時間：2023-05-29 08:32:09
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邢志民 西安建筑科技大學
摘要：近年來我國房地產行業雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調控政策的實施和市場競爭的不斷加劇，房地產業的投資風險性也
在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產開發貸款的風險管理應更加全面、系統勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款作為研究對象，參照國內先進實踐經驗對其現狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據存在問題提出相應的解
決措施。
關鍵詞：銀行；房地產開發貸款；風險防范；有效措施
1.國內研究現狀及水平
在我國銀行房地產開發貸款的風險防范研究主要側重于信
貸風險的分類、識別和產生原因的定性分析層面。其研究的開始
時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）
從不同的角度闡述了防范房地產信貸風險的策略、 劉曉維 （2007）
分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產信貸風險等。②
實證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業銀行住
房貸款領域、陳崢嶸（2009）認為房地產信貸風險主要來自信用
風險，他將神經網絡的理論應用到房地產信貸個人信用風險的評
估中等。
2.房地產金融風險的理論分析
（1）房地產業與金融業
房地產自身周期長、資金需求大的開發特性，決定其僅依靠
開發商難以實現，金融業的支持必不可少；而房地產的大批資金
需求亦可以有效的擴大金融業的業務量，實現金融業的多元發
展。按照現代經濟理論，金融業是符號經濟的代表，房地產則是
實體經濟的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發展。
（2）房地產金融的概念和分類
房地產金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產金融是指
所有與房地產活動有關的金融活動。狹義而言，房地產金融特指
一些特定的具體金融形式。
房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金
融。政策性的是指與國家住房制度改革有關的一系列房產金融活
動。商業性房地產金融則能進一步的劃分為房產金融和地產金融
兩類。
3.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款發展現狀
（1）XX 銀行 XX 分行總體經營情況
XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區，屬于二級分行，最近
幾年銀行業務發展并不理想，己經連續三年未能完成上級銀行所
下達的業務目標。因此為了進一步強化經營管理、提升業務量和
銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產開發企業的貸款投
放，并希望由此達到上級所下達的年度業務考核。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款概述
2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款額為 11.27
億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額
的 7.3%，房地產開發貸款全年發放 1.9 億元，占其難年度公共貸
款發放額的 11.5%。其中住房開發貸款 10.07 億元，為中長期貸
款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1
億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶情況
至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶共五家，
共計為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。
各客戶情況說明如下：
①西安 MP 花園項目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億
元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期
為 10 年 3 月，擔保方式為抵押，貸款期限三年。
②A 山莊項目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款
種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1
月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限三年。
③B 舊城改造項目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為
11 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
④C 大廈項目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款
種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔保
方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項下單筆貸款期限三
年）。
⑤E 城區改造項目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為
12 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款的特點
①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產客戶較少，
現擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發放的貸款主要集中在 A 山
莊項目上，存在經營風險。②缺少大型的房地產客戶，現有客戶
中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項目居多。④貸
款擔保方式保守謹慎。
4.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險分析
（1）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險計量
目前為止，XX 分行的房地產開發貸款的還款不良率為 0，但
仍存在極大的風險。①就風險的分類而言，XX 分行的房地產開
發貸款主要為關注類類貸款余額，即 A 山莊項目的貸款。若該項
目工程出現問題，則銀行貸款資產的收益與質量必將大受影響。
②從計提減值的準備來說，XX 分行的房地產貸款質量低于全行
公共貸款質量，且出現惡化趨勢。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險考察
從市場風險、信用風險和操作風險三點，對 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款風險考進行察。①目前我國房地產市場為政府
主導，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產開發貸款風險。
②我國房地產市場仍處于起步階段，相關政策和制度建設仍存在
諸多問題，銀行的房地產開發貸款存在信用風險。③銀行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導致銀行出現重
大損失。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險原因分析
①貸款的評估調查制度存在缺陷。②銀行員工的風險防范意
識薄弱。③貸款期限與相關項目的開發周期存在不匹配現象。④
銀行房地產開發貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現行房地產融
資制度存在問題。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款防范策略
①加強健康信貸文化的宣傳與培養。②注重對市場的調查研
究，及時調整發展策略。③加強銀行內部監管，避免人為惡性貸
款的出現。④培育專業的信貸從業人員。⑤鼓勵創新，實行銀行
貸款業務的多元化。
（5）結論及展望
銀行的房地產開發貸款必然的存在著種種風險，而兩者的緊
密關系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產信貸行
業。因此加強對其現狀和未來發展的研究，提高自身對風險的辨
別能力是銀行長遠發展的必然要求。我相信，隨著相關研究的不
斷深入和相關制度的不斷完善，我國銀行房信貸風險管理必將越
來越科學、高效。
5.方案和準備采用的措施
（1）現狀及理論綜述研究：深入了解國內外研究現狀及相
關前沿理論，在歸納和總結前人研究的基礎上，提出并深化本課
題研究思路。
（2）市場調研：深入調研產業銀行房地產現狀，收集市場
數據（主要從當地房地產管理部門統計數據獲取）。
（3）理論研究：運用相關經濟模型，對產業銀行房地產金
融風險進行探尋研究。
參考文獻：
[1]劉柞.房地產信貸風險與防范對策[J].中圍金融，2004.7.
[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產開發貸款風險防范研究[D].華南理工
大學，2012.6.15.
[3]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊，
2008：210.
關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。
1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響
1.1 城市建設用地的開發強度
受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。
1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制
近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。
1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響
一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。
從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。
1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導
主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規劃和房地產開發的關系
1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。
2)城市規劃影響房地產開發的效益。
影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。
3)城市規劃指導和促進房地產開發。
由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。
4）從城市規劃的不同分類
對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2 城市規劃和房地產開發的協調發展
2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理
必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2. 2 房地產開發要符合城市規劃
房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進城市運作
現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展
將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。
2. 5 城市規劃應具有彈性
現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。
結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。
參考文獻：
關鍵詞: 房地產項目；風險分析；風險控制
Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。
2、房地產開發項目風險
2.1 房地產開發項目風險的分類
從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風險和投機風險
純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。
2.1.2自然風險和人為風險
自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。
2.1.3靜態風險和動態風險
靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統風險和非系統風險
系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產開發項目風險的特征
房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。
2.2.1個別性
房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。
2.2.2復雜性
房地產開發項目能否順利實施要受到土地條件、規劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發項目所面臨的風險具有綜合性和復雜性。
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神,政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋,還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋,實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋,其中包括符合法定條件的房地產開發企業,亦包括違規開發者,只要是向社會公開銷售,均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍,一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定,即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據開發建設者是否房地產開發企業,房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識,非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產,不管是否房地產開發企業建設,均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”,應作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然,為避免與行政權力的沖突,法院只應進行形式審查,對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類,對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定,上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定,決定著案件審理的方向。
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
［關鍵詞］ 房地產開發企業；投資性房地產；公允價值
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。
1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例
例如，甲房地產開發企業，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元，甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發產品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發產品1 000。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產――公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。
接上例，假設2010年12月31日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款800，貸：其他業務收入800。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產――公允價值變動200。③借：其他業務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產――成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析
（1）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。
（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。
（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。
主要參考文獻
［1］中華人民共和國財政部.企業會計準則［S］．2006.
近年來，房地產數據被社會各界所關注，房地產統計信息對各級領導科學決策及促進國民經濟的發展至關重要。但是，目前統計制度方法已經不能適應當前經濟和社會發展的需要，本文就我國現行房地產統計制度方法改革提出一些不成熟的粗淺建議。
一、房地產統計體制與方法制度現狀
房地產統計制度方法是一個復雜的體系，它主要包括統計調查體系、統計指標體系和統計標準體系。
1、統計調查。我國房地產調查體系中主要存在兩大調查系統：一是由國家統計局及其調查總隊所組成的政府綜合統計系統；二是由建設部和地方政府建設主管部門所組成的部門統計系統。我國房地產統計調查主要采取。即房地產統計的組織部門（政府統計部門和建設部門）通過向房地產企業發放房地產統計報表，由房地產企業自行填報，上報給基層統計部門，然后逐級匯總、上報。房地產報表方式為年度報表和定期報表中的季報、月報。
2、統計指標。我國目前尚無系統明確完善的房地產統計指標體系，現有的房地產統計指標側重于從投資角度的統計，即：《房地產開發統計報表制度》（某年統計年報和定報）和建設部制定的《房地產統計報表制度》，并且每年的指標數量都有差異。
3、統計標準。為了便于對統計數據和各種有關信息進行分類研究，國家統計局對某些重要的復雜的統計分組體系，制定、和實施統一的標準，實行標準化管理，形成統計標準。將己有的和應有的各項統計分類標準，按其內在聯系組成的整體所形成的體系，就是統計標準體系，使各項統計分類標準有機結合，相互銜接，減少重復，防止矛盾，避免人力、物力、財力的浪費。另外，統計口徑的規定在統計工作中也有一定標準。房地產統計標準體現在統一的房地產統計制度、房地產統計指標解釋、房地產統計指標編碼。
二、現行房地產方法制度存在問題
（一）房地產統計指標體系有待融合完善。目前，政府統計部門執行國家統計局制定的房地產統計報表制度，建設部門執行建設部制定的房地產統計報表制度。統計制度不一易造成數出多門，統計資源浪費。國家局制定的房地產統計報表制度，主要是反映房地產增量市場運行狀況的房地產開發企業的投資情況統計，而反映土地市場、存量市場、經營管理運行狀況的房地產交易、房地產中介、房地產物業、房地產評估、房地產出租等指標基本沒有。而這需要融合完善。
（二）按注冊地統計易漏統瞞報或重統多報。現行的房地產統計制度規定:“跨地區進行開發活動并在開發地進行工商登記且具備法人資格，納入開發活動所在地統計范圍;未進行工商登記的，由企業辦公所在地進行統計。”目前房地產開發企業跨地區、跨省開發投資現象很常見，如果不在開發地注冊，易出現漏統瞞報。如果在開發地注冊，則，易出現重統多報。
（三）月報制度負擔過重。目前縣級一下基層統計人員固定資產投資統計、房地產投資統計、建筑業統計集于一身，同時，上報時間集中、指標較多，表間邏輯關系復雜，基層統計人員顧此失彼，疲于應付。
（四）企業統計不堪重負。由于國家報表按專業多頭向下布置，統計局投資處、人口社會處，調查隊生產價格處、企業監測處，房地產管理局等五個部門給企業(指房開企業)布置調查任務，統計報表多達八種，多數指標重復。同時，計量單位、報表軟件不同，所以企業統計人員工作量不堪重負。
三、規范房地產統計的建議
（一）政府統計與部門統計建立統一的統計指標體系。一是實現政府統計與部門統計的“對接”。國家局與住建部門應共同協商制定統一的統計指標體系，共同布置統計工作，由統計部門進行數據處理，確保數出一門。二是建立政府統計與部門統計統計信息的共享機制，杜絕重復交叉，提高效率。三是在政府統計與部門統計建立的統一指標體系下各司其職，各盡其責，各抒所長，相互支持，各得其所。
（二）房地產開發投資按建設地統計。由于房地產開發企業跨地區跨省經營比較普遍，為使房地產投資統計不重不漏，取消按注冊地統計，實施按建設地統計，一則能夠正確反映項目所在地房地產投資及全社會投資完成情況；二則項目建設地可以準確掌握房地產投資情況和隨時勘驗房地產投資進度；三則有利于對房地產開發投資企業統計工作的有效管理；四則能夠全面反映建設地房地產開發整體投資規模和結構；五則便于開展統計執法檢查，堅決打擊房地產開發企業的統計違法行為。
[關鍵詞]房地產；開發投資；政策建議
[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地產開發投資發展現狀
近年來北京房地產開發投資增長迅猛，成為社會經濟發展一個重要增長點，房地產業在全市經濟發展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產開發投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產開發投資額呈不斷上升的態勢。2005年，北京市房地產開發投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩定增長。
從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區生產總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產投資的年均增長率為11.4％，房地產投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產開發投資呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征，(見表1)。
1.2 房地產開發投資結構變化情況
按房地產開發投資結構來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產開發投資結構情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產開發投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產開發投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設備工器具購置兩項費用則相對穩定，沒有出現大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現了不升反降的現象。
從土地購置費用占房地產開發投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產土地購置費為1496.1億元，房地產開發投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產開發投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。
2、北京房地產開發投資存在的問題及政策建議
根據行業發展規律，在房地產快速發展期，房地產投資占固定資產投資25％～35％是合理區間，房地產投資占GDP比重在8％～12％是合理區間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現。2005－2009年北京房地產投資占固定資產投資比重均超過35％，在2008年達到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產投資占地區生產總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產開發投資比例高出正常比例，應引起重視。另外，房地產開發的投資比例發生了較大變化，房地產市場中土地價格有了大幅增長，房地產開發商加大了對于土地的投資。
20世紀90年代初的日本經濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產泡沫的形成與破滅有著直接關系。為此，相關部門應積極調控，將房地產投資比重控制在合理的范圍內，確保北京房地產市場健康發展。要進一步完善北京市房地產的宏觀調控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產投機，引導房地產開發投資以適度的規模增長，這既關系到房地產行業的供給能力，也影響著固定投資的規模，從而影響整體的宏觀經濟。同時，由于房地產宏觀調控是項系統工程，要從全局、根本上控制房地產投資規模過快增長就需要加強政策的規劃性和系統性，加以政策管理和長期監督。未來北京市房地產調控的任務仍十分艱巨，因此有必要對長期的調控目標作出進一步明確，并根據現實情況及時有效地進行調整。
參考文獻：
