慶軌道交通的發展使得各個區域之間的往來變的快速、方便。這對于軌道交通沿線商業的發展無疑是一個巨大的優勢。
一、重慶軌道交通環線建設規劃
目前，重慶在軌道交通建設方面取得了巨大成果，有效緩解了城市發展所帶來的交通壓力，同時也帶動了軌道沿線商業經濟的發展。
重慶軌道交通環線起始于重慶西站，順時針連接鳳鳴山、天星橋、沙坪壩、玉帶山、南橋寺、新街、二郎等區域，最終回到線路起點重慶西站。線路全長約51公里，采用地鐵系統。作為重慶市城市軌道交通第二輪建設規劃中最先開工的項目，環線南北段工程均已在2013年10月28日同時開工建設，計劃于2017年建成通車。
本工程分為南北兩段，北段為重慶西站起順時針至上浩站，由重慶市軌道交通相關部門自建。南段為上浩站順時針到重慶西站，由BT融資建設總承包方式交由承包方建設。
環線敷設方式：重慶西站起為地下站，地下穿行到沙正街站北側轉為高架，利用高家花園軌道交通專用橋上跨嘉陵江。過江后在江北渝北區域內地下穿行15公里，利用軌道交通專用橋上跨長江，過江后以地下方式向西接入謝家灣站后回到起點重慶西站。
二、重慶軌道交通環線沿線商圈發展規劃
重慶軌道交通環線沿線商圈發展規劃環線計劃穿過原有的沙坪壩商圈、冉家壩商圈、彈子石中心商務商圈，與解放碑商圈和南坪商圈毗鄰。環線的建設必將帶動這些商圈的發展和全新的開發，根據“長江上游購物之都”的規劃目標，把重慶建設成為長江上游地區商貿中心和西部消費之都的重要標志以及長江上游地區經濟中心。
商圈規劃主要為：提升完善解放碑、江北觀音橋、南岸南坪、沙坪壩三峽廣場、九龍坡楊家坪等原有5大成熟商圈，調整結構、完善功能、提升檔次、優化形態，進一步增強聚集輻射能力，使之成為展示都市商貿繁榮繁華、匯聚傳遞都市現代時尚的重要窗口。
三、重慶的區位優勢
重慶地處長江上游經濟帶核心地區，中國東西結合部，是中國政府實行西部大開發的重點開發地區。特別是暢通重慶建設的提出，內陸首個保稅港區的建立，重慶的區位優勢會越來越明顯。
（一）體制、政策優勢
重慶發展已上升為國家戰略，2007年3月兩會期間，總書記提出“314”總體部署，要求重慶加快建設成為西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市，在西部地區率先實現全面建設小康社會目標。2007年6月7日，經國務院同意，國家發展和改革委員會批準重慶設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區。2007年，國務院正式批復同意修訂后的《重慶市城鄉總體規劃（2007—2020）》，首次明確了重慶作為“我國重要的中心城市”等五大戰略定位。
（二）科技教育力量雄厚，人才相對富集
重慶擁有1000多家科研機構，34所高等院校，60多萬科技人員。重慶事實上是內陸地區的一個教育高地，“這個地方有白領的供應基礎，一年有17萬大學生畢業；藍領有藍領的供應，每年有20萬職業中學的畢業生。”
（三）基礎設施功能完備，工業基礎雄厚
重慶是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐，橫貫中國大陸東西和縱穿南北的幾條鐵路干線、高速公路干線在重慶交匯，3000噸級船隊可由長江溯江至重慶港，重慶江北國際機場是國家重點發展的干線機場。重慶是中國西部電網的負荷中心之一，煤炭、天然氣產量大，能源供應的保障程度高。重慶是中國老工業基地之一，正著力壯大汽車摩托車、化工醫藥、建筑建材、食品、旅游五大支柱產業，加快發展以信息工程、生物工程、環保工程為代表的高新技術產業。
（四）市場潛力巨大
重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區移民和城鎮工礦搬遷、大規模的基礎設施建設、生態環境保護和污染治理、老工業基地的產業升級都將產生巨大的消費需求和投資需求。根據重慶的規劃，要達到70%的城市化率，需有800萬左右的農村人口向城鎮轉移。強大的市場消費能力凸顯，屆時，將會迎來新一輪的經濟消費沖擊。
相信重慶在結合外部經驗與自身優勢的情況下，能找到自己的軌道沿線商圈獨特的發展方向，并將成為全國發展的一項標桿。
參考文獻：
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關鍵詞：國有房企，商業地產，盈利模式
中圖分類號：C35文獻標識碼： A
1引言
當住宅市場在房地產政策的不斷打壓下，商業地產作為城市和居民的生活配套工程，越來越被各大房地產企業所重視。就連一向對商業地產多有回避的萬科，也表示會像重視住宅一樣重視商業開發。其實商業地產得以迅速發展，一方面是由于居民的消費結構在發生質的變化，另一方面很大程度上是由政府推動造成的，這點從土地的招拍掛市場就能看出端倪，現如今幾乎每個地塊的出讓條件里都規劃了一定體量的商業配套，開發企業的拿地能力與商業地產開發能力緊密聯系在了一起。
2國有房企的優劣勢分析
2.1國有房地產企業的開發優勢
擁有優良的資質和信譽，各方合作單位均喜歡找國有背景的企業進行合作，就拿建筑單位來說，它們甚至可以先行墊資也要和國有房企合作，因為國有房企為了維護自己的社會形象和承擔一定的社會責任，特別是努力杜絕社會性的惡劣影響，堅決不會拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國有房企，股值穩定，現金流有保證，銀行信用等級高，貸款獲批較民營房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運作方面占據了很大的優勢。甚至連國外投資機構都比較看好國有房企，特別是首次進入中國發展的外企，注重的是資金的安全性，而國有房企的企業“穩定、安全“的發展理念正符合雙方的訴求。
與地方政府能夠更好建立緊密的關系，往往國有房地產企業在土地市場上的踴躍，其背后是地方政府的推動。更有甚者還能得到政府發放的巨額“財政紅包”，在眾多獲得地方政府補貼的國有企業中，華僑城2013年獲得的政府補助金額最高，達3.66億元。據媒體報道，國有房企獲取政府補助的形式多樣，除了常規的地價償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業率、支持綠色生態、綠色建設等名目。
2.2國有房地產企業的開發劣勢
決策流程復雜，時間長。雖然自改革開放以來，國有企業業已實現政企分開，但與民營房地產企業相比，國有房企在市場化、發展機制方面仍出現了明顯地滯后。例如某國有房企，原本一個非常平常的決策，需要分公司按照內部流程上報總部，相關的業務部門進行審批，然后再由分管領導進行批示，最后才能送達公司總經理，如果事情更為緊要的，還需要召開總經理辦公會審議，甚至是董事會，中間的過程還包括各種部門研討會和專家評審會。和民營企業的“一人說了算”不同，國有房企更注重的是風險控制、流程嚴格化，所以通常一個問題得到解決平均需要用時一個月。企業間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因為涉及到國有資產等敏感問題，還需要國資委審批通過才可以操作，例如某國有房企和某民營企業商討赴港上市，從方案立項到審批，過程中花費了近一年的時間，方案最終也沒有得到落地，最后該民營企業實在是等不及國有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國有房企也并沒有對方案持否定態度，只是因為方案的實施牽涉到商業物業資產的剝離、規避國有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實可行的辦法，該事件就能看出民營企業“扁平化”管理的優勢。
和決策程序同樣有問題的是國有房企的用人機制和考核激勵機制。國有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業員工存在著“少做少錯，不做不錯”的無為之道，導致公司結構越來越臃腫，但是工作效率卻越來越低，長期以來干部能上不能下，職工能進不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現象。例如某國有房企，新成立了商業地產部門，部門人員過多，商業地產方面的專業技術人員卻沒有幾個，商業地產業務開展起來困難重重，也試著對外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機制，無法和其它房企相競爭，最后只能寄希望于公司內部培養。
3現有的商業地產盈利模式
按照國際慣例，商業地產的盈利模式大致可分為發展物業模式、投資物業模式和混合模式。發展物業模式又稱持有物業，是指商業地產企業持有開發物業，進行整體經營，獲取租金收入和增值收益。投資物業模式是指商業地產企業將項目建成出售，取得銷售利潤。投資物業+發展物業混合模式是指商業地產企業持有物業與投資物業并舉，一方面開發出售高回報、高價值的商業項目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業物業，產生持續收入，提升凈資產價值。
從開發周期、資產周轉率、業績可控性、投資回報率等指標來對比分析三種盈利模式，得到結論如下表所示，“投資開發模式”的平均開發周期最短，資產周轉率最高，短期投資回報率最高，運營成本最低；“持有發展模式”的運營成本最高，平均開發周期最長，長期投資回報率最高；“投資開發+持有發展模式”的大部分指標都處于中位，但收益來源最多，業績可控性最強。
三種盈利模式各種指標對比分析
考察指標 三種盈利模式
投資開發模式 持有發展模式 投資開發+持有發展
平均開發周期 最短 最長 中位
資產周轉率 最高 最低 中位
業績可控性 最低 中位 最高
投資回報率 （短期） 最高 最低 中位
投資回報率（長期） 最低 最高 中位
收益來源種類 最少 中位 最多
運營成本 最低 最高 中位
經營能力依賴度 最低 最高 中位
資料來源：東海證券研究所
4國有房地產開發企業的商業地產盈利模式建議
與成熟的商業地產開發公司不同的是，國有房地產開發企業更偏偏重于“以住宅為主，商業為輔”的發展模式，“快進快出，現金為王”的戰略思想。國有房企既然沒有辦法避開商業地產的開發，不如主動迎頭而上，在塑造和提升企業核心競爭力的過程中，結合自身的企業實力，揚長避短，確定合理的目標，制定行之有效的措施。在初期，國有房企通過對可售物業的銷售實現階段性利潤及現金流入，并對持有型物業的開發經營進行初步探索。在中期，可通過對銷售物業的銷售回款、開發貸款和經營性物業抵押貸款力爭實現項目的現金流基本平衡，以形成項目的滾動開發和商業地產的良性循環。在后期，通過境外上市或其它房地產金融工具拓展融資渠道，擴大資金規模和開發規模，最終實現銷售和持有型物業并舉的經營機制。
4.1追求現金流的同時，逐步增加持有商業物業
雖然業界一直強調商業地產應該持有經營，以長期的租金收益為主要利潤，但現實情況是國有房地產企業的領導關注的是資產的保值和增值，追求的是合理利潤和企業的穩定成長，上市公司還要實現股東利益最大化，還有任職期間的個人職務前途。特別是在住宅市場起伏波動的當下，不關注現金流的房地產企業是相當危險的。所以要用務實的眼光來看待商業地產，結合企業和市場情況，對商業項目進行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項目的商業銷售和持有比例。對商業各產品類型進行深入研究，搞清哪部分是實現現金流的，哪部分是實現物業增值的。對于臨街商鋪來說，全部銷售比較容易實現，可是對于一個綜合體項目來說，全部銷售或者全部持有對于國有房企來說都是不可取的，第一，全部銷售很難實現，即便實現了，后期也會引來麻煩不斷，因為全部銷售的物業后期經營將得不到保障，容易導致社會發生，直接影響開發企業的品牌形象。第二，全部自持只是個理想狀態，對開發企業的資金要求太高，投入太大，回收周期過長，即便是像萬達集團這樣的商業地產龍頭企業，在發展的初期也是將產權商鋪全部進行銷售，在保證了現金流之后逐步將產權商鋪的經營權回收。根據現有的成功案例，建議國有房企可從被動持有開始，逐步增加商業物業的持有量，尋求城市綜合體開發機會，逐步加大商業地產的投資力度，完善整個商業地產運營管理體系建設。在開發運營的過程中積累商業地產經驗，并為將來的跨區域復制、跨產業經營打下堅實基礎。
4.2整合多元產品線，挖掘細分市場
隨著商業地產市場需求的日益細分，領先企業更加注重打造不同定位的產品線，推出特色鮮明的項目品牌，并通過品牌復制戰略，快速實現跨區域拓展，占據主流商業地產市場。目前大多數企業基本圍繞城市商業、區域商業、鄰里商業三個層級劃分產品系列，諸如華潤置地的“萬象城”、“五彩城”、“歡樂頌”系列產品。在商業地產快速發展的背景下，擁有系統化、專業化的產品線，更能精準鎖定不同層次的目標群體，并通過規模效應獲得更大收益。
4.3創新經營、拓寬融資渠道
隨著萬科、金地、招商、中糧相繼在香港購買上市公司，相比于目前國內嚴厲的調控環境，內地房地產企業更傾向于在港上市。國有房企如能實現在港上市，將實現規模化發展：滿足國有房企的業務發展需要，提升房企在行業的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財務上由減值計提轉變為增值溢價，實現國際化管理，適應可持續發展要求。
5結論
國有房地產開發企業在加快城市建設步伐、改善居民居住環境方面起著重要的推動作用，但在商業地產開發板塊卻屬于落后者。本文是基于對國有房地產企業和民營房地產企業的體制對比，結合商業地產開發的特點，探討國有房企在開發商業地產物業時，應摒棄住宅開發的套路，謹慎看待商業地產開發，商業地產開發不是朝夕就能完成和快速周轉的。只有降低預期和利潤指標，全面平衡項目的資金成本，在務實的指導思想下，給予一定的耐心和信念，找準商業項目的定位。
參考文獻：
1.大連萬達商業地產股份有限公司.商業地產投資建設.清華大學出版社，2013
關鍵詞：商業信用信息；信息資源開發利用；征信機構
文章編號：1003-4625（2014）01-0024-04 中圖分類號：F832 文獻標志碼：A
一、商業信用信息的定義
社會信用體系建設的基礎是建立有效的信用信息資源披露、開發和利用機制，在“十二五”全面推進社會信用體系建設的背景下，加強商業信用信息資源的建設工作對優化商業信用環境、維護正常商業秩序、促進社會和諧具有重要的意義。
簡單地說，商業信用信息是指商務活動中反映企業信用情況的所有信息，不僅包括企業的財務狀況、銀行往來、經營情況、股東情況、主要管理人情況，還包括企業的買賣交易、投資合作、合同履約等經營行為中產生的信用信息。商業信用信息具有動態性，一段時間內記錄的信息只能反映被記錄人該時間段內的交易狀況，體現的只是該時期內的資信狀況，因此廣義的商業信用信息是隨著時間不斷更新與變化的。除了常見的信用信息外，商業信用信息還包括守約、違約等多樣的商務活動記錄。對各級政府、各類金融機構和商業機構來說，商業信用信息是商業活動開展的基礎，是決策者進行交易決策的重要依據。開發和利用好商業信用信息資源，可以有效降低交易風險，提高決策準確度，激發市場授信活力。
區別于社會信用信息可以通過法律、行政手段推動共享，目前我國商業信用信息受到市場主體分散性和復雜性的影響，整體開發和利用的范圍較小。盡管商業征信機構、行業協會等已經開始了一些嘗試，但國內商業信用信息的共享工作仍然沒有建立起有效的運行機制，普遍存在著企業信用管理理念缺失，商業信用信息共享利益機制不完善，商業信用法律不配套，信息采集、驗證、共享技術手段落后等多個方面的問題。
二、國內商業信用信息開發利用的六種主要模式分析
在具體實踐層面，目前我國商業信用信息資源開發利用主要有六種模式，分別是征信機構建立的商業信用信息交換數據庫、商業信用信息自主交換平臺、企業之間自發的俱樂部、政府主導的商業信用信息開發、行業協會或商會主導的商業信用信息開發和第三方交易平臺運作的商業信用信息開發。
（一）征信機構建立的商業信用信息交換數據庫
這類模式的典型代表是交易信息交流計劃。美國鄧白氏公司于20世紀70年代創立了“交易信息交流計劃”并推廣到全球各主要國家和地區，目前已擁有超過6億條數據記錄，成為世界范圍內商業信用信息的重要來源。交易信息交換理念引入中國后，國內征信機構的代表華夏鄧白氏和新華信公司開發了各自的商業信用信息交換平臺，經過多年的發展和積累，都已擁有成員企業數百家、交換記錄數百萬條，為成員企業的商業信用管理提供了更加有針對性的幫助。
征信機構商業信用信息交換的主要操作步驟為：首先，成員企業與征信機構簽署合作協議，成為該交換平臺的正式成員；其次，征信機構負責數據處理，單方面向成員客戶提供法律文件，承諾對所收到的付款信息承擔保密的責任；再次，將信息交換的付款記錄進行匯總，及時反饋給成員企業，相關付款記錄同時也成為征信機構提供的商業信用報告的組成部分。
問題分析：這類信息交換數據庫中的商業信用信息以商務主體的交易付款記錄為主，涉及較多的企業內部信息與商業秘密。雖然平臺發起方是業界知名的征信機構，且與企業簽訂了保密協議，但是受到國內外不同的法律、商業環境影響，在國外適用的運行機制出現了“水土不服”，特別是國內企業運用商業信用信息的意識還不強，商業秘密的保護意愿過于強烈，參與積極性不高，商業征信機構往往需要花費大量成本和時間說服企業參與交換計劃，最終導致推廣速度慢、運作困難。
（二）商業信用信息自主交換平臺
這類模式的典型代表是國際信用監督網。國際信用監督網由國際信用評估與監督協會（ICASA）創立，作為一個商業信用信息的自主與交換平臺，會員單位可以在平臺上或交換法人、自然人的商業信用信息，為商業信用的監督工作提供了一個第三方渠道。
截至2010年1月，國際信用監督網的會員在網站上公布了多家企業在商業活動中的惡意失信行為，其中不乏國際知名企業；網站也同時公布國內多家企業的誠信行為與案例，營造出一種抑惡揚善的氛圍。需要說明的是，所有瀏覽網站的訪客都能看到這些誠信與失信主體的名稱，網站會員單位則可以查閱到這些主體的具體誠信、失信行為，并據此來了解相應的風險情況。
問題分析：由社會第三方發起的自主交換平臺模式雖然能夠吸引更多的主體參與商業信用信息交換，但在實際運作過程中，平臺上交流的信息以負面為主；同時平臺運作主體的公信力和權威性較低，缺乏一定的保障機制，負面信息的真實性得不到驗證，因此這類模式的認可度較低，運營面臨較大的局限，信息的交換量和交換頻率都不高。
（三）企業之間自發的俱樂部
這類模式的典型代表是國內的藥品生產企業。藥品生產企業（藥企）需要借助各地的藥品批發商把商品銷往各地，而一些批發商憑借多年的經營積累，在特定的銷售區域擁有較多與藥企討價還價的籌碼。相對弱勢的藥企會被這些批發商以應收賬款的方式占用大量資金，進而面臨資金鏈吃緊甚至斷裂的風險，因此藥品生產企業迫切需要批發商的商業信用信息作為授信的重要依據。
藥品生產企業通過一些行業峰會或合作伙伴介紹，結成了商業信用信息共享同盟，相互交換各自了解的批發商情況。多個來自于不同制藥公司的信用管理者自發組成信息網，如果某一個客戶拖欠某家藥企的賬款，那么這一消息會在信息網上迅速傳播，信息網的所有參與者會根據相關信用信息調整針對該批發商的信用政策，從而降低面臨的風險。
問題分析：企業之間自發形成的俱樂部模式屬于初級的商業信用信息開發利用模式，模式的建立需要至少具備兩個基本條件，一是參與方之間的競爭性不強，二是有著較強的企業信任關系，這些條件限制了參與者的數量和范圍。此外，這類模式往往通過職業經理人私下交流獲取信用信息，受人為因素影響較大，缺乏保障機制，無法實現大規模的信用信息處理與交換。交換的信用信息雖然比較有價值，但是信息量太少，未必能起到有效的決策支持作用。
（四）政府主導的商業信用信息開發
這類模式的典型代表是上海市中小企業信用信息自主申報平臺。2007年上海市征信管理辦公室組織開展中小企業信用信息自主申報試點工作，探索中小企業商業信用信息的采集、比對、更新、共享服務機制。平臺基于上海市企業信用聯合征信系統，在互聯網上搭建了市、區、企業三層平臺，通過區縣社會誠信體系建設推進部門的宣傳、發動，鼓勵中小企業向區級平臺自主申報信用信息。相關信息經區級平臺和市級平臺比對后，納入上海市企業信用聯合征信系統，為每一個中小企業建立一份信用檔案，與人民銀行的征信系統實現共享。
經過上海市、區各級部門一年的努力，數百家中小企業向平臺提交了商業信用信息。但參與的中小企業大多是為了完成政府部門交辦的行政任務，積極性不高，所提交的數據也殘缺不全，目前該項目已基本停滯。
問題分析：政府開發的商業信用信息系統的核心問題是沒有建立信息資源開發利用的利益機制。商業信用信息并不完全符合公共產品的特征，不應該由政府來直接提供，政府應該擔任商業信用信息開發利用的支持者和規范者，牽頭開展信用管理相關宣傳與培訓，提供政策和資金支持，出臺規范性文件等。參考國外信用管理模式，政府部門掌握的公共信用信息（如政策扶持基金、企業信用等級評價結果等）是商業信用信息的重要來源，由政府主動提供而不是索取將有利于信用信息資源利益機制的形成。此外，這類模式受到政府資金投入和運行機制的限制，無法將企業實時交易記錄納入系統，在信息更新的及時性上存在問題。
（五）行業協會或商會主導的商業信用信息開發
這類模式的典型代表是上海市醫藥商業行業協會及“誠信服務檔案”。2004年4月，上海醫藥商業行業協會與12個行業協會聯合提出“建立‘誠信服務檔案’的倡議”，按照規范化、制度化、電子化的要求，開始了誠信檔案的創建工作。協會借助管理軟件將會員企業檔案資料輸入系統平臺，會員的誠信服務情況可以實時在局域網中查閱到。協會在誠信服務檔案的基礎上，建立了上海醫藥商業行業誠信建設評價體系，指導會員企業開展誠信服務活動。截至2007年，該協會為2159家會員企業建立了信用檔案。目前還有行業協會嘗試在內部引入互助基金和商業銀行金融服務，建立以融資為導向的商業信用信息利用機制，有效解決會員企業的融資需求。
在該模式下，收集商業信用信息采用會員單位向“企業信用信息平臺”自主申報和協會主動征集相結合的方式，實現“誠信服務檔案”的動態管理。對于會員企業而言，該模式的關鍵在于能夠實現商業信譽與征信融資的雙重價值。企業報送信用信息后，協會統一創建“信用誠信服務檔案”，借由協會成員和第三方評價機構對企業的商業信用進行評價，相應的信用等級得分既是企業的商業信譽，又是進行融資的信貸等級，商業信用信息的價值得到了充分體現，也能激勵企業主動申報信用信息。
問題分析：行業協會主導的開發模式缺少商業信用信息中最核心的交易履約情況記錄，也沒有形成信息交換、共享的良性機制，誠信服務檔案和信用評價體系不能完全滿足商業信用信息開發的需求。行業信用信息平臺包含了會員企業的基本信息和履約能力信息，但在具體交易信息的收集方面仍然處于空白狀態。此外，該模式的信用評價方式主觀性較大，相關數據和資料缺乏統一的評價標準，不同行業間信息難以共享，這些都直接影響了信用信息開發利用的效果。
（六）第三方交易平臺運作的商業信用信息開發
這類模式的典型代表是阿里巴巴的誠信體系建設。阿里巴巴是國內規模最大的電子商務平臺，旗下擁有多個電子商務平臺網站，僅經過認證的會員數目就超過65萬。傳統信用評價模式缺乏反映主體信用水平的商業行為信息（如交易成交記錄等），而阿里巴巴借助其電子商務交易平臺卻可以低成本、高效率地獲得并分析這類信息，甚至包括企業“發帖、友情鏈接、點擊數”等細微的網絡行為數據。除了交易數據，阿里巴巴平臺還收集客戶的企業注冊信息數據，這些數據通過了第三方機構的認證，可以反映企業的真實性與合法性，進一步提高了阿里巴巴平臺上商業信用信息的準確性和公信度。
在大量準確、全面的一手數據基礎上，阿里巴巴建立相應的信用評價體系，根據會員信用檔案評估其信用等級。該模式下商業信用信息開發利用的價值體現在兩個方面，一是提高賣家的違約成本，降低買家的購買風險。以阿里巴巴旗下的綜合購物網站淘寶網為例，淘寶網2009年的平臺交易金額達2083億元，日均交易量超過500萬筆，其信用評價機制起到了關鍵的作用。二是降低金融機構的貸款風險，幫助中小企業提高獲得貸款的可能。根據阿里巴巴的數據，其合作銀行引入公司的信用評價信息后，會員單位申請貸款的初審通過率提升了17.92%，初審周期縮短了50%。
問題分析：第三方交易平臺模式的缺點是涉及范圍有限，線下交易無法記錄。商業信用信息第三方（主要是電子商務平臺）只適用于在交易平臺上進行交易的目標主體，對于線下交易或只有少量業務通過線上完成的企業來說，這種模式就無法實現有效的信用分析與評價。此外，一些金融資產機構（如商品交易所）和中介服務機構作為第三方平臺也記錄了交易主體大量的商業信用信息，但受到法律法規等原因的限制，這部分信息目前還不能公開進行開發與利用。
三、對現有主要模式的總結與探討
對目前我國商業信用信息資源開發利用的六種模式進行總結，不難發現現有模式都存在著一些核心問題，參見表1。政府部門、行業協會、商業征信機構、企業聯盟、電子商務平臺運營商等主體都對商業信用信息的開發利用進行了嘗試，取得了一定的突破，新華信、阿里巴巴等公司成為征信業界公認的成功案例；但從整個商業實踐層面來看，尚未形成高效合理、可向全社會推廣的應用模式。
從實踐效果來看，前四種模式的運行效果欠佳，不少相關機構與聯盟的運營陷入停滯狀態；而行業協會和電子商務交易平臺仍然保持一定的發展勢頭，處于改進完善的上升期。從運作主體的角度來看，六種模式的主體各有優勢，而商業信用信息的開發利用周期較長，不同時期不同主體發揮的作用也各異，存在較大的整合提升空間，關鍵是在合適的階段選擇合適的主體牽頭。從商業信用信息獲取和累積來看，線上平臺的優勢較大，信息的數量和質量都可以滿足信用評價的要求，政府、第三方機構等主體應該主動依靠電子平臺，充分發揮出信用信息降低違約風險、提高征信效率的作用。
未來可以考慮由政府牽頭，多個行業協會結成聯盟，共享各自的會員商業信用信息，同時與電子商務平臺合作，在誠信檔案中引入企業的線上交易履約信息，由社會第三方和商業征信機構提供權威的評價體系，為企業打分、評級，這種全面協同的商業信用信息開發利用模式更加符合國內市場實際情況，容易取得實效。
參考文獻：
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開放的終端
業務的活躍與合作的開放將首先由終端帶來，以中國移動為例，中國移動就將其開放商業模式戰略的第一步定位在了終端上。在本次大會上，中國移動總裁王建宙表示，OMS是中國移動利用GoogleAndroid作為基礎的手機操作系統，其中加入了很多中國移動的應用，以客戶端的形式給用戶，這樣可以使用戶更好地使用中國移動的業務；但同時，王建宙強調，OMS操作系統是開放的，中國移動希望不同的廠商都能采用中國移動的操作系統。
中國移動在終端戰略上的開發不只表現在技術上，也表現在合作模式上。中國移動研發OMS，并不代表其放棄了與其他終端操作系統技術和相關廠商合作的機會。王建宙指出，中國移動是開放的，既會使用基于Android平臺下的OMS，也使用WindowsMobile和SymbianS60等多種手機操作系統，中國移動的網絡會對各種手機操作系統都給予同樣優質的支持。
微軟是本次展會移動終端領域的另一個亮點。在本次展會上，微軟高調了最新的移動戰略“WindowsPhone”。微軟公司首席執行官史蒂夫•鮑爾默表示：“全新的Windows手機把網絡、個人電腦和手機的優勢集于一身，讓人們可以隨時隨地享受到想要的體驗。我們正在與合作伙伴密切合作，提供新一代的Windows手機，打破人們與信息和應用之間的隔閡，提供適用于人們包括工作和娛樂在內完整生活的方方面面，最優秀的端到端體驗。”
微軟開放而穩固的移動通信合作聯盟在此時顯現出了強大的實力，除了HTC、LG兩大終端巨頭外，Acer、貝爾移動、中華電信、華碩、惠普、NTTDOCOMO、Palm、新加坡電信、沃達豐、西班牙電信、澳洲電信等多個終端廠商和運營商，都已經和微軟WindowsMobile開展了深入合作。
開放的業務
除了終端層面的開放與活躍，本次展會上各大巨頭也不約而同地提出了“AppStore”，即“業務應用商店”的概念。蘋果的AppStore模式的成功引來了競爭對手們的效仿，在本次展會上，跟隨蘋果，微軟和諾基亞等IT廠商紛紛透露出自己開設手機軟件商店的計劃。
微軟在本次展會上透露了WindowsMobile7.0計劃的新進展，其AppStore將與WindowsMobile7.0的和商業推廣保持同步。在AppStore中，微軟會將其各種個人和商用軟件應用的在線服務版和手機版結合起來，列在AppStore商品目錄中供用戶選用。由于微軟在軟件應用領域有太多成熟的、被大眾接受的產品，相比蘋果面向時尚人群的小眾應用，微軟在未來或許會更具后發優勢。
相比微軟按部就班的商業計劃，在本次大會上，諾基亞則直接展出了自己的AppStore。記者了解到，在正式AppStore的同時，諾基亞已經將其AppStore進行內部測試運營，并不斷改進用戶體驗不夠好的地方。此外，應用方式以及開發者和諾基亞之間的收入分成方式非常引人注目。
運營商方面，中國移動也將AppStore看作是移動互聯網成功的一大要素，并且很看重AppStore產品供應的開放性。王建宙在大會上指出，中國移動在移動互聯網發展方面的主調就是開放移動互聯網平臺，展現開放模式。他透露，中國移動目前正在建立自己的AppStore，并歡迎所有愿意開發業務的人都來參與開發。
關鍵詞：后危機時代 城商行 投行業務 模式
在2008年的國際金融危機中，美國五大投行遭受重創，宣告了美國獨立投行模式的終結。此次金融危機對國際投行的組織形式、經營模式、風險管理和監管制度等方面都產生了深遠影響。美國投行遭受重創的主要原因在于缺乏有效的流動性支持、高杠桿經營、結構化金融產品交易缺乏透明度等（潘永、曾憲友、寧莉，2009），這些問題的產生及解決對國內投行業具有重要的參考價值。目前國內五大國有商業銀行工行、建行、中行、農行、交行，以及光大銀行、民生銀行等一些股份制商業銀行都成立投資銀行部門，大力拓展投資銀行業務。由此，中國城商行必然要做出試水投行業務的戰略選擇。
從中國金融業發展的宏觀環境來看，不斷深化的經濟改革、不斷增長的內需和不斷加深的經濟國際化進程三大動力，會使中國經濟在未來15-20年內持續繁榮。中國目前正處于市場經濟的初級階段，經濟增長的起點低、基數小，經濟增長和金融發展之間呈現典型的“需求追隨”模式。而當前中國經濟轉型帶來的巨大金融服務需求和未來的高經濟增長必然會帶來金融服務需求的快速膨脹，這無疑會成為未來投行業務發展的大平臺。
目前，國內外學者對投行業務展開了廣泛的研究，如Skipper（2002）和Saunders（2000）認為商業銀行、投資銀行和保險公司等金融機構在業務文化和風險偏好上具有很大差異；馬光霞（2001）和中國工商銀行湖北省鄂州市分行/宜春市分行課題組（2010）探討了我國大型商業銀行開展投行業務的背景、問題及途徑；張亞斌和唐超峰（2010）通過Sujit模型研究了央行政策對于內嵌投資銀行的商業銀行的危機防范作用。縱觀國內外投行領域的研究文獻可以發現，國外投行的政策環境和組織模式與國內差異很大，而國內現有的投行研究或只是圍繞大型商業銀行展開，或只是從單一技術層面對整體投行業務進行的中觀探討。投行業務對于當前國內的城商行來說仍然是一個新興領域，如何在現有政策環境背景和資源框架下開展這項業務，既需要摸索，更需要前瞻性的理論指導。
后危機時代中國城商行投行業務的組織模式選擇
從整個國際投行組織形式演變的歷程看，尤其是2008年金融危機后國際投行的變化，結合國內的政策環境來看，中國城商行開展投行業務的組織形式應遵循一種漸進式的組織模式，即職能制模式事業部制模式控股金融公司模式。
（一）職能制模式—投資銀行部
在城商行涉足投行業務的初級階段，設立與其他業務部室平級的投資銀行部。這種設立方式有助于進一步明確和根據實際情況調整按照投資銀行業務發展戰略而設定的業務內容和崗位職責；在業務人員熟練掌握本職工作技能的基礎上，磨合管理人員與業務人員的關系，同時有利于強化專業化管理，提高工作效率；在投行業務開展初期，有助于高層領導對該項業務和相關人員實施嚴格的控制；有利于建立同其他部室的業務關系和內部上級領導的業務關系。
（二）事業部制模式—投資銀行事業部
在職能制投行部模式運行進入平穩階段后，進一步將其改組成投資銀行事業部。投資銀行事業部有自己的產品和市場，既能規劃其未來發展，又能靈活自主地適應市場出現的新情況迅速作出反應。因此，這種組織模式的穩定性和適應性較職能制投行部模式有了較大的提升；投資銀行事業部自成系統，相當于一個完整的企業，自主經營，責任明確。在這里，個人的專業技術和能力可以得到最大限度地發揮，使目標管理和自我控制能有效地進行，有利于發揮整個事業部經營管理的積極性和創造性，提高銀行的整體效益。與此同時，高層領導的管理幅度也可以適當擴大；投資銀行事業部作為利潤中心，有利于建立衡量投資銀行事業部及其經理工作績效的標準，并評價具體業務對銀行總利潤的貢獻大小；投資銀行事業部有利于培養全面管理人才，為銀行的未來發展儲備干部。
（三）控股金融公司模式—銀行全資金融子公司或控股金融子公司
隨著城商行資產規模的快速增長和抗風險能力與管理能力的同步大幅提升，將運行穩定的投資銀行事業部改組成銀行全資金融子公司或控股金融子公司。在這種模式下，商業銀行通過對子公司的股權控制和資本調度，制定各種中長期發展規劃來實現各子公司間或子公司與銀行總部之間在資金、業務和技術上的合作，從而實現資源的有效配置，快速應對市場變化和需求，降低成本，提高運營效率和城商行的綜合競爭能力。
后危機時代中國城商行投行業務的經營模式選擇
在城商行經營結構調整和增長方式轉變的整體發展戰略框架下，綜合考慮國外投行業務發展經驗、國內監管政策取向、金融市場發展趨勢和內部資源條件等因素，國內城商行投行業務的經營模式選擇有以下兩個方面：
（一）專業化—系統化模式
首先利用城商行區位優勢、地方資源優勢和資金優勢建立廣泛的銀證、銀信、銀保、銀基合作網絡，開展證券代銷、基金代銷、并購重組、財務顧問、結構化融資、資產證券化、資產管理、衍生產品交易、股權直接投資等專業化服務，依托銀行的信息網絡技術，構建系統化的專業服務平臺，最大限度地實現專業化服務的業務協同并通過規模經濟、范圍經濟等手段有效增加銀行利潤來源。
此種業務模式的選擇主要基于供需兩方面的原因：
1.需求方面原因。目前，客戶的需求呈現明顯的專業化和多樣化特征，而且時效性較強，而多樣化的金融需求之間往往具有較強的關聯性，這種關聯性要求必然導致投行業務呈系統化或綜合化發展趨勢；一些大客戶或大項目的業務需求，不僅僅需要投行提供專業化的服務，更需要投行提供綜合化的解決方案，即需要投行制定兩種或兩種以上產品或服務的密切協同方案，這種協同的優越性首先取決于投行所提品或服務的專業化程度和豐富程度。
2.供給方面原因。商業銀行擁有強大的信息技術、金融資源和專業人才，能夠更大限度地實現投行產品或服務的及時性、專業性和系統性。城商行也不例外。另外，二線或三線及以下城市的城商行，與當地的大銀行分支機構相比，往往擁有更強的區位優勢和地方資源優勢。比如在區域性的證券代銷、基金代銷和參與地方企業的并購重組等業務活動中，城商行會表現出特有的競爭優勢，這些優勢無疑會提高城商行投行業務的專業化或協同化程度。
（二）基于供應鏈的整合業務模式
國內的城商行與“五大行”和國外大型股份制商業銀行相比，在資金規模、技術實力、抗風險能力和業務范圍等多方面存在很大差距。因此，在國內現行的政策與競爭環境背景下，在新興的投行業務領域，城商行向顧客提供的服務和產品必須是兼具成本集中和差異化集中的基于供應鏈的整合服務或產品為主的模式。
在很多投行業務領域，城商行都存在諸多瓶頸因素，很難積極開展；在證券代銷、基金代銷領域，多數城商行沒有相關的業務許可，即使有，由于業務份額很少，這一類業務很難成為城商行的一個主要盈利點；在金融租賃、資產證券化方面，只有一些大中型銀行具有相關許可，對于城商行來說，短期內很難突破；在結構化融資、銀團貸款方面，其收益不能滿足城商行的目標收益要求。
城商行若想把投行業務切實發展成一個新的利潤增長點，必須充分依托自己的區位優勢、地方資源優勢和資金優勢，通過創新服務或產品模式，比競爭對手更有效地為其狹隘的顧客群體服務，從而形成區域內獨特的競爭優勢。具體來說，第一，城商行通過自身的服務網絡、信息優勢和資金優勢等與證券公司、保險公司、信托公司、基金公司、投資公司建立以資金融通和流動形式為主的合作伙伴關系，在規避很多政策瓶頸制約因素的基礎上實現一體化金融產品或服務集成功能。這種集成功能涵蓋了資金流動與融通、投資與退出、短期融資與長期融資功能，全方位滿足不同客戶的需求；第二，對行內的重點客戶或次重點客戶進行沿產業鏈的投資價值、投資機會和金融需求分析；第三，通過與目標客戶和可能的金融服務或產品提供商對接，制定并購融資退出的整體金融解決方案。其中，并購指的是對目標客戶沿其產業鏈進行縱向并購；融資包含了貸款、發債、信托、私募、上市等形式；退出指資金的回收、股份質押、出售等。在這一過程中，城商行不但可以深入地挖掘企業投資價值，而且通過基于供應鏈的整合服務或產品提供模式，可以實現中介費用、現金流、間接投資、協同收益等多重收益最大化。
后危機時代中國城商行投行業務的風險管理模式選擇
（一）低杠桿率經營
投行的高收益多數源自于其高杠桿的經營模式，經營風險很大。通常情況下，單純的投行機構杠桿比例要遠高于全能型商業銀行。而此次金融危機帶給我們的啟示就是銀行控股的投行經營模式是單純公司制投行經營模式的最終歸宿。因此，作為國內的城商行如果選擇投行業務作為其利潤增長點，必須降低相關業務的杠桿比率，把平均杠桿率控制在13-15以下。2003-2007年，高盛、雷曼和美林三家投行的平均杠桿比為23.8，而摩根大通、美洲銀行和匯豐銀行三家全能型銀行的平均杠桿比率僅為13.2（潘永、曾憲友、寧莉，2009）。參照國際經驗，同時考慮國內城商行投行業務的管理能力和業務范圍（以傳統業務為主，衍生金融工具業務很少），故將平均杠桿率上限最高設為15。
（二）設立防火墻
傳統的商業銀行與投行在經營策略和風險偏好方面存在很大差異。商業銀行一般是風險厭惡型金融機構，傾向于采用穩健的經營策略，而投行作為風險偏好型金融機構，為了博取更大利益，傾向于采用順周期的激進的經營策略。如果把商業銀行與投行有效結合，需要在二者的差異性方面進行有效的平衡。商業銀行開展投行業務的最大優勢在于可以為其提供充足的資金、強大的技術和資源平臺，但這恰恰是關鍵問題所在。投行業務的高風險往往會因為這種優勢，通過在輸送過程中形成的資金鏈和業務鏈傳導到傳統的商業銀行業務中，增大商業銀行的非系統性風險水平。因此，必須在投行業務與其他業務部門之間設立防火墻，即通過專門的投行業務資本約束、預算約束和損失準備制度設立立體防火墻。對于衍生金融工具業務和間接或直接投資業務，設立全額損失準備，其他業務損失準備標準參照商業銀行相關業務標準。
（三）全面風險管理模式
建立專門的投行風險組織架構體系，從城商行投行業務的戰略制定開始一直到各項投行業務的展開，進行全面的潛在風險識別和度量，強化綜合風險的識別與度量，并通過風險管理部門與業務部門的分離，確保實際風險限額符合既定的風險管理目標。
參考文獻：
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