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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)證券投資分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
我國房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，年均增長率達37.8%，對GDP增長的貢獻率在1.5至2.8個百分比之間。《2003～2004年度中國房地產(chǎn)市場報告》顯示：我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率在75%左右，房地產(chǎn)金融的資金主要來源于銀行，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，還沒有形成合理風險分擔的機制，因此，潛在而巨大的金融風險基本集中于銀行體系。REITs是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展直接融資模式，有利于化解金融風險，同時，有利于緩解當前房地產(chǎn)中小企業(yè)融資難問題。
公司型基金是REITs的重要形式
美國房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)協(xié)會（NAREIT）把REITs定義為一類公司，這類公司多數(shù)情況下?lián)碛胁⑶医?jīng)營能夠產(chǎn)生收入流的商業(yè)房地產(chǎn)，也有一些公司為房地產(chǎn)業(yè)融資。根據(jù)其投資類型，可以把REITs分為三類。實物資產(chǎn)類（Equity REITs）擁有并經(jīng)營房地產(chǎn)，以租金為主要收入；貸款類（Mortgage REITs）向地產(chǎn)商直接貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款支持的證券（MBS）；混合類（Hybrid REITs）既擁有實物資產(chǎn)又向地產(chǎn)商貸款。要獲準成為REITs，一家公司必須滿足四個方面的條件。一是組織條件，即至少有100個不同的股東以及在稅收年度的下半年5個或5個以下的股東不能擁有公司50％以上的股份。二是經(jīng)營條件，REITs每年毛利至少有75％必須與房地產(chǎn)相關（例如租金和房地產(chǎn)貸款的利息），每季度總資產(chǎn)至少75％為房地產(chǎn)類資產(chǎn)，另外REITs與其子公司之間的關系也要滿足一些規(guī)定。三是分配條件，REITs分紅比例不得低于90％。四是基金選舉及告知投資者等其他方面的條件。
公司型基金是REITs的一種重要形式。公司型基金是相對契約型基金而言的，契約型基金是指依據(jù)信托契約或信托法理,通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金，這類基金一般由基金管理公司(管理人)、托管公司(托管人)及投資者三方當事人訂立信托契約而組建，在組織結(jié)構上不設董事會,基金管理公司往往自己作為發(fā)起人發(fā)起設立基金,自行管理基金的經(jīng)營和操作。在美國，2004年底公開上市交易的REITs達到193家，股票總市值3078.95億美元。NAREIT從組織的角度把REITs定義為一類公司，但人們往往也把REITs理解為一種金融工具，這時候REITs很大程度上指的就是房地產(chǎn)基金公司發(fā)行的股票。1986年，美國國會通過了《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，法案允許REITs不僅可以擁有房地產(chǎn)，還可以直接運營和管理，也可以直接為其擁有的房地產(chǎn)項目的客戶提供服務。因此，目前不少REITs都組建了自己的專業(yè)管理團隊并創(chuàng)造了不錯的業(yè)績。
目前，國內(nèi)的基金均為契約型基金，設立公司型基金仍存在不少法律障礙，諸如獨立董事制度、雙重征稅等等，這方面學術界已經(jīng)有了很多討論，這里不再贅述。當然REITs也可以采取契約型基金的形式，但公司型基金畢竟是基金業(yè)發(fā)展的趨勢，越來越多以契約型基金為主的國家（如日本）都通過立法或修改法案發(fā)展本國的公司型基金。
REITs屬于產(chǎn)業(yè)基金范疇
REITs主要投資于實業(yè)而不是證券，屬于產(chǎn)業(yè)基金范疇。上圖顯示了2003年底美國REITs投資于各類地產(chǎn)及MBS的分布狀況。2004年底，美國193家上市REITs中，實物資產(chǎn)類有153家，市值2752.9億美元，占上市REITs總市值的89.41％。對房地產(chǎn)的直接投資和經(jīng)營使REITs有別于其他的基金類股票，成為資本市場上一個獨具特色的品種。
理論上，REITs兼具固定收入工具和權益工具的特點。投資分析的一個基本原理是一項資產(chǎn)的投資價值等于預期資產(chǎn)所帶來的未來凈現(xiàn)金流的現(xiàn)值。就商業(yè)房地產(chǎn)而言，其預期凈現(xiàn)金流包括兩個部分，一是現(xiàn)有租約產(chǎn)生的預期凈現(xiàn)金流，二是未來租約產(chǎn)生的預期凈現(xiàn)金流。在不考慮客戶信用風險和某些合同條款風險的情況下，現(xiàn)有租約產(chǎn)生的預期凈現(xiàn)金流與未來房地產(chǎn)出租市場的波動無關，從而使REITs具有固定收入工具的特點。與之相對，未來租約產(chǎn)生的預期凈現(xiàn)金流依賴于未來租約商訂時的市場供求關系，反映出對市場前景的預期，從而使REITs具有權益工具的特點。
市場表現(xiàn)上，高分紅和適度成長的投資特性使REITs 總收益一般比高增長公司低，但比債券收益高（2003年REITs行業(yè)指數(shù)收益率為33.88%，納斯達克市場指數(shù)收益率為46.78％，標準普爾500指數(shù)收益率為22.27％，10年期國債收益率為4.32％）。在具有較高收益的同時，REITs的風險相對較小，其收益波動遠低于納斯達克市場指數(shù)，也低于標準普爾500指數(shù)。顯然，REITs的市場表現(xiàn)是與其部分具有固定收入工具的特點以及人們對房地產(chǎn)市場的良好預期密切相關的。REITs受到投資者青睞的另一個原因是其收益與其他金融資產(chǎn)的相關度較低，可以有效降低投資組合的風險。如果國內(nèi)能夠成功地引進REITs，那么不僅能為中小投資者提供一個新的投資選擇，同時也給機構投資者的風險分散化操作提供了便利。問題在于雖然2003年國內(nèi)出臺了《證券投資基金法》，但迄今仍沒有《產(chǎn)業(yè)基金法》，《產(chǎn)業(yè)基金法》的缺位成為發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金的最大障礙。
波士頓地產(chǎn)公司（BXP）―一個典型的實物資產(chǎn)類REITs
波士頓地產(chǎn)公司是美國最大的頂級寫字樓開發(fā)和經(jīng)營商之一，以波士頓、華盛頓、曼哈頓和舊金山為其核心市場，在紐約證券交易所上市。公司內(nèi)部采取傘形結(jié)構，通過合伙人制實體――波士頓有限合伙企業(yè)完成全部經(jīng)營活動。
2004年底，公司總資產(chǎn)90.63億美元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)81.47億美元。公司資產(chǎn)組合中包含125處地產(chǎn)，可出租總面積4410萬平方英尺，包括119處寫字樓，一處工業(yè)地產(chǎn)，兩處零售業(yè)地產(chǎn)和三家酒店。2004年公司總收入14億美元（其中租金收入12.93億美元，酒店收入0.77億美元，開發(fā)和管理服務收入0.2億美元，其他收入0.1億美元），可分配利潤2.84億美元，每股分紅2.58美元。
【關鍵詞】房地產(chǎn)投資分析；教學；方法
隨著我國城市化進程的不斷推進和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資領域關注的焦點之一，因此，能夠準確把握房地產(chǎn)市場動向并科學地作出投資決策，為投資者有效規(guī)避風險，最終實現(xiàn)投資收益的專業(yè)人才成為市場需求的熱點之一。而《房地產(chǎn)投資分析》作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的核心課程之一，在房地產(chǎn)估價人才教學培養(yǎng)體系中占有重要地位，對該課程教學進行研究不僅有助于提高教學效果，更重要的是增強高職學生就業(yè)的核心競爭力。
一、課程特點
《房地產(chǎn)投資分析》是一門操作性較強的學科，內(nèi)容十分廣泛，涉及了經(jīng)濟學、會計學、市場營銷學、建筑學等學科。課程的特點主要有：
（一）以項目的投資決策過程為線索
《房地產(chǎn)投資分析》課程主要以項目的投資決策過程為線索，按照項目分析決策的基本思路為框架，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、投資項目基礎數(shù)據(jù)分析估算、投資項目經(jīng)濟評價、投資項目財務分析、項目不確定分析、項目風險分析及投資決策分析。同時，課程內(nèi)容也與房地產(chǎn)項目投資報告的框架吻合。
（二）內(nèi)容較枯燥，計算量大
與房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)市場營銷等課程相比，房地產(chǎn)投資分析更偏重解決技術性的問題，而不是人員溝通。尤其是在經(jīng)濟評價方法的學習中，靜態(tài)和動態(tài)指標不僅需要深刻理解其內(nèi)涵，而且要根據(jù)題目進行詳細分析，選擇合適的方法，客觀計算，所以學習過程相對枯燥。在教學中，應該不斷提高學生學習的積極性。
（三）與實際聯(lián)系緊密
房地產(chǎn)投資的興起和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密不可分，是一門實踐性很強的課程。在社會經(jīng)濟發(fā)展中，無論是普通消費者進行置業(yè)、租賃、買賣商品房，還是企業(yè)進行房地產(chǎn)項目開發(fā)、租售、經(jīng)營等，無一不以房地產(chǎn)投資分析方法為基礎。尤其是，目前高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學生重要就業(yè)方向是置業(yè)顧問，而該課程學習無疑與學生的工作內(nèi)容密切相關。
二、課程教學面臨的問題
（一）學生學習積極性不高
學生學習積極性不高在高職教學中普遍存在，《房地產(chǎn)投資分析》這樣技術性較強的課程中表現(xiàn)尤為明顯。筆者根據(jù)實際教學發(fā)現(xiàn)，學生積極性不高主要原因包括：對專業(yè)及課程的學習目的認識不清，排斥所學專業(yè)及課程，前期無法跟上教學進度導致放棄后期學習等。
（二）學生理論理解能力和計算能力薄弱
《房地產(chǎn)投資分析》課程教學中，教師講授的重點的動態(tài)分析方法、財務分析等，這些內(nèi)容往往涉及大量的計算，高職學生存在畏難心理，雖然能夠理解方法的基本內(nèi)涵，但到具體的計算中往往不能達到舉一反三的程度，作業(yè)抄襲現(xiàn)象嚴重。
（三）教學內(nèi)容針對性不強
《房地產(chǎn)投資分析》課程教學內(nèi)容雖然涉及了投資項目分析的各個方面，但針對性較差。這一方面與課程本身知識相關性緊密有關，另一方面與高職院校所用教材有關，目前，雖然有專門針對高職的系列教材，但是與本科差異不大，缺乏對實際情境的模擬和操作性，不適合高職學生的實際情況，使得學生課下預習和復習比較困難，學習效果不理想，增加了教材處理整合的難度。
三、課程教學應對措施探討
由于《房地產(chǎn)投資分析》課程具有分析方法多、計算量大，同時高職學生學習積極性不高，數(shù)學功底薄弱，要順利完成教學內(nèi)容，并達到理想的教學效果，必須改進教學方法，完善教學內(nèi)容。
（一）提高學生學習的積極性
《房地產(chǎn)投資分析》課程是一門技術經(jīng)濟類課程，教師教學的首要任務就是調(diào)動學生學習的積極性。教師可以根據(jù)造成學生厭學的原因出發(fā)引導學生樹立學習的信心。比如，針對對房地產(chǎn)專業(yè)無興趣的學生，強調(diào)該專業(yè)的實用性和技術性，也可以從未來個人購買住房出發(fā)，吸引學生注意力。針對基礎薄弱的學生，一方面在課堂上反復回憶所學知識，加強學生對知識的理解，另一方面為學生樹立短期目標，有效提高學生學習自信心，對進步較大的學生適時給予鼓勵。
（二）有針對性地選擇教學內(nèi)容
《房地產(chǎn)投資分析》課程課程教學內(nèi)容的選擇要分清重難點和主次，精煉課程內(nèi)容，簡化理論性較強的內(nèi)容，合理指導學生學習。比如，對“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”專業(yè)的學生，除學習房地產(chǎn)投資環(huán)境和區(qū)位分析外，應花大量時間與精力學習房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價指標和財務分析指標，并通過課堂和課后的反復練習提高學生計算能力，而對于不確定性分析和風險分析，教師只對重要的方法進行介紹，鼓勵學生課下自學。而對其他如“證券投資與管理”專業(yè)的學生，學習的目的在于完善證券投資管理的知識體系，對具體房地產(chǎn)項目經(jīng)濟和財務評價的計算要求不高，對于綜合性的案例可以鼓勵學生進行自學。
（三）注重教學與實際的關聯(lián)性
《房地產(chǎn)投資分析》課程不僅有助于完善房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學生的知識體系，更重要的是直接與學生就業(yè)相關，能夠增強學生就業(yè)的競爭力，因此，該課程應特別注意教學內(nèi)容與實際的關聯(lián)性。在課程環(huán)境和區(qū)位分析部分，安排學生以小組為單位設計調(diào)研問卷，并調(diào)研所在城市的房地產(chǎn)市場供求狀況， 通過實地調(diào)研不僅能提高學生學習的積極性，也可以使學生對房地產(chǎn)市場有初步的認識。同時，可以配合調(diào)研內(nèi)容，進行調(diào)研報告匯報演講，最大程度的鞏固其他課程的學習內(nèi)容，激發(fā)學生學習潛能。另外，教師還可以帶領學生參觀售樓中心，通過觀察置業(yè)顧問的實際工作狀態(tài)，一方面增強學生對房地產(chǎn)投資的感性認識，另一方面了解購買者的實際需求。
（四）教學方法的多樣化
在《房地產(chǎn)投資分析》課程的實際教學中，教師應注重教學方法的多樣化，以期達到理想的教學效果。比如采用案例教學法，該方法將學生對經(jīng)濟指標的學習設置在實際投資案例中，學生經(jīng)過案例的實操訓練，掌握分析方法的同時，提高了分析問題和解決問題的能力。案例教學法在具體的實施中應注意案例的難易程度、學生的反饋情況，同時，教師一定要對案例有全面、透徹的認識，并針對學生練習情況給予歸納總結(jié)，使學生修正自己理解的偏差，建立對投資分析的全面認識。
四、結(jié)語
在高職“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”專業(yè)知識課程體系中，《房地產(chǎn)投資分析》既是一門綜合要求高，實操性強的課程，也為《房地產(chǎn)估價》課程的學習奠定了學習基礎。為取得良好的教學效果，教師應有針對性地選擇教學內(nèi)容，強調(diào)教學內(nèi)容的實際性和教學方法的多樣性，增強學生動手實踐能力，提高學生知識的運用能力。
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對比此前的經(jīng)營范圍不難發(fā)現(xiàn)，提議中去掉了“房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及咨詢”。然而就在去年，愛建股份還忙于為定向增發(fā)做補充工作，把上海國際集團旗下的兩家房地產(chǎn)公司注入，變成更大的房地產(chǎn)公司。
僅僅一年，公司的主營方向就出現(xiàn)了180度的大轉(zhuǎn)彎。“從經(jīng)營范圍你可以建股份要退出房地產(chǎn)的推測。”6月8日，愛建股份證券投資部工作人員向《投資者報》表示，“不過目前，公司的主營業(yè)務還是愛建信托、房地產(chǎn)以及愛建證券等。”
就在此前的5月28日，愛建股份剛剛終止了前一個定向增發(fā)方案，也就是上海國際集團注入房地產(chǎn)公司的方案。同日公布的新再融資方案為，向四家機構投資者定向增發(fā)募集資金26億元，其中20億元用于注資愛建信托。
愛建股份的主業(yè)投向由此產(chǎn)生變化，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向信托。而這樣的變更已經(jīng)不是第一次。自2004年以來，愛建股份一直在進行重組，這已經(jīng)是其七年來的第五次重組方案，此前的四次方案都以失敗告終。
七年五次重組
愛建股份重組路可謂漫長而多變。
其前身是上海市工商界愛國建設公司，該公司1979年由上海工商界與部分境外人士以民間集資方式創(chuàng)建，1993年4月在上交所上市，創(chuàng)始人之一是劉靖基。
愛建股份同時擁有信托、證券兩大業(yè)務牌照，由愛建股份、愛建證券、愛建信托組成的“愛建系”曾經(jīng)在金融市場叱咤風云。但是2004年愛建證券和愛建信托先后曝出巨虧和挪用資金等一系列嚴重問題，公司下屬子公司原相關負責人――愛建證券原董事長劉順新、愛建信托原總經(jīng)理馬建平等相繼涉案，上市公司隨后也陷入連續(xù)虧損，不得不尋求重組計劃。
2004年11月24日公告，香港名力集團啟動重組愛建股份的計劃，但是這一計劃在2007年終止，據(jù)稱是因為哈爾濱信托資產(chǎn)的遺留問題沒有得到根本解決。2008年7月，首鋼控股(香港)有限公司與李嘉誠旗下的長江實業(yè)成立合資公司作為投資人，參與愛建信托的重組改制。但經(jīng)過半年的談判之后，也退出了重組計劃。半年多以后，愛建股份引進有泰國正大集團背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。
有分析人士稱，三次重組均未能如愿以償，究其原因還是愛建股份背后巨額的資金黑洞讓參與者望而卻步。而這個資金黑洞涉及愛建股份和神秘富豪顏立燕所合作的哈爾濱愛建新城項目。
顏立燕公司因為從愛建信托貸款被訴涉嫌挪用資金9.37億元。愛建股份6.87億元的炒股虧損和13億元不良債權被隱藏在一份購買愛建新城20萬平方米地下商鋪的房屋銷售合同中金額高達40億元，這就是顏立燕通過哈爾濱愛建新城項目掏空愛建40億元資產(chǎn)的來由。
目前，案件還在進行之中。愛建股份證券投資部工作人員表示：“該案件去年2月就開庭了，還處于擇日宣判階段。公司希望盡快判決，能夠盡量追回損失。”
在三次重組均經(jīng)歷失敗之后，2009年8月，重組方變更為上海國際集團。根據(jù)這次的重組方案，愛建股份以12.21元/股，向上海國際集團非公開發(fā)行2.2億股，購買其持有的上投房產(chǎn)和通達房產(chǎn)100%的股權。資產(chǎn)認購部分的方案獲得證監(jiān)會批準后，再向上海國際集團非公開發(fā)行股票募集7億元資金用于對愛建信托增資。
分析人士表示，上海市政府要保愛建這個牌子，所以讓上海國際集團來接手，當然其他人也不敢接手，這個重組方案的政府意圖十分明顯。
5月27日，愛建股份的公告否決了該重組方案，變更為注資信托的新定向增發(fā)方案。不過，由上海國際集團接手的事實并沒有改變。
上述愛建股份證券投資部工作人員告訴記者：“提出增發(fā)方案后已經(jīng)一年多了，但是注入房地產(chǎn)的方案一直沒有獲批，再加上宏觀政策調(diào)控，對房地產(chǎn)的未來也并不是很看好。因此，公司調(diào)整為目前的現(xiàn)金增發(fā)方案。”
變更后的新增發(fā)方案為：發(fā)行A 股股票數(shù)量合計為2.85億股，其中，上海國際集團、經(jīng)怡實業(yè)、大新華投資和匯銀投資分別擬以10 億元、7 億元、4.5 億元和4.5 億元認購相應股份。本次發(fā)行后，愛建基金會持股數(shù)量不變，持股比例降為12.30%，仍為本公司第一大股東。上海國際集團總共持股1.2億股，占公司發(fā)行后總股本的10.91%，將成為第二大股東。
此次非公開發(fā)行股票募集資金主要用于增資愛建信托、償還銀行貸款和補充流動資金。其中，增資愛建信托為20億元。
信托前景難料
信托目前的形勢雖然不錯，但是考慮到由于今年的貸款收緊，很多貸款都走信托的方式，使得信托的業(yè)務數(shù)量大增。如果以后貸款政策放松，那么信托的業(yè)務量出現(xiàn)下降也在所難免。
與此同時，愛建股份旗下的愛建信托爆發(fā)的那場糾結(jié)于信托、證券、地產(chǎn)之間的案件審判還沒有結(jié)束。這或許也是愛建股份要求盡快脫離地產(chǎn)，專注于信托的原因之一。
“總體來說，信托還是很重要的牌照，因為國家對信托的牌照已經(jīng)不批了。”天相投資分析師姚軼楠告訴《投資者報》。而作為上海建設國際金融中心的目標，對于金融牌照的保護顯然是政府所要考慮的問題。
目前，愛建股份手里有兩張金融牌照：一張是100%控股的愛建信托；另一張是以20.23%股權參股的愛建證券。
截至2010年底，愛建信托凈資產(chǎn)4.38億元，營業(yè)收入0.97億元，實現(xiàn)凈利潤0.64億元。管理信托資產(chǎn)規(guī)模總計84.79億元，凈資本3.10億元。
關鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；房地產(chǎn)融資；可行性
中圖分類號：F832.5 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)09-0026-03
在當前我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的趨勢下，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力和雄厚的資金實力才能夠支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求。從2004年起，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍，一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商來完成資金的融通。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)以前長期實行單一的融資模式，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要為銀行信貸、債券融資、利用外資及上市。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，原有的單一融資結(jié)構已不能適應房地產(chǎn)商的融資需求，房地產(chǎn)信托隨之發(fā)展。由于我國對于房地產(chǎn)信托的法律法規(guī)不健全，且房地產(chǎn)信托的功能較為單一，使得房地產(chǎn)信托基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換的功能。而房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”)的引入恰可以彌補房地產(chǎn)信托的缺點。
一、我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的動因
(一)投資者的需求
1.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金可以滿足我國民間儲蓄、社會保險資金、企業(yè)資本和外國資本的投資需求。我國約有12萬億元的居民儲蓄余額、1.1萬億元的保險資金、1708億元的全國社保基金以及大量企業(yè)在發(fā)展過程中的閑置資金等。[1]同時，國外大型的房地產(chǎn)投資信托基金以及實力雄厚的像美林、摩根斯坦利之類的資金實力雄厚的投資銀行也普遍對我國房地產(chǎn)業(yè)紛紛看好。上述這些巨額的社會金融資產(chǎn)存量必然形成巨大的投資需求。
2.從目前我國的金融體制看，投資者可選的各種投資工具并不是很多。由專業(yè)性的機構發(fā)起并管理的房地產(chǎn)投資信托基金，可以使投資者獲得較高的投資收益，有效規(guī)避投資者的風險，為社會大眾資本進入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的條件。
3.對于投資人來說，在投資組合中加入房地產(chǎn)可以達到獲得穩(wěn)定回報并降低風險的效果。REITs具有很強的市場流動性并由專業(yè)的管理團隊經(jīng)營管理，投資組合帶來的分散風險的作用、專業(yè)經(jīng)驗帶來的較高經(jīng)營效率、公開市場帶來的高透明度和市場監(jiān)督機制以及資本市場帶來的強融資能力都使得投資者信心增加，投資需求旺盛。
(二)構建房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資模式的需要
1.我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的抵抗風險的能力較弱。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅增加了一種新的融資渠道，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立多元化融資結(jié)構，增強其風險抵抗能力。[2]
2.引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化操作。房地產(chǎn)投資信托基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權投資，使得企業(yè)的債務負擔有所減小，房地產(chǎn)企業(yè)股權結(jié)構的改善必將對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。
3.房地產(chǎn)投資基金有利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構。目前我國有兩萬九千多家房地產(chǎn)商，且絕大多數(shù)屬于規(guī)模小、管理不規(guī)范、專業(yè)人才缺乏的小企業(yè)。房地產(chǎn)投資基金在利潤驅(qū)動模式下把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，有助于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)再生產(chǎn)。
(三)資本市場發(fā)展的內(nèi)在需求
房地產(chǎn)投資信托基金的建立對于我國投資基金市場的規(guī)范成長有著積極的作用。由于房地產(chǎn)項目的長期性決定了其投資回收的長期性，投資者的收益相對于證券投資而言時間更長更穩(wěn)定，因而發(fā)展REITs有利于增加新的投資基金品種并拓展基金投資者的投資組合空間。REITs在期限、風險等方面進行充分有效的組合，從而減少投資風險，增加投資收益，回報的長期性也有助于培養(yǎng)投資者的長期投資和理性投資理念，而投資者的理性投資又必將推動我國投資基金市場的健康規(guī)范發(fā)展。再者，發(fā)展有助于擴張投資基金規(guī)模。[3]
(四)房地產(chǎn)行業(yè)市場主體完善的需求
從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來看，成熟的房地產(chǎn)市場是以房地產(chǎn)參與主體的完整性為主要特征的。改革開放以來，我國經(jīng)濟處于持續(xù)發(fā)展狀態(tài)但發(fā)展水平仍然較低，加之房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間比較短，使得專業(yè)的投資商比較缺乏。近年來，中介服務業(yè)和業(yè)形成了較好的發(fā)展勢頭，投資房地產(chǎn)金融市場的個人和投資機構的投資需求也正在增強。因此，引入REITs這種全新的金融工具是為房地產(chǎn)業(yè)輸送金融資源的不錯選擇，不僅能夠促進我國房地產(chǎn)專業(yè)投資者隊伍的形成，在很大程度上也能促進房地產(chǎn)業(yè)的完善和成熟。
二、我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析
(一)政策與相關法律規(guī)定
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)信托投資基金必須在適合我國的房地產(chǎn)和金融政策，以及適合我國國情的法律環(huán)境條件下才能夠得以充分、有效地運行。為此，應對于建立REITs有關的政策和法律法規(guī)進行充分的分析。
1.法律可行性。REITs與我國公司法、證券法規(guī)定一致，以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》為依據(jù)設立，在我國目前的法律制度下，法律障礙較少。我國2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有關規(guī)定也放寬了我國房地產(chǎn)公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件限制，有利于在法律層面上保障REITs在我國現(xiàn)階段的推出。另外，信托業(yè)和證券法律制度的逐步完善也為REITs創(chuàng)造了必要條件。我國于2001 年頒布了《信托法》，使信托在我國有了更權威的法律依據(jù)，而2002年頒布的《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，從更細致的角度規(guī)范了信托業(yè)和個別信托。而在證券制度方面，監(jiān)管層一直在致力于創(chuàng)新證券衍生產(chǎn)品和保護投資者權益的立法，這無疑為REITs在我國的發(fā)展創(chuàng)造了制度環(huán)境。
2.政策可行性。2005年9月19日，商務部、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》。而在2005年11月全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務院遞交的全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告中，商務部明確提出了四項建議：盡快出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，開放REITs通道，力促銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款實行區(qū)別對待，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中介服務業(yè)等。其中，“開放國內(nèi)REITs融資渠道”的建議表明，REITs在我國的發(fā)展腳步將加快。根據(jù)央行121號文件規(guī)定，各商業(yè)銀行對未取得“四證”的房地產(chǎn)項目不得提供任何貸款，從資金方面嚴格規(guī)范了對房地產(chǎn)業(yè)的融資行為。而央行等政府主管部門也已經(jīng)多次表示今后要在政策上鼓勵發(fā)展穩(wěn)定的、適當?shù)摹⒍嘣姆康禺a(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場，完善房地產(chǎn)企業(yè)長期的、直接的融資渠道。這表明了未來我國房地產(chǎn)金融的總體發(fā)展方向。
(二)實際操作層面
經(jīng)過改革開放20多年來的發(fā)展，我國金融市場體系已經(jīng)得到逐步完善，特別是近十年來房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入穩(wěn)步擴張發(fā)展階段，證券投資基金市場也已初具規(guī)模。而目前我國擁有巨大的房地產(chǎn)存量資源，且以每年數(shù)千萬平方米的速度增長，同時也吸引眾多的投資者共同參與進來。
1.房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為REITs提供了長期增值保障。房地產(chǎn)業(yè)是拉動中國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)鏈條長，可以帶動原材料、家用電器等耐用消費品、住宅裝修業(yè)、服務業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對拉動內(nèi)需、擴大消費以及促進經(jīng)濟全面發(fā)展起著重要的作用。此外，發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風險。因此，從長遠發(fā)展來看，金融業(yè)必定要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。[4]另一方面，在經(jīng)過國家從財政、金融、供求等多方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控后，購房客戶逐漸成熟，形成對房地產(chǎn)市場發(fā)展的理性認知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，收益型物業(yè)投資增速。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的迅速發(fā)展，國家將進行積極、正確的引導，以實現(xiàn)穩(wěn)步擴張，發(fā)展空間非常巨大，在給REITs提供了長期的增值保障的同時，也將給REITs本身帶來長期而豐厚的投資回報。
2.REITs發(fā)展所需的投資主體已經(jīng)逐步形成。隨著我國保險市場的發(fā)展和養(yǎng)老保障制度的改革，我國的機構投資者也已經(jīng)成型。保險公司、社保基金、企業(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，已逐漸成為市場上頗具實力的機構投資者，它們都有規(guī)模龐大的投資需求。但是，由于我國的資本市場發(fā)展還不成熟，機構投資者的投資渠道還僅限于股票市場、債券市場和貨幣市場，但這些投資方式已不能滿足機構投資者高回報的投資要求。此外，由于近幾年北京、上海、廣州等國內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度非常快，吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商投資，再加上金融市場對外資開放，這必然會使房地產(chǎn)市場的投資主體更加多元化。[5]而REITs收益高、風險小、回報穩(wěn)定的特性正好滿足機構投資者的要求，對廣大中小投資者來說，也提供了一個很好的投資機會。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的對策建議
由以上分析可以得出，房地產(chǎn)投資信托基金是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，能夠成為房地產(chǎn)組合融資的核心，在我國現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金能夠規(guī)范、促進我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑，同時也是我國房地產(chǎn)融資切實可行的一個途徑。可以從以下三個方面發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
(一)利用REITs在連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場綜合融資平臺的優(yōu)勢
房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求的量和期限結(jié)構是全方位的，對貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場的資金都有很強的需求，而REITs在上述市場具有很強的融資能力，所以我國可以綜合房地產(chǎn)業(yè)對貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場資金需求的特點發(fā)展REITs。
(二)發(fā)揮REITs運用范圍廣泛、創(chuàng)新性強的特點，降低REITs的融資成本
REITs可以吸納社會各類資本，同時REITs在投資組合上可塑性強，與其他金融工具相比，運用范圍更廣、創(chuàng)新性更強，從而使REITs收益高、風險小、回報穩(wěn)定，最終表現(xiàn)為融資成本低。我國REITs應充分利用成本優(yōu)勢擴大在房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，利用規(guī)模優(yōu)勢壯大自身的發(fā)展。
(三)順應經(jīng)濟金融發(fā)展的方向，發(fā)揮制度創(chuàng)新的優(yōu)勢
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)融資必然朝著多元化的方向發(fā)展，政府主管部門在政策上也鼓勵發(fā)展穩(wěn)定的、適當?shù)摹⒍嘣姆康禺a(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場，完善房地產(chǎn)企業(yè)長期的、直接的融資渠道。因而，REITs應沿著房地產(chǎn)融資發(fā)展的方向，加快制度創(chuàng)新，與其他資金優(yōu)勢互補，增大市場供需雙方的選擇空間，促進我國房地產(chǎn)金融又好又快地發(fā)展。
參考文獻：
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[關鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性
一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創(chuàng)新。
2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產(chǎn)權形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關行業(yè)而言，擔負著推進現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，強化資金的高效運用意義重大。
3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運營管理是在產(chǎn)權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規(guī)模引進外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務的需要。且關于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。
2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。
3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠遠無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信
托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導地位。
4．缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。
四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設想
1．法制環(huán)境的建設。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短。現(xiàn)階段一方面加強對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運作，同時隨著其業(yè)務的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關公司所得稅的相關規(guī)定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發(fā)展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍應作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。
4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業(yè)務范圍上的限制外，在股權結(jié)構和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。
5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認可，報政府有關主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現(xiàn)退出。
[關鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性
[中圖分類號]F293．3 [文獻標識碼]A [文章編號]1003―3890(2007)03―0055―04
一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創(chuàng)新。
2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產(chǎn)權形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關行業(yè)而言，擔負著推進現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，強化資金的高效運用意義重大。
3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運營管理是在產(chǎn)權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規(guī)模引進外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務的需要。且關于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。
2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。
3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠遠無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信
托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導地位。
4．缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。
四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設想
1．法制環(huán)境的建設。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短。現(xiàn)階段一方面加強對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運作，同時隨著其業(yè)務的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關公司所得稅的相關規(guī)定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發(fā)展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍應作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。
4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業(yè)務范圍上的限制外，在股權結(jié)構和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。
5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認可，報政府有關主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現(xiàn)退出。
6．中國房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國家立法機關盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應的法律、法規(guī)和條例細則，對于房地產(chǎn)投資信托基金進行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設立資質(zhì)認定制度。由符合條件的信托投資公司或設立專門的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽良好的金融機構作為基金保管人。同時對于申請基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設立申請條件。對于信托公司或基金公司的各類專業(yè)人才的人數(shù)、比例、對外投資的組合比例、投資的決策程序及風險防范機制等也要提出明確要求。
7．對房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國對于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關主管部門的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權益的監(jiān)管。政府有關主管部門的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認定和提高市場準入門檻等方式外，還可采取制定嚴厲的處罰措施對基金管理人進行不定期的強制審計，及時指導意見等。賦予投資人較大的權利是對房地產(chǎn)投資信托基金進行市場監(jiān)管的可行方法。如投資人對基金管理公司在運用信托資產(chǎn)上的相關限制、對于公開披露信息的要求、查看經(jīng)營和財務狀況的要求，禁止場外交易和關聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。
[收稿日期]2006―12―14
【關鍵詞】內(nèi)在價值；資金供求；投資策略
2010年，中國股票市場跌宕起伏，金融、地產(chǎn)、鋼鐵等權重板塊持續(xù)低迷，上證指數(shù)從年初3277點到年末的2808點，滬指下跌14.31%，然而中小板、創(chuàng)業(yè)板等小市值股票表現(xiàn)活躍。在貨幣流動性趨緊的情況下，預計2011年上證指數(shù)的波動區(qū)間在2400點―3500點之間寬幅震蕩。
一、股票價值的估值和分析方法
證券投資要將股票內(nèi)在價值和成長價值分析相結(jié)合，投資者要在控制風險的基礎上實現(xiàn)資產(chǎn)的收益最大化。
（一）股票內(nèi)在價值分析
股票價格是對上市公司未來發(fā)展預期，市場價格圍繞股票的內(nèi)在價值波動。股票內(nèi)在價值的計算方法：一種資產(chǎn)的內(nèi)在價值為預期現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值，對于股票來說，預期現(xiàn)金流是預期未來支付的股息。假定所有時期貼現(xiàn)率不變，
V=，NPV=VP=P
V表示為股票的期初內(nèi)在價值；Dt為時期t末以現(xiàn)金形式表示的每股股息；k為現(xiàn)金流合適貼現(xiàn)率，是必要收益率。
NPV為凈現(xiàn)值，V表示內(nèi)在價值，P表示在t=0時成本。
若NPV>0，預期現(xiàn)金流現(xiàn)值之和大于預期成本，股票價值被低估，可以買進；NPV
（二）上市公司成長價值分析
在股票的價值分析中，現(xiàn)金分紅是衡量公司價值的重要指標，只有良好的資金流動性和現(xiàn)金紅利，投資人才會獲得真正的利益。價值選股要從上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平進行分析，可以從盈利性、流動性、安全性三個方面分析，重點分析上市公司行業(yè)前景、產(chǎn)品市場競爭力、公司法人治理結(jié)構、市盈率、每股凈資產(chǎn)等方面。
二、中國股市的投資環(huán)境分析
股價的變化最根本因素是市場資金供求，其次是政策變化。下面從宏觀經(jīng)濟和外部環(huán)境兩方面對股市投資環(huán)境做簡要分析。
（一）宏觀經(jīng)濟分析
1.貨幣政策轉(zhuǎn)向，從適度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健，貨幣供應量減少
從上表看出，央行貨幣政策緊縮，控制貨幣流動性以保持物價的穩(wěn)定。2011年4月份CPI同比上漲5.3%，食品價格上漲11.5%，PPI同比上漲7.2%。截止2011年5月11日，本年度央行進行了兩次加息，四次上調(diào)法定存款準備金率。
2011年的宏觀經(jīng)濟政策總體部署：積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策、把控制物價放在更加突出的位置上。股市運行的最大不確定因素是國內(nèi)通貨膨脹的發(fā)展，預計央行會進一步緊縮貨幣流動性。央行通過貨幣政策工具加強對貨幣流動性的管理，這使大盤難以走出大的行情。
2.股票發(fā)行量供大于求，股價上行的不確定因素增加
2010年，531家公司在A股市場融資10275.2億元。預計2011年上市公司數(shù)量不斷增加，融資規(guī)模不斷擴大。股票市場的供給主體是上市公司，證券市場的需求方是指各種投資者，包括個人投資者、機構投資者（各類基金、證券保險公司、QFII等）。
貨幣政策趨緊情況下，新股IPO、股指期貨、創(chuàng)業(yè)板、大宗商品期貨交易都在和主板市場爭奪資金。股票發(fā)行規(guī)模不斷擴大，造成市場投資者的資金不足，投資者沒有足夠的資金去購買規(guī)模不斷擴大的股票。股票供大于求，造成股價下跌。
3.房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，調(diào)控的力度將影響滬深兩市相關板塊發(fā)展
2010年4月國務院下發(fā)國十條，在7月2日，大盤達到了最低點2319.74點；2010年9月底出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，市場解讀“利空出盡”，股市隨即選擇了向上突破；2011年2月，政府調(diào)控重點是擴大“限購”城市范圍，樓市炒作資金向股市回流，股價上漲。房地產(chǎn)和相關產(chǎn)業(yè)關系密切，地產(chǎn)、銀行、鋼鐵、建材權重板塊對大盤中長期走勢產(chǎn)生決定性影響。2011年，要注意關注調(diào)控政策變化和各主要城市房價走勢。
4.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)
2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，提高經(jīng)濟增長的效率和規(guī)模；推動信息化和工業(yè)化融合，改造提升制造業(yè)，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和振興。
（二）外部環(huán)境對中國股票市場的影響
1.關注美聯(lián)儲貨幣政策的變化
美國量化寬松的貨幣政策，是美元持續(xù)貶值來刺激出口。資源、糧食、有色金屬等大宗商品價格全面上漲，中國人民幣升值壓力加大；同時央行貨幣政策收緊，加息預期增加，使得國外熱錢游資進入中國市場。
2.區(qū)域性的政治和經(jīng)濟危機影響我國宏觀經(jīng)濟的整體運行
利比亞等中東國家的內(nèi)亂局面，日本國內(nèi)爆發(fā)的大地震，朝鮮半島可能引發(fā)的戰(zhàn)爭…經(jīng)濟全球化的趨勢不斷加強，世界正在形成統(tǒng)一的整體，這些事件對滬深股市的影響也不容小視。
三、2011年股市投資者的投資策略選擇
股指期貨推出，證券市場實現(xiàn)了雙向交易，單邊做多不再是獲利的唯一手段，做空依然可以獲利，投資者獲利方式逐漸多元。中國股市和政策密切相關，投資者要學會正確的投資理念，發(fā)掘新時期經(jīng)濟特點、政策方向。
（一）學會正確投資理念，準確把握投資時機
1.學會證券的理念投資，理性投資、穩(wěn)健理財
炒股要克服人性兩大弱點：貪婪和恐懼，只有善于學習才能制勝。盲目追高并非是明智之舉，當天忽視價值規(guī)律盲目追高，次日莊家拉高拋盤，損失巨大；看股市，要看大盤讀懂當前的市場走勢，注重市場多空力量對比；把握基本面和宏觀政策，股價沿趨勢移動、歷史會重演。
2.波段思維操作理念，關注量價變化
波浪理論是以周期為基礎，上升階段的8浪全過程。0～1為第一浪，1～2是第二浪，2～3是第三浪，3～4第四浪，4～5第五浪。第一三五浪是上升主浪。上升主浪緊跟著三波的調(diào)整浪。不論趨勢規(guī)模如何，8浪的基本形態(tài)不會改變。
對于投資者來說，首先確定自己所在的位置，處于上升還是調(diào)整階段，根據(jù)K線結(jié)構、移動平均線等指標加以判斷，進行波段思維操作，要注意量價周期性變化，把握“高拋低吸”的節(jié)奏。
3.買入和賣出時機選擇
在股票實踐中，技術性分析注重時空、量價變化，移動平均線和K線法是最為常用、有效的方法。MACD、均線指標出現(xiàn)買入或賣出指標，伴隨成交量的放大或縮小，投資者要果斷進行買賣操作。要和基本面緊密結(jié)合，設好止損點以防套牢。
（二）投資對象選擇
2011年的股票市場將以震蕩為主，要從“十二五”規(guī)劃、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、擴內(nèi)需保民生、區(qū)域規(guī)劃等角度對各板塊進行重點分析，要密關注宏觀政策的調(diào)整。
1.“低估值”、業(yè)績優(yōu)的大盤藍籌股和資產(chǎn)重組預期的股票
低估值、業(yè)績優(yōu)的大盤藍籌股處于低估值階段。藍籌股公司穩(wěn)定的盈利水平，為股價上漲提供支撐。鋼鐵板塊受節(jié)能減排影響持續(xù)低迷，關注寶鋼股份、包鋼股份等高端鋼鐵制造企業(yè)；房地產(chǎn)板塊、銀行券商，處于歷史低估值區(qū)域，可以逢低布局；煤炭有色關注重大宗商品價格變化。
重組預期股操作上切忌盲目追高，提防莊家拉高出貨陷阱。在今年上半年，重組預期股受到市場追捧，濟南鋼鐵、華陽科技、豫能控股等漲幅較大。
2.轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)具有中長期投資價值
新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)要從研發(fā)和產(chǎn)品生命周看公司的成長價值。研究與開發(fā)（R&D），公司的發(fā)展取決于公司產(chǎn)品的延伸和創(chuàng)新，對公司的發(fā)展有重要影響，新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)符合產(chǎn)業(yè)升級趨勢，企業(yè)具有自主研發(fā)創(chuàng)新能力；公司的產(chǎn)品周期在產(chǎn)品的生命周期中，成長期和成熟期公司的盈利水平是最高的，新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品大多處于成長期和成熟期，投資價值較大。
3.擴內(nèi)需、保民生，大消費板塊成為新的投資亮點
2011年作為“十二五”期間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型第一年，要擴內(nèi)需、保民生成為政府的施政理念，“以舊換新”政策和“家電下鄉(xiāng)”政策繼續(xù)，3600萬套保障房政策的實施，大消費概念股因此具備了政策傾斜優(yōu)勢.預計白色家電業(yè)、商業(yè)零售、白酒會有穩(wěn)定的業(yè)績預期。
4.實施區(qū)域總體發(fā)展戰(zhàn)略，區(qū)域性板塊獲得發(fā)展機會
在西部地區(qū)要培育特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為龍頭，大力發(fā)展農(nóng)牧業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)和服務業(yè)，加快構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。區(qū)域發(fā)展在建設的進程中將不斷涌現(xiàn)出階段性投資機會，重點關注區(qū)域開發(fā)中受益板塊表現(xiàn)。城投、發(fā)展、西部礦業(yè)、友好集團等個股會獲得好的發(fā)展機遇。
四、結(jié)語
調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是“十二五規(guī)劃”的重點，從調(diào)結(jié)構，促轉(zhuǎn)型中尋找股市的投資機會，成為投資者重要的課題。新格局的產(chǎn)生會在資本市場得到充分的體現(xiàn)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)會獲得巨大發(fā)展，A股相關板塊將會長期受益于政策的扶持。
2011年中國股票市場受資金面趨緊影響將以震蕩行情為主，個股機會很多，板塊輪動效應明顯。目前中國的宏觀經(jīng)濟保持著平穩(wěn)較快的發(fā)展，股市大幅度下跌的系統(tǒng)性風險很小。把握住國家政策的變化、市場熱點的轉(zhuǎn)換，相信投資者會有很好的收益。
參考文獻
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[2]楊懷定.要做股市贏家―楊百萬股經(jīng)奉獻[M].南京:南京大學出版社,2008,1.
11月1日，證券市場資深人士冉蘭領銜擔任董事總經(jīng)理的私募基金――合信資產(chǎn)管理公司正式開業(yè)。此番意味深長的感嘆正是冉蘭在開業(yè)儀式結(jié)束后第一時間在博客中表達的感受。
冉蘭1999年畢業(yè)于中南財經(jīng)政法大學，此后便與《股市動態(tài)分析》雜志結(jié)下不解之緣。在雜志社創(chuàng)始人王師勤博士的帶領下，冉蘭很快在證券投資分析領域嶄露頭角，并在《股市動態(tài)分析》雜志撰寫文章。
談及在雜志社的那段時光，冉蘭依然記憶猶新。“這樣一本記錄過我一段成長歷程的雜志，已經(jīng)邁著堅定的步伐走過了20余年，見證著市場的牛熊。遙想當年‘北周刊南動態(tài)’的輝煌，憶起當年和同事們每周五揮汗如雨的加班，湘滿園的盒飯成為那段日子最甜蜜的回憶。”
離開《股市動態(tài)分析》雜志后，冉蘭加盟了金元證券，并長期在中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視、交易日等財經(jīng)電視節(jié)目擔任嘉賓，深受廣大投資者的喜愛。2007年秋天，冉蘭第一次籌建自己的私募基金――圓融投資，并成功投資了Pre-IPO項目智云股份。
然而，正如冉蘭所說，兩年的熊市讓很多人失望，在漫漫熊途中，圓融投資的股東發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)分歧，團隊的部分人員選擇離開。正是在這樣的背景下，冉蘭重新籌建新公司――合信資產(chǎn)。“在朋友們的眼里，我換了一個新的身份一個新的平臺；可是對我而言，我依然在那里，在投資的道路上繼續(xù)前行。”對于新平臺，冉蘭如此表示。
按照冉蘭的規(guī)劃，未來合信資產(chǎn)將專注于陽光私募基金業(yè)務。對于合信的寓意，冉蘭說，“事不合難成，人無信不立。世間的道理盡在于人、事。在資本市場上經(jīng)歷了多次的牛熊循環(huán)，我深知這個領域里存在不少人性的漩渦，該如何取舍，又該怎樣堅持，說來容易做時難。在投資這條路上，我們也曾犯過錯，也不代表未來不犯錯。但正是這些大大小小的錯誤，讓我們更深刻的理解投資的本義。我們所投資的，不過是我們對世界和事物的看法。所謂種善因，結(jié)善果。只要我們堅持理想，秉承信義，自然萬事皆合。”
隨著合信資產(chǎn)的成立，意味著市場中擁有“股市動態(tài)”背景的私募基金經(jīng)理隊伍再添新兵。冉蘭也成為繼但斌、劉宏、安妮、裴繼偉、劉紅海、徐澤林、黎仕禹、鄒毅等《股市動態(tài)分析》昔日員工或?qū)谧髡咧凶叱龅挠忠晃凰侥蓟鸾?jīng)理。對此，哲靈投資管理公司總經(jīng)理徐澤林戲稱為“股動派”。
