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【關鍵詞】房地產價格通脹投資貸款
房地產具有很強的金融屬性，是一個高度依賴金融業的產業，購買力和流動性等因素對我國房地產市場的價格走勢具有重要的影響，研究我國房地產市場價格居高的內驅力對于我國房地產市場的調控和資本市場的穩定具有重要意義。
一、綜述
1、國外研究現狀
國外學者的已有研究大多數以房價及其變動指數為因變量，宏觀經濟因素為自變量，通過建立回歸模型研究其間關系。Case，Shiller（1990）基于美國4個大城市 1970 年一季度―1986年三季度的數據，采用時間序列截面法，分析得出：房價和人均收入以及價格的滯后變量變化呈正相關關系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國三鎮 1981 年10月―1988 年 9 月的數據，采用OLS 回歸法得出：宏觀經濟變量對房價具有重要影響。Quigley（1999）基于美國 41 個城市 1986―1994 年的數據，采用時間序列截面法，分析得出：宏觀經濟變量影響房價的走勢。
2、國內研究現狀
早在 20 世紀 90 年代，國內已有學者對我國房地產價格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場不規范、安置用房量大、拆遷費用高、商品房價格構成不合理、商品房標準過高、房屋工程費上漲幅度過大、開發商回報率過高是我國房地產價格高漲的原因。
之后又有學者運用計量經濟的方法研究影響我國房地產市場的因素。曹振良（2006）運用理論及實證分析影響房地產市場的四要素，即宏觀經濟、金融支持、投機和調控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運用協整模型和 H- P濾波計算房地產均衡價格及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態。柳冬（2008）運用多因素回歸模型、狀態空間模型及 Kalman 濾波方法，預測我國房地產市場價格趨勢，并分析金融危機后房地產價格波動的影響因素。周建軍（2009）基于我國 2000 年一季度―2007 年二季度的數據進行實證研究得出：土地價格和居民可支配收入與房地產價格呈正相關關系，但人民幣實際利率與房價呈負相關關系。楊瑾（2010）基于對市場供求和競爭理論、價值理論的研究，得出在 7個不同方面完善我國房地產價格機制及抑制房價泡沫的策略。
二、我國房地產市場現狀
2010 年以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列房地產市場調控政策。當前房價已經連續 13 個月回升，從全國房屋銷售價格指數同比漲幅變化趨勢來看， 2009 年四季度―2010 年一季度房價的上升速度快，后在國家宏觀政策的調控下有所回落。我國房價漲幅從 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房價收入比仍在高位，房價收入比位置適當一般位于 3～6 之間，而 2009 年我國城鎮居民房價收入比為8.3，2010 年增長到 8.76（此數據由 2010 年城鎮居民人均可支配收入約為 18 900 元，按城鎮居民每人 30 m2 和城鎮家庭每戶3口人計算得出），增幅達到 0.46。
三、我國房地產價格上漲的原因
1、居民購買力
2005―2010 年我國的人均 GDP 持續上升，其中 2009 年我國的房地產增加值比重約為 5%，2010 年約為 6%。GDP 增長趨勢與房地產在 GDP 比重上升具有剛性關系。城鎮化是內需的重要拉動力。據測算，中國城鎮化率每上升1個百分點，城鎮人口就增加1000多萬人；城鎮人口每增加1個百分點，會拉動內需增加10 萬元。GDP 和城鎮化率的持續增長導致我國居民購買力增強，而強勁的購買力是直接導致房地產價格上漲的重要動力。
2、通脹流動性
我國總體上處于通脹壓力加大、快速增長、流動性加速 CPI的形勢，而房價的波動和 CPI 以及流動性密切相關。通脹趨勢和房價上漲預期，導致居民恐慌而尋找保值方式心理導致其大量搶購房產。流動性過剩容易形成持續的通脹預期，勞動力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導致了房地產價格的持續上漲。
3、房地產投資
我國房地產投資 2007―2008 年增速位于固定資產投資之上，經濟危機以后，房地產投資增速下挫，增速最低回落1%。經濟刺激政策出臺以后，房地產開發投資開始平緩增長，但仍然明顯固定資產投資增速。從 2009 年底開始，房地產開發投資快速增長，到 2010 年一季度，增速達到了 35%的歷史最高位。房地產投資的不斷增加給房地產價格居高不下提供了強有力的支撐。
4、房地產信貸
2010年一季度我國金融機構新增貸款 2.6 萬億元，開發貸款和個人貸款8000多億，占一季度貸款總量的 32.4%（2009 年房地產貸款比重約為 20%），其中房地產開發貸款 3 207 億元，個人購房貸款 5 227 億元，個人購房貸款增長 53%。房地產刺激經濟，泡沫積累迅速，投資型購房的杠桿效應明顯。房地產開發貸款和個人購房貸款的持續快速增加是導致我國房地產價格上漲的又一內驅力。
四、建議
我國“十二五”規劃時期將以加快轉變經濟發展方式為主線，處理好管理通脹預期與調整經濟結構的關系。保持物價總水平基本穩定適度的物價上漲有利于調結構、轉方式，但房價的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯動關系，針對我國房地產價格持續居高提出以下建議：
1、在經濟增長略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調控房地產市場，實行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴張的政策。通過實施穩健的貨幣政策抑制總需求過快擴張、通過加大房地產領域投入等來擴大供給，切實落實中小套型普通商品住房建設計劃和供地計劃，督促房價上漲過快的城市增加居住用地的供應總量。
關鍵詞：城市住宅價格；VPCI指標；南京市
中圖分類號：F293文獻標識碼：A
文章編號：1000176X（2015）11013505
一、研究背景
我國房地產市場，自20世紀80年代開始萌芽發展。隨著1997―1998年間住房制度改革的啟動，住房投資、建設、分配、管理制度逐漸向著貨幣化、市場化和社會化的方向轉變，住宅市場作為獨立的產業體系，開始成為房地產市場的重要組成部分。1998年以后，住房實物分配制度的正式終結和房地產市場得到的政策支持，使城市住房供給的融資渠道、投資主體等呈現多元化的趨勢，使住宅市場保持著高速的發展勢頭。
但隨著住宅市場投資的快速增長，住宅價格也隨之不斷上漲。2002年以后，我國部分大中城市的住宅價格出現了加速增長的趨勢，且波動程度顯著增大。因此，隨著住宅價格的不斷升高，住宅價格波動已經成為整個社會關注的焦點。圍繞相關問題，近年來國務院、各部委、人民銀行和各地政府相繼出臺了一系列政策來穩定房地產市場。
2011年1月26日公布的“新國八條”要求，2011 年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。2011年，在全國657個城市中，住房價格調控目標大致可以分為，以GDP增長為一類，人均居民收入為一類，以長春提出的房價收入比為一類。那么這些指標合理嗎？在各個城市公布這些調控目標后，引來了居民的抱怨，房價目標卻被公眾批評為“限漲令”。因為幾乎所有城市都將2011 年目標定為“增長10%”左右，調控目標制定得太寬松。可見這些目標存在不合理之處。因為近些年居民收入水平趕不上GDP的增長水平，更趕不上物價上漲速度[1-2]。
本文從技術分析的角度，聚焦城市住宅價格的波動幅度、波動周期和波動方式等方面，從住宅價格波動現象自身來研究其透露的信息，把握住宅房地產市場的真實狀況，通過確定住宅價格的正常波動區間，來對住宅價格波動過程中出現的異常波動點進行界定，從而為趨勢的判斷和調控的時點把握提供參考。目前可用于住宅價格趨勢計算的指標較少，論文通過其他途徑尋找合理的趨勢分析方法。成交量變化是先于價格變化的，成交量是引起價格變化的原因，運用市場價值規律，供給與需求的關系，制定市場的成交量分析指標，通過最近成交量分析來預測住宅均價的走勢。本文試著通過住宅房屋的成交量來預測房價的漲跌情況，運用成交量分析指標來計算出房價同樣的指標，這樣對于房價的趨勢分析就有了一種新方法。基于南京市近十年新建住房的銷售情況，計算VPCI。
二、文獻綜述
在定性研究方面，賀建清從開發商與消費者的互動關系和開發商之間的利益博弈角度分析影響房地產價格走勢的原因，并建立房地產市場開發商與消費者間的不完全信息靜態博弈模型和開發商之間的有限理性下協調博弈模型，結果表明房地產開發商和消費者之間的博弈，開發商之間的合作與非合作博弈是影響房地產價格波動的重要原因。周建軍和侯杰通過對國際游資投機房地產的動因和房地產市場的價格決定模型分析，發現房價波動與國際游資之間呈正相關趨勢。熊璐瑛[5]從匯率對物價的傳導機制、供需理論等角度討論匯率波動對房地產價格的影響。楊冬寧探討了土地供給價格、數量和形式對住宅價格波動的影響。孔煜分析了貨幣政策影響房地產價格波動的沖擊途徑，并闡述了我國住宅價格波動與貨幣供給量變動形成的貨幣政策沖擊之間的關系。
在定量研究方面，梁云芳和高鐵梅用多變量時間序列方差分量分析模型（MTV模型）對不同地區不同用途商品房價格變動的各種影響因素綜合考慮分析。楊冬寧[9]利用特征價格法和多元回歸方程組，通過對杭州市住宅價格指數的構建，對住宅價格波動的影響因素進行了歸類和動態分析。李成剛等[10]用Panel Data模型和向后法多元回歸方程建立了住宅價格影響因素模型，通過實證分析找出了影響河北省住宅價格的主要因素。周恩臣結合定性的經濟周期波動理論和定量的靜態、動態供求價格模型及截面時序模型，從政府、銀行、消費者的角度對住宅價格波動的原因進行了分析。衛正逸和屈夢溪利用VEC模型對國際資本流動和我國房地產市場銷售價格之間的彈性進行研究，通過格蘭杰因果檢驗分析二者之間的因果關系，結果表明從短期來看，國際資本流入是我國房地產市場價格上漲的原因，但影響程度較小，從長期來看二者之間并不存在均衡關系。宋勃和高波[13]在考慮通貨膨脹的條件下，利用我國1998―2006年的一年期存款實際利率、一年期商業貸款實際利率、存款準備金實際利率、中央銀行實際貸款利率、實際再貼現率與房屋銷售價格指數和土地交易價格指數的季度數據建立誤差糾正模型，并通過協整檢驗、長短期格蘭杰因果檢驗和脈沖響應分析，對我國房地產價格和各種實際存貸款利率的關系進行實證檢驗。周京奎[14]通過構建適合我國的房地產投機理論模型，對我國14個城市的房地產價格波動與投機行為的關系進行實證研究，時間序列的回歸分析結果表明，全部城市中投機成分都對房地產價格有顯著影響，橫截面數據表明，可支配收入對房地產價格沒有顯著影響，價格上升主要由投機推動。張文娟[15]應用行為金融學中的噪聲交易理論，通過引入一個含有過度反應系數的世代交替模型，分析房地產市場中噪聲交易者的過度行為對房價波動的影響。徐松茂和姚佐文[16]通過VAR模型（向量自回歸模型）和協整分析，發現人口和預期是上海房地產市場價格變動的兩個主要因素，并通過行為金融學的噪聲交易理論、反饋機制和羊群效應等對這種心理預期的作用進行解釋。李智[17]針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例研究。
三、成交量VPCI指標的由來及計算
1VPCI指標在股市中的應用
在股票市場中，股票交易機構吸納和派發股票籌碼的行為模式主要不是盯著每一天股票的漲跌趨勢變化，它們的交易策略是結合市場的整體趨勢來制定和執行的，從這個角度來看，長期市場的趨勢是捕捉市場內部正在積累的供需力量的理想途徑。在短期內，市場的一些行為有可能誤導投資者，而且有時候還是有意的。房價也是如此，房地產公司為了快速賣出新樓盤，打著各種招牌，有意降低某些廉價房的價格，以此吸引消費者的眼光等。但是從市場較長期的趨勢來看，機構投資者的行為是無法隱藏的。因此，我們需要一個成交量指標來比較這些市場趨勢。基于這些想法，成交量分析大師巴夫經過嚴格的檢驗，對市場的較長期趨勢找到了一個這樣的指標來揭示價量之間的正相關關系。研究的結果就是成交量價格確認指標VPCI。
在介紹VPCI之前，我們先介紹兩個關于價格的基本平均值：簡單移動平均值（SMA）和成交量加權的移動平均值（VWMA）。VWMA是將每個交易日的收盤價用當天的成交量加權，然后除以平均值計算期間的總成交量。VWMA來衡量通過價格反映出來的投資者意愿，以當日成交量占平均值計算期間總成交量的比例為權重對價格進行加權。用成交量給價格平均值加權就是基于投資者的參與給予價格不同的強調，成交量大的交易日價格的重要性會被放大，而成交量較小的交易日的價格的重要性則會被降低。例如：我們同時用SMA和VWMA兩種方法來計算兩天的移動平均值，假設某只股票在第一天以10美元的價格成交了100 000股，第二天以12美元的價格成交了300 000股。SMA的計算方法是將第一天的價格加上第二天的價格，然后除以天數，即（10+12）/2=11美元。VWMA的計算方法是將第一天的價格乘以第一天的成交量占總成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的價格乘以第二天的成交量占總成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最終結果為115美元。根據計算結果，投資者參與的實際價格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。
VPCI指標將價格趨勢和成交量加權的價格趨勢加以對比，即將VWMA和相應的SMA相比較。這樣的對比能夠揭示價格趨勢和相應的成交量之間的內在關系。雖然SMA指標能夠顯示一只股票價格的變化，但不能反映投資者參與的程度，而VWMA指標將價格變化的重要性根據相應的成交量進行了加權。SMA和VWMA指標之間的不對稱性就提供了構建VPCI的信息。該信息被用于判斷當前價格趨勢的可持續性。因此，VPCI指標主要用于證實或反對當前的價格趨勢。
2住宅市場價格VPCI指標的建立
VPCI涉及三種計算：成交量價格確認或反對指標（VPC+/-）、成交量價格比率（VPR）和成交量乘數（VM）。
第一步，選擇一個長期和短期的時間框架。長期的時間框架用于計算基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VPC，以及基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VM。短期的時間框架用于計算基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VPR，以及基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VM。
VPC的計算方法是從長期的VWMA中減去同期的SMA。實際上，VPC是描述價格和成交量加權之間關系的核心指標，但很少被關注，當該值為正時就是VPC+指標（成交量價格確認），為負時就是VPC-指標（成交量價格矛盾）。VPC顯示了價格和成交量加權后的價格在某段時期內變化的非對稱性，其結果能為我們提供十分有用的信息。一個50天的SMA值為485，而同時的VWMA值為50，其差值為15代表了對上升趨勢價格的成交量確認。如果計算的結果是負值，則代表了價格成交量矛盾。僅僅是這個差值就提供了關于價格趨勢和相應的成交量之間的內在非對稱性關系的純粹的樸實無華的信息。
第二步，計算成交量價格比率（VPR）。VPR指標能放大或縮小相對于短期價格成交量關系的VPC+/-值。VPR的計算方法是將短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假設短期定義為10個交易日，10天的VWMA值為25，而10天的SMA值為20，那么VPR就等于25/20，即125。我們將該值乘以第一步中計算出來的VPC+/-，而小于1的成交量價格比率則會減少VPC+/-。
第三步，計算成交量乘數（VM）。VM的目的是在成交量放大時加大VPCI的量，在成交量縮減時縮小VPCI的量。為此，我們用短期平均成交量除以長期平均成交量。例如，假設對于SMA簡單移動平均線，10天的短期平均成交量為每天150萬股，而50天的長期平均成交量為每天75萬股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。
在將VPC+/-乘以VPR之后，我們再乘以上一步計算出來的VM，這樣我們就得到了VPCI指標。VPC+的確認值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。盡管該指標值提供了非常強的價量確認信息，但該信息最好還是結合當下的價格趨勢和最近的VPCI水平來解讀。我們隨后將討論如何最有效地利用VPCI指標。
VPC=VWMA-SMA
VPR= VWMA/SMA
VM=短期SMA/長期SMA
VPCI= VPC×VPR×VM
四、 VPCI指標在住宅均價趨勢分析中的應用
1VPCI指標應用規則
當使用VPCI時，成交量信息是領先價格變化的，和大多數指標不同，VPCI常常在價格突變和價格反轉前發出訊號。VPCI的訊號可以用于價格趨勢和價格指標的分析中。VPCI大于或小于零時，顯示了價量關系和當前的價格是一致還是矛盾，以及一致或矛盾的程度。這是VPCI指標提供的最重要的信息，正VPCI值確認一個上升的趨勢，而負值則確認了一個下降趨勢。VPCI提供的另一個重要的訊號是VPCI趨勢的方向，即VPCI是上升還是下降。該訊號顯示了VPCI當前變化的方向，以及VPCI當下的方向和價格趨勢趨于會合還是背離。還可以通過將成交量加權的VPCI平均值平滑處理后構建一個平滑VPCI。平滑VPCI顯示了當前的VPCI值相對于先前水平的變化，可用于觀察VPCI的動量。當VPCI向上或向下穿過平滑VPCI線時，可能顯示了VPCI具有正向的變化動量以及當下VPCI趨勢會加速。下面介紹幾種VPCI運用的情況分析：
（1）如果價格上升，相應的VPCI也在上升，這顯示了成交量和價格變化相互確認，表明當前的趨勢是有力量的。
（2）如果價格在上升，但是VPCI線都處于下降趨勢，表明投資者追漲的意愿在消退。其次，VPCI線都處于零線之下，說明價格上升趨勢是不能持久的。
（3）如果在VPCI曲線出現V形底部（V形底部是比較少見的）常常預示著一個轉折點。
（4）價格下跌的同時VPCI上升是成交量―價格矛盾的例子，VPCI在上升，這顯示了盡管價格在下跌，但是市場仍然控制在買方的手里，VPCI線處于逐漸上升的趨勢，和價格的下跌趨勢相矛盾。最終，在一定的買方壓力下，市場不久之后就會向上突破。
2南京市住宅價格的VPCI指標計算與分析
根據南京市十年月季度的房價數據進行統計分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅銷售情況，以6個月為短期時間框架對成交量VPCI指標進行計算，12個月為長期時間框架進行成交量分析。由于在計算VWMA時，房價不存在收盤價，根據數據檢驗，用均價來代替。南京2004―2013年平均半年度的均價依次為：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根據VPCI計算方法，在圖1中標出了每6個月的住宅銷售均價和相應的VPCI值。
從圖1中我們可以得到VPCI指標是否可以正確分析房價趨勢的走向。
（1）從圖1中我們可以看到，在2004―2012年VPCI值在零線之上，正VPCI值確認了一個價格上升的趨勢。這顯示了房價處于長期吸納籌碼狀態，即說明價格會持續上漲，從2004年以后的房價信息中我們也看到了房價確實是一直上升的。但是在2013年時VPCI為負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，支持房價上漲的成交量已經萎縮，說明房價的上升趨勢是不能持久的。
（2）VPCI提供的另一個重要的訊號是VPCI趨勢的方向，該訊號顯示了VPCI當前變化的方向，以及VPCI當下的方向和價格趨勢會合還是背離。從圖1中我們可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相對應的價格也是緩慢上升的，當價格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產行業得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價格變化相互確認，顯示當下的方向和價格趨勢趨于會合，表明當前的趨勢是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾，價格趨勢得不到成交量的支持，顯示VPCI當下的方向和價格趨勢是背離的，預示著以后階段房價增幅會有所減少，甚至會降低。從圖1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趨勢正好預測2004―2007年房價的上升；即2004―2006年VPCI上升，同時2004―2006年房價也是增長的，兩者的變化相互確認，表明當前房價得到了成交量的支持，預示著下一階段房價的上漲，即2007年房價的上漲。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房價的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升確認2009―2010年房價的持續上漲，2009年末到2010年VPCI的下降趨勢正好對應2010―2011年末房價的下降，即VPCI下降，房價上升，市場房價的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾的，預示著未來階段房價的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房價的上升。
（3）從圖1中我們看到出現了兩個V形底部，第一個在2007年7月份到2009年6月份，預示了2010年房價的大幅度上漲。第二個V形出現在2010―2011年，在這期間房價是下降的，V形預示著房價的一個上漲訊號，結果在2011―2013年相應地出現了房價比較大的上浮。
為了驗證VPCI指標的準確性，用南京市城北板塊和城南板塊再次做分析：
南京市城北板塊2007―2013年平均半年度的均價依次為：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 8976元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根據VPCI計算方法，在圖2中標出了每6個月的住宅銷售均價和相應的VPCI值。
從圖2中我們可以得到VPCI指標是否可以正確分析房價趨勢的走向。
（1）從大致圖形中我們可以看到在2007―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認了一個價格上升的趨勢。這顯示了房地產房價處于長期的吸納籌碼的狀態，即說明價格會持續上漲，從2004年以后的房價信息中我們也看到了確實房價是一直穩步上升的。但是在2010―2011年時VPCI為負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，支持房價上漲的成交量已經萎縮，說明房價的上升趨勢是不能持久的。從圖2房價信息中可以得到驗證，2010年1―6月的房價上升到13 0378元后，房價出現了連續下跌，2010年7―12月房價為12 6785元，2011年1―6月的房價為12 5602元，2011年7―12月的房價為 9 8976元，2012年1―6月的房價為9 8844元。從2011―2012年VPCI值呈現出上升趨勢，處于零線之上，說明確認了一個價格上升的趨勢，即說明價格會上漲，從2012年以后的房價信息中可以看到房價上升。2013年的VPCI為負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，不會支持房價的上漲，在2013年的房價信息中我們可以看到2013年之后的房價已經出現了下降的趨勢。
（2）VPCI提供的另一個重要訊號是VPCI趨勢的方向，該訊號顯示了VPCI當前變化的方向，以及VPCI當下的方向和價格趨勢會合還是背離。從圖2中我們可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相對應的價格也是緩慢上升的，當價格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產行業得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價格變化相互確認，顯示當下的方向和價格趨勢趨于會合，表明當前的趨勢是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾，價格趨勢得不到成交量的支持，顯示VPCI當下的方向和價格趨勢是背離的，預示著以后階段房價增幅會有所減少，甚至會降低。從圖2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趨勢正好預測2007―2010年房價的上升；即2007―2009年VPCI上升，同時2007―2010年房價也是增長的，兩者的變化相互確認，表明當前房價得到了成交量的支持，預示著下一階段房價的上漲，即2007年房價的上漲。2009―2011年VPCI的下降預測到2010―2012年房價的降低，2011―2012年VPCI的上升確認2012―2013年房價的上漲。2009年末到2011年VPCI的下降趨勢正好對應2010―2012年末房價的下降，即VPCI下降，房價上升，市場房價的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾的，預示著未來階段房價的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房價的上升。
（3）從圖2中我們看到出現了一個平緩的V形底部，在2009年7月到2012年6月，預示了2012―2013年房價的上漲。
南京市城南板塊2007―2013年平均半年度的均價依次為：6 75902元、7 5218元、9 9897元、9 3412元、9 3690元、10 1642元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根據VPCI計算方法，在圖3中標出了每6個月的住宅銷售均價和相應的VPCI值。
（1）從圖3中我們可以看到，在2007年VPCI值在零線之下，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，不會支持房價的上漲，結果在2008年房價出現了下降趨勢；2008―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認了一個價格上升的趨勢。這顯示了房地產房價處于長期的吸納籌碼的狀態，即說明價格會上漲，從2008年末以后的房價信息中我們也看到了確實房價是一直穩步上升的。但是在2010―2011年時VPCI成為了負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，支持房價上漲的成交量已經萎縮。從圖中房價信息中可以得到驗證，2010年1月到2012年6月的房價出現了整體下跌的趨勢，2012年VPCI值又呈現出上升趨勢，處于零線之上，說明確認了一個價格上升的趨勢，即說明價格會有上漲的趨勢，從2012年以后的房價信息中我們也看到房價是上升的。2013年的VPCI值處于零線之下，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，不會支持房價的上漲，預示著2014年房價上升的幅度不大。
（2）從圖3中我們可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相對應的價格也是緩慢上升的，當價格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產行業得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價格變化相互確認，顯示當下的方向是和價格趨勢趨于會合，表明當前的趨勢是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾，價格趨勢得不到成交量的支持，顯示VPCI當下的方向和價格趨勢是背離的，預示著以后階段房價增幅會有所減少，甚至會降低。從圖3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趨勢預測到2007―2008年房價的上漲，2008年VPCI的下降趨勢驗證2008―2009年房價的下降，2009年VPCI的上升預測到2009―2010年房價的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降預測2010―2012年房價的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升確認2012―2013年房價的上漲。
（3）從圖3中我們看到出現了一個V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，預示了2012―2013年房價的上漲。
3結論和意義
VPCI指標適合用于城市住宅價格趨勢的分析。在進行均價分析時，相應地也可以計算出其VPCI值，運用VPCI值進行房價趨勢的驗證和當下房價的趨勢是否合理，以及房價上漲的潛力還要持續多久。也可以用于更好地進行房價的調控，使國家房地產行業健康持續的發展。
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【關鍵詞】物業稅 房地產價格 香港地區
一、香港地區物業稅概述
香港與物業稅（廣義）有關的稅收，包括差餉和物業稅（狹義）兩項。和我們平時所說的物業稅的概念有所不同，香港所稱的“物業稅”，其課稅范圍僅限于用于出租經營并獲得租金收益的物業。而差餉的內涵倒是更符合通用物業稅的含義，是對納稅人擁有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征稅。所以也有人把香港的差餉直接稱為物業稅，把“物業稅”稱為不動產稅。實際上，兩者都是對物業在保有環節的課稅，都是本文討論的物業稅范疇。
（一）差餉
香港的差餉1845年開始實施，意為官差的餉銀。當時政府為了支付警察的糧餉而開始向轄區內的物業征稅，名為差餉。1856、1860、1862年政府又分別對公共照明、市政供水、公共消防項目的支出加征物業稅。到1931年，政府開始統一征收差餉用以支付政府的一些公共服務開支。1988年，各個名目的物業稅收被加總合并，統稱為差餉。這一名稱一直沿用至今。1995年香港政府統一了評估和征收的責權，至此差餉的征收系統趨于完善。現在，差餉已作為政府、市政局及區域市政局所提供各項公共服務的經費使用。
差餉的計稅依據為應課差餉租值。物業的應課差餉租值是假設物業在一個指定估價日期空置出租時估計全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布編制新的估價冊并于1999年4月1日起生效，同時規定，此后物業的應課差餉租值由每3年重估一次，改為每年重估一次。評估應課差餉租值時，需考慮區內同類物業于指定估價日期或接近該日在公開市場由業主與租客雙方議定的租金，再根據物業面積、位置、設施、完工素質及管理水平分別加以調算。差餉繳納人可對應收差餉租值的評估值提出反對，但提出反對時，仍須如期繳交本期差餉。反對獲得批準時，所作修改會追溯至生效日期。
差餉的征收率由立法局決定。1999年4月1日起，差餉的征收率為5%。
根據差餉的計稅依據和征收率，即可計算出應課差餉。差餉的計算公式為：
差餉=應課差餉租值×差餉征收率
差餉物業估價署負責差餉的征收。差餉每季預繳，業主與物業使用人應依雙方租約條款確定繳付人。租約未訂明由業主繳交的，由使用人繳交。逾期未繳付的，加征5%的附加費。在原先的最后繳款日期后6個月內，仍未清繳包括5%附加費在內欠款的，要二次加征附加費。
（二）物業稅
香港自從1940年戰時稅法通過以后，就開始征收物業稅。《稅務條例》規定了4種收益稅：物業稅、薪俸稅、利得稅和利息稅。物業稅規定于《稅務條例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做過修改。香港以物業稅的名義同時對土地和樓宇收益征稅，是土地稅和房產稅的合一。所以有人認為，香港物業稅實為不動產財產稅。
香港物業稅的納稅人是擁有應稅物業的業主，包括直接由政府批租的房產持有人、權益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊合作社購買樓宇者等，但香港的物業稅只向有租金收入的業主征收，沒有租金收入的業主不是物業稅的納稅人。
物業稅的計稅依據是每一課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值。這里，應評稅凈值是指應評稅值扣減業主繳納的差餉及20%的標準扣減率(用以彌補修理費和開支費用)后的余額。而所說的樓宇，包括樓宇的任何部分，也包括墩(橋墩)、碼頭以及一般理解為不構成一幢樓宇的任何建筑物。物業稅的應評稅值是依據實際收入申報表計算的。包括在該課稅年度內為取得土地或樓宇的使用權而付出的費用，如資本性支出、獲取提供服務或便利而支付的費用，以及根據《差餉條例》征收的差餉等，可作為扣減項目扣除。
物業稅的計算公式為：
應繳物業稅＝｛[應評稅值（租金收入）－差餉]×（1－20%）｝×稅率
立法局可以通過決議案修訂標準扣減率。物業稅的稅率在2004年之前為15%，2004年為16%。
二、香港地區物業稅(廣義)對房地產市場的影響分析
（一）香港差餉征收對房地產市場的影響分析
香港的差餉1845年開始征收。差餉的開征，增加了業主的持有成本，因此，香港絕大多數物業的業主會盡量避免房屋空置。甚至在特殊時期，在約定由租戶繳納各項稅費的情況下，以零租金出租，減輕持有負擔。因此，差餉的開征會減少房屋空置，加大供給量，提高社會物質財富利用率的作用，對房地產行業的管理具有重要意義。
同時，差餉也是香港政府調節房地產市場和整體經濟的一個常用手段。香港是典型的城市型經濟特征，地域狹小，人口較多，密度約是上海的3倍。香港的房地產市場發展速度很快，波動也比較劇烈，幾十年來經歷過多次起落（見表1和圖1），香港政府也經常利用差餉進行調節。
但是，與我國內地目前情況不同的是，香港近年來運用差餉對房地產市場所做的重要調整，多是在房地產衰退時期，目的不是為了抑制房價，而是刺激房地產市場的復蘇。從這樣的實踐中，也同樣可以考察差餉對房地產市場的影響作用。
從圖1中可以看到，從1985年香港房地產市場復蘇算起，到1997年，香港的房價已上漲了近10倍。1997年，香港的房地產市場泡沫破滅，樓價一路下跌，與1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的樓宇價格平均下跌了62%，私人住宅租金平均減少了48%。
在1998年～2003年香港房地產市場的低迷時期，為了減輕差餉繳納人的負擔，香港政府根據法律對差餉進行了多次減免或延緩繳納的靈活調整：1998年退還當年第二季度的差餉；1999年免除所有繳納人第三季度的差餉；2002年免收5 000港元以下低額差餉（此項政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內不需要繳納差餉）；2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉，并延長了3個月的繳納期限。這些政策對經濟低迷時期房地產市場的企穩和復蘇，起到了積極作用。
在2007年下半年爆發的全球經濟危機背景下，香港政府也利用差餉工具對房地產市場以及經濟發展進行了調節，實施了多項減免，穩定房地產市場，鼓勵經濟復蘇。2007年～2009年香港地區的差餉減免摘要，見表2。
我們可以看到， 差餉對房地產市場的調節作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地產下降周期為例，盡管香港政府進行了多次差餉減免，但是房地產市場的價格仍然在直線下降。事實上，香港地區無論是1997年前的樓價瘋狂攀升，還是此后至2003年的大跌，或者近兩年的房地產波動，都是多個因素造成的，包括經濟發展狀況、收入水平、心理預期、金融危機影響等，而差餉對房地產市場的影響，相比之下，并不十分明顯。
（二）香港物業稅(狹義)對房地產市場的影響分析
香港的物業稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅。自住物業、空置物業、雖用于經營但無租金收入的物業等，都不需要繳納物業稅。這實際上是對自住房屋和出租投資房屋作了區分，居民自住房地產市場的供求不受物業稅的影響。
香港的物業稅稅率，基本上每一課稅年度都會根據當時的經濟情況作出相應的調整。在2004年～2007年間，香港房地產市場投資過快過熱的情況下，政府曾一度上調物業稅稅率，增加業主對房地產的持有成本，間接調控房地產市場的過度繁榮。2008 年全球金融危機爆發，香港經濟也備受打擊，香港政府立即下調了物業稅率。具體來看，2002年度香港物業稅的標準稅率是15%，2003年度標準稅率上調至15.5%，2004年～2007年又上調至16%，2008年度下調至15%。這種適應不同時期的經濟發展趨勢，采用稅率變動來提高或抑制民眾對本地房地產業投資興趣的措施，不僅及時體現了稅收對經濟及社會分配的調節功能，而且有效組織了財政收入，這與香港保持穩定的投資環境的稅收政策取向有關。2002年～2008年間香港物業稅的調整和房價走勢對比見圖2。
從圖2中可以看出，從2002年～2004年物業稅每年連續調整0.5個百分點，但是，房價依然在上行中；2004年～2007年物業稅的稅率水平保持在16%，房價繼續上漲。2008年物業稅降低了1個百分點，房價較2007年上漲速度減弱，但是仍然有所上升。因此，從香港的實踐來看，物業稅對房價的影響并非主要因素，物業稅的調整只能促進或者減緩房地產市場原來的發展趨勢，而沒有使房價走勢做方向上的改變。
三、結論
（一）物業稅的征收有利于規范和引導房地產市場健康發展
香港的物業稅根據物業評估值在保有環節按年征收，也就意味著政府直接進入了收益環節獲取購房者的部分紅利，這會抑制房地產投機，規范房地產市場的運行。而目前從總體來看，我國內地房地產市場的需求還比較旺盛，某種程度上可以說需求的釋放程度主導著房價的走勢。物業稅的開征，會增加房地產的保有成本，壓縮房地產市場的投資需求，甚至一部分改善型需求也會受到影響，這將有利于防止房價的泡沫化；同時，開征物業稅，也可以改變目前房地產稅種繁雜、計稅依據不合理的現狀，有利于降低房地產開發成本，減少金融風險，引導和規范房地產市場的健康運行。
（二）物業稅的征收對房價的影響有限
雖然物業稅的開征會帶來房地產保有成本的提高，但是，和房地產的總價值相比，物業稅的征收金額很小。從業主占有房地產的實際收益和成本角度看，物業稅因素基本不可能成為決定房價走勢的關鍵因素。觀察香港物業稅征收及調整情況，對比房地產市場價格的走勢，可以發現，香港物業稅對房地產市場價格趨勢的影響，作用有限。對我國內地房地產市場價格而言，如果物業稅稅費增加（比如百分之零點幾的稅率）遠遠趕不上投資房地產的利潤收入，并且如果這種稅費還可以通過買賣交易得以轉嫁，那么就很難期待物業稅改革會給房地產市場價格有效降溫。房地產價格的走勢，本質上仍取決于房地產市場的供求。而影響房地產市場供求的因素繁多，稅收制度只是其中一個，一般來看也不會是決定性因素，因此其對房地產市場價格的影響是有限的。
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內容摘要:本文結合價值決定論和供求決定論,以商品房價格系統作為研究對象,分析了影響商品房價格的主要因素,分析系統動力學因果關系圖,構造系統結構和反饋關系,從系統的角度全面分析城市商品房價格系統,為建立系統動力學仿真模型,預測價格趨勢打下了堅實基礎。
關鍵詞:商品房價格 系統動力學 因果關系
系統動力學(System Dynamics,SD)誕生于1956 年,Jay W.Forrester 教授最早提出的一種對社會經濟問題進行系統分析的方法論和定性與定量相結合的分析方法,目的在于研究信息反饋系統的結構和行為。SD是通過建立流位、流率系來研究反饋系統的一門科學,是系統科學的一個重要分支。住房問題牽涉到政治、經濟、社會和法律等多方面的因素,各影響因素之間、因素與整體以及整體與環境之間相互作用,形成一個典型的具有多變量、高階次、非線性的動態反饋的復雜巨系統,要想正確把握其發展趨勢,必須采用系統分析的思想。系統研究城市住房價格,是透視和解決城市住房問題的關鍵。近年來,商品房的消費和投資已經成為整個房地產行業發展新的驅動力。但是,隨著國民經濟的快速發展,商品住宅價格的快速上漲已經成為全社會十分關注的焦點。商品住宅不僅是生產和生活的必需品,而且也是一種資產或財富。商品住宅價格的微小變化既關系到普通居民的生產和生活問題,也關系到一個城市的發展潛力和競爭力,更關系到國家經濟發展的穩定、宏觀經濟政策等。
房地產價格的決定,是房地產經濟學中最重要也是最為復雜的一個問題之一,到現在為止也沒有一個理論得到全世界學者的普遍接受。本文將價值決定論和供求決定論結合起來,根據政治經濟學的理論,將以商品房價格系統作為研究對象,從理論上探討影響城市商品房價格變化的主要驅動力,通過構造城市商品住宅市場價格的系統結構,分析系統動力學因果關系圖、各個系統要素之間的因果關系以及系統內部各個主要反饋回路,從系統的角度向讀者展示一種全新的研究角度,為商品房價格的系統分析、建立系統動力學仿真模型及預測價格趨勢打下了堅實基礎。
商品房價格系統
由于住宅的特殊性,商品房價格的形成受多種因素的影響或制約,其所受影響因素極其復雜,是多種因素相互制衡的結果,而反過來房產價格又作用于它的某些影響因素,這就使得房產價格和其影響因素之間存在錯綜復雜的關系。因此,應從更深層次研究房價的影響因素入手,將房價與其影響因素作為一個系統來研究更為合理。本文從房地產市場的參與各方角度以及商品房市場自身出發,將影響商品房價格變化的因素歸為以下四大類:
(一)商品房價值子系統(見圖1)
房地產業是一個區域性的產業,隨著住宅產業的快速發展,許多地方政府將房地產業列入地區經濟發展的重要支柱產業之一。商品住宅價格的逐年上漲,短期內能為地方政府帶來直接的土地出讓、稅收、財政和各類相關費用收益,有利于城市面貌的迅速改善和地區經濟發展。
開發商是商品住宅的開發主體,開發商進行商品住宅開發是以獲得未來的房地產資產增值或收益為最終目的。因此,開發商在項目開發前期的土地取得成本和開發商所選用的建筑商在建設期對商品住宅建造成本直接影響到商品住宅建成后的定價。土地作為商品具有特殊性,其價值根本無法按照普通意義上的“所融入的社會勞動成果”來計算,筆者這里建模的依據是馬克思的地租理論和城市土地區位理論。土地價值是一個動態的累計量,其價值差異主要是基于城市隨著經濟發展其土地性狀和環境不斷發生變化的客觀事實。在圖1中,用商品房的成本來衡量商品房的價值,而商品房的成本又被分解成土地成本、建材成本和其他成本。這其中又用土地和建材的價格來表示其所構成的商品房成本。其中,土地價格又引出了下一級子系統:土地價格由土地成本決定,同時受土地供求關系的影響上下波動,而一個城市的土地成本即土地價值主要由城市經濟發展水平決定。在模型中,以土地供求比來表示土地供求關系對土地價格的影響。其中,土地供應量除了與住房更新率、規劃用于住宅的空地數量有關,還與國家出臺的相關土地政策有關。土地需求量則受開發商購買力和開發意愿影響。由于房地產業屬于資本密集型產業,國家相關金融政策將直接影響開發商購買力。
建材價格同樣由建材成本決定,受建材供求關系的影響而上下波動,考慮到建材價格相對較容易核算,為防止系統邊界被擴大,該因果關系圖中沒有具體展開。考慮到除土地成本和建材成本以外,商品房成本還應包含其他因素。
(二)商品房市場供給子系統(見圖2)
該子系統描述商品房有效供給量主要受開發商土地存量、開發速度和開發意愿三個因素影響。由于我國土地歸國家所有,開發商所占有的土地存量由當地政府市政建設規劃決定,即土地供應量決定。由于房地產業的特殊性,開發速度本可作為一個常量歸入市場供給子系統,但是由于開發商為了謀求更高利潤,造成空地閑置,或者“捂盤”不發。對于這種行為,國家也出臺了相關土地政策,在影響土地供應量的同時,也對開發商的開發速度起到控制作用。開發意愿自然是開發商在繳納政府稅金的基礎上所獲得的正常利潤,政府的稅收政策也就間接影響到了開發商的開發意愿。當房地產項目開發成本過大,政府稅收增加使得開發商不能獲得理想的利潤,自然開發意愿也就減弱了。
(三)商品房市場需求子系統(見圖3)
房產市場的需求也受到很多因素的影響,純理論上分析,住宅需求總量=人口增量×預測期人均住宅面積+人口存量×預測期人均住宅面積增量。人均住宅面積和戶型規模、居民購買力密切相關。其中的人口除了考慮總量和增量以外,還應考慮人口的年齡構成,以確定合理的適齡購房者的人數。住房潛在的理論需求要轉化為有效需求,除了商品房價格外,還與居民購買力有關。購買力采用的分析指標除考慮到人均收入水平、金融資產、住房公積金和住房福利補貼,還考慮了國家相關稅收政策和金融政策。此外,城市化意味著人口向城市集中,造成城市房地產需求不斷增加,尤其是對商品住宅的需求激增,從而帶動了城市商品住宅價格的上漲,這方面在大城市表現得尤為明顯。
商品住宅作為一種高檔耐用的特殊消費品,從所有者、經營者過渡,轉讓給消費者,以實現其價值,在很大程度上受到當地居民收入水平的制約。住房福利補貼政策參數調控內容包括所有政府在住房方面采取的福利性補貼措施,具體有政府向中低收入階層提供長期低息貸款或貸款利息補貼,減免土地稅和房地產稅以及政府特殊補貼等。另外,銀行貸款利率會對住宅價格產生直接影響,這已在國外眾多住宅價格實證研究中得到證實。如果當銀行貸款利率提高、銀根緊縮時,開發商融資能力下降,同時居民會傾向于以盡可能少的貸款持有房地產,實際購買力下降,從而減少了對住房的需求,這會對商品住宅價格產生趨低的影響;而較低的銀行利率則會增加開發商融資能力同時鼓勵住宅投資者,從而有利于住宅市場價格的上揚和市場的繁榮。
(四)商品房替代品價格子系統(見圖4)
根據西方經濟學原理:商品需求量與替代品價格之間成同方向變動關系。本文在商品房價格系統中,選用保障性住房、出租房、二手房作為商品房的替代品。在以后進行系統動力學仿真時,應根據實際情況賦予三種替代品不同權重影響商品房價格。其中,保障性住房是與商品房相對應的一個概念,保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。
此外,城市居民在選擇買房居住同時,也可選擇租房,這就造成了房屋租賃市場的價格水平也會影響到商品房價格,往往房租價格的變化先于商品房價格的變化。
經過以上對4個子系統分析,可以很明顯地看出,商品房價格由價值子系統決定,受供給子系統、需求子系統和替代品價格子系統共同作用影響。
分析商品房價格系統,首先分析住宅價格及其影響因素之間的因果關系。系統所選擇的主要變量30多個,主要因果關系見模型總體反饋回路圖(見圖5)。圖中有6個主要反饋環,用實線表示,虛線表示主要影響因素,不構成反饋環。其中商品房價格所在的正反饋環2個,負反饋環2個:
正反饋1:商品房價格+利潤水平+開發意愿+土地需求量-土地供求比-土地價格+商品房成本+商品房價格
正反饋2:商品房價格+利潤水平+開發商購買力+土地需求量-土地供求比-土地價格+商品房成本+商品房價格
說明:以上兩個正反饋屬于商品房價值子系統,并且只有一個變量不同,表明土地價格的升高會直接導致商品房價格升高,由于利潤水平的作用,使開發商愿意,并且有能力進行房地產開發,土地需求量增大,導致土地價格進一步增加。
負反饋1:商品房價格+利潤水平+開發意愿+商品房供應量+商品房供求比-商品房價格
說明:此反饋屬于商品房供給子系統,表明一旦商品房價格的漲幅超過成本的漲幅,使得開發商利潤水平有所提升,從而引起商品房供應量的增加,由于市場競爭關系,使得商品房價格上漲起到一定抑制作用。
負反饋2:商品房價格-城市居民購買力+人均住宅面積+商品房需求量-商品房供求比-商品房價格
說明:此反饋屬于商品房需求子系統,表明一旦商品房價格上漲過快,而限制的居民購買力,會有更多的居民無力購買商品房,使市場上商品房整體的需求量減小,同樣會對商品房價格上漲起到抑制作用。
結論
從以上的分析可知,各個商品房價格子系統通過不同反饋方式以不同程度共同影響商品房價格走勢。同時,各因素之間也會互相影響,各因素與商品房價格的影響是相互的,同時各個子系統也具有相互影響關系。政府應該通過多方面同時調控來抑制房價過快增長。首先,土地成本作為商品房的主要成本,應該被首先關注。政府可以通過調控各種土地政策、金融政策來削弱開發商購買力和意愿,控制土地拍賣價格和供給數量。其次,應該在供給方面著手調控,抑制“炒房”行為。最后,政府還應大力加強商品房替代品的供給量和競爭力,出臺相關政策,鼓勵租房,并且加快保障性住房的建設。
動力學模型是建立在發達的市場基礎上的,我國房地產市場的培育和管理工作仍處于起步階段,普通居民購買力差距大,住房的供給和有效需求存在嚴重背離現象。但是這并不意味著城市商品房價格系統動力學模型理論價值的減弱。與傳統的統計學模型相比,城市住宅價格系統動力學模型強調城市經濟環境的改變對城市住宅價格形成與變化的影響,尤其注重分析城市發展速度、政策調控、人口變化和市場等動態因素與住宅價格的動力學聯系。因此,引入和研究城市商品房市場價格系統動力學理論模型起碼在以下三個方面有巨大的推廣應用價值:房地產市場趨勢仿真模擬;房地產政策研究和決策分析;城市住宅市場系統內在機制研究。
當然,城市住宅市場價格系統動力學模型在推廣應用中也存在如下不足:某些模塊結構認識上的不足。住宅房地產市場影響因素復雜,作為一個系統定量研究存在很多理論認識的不足,這大概是無法避免的。參數確定上的難度。作為結構化的模型,并不是排斥其它統計分析等方法,而是結構研究與統計分析有機的結合。住宅市場研究中,有很多參數和關系需要分析確定,諸如居民住房收入需求彈性、戶型規模與人均住房面積關系等,既受理論認識的限制,又受統計資料質量和數量的限制。政策指標量化的難度。系統動力學模型能夠較為方便地模擬政策的功能,但把政策因素考慮為一個量化指標,參與建模,反映事物規律,也還存在很多認識上的不足。
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關鍵詞：房地產業 房地產金融 融資渠道
房地產業對國民經濟的發展有著巨大的影響力。其產業關聯度大，帶動性強，隨著我國居民住房制度改革進一步向縱深推入，房地產業已經發展成為我國影響國計民生的支柱產業。而房地產業投資資金數額巨大、投資回收期長的特點決定了在其發展過程中必須得到金融業的支持才能有持續健康的發展。但目前我國房地產金融的發展尚存在許多問題，無法完全滿足房地產業發展的需要。積極發展房地產金融，拓寬房地產融資渠道，不僅能解決房地產開發企業外部融資渠道單一和融資困難的問題，而且可以促進房地產業資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，還可以為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。
一、分散銀行體系的風險
近年來，隨著房地產價格的上漲和房地產業的發展，我國銀行貸款集中投向房地產業，造成了顯著的銀行貸款結構風險，影響了銀行系統本身的抗風險能力和穩定性，增大了金融風險。一旦宏觀經濟出現大的波動，房地產市場的隱患很容易轉嫁到商業銀行市場，進而影響金融市場的穩定，資金鏈難以為繼，對整個國家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國次貸危機便是前車之鑒。次貸危機愈演愈烈，也使美國房地產貸款商的情況繼續惡化。截至2008年6月底，列入美國聯邦存款保險公司“有問題名單”的銀行數量已經達到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來的最高值。
我國的房地產金融風險雖然沒有大到像東南亞國家那樣引起金融危機的程度，從四大商業銀行的房地產貸款質量來看(如圖1所示)，也暫時不會出現像美國次貸危機這樣嚴重的影響，但是這幾年的房地產投資過熱，金融風險不斷累積卻是不容忽視的事實，它對我國的經濟和金融運行產生了許多現實影響。據調查，截至2005年末，房地產業的不良貸款余額已經達到1093億元，居行業排名第四的高位。四大商業銀行的房地產貸款質量雖然比較好，但隨著這兩年國家對房地產業的深度調控，房地產業的發展受到一定的限制，房地產價格出現了一定程度的波動，一旦整個行業出現大面積的業績滑坡，銀行體系的房地產不良貸款必將增加，很可能導致銀行體系金融風險的爆發，并進一步引發系統性風險，從而直接影響金融系統和國民經濟系統的穩定性。
要防范房地產金融風險在銀行體系的積聚以至爆發，就必須在房地產經濟和金融領域，大力推進房地產二級市場、資本市場、債券市場、信托市場等各類市場的發展，形成完整的房地產金融體系；發展多種房地產融資形式和多樣化的運作工具，適當分散銀行體系的風險；積極引入包括充分競爭、供求機制在內的市場機制等，這也是成熟市場經濟的要求。
二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道
目前，我國房地產企業的資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預收款、利用外資等，根據數據分析可以發現，我國房地產企業的融資結構單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。
2006年，房地產企業開發資金達26880.2億元，同比增長25.6％，其中國內貸款平均增速高達47.1％。在房地產開發企業資金來源中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金與預收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國內貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個百分點，二者均為2004年以來的最高。從表1可看到，自籌資金和國內貸款的數額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產銷售收入轉變為自籌資金，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，且定金和預收款中也有一部分來自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來源的比例就達到了60％左右。
之所以出現房地產企業融資對銀行貸款過分依賴，主要是由我國金融市場的結構決定的，現階段我國金融市場的融資結構中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導致兩個問題：一是房地產金融風險在銀行體系積聚；二是房地產業的發展受制于銀行信貸和國家的信貸政策，這將嚴重制約房地產業的發展，從而影響整個國民經濟。
從2003年中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121文件)開始，到2005年中國人民銀行《關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，多項針對房地產生產與消費的宏觀調控措施使得房地產企業普遍存在銀行貸款下降、銷售回款不佳的情況，多數房地產企業缺少有效的資本運作經驗與融資渠道，自有資金長期嚴重緊缺，惟一的融資渠道――銀行貸款又收緊了閘門，這使國內的房地產開發企業面臨巨大的資金壓力。
據房地產業內人士透露，由于開發慣性和囤積的土地入市，2008年房地產業總投資比2007年將會有大幅增長，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預計將會減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據國泰君安證券研究所2008年6月的報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。報告稱，由于去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開發商可能將面臨生死大限，房地產金融危機已初露端倪。
通過股票市場融資十分困難，銀行信貸之外沒有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產企業急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道。現階段，過于單一的融資渠道已經嚴重妨礙了我國房地產業的穩定發展，不利于房地產企業資本運作水平的提高，造成房地產企業對銀行的嚴重依賴。所以，引人海外成熟的房地產金融工具，發展具有我國特色的新型融資工具是當務之急。
三、優化證券市場結構
目前我國證券市場的產品結構存在明顯的缺陷：一是風險結構倒置，高風險產品占主要地位，低風險產品只占較小的市場份額。目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80％為風險較高的股權類產品，只有大約20％為債券類低風險產品，股市每單位風險的收益低。這種投資產品的風險結構極不合理，與廣大投資者的長期理財需求不匹配。二是低風險產品品種單一。目前市場上只有少量流動性較差的國債及少量的企業債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，盡快使我國證券市場的產品結構趨于合理，是我國證券市場發展的重點之一。三是缺乏風險對沖機制。目前我國證券市場產品結構不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權證和證券投資基金，缺乏股票指數期貨、股票期貨等海外成熟市
場的主流產品，缺乏可以對沖風險的金融衍生產品，難以滿足投資資本多樣化的收益和避險需求。
引入收入穩定、風險相對較低的證券產品，如在海外發展較成熟的房地產投資信托基金，或其他具有高度創新性的房地產金融工具，其包括的股票、受益權證、抵押債券等產品能極大豐富我國當前的證券市場。
四、增加投資渠道
目前國外成熟的房地產金融工具更多的是通過籌集廣大投資者的分散資金，來為房地產業所用，這些房地產金融工具往往面對廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩定，風險較低的投資渠道。如房地產投資信托基金通常被認為具有與其他資產較低的相關性、較低的市場價格波動性，有限的投資風險和較高的當前收益等投資特性，對于穩健型的投資者有相當大的吸引力。
在目前證券市場交易品種單一、風險較高，而房地產投資所需資金較高、周期長的比較下，新型的房地產金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。
[關鍵詞] 外資 國外熱資 房價 房地產市場
一、引言
從2003年以來，我國的房價上漲迅速，在我國經濟持續發展的宏觀背景和人民幣升值預期的刺激下，外資持續進入我國的房地產市場，成為推動房價上漲的重要因素。2004年全國平均房價上漲19.08％，房地產開發利用外資228.1億元，其中外商直接投資142.6億元。2005年，全國平均房價繼續快速上漲15.2.%， 房地產開發利用外資252億元，其中外商直接投資167.9億元。中國人民銀行上海分行課題組在對外資的流入對房地產市場的影響力研究中，認為在“房地產市場中30％左右的境外資金額影響力達到84％”。平新喬認為房地產投資對外資注入的膨脹系數為1.5左右。易憲容認為“國外資金對房地產的炒作，已成為目前中國經濟的一種嚴重禍害”。本文通過研究外資的行為，解釋其如何帶動我國整體的房地產價格上漲。
二、模型
產業組織理論（謝勒爾，1970）提出了“市場結構－市場行為－市場績效”的范式，即市場結構決定市場行為，進而決定市場績效的基本分析思路。房地產具有位置固定性的特點，產品具有的區位差異性，企業之間競爭是產品差異化競爭，對手是區域臨近的企業，競爭結果是企業索取高于邊際成本的價格。房地產企業擁有壟斷力量，房地產市場是一種壟斷市場。
模型假設：
1.假設在一定的區域內有兩個房地產開發商。企業A為外資開發商和企業B為國內開發商，兩個廠商分別有一塊開發用地。
2.外資企業先進的設計理念和管理經驗對該區域內的內資企業會產生示范效應，國內企業會考慮外資企業的定價策略從而確定自己的定價行為，假設外資企業A是市場領導者。
3.商品房的成本中主要包括土地費用、相關手續費用、建安費用、配套費用這四大項，在土地出讓實行招、拍、掛制度下，土地費用是透明的，其他幾項費用政府有明確的收費標準。可以假設外資企業了解國內廠商的成本，即企業A了解企業B的成本。
4.外資進入中國房地產市場具有國內企業所沒有的風險，開發成本中要計算風險成本。可以把風險分為體制風險、政策風險。我國金融市場沒有完全開放，人民幣沒有實行自由兌換，外資不能自由地進入和退出國內市場，對炒作人民幣匯率的熱資來說是體制風險;我國政府還制定各種政策利用行政手段來干預金融市場，外資進出面臨著無法預期的政策風險。外資進入會對這兩種風險有所準備，并體現在成本中。因此國內企業難以得到國外企業準確的成本估計。我們假定企業B不了解企業A的成本，對企業A有不完全信息。
5.房價影響需求。如果房價提高，需求減少。需求函數為線性的。
Di（pi,pJ)=a-bpi+dpJ(b>d>0)5
推導過程：
1.A企業的邊際成本C1只有企業自己知道，企業B的邊際成本C2是共同知識，企業B對企業A的成本擁有不完全信息。
2.對B企業，A企業的成本C1可以取兩個值:C1L(概率為X），C1H(概率為1-X)，C1L
C1eXC1L+(1-X)C1H
每個企業的利潤為:Πi（Pi，Pj）＝(Pi-Ci)(a-bPi+dPj)
3.在p2=p*的企業B定價下，第一個企業的價格依賴于其成本，將p2=p*代入得
企業A的利潤為:Π1=(P1-C1)(a-bP1+dP2*)
4.此時，Π1兩邊對P1求導，可以得出企業A的利潤最大化行為，
a-2bP1+dP2*+bc1＝0 或
P1=(a+dP2*+bc1)/2b
無論從企業B的角度如何定價,P1都是本企業的成本的增函數。
5.令P1L和P1H分別為第一個企業的成本為C1L和C1H時它所選擇的價格。從不知道c1的B企業角度來看，則第一個企業的預期價格P1e為
P1eXP1L+(1-X)P1H
=X[(a+dP2*+bc1L)/2b]+(1-X)[(a+dP2*+bc1H)/2b]
=(a+dP2*+bc1e)/2b
6.B企業是風險中性的，它通過選擇P2來最大化其利潤
Π2=(P2-C2)(a-bP2+dP1e)
兩邊求導可以得出
P2=(a+dP1e+bc2)/2b
7.將上面的P1e代入，可以解出均衡解：
P2*=（2ab+2b2c2+ad+bdc1e)/4b2-d2
模型對我們研究題目的啟示：
1.外資有公布自己高成本的傾向，緩和對手的定價行為，使對手采取高定價策略。只要市場存在需求，那么兩家都會以高定價獲得利潤。
2.開發商如果高價獲得一塊土地，或者以高價接手某一物業，本身就是在向其他的開發商公布自己的高成本。促使其競爭對手也采取相同的策略，共同提高房價。
3、如果開發商A高價報價，那么開發商B也將高價報價。兩個開發商在定價上形成默契合謀。
可以得出結論:外資的定價行為容易產生外資與內資之間的默契合謀。外資通過以較高的價格投資于商業中心、CBD中心圈等高檔寫字樓，可以形成輻射作用，其高溢價投資可以影響市場上的其他房地產廠商的定價策略，使其他廠商采取高定價策略，帶動整個房地產市場價格上漲。
三、對策
1.外資進入最重要的是因為有人民幣升值預期。外資進入加大我國人民幣升值壓力，但如果人民幣完全隨市場調節那么就會引起外資的集體外逃，使我國經濟出現劇烈震動。我國現在必須堅持實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，把握好國際與國內經濟形勢的平衡。要改變外資大量進入中國市場、炒高房地產價格的現狀，就要解決金融體制改革特別是匯率體制改革的問題，必須要有超越房地產市場的宏觀視野。
2.加強對外資進入和流出的監管力度，減少外資進入我國房地產市場的數量，控制外資的大規模進入，才能保持我國匯率制度的穩定減輕人民幣升值的壓力。對已進入中國的外資要嚴格控制其流出渠道，防止外資的大規模外逃，才能避免房地產市場劇烈波動。
3.完善國內金融市場，拓展國內地產公司的融資渠道，為國內房地產商營造良好的融資平臺，使公司融資渠道多元化。通過完善證券市場，以及風險投資市場，使國內民間資本與開發商之間進行充分的流動，使開發商可以充分利用國內資金，可以遏制國外資金通過與國內廠商合作共同炒高國內房價的行為。
4.政府應制定相關的法律法規，加大房地產市場信息公開、披露的力度，使房地產開發商的成本透明化。嚴懲虛報成本、故意抬高價格的房地產開發商，保證市場上信息的透明性和價格的合理性，打破房地產開發商之間的默契合謀。
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關鍵詞：商品房價格；現狀；調控措施；分析
Abstract: In this paper, the author analyzes the commercial housing prices cause from the perspective of the supply and demand, and puts forward the regulation measures, for your reference.
Key words: commercial housing price; present situation; control measures; analysis
中圖分類號：F20文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
商品房價格是多種因素發展變化共同作用的結果。目前商品房存在價格過高、投資性購房的比重較高、開發投資額超常增長等問題。下面我們就此進行分析
1 我國商品房價格現狀
1.1 投資性住房比例過大
投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標準為10%。據有關部門調查，一線城市的房價暴漲主要是由投資、投機性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市投資、投資性購房比例占 30％－40％左右，早已大大超過投資性購房比例應控制在 15％以內的警戒線，泡沫迅速吹大的風險正在醞釀，2009 年各地商品房市場商品房價格的迅速攀升，與 2008 年國家再次啟動商品房刺激經濟以及 2009 年天量信貸有很大關系。據估計，2009 年的接近 10 萬億元的天量信貸中約有 60%進入了各地方政府投融資平臺。與此同時各地二套和三套房貸政策的放開以及貸款利率的下浮直接刺激了工薪階層的購房欲望，相應地刺激了投資和投機性需求。
1.2 價格過高
2010 年 70 個大中城市房屋銷售價格指數：房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。2010 年 6 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 11.4%，2010 年 6 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 14.1%，漲幅比 5 月份縮小 1.0 個百分點；環比價格與上月持平，而 5 月份為上漲 0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲 1.1%；商品住宅銷售價格上漲 15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲 15.2%，高檔住宅銷售價格上漲 18.0%。與 5 月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降 0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降 0.2%。2010 年 6 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 7.7%，漲幅比 5 月份縮小 1.5 個百分點；環比下降0.3%，比 5 月份降幅縮小 0.1 個百分點。
1.3 開發投資額超長增長
房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映，開發投資額超長增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成，而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率，GDP 增長率一般不應超過 2 倍。2009 年，房地產開發投資增長顯著。1-11 月，全國完成房地產開發投資 31271 億元，同比增長 17.8%，增幅比 1-10 月提高 1.2 個百分點。據國家統計局公布的最新數據顯示，2010 上半年全國房地產發展繼續火爆，增長幅度較大。
2 商品房價格的影響因素分析
2.1 需求變動對價格的影響
2.1.1 經濟因素
國民經濟增長速度、國民生產總值、居民收入水平、物價指數等經濟因素都會對地價的形成產生影響。國民經濟增長快、國民生產總值大、居民收入水平高、資金充裕的地區，國民生產總值中用于投資、消費的部分加大，用于生產性、投資性或消費性等方面的商品房支出就會增加，帶動商品房價格上漲。當居民實際收入（即扣除通貨膨脹率后的收入）增加后對其居住與活動的空間的要求也有所提高。
2.1.2 心理預期和消費信心
心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，據 2009 年 10 月 28 日尼爾森公布最新消費者信心調查報告的數據顯示，2009 年第三季度中國消費者信心指數達到 2007 年以來最高水平，從 2009 年第二季度的 95 點上升到 101 點，增長 6點。其中國內一、二線城市消費者更具信心，信心指數分別為 102 點和 104 點，較上季度增長 9 點和 16 點。另外，中部和西部地區信心指數也提升至 100 點，較上季度增長 8 點。消費信心指數越高，意味著消費者需求越大，目前，飲食、住房、服裝成為中國城市居民的三大消費熱點，其中住房消費占據比重較大，從而消費信息指數的高低在一定程度上決定著消費者對住房的需求，進而影響房價。
2.1.3 投資和投機需求的增加是導致商品房價格上升的重要原因
商品房市場和股票市場是一樣的，是一個資產市場，具有一個追漲殺跌的特點。由于體制機制和改革過程中的遺留問題等方面的原因，形成了在經濟發展的同時，拉大了收入分配差距，加劇了貧富懸殊，富裕起來的人需要改善居住條件和進行商品房投資。國家住房信貸支持政策、住房成本提高和民眾對通貨膨脹的恐懼心理也刺激了部分群體為抵御通脹而購房保值的需求。至 2009 年 11 月，國內70 個城市房價連漲 9 個月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤四季度售價甚至比一季度高出一倍。
2.2 供給的變動對價格的影響
2.2.1 生產成本
商品房價格與生產成本呈正相關關系。生產成本涵蓋了土地成本、材料成本和人力成本等所有生產要素的成本，集中反映了商品房商的基本投入，是商品房商實現利潤的參照依據，是定價的根本前提。新建住宅的開發成本項目中，建筑安裝工程成本、銷售費用、財務費用和管理費用等項目，基本上是由市場因素決定的。
2.2.2 人均資源占有量
商品房價格與人均資源占有量呈負相關關系。資源的相對稀缺性決定了資源必然通過配置進入消費階段，市場以價格作為手段實現資源的有效配置。各地區人均房屋面積不同表明各地區商品房相對稀缺性的差異，進一步促成了各地區懸殊的商品房價格。人均資源占有量越多，商品房價格越低。人均資源占有量越少，商品房價格越低。
2.2.3 空置率
商品房價格與空置率呈負相關關系。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在 10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售力度，以保證商品房市場正常發展和國民經濟的正常運行。
2.2.4 開發商對未來市場的預期
如果開發商對未來的市場預期看好，則在制定投資開發計劃時會增加土地購買量。對于土地市場而言，2009 年開發商對于熱門土地的爭奪幾乎已經到了白熱化的程度，住宅土地最高價格已經超過了3.2 萬元/平方米，而每一次的高地價的誕生，都直接導致了同一區域商品房價格的大幅度飆升。
3 抑制商品房價格過快上漲的措施
3.1 加大經濟適用房的投放量、完善土地出讓管理制度
合理限制經濟適用住房開發的利潤空間，科學制定土地供應計劃通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。嚴格禁止挪用經濟適用住房計劃指標從事商品房開發，同時對經濟適用住房的套型面積做出規定。制定嚴格的經濟適用住房供應對象標注，以保障中低收入家庭購房的需要。經濟適用住房的作用是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買。
3.2 建立風險機制，加強對金融機構的管制
商品房泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監管，包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。近年來，我國商品房業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行商品房投資，應當引起注意。要加快建立和完善商品房業的預警監測體系，通過對商品房及相關產業的動態監測，信息正確引導商品房企業的開發投資方向促使消費群眾形成理性預期，同時建立土地供應、稅收、金融等科學的管理手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止商品房業“泡沫”的產生。
3.3 通過稅收政策促進低價位住房的建設和消費
近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策；進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策；繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。實施購房累進制稅率，遏止炒房投機行為。
4 結束語
房地產具有很強的金融屬性，是一個高度依賴金融業的產業，購買力和流動性等因素對我國房地產市場的價格走勢具有重要的影響，研究我國房地產市場價格對于我國房地產市場的調控和資本市場的穩定具有重要意義。
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由房地產顧問服務公司萊坊和花旗私人銀行聯合的《財富報告》2012年刊指出，雖受限購政策調控影響，國內豪宅市場漲幅放緩，但以上海、北京為代表的高端住宅市場表現依舊良好。以上海為例，根據上海統計局數據顯示，自2007年至2010年，上海高端住宅（高端公寓及別墅）市場均價上漲91.9%。2011年其市場價格趨勢依舊保持平穩。
高端住宅一般指地處市內高尚社區，銷售價格高于同等地段商品住宅平均銷售價格一倍以上的住宅，定位為高收入家庭。其特點為：高標準、大戶型、高總價、智能化的樓宇及單元管理系統、個性化的綠化景觀及完善的配套設施等。
豪宅依然炙手可熱
對高端住宅市場而言，高端收入人群的增加對其影響巨大。世界經理人集團研究顯示，2011年中國富裕家庭的數量(凈資產超過100萬美元)已經達到350萬戶，中國的千萬富翁超過150萬人，而億萬富豪超過5.8萬人。
而胡潤研究院和群邑智庫聯合的《群邑智庫·2011胡潤財富報告》顯示，在個人投資方向上，房地產還是占主導地位——超過1/3的受訪者選擇了投資房地產，這一比例在過去三年中持續增長。同時世界經理人集團研究顯示，中國富裕群體的消費行為與其它國家的富裕群體相比，最顯著的不同在于中國富豪將購買豪宅列為奢侈品消費的第一選擇。
回顧過去10年，在上海、北京等一線城市，以別墅為代表的高端住宅價格平均升幅巨大。今年1月，北京市規劃部門表示，北京五環以內可改造的存量用地將主要用于建設公租房，這意味著五環以內新增商品住宅土地供應將極為緊張，高端住宅供應的稀缺性將日益顯現。
新年伊始，央行宣布從2月24日起再次下調人民幣存款準備金率0.5個百分點，較為靈活寬松的貨幣政策實施，對整個房地產市場也起到一定的刺激作用。
有分析人士認為，鑒于高端住宅土地稀缺性及不可復制性，其價值將更加凸顯。可以預期，隨著未來政策寬松、通貨膨脹因素的影響，高端住宅依舊是富裕家庭置業的首選，高端住宅產品仍將長期趨好。
豪宅打造并不容易
站在市場角度，高端住宅是高品質的住宅形式；在地段方面，占據城市傳統中心或重點規劃建設區域；在資源方面，高端住宅一般均占據并配備良好稀缺的內外部資源，其外部資源包括交通、教育、自然景觀資源等，內部資源則涵蓋了產品品質、配套服務等；在產品方面，注重整體規劃設計和產品舒適度及品質，同時融入一些創新和奢華的元素。
隨著人們對生活品質更深入的追求，富裕階層消費觀念的日趨成熟，圈層交流的社區氛圍成為高端住宅置業者的又一重要訴求。以星河灣為例，通過打造獨有的圈層價值平臺，利用“跨界”體系，將財富圈層聚集起來，不但能為既有客戶提供增值服務，還吸引了大批潛在客戶，造就其影響力及品牌效應。
除去地段、產品等因素之外，一個高端住宅項目背后開發商的品牌及操盤能力，也是奠定其成功與否的關鍵之一。
土地的價值最終并非僅僅體現在土地本身，而是體現在土地應用及運作上。其中開發商品牌、開發水平、經營能力、產品模式等往往導致了項目最終的不同表現。實際上住宅是包含地理資源、產品資源、居住體驗于一身的綜合概念，而開發商應該做的是將這些硬件資源整合起來，融合成為一種最好的形式。開發商的實力和品牌對項目有著潛移默化的影響。
2011年，復地-智盈投資旗下管理的景業及復星一家系列基金均投資復地集團南京御鐘山項目。南京在“十一五”期間全市生產總值年均增長13%以上。根據2010年全年數據統計，城市居民人均可支配收入同比增長11%。良好的經濟發展保證了當地市場對高端住宅的消費能力。
未來注意力：生活品質
高端住宅在國內的發展，從以占有土地資源的獨棟別墅為主要代表，到以追求材料裝修和裝飾的占有型產品，中國財富人群求大求奢的置業需求已逐漸發生變化，注重產品所提供的與眾不同的生活品質將成為開發商的新思考方向。
