時間：2023-05-17 09:56:42
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房屋委托管理合同，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
乙方：___________街（鎮）出租屋管理服務中心
根據《廣州市房屋租賃管理規定》（廣州市人民政府令〔XX〕第2號）的精神，為了進一步加強房屋租賃市場管理，規范房屋租賃行為，明確區（縣級市）國土資源和房屋管理局、區（縣級市）房地產租賃管理所和街（鎮）出租屋管理服務中心三者的管理職責，推進城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區內全部房屋（含住宅和非住宅房屋）的租賃登記備案工作委托乙方負責辦理。
二、委托時限：自_____年_____月_____日起至______年______月______日止。
三、乙方接受甲方委托，應具備下列條件：
1．有固定的辦公場所，正式掛牌辦公；
2．兩名以上經培訓的專、兼職房屋租賃管理工作人員；
3．統一使用“廣州市房屋租賃計算機管理系統”軟件。
四、雙方職責：
（一）甲方職責：
1．負責對違法租賃行為進行查處和做出行政處罰決定。
2．區、縣級市房地產租賃管理所負責房屋租賃登記備案的組織實施，對乙方進行業務培訓、指導、檢查和監督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規操作的調查、查處工作。
3．負責轄內房屋租賃政策宣傳組織工作。
（二）乙方職責：
1．負責辦理轄內房屋租賃登記備案手續，每月將受理的登記備案數據信息及時報送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進行統一操作，統一收費。
2．負責對轄區內租賃房屋進行巡查，協助甲方開展轄內房屋租賃市場的清理整頓工作，發現涉及甲方職權范圍的違法租賃行為，及時書面告知甲方查處。
3．協助甲方開展轄內房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責任：
1．甲方沒有履釁湎嚶φ鬧霸穡?曳嬌梢砸?蠹追鉸男校?緙追餃圓宦男校?曳接腥ㄏ蟶弦患噸鞴懿棵嘔螄喙匭?韃棵牛ò歟從常?醬偌追鉸男小r蚣追講宦男兄霸鴝?斐曬芾砉?у模?追接τ械o嚶π姓?鶉巍?br> 2．甲方發現乙方不履行職責或有違規操作的，應責令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權向協調部門（辦）反映。因乙方不履行職責或違規操作而造成管理過失的，乙方應承擔相應的行政責任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。
甲方：（簽章）________________ 乙方：（簽章）___________
現將建設部、國家工商行政管理局關于印發推行《物業管理委托合同示范文本》的通知（建房〔1997〕263號）轉發給你們，并就有關事項通知如下：
一、認真學習、推行《物業管理委托合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》）。《示范文本》明確了物業管理委托活動中當事人各方的責、權、利關系，反映了物業管理的基本內容，能夠充分表達當事人雙方的意愿，要積極推行，以利于規范我市物業管理市場，提高物業管理水平，從而推動物業管理工作。
各區縣小區辦要認真學習《示范文本》，指導、規范轄區內物業管理企業的物業管理委托經營活動。各物業管理企業要結合自身實際，研究、制定符合《示范文本》的合同文件，切實貫徹《示范文本》。
物業管理中有著哪些法律關系
要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。
1、發展商早期在物業管理中的作用
發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，由于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。
發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。
2、房屋產權所有人（業主）
由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。
3、房屋產權所有人大會（業主大會）
房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。
業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅
區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
業主大會主要行使以下職權：
（一）選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；
（二）監督管委會的日常工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項做出決策；
（五）修改業主公約；
（六）改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。
（七）批準管委會章程。
4、物業管理委員會的性質及法律地位
物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下：
（一）管理委員會負責制定管委會章程；
（二）負責今后召集并主持業主大會；
（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；
（四）與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
（六）保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；
（九）監督物業管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。
物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人，物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。
5、物業管理公司
物業管理公司是一種信托機構，屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。
物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會，業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。
有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
第一條 為加強深圳經濟特區（以下簡稱特區）的住宅區物業管理，明確業主、物業管理公司及其他有關管理部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱住宅區，是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。住宅區的范圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關部門劃定。
本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。
本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第三條 住宅區的公共場所和公用設施，由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用與維護。
第四條 住宅區物業管理實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的管理模式。
第五條 業主、承租人有依法參加住宅區物業管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共利益的義務。
第六條 市政府住宅行政管理部門是特區住宅區物業管理的主管部門（以下簡稱市住宅主管部門）。
各區人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區住宅主管部門）是本轄區內住宅區物業管理的業務管理部門，對本轄區的住宅區物業管理依法進行指導、監督。
第七條 各住宅區可以根據本條例規定成立業主委員會。業主委員會應當接受市、區住宅主管部門的指導和監督。
第八條 物業管理公司根據本條例規定和業主委員會的委托對住宅區的物業統一實施管理。
物業管理公司應當在其管理的住宅區內設住宅區管理處。
第二章 業主大會及業主委員會
第九條 住宅區入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩年的，開發建設單位或其委托的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到通知之日起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集業主大會。
分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。
第十條 業主大會由本住宅區的業主組成。
業主大會必須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。業主可以委托人出席業主大會，不滿十八周歲的業主由其法定人出席。
第十一條 業主大會由業主委員會負責召集，并每年至少召開一次。業主委員會應負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。
經持有住宅區全體業主百分之十以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議之日起二十日內就其所指的提議內容召開業主大會；逾期未召集的，由提議的業主向區住宅主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。
第十二條 業主大會的決定，由出席會議的業主所投票數的過半數通過。
大會表決可以采用投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每十平方米計算為一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的計算為一票，不足五平方米的不計票。
第十三條 業主大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；
（二）監督業主委員會的工作；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（四）決定住宅區內關于業主利益的重大事項；
（五）修改業主公約；
（六）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（七）批準業主委員會章程。
第十四條 業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員會中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員。
業主委員會委員的數額一般為十一至十七人，經業主大會決定可以適當增減，但最低不得少于五人。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。
業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。
第十五條 業主委員會應當制訂章程。業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制訂，并經業主大會批準。
第十六條 業主委員會及其成員名單應當自選舉產生之日起十五內，報所在地的區住宅主管部門備案。
第十七條 業主委員會每屆任期三年，業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員為兼職，業主委員會主任可以為專職。
業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開七天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。
第十八條 業主委員會向業主大會負責并報告工作。
第十九條 業主委員會行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
（三）采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經業主大會批準。
業主委員會根據本條第一款第（三）項的規定實施公開招標有困難的，可以委托市、區住宅主管部門實施。
第二十條 業主委員會履行下列義務：
（一）執行業主大會的各項決定；
（二）遵守和履行物業委托管理合同；
（三）不得從事各種投資和經營活動；
（四）對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。
第二十一條 業主委員會決定問題，采取少數服從多數的原則。
第二十二條 業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導與監督。業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。
第三章 物業管理公司及其職責
第二十三條 物業管理公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區實施物業管理。
委托管理合同應當包括以下內容：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任及其他權利義務條款。
委托管理合同應當報區住宅管理部門備案。
第二十四條 物業管理公司必須持有市住宅主管部門頒發的《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。
第二十五條 開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委托物業管理公司對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位自行承擔。
第二十六條 住宅區開始入住后兩年內，開發建設單位自行或者委托物業管理公司對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建議單位在同等條件下可以優先承包管理。
在住宅區開始入住兩年后業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委托物業管理公司繼續管理。
在開發建設單位自行或委托物業管理公司對住宅區進行物業管理期間，應當接受業主和有關部門的監督。
第二十七條 物業管理公司在住宅區范圍內就下列事項進行管理：
（一）房屋的使用、維修、養護；
（二）消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；
（三）清潔衛生；
（四）車輛行駛及停泊；
（五）公共秩序；
（六）市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。
第二十八條 物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；
（二）依據委托管理合同和有關規定收取管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項經營業務。
第二十九條 物業管理公司的義務：
（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；
（二）按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；
（三）接受業主委員會和業主的監督；
（四）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；
（五）按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。
第三十條 住宅區內車輛停放的管理，應接受公安等部門的統一指導和監督。
進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所。
物業管理公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。
第三十一條 物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可以終止合同。
因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，物業管理公司應當賠償損失；違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。
第三十二條 物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。
第四章 業主公約
第三十三條 本條例所稱業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
第三十四條 業主公約由市住宅主管部門統一制訂示范文本。業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案。
業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。
第三十五條 業主公約應當包括下列內容：
（一）住宅區名稱、地點、面積及戶數；
（二）公共場所及公用設施狀況；
（三）業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；
（四）業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；
（五）業主參與住宅區物業管理的權利；
（六）業主對業主委員會及物業管理公司的監督權；
（七）住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；
（八）業主在本住宅區內應遵守的行為準則；
（九）違反業主公約的責任；
（十）其他有關事項。
第三十六條 業主公約在住宅區入住率達到百分之三十后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。
業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約，不組織業主簽訂業主公約的，市、區住宅主管部門有權予以糾正。
第五章 住宅區的使用及維護
第三十七條 移交住宅區時，開發建設單位應當向業主委員會移交下列住宅區工程建設資料：
（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
開發建設單位應按規劃或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。
第三十八條 業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：
（一）未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
（五）不得侵害他人的正當權益。
第三十九條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
第四十條 住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理維修養護費用從管理服務費中支出。
人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第四十一條 住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關業務單位支付。
第四十二條 業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司應當維護房屋外觀整潔、統一。
業主委員會根據房屋的狀況決定修繕、粉刷。但房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕、粉刷一次，房屋的空調架、防盜網等外觀設施應當每三年至少粉刷一次，樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕、粉刷一次；期限屆滿、確實不需要修繕或粉刷的，業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕或粉刷；經市、區住宅主管部門同意，可以延期。
前款所需費用，除房屋的外觀設施由業主或承租人承擔外，其他費用從住宅維修基金支付。住宅維修基金的使用明細表，物業管理公司應向業主公布。
第四十三條 房屋及其附屬設施或住宅區公用設施，可能危害房屋安全或公共安全的，應當及時修繕；應由業主修繕的，其費用由業主承擔；應由物業管理公司修繕的，其費用由物業管理公司承擔。
前款費用的支付來源及使用明細表，應向業主公布。
第四十四條 住宅區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
（三）亂拋垃圾、雜物；
（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（五）損毀、涂劃園林藝術雕塑；
（六）聚眾喧鬧；
（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（八）發出超出規定標準的噪音；
（九）排放有毒、有害物質；
（十）經營業主公約所禁止的行業；
（十一）法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
第六章 住宅區專用基金與專用房屋
第四十五條 開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。
公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
第四十六條 公用設施專用基金由區住宅主管部門設立專帳管理。區住宅主管部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。
公用設施專用基金管理辦法由市政府制定。
第四十七條 開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府有關規定以建造成本價提供住宅區物業管理用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。
第四十八條 開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府規定的比例以同期市政府微利房價格提供部分商業用房，該商業用房的產權屬該住宅區全體業主共有。
上述商業用房的購置費用可由公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房的經營收入中回收。
上述商業用房、按規定提供的物業管理用房、住宅區公用設施專用基金以及住宅區內其他產權屬于全體業主共有的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區的管理服務費。
第四十九條 本條例施行前移交使用的住宅區，未按規劃設計要求建設的，開發建設單位應當按市政府規劃建設主管部門規定的時間完成全部工程項目；未按深圳市規劃標準設計或者缺少便民服務網點的，由市政府規劃建設主管部門和原開發建設單位予以配套完善或補建。
第五十條 住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目，業主委員會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。
委托管理合同終止后，業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計，所需費用由管理費支出。審計報告應向業主公布。
業主對住宅維修基金和管理服務費的使用有異議的，可以要求業主委員會向物業管理公司咨詢并查閱收支總表，物業管理公司應提供完備的資料并詳細說明。
第七章 法律責任
第五十一條 業主、非業主使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業主委員會或者相關的業主、非業主使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的，物業管理公司可要求有關業主限期交納；逾期不交納的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交；連續六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。
物業管理公司違反物業委托管理合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成損失的，應當承擔賠償責任。
第五十二條 業主大會、業主委員會違反本條例第二十二條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十三條 違反本條例第二十四條規定，未取得物業管理資質證書而從事住宅區物業管理業務或者所管理物業與所持資質證書等級不相符的，市、區住宅主管部門應當責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以五千元以上二萬元以下的罰款。
第五十四條 物業管理公司違反本條例規定，有下列行為之一的，業主委員會有權予以制止并限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，并可處以三千元以上一萬元以下的罰款；情節嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷資質證書，并可建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目：
（一）擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；
（二）改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規定定期公布收支帳目的；
（三）改變專用房屋的用途，未按規定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區住宅主管部門認定應當予以處罰的。
第五十五條 開發建設單位違反本條例第三十七條、第四十五條、第四十八條、第四十九條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期履行；逾期不履行的，可按應交款項逾期的時間處以每日千分之三的罰款；情節嚴重的，經市、區住宅主管部門認定，市政府規劃國土行政主管部門應當暫停其房地產開發資質。
第五十六條 業主委員會、業主、非業主使用人或其他單位、個人違反本條例規定，按照下列規定予以處罰：
（一）違反本條例第二十條第（三）項規定，擅自進行經營活動的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處三千元以上一萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第三十八條規定的，市、區住宅主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上五千元以下的罰款；
（三）違反本條例第四十二條第二款、第四十三條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以三千元以上五千元以下的罰款；
（四）違反本條例第四十四條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期改正，可以并處一百元以上二千元以下的罰款。
第八章 附 則
第五十七條 市政府可根據本條例制定實施細則。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超 常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市 新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理 糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系 、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益 ，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的 依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的， 業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理 ，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查
其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后 服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管 理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理 ，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在 平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主 ，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效 .
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物 業 管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管 理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給 他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的 管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是 屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進 行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管 理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給 他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。 業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管 理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人 對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主 ）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物 業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查 物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開 來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管 理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善 ，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立 住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行 使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管 理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何 選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是 否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作 .筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的 重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集， 但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業 管理的最高決策機構，及召
集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。 住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在 出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大 會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業 管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效 ，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。 由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人 或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認 為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主 大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席 會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額 達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授 權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組 織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對 物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義 務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開 發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認， 或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理 中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合 同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主 或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業 化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接 進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其 他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法 》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予 以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可 依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建 立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規 定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服 務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業主或使用人 交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發訴訟案，業主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取 停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業管理公司對拖欠管 理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行 為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所造成，停水電等行 為不構成侵權。由于停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規定物業管理公司有權依照物業管理服務合同和有關 規定收取管理費用，未賦予物業管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區城鎮住 宅小區物業管理規定》則規定對欠費的業主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業主 或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。 如物業管理服務合同中
第二條 本規定所稱物業管理，是指對房屋及其設備、市政公用設施、園林綠化、環境衛生、交通、治安等設施及生活環境進行維護管理、修繕和整治。
本規定所稱物業管理企業是指接受業主、住戶委托，對住宅小區、住宅組團、高層住宅、綜合樓宇等的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌進行維護、修繕、整治和提供便民有償服務、社區服務的獨立經濟核算的企業（包括外資企業、中外合資企業和兼營企業）。
第三條 廣州市建設委員會是全市物業管理行業的主管部門，對全市物業管理企業實行統一管理。其職責是：
1.負責對物業管理企業進行資質審查、登記、發證；
2.監督物業管理企業的物業管理、經營活動；
3.協調解決物業管理業務涉及的有關問題。
第四條 對物業管理企業實行等級管理，按照物業管理企業具備的技術經濟管理人員分為一級、二級、三級等三個等級。
一級物業管理要有10名以上經專業培訓的物業管理人員。
二級物業管理要有6名以上經專業培訓的物業管理人員。
三級物業管理要有3名以上經專業培訓的物業管理人員。
第五條 經專業培訓的物業管理人員是指具有建筑、市政、園林綠化、水電、財務等專業初級以上職稱的人員，經國家、省、市建設主管部門認可的物業管理專業培訓合格的管理人員。
第六條 成立物業管理企業必須辦理資格審查手續，并實行年檢制度。物業公司辦理資格審查，需向市建委提出申請，并提供下列文件、資料：
1.申請書。申請書應載明擬設立物業管理企業的名稱、所在地、注冊資本、業務范圍等；
2.市工商局頒發的《企業法人營業執照》副本；
3.經濟、技術管理人員的任命或聘用合同書、技術職稱證書、物業管理培訓證書；
4.法定驗資機構出具的驗資證明。
第七條 物業管理企業經審核符合資質條件的，由市建委發給《廣州市物業管理企業資質證書》。
第八條 本規定實施前已成立的物業管理企業，應在本規定實施之日起三個月內，按第五條規定補辦資質審查手續。
第九條 物業管理企業通過投標承接物業管理任務，也可以接受房地產開發公司、業主委員會或區建委（建設局）的委托進行物業管理。
物業管理企業按如下等級規定承接物業管理業務：
一級物業管理企業可承接管理的物業規模為合計建筑面積10萬平方米以上；
二級物業管理企業可承接管理的物業規模為合計建筑面積5萬～10萬平方米；
三級物業管理企業可承接管理的物業規模為合計建筑面積5萬平方米以下。
第十條 物業管理企業在承接物業管理業務時，必須與委托單位簽訂委托管理合同，方可進行物業管理。
第十一條 物業管理企業必須依照物業委托管理合同、市政府有關物業管理法規、技術規范等對物業實行統一管理，為業主及用戶提供優質服務，保持管理范圍內良好的生活、經營、生產條件和環境。
第十二條 物業管理企業通過收取維護管理費、經營用于物業管理的物業的收入，提供有償的服務，進行物業的維護管理和社區的服務。
第十三條 物業管理企業對物業管理的收支帳目需委托具備資格的會計師事務所定期審查及向委托物業管理的單位、業主和用戶報告。
第十四條 物業管理企業未按委托管理合同及市政府有關物業管理法規、技術規范實施管理的，除按委托合同的規定承擔經濟責任外，由市建委在年度資格審查時按有關規定予以處理。
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2;
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________;
_________;
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務(適用于房地產開發企業或產權單位)
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守;
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明;在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾;
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容;
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度;
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算;
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
(3)_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
(1)無償使用;
