時(shí)間：2023-06-25 09:21:41
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè) 人才培養(yǎng)
中圖分類(lèi)號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的需求
1.1房地產(chǎn)行業(yè)的工作崗位構(gòu)成
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于房地產(chǎn)行業(yè)金字塔的頂尖部分，其涉及面最廣，包括金融、營(yíng)銷(xiāo)、工程、公關(guān)等崗位。就目前而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬待遇相對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的其他細(xì)分行業(yè)較高，工作量相對(duì)較低，但對(duì)綜合能力（包括學(xué)歷）要求較高。
（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)業(yè)（公司）。一般包括各類(lèi)銷(xiāo)售公司、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司、市場(chǎng)調(diào)查公司。本行業(yè)的最大特別是專(zhuān)業(yè)性要求高、工作量繁重，并需具備較強(qiáng)的抗壓能力和服務(wù)意識(shí)。
（3）房地產(chǎn)中介。本細(xì)分行業(yè)即為二手房的租售，工作量大，待遇不穩(wěn)定，對(duì)從業(yè)人員的銷(xiāo)售能力要求高，需經(jīng)常外出帶客看房，故對(duì)服務(wù)意識(shí)、耐力也有一定要求。
（4）新房銷(xiāo)售。新房銷(xiāo)售一般固定在售樓部，坐等客戶(hù)上門(mén)咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)。從業(yè)人員除對(duì)銷(xiāo)售能力要求較高外，還需熟悉新房網(wǎng)簽、按揭等操作流程。
（5）房地產(chǎn)估價(jià)。本行業(yè)從業(yè)者，需考過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊(cè)，對(duì)專(zhuān)業(yè)性、學(xué)歷起點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)要求偏高。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)人才的能力剖析
上述的崗位分析，是用人單位對(duì)其職員的具體工作任務(wù)的描述，但作為教育工作者，應(yīng)在表象之上更進(jìn)一步，將崗位職責(zé)細(xì)化抽象為具體的能力要求，具體如下：
（1）建筑產(chǎn)品的概念性設(shè)計(jì)能力。基本了解各類(lèi)型物業(yè)的工程造價(jià)，為投資分析提供數(shù)據(jù)支持。熟悉建設(shè)規(guī)劃中修建性規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)施性規(guī)劃指標(biāo)的含義，和各條規(guī)定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的真實(shí)體現(xiàn)。對(duì)戶(hù)型、景觀、朝向、交通動(dòng)線具有一定鑒別能力。
（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力。握房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的各類(lèi)常用工具。熟悉各類(lèi)廣告媒體的價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)程序、特點(diǎn)、限制。基本的策劃能力。對(duì)產(chǎn)品的推銷(xiāo)能力，對(duì)客戶(hù)的銷(xiāo)售能力。
（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查能力。熟悉房地產(chǎn)信息的收集渠道，理解各類(lèi)地產(chǎn)信息背后所蘊(yùn)藏的指導(dǎo)意義。能運(yùn)用專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)分析軟件對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行。熟練應(yīng)用基本的市場(chǎng)調(diào)查技巧。
（4）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析能力。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程所涉及的各類(lèi)收入和費(fèi)用構(gòu)成及內(nèi)容。能在通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集相關(guān)的成本收入數(shù)據(jù)。能編制各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表，并據(jù)此計(jì)算出各種財(cái)務(wù)指標(biāo)。理解各財(cái)務(wù)指標(biāo)的含義，并能據(jù)此做出決策判斷。
（5）房地產(chǎn)估價(jià)能力。知曉參考案例的收集渠道和分類(lèi)整理的方法，熟悉估價(jià)報(bào)告的需求方和其要求，能根據(jù)國(guó)家估價(jià)規(guī)范，編制出合格的估價(jià)報(bào)告。根據(jù)估價(jià)要求，正確地選擇估價(jià)方法。正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
（6）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。對(duì)開(kāi)發(fā)商持有的物業(yè)，能進(jìn)行概念性的規(guī)劃。知曉招商渠道和方法，知道各業(yè)態(tài)的代表性商家。物業(yè)管理的基本工作崗位設(shè)置和服務(wù)質(zhì)量的衡量、把控。
2高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的能力現(xiàn)狀
伴隨著高校招生規(guī)模的擴(kuò)大，大學(xué)的培養(yǎng)層次也愈加豐富。從一本二本，到一專(zhuān)和二專(zhuān)，加上近期實(shí)行的“單招”，基本可以覆蓋參加高考的大部分學(xué)生。高等職業(yè)院校，一般都在專(zhuān)科第一批和第二批，這兩個(gè)層次錄取學(xué)生。
以筆者所在的學(xué)校為例，我校學(xué)生以專(zhuān)科二批次錄取為主，以單獨(dú)招生為輔。錄取分?jǐn)?shù)以300分左右為主，兩百多分的學(xué)生數(shù)量較多，可見(jiàn)學(xué)生基礎(chǔ)較差。總結(jié)而言，高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的能力情況（可培養(yǎng)空間）歸納如下：
（1）學(xué)習(xí)興趣低。高考分?jǐn)?shù)如此之低，不在于智商缺失，而是因?yàn)閷W(xué)生學(xué)習(xí)需求的匱乏。
（2）基礎(chǔ)差。具體就是數(shù)學(xué)、英語(yǔ)、語(yǔ)文等基礎(chǔ)知識(shí)的嚴(yán)重不足，從而導(dǎo)致以這些知識(shí)為基礎(chǔ)的其他學(xué)科的學(xué)習(xí)較有難度。
（3）做具體事務(wù)型的工作能力強(qiáng)于學(xué)習(xí)能力。在筆者多年的教學(xué)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)學(xué)習(xí)任務(wù)較少涉及科學(xué)的計(jì)算或嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈淖直磉_(dá)時(shí)，高職學(xué)生往往容易表現(xiàn)出一定的興趣和更好的完成程度。
（4）對(duì)工作的起點(diǎn)包括起薪要求較低。就業(yè)現(xiàn)狀的不佳，讓高職層次的畢業(yè)生，更心甘情愿地接受相對(duì)較低的起薪。
3工作崗位與學(xué)生能力的匹配
匹配或稱(chēng)之為配對(duì)，是一種較好的分析思路。筆者將現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)人才需求與高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的能力現(xiàn)狀進(jìn)行匹配，就可清晰地得出：房地產(chǎn)銷(xiāo)售是高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生較好的一種培養(yǎng)方向。原因總結(jié)如下：
（1）需求量大。經(jīng)過(guò)本文第一節(jié)內(nèi)容分析可知，房地產(chǎn)銷(xiāo)售是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，需求量大并且長(zhǎng)盛不衰的工作崗位。
（2）高職類(lèi)學(xué)生的能力特征較容易培養(yǎng)為銷(xiāo)售人才。房地產(chǎn)銷(xiāo)售更多需要從業(yè)者的實(shí)踐能力，涉及的理論知識(shí)較少，對(duì)于理論基礎(chǔ)匱乏的高職學(xué)生，學(xué)習(xí)銷(xiāo)售顯得更容易上手。
（3）銷(xiāo)售的工資起點(diǎn)低，高職畢業(yè)的學(xué)生較容易接受這一事實(shí)。
4房地產(chǎn)銷(xiāo)售技能的教學(xué)策略
房地產(chǎn)銷(xiāo)售，較少涉及科學(xué)理論的探究和應(yīng)用，更多是經(jīng)驗(yàn)和技能的培養(yǎng)。限于篇幅，筆者結(jié)合自己的從業(yè)和教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，給出以下在傳統(tǒng)教學(xué)中容易忽略的培養(yǎng)策略：
（1）基礎(chǔ)知識(shí)必須夯實(shí)。諸如什么叫容積率，按揭怎么計(jì)算，這些死記硬背的基礎(chǔ)知識(shí)，必須讓學(xué)生掌握。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)用型人才；培養(yǎng)方案
中圖分類(lèi)號(hào)：G640 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1008-4428（2012）05-146 -02
我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)專(zhuān)業(yè)人才的需求量越來(lái)越大，同時(shí)對(duì)從業(yè)人員的要求也越來(lái)越高，不僅僅要求掌握扎實(shí)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，同時(shí)還要有一定的實(shí)踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢(shì)下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強(qiáng)實(shí)踐應(yīng)用能力的的專(zhuān)業(yè)人才，是其需要解決的一項(xiàng)重要工作。
一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開(kāi)、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會(huì)有一個(gè)持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會(huì)長(zhǎng)期存在。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析
目前，作為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識(shí)體系訓(xùn)練，實(shí)踐教學(xué)體系不夠完備，在實(shí)驗(yàn)室和實(shí)習(xí)基地建設(shè)上明顯滯后于社會(huì)的需求。另外，任課教師的實(shí)際操作能力也有待提高，在實(shí)踐性教學(xué)上缺乏強(qiáng)有力的指導(dǎo)。
顯然，我國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應(yīng)當(dāng)遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。
二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建
（一）專(zhuān)業(yè)課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容的創(chuàng)新
1、專(zhuān)業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念
由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的多學(xué)科交叉性，決定了房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學(xué)生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識(shí)，又要求學(xué)生掌握經(jīng)濟(jì)管理和法律法規(guī)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。但目前房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域，高校就應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場(chǎng)的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為主線開(kāi)設(shè)建筑、經(jīng)濟(jì)管理及法律等課程，以完善學(xué)生的知識(shí)體系。
2、專(zhuān)業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)特色，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念
（1）專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實(shí)用性特點(diǎn)
建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學(xué)時(shí)，以保證學(xué)生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)特色，在第1至第4學(xué)期逐步開(kāi)設(shè)經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。
（2）專(zhuān)業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色
房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類(lèi)專(zhuān)業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專(zhuān)業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程，盡量開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等具有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)的課程，讓學(xué)生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)。同時(shí)在專(zhuān)業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點(diǎn)，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學(xué)、房地產(chǎn)消費(fèi)心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)等方面課程，以完善學(xué)生的房地產(chǎn)知識(shí)體系。
（3）實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際、學(xué)以致用的特點(diǎn)
① 依據(jù)不同專(zhuān)業(yè)課程的特點(diǎn)及教學(xué)要求，如對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等操作性較強(qiáng)的課程設(shè)置課程設(shè)計(jì)，以訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)際操作能力。
② 對(duì)理解起來(lái)比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學(xué)習(xí)的同時(shí)，應(yīng)增設(shè)認(rèn)識(shí)性實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，組織學(xué)生到施工現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)親身體驗(yàn)以增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)。
③ 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實(shí)訓(xùn)課程設(shè)置上，應(yīng)開(kāi)設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)習(xí)，讓學(xué)生了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，并訓(xùn)練學(xué)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計(jì)分析等方面的實(shí)際操作能力。
④ 在畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，要求學(xué)生到大型綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目上進(jìn)行頂崗鍛煉，并進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)，讓學(xué)生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程。
⑤ 在畢業(yè)設(shè)計(jì)的選題上，要以房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行“真題真做”或“模擬真做”，同時(shí)選擇在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等方面具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導(dǎo)老師，或聘用具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導(dǎo)學(xué)生。
（二）應(yīng)用型房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建
房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)管理等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力和創(chuàng)新意識(shí)，在房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃領(lǐng)域具有較堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)的高級(jí)應(yīng)用型專(zhuān)門(mén)人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中一般問(wèn)題的能力，具備在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢(xún)公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。
基于以上的培養(yǎng)目標(biāo)，現(xiàn)從教師和學(xué)生兩個(gè)層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系（見(jiàn)圖1）。
關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策略
一、引言
隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，樓市的價(jià)格得到了一定的控制，市場(chǎng)的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性消費(fèi)的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)面臨著各種各樣的問(wèn)題，需要?jiǎng)?chuàng)新性的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，適應(yīng)社會(huì)大環(huán)境，采用有效的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，從而使企業(yè)樹(shù)立良好的形象，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。
二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題
（1）銷(xiāo)售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策之下，我國(guó)房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會(huì)成員的購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)也帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。為了保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房?jī)r(jià)過(guò)高以及市場(chǎng)需求的銳減使得銷(xiāo)售壓力急劇增大。資本的運(yùn)作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房?jī)r(jià)、增大促銷(xiāo)力度，盡快帶動(dòng)房?jī)r(jià)的回調(diào)。
（2）對(duì)理性消費(fèi)更為重視。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)使得人們的消費(fèi)心理更加成熟，對(duì)于理性消費(fèi)更為重視，消費(fèi)者這種消費(fèi)觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代向服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代轉(zhuǎn)變。在購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者首先考慮價(jià)格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對(duì)于朝向、物管、輔助設(shè)施等進(jìn)行綜合考慮。消費(fèi)者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見(jiàn)的軟性條件，對(duì)于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標(biāo)。
（3）品牌意識(shí)缺乏。現(xiàn)代社會(huì)，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費(fèi)者行為的一種重要因素，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，一個(gè)知名品牌可以將價(jià)格提升一個(gè)層次，如萬(wàn)科地產(chǎn)就是價(jià)值相當(dāng)高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價(jià)值。某些企業(yè)將一個(gè)項(xiàng)目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品并進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，最終導(dǎo)致資金短缺，營(yíng)銷(xiāo)受限。
三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)新
（1）注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由于沒(méi)有進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查導(dǎo)致很多項(xiàng)目的后續(xù)銷(xiāo)售方面與預(yù)期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中要注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的開(kāi)發(fā)工作。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜程度，密切關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時(shí)也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)影響房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)因素進(jìn)行充分深入的市場(chǎng)調(diào)查研究，進(jìn)而為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供重要的決策資料。
（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進(jìn)一步增多，良好的品牌對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平具有十分重要的促進(jìn)作用。品牌不僅僅是一個(gè)企業(yè)的標(biāo)識(shí)，同時(shí)還是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽(yù)得到大眾的廣泛認(rèn)可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中，要進(jìn)一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來(lái)對(duì)待，通過(guò)塑造高品質(zhì)的工程來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌形象，進(jìn)而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認(rèn)可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境能夠得到進(jìn)一步的改善。
（3）加強(qiáng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的提升離不開(kāi)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)一直到推向市場(chǎng)的過(guò)程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊(yùn)含在產(chǎn)品中進(jìn)而推向市場(chǎng)。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)的進(jìn)程中，要本著以人為本的營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)為顧客營(yíng)造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個(gè)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作中，建立起獨(dú)具特色的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化，進(jìn)而通過(guò)文化的帶動(dòng)力來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平。
（4）樹(shù)立綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重，人們對(duì)于環(huán)境保護(hù)也越來(lái)越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中引進(jìn)了以環(huán)境保護(hù)為主旨的綠色營(yíng)銷(xiāo)理論，以綠色文化、環(huán)境保護(hù)為內(nèi)涵，將綠色營(yíng)銷(xiāo)作為企業(yè)的核心營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)開(kāi)展企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作。在開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)工作，針對(duì)目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的綠地規(guī)劃，針對(duì)當(dāng)前人們節(jié)能意識(shí)的提升在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營(yíng)銷(xiāo)理念貫穿于整個(gè)工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，進(jìn)而使得綠色營(yíng)銷(xiāo)成為企業(yè)的一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平。
四、結(jié)語(yǔ)
宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)存在很大的不確定性，為了適應(yīng)激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的智慧，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)理念，用綠色的營(yíng)銷(xiāo)理念為推動(dòng)社會(huì)的健康發(fā)展，樹(shù)立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，應(yīng)抓住消費(fèi)者的心理，將多種營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行巧妙結(jié)合，吸引消費(fèi)者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營(yíng)銷(xiāo)方式，走在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。
（作者單位為蘇州大學(xué)商學(xué)院MBA2012秋1班）
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)危機(jī)；處理；控制；措施
房地產(chǎn)公司是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、租賃管理，以及相關(guān)中介服務(wù)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的獨(dú)立部門(mén)。在一個(gè)整體宏觀經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可以驅(qū)動(dòng)建材、建筑、機(jī)械、冶金、機(jī)械、家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，有資金投入量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響較大的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式具有較大的特殊性：不僅資產(chǎn)負(fù)債率較高，而且投資回收周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程實(shí)際上是大量的資金的運(yùn)作過(guò)程，涉及金融風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜而多樣，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)因素，盡早發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)盡快消除發(fā)展過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的房地產(chǎn)是一種重要的方法。
1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)是指企業(yè)的現(xiàn)金流量不能滿(mǎn)足企業(yè)的需求，如無(wú)法支付到期貸款或借款、不能足額按進(jìn)度支付合同約定的工程款項(xiàng)或工資薪金，總之是企業(yè)的現(xiàn)金流無(wú)法支撐企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)要求。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的認(rèn)識(shí)，從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容和特點(diǎn)可以了解，我們認(rèn)為，相對(duì)于其他企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)主要產(chǎn)生自資金流入環(huán)節(jié)。可能會(huì)因?yàn)檎咴颍蚱髽I(yè)產(chǎn)品不能迎合市場(chǎng)，導(dǎo)致實(shí)際銷(xiāo)售收入沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，而同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，信貸資金被回收。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)一旦發(fā)生，對(duì)上下游的金融行業(yè)、制造業(yè)等，都將造成極大的影響。地區(qū)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)容易引發(fā)投資泡沫與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象。因此相對(duì)而言，發(fā)展以制造業(yè)升級(jí)為經(jīng)濟(jì)支柱的新型工業(yè)化道路，也確實(shí)是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認(rèn)為，制造業(yè)升級(jí)可以馬上替代房地產(chǎn)行業(yè)，成為各地區(qū)發(fā)展的新支柱產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是片面而書(shū)本化的。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)分析
2.1 政策性風(fēng)險(xiǎn)
把政策性風(fēng)險(xiǎn)放在首位，基于我國(guó)不完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景。有形的手經(jīng)濟(jì)生活中依然起著巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)傳統(tǒng)的、有較高利潤(rùn)率的行業(yè)。我國(guó)連續(xù)十余年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展、房?jī)r(jià)只漲不跌的歷史，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)可能忽略了危機(jī)的逼近，而且使大量資金從制造業(yè)及其他行業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，民企、央企，都要來(lái)分一杯羹，這使國(guó)家認(rèn)識(shí)到了整個(gè)行業(yè)的不健康，導(dǎo)致了調(diào)控的到來(lái)。雖然對(duì)近期、中長(zhǎng)期的房地場(chǎng)行業(yè)走勢(shì)市場(chǎng)有著很多不同的預(yù)測(cè)和判斷，但近兩年，史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的到來(lái)，證明了房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)居高不下，只漲不跌。政策性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響就是收入的劇減，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的危機(jī)也來(lái)自現(xiàn)金流的枯竭。限購(gòu)政策恰恰打中了這一要害，有房產(chǎn)在手的、較富有的客戶(hù)被限制購(gòu)買(mǎi)；而無(wú)房產(chǎn)的年輕人面對(duì)高房?jī)r(jià)卻望房興嘆。同時(shí)，銀行信貸政策的收緊，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是二次精確打擊，房地場(chǎng)行業(yè)從銀行信貸行業(yè)眼中的香餑餑成為了燙手山芋，銀監(jiān)會(huì)明確的限制房地場(chǎng)行業(yè)的融資方式，數(shù)種傳統(tǒng)的融資渠道被政策限制，導(dǎo)致企業(yè)從市場(chǎng)取得資金越來(lái)越困難，成本越來(lái)越高，最終必將影響到企業(yè)資金鏈的安全。
2.2 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)
在過(guò)去十年，在房地場(chǎng)行業(yè)景氣的大前提下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是較小的。房地產(chǎn)企業(yè)只需重復(fù)做幾件事：買(mǎi)地、土地抵押取得貸款、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、資金回籠、再買(mǎi)地……，在那個(gè)階段，房地場(chǎng)市場(chǎng)一片繁榮，房子一開(kāi)盤(pán)幾乎都銷(xiāo)售一空，快速的資金回流和較高的利潤(rùn)率保證了企業(yè)再投資的資金來(lái)源。在現(xiàn)今的環(huán)境下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于以下方面：一、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求的前提下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要性得以突出，房地產(chǎn)商突然發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)的眼光變的挑剔了，不是什么房子都能引來(lái)客戶(hù)排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)的熱情了，在這種情況下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的失敗將使企業(yè)付出沉重代價(jià)。二、投資風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)能產(chǎn)生合理的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，擁有部分剩余的資金，就會(huì)產(chǎn)生新的投資想法。而面對(duì)通貨膨脹和較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有良好的市場(chǎng)調(diào)查，惡性競(jìng)爭(zhēng)、強(qiáng)行上馬新項(xiàng)目，如新投資的項(xiàng)目不能趕上進(jìn)度，不能達(dá)到預(yù)期收益，極易造成投資失敗，對(duì)于一般規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一兩個(gè)項(xiàng)目的投資失敗，完全可能造成致命的后果。三、財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金，而資金缺口不是上一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)可以完全解決的，必然主要靠負(fù)債來(lái)解決。雖然負(fù)債融資的可以在一定程度上，能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)更加突出。但債務(wù)比率的上升，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。而目前市場(chǎng)利率在高位徘徊，據(jù)觀察，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本遠(yuǎn)高于銀行基準(zhǔn)利率，達(dá)到了9%到15%，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)不能達(dá)到預(yù)期的的收益率，高利率會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的償付風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)處理
3.1 資金集中管理模式，資金效率最大化
房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司，資金管理應(yīng)該更側(cè)重于集中式的管理的企業(yè)模式。可以防止企業(yè)支付危機(jī)發(fā)生，保持資本流動(dòng)平衡。可通過(guò)資本流動(dòng)的有效管理以及控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)，可以獲取最大的投資效益。掌握房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的內(nèi)部資金、流動(dòng)，而且有效地監(jiān)控組織經(jīng)費(fèi)使用。集團(tuán)總部使用資金池，整合、合理調(diào)整統(tǒng)籌安排資金使用，從而加強(qiáng)內(nèi)部資本集約管理，優(yōu)化資本分配，不僅可對(duì)從屬企業(yè)資金調(diào)度實(shí)時(shí)監(jiān)控、減少閑置資金，提高資金使用效率集團(tuán)作為一個(gè)整體，而且可以滿(mǎn)足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加速資金周轉(zhuǎn)效率，因?yàn)橛写笠?guī)模的集中管理和力量，可以消除資本體外循環(huán)，改善整個(gè)集團(tuán)的資金使用效率，同時(shí)確保資金的安全。
3.2 多種融資渠道、創(chuàng)新融資方法、分散風(fēng)險(xiǎn)
通過(guò)多種渠道融資，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造相對(duì)安全的企業(yè)資金鏈。可以將房地產(chǎn)資金鏈和目前資本市場(chǎng)對(duì)接，通過(guò)建立房地產(chǎn)資金的內(nèi)部和外部循環(huán)系統(tǒng)。在企業(yè)需要資金時(shí)，可迅速取得融資，有資金閑置時(shí)，可以進(jìn)入外部循環(huán)系統(tǒng)，以減少企業(yè)財(cái)務(wù)成本。可制定相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分散，確保資金鏈的安全的預(yù)警措施。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)其資金鏈管理進(jìn)行研究并尋找更適合自身發(fā)展的企業(yè)融資、投資模式。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷開(kāi)放，新的融資渠道和新的資金不斷進(jìn)入市場(chǎng)，在目前的資本市場(chǎng)中，除了日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還有可以減少借款企業(yè)成本，低風(fēng)險(xiǎn)的融資手段。這需要財(cái)務(wù)人員有敏銳的嗅覺(jué)，嘗試新的融資方法。合理的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，避免銀行利率上升或準(zhǔn)備金率影響的融資的能力，一定要得到重視和發(fā)揮。企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部和外部的融資相結(jié)合，多元化融資，積極拓寬資金來(lái)源，將成為企業(yè)化解財(cái)務(wù)危機(jī)的重要手段。
3.3 加強(qiáng)收益分配管理和投資控制，建立預(yù)警機(jī)制
當(dāng)企業(yè)處于相對(duì)穩(wěn)定的和成熟的階段，收入分配政策應(yīng)是適當(dāng)減少，使企業(yè)保持一定的現(xiàn)金儲(chǔ)備。在市場(chǎng)方向不明朗的前提下，精簡(jiǎn)投資項(xiàng)目，對(duì)新項(xiàng)目做全面的投資收益分析、市場(chǎng)調(diào)查、根據(jù)市場(chǎng)好惡設(shè)計(jì)不同的、差異化的住宅產(chǎn)品。建立一套財(cái)務(wù)危機(jī)的早期診斷和預(yù)警機(jī)制，將危機(jī)消滅在萌芽階段，對(duì)企業(yè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。它有助于對(duì)危機(jī)產(chǎn)生的深層原因進(jìn)行分析。我們可以通過(guò)設(shè)置，觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)控制預(yù)測(cè)。這些敏感財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率、現(xiàn)金流量、資金實(shí)際成本等、并采取適當(dāng)?shù)拇胧谪?cái)務(wù)危機(jī)積累、危機(jī)全面爆發(fā)前，作出判斷和應(yīng)對(duì)。
4 結(jié)論
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受來(lái)自企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)?nèi)外風(fēng)險(xiǎn)的影響，排除風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于預(yù)判并主動(dòng)處理風(fēng)險(xiǎn)，并加以控制。與此同時(shí)，加大分析投入能力和應(yīng)急處理，可事先通過(guò)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)和控制開(kāi)發(fā)等項(xiàng)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，促進(jìn)其持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：高等職業(yè)院校 房地長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)與評(píng)估 課程體系研究
一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標(biāo)
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)也越來(lái)越受廣大考生的關(guān)注，科學(xué)合理的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的專(zhuān)業(yè)課程體系的設(shè)計(jì)就顯得越來(lái)越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學(xué)生組織教學(xué)的依據(jù)。對(duì)高等職業(yè)院校來(lái)說(shuō)其重點(diǎn)就是培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力，它是學(xué)生在今后的房地產(chǎn)相關(guān)崗位中的職業(yè)化和專(zhuān)業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導(dǎo)向的高端技能型的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員是目前該課程體系設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)，不僅與我國(guó)的市場(chǎng)需求相聯(lián)系，還與房地產(chǎn)崗位的需求緊密結(jié)合。
高職院校擔(dān)負(fù)著高端技能型的專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)熟悉，還要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和開(kāi)發(fā)等有一個(gè)系統(tǒng)的掌握，同時(shí)要具有制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建等高素質(zhì)的綜合型人才。
二、構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研究以及房地產(chǎn)行業(yè)所需人才的要求的調(diào)查我們了解到：要構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，首先，學(xué)校就要積極的與房地產(chǎn)行業(yè)合作，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)該領(lǐng)域人才的需要來(lái)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)課程，并以房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，從房地產(chǎn)行業(yè)自身分析，對(duì)職業(yè)崗位的職責(zé)進(jìn)行確定；然后在對(duì)確定完成任務(wù)所應(yīng)該掌握的技術(shù)和知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學(xué)的分析方法和教學(xué)來(lái)實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)領(lǐng)域到學(xué)習(xí)課程的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，這樣會(huì)使得課程體系更加貼近房地產(chǎn)領(lǐng)域，符合房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動(dòng)形結(jié)合的情況下，開(kāi)展以房地產(chǎn)企業(yè)工作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的教學(xué)內(nèi)容，并將學(xué)習(xí)的內(nèi)容與目標(biāo)，通過(guò)教學(xué)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成以主題為主導(dǎo)的學(xué)習(xí)課程，營(yíng)造相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，以保證學(xué)習(xí)課程的系統(tǒng)化、科學(xué)化、具體化和實(shí)踐化。具體步驟如下：
（一）對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的職業(yè)崗位進(jìn)行分析，確定工作任務(wù)
首先要做的就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)研，可以通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷，座談會(huì)和研討會(huì)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。調(diào)研的主要內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)行業(yè)相關(guān)人才的需求狀況，工作任務(wù)和所需要的職業(yè)資格證書(shū)等，進(jìn)而確定培養(yǎng)目標(biāo)。然后再對(duì)畢業(yè)生在房地產(chǎn)行業(yè)所面向的主要崗位進(jìn)行明確，并通過(guò)在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際操作來(lái)加強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。
（二）明確與課程相關(guān)聯(lián)的行動(dòng)領(lǐng)域，以此為依據(jù)確定課程學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并制定相應(yīng)的課程體系
與房地產(chǎn)崗位相對(duì)應(yīng)的行動(dòng)領(lǐng)域的確定必須要以崗位所要完成的任務(wù)為基礎(chǔ)。再對(duì)完成該任務(wù)所需要的能力和專(zhuān)業(yè)知識(shí)進(jìn)行整體的分析和總結(jié)。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)銷(xiāo)售與產(chǎn)權(quán)登記代辦，相應(yīng)的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售的運(yùn)作、談判和簽約能力，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記操作能力；房地產(chǎn)策劃人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃、銷(xiāo)售策劃以及經(jīng)營(yíng)策劃，應(yīng)具備的職業(yè)能力主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析能力、建設(shè)用地評(píng)價(jià)與獲取方法能力，銷(xiāo)售廣告策劃、價(jià)格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產(chǎn)評(píng)估師的工作任務(wù)是對(duì)土地和房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，所以，他們應(yīng)該具備的能力就包括現(xiàn)場(chǎng)勘查、土地市場(chǎng)背景分析、資料收集估價(jià)報(bào)告的能力等。
（三）構(gòu)建實(shí)踐技能教學(xué)體系
實(shí)踐教學(xué)的主要目的是為了培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐操作能力，也是實(shí)現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。所以要加強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解，例如學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時(shí)在校外開(kāi)展實(shí)踐教學(xué)，對(duì)課程中的模擬案例進(jìn)行實(shí)訓(xùn)操作，組織學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行見(jiàn)習(xí)崗位實(shí)習(xí)等社會(huì)實(shí)踐。
三、課程體系實(shí)現(xiàn)的保證
與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的構(gòu)建不僅需要有豐富的教學(xué)理論作為基礎(chǔ)，還要有實(shí)際條件來(lái)為教學(xué)課程的開(kāi)展提供條件。
首先，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)課程體系不僅要為學(xué)生提供關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)教學(xué)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、價(jià)格評(píng)估等基本知識(shí)，還要為學(xué)生提供其他房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的知識(shí)教學(xué)，例如房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。
此外，為了實(shí)現(xiàn)課程體系中的實(shí)踐教學(xué)，學(xué)校還要與房地產(chǎn)企業(yè)相聯(lián)系，為學(xué)生提供了見(jiàn)習(xí)崗位實(shí)習(xí)，提高了他們的實(shí)際操作能力，學(xué)校好設(shè)置了各種實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，主要包括實(shí)訓(xùn)和考核，為了讓學(xué)生及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤(pán)的價(jià)格等都進(jìn)行了詳細(xì)的總結(jié)，并使得學(xué)生能夠從這些資料中分析房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)。
總之，為了保證工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的實(shí)現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)應(yīng)的實(shí)踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)理論和操作能力，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專(zhuān)業(yè)人才。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)
對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)進(jìn)行分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的類(lèi)型的相同的，并非平穩(wěn)發(fā)展，而是具有一定的波動(dòng)性。從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，整體發(fā)展趨勢(shì)是積極向上的，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)圍繞發(fā)展趨勢(shì)上下波動(dòng)，屬于微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，下文將對(duì)產(chǎn)生波動(dòng)的原因與對(duì)策進(jìn)行闡述。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素
（一）金融制約因素
從金融學(xué)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和金融資本支持是有一定聯(lián)系的，而且在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，一些部門(mén)通過(guò)貸款投資等方式來(lái)運(yùn)行程序。房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，并且要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必須要有大量的資金為支撐。企業(yè)可以通過(guò)在轉(zhuǎn)賬處理的方式來(lái)處理其中的一部分資金，而其余的資金需要通過(guò)市場(chǎng)為渠道來(lái)解決，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集到足夠的資金。
（二）土地制約因素
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律進(jìn)行分析可發(fā)現(xiàn)，在開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)受到市場(chǎng)影響因素的影響。主要是一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，兩種市場(chǎng)代表著不同的概念，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，國(guó)土部門(mén)都需要將資源提供到房地產(chǎn)方面進(jìn)行交易，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得到土地處理權(quán)，而且在這一過(guò)程中，土地完全變成可以用來(lái)交換的商品，體現(xiàn)出交換價(jià)值。在二級(jí)市場(chǎng)上，房屋購(gòu)買(mǎi)人要將需求方的作用發(fā)揮出來(lái)，而作為供應(yīng)方，房地產(chǎn)商需要將交易的商品向房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)上轉(zhuǎn)化。
（三）市場(chǎng)與政策的制約
房地產(chǎn)需求產(chǎn)生變化會(huì)影響價(jià)格水平產(chǎn)生影響，情況嚴(yán)重時(shí)會(huì)影響其擴(kuò)張情況。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)需求的不斷變化會(huì)改變商品經(jīng)濟(jì)房面積，進(jìn)而對(duì)未來(lái)發(fā)展走向進(jìn)行預(yù)測(cè)。而珍藏個(gè)影響因素側(cè)重于和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，對(duì)敏感度高的經(jīng)濟(jì)體制影響尤為明顯。除此之外，該因素也是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的關(guān)鍵方式之一，所以政府的政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)直觀影響。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)
要全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素，并對(duì)不良波動(dòng)進(jìn)行處理，需要在完善市場(chǎng)控制的基礎(chǔ)上提升政策建設(shè)力度。房地產(chǎn)投資政策要和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)相吻合，根據(jù)當(dāng)前我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)擬定科學(xué)化的投資政策，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，使其可以平穩(wěn)高速發(fā)展。在擬定政策時(shí)，要先明確投資的主體，明確產(chǎn)權(quán)，將各項(xiàng)責(zé)任與職能落到實(shí)處，減少風(fēng)險(xiǎn)。在處理周期領(lǐng)域變化時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)行控制，觀察發(fā)展現(xiàn)狀，保證投資合理化。除此之外，還要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展情況來(lái)擬定一些長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資政策，對(duì)常見(jiàn)投資政策來(lái)講，即便是該政策會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是也必須通過(guò)科學(xué)化的手段來(lái)貫徹政策。如果出現(xiàn)一些不符合政策需求的經(jīng)濟(jì)政策，可以通過(guò)一些方式來(lái)糾正，促使其正常發(fā)展。在擬定投資政策的時(shí)候，盡量做到投資主體明確、職責(zé)分明、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避以及有效控制周期性變化。密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模性變化，提升投資合理性。
完善開(kāi)發(fā)金融體系是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)解決對(duì)策的一種切實(shí)可行的方式。對(duì)多元化房地產(chǎn)融資的途徑進(jìn)行完善，保證房地產(chǎn)和按揭貸款以及政府優(yōu)惠政策相關(guān)聯(lián)，將多元化的投資項(xiàng)目進(jìn)入到房地產(chǎn)發(fā)展中。按照目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行完善，提升多元化融資機(jī)制構(gòu)建效率。打造完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相關(guān)聯(lián)，努力探索未來(lái)發(fā)展方向，完善體制中存在的不足之處，有利于房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。
全面提升市場(chǎng)調(diào)查力度，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資趨于理性化，明確市場(chǎng)定位。從基本情況上看，投資的主體結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)周期發(fā)展有較大的作用與價(jià)值。因?yàn)閺哪壳拔覈?guó)發(fā)展情況來(lái)看，部分企業(yè)存在職責(zé)不明確、產(chǎn)權(quán)不清與風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全等問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模大力關(guān)注，讓投資規(guī)模適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，讓經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，保證比重的合理性。構(gòu)建理性化的投資結(jié)構(gòu)，注重市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)研的重要性，在未來(lái)發(fā)展中以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)點(diǎn)來(lái)構(gòu)建發(fā)展戰(zhàn)略。不斷完善政府投資，讓政府掌握房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略，適當(dāng)調(diào)整住宅建設(shè)，控制社會(huì)房產(chǎn)投資。
三、結(jié)束語(yǔ)
在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益占據(jù)著不可或缺的地位與重要作用，有效促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、全面及有效發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)支柱。因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身所具有的重要性，使得社會(huì)各界人士開(kāi)始思考與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題，而且相關(guān)的專(zhuān)家學(xué)者也在不斷的對(duì)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施進(jìn)行分析，判斷房地產(chǎn)企業(yè)與我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展具有重要意義。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的原因以及相關(guān)因素進(jìn)行分析是十分有必要的，全面掌控波動(dòng)產(chǎn)生的規(guī)律，正確理解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，提升政府政策的有效性，為房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展提供保障。
參考文獻(xiàn)：
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近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過(guò)多項(xiàng)目和多整合的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)研究、廣告策劃和營(yíng)銷(xiāo)策略等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)以客戶(hù)為準(zhǔn)則、銷(xiāo)售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)還存在著很多缺陷，如進(jìn)入門(mén)檻不高、專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平較低、銷(xiāo)售模式單一等，都使這個(gè)行業(yè)無(wú)法快速進(jìn)入發(fā)展階段。同時(shí)，在泡沫經(jīng)濟(jì)之下，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，嚴(yán)重影響了公司的收入和經(jīng)濟(jì)效益，所以本文對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀和解決方案進(jìn)行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價(jià)值。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；；銷(xiāo)售；意義；現(xiàn)狀；營(yíng)銷(xiāo)管理
1房地產(chǎn)行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)述
從整體來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀(jì)后期，我國(guó)就實(shí)行了對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售管理模式，開(kāi)發(fā)商可以將其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品向社會(huì)銷(xiāo)售，也可將其委托給中介進(jìn)行銷(xiāo)售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)。從21世紀(jì)初期才開(kāi)始對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)加以規(guī)定，從此我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來(lái)。從整體來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的發(fā)展歷程包括3個(gè)階段。第一階段是1993年～1997年，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式采用了美國(guó)著名銷(xiāo)售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和銷(xiāo)售四大要素。這個(gè)階段我國(guó)營(yíng)銷(xiāo)策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進(jìn)此策略從而取得了成功，這項(xiàng)策略得到了廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，同時(shí)迅速發(fā)展起來(lái)。第二階段是1998年～1999年，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)，從之前的單一發(fā)展模式向多項(xiàng)模式發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)公司都有了很大的進(jìn)步，國(guó)外的銷(xiāo)售品牌也逐漸被引進(jìn)到國(guó)內(nèi)，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加專(zhuān)業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國(guó)外房地產(chǎn)公司逐漸向中國(guó)靠近，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加國(guó)際化，營(yíng)銷(xiāo)模式也逐漸開(kāi)始使用了現(xiàn)代的4C營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費(fèi)者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售的便利性。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來(lái)如果不改革或變動(dòng)思想理念，就會(huì)被房地產(chǎn)市場(chǎng)淘汰。
1.2房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)價(jià)值體現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售模式對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃更決定著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很大的積極作用，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟(jì)效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，面臨銷(xiāo)售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)淘汰。因此，我們要意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場(chǎng)銷(xiāo)售模式上進(jìn)行研究，尋找到最佳的銷(xiāo)售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式的存在有利于掌握市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展方向。銷(xiāo)售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷(xiāo)售的問(wèn)題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)的影響或者宏觀政策的波動(dòng)，都會(huì)給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場(chǎng)上存在的瓶頸問(wèn)題，它可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場(chǎng)存貨的壓力，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿(mǎn)足客戶(hù)的需要。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式本質(zhì)上就是從客戶(hù)的需求出發(fā)，通過(guò)對(duì)整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿(mǎn)足客戶(hù)購(gòu)房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和發(fā)展。只有合理地運(yùn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和深入透徹的分析市場(chǎng)來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)，才能順利及時(shí)地解決購(gòu)房者的需求。
2房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀分析
現(xiàn)如今，我國(guó)大型房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的營(yíng)銷(xiāo)資質(zhì)都是比較全面的，也很專(zhuān)業(yè)，同時(shí)服務(wù)的內(nèi)容和對(duì)象也更加廣泛。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，各個(gè)公司企業(yè)都通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和客戶(hù)的充分研究，來(lái)尋找最適合自己公司的銷(xiāo)售模式，從而找到潛在的客戶(hù)群體來(lái)達(dá)到最大的效益保障。但是，事實(shí)總是不同的，針對(duì)客戶(hù)進(jìn)行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，新型銷(xiāo)售模式的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用使客戶(hù)更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說(shuō)，銷(xiāo)售和服務(wù)不僅僅單純需要對(duì)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，更需要對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)。消費(fèi)者是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式的重點(diǎn)，為了保證經(jīng)濟(jì)效益，以客戶(hù)為中心才是銷(xiāo)售的關(guān)鍵性因素。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，銷(xiāo)售公司要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，根據(jù)顧客的購(gòu)買(mǎi)需求有針對(duì)性地進(jìn)行分類(lèi)銷(xiāo)售。同時(shí)，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)，從而得到最佳的效益成果。總體來(lái)說(shuō)，就是根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)整合房地產(chǎn)市場(chǎng)。企業(yè)通常通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)組合的方式來(lái)解決各種問(wèn)題，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷(xiāo)等基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。而對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位客戶(hù)，抓住客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)，充分挖掘客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品地點(diǎn)、價(jià)格、配套等不同層級(jí)的依賴(lài)性進(jìn)行滲透。所以房地產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略不僅可以?xún)?yōu)化房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及客戶(hù)需求)中挖掘到更多的客戶(hù)，同時(shí)也方便了銷(xiāo)售人員。房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司可以對(duì)不同開(kāi)發(fā)商的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)。開(kāi)發(fā)商的一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目可以找一家公司“獨(dú)家”，也可根據(jù)其樓盤(pán)進(jìn)駐多個(gè)銷(xiāo)售公司即“PK案場(chǎng)”。“獨(dú)家”和“PK案場(chǎng)”各有利弊。“獨(dú)家”的優(yōu)勢(shì)是案場(chǎng)靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況實(shí)時(shí)改變銷(xiāo)售策略；劣勢(shì)在于渠道單一，人員主動(dòng)性較差。“PK案場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì)是渠道豐富，人員主動(dòng)性強(qiáng)，提升工作人員主觀能動(dòng)性，增加銷(xiāo)售人員動(dòng)力；劣勢(shì)在于現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實(shí)時(shí)操作困難。
3房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)管理
要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略的發(fā)展做出改變。
3.1品牌營(yíng)銷(xiāo)
相對(duì)于銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)，市場(chǎng)上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營(yíng)銷(xiāo)管理中占有重要的地位，隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈、市場(chǎng)的飽和，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都通過(guò)建立特色的品牌形象來(lái)提升自己的知名度，來(lái)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開(kāi)來(lái)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點(diǎn)，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來(lái)越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識(shí)到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)在于市場(chǎng)占有率。對(duì)于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過(guò)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。上述非必須“獨(dú)家”，在品牌效力評(píng)判中“獨(dú)家”更具優(yōu)勢(shì)。因此好的品牌在市場(chǎng)上的項(xiàng)目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個(gè)品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個(gè)名聲大噪的項(xiàng)目，影響力也會(huì)提升。品牌營(yíng)銷(xiāo)除了通過(guò)接手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，也可以通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的合作渠道進(jìn)行提升。如通過(guò)線上、線下渠道的推廣、樓盤(pán)全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓(xùn)
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴(yán)重，因此目前也已有大型公司開(kāi)始對(duì)非重要骨干的人員進(jìn)行全程陪護(hù)培養(yǎng)，即針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時(shí)間從幾個(gè)月發(fā)展到幾年。長(zhǎng)時(shí)間的培訓(xùn)雖然對(duì)公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個(gè)部門(mén)的工作效率。經(jīng)過(guò)員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗(yàn)的骨干培訓(xùn)員對(duì)企業(yè)本身的忠誠(chéng)度也隨之升高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，是極其有利的。
3.3團(tuán)隊(duì)建設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴(kuò)大，由于門(mén)檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專(zhuān)業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿(mǎn)足客戶(hù)的需要。優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性較大，因此在某一樓盤(pán)的團(tuán)隊(duì)中，主要人員是其中層干部即主管級(jí)人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對(duì)于所在團(tuán)隊(duì)需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過(guò)權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達(dá)到整個(gè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的良性提升。
4銷(xiāo)售公司營(yíng)銷(xiāo)模式設(shè)想
針對(duì)于上文對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和營(yíng)銷(xiāo)管理模式等的具體分析，我們也對(duì)其未來(lái)的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個(gè)方向。
(1)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代日新月異的更新，電子信息時(shí)代已經(jīng)走進(jìn)了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過(guò)在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷(xiāo)售平臺(tái)，在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)自己公司的開(kāi)發(fā)和建立進(jìn)行宣傳。這種方式可以不與媒體進(jìn)行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時(shí)代的發(fā)展進(jìn)行及時(shí)更新，同時(shí)還可以通過(guò)虛擬的手法來(lái)引起消費(fèi)者的注意，隨時(shí)與客戶(hù)進(jìn)行溝通。
(2)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場(chǎng)銷(xiāo)售模式來(lái)看，體驗(yàn)是客戶(hù)的最佳消費(fèi)方式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和商品的體驗(yàn)來(lái)更深刻地了解消費(fèi)。所以說(shuō)，雖然體驗(yàn)是無(wú)形的，但是卻又很大的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，同時(shí)能夠讓消費(fèi)者對(duì)商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)就是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過(guò)他們對(duì)商品的感官、情感、顧慮和行動(dòng)等方面來(lái)進(jìn)行新的營(yíng)銷(xiāo)方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價(jià)值，使客戶(hù)能夠真正參與到其中，從而享受到真實(shí)的體驗(yàn)，從而贏得客戶(hù)的充分信賴(lài)。此外，可以通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行的體驗(yàn)活動(dòng)來(lái)參與互動(dòng)，從而更好地體驗(yàn)產(chǎn)品。同時(shí)，公司要把握住客戶(hù)的心理，圍繞體驗(yàn)的主題，通過(guò)對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售的不同階段，組織不同的體驗(yàn)式活動(dòng)，讓客戶(hù)參與進(jìn)來(lái)，從而更加深刻的體驗(yàn)消費(fèi)的樂(lè)趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來(lái)吸引客戶(hù)，不僅能使客戶(hù)心理得到了放松，更達(dá)到了比預(yù)期更好的效果，從而實(shí)現(xiàn)更好的營(yíng)銷(xiāo)管理。
5結(jié)語(yǔ)
總而言之，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶(hù)直接對(duì)應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來(lái)可謂是突飛猛進(jìn)的發(fā)展。由于公司是專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供專(zhuān)業(yè)樓盤(pán)策劃推廣和銷(xiāo)售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，所以也逐漸被社會(huì)所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專(zhuān)業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹(shù)立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的投資力度，做好高效率的營(yíng)銷(xiāo)管理，使房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司成為影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)，給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)積極的效益。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性(不動(dòng)產(chǎn)),房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個(gè)樓盤(pán)到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境,然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回到單個(gè)樓盤(pán)、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù),融會(huì)貫通,才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。
一、市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義
1、狹義的統(tǒng)計(jì)調(diào)查
狹義的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查就是公開(kāi)的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷(xiāo)售及售后情況的總結(jié)和分析。
所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷(xiāo)售率,購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的來(lái)源分布、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。
所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見(jiàn)”是指調(diào)查、了解購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房屋的原因是居住、還是投資,對(duì)該房屋的滿(mǎn)意程度如何,包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。
2、廣義的市場(chǎng)調(diào)查
廣義的市場(chǎng)調(diào)查,其調(diào)查對(duì)象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場(chǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的問(wèn)題資料,并予以分析研究的方法。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),除了進(jìn)行公開(kāi)個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)查、研究之外,還包括公司營(yíng)銷(xiāo)手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場(chǎng)狀況,消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這樣,就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的偏差,保證公司在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。
二.市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用
1、前期
這一階段的統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方向相對(duì)比較宏觀,主要有:
(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析,了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。
相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。
(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)調(diào)查
在售樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料,可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶(hù)型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。
區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析,研究典型個(gè)案,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤(pán)匯總分析——階段性對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。
(3)消費(fèi)需求趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查
主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為以及需求影響因素的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開(kāi)發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù),并以此開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤(pán)項(xiàng)目。
2、中期
開(kāi)發(fā)商在購(gòu)置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此階段開(kāi)發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷(xiāo)售。
(1)項(xiàng)目定位統(tǒng)計(jì)調(diào)查
考慮具體樓盤(pán)項(xiàng)目所處的區(qū)域,通過(guò)對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查,對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤(pán)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計(jì)調(diào)查
通過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤(pán)的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過(guò)程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。
(3)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)調(diào)查
了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),尤其是明星樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況、主要賣(mài)點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤(pán)的定位提供參考依據(jù)。
(4)產(chǎn)品測(cè)試統(tǒng)計(jì)調(diào)查
在項(xiàng)目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究,針對(duì)特定將建樓盤(pán),依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤(pán)的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試;2、建筑類(lèi)型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。
3、后期
(1)樓盤(pán)媒體宣傳統(tǒng)計(jì)分析
對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì),可進(jìn)行樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷(xiāo)方式分析,同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。
(2)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查
主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤(pán)的預(yù)售與公開(kāi)發(fā)售階段,將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷(xiāo)售階段的媒體策略、銷(xiāo)售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤(pán)信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購(gòu)房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤(pán)評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比;4、對(duì)銷(xiāo)售中心以及人員的評(píng)價(jià);5、看房滿(mǎn)意度調(diào)查等等。
(3)銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查
隨時(shí)對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者,以及來(lái)電咨詢(xún)的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析,開(kāi)發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶(hù)的反饋信息,銷(xiāo)售成功狀況、銷(xiāo)售周期等重要數(shù)據(jù),通過(guò)糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶(hù)的流失。
(4)業(yè)主滿(mǎn)意度統(tǒng)計(jì)調(diào)查
