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近年來，我國經濟發生翻天覆地的變化，各行各業飛速發展，尤其在房地產行業，發展更為迅速?，F階段，我國一直存在炒房熱的現象，房地產開發商不斷加大對房地產項目的開發，在促進我國經濟發展的同時，房地產在經濟管理方面存在著許多問題?；诖耍疚氖紫葘ξ覈康禺a經濟管理的重要性進行了簡要闡述，接著分析了我國房地產經濟管理中存在的問題，最后重點探討了房地產經濟管理策略，以期為房地產經濟管理者提供一些有價值的理論參考。
一、房地產經濟管理的重要性
經濟管理，即經濟管理者對經濟活動實施管理的過程。通過對經濟活動實施有效管理，促進預期目標的進一步實現。對于房地產行業而言，經濟管理通過提供生產力，促進生產潛力的發揮，進而創造更多的經濟價值。房地產經濟管理工作是一項長期而復雜的工程，其整個工作流程形成科學的管理系統，不僅能夠有效激發工作人員的工作熱情，提高工作積極性，而且能夠將個人與企業的發展目標緊密地聯系起來，進而促進企業發展目標的實現。同時，房地產經濟管理對經濟活動具有一定的監督作用，對房地產企業運行過程中存在的問題及時發現，找出問題存在的根源，盡早采取有效應對措施，將房地產企業經濟損失降至最低。另外，房地產經濟管理能夠對各部門工作進行全面協調，強化部門溝通，在保證部門職能得以充分體現的同時，進一步實現資源的有效利用，為企業帶來更大的經濟效益。
二、房地產經濟管理中存在的問題
(一)管理目標不明確
就房地產經濟管理現狀而言，雖然在政策上做出相應調整，但在管理目標與長期規劃方面不夠明確，對經濟管理工作認識不足，導致企業在運行過程中缺乏具有前瞻性的政策目標。當前，房地產行業缺乏連續性的管理政策，使得管理目標模糊不清，短期政策的制定與長期政策的控制目標不一致，甚至存在相互矛盾的現象。如此一來，就會引起房地產行業的管理動蕩，削弱經濟管理效果，不利于房地產行業的長遠發展。
(二)經濟管理停留于表面
為了進一步規范房地產行業發展，政府短時間內出臺了若干政策規定，且進行了密集推行。但就發展現狀來看，許多房地產經濟管理政策只是停留于表面，難以有效落實，相關部門執行不力，影響相關政策的貫徹效果。另外，還有許多經濟管理政策缺乏可實施性，政策細則與實施原則不相符，落實起來容易出現問題，再加上管理部門管理職責不明確，一旦出現問題就會出現相互推諉的現象，使經濟管理政策難以發揮其作用。
(三)房地產市場的泡沫經濟現象
在我國，房地產行業競爭非常激烈，且會占用大量資源、資金等，容易導致泡沫經濟現象的產生。近幾年，我國各地房地產市場交易量不斷下降，而交易價格卻不斷上升，許多購房者都在持觀望態度，這就給房地產開發商帶來巨大的降價壓力，導致房地產交易價格急劇下降，進而導致資金鏈斷裂。部分地方政府通過提升交易價格短期內促進地方經濟增長，但一旦出現“硬著陸”現象，就會對經濟的健康發展產生嚴重影響。
三、房地產經濟管理策略
在我國，房地產經濟在國民經濟的發展中占據著至關重要的地位，因此，在經濟管理方面必須正視其存在的問題，經全面分析采取有效措施予以解決，以進一步促進房地產行業的健康發展。
(一)明確發展目標
房地產行業要想實現健康長遠發展，首先應明確其發展方向，樹立長遠的發展目標。在制定發展目標時，應首先分析自身發展情況，與社會發展需求相結合，保證發展目標的正確性與科學性。而在房地產管理政策的制定上，應樹立長遠的發展規劃，通過對當前經濟的發展現狀、居民的住房需要及生活水平等各方面的綜合考量，制定相應的政策法規。
(二)控制開發成本
房地產開發成本對房地產經濟效益及使用價值均產生重要影響，因此，必須對開發成本加以控制與管理。首先，作為經濟管理者，應增強成本控制意識，減少資金浪費，最大限度地發揮各項資金的使用價值；其次，通過相關制度的規定，對經濟漏洞予以制止；最后，針對工程實施情況，制定成本控制制度，通過責任分包制的實施，促進相關制度的有效落實。
(三)轉變經濟補償方式
第一，房地產補貼形式的轉變。當前，我國采用經濟適用房與廉租房兩種方式給予低收入居民經濟補貼，但現實是分配不合理，大部分被房地產投資者所占有，導致該方式的補貼功能并未得到有效發揮。因此，可采用資金補貼的形式，將房地產補貼資金直接與低收入人群對接，提高其購買力。第二，強化房地產經濟管理。房地產行業的發展對居民生活水平產生直接的影響，因此，應在完善住房補貼政策法規的同時，適當增加對房地產的經濟管理力度，通過房地產調控細則的科學制定，確保經濟管理政策的有效落實。
四、結束語
綜上所述，房地產事業的不斷發展對我國國民經濟的增長起到重要作用，一方面明顯提升了人們的居住水平，改善了居住質量，另一方面，促進了社會的不斷進步與發展。因此，在房地產經濟發展過程中，應不斷提升經濟管理水平，更新管理理念，正確面對經濟管理問題，通過對相關問題的全面分析，有針對性的采取有效的應對策略，在提升房地產經濟管理水平的同時，促進國民經濟的健康可持續發展。
作者:厲保全 單位:山東省日照市五蓮縣房地產管理中心
參考文獻：
[1]趙琳.我國房地產經濟管理存在的問題及其解決對策[J].學術交流，2013，09：88-92
[關鍵詞]房地產經濟；管理；問題；對策
文章編號：2095-4085（2016）09-0165-02
1房地產經濟管理當中存在的問題
1.1缺乏經濟管理意識
雖然房地產行業是我國存在已久的行業之一，但是在房地產行業的經濟管理方面，開發商還比較缺乏管理意識。一般開發商認為房地產行業主要是用來謀取利益的，忽略了房地產行業發展的真正目的。因此就扭曲了管理意識，偏離了房地產行業經濟管理的正確方向。另一方面部分管理者對房地產行業并不了解，對房地產經濟管理認識程度不夠，沒有看到房地產經濟管理對推動房地產經濟發展的重要作用。
1.2管理機制不夠合理
由于房地產經濟的波動，牽動著我國經濟發展的命脈，所以政府對房地產經濟的管理力度一直很強，但是在一系列出臺的穩定房價的政策和法規當中，存在很多缺乏可操作性，且執行效率較低的政策法規。所以在對房地產經濟進行管理的過程當中，沒有起到很好的作用。另一方面，每個地區的房地產行業發展情況及條件有所不同，所以要因地制宜，不能等同視之。而管理者往往忽略了這一點，認為所有政策法規管理機制在任何地方全部通用，管理方式不夠靈活，導致房地產行業管理機制不夠合理。
1.3法律體系不夠完善
任何一部法律的建設，一定是在實踐當中不斷摸索，不斷改進，不斷完善的。但是由于房地產行業發展太過迅速，法律的建設跟不上房地產行業發展的步伐，就導致房地產經濟管理方面的法律體系出現漏洞。另一方面由于相關部門對房地產行業的了解程度不夠，導致相關法律的不合理或是缺失，因此造成我國房地產行業在發展過程當中遇到某些問題出現無法可依的情況。我國對房地產經濟進行管理，主要還是依靠政府的宏觀調控，但是由于政府對房地產行業的關注度不夠，或是了解不夠深入，導致政府出臺的政策以及文件在真正落實實施的過程當中暴露出其不合理性。
1.4管理目標不夠明確
我國相關部門在對房地產經濟的管理當中存在諸多問題，其中包括管理目標模糊，方向出現偏差，管理重點不夠突出等問題。因此導致出臺的政策法規缺乏持久性，往往一出臺就會發現問題。另一方面國家政策的實施存在不連續性，這不僅造成房地產的經濟出現很大的波動，還對房地產的正常發展造成嚴重影響，這些問題歸根結底還是由于管理者的管理目標不夠明確所造成。
1.5政策缺乏穩定性
由于房地產經濟的波動性比較大，所以幾乎每年國家都會出臺相關政策對房地產經濟進行宏觀調控，但其出臺的政策對房價的上漲并沒有起到很好的抑制作用，反而房價在逐年上升，為民生的穩定帶來一定的困擾。相關政策不夠穩定的原因之一是國家的調控手段過于單一，沒有意識到其他因素在房地產經濟的宏觀調控中的作用，單靠政策的頒布來制約和管理房地產經濟的發展實在是力度不夠。
2房地產經濟管理的措施
2.1樹立正確的管理意識
要加強房地產經濟管理當中對經濟管理重要性的認識，并將經濟管理意識與房地產經營計劃融會貫通。第一，要在房地產產業著手施工之前對房地產項目進行嚴格審查，排查問題，并進行綜合性的評估，確定其可實施性，然后再投入資金對項目進行建設；第二，要在房地產項目的實施過程當中樹立好項目相關負責人的責任意識、管理意識。房地產產業的負責人及管理階層是整個項目的核心，決定著項目是否能夠順利完成，所以應當樹立正確的管理意識為房地產項目的順利完成打下堅實的基礎。
2.2建立健全管理機制
管理機制的建立與健全，需要從實際當中汲取經驗教訓，來不斷完善相關體制，這是一個較為漫長的過程，所以相關部門要有足夠的耐心對房地產行業進行深入了解和密切關注，總結經驗教訓并從中提取出有用的經驗，以此為依據，建立健全我們的房地產經濟管理機制。為保證我國房地產行業的穩定運行，建立有中國特色的經濟管理機制是十分有必要的，惟其如此，才能以此來規范和制約我國的房地產市場，對其進行宏觀調控。
2.3完善相關法律體系
完善法律體系一定要針對我國國情，對《建筑法》、《土地管理法》以及《城市房地產管理法》等相關法律進行完善，以保證政府在房地產經濟管理當中處于主導地位。我們所完善的法律體系一方面需要能夠控制好地方政府對房地產經濟管理的程度；另一方面需要能夠修訂出有利于房地產長期穩定發展的具體法律細則。另外在建立房地產行業法律體系時應該涵蓋多個方面的內容，確保其全面性。
2.4明確管理目標
針對我國對房地產經濟的宏觀調控，需要明確好管理目標，對癥下藥，不能進行盲目管理。只有明確了管理目標才能針對要管理的方面提出及時有效的管理措施。目前我國的經濟體制改革正處于不斷深化的階段，所以經濟結構也在面臨著前所未有的大調整，這樣就為我們明確管理目標制造了阻力。所以我們一定要重視明確目標的重要性，為我們制定合理的發展計劃提供前提條件。
2.5出臺穩定的政策做好長期規劃
出臺穩定的政策要從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，還要從長期的調查研究當中總結經驗，提出極具針對性的政策來對房地產經濟進行長期有效的管理。制定合理的發展規劃需要從相關政策當中明確房地產發展的總體思路，而且長期的發展規劃不但要追求房地產經濟發展的利益和效應，還要為房地產行業以后的發展提供好目標及發展方向。
3結語
房地產經濟的管理是一項十分艱巨的任務，因為其與國民經濟緊密聯系，牽一發而動全身，稍有差池就會對我國的經濟帶來巨大的沖擊。所以一定要做好對房地產經濟的管理工作，解決好其存在的問題，以減小房地產的經濟波動，為我國經濟的穩定發展提供條件。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；經濟管理；困境；出路
中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-0-02
前言
伴隨著城市化進程的發展，我國的房地產行業以極其迅猛的增長態勢成為了前景格外可觀的朝陽產業，其所產生的高昂利潤也使得各大投資商紛紛加入了房地產的開發利用行列當中。房地產經濟管理是房地產行業的重要內容，如果經濟管理出現了問題，那么整個房地產行業就有可能出現嚴重的問題，進而對我國的市場經濟的發展造成阻礙。積極探索當前我國房地產行業在經濟管理上面臨的困境，并尋找解決困境的有效途徑，是我國房地產行業持續發展的必然要求。
一、經濟管理概述
（一）經濟管理的概念
所謂的經濟管理，顧名思義就是指企業的相關管理者，對于企業日常管理中與經濟相關的活動所進行的管理，這其中主要包括的就是對于企業發展計劃的制定，和經濟活動的實施與進行，還包括對于經濟活動的監督與管理工作[1]。企業之所以要進行經濟的管理，其根本目的就是使企業的資金流動更為細致化和透明化，避免資金的不合理使用情況的產生，在保障企業金融資金安全性的同時，也提高了企業整體的工作效率。同時，對企業進行規范的經濟管理，有利于企業經濟的合理運行，這對于企業下一步發展戰略計劃的制定具有重要的參考價值，同時也為企業的發展奠定堅實的經濟基礎。
（二）經濟管理的意義
經濟管理作為企業管理的重要內容，其對于企業的整體發展具有重要的意義。首先，經濟管理能夠提高工作效率，進而使企業在有限的時間之內創造出更高的經濟效益。經濟管理能夠對企業內各個部門起到一個整體的資源配置作用，帶動企業的各部門之間的有效合作，將其部門職能進行優化組合，從而提高工作的效率，實現利益的最大化。其次，經濟管理能夠對企業的積極活動進行有效的監督和管理。在企業的經濟活動當中，尤其是對于部門較多的企業來說，對于資金的合理運用的難度就越大，因為各個部門所負責的工作內容和環節都是不同的，所以各個活動所需要的資金需求也必然不同，這就有可能為某些目的不純的負責人謀取私利創造條件。實行規范的經濟管理，能夠對各個部門的各項經濟活動進行細致的監督與管理，從而保證該活動的合理性和有序性。最后，經濟管理還有利于提高企業員工的工作積極性[2]。經濟管理作為一個系統性和科學性較強的管理體系，其能夠有效的將企業員工與企業的發展需求聯系到一起，給予員工一定的自由發展空間，使其能夠發揮主觀的創新意識，對于工作有了更為深刻的思考，繼而提升工作的自信心和企業榮譽感。
二、房地產經濟管理面臨的困境
（一）對房地產經濟管理的認知水平不高
在傳統的經濟管理意識當中，普遍認為與經濟有關的工作一定是與會計部門相關的管理工作，或者是由企業的管理者需要去考慮的問題，與自身的工作內容并太大的關系。實際上，這是一種錯誤的思想觀念和認識。一些房地產行業的開發商雖然在房地產開發項目的最開始注重了對于經濟的控制與管理，他們認為只要一開始規劃好了那么在隨后的開發過程當中就不會再出現經濟上的問題，就算出了問題也是施工方的責任，與管理并無關系。其實，經濟管理并不是只靠會計部門就可以進行的，而是需要各個部門的通力合作，共同努力，將經濟的管理納入到部門工作的每一個環節當中。而且在整個房地產的開發過程中，各個流程步驟都需要實時的監督與管理，施工方只是其中一個環節，各個環節都有可能出現經濟管理的漏洞，這與開發商在全程管理上的缺失有直接的關系。
（二）房地產經濟管理的管理機制不完善
針對于越來越熱的房地產行業，我國確實進行了許多相關規范的制度化管理，但在具體實施的過程當中，依然存在著諸多的問題。由于管理制度的統一性嗎，使得許多的房地產實際情況與相關的制度存在不符的現象，這就使得其行業存在的實際問題得不到完善的解決，政策的存在也形同虛設。另外，還有許多地方的房地產行業具有較強的獨立性，就是其與國家的政策并不同步，政策的內容也只是處于走形式的狀態，沒有真正落到實處。面對房地產行業的這種混亂的管理形勢，政府的宏觀調控已經起不到全面掌控的作用，漏洞百出的管理機制也是使房地產經濟管理陷入困境的重要原因[3]。
（三）缺乏正確的戰略計劃
任何成功的項目都不是一朝一夕就可以實現的，都是需要過長期不斷地完善與發展才能夠達成的，因此長久性的戰略計劃才是一個行業最有效的發展計劃。我國目前的許多房地產開發商就是缺乏這種長遠性的戰略計劃，他們往往只能夠看到眼前的利益的獲取，在進行經濟管理的時候也只是針對于眼前的發展需求，而忽略了對于未來發展的預測與計劃。同時，政府的相關政策的制定也存在一定的片面性與局限性，對于長期的發展來說并沒有起到一定的促進作用[4]。這就使得房地產行業在發展時缺少長期的資金使用戰略，極其容易造成未來發展的資金鏈間斷的問題，為房地產行業的發展制造困難。
（四）相關的法律法規存在缺陷
完善的法律法規對于房地產行業經濟管理的健康發展具有十分重要的保障作用。我國對于房地產該行業經濟管理的專項法律體系還沒有建立，對于解決房地產行業在發展實際當中遇到的問題無法提供細致的指導。目前來說，我國對于房地產行業的相關法律建設還只是停留在表面上，缺少對于管理措施與處置辦法的更為詳細的說明，這就使得其對于房地產行業的發展無法提供切實的法律層面上支持，這不僅是一種法律形式上的缺失，也是對于房地產行業進行經濟管理產生的阻礙作用。
三、房地產經濟管理困境的出路
（一）提高對房地產經濟管理的意識
要想使房地產經濟管理走出當前所面臨的困境，首先就是要從意識層面進行提高和轉變，意識是決定行為的首要因素。房地產行業的開發上應該樹立正確的經濟管理的意識，依據房地產行業的整體發展情況與發展前景來綜合考慮開發的具體經濟計劃，并且要保證做到項目的全程監督與管理。應該建立起一個專門的經濟管理部門，由這個進行全程的經濟監督與控制，并且要做好各個部門間的協調工作，保證各部門的有序運行，為經濟管理創造有利的條件。
（二）建立完善的成本計劃和管理機制
在對房地產經濟管理過程中，最重要的就是要建立起完善的成本計劃和管理機制。在進行房地產的施工之前，要對整個工程項目的成本進行詳細的估算與預測，形成一個整體的成本計劃，并且按照這個計劃進行項目的施工。而在項目的施工過程當中，對于可能產生的經濟問題也要制定相關的管理機制，在問題產生時就可以依據管理機制進行處理和解決，不影響工程的整體進程，也能夠將經濟損失降到最低。
（三）制定長遠的戰略目標
為了能夠實現房地產行業的可持續性的發展，就必須要有一個長遠性的戰略目標，并且依據這個目標進行戰略計劃的制定。對于開發商來說，要整體考量房地產行業的發展前景，然后再確定相關的經濟活動的實施方式和實施過程，絕對不可以只看重眼前的經濟利益，就進行盲目的經濟投入。而對于政府而言，就要求政府制定相關的政策時要全面考慮搞房地產行業的濟發展實際，然后再進行有針對性的政策的實施。
（四）加強相關法律法規的建設
完善的法律法規體系能夠為房地產的經濟管理提供必要的法律基礎和保障，所以國家應加強對于相關房地產行業經濟管理法律法規的建設。法律法規應從房地產項目開發的初始階段、具體實施階段、驗收經營階段等各個環節進行全面而細致的說明，保證其經濟管理能夠深入到整個房地產的開發過程當中。
四、結語
我們在看到經濟發展水平迅速提升的同時，也應該注意其是否存在著某些不利的影響因素，尤其是在房地產行業這種發展形勢尤為喜人的狀態之中，我們應更加注重與其發展相伴而來的突出問題，這就包括房地產經濟管理的問題。當前，我國的房地產經濟管理體系中存在著思想意識方面、戰略計劃方面、管理體制方面、法律法規方面等的諸多問題，我們必須在明確這些問題可能產生的影響的基礎之上，進行相對應的改善措施，才能夠促進房地產行業的長久性發展。
參考文獻：
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[3]趙潔.房地產經濟管理中存在的問題與應對策略[J].經濟師，2015，06（01）：289-290.
[4]郭學尚.房地產經濟管理的困境和出路初探[J].財經界（學術版），2014，09（12）：105.
關鍵詞 房地產 經濟管理 調控政策
一、國內房地產經濟管理現狀
從表面上來看，我國房地產行業發展較為繁榮，但是探究到行業內部，其實還是存在較多問題，而且這些問題嚴重威脅到我國房地產行業的可持續發展，不能忽視。
為了加大對房地產行業的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價的快速增長，但是從實際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題，反而加大了租房者的負擔。土地、原材料、人工、機械等房地產行業所需要的物質成本不斷上漲，造成房地產行業的成本上升，間接推動了房地產價格的上漲。另一方面，一是消費需求還在增加，使得房地產的交易量也不斷增加，二是我國實施城鎮化的發展戰略，也將推動房地產行業的發展。當前我國房地產經濟管理的原則是實行土地國有化，將土地所有權、使用權和經營權相互分離，這樣有助于國家對土地進行整體規劃，也有助于相關政策的順利執行。
二、當前房地產經濟管理過程中存在的問題
（一）政策大多為短期政策，缺乏連續性
最近幾年，我國將房地產市場的調控重點放在供需平衡上，但是大多數政策都是短時間內的，缺乏連續性的政策，沒有從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，無法進行長期有效的管理。同時，政府在制定短期政策和長期政策時，所控制的目標會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機者提供了擾亂市場獲利的機會，不利于我國房地產行業的穩定發展。國家相繼經濟適用房、房產稅收、國五條政策都暴露出我國對管理目標模糊的事實。
（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監督制度
政策出臺的目的在于加強市場管理，促進房地產行業健康發展，但是當前諸多政策流于形式，政策的執行缺乏相應的監督體系。一方面房價持續上漲，使得購房者的壓力進一步增大；另一方面民間出現了大批的炒房者，進一步抬高了房屋價格，導致我國出臺的諸多房地產經濟管理政策都無法有效地發揮其效果。另外，中央政府和地方政府實行兩級監管，導致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時對于管理的職責和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國房地產行業出現“上有政策，下有對策”的惡性循環體系。房地產屬于高回報產業，房地產是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現權錢交易等腐敗情況，影響中央政府的經濟管理效果。
（三）相關法律、法規體系的不健全
法律、法規體系的健全是進行有效房地產經濟管理的前提，雖然我國房地產行業發展較為繁榮，但是法律體系的建設嚴重滯后，導致房地產行業有不少漏洞并誕生不少投機者擾亂市場。當前我國房地產經濟管理的文件或政策大多由國務院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴肅性、穩定性和長期性，使得房地產行業經常出現無法可依、有法不依、執法不嚴的局面。
三、解決我國房地產經濟管理過程中問題的建議和對策
（一）制定連續性政策，做到長期管理
首先，我們對城市要進行合理定位，從區域位置、實地觀摩、資料調查和歷史情況這四方面來對城市進行定位，根據城市的定位確定相應的發展戰略，然后政府制定連續性發展規劃，明確房地產經濟管理的目標，緩解需求與建設之間存在的差距和矛盾，維護社會和諧穩定，促進經濟持續發展。最后，我國長期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規定房地產經濟管理的目標和自己的角色，發揮自身的作用，引導國民進行健康的住房消費。
（二）建立健全管理機制
健全的管理機制可以使房地產良性發展，政府要發揮經濟管理在房地產行業的作用，使房地產行業本身和國家調控都能促進房地產行業健康、穩定的發展。另外，中央政府需要調整財稅制度，降低地方政府財政對房地產行業的依賴性，并對的情況嚴厲打擊，并挑選典型案例對地方政府進行教育，維護市場環境，促進房地產行業健康發展。
（三）完善法律、法規體系
目前，我國出臺與房地產相關的法律法規只有《土地管理法》《城市房地產管理法》和《建筑法》幾部，數量比較少，而且缺乏具有行業針對性的《房地產法》，相關部門應快速推動《房地產法》的出臺，使我國在進行房地產經濟管理和出現房地產經濟糾紛時做到有法可依。從過去幾次國家的調控政策來看，效果不是很理想。
（四）開展實際勘察，了解土地住房居住情況
地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴，導致不少違建工程，另外有些開發商在取得土地審批之后，由于種種原因導致工程建設無法正常進行，造成土地資源的閑置浪費。對于這種情況，各級政府應定期對轄區的土地使用情況進行調查，對閑置土地要回收或重新規劃，嚴厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應定期統計閑置房屋數量，結合實際購房需求，從而判斷房地產行業是否處在健康狀態，建立房地產市場預警系統，幫助政府制定長期的房地產經濟管理規劃。
（五）轉換經濟補償方式，滿足房地產的實際需求
雖然我國總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。就如何解決房價高這一民生問題，可以采取經濟補償的形式，對于購房者，可以對其經濟狀況進行調查和評估，根據地區的不同和購房者的經濟狀況不同制定相應的補償標準，縮小低收入人群與高房價之間的差距。當前我國采取的廉租房和經濟適用房政策，執行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。
（六）提高環保意識，增強生態觀念
房地產經濟的開發理應與環境的發展相協調，房地產開發商必須不斷增強環境保護意識，只有這樣，房地產經濟才能持續健康長遠發展。在開發投資項目時要對當地的生態環境進行調查，認真聽取專家意見，開發建設過程中更要科學規劃，合理利用土地，提高開發土地的生態經濟效益，積極發展園林綠化，建立房地產開發與環境保護協調發展的綜合決策機制和協調機制，將“綠色空間、綠色家園”的開發設計理念貫穿于開發建設過程始終，使房地產經濟成為生態環境的有機組成部分。
四、結束語
由于社會的日益發展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足使用需求，從而給房地產行業的快速發展提供了先決條件。但是由于房地產行業發展得過快過熱，在發展過程中出現了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進行調控，但是成效有限。我國需要準確、客觀地了解房地產行業的發展現狀，借鑒國外先進管理經驗，在提高我國房地產經濟管理水平的前提下，促進我國房地產行業健康穩定的發展。
（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）
參考文獻
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關鍵詞：房地產；開發與管理；模式創新
房地產本身具有一定的增值性和保值性，對于應對通貨膨脹具有一定作用，由于居民投資渠道較少，再加上人民幣長期升值的影響，使得大量資金流入房地產市場，使得過去幾年的房地產行業發展呈現出一片繁榮發展的景象。但過快增長的房地產經濟，使得房地產行業發展呈現出泡沫影像，近兩年來，國家連續出臺的一些房地產政策對于降溫房地產市場起到了較大的作用，但是這種非理性的房地產投資行為并不是一朝一夕能夠消除的，需要國家制定持續性的宏觀調控政策。面對當前的經濟發展形勢，房地產企業如何才能脫離泡沫經濟，實現自身的創新發展是急需解決的重要問題。
一、房地產行業發展對于我國社會經濟的促進作用
經過近三十年的發展，我國的房地產行業逐漸趨于成熟，近年來的高速增長，更是進一步推動了房地產開發企業實行大規?？绲丶皵U張，對于我國的經濟發展也作出了巨大的貢獻。作為社會主義市場經濟的重要組成部分，當地產行業的進步始終與我國的綜合國力提升緊密相連，而與其相關的建筑行業、建材行業等也爭相繁榮發展，這對于我國整體經濟水平的提升具有重要意義。
房地產行業促進我國社會主義經濟發展已經是不爭的事實，但是，近年來快速發展的房地產行業對于民生造成的困擾也使得我國整體經濟發展質量的提升受到了一定影響，房地產是關乎民生生存與發展的基本條件，其與民生的聯系非常密切，因此，房地產行業的平穩發展對于改善民生有較大的幫助作用。從2010年開始，國家實施的各項關于房地產業宏觀調控的政策逐漸出臺，并不斷完善，對于遏制過快增長的房地產經濟起到了一定作用，但房地產行業的繁榮發展仍舊是熱點話題。
二、當前我國房地產行業發展所面臨的挑戰
在市場經濟環境下任何一個行業的發展都面臨著巨大的挑戰，對于快速發展的房地產行業來說也不例外，越發激烈的市場競爭使得各個房地產企業之間的分化重組不斷加劇，行業集中度不斷提升，根據當前房地產企業的發展形勢分析，未來房地產企業的競爭及行業稀缺資源的獲得更多的是遵循資本為王，實力取勝的規則，因此，加快房地產開發與管理模式創新，推動房地產行業的健康進步是房地產企業運營過程中的重點和難點，而這也是我國房地產行業突破泡沫發展，真正實現進步所面臨的巨大挑戰。
三、當前經濟形勢下房地產開發與管理模式的創新策略
1、堅持以創新理念推動經濟發展
創新是一個亙古不變的話題，只有創新才能夠實現企業的特色發展，而這是企業構建核心競爭力的關鍵因素，因此，房地產企業在自身經濟發展過程中，應當樹立創新理念，始終堅持以創新推動經濟進步，將創新理念納入到企業文化當中，形成一種潛移默化的準則，以促使每一個企業都能夠為了自身的競爭實力而不斷創新，從而不斷提升其對消費者的服務質量，也更好的推動我國社會主義經濟進步。此外，國家應當構建與完善關于房地產企業創新發展的政策，對于創新化、特色化發展的企業給予適當優惠政策，促使其實現環境保護、資源節約，更好的滿足我國的社會主義現代化建設要求。理念是一種崇高的信仰，通過將創新理念作為房地產企業經濟發展的基本要求，能夠更好的凝聚力量，實現其未來的可持續進步。
2、構建完善的開發與管理體系
面對當前激烈的競爭態勢，如何強化房地產企業的開發與管理創新成為重中之重，房地產企業發展最密切的因素便是土地資源，但稀缺的土地資源也已經成為制約房地產業發展的關鍵。對此，構建完善的開發與管理體系已是刻不容緩。首先，房地產企業應當將創新管理貫穿到房地產開發的整個過程，無論是投資決策、施工設計還是施工過程，以促使管理人員能夠以創新的眼光看待房地產企的開發應用。其次，制定創新性的管理對策，對于房地產開發的每一個步驟都應當精打細算，爭取用最少的資源創造最優質的服務，以最大限度的降低房地產企業的運營成本，管理創新對策的實施要求企業自上而下都由明確的認知，并深刻了解創新理念，能夠自覺遵守管理制度，從而實現管理質量和效率的不斷提升。最后，企業運營都存在著或多或少的風險，尤其是2008年急劇的市場變化給房地產企業發展敲響了警鐘，加強企業運營中的風險管理也是發展關鍵，對此，企業在構建完善的管理體系的同時也應當建立健全相應的風險管理體系，以積極應對各種市場風險，將自身發展所面臨的未知因素降到最少。
3、加強房地產企業人才隊伍培養
人才始終是企業發展的主體，更是企業不斷進步的動力，面對當前各個房地產企業之間的激烈競爭，誰能獲得優秀人才，誰就能夠掌控市場，成為房地產行業的佼佼者，因此，各個企業之間的競爭歸根結底是人才的競爭，要想推動房地產企業的經濟發展，關鍵就是加強人才隊伍培養。對此，首先企業應當制定科學、合理的薪酬策略，吸引高素質人才加入到企業的發展中，同時為員工明確其在企業中的發展前景及未來房地產行業的發展潛力，以留住這些高素質人才。其次，企業應當加強對員工的培訓，不僅包括專業技能培訓，同時還包括企業文化培訓、職業素養培訓等，以確保能夠訓練處高素質的綜合型人才，從而更好的滿足企業發展需求。最后，房地產企業應當加強人才之間的整合，建立一支高素質的人才隊伍，并將這些員工貫穿于企業發展的各個環節，從而實現自身全過程的創新發展。
結束語：
在新的經濟發展形勢下，對于房地產行業的發展行業提出了更高的要求，管理始終是企業中的重要組成部分，而創新則是企業進步的動力支撐，因此，在未來的發展過程中，房地產企業應當不斷加強開發與管理模式創新，確保自身進步有創新動力的支持，最終實現自身的可持續發展，也為我國的綜合經濟水平提升及民生改善作出更大貢獻。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業 財務管理 經濟核算
近年來，我國房地產市場受原材料價格上漲以及人工費用上漲的影響，企業利潤逐年降低。同時，現代房地產行業管理的日益規范也使得企業的必須加強自身的管理以使得企業的經營活動以及經濟活動符合法律法規的要求。在房地產企業的管理工作中財務管理與經濟核算是保障企業資金鏈暢通、保障企業經濟效益以及成本控制的重要工作，是現代企業管理工作的重中之重。
一、房地產企業財務管理與經濟核算工作的重要性分析
房地產市場競爭的日益激烈使得企業必須結合房地產企業的經營特點進行科學的財務管理與經濟核算。通過財務管理工作的實施以及經濟核算工作的開展保障房地產企業資金鏈的暢通、保障企業投資經營過程中各項過程成本控制的有效開展。利用財務管理手段以及經濟核算的智能使企業的經營活動以及經濟活動始終處于受控狀態，切實保障企業成本、資金的有效管理。以財務管理制度體系的建立避免職務侵占等情況的發生，以此保障企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理與經濟核算工作的有效開展
1、房地產企業財務管理工作的有效開展
房地產企業財務管理工作的開展應從財務管理體系的完善入手。結合企業自身的實際情況以及行業特點，以現代企業財務管理理論作為基礎構建完善的財務管理體系。通過完善的財務管理體系指導企業財務管理工作的開展、通過完善的財務管理體系確保企業資金鏈的穩定。通過財務管理體系的完善為房地產企業的發展奠定良好的財務基礎。財務管理體系的建立過程中要注重管理體系與企業管理流程、企業結構等自身特點的符合。有效提高財務管理體系應用過程中的適用性與適應性。避免傳統財務管理體系照搬、照抄對財務管理工作的影響。
在注重財務管理體系建立的同時，房地產企業還要加強財務管理基礎工作的實施與開展。通過踏實財務管理基礎促進房地產企業財務管理工作的開展。將會計工作作為重點，開展財務管理工作。以原始憑證管理、報表管理等做好房地產企業會計工作，為財務管理工作的有效開展奠定基礎。
房地產企業資金占用大、資金流量大的特點使得房地產企業極易受到資金風險的影響。因此，在現代房地產企業的財務管理中必須注重房地產企業的自己難管理，以此保障房地產企業資金鏈的通暢、保障資金管理工作能夠落實到房地產企業的經營當中。房地產企業應通過對自身資金籌集、使用等特點構建符合企業經營發展的資金管理體系，并將資金管理體系作為財務管理工作重點進行資金管理。通過加強會計資金管理職能以及預算、審核等工作保障企業資金來源與使用、保障企業收支平衡與資金鏈的通暢。通過注重資金管理的方式避免資金鏈斷裂對企業經營與發展的影響。
2、房地產企業經濟核算工作重點與要點
房地產企業的經營特點以及涉及內容使得核算工作對企業的經濟效益、成本控制等工作有著重要的影響。在現代房地產市場競爭日益加劇的今天，企業經濟核算工作的開展對企業的生存與發展有著重要的影響。為了保障企業靜音過程中資金的通暢、保障企業投資過程中成本控制以及資金使用的有效監督，現代房地產企業必須加強經濟核算工作的開展。針對房地產企業資金流動大、資金流動快等特點進行經濟核算工作。以國家法規為基礎、以企業經營扎略為重點進行經濟核算鞏固走的開展。通過經濟核算工作的開展保障企業資金流向控制以及資金使用的控制。為了應對房地產開發過程中內容繁多、涉及面廣、經濟活動對象多、投資周期長等特點，房地產企業應加強核算管理體系以及組織結構的設計與建立，同時注重核算部門人員配備與培養。通過核算工作的有效實施為財務管理工作奠定基礎、為企業成本控制、經濟效益管理等工作的開展奠定基礎。
三、強化財務人員培訓與培養，促進房地產企業財務管理工作的開展
在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算工作也面臨著改革與改變。為了適應現代房地產企業的發展以及法律法規的完善，房地產企業財務管理人員以及經濟核算人員必須加強自身專業素質與技能的培訓與提高。房地產企業應定期組織財務人員進行培訓，必要時借助社會專業培訓機構進行人才的培養與引進。以財務人員綜合素質的提高促進房地產企業財務管理與經濟核算工作的開展，促進企業房地產企業綜合市場競爭力的提高。
四、結論
綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的管理重點，是關系到企業長期盈利能力的關鍵。現代房地產企業必須加強對財務管理與經濟核算工作的認識，以相關管理體系的完善、人員培訓以及專業技能的提高促進財務管理工作的開展，實現企業綜合市場競爭力提高的最終目的。
參考文獻：
［關鍵詞］房地產業；宏觀調控；路徑
［中圖分類號］F121 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路徑理論的介紹
路徑通俗的理解就是到達目的地的路線。房地產宏觀調控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運用科學的手段,以期達到預期效果的途徑。
第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標,沒有目標就構不成路徑,這如同汽車導航系統一樣,必須設立一個行駛目的地,導航系統通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達目的地所走過的路線就是路徑。
第二,路徑具有現實性。脫離現實的路徑就像空中樓閣,不切實際,只有從實際出發,才能找到確實可行的路徑,達到預期的目的。
第三,路徑具有系統性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復雜的環境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統籌運用,系統的構成達到目標的路徑。
路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產宏觀調控手段主要包括經濟手段、法律手段、行政手段。經濟手段是指通過調整各市場主體的物質利益關系,影響經濟行為的一種宏觀管理手段。主要包括財政政策、貨幣政策；法律手段是指根據一定的立法程序,將經濟運行發展的規律和準則加以固定,并通過司法、執法活動對特定社會經濟現象進行管理的一種手段。包括專業性規范和相關性規范；行政手段是指憑借上下級領導關系和管理權限的大小,通過行政命令的形式自上而下進行管理的一種手段。行政手段包括：計劃手段、規劃手段、行政管理手段。
2 路徑理論下房地產業宏觀調控的選擇與實現
第一,房地產供給調控路徑。房地產供給調控路徑主要針對房地產市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發商、中介以及少量房地產持有者。該調控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產供給,以期達到市場供需平衡的狀態。當市場繁榮時,房地產價格上漲,大多數供給者選擇持有房產,以期待更高收益。例如開發商的捂盤惜售,政府運用房地產供給調控路徑,從經濟、法律、行政等手段增加房地產市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產價格由P1下降至P2,房地產市場重新回到均衡狀態(見圖1)；當市場低迷時,房產供給者為了規避風險,拋售房屋,市場價格下跌,同樣政府可以運用房地產供給宏觀調控路徑,減少房地產供給總量,穩定房地產市場。
第二,房地產需求調控路徑。房地產需求宏觀調控路徑則是針對房地產市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調節,達到市場的均衡。當市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機性需求等多重需求下,市場供不應求,房價上漲,此時政府通過房地產需求調控路徑――上調利率、提高銀行準備金率、提高首付比例等抑制房地產市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產價格由P1下降至P2,穩定房地產市場(見圖2)；當市場低迷時,反之來刺激房地產市場需求。
第三,房地產交易調控路徑。房地產交易是房地產市場的晴雨表,房地產交易調控主要通過稅收來實現。主要的目的是限制投資性和遏制投機性炒作,減少房地產泡沫。當市場繁榮時,提高房地產交易稅費,增加房地產的炒作成本,促進房地產市場健康穩定的發展；當市場低迷時,剛性需求主導市場,通過房地產交易調控路徑,減少在交易中的稅費,刺激房地產市場回暖。
第四,房地產持有調控路徑。持有環節是房地產市場的終端環節,對持有環節的調控有利于實現房地產市場價值,使房地產稅收更趨于合理,促進資源的集約利用,在調控路徑設置中,把房產面積和房產總價作為重要的參考要素,房產面積越大、總價越高,持有環節的稅費也就越高。
第五,房地產監察調控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩定的房地產市場離不開對市場的監督,加強對房地產從業人員的培訓,提高從業人員的素質；嚴厲打擊違法犯罪行為,維護社會主義市場經濟；細化行業標準,減少合同糾紛。
在路徑理論的運用中主要遵循以下四點原則：第一，目標導向原則。路徑的特點就是具有目標性,房地產業宏觀調控路徑選擇首要原則即是目標導向原則,有明確的目標才有調控的方向,在目標確定的前提下再來選擇房地產業宏觀調控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區別對待；第三，戰略性原則。房地產業的發展在國民經濟中具有一定的戰略地位,房地產業宏觀調控路徑的選擇一樣要具有戰略性,路徑要具有延續性；第四，系統性原則。每一種路徑都有它的正面效應和負面效應,在房地產業宏觀調控路徑選擇上一定要有系統性,不要顧此失彼,實現帕累托最優。
3 當前市場狀況下房地產業宏觀調控路徑選擇分析
3.1 國家宏觀調控的特點及存在的問題
(1)調控急功近利。政策的實施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項政策實施后,短時間內達不到理想的效果,就急于出臺下一個調控政策,等到政策累加效應出現時,市場反應過于激烈,出現年初抑制房地產、年底刺激房地產的尷尬局面。
(2)調控缺乏戰略性。房地產作為國民經濟的重要產業,國家在調控時缺乏系統性、戰略性?？v觀近幾年的房地產宏觀調控政策,大都是以單一的調控方式進行,頭痛醫頭腳痛醫腳,政策缺乏銜接性、戰略性。
(3)調控效果不理想。國家宏觀調控的主要目標是要穩定房地產市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產平均銷售價格來看,房價在國家宏觀調控下一路高歌猛進,居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調控備受質疑。
(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設廉租房和經濟適用房。而在建設過程中,制定的指標又不能按質按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。
3.2 問題原因分析
(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統一性。但分稅制下,地方政府的事權和財權不對等,致使地方政府企業化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發,在對其不利的情況下,地方政府在實施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財政獨行其道。
(2)房地產業對國民經濟的影響巨大,政府調控需要考慮國民經濟的承受能力。房地產業是名副其實的支柱產業,其對國民經濟的拉動作用不可忽視。房地產行業的發展,具有很強的輻射帶動作用,對房地產業進行調控,勢必會影響到房地產相關產業的發展,在當前的經濟形勢下,政府的調控要考慮到國民經濟的承受能力,這導致政府調控畏首畏尾,難見效果。
(3)房地產過分依賴于金融機構的支持。我國房地產業的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產業過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業的發展,甚至誘發次貸危機在中國上演。
(4)房地產稅收結構不科學。房地產行業存在三個環節：一是開發環節，二是交易環節，三是持有環節。而我國的稅收主要集中在開發環節和交易環節,對于房地產的持有環節,國家并沒有相應的稅收,在房地產稅收上存在空白。
4 我國房地產產業宏觀調控可行路徑
(1)在房地產監察調控路徑上,首先要科學確定地方政府和中央政府的權利與義務。中央政府的政策必須要由地方政府來執行,科學的確定各級政府的權利與義務有利于權責分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執行力,保證中央政府宏觀調控落實到位。其次降低房地產對國民經濟的影響。大力發展實體經濟,降低房地產業對國民經濟的影響；大眾投資渠道,促進資本的有效保值增值。
(2)在房地產供給調控路徑上,推行房地產供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產采用完全的市場化,在既定的范疇內,政府不加干預；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數量大,價格太高會影響社會的穩定,對于這部分群體,房地產市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設,保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設有利于體現社會公平、有利于保持社會的穩定、有利于和諧社會的營造。
(3)在房地產需求調控路徑上,要保障自主型需求、引導改善型需求、限制投資性需求和遏制投機性需求。要做到以上的要求,可以通過限制貸款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同時,保障首套購房貸款、限制第二套房貸款、禁止第三套房貸款,此舉不僅能緩解房地產需求過旺的現象,同時也能從源頭上杜絕次貸危機在中國上演。
關鍵詞：房地產經濟；非理性；影響分析
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一、房地產經濟中的非理
（1）房地產的價格并不能真實的反映房地產的價值
我們知道，商品的價格是商品價值的體現，其價格信息往往是價值判斷的主要依據。現階段房地產的價格遠遠超出了其商品本身的均衡價格，它價格的形成固然有一部分特定因素推動，但還是存在著一些虛擬因素推動著價格的上漲。比如由于統計口徑的不同，導致同一時期不同統計部門得出的統計數據差異很大，進而誤導了大眾，同時也擾亂了房地產價格的形成；再如一些媒體、網絡等通過輿論的力量，干擾消費者的判斷力，進而虛抬房價，使房價遠超均衡價格。
（2）在土地出讓制度方面 ，以供給創造需求。違背市場經濟發展規律
在市場經濟條件下，脫離市場實際需求的政府盲目出讓土地，是違背市場經濟發展規律的。在我國一些地方政府在不同性質的土地 出讓方面，事先規劃實施好，然后以優惠條件來吸引投資者和居民來投資或居住，它其實 就類 似于產品經濟 當中“以產定銷”。 因此 ，在社會主義市場經濟條件下，政府出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模和時機，應該由市場的需求來決定，需求創造供給，這樣才能使房地產市場可持續性發展，使房地產供需維持一種良性狀態。
（3）房地產開發企業的快速擴張、高資產負債率與房產高空置率并存
近年來，我國房 地產業給人一派“繁榮”景象 ，其繁榮給人以利好的誘惑。由于受此行業豐厚的回報誘惑，加之資本的逐利性以及國內投資渠道的單一性，使得民間資本紛紛涌 向房地產領域。而政府在投機性資本的市場準入方面過于寬松，無形中助長了房地產開發企業的過快增長，導致房地產企業形成魚龍混雜的局面。大多數房地產企業普遍存在著規模小、自有資金不足，其資金大部分通過銀行間接融資而來，其資產負債率非常高。據海通證券2011年提供的數據，2011年1～12月，全國房地產資金來源達8．32萬億元，較 同期增長 14％，國內貸款占房地產資金來源的 15％，利用外資占 1％，自籌資金占4l％，其他資金占43％?？紤]到自籌資金中相當部分并非企業的資本金，企業的資產負債率實際超過 6O％。同時，房地產投資增長幅度高出社會固定資產投資增長率，導致部分地區房地產供給與房地產有效需求形成巨大差距，致使房產空置率逐年上升。
（4）房地產泡沫過大與房地產金融風險并存
由于房地產業的高速擴張及投資、投機性虛擬需求的過度膨脹，使得房地產價格水平遠脫離均衡水平，繼而相對于理論價格水平非平穩性上漲，形成房地產泡沫。房地產泡沫過大，作為一種非理，它會給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。
同時，房地產開發企業的過度擴張，其自有資金嚴重不足，規模較小，而且其絕大部分資金來源，是向銀行貸款間接融資而來，一旦房地產泡沫破裂，它會產生金融危機或經濟危機。現階段宏觀調控政策擠掉了一部分泡沫，但泡沫還比較嚴重。因此，房地產金融風險不僅影響著房地產業和金融業的穩定發展，而且還對整個金融業及國民經濟的穩定和發展至關重要。
二、房地產非理產生的影響
如果不從根本上或制度上進行改革，防止非理的進一步存在 ，它產生的影響危及最大的還是房地產市場的可持續性發展，同時還對實體經濟及我國社會的和諧穩定產生重大影響，具體表現在以下幾方面：
（1）不利于實體經濟。影響整個 國民經濟的穩步發展
房地產業作為我國的支柱產業 ，它涉及我國60多個相關產業，它在國民經濟中的地位舉足輕重。如果房價嚴重偏離其均衡的水平，勢必會對宏觀經濟造成嚴重的負面影響，首先，制約房地產業對GDP的貢獻。房價與居民收入比過高，房價扭曲，勢必會抑制居民的多樣化需求，交易量下降，導致存量房積壓，降低房地產商繼續投資的意愿，影響GDP的穩步增長。其次，擠壓其他行業的發展。房地產業投資收益率高，使得大量資金及國際資本，紛紛涌入到房地產領域，使得 流向其它產業的資金量出現不足，對其他行業的復蘇造成很大的擠出效應，制約國民經濟的整體發展。最后，過高的房價，會嚴重透支居民的消費能力 ，使居民過早的成為“房奴”。如果購房者每個月扣除房貸后，可支配收所剩無幾，更何談其它消費陛需求。
（2）危及國家金融安全
如前面所述，房地產的資產負債率高達60％以上，且資金大部分是通過銀行間接融資獲取而來，由于房地產的融資方式沒有形成風險分擔機制，因此，一旦出現市場風險，勢必會對銀行系統帶來 巨大損失，很有可能發生金融危機，進而拖累整個國民經濟的發展。
（3）加劇貧富分化。不利于社會和諧穩定隨著我國人口數量的增加 ，城市化的進一步加深，人們為了安居樂業，尋求歸屬感，使得這種剛性需求不斷增長。如果房地產超出本身的自住性屬性，而更多的傾向于資本資產屬性的話，那么房價的大漲大落，勢必會直接影響社會的和諧穩定。同時，房價的扭曲上升，并不是增加了社會財富，它只是使財富從老百姓手中，轉移到地產開發商等強勢集團當中，加劇了貧富分化。貧富差距的過大，定會增加維護社會管理的行政成本，導致很多的社會問題。
三、對策分析
誠然，現階段隨著“國八條”及“國四條”等宏觀調控政策 的實施，使得房地產市場冷淡了些，房價及交易量下滑，但如果不加強制度建設，縱容非理的存在，不從根本上對土地制度進行改革，勢必越打壓，房價越高，治標不治本。因此，我們必須理性分析市場中的“非理”，采取有針對性的措施，認清本質，對某些方面予以約束，對市場予以規范，繼而實現房地產市場的可持續性發展。
（1）加強制度建設，從根本上解決土地財政問題
中國房價 的這種偏離均衡價格的非理性現象，其實從源頭上就存在。土地價格降不下來，房價也一定降不下來。因此，政府有關職能部門，首先應該對于土地問題采取靈活的政策，進一步采取宏觀調控措施，切實把過高的水泥、鋼材等原材料價格降下來以及減免稅費，給予開發商優惠政策。其次，在土地出讓方面，國家應加強制度建設，重新調整個人、集體、地方政府及中央政府之間的利益分配機制，將土地出讓資金納入地方政府預算，進行有效預算管理，實行“收支兩條線”管理。這樣不僅可以增加對土地出讓金使用的約束，而且還可以增加支出的透明度，降低地方政府出讓土地的沖動，同時，還可以提高拍賣土地的利用效率，增加土地供給。
（2）設計開發房地產金融衍生品。拓展地產企業融資渠道 ，規避金融風險
設計開發房地產金融產品及衍生 品融資工具，防止因房地產金融風險過度而轉嫁到金融系統；設立專業型的房地產運作機構，管理房地產其它類融資工具，如產業私募基金、房地產信托基金等。這樣不僅有利于分攤銀行金融風險，防止金融危機的發生，而且還能拓展地產企業融資渠道，改變房地產企業自身的資產負債率。同時，在房地產信貸方面，積極推進客戶結構調整，拓展優質客戶，建立地產信貸客戶資信及風險分析體系，為客戶建立檔案。
（3）繼續強化政府宏觀調控，采取有效措施抑制房地產的不合理需求
由前面所述，現行的房地產價格泡沫較大，其價格已失去其真實性。抑制投機性需求 ，除繼續落實國家限購政策外，還有其它幾種方式可供選擇。一是提高二手房轉讓稅收。目前二手房轉讓的營業稅是 5．5％ ，國外一些國家遠遠高于中國，比如新加坡轉讓當年購買商 品房的稅率是16％，兩年之后是14％。二是實行差別化信貸管理，比如購買第三套房銀行不放貸，或者大幅提高貸款利率。三是征收土地財產稅及存量房物業稅。對于開發商閑置土地的，要征收不動產稅，增加開發商閑置、囤積土地的成本，防止開發商炒土地。對存量房方面，政府可以保護必要的住房面積，比如第一套房不交稅。名下擁有的房產越多 ，交的稅就越多。這樣，對于價格失真的“非理性現象”，采取更有針對性的措施 ，雙管齊下，更有效的防止居民的投資、投機性需求，調節房地產供求關系，使房價回歸到均衡、理性的水平。
（4）在房地產行業方面，對有限資源進行整合。使房地產市場步入理性發展軌道
由前面所述，現階段房地產開發企業過度擴張，魚龍混雜，因此對一些資質低、自身資金不足的中小房企進行兼并重組，使有限資源得以整合，從而使房地產市場步入理性軌道。同時，開放房地產二級、三級市場，加快商品房的流通，降低商品房空置率，保證房地產市場產銷暢通。
