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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險，預(yù)警系統(tǒng)
1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
1.1 財務(wù)風(fēng)險形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類
1.1.1 內(nèi)部原因。
(1)財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足。在現(xiàn)實工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險意識，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，風(fēng)險意識淡薄。（2）財務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動過程。
1.1.2 內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類。
在此活動過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)在以下幾方面:
（1）籌資風(fēng)險。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險。該風(fēng)險叫分為收支性風(fēng)險和現(xiàn)金風(fēng)險，收支性風(fēng)險為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險;現(xiàn)金風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)某時段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險。
(2)內(nèi)部投資風(fēng)險。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險。投入資金不足會破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。
(3)經(jīng)營內(nèi)部風(fēng)險。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風(fēng)險。主要有銷售風(fēng)險、成本風(fēng)險、違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、管理風(fēng)險等。這些風(fēng)險與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險。
(4)收益分配風(fēng)險。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險。
1.2 財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)來說，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險。
2. 財務(wù)風(fēng)險的防范與控制
2.1 確立財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。
2.2 結(jié)合實際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險策略
財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)的根本原因是財務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)，因此面臨財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和分散風(fēng)險等策略防范財務(wù)風(fēng)險，這對于降低和化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。
2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的風(fēng)險控制
2.3.1 籌資活動風(fēng)險控制
市場經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動是一個房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，管理措施失當(dāng)會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險。而對于借入資金而言，企業(yè)在取得財務(wù)杠桿利益時，實行負(fù)債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。
2.3.2 投資活動風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項目；二是投資證券市場；三是投資商貿(mào)活動。在決策中要追求收益性、風(fēng)險性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。
2.3.3 資金回收風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的第三個環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會成本（常用有價證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會使企業(yè)運用有限的流動資金墊付未實現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建
3.1 明確警義
明確警義也就是明確預(yù)警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。
3.2 尋找警源
警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。
3.3 分析警兆并預(yù)報警度
分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗分析。
4. 結(jié)論
發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風(fēng)險的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因為盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標(biāo)，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當(dāng)然存在著較大的財務(wù)風(fēng)險;其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財務(wù)風(fēng)險損失。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營者業(yè)績；業(yè)績評價；非財務(wù)指標(biāo)
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化，中國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對于社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨大的推動作用。伴隨著房地產(chǎn)市場的興盛局面而來的，是我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績的飛速增長，甚至遠(yuǎn)超過各大房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期。僅2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)銷售量達(dá)到百億的企業(yè)就有27家，遠(yuǎn)超過2008年的兩倍之多。銷售總量排在前5名之內(nèi)的萬科企業(yè)股份有限公司，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，保利房地產(chǎn)股份有限公司，上海綠地集團(tuán)有限公司以及中國海外發(fā)展有限公司的銷售額全都超過了400億，而其中綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司更是以251％的同期相比速度增長。在土地儲備方面，以恒大地產(chǎn)為代表的十大房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備超過3.2億平方米，新增土地儲備統(tǒng)計達(dá)2500萬平方米。這些相關(guān)數(shù)據(jù)都說明了，我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績正在以驚人的速度增長。但是越來越多的學(xué)者以及房地產(chǎn)行業(yè)的投資者們開始關(guān)心我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績的增長是否是其經(jīng)營者努力的結(jié)果。因為某些用來客觀評價經(jīng)營者業(yè)績的相關(guān)指標(biāo)并沒有與房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的增長呈顯著正相關(guān)關(guān)系。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績評價的研究是非常具有理論和現(xiàn)實意義的。
一、國內(nèi)外對業(yè)績評價的研究現(xiàn)狀
1.國外的研究現(xiàn)狀
19世紀(jì)末的業(yè)績評價方法一般只以某些關(guān)鍵的財務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，其中主要是涉及會計收益的指標(biāo)，如：凈利潤、營業(yè)收入、利潤率、投資報酬率、每股收益等，它們都是以一定時期的會計利潤為基礎(chǔ)的短期業(yè)績指標(biāo)。20世紀(jì)末期，EVA(經(jīng)濟(jì)增加值)理論的誕生和發(fā)展，成為了世界企業(yè)業(yè)績管理史上的一座里程碑。直到現(xiàn)在，EVA理論和方法都是被學(xué)術(shù)界和企業(yè)界所廣為沿用的最前沿的業(yè)績評價方法之一。
1982年，總部設(shè)在紐約的思騰斯特管理咨詢公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并將其注冊為該公司的商標(biāo)。EVA強(qiáng)調(diào)的是一種“經(jīng)濟(jì)收益”，是通過對投資資金“機(jī)會成本”的測算，突出強(qiáng)調(diào)企業(yè)是否創(chuàng)造價值，關(guān)鍵在于分析企業(yè)對股東資本的回報是否超過了資本的“機(jī)會成本”。如果EVA為正值，則反映企業(yè)創(chuàng)造的收益高于股東投入資本的成本，為股東創(chuàng)造了價值；如果EVA為零，則表示企業(yè)只為股東創(chuàng)造了最低風(fēng)險報酬；如果EVA為負(fù)值，即使會計利潤為正數(shù)，也表明企業(yè)不但沒有創(chuàng)造價值，反而在銷蝕股東投入的資本價值。
而同樣是產(chǎn)生于20世紀(jì)末期的平衡計分卡理論(簡稱BSC)。則在EVA理論的基礎(chǔ)上平衡了財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)之間的權(quán)重，也是目前世界上最流行的業(yè)績評價系統(tǒng)之一。它實現(xiàn)了指標(biāo)體系的之間的平衡，包括財務(wù)與非財務(wù)指標(biāo)、長期與短期指標(biāo)、定量與定性指標(biāo)、主觀與客觀指標(biāo)的平衡。平衡計分卡通過顧客(如顧客滿意度和市場占有率)、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程(如產(chǎn)品質(zhì)量和交貨時間)、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新(如員工技能)方面的業(yè)績評價指標(biāo)來補(bǔ)充傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)。平衡計分卡很快引起了理論界和企業(yè)界的興趣，使得其理論和方法不斷被完善和發(fā)展并一直沿用至今。
2.國內(nèi)的研究現(xiàn)狀
與國外相比，我國的業(yè)績評價工作起步較晚，未能產(chǎn)生像國外那樣豐富的理論和方法。但是由于我國一直比較重視業(yè)績評價問題，因此業(yè)績評價理論在我國的發(fā)展速度很快。我國對業(yè)績評價的研究成果主要集中在90年代以后的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)時期。
中央政府自建國以來頒布了多套企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo)體系，但在研究的初始階段頒布的評價體系在科學(xué)性和合理性上還很不足。直到1999年6月，財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、人事部、國家計委聯(lián)合頒布了《國有資本績效評價規(guī)則》及《國有資本績效評價操作細(xì)則》，對國有企業(yè)的業(yè)績評價進(jìn)行重新規(guī)范。重點是評價企業(yè)資本效益狀況、資產(chǎn)經(jīng)營狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況四項內(nèi)容，這四項內(nèi)容的評價由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和專家評議指標(biāo)三個層次，共計32項指標(biāo)組成。初步形成了財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的業(yè)績評價指標(biāo)體系。
目前，國內(nèi)關(guān)于EVA相關(guān)的理論文獻(xiàn)主要還是以介紹和消化國外研究為主。這種消化和吸收主要集中在兩個方面：一是介紹、分析與評價EVA管理體系。二是利用EVA指標(biāo)對中國上市公司進(jìn)行業(yè)績評價和投資分析。在經(jīng)歷了EVA理論認(rèn)識階段后，國內(nèi)學(xué)者對EVA的研究更多的集中于EVA在企業(yè)的業(yè)績評價實踐中的應(yīng)用上。目前，國內(nèi)的青島啤酒、TCL集團(tuán)、東風(fēng)汽車、寶鋼股份等一些大中型企業(yè)嘗試引進(jìn)了EVA，將EVA作為經(jīng)營業(yè)績評價指標(biāo)，只是由于時間較短和缺少實踐經(jīng)驗等原因，暫時還沒有達(dá)到理想的效果。
我國對于平衡計分卡的研究尚處于初級階段，2000年，平衡計分卡的概念開始被引進(jìn)中國，但目前關(guān)于這一理論的實際應(yīng)用和理論研究仍缺乏系統(tǒng)性和技術(shù)性的內(nèi)容，因此，這方面的規(guī)范研究還值得我們進(jìn)一步的深入。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營者業(yè)績評價的現(xiàn)狀及存在的問題
以2008年為例，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤在此年內(nèi)出現(xiàn)了整體下滑。行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)的利潤率降至26％，富力地產(chǎn)的利潤率也下調(diào)至20％以內(nèi)。但是根據(jù)對30家A股房地產(chǎn)上市公司的年終財務(wù)報表的統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營者薪酬依然是降的少漲的多。26家數(shù)據(jù)齊全的房地產(chǎn)企業(yè)中，僅6家經(jīng)營者薪酬下降，3家持平，17家經(jīng)營者薪酬依然是上漲的，且平均漲幅達(dá)到163％。我們知道經(jīng)營者薪酬做為對經(jīng)營者經(jīng)營成果的回報，應(yīng)與經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績正相關(guān)，但是我們從事實中得到的結(jié)論卻與此相悖。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營者業(yè)績的評價尚有許多問題：
1.概念的界定
我國房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營者業(yè)績評價尚存在概念不明確的問題，即把經(jīng)營者業(yè)績與企業(yè)業(yè)績相混淆。企業(yè)業(yè)績中包含了經(jīng)營者業(yè)績，經(jīng)營者業(yè)績需要通過企業(yè)業(yè)績來表現(xiàn)，但是二者在業(yè)績評價體系中是完全不同的兩個客體。如果不能做到正確區(qū)分企業(yè)業(yè)績與經(jīng)營者業(yè)績之間的關(guān)系，就無法做到對經(jīng)營者業(yè)績的客觀評價，而不科學(xué)的業(yè)績評價體系也將使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理更加混亂。
2.評價的方法
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營者業(yè)績的評價多選用定量分析的方法。這種方法的缺陷是無法客觀評價與企業(yè)的無形收益或長遠(yuǎn)利益相關(guān)的經(jīng)營者行為，從而導(dǎo)致經(jīng)營者由于過分看重企業(yè)的短期利益而忽略了企業(yè)的長期發(fā)展。這對企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營是十分不利的。例如經(jīng)營者對于員工的培訓(xùn)和成長的關(guān)注度，該企業(yè)內(nèi)部員工的滿意度以及經(jīng)營者應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任等。相反，如果經(jīng)營者做出了對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展有益的決策，但是卻由于沒有得到企業(yè)的客觀評價而計入自己的業(yè)績中，結(jié)果是會傷
害經(jīng)營者的個人感情，削弱其工作的積極性。而這顯然與企業(yè)設(shè)置經(jīng)營者業(yè)績評價機(jī)制用于起到激勵作用的初衷不符。
3.評價的指標(biāo)
我國房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營者業(yè)績的評價主要選取的是財務(wù)指標(biāo)，例如凈資產(chǎn)收益率。首先，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性。我國房地產(chǎn)行業(yè)與世界發(fā)達(dá)國家同行業(yè)相比，尚處初級階段，如市場機(jī)制不健全、監(jiān)管力度不足，房地產(chǎn)市場應(yīng)有的信息對等、供需平衡作用等未能得到充分發(fā)揮。且在國家屢次出臺相關(guān)政策限制商品房價格上漲，普通民眾對房產(chǎn)仍持觀望態(tài)度的大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存環(huán)境十分復(fù)雜，僅以財務(wù)指標(biāo)為導(dǎo)向?qū)?jīng)營者進(jìn)行業(yè)績評價已很難應(yīng)對環(huán)境的變化。其次，這種指標(biāo)選取方法很容易導(dǎo)致經(jīng)營者出于追求個人利益的目的，利用其在企業(yè)中的特殊地位人為地操控財務(wù)指標(biāo)。
三、改善我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績評價機(jī)制的建議
1.明確經(jīng)營者業(yè)績評價的概念
應(yīng)從以下三個主要方面來界定經(jīng)營者業(yè)績的內(nèi)容：
(1)評價的主體：經(jīng)營者業(yè)績的評價主體是全體股東。
(2)評價的客體：經(jīng)營者業(yè)績的評價客體是企業(yè)的決策者和高級管理者。
(3)評價的目的：經(jīng)營者業(yè)績的評價目的是檢驗其努力程度以及是否完成了受托責(zé)任。
2.將定性分析方法和定量分析方法有機(jī)相結(jié)合
我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒國外的成功經(jīng)驗和理論，例如平衡計分卡，努力將定性分析方法和定量分析方法有機(jī)地結(jié)合起來。但我國是以公有制為主體的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，不同于西方國家的私有制經(jīng)濟(jì)。因此照搬西方國家現(xiàn)有的業(yè)績評價理論無法做到正確評價我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)只有在實踐過程中擔(dān)負(fù)起建立正確的經(jīng)營者業(yè)績評價體系的責(zé)任，設(shè)置研發(fā)基金和加大人才培養(yǎng)力度，自主加強(qiáng)該領(lǐng)域的理論研究建設(shè)，才能形成一套有效的，符合本企業(yè)自身特點的獨創(chuàng)性業(yè)績評價體系。
3.將非財務(wù)指標(biāo)納入經(jīng)營者業(yè)績評價體系中
非財務(wù)指標(biāo)比財務(wù)指標(biāo)更少受到外界環(huán)境的干擾，而且可以解決財務(wù)指標(biāo)的不全面性以及短期性等問題，因此非財務(wù)指標(biāo)可以更準(zhǔn)確的評價企業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營成果。但非財務(wù)指標(biāo)的不足是某些指標(biāo)在量化過程中容易參進(jìn)個人感情因素，主觀性比較強(qiáng)。因此必須將財務(wù)和非財務(wù)指標(biāo)結(jié)合起來才能對經(jīng)營者業(yè)績作出全面的衡量，使其更加努力地為企業(yè)的生存和發(fā)展服務(wù)。這里列舉幾個比較具有代表性，量化過程相對簡單的非財務(wù)指標(biāo)。
(1)經(jīng)營者的個人素質(zhì)方面：包括經(jīng)營者的學(xué)歷背景，經(jīng)營者每年做出重大決策的個數(shù)及其正確性，經(jīng)營者的信譽(yù)(即承諾的兌現(xiàn)或是既定目標(biāo)的完成質(zhì)量)以及經(jīng)營者在本行業(yè)內(nèi)的從業(yè)年數(shù)。
(2)經(jīng)營者的社會責(zé)任感：企業(yè)每年對公益事業(yè)的貢獻(xiàn)或遭遇重大自然災(zāi)害時的捐款數(shù)額。此數(shù)據(jù)亦能代表本企業(yè)的社會形象及在公眾心目中的地位。
(3)員工方面：包括新老員工的比例(以三年為界限)，每年對員工的培訓(xùn)項目數(shù)及時長，員工薪水增長率，員工滿意度等。
4.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的思想道德教育。企業(yè)的經(jīng)營者由于其在企業(yè)內(nèi)部的高地位，高權(quán)利，而往往忽視了自身的道德素養(yǎng)的發(fā)展。因此“再教育”便有了必要性。只有通過持續(xù)的學(xué)習(xí)和思考，才能保持經(jīng)營者自身的先進(jìn)性，使其承擔(dān)起更多的社會責(zé)任來。
5.優(yōu)化公司內(nèi)部監(jiān)管制度。加快對公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和改革，明確每名員工的職責(zé)和權(quán)力，使每名員工都能起到監(jiān)督的作用，負(fù)起監(jiān)督的責(zé)任。
6.完善房地產(chǎn)市場機(jī)制，加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)市場機(jī)制，建立健全的社會住房保障體系，堅決制止炒房，抄地皮等投機(jī)行為。更要杜絕治標(biāo)不治本的“面子”政策。同時也可以設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，一方面監(jiān)督本行業(yè)內(nèi)的不正當(dāng)競爭行為和秩序混亂問題；另一方面監(jiān)督各房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)是否合理，業(yè)績評價機(jī)制是否科學(xué)等，使市場發(fā)揮出其特有的自發(fā)調(diào)節(jié)供需平衡等優(yōu)勢，從而從根本上解決我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題。
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論文摘要：成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場中獲得較強(qiáng)的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容和特征、成本控制的概念界定和原則分析，以及對房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成和成本控制影響因素分析，針對我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題，提出了成本控制的新模式。
前言：
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競爭中實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對項目的開發(fā)進(jìn)行有效的成本管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成
研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各種耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售五個階段。
房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75％左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達(dá)到總成本的80％-90％。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制上存在的問題
2.1 缺乏嚴(yán)肅性。由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實，造成企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實性，給企業(yè)經(jīng)營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對象應(yīng)根據(jù)成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂３杀举M用分?jǐn)偟碾S意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。
2.2 缺乏科學(xué)性。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費用控制的時效性。一般開發(fā)項目成本費用核算在項目結(jié)束時才進(jìn)行，這樣做在財務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程來說，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項目的真實成本，使得成本與收益模糊。
2.3 缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項目的成本費用管理僅當(dāng)成是單項成本費用的控制工作，如配套設(shè)施費、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項目在選址、規(guī)劃設(shè)計、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目加強(qiáng)成本控制的措施
加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制。
3.1 樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系
成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程，是根據(jù)項目運作的不同階段性價比進(jìn)行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實現(xiàn)成本控制的唯一途徑。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時一些技術(shù)層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術(shù)層面去解決，才能使決策更加科學(xué)合理，所以只有實現(xiàn)了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能做到從源頭上控制成本。 轉(zhuǎn)貼于
3．2房地產(chǎn)開發(fā)項目立項階段，應(yīng)做好項目的可行性研究、投資預(yù)算
項目立項階段，企業(yè)首先要做好市場調(diào)查研究，收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地點、價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。此外，企業(yè)還應(yīng)將政府部門近期的政策變化及金融機(jī)構(gòu)的政策變化考慮在項目的可行性報告中。在目標(biāo)定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮各因素，根據(jù)市場價格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法推算項目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本及費用進(jìn)行分解。在正確劃分成本項目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬定費用標(biāo)準(zhǔn)，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。
3．3房地產(chǎn)開發(fā)階段，加強(qiáng)項目現(xiàn)場管理，引入市場競爭機(jī)制，壓低材料成本
在項目施工過程中，針對出現(xiàn)的項目變動情況，在發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經(jīng)驗豐富、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場代表進(jìn)駐現(xiàn)場，同時委托實力較強(qiáng)、有責(zé)任心的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應(yīng)充分引入市場競爭機(jī)制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位。根據(jù)合同形式及合同文件，編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件，廣泛信息，通過招標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、質(zhì)量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。施工材料供應(yīng)單位的選擇也可采用同樣的方法，根據(jù)投標(biāo)單位所報的價格及質(zhì)量選擇適合本項目定位的具有合適性價比的產(chǎn)品。
3．4房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算階段，組織人員驗收，確保責(zé)任轉(zhuǎn)移任務(wù)，杜絕未來不必要費用發(fā)生
工程建設(shè)完成階段要對項目進(jìn)行竣工驗收。在這個階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，并對各項使用功能進(jìn)行全面試用，對遺漏工作量或需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時督促承包商進(jìn)行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費用。對于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)銷售的房地產(chǎn)項目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強(qiáng)項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結(jié)算的項目，要對該項目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(biāo)(計劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關(guān)人員激勵機(jī)制。
4結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境的要求。因此，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。
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【關(guān)鍵詞】降價；房地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略控制
1 研究背景
2014年，對我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展來說，是壓力極大的一年。國內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，部分項目開始降價促銷。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)定律，一旦整個行業(yè)進(jìn)入降價周期，那么，價格戰(zhàn)便隨之而來，即便是風(fēng)光無限、長期被稱之為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從當(dāng)前的實際情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向薄利行業(yè)已經(jīng)是大勢所趨。降低成本，保證質(zhì)量、開發(fā)新產(chǎn)品是薄利時代贏得市場的最好出路，也是企業(yè)從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場新一輪“降價潮”和“價格大戰(zhàn)”中脫穎而出的最好時機(jī)。薄利行業(yè)市場的特點是：市場規(guī)范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者很難再指望在某個階段、環(huán)節(jié)、時段獲得高利潤回報，必須把獲利的思路調(diào)整到整體、持久的綜合效應(yīng)上來，即對經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、時間段進(jìn)行精打細(xì)算。也就是說，采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，將會是房地產(chǎn)企業(yè)贏得這一輪價格大戰(zhàn)的最佳選擇。
2 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相關(guān)理論概述
2.1基本概念界定
2.1.1戰(zhàn)略
其實，“戰(zhàn)略”一詞，最早只是應(yīng)用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時的發(fā)展，時代的變遷，而企業(yè)戰(zhàn)略則主要是指企業(yè)根據(jù)自身條件及外部市場環(huán)境的變化，選擇適應(yīng)自己特點和優(yōu)勢的經(jīng)營領(lǐng)域或產(chǎn)品，從而構(gòu)建自己在市場上的競爭優(yōu)勢，取得市場競爭的勝利。
2.1.2成本
“成本”是屬于商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇，是商品價值極其重要的組成部分。通常，人們對“成本”的定義是：“人們?yōu)榱松a(chǎn)經(jīng)營活動或者為了達(dá)到某一種目的，從而耗費了一定的資源（人、財、物等），而所耗費的資源，通過貨幣形式來表現(xiàn)和計量，則統(tǒng)稱為成本”。但是，隨著社會的不斷發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)的范圍越來越廣，成本的內(nèi)涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。
2.1.3成本領(lǐng)先戰(zhàn)略
成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也時常被稱之為低成本戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過采取各種途徑和措施有效降低生產(chǎn)成本，從而使企業(yè)經(jīng)營的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競爭對手的經(jīng)營成本，甚至是可以成為在同行業(yè)中最低的經(jīng)營成本，從而在行業(yè)競爭中獲得競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略。
2.2.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究綜述
上世紀(jì)80年代之后，市場競爭進(jìn)入全球化的階段，全球經(jīng)濟(jì)一體化和技術(shù)進(jìn)步加劇了市場競爭。企業(yè)管理者 始逐步認(rèn)識到，如果僅僅依靠經(jīng)驗或根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境管理，是很難獲得經(jīng)營成功的，維持或創(chuàng)造出企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢更是難上加難。因此，企業(yè)面對市場競爭新環(huán)境的挑戰(zhàn)，迫切需要進(jìn)行一次全方位的管理理念創(chuàng)新，通過拔高戰(zhàn)略管理的高度，加廣戰(zhàn)略管理的深度來獲得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。在這樣的時代背景和經(jīng)營環(huán)境之下，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略理論便應(yīng)運而生。
2.3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的研究綜述
目前針對成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統(tǒng)大工業(yè)行業(yè)，在這些行業(yè)，實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略有著很多借鑒經(jīng)驗。但是， 針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相對較少，在這方面有著很大的研究空間。
3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的環(huán)境條件及現(xiàn)狀分析
3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境和出路
就目前的形式而言，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要面臨的困境：高增長態(tài)勢被遏制；融資出現(xiàn)困境；資金來源分化。
在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險局面，雖然一些信譽(yù)良好、實力強(qiáng)大的房企可以通過集團(tuán)內(nèi)互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉(zhuǎn)讓項目和股權(quán)方式進(jìn)行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當(dāng)然，無論是銀行正規(guī)途徑融資，還是高息借債，都不能解決實際問題。在殘酷的現(xiàn)實面前，越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識到，真正能解決問題最有效的頒發(fā)就是降價，犧牲一部分的利潤，通過降低價格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。
3.2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分析
房地產(chǎn)企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，以貨幣形態(tài)表現(xiàn)的物化勞動和活勞動的耗費。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本，主要是由土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用組成的。
3.3我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問題
目前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側(cè)重于對建安成本的控制管理；側(cè)重于設(shè)計階段的成本控制管理；側(cè)重于目標(biāo)成本管理。
4 地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施
地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施方法主要有：規(guī)?；瘮U(kuò)張；標(biāo)準(zhǔn)化運營；上下游整合；嚴(yán)格實施成本管理；快速開發(fā)模式；精品低價策略。
針對關(guān)鍵成本的控制措施有：
1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變?yōu)橥恋爻杀菊即箢^。所以，實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發(fā)成本的控制就事半功倍。
2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項目開發(fā)中心三方共同組成的市場調(diào)查小組進(jìn)行市場成本調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容就是看該城市房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響。市場調(diào)研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項目的項目定位。
3、營銷及管理成本的控制：將每一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)口銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本歸結(jié)為項目營銷成本，并且要求各項營銷活動的開展應(yīng)嚴(yán)格履行公司規(guī)定的審批流程公司并相關(guān)部門審核及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實施。
4、財稅成本的控制：房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金投入巨大，因為，資金、財稅成本在項目開發(fā)的整體成本中占據(jù)很大的一塊比例，因為，針對財稅成本的控制，是成本控制的重點之一。
5結(jié)論
隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面，由于政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，另一方面，由于市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場風(fēng)險和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質(zhì)量高，低價格的商品住宅是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭，站穩(wěn)腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業(yè)生存的使命。提供具有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品，不能以犧牲企業(yè)的利潤作為代價，否則，就是毫無意義的。房地產(chǎn)企業(yè)實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，需要站在戰(zhàn)略的高度去規(guī)劃布局，以整體系統(tǒng)的全局觀去控制，整合企業(yè)的內(nèi)外部、上下游資源，加強(qiáng)企業(yè)的管理控制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)消耗，節(jié)約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產(chǎn)市場行情比較低迷，市場競爭激烈，降價潮開始涌現(xiàn)的背景之下，研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是具有現(xiàn)實意義的。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；內(nèi)部控制；風(fēng)險管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的及成因
（一）財務(wù)風(fēng)險的概念
財務(wù)風(fēng)險是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時間和范圍內(nèi)實際財務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或或者更大的收益。
（二）財務(wù)風(fēng)險在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)
結(jié)合我國中小房地產(chǎn)企業(yè)特點、市場狀況與國情，財務(wù)風(fēng)險的成因與表現(xiàn)在以下幾個方面：1、負(fù)債經(jīng)營模式所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。所有事物都具有兩面性，負(fù)債經(jīng)營模式也不例外，它是我國中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營模式，而企業(yè)過度負(fù)債會為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生埋下隱患。2、國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開達(dá)到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營困境外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。高負(fù)債經(jīng)營模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當(dāng)前市場環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產(chǎn)的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產(chǎn)供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經(jīng)營困難，加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施
（一）負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險的對策
我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險時，應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢，防范和消化負(fù)債所帶來的財務(wù)風(fēng)險。首先，應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險防范意識，建立有效的應(yīng)對策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際與外部情況，度量經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的組合關(guān)系，建立健全財務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險防控組織，通過這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計劃并做好相應(yīng)的還款計劃。其次，財務(wù)風(fēng)險管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來說，房地產(chǎn)的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開發(fā)周期來合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率，在實際工作中，企業(yè)確定合理負(fù)債比率時還應(yīng)該注意以下幾個方面：第一，企業(yè)負(fù)債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財務(wù)杠桿，追求最佳資本機(jī)構(gòu)，而是保持低水平的負(fù)債率，空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動資產(chǎn)來保持企業(yè)財務(wù)的靈活性。
（二）國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險的對策
1、排除盲目擴(kuò)張。目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應(yīng)開戰(zhàn)投資可行性分析，關(guān)注市場發(fā)展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營方式已經(jīng)越來越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講，應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財務(wù)風(fēng)險的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流，使其滿足企業(yè)日常運營或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對現(xiàn)金的監(jiān)控；加強(qiáng)財務(wù)管理來實現(xiàn)資源合理配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，最終實現(xiàn)防控財務(wù)風(fēng)險的目的。
（三）資金回收不足所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險
中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過引導(dǎo)消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學(xué)管理成本費用，從而控制企業(yè)資金流量而實現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營主要業(yè)務(wù)前，該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費用控制預(yù)算制度；經(jīng)營主要業(yè)務(wù)時，應(yīng)及時跟業(yè)務(wù)進(jìn)度，重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)及時檢驗業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn)，各項費用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi)，防止不合理的費用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后，還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時實際發(fā)生成本費用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行比對分析，對企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結(jié)論
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)中一個特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導(dǎo)致了居民對房產(chǎn)的剛性需求不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢造成購買力不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財務(wù)風(fēng)險防控部門的建設(shè)，做好市場需求度調(diào)查，結(jié)合經(jīng)營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財務(wù)風(fēng)險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預(yù)測，抓好日?，F(xiàn)金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項目前利用好市場信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析；密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策與市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變，抓住良好的投資與開發(fā)時期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開發(fā)與投資收縮時期，避免企業(yè)投資開發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財務(wù)問題。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)能力； 主成分分析； 評價
企業(yè)財務(wù)能力評價，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動的側(cè)重點也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財務(wù)困境ST公司和8家財務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務(wù)狀況的10個財務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財務(wù)能力評價。
一、主成分分析法
主成分分析是通過對原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們在研究復(fù)雜的問題時能夠抓住主要矛盾。
具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。
這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。
二、樣本的選擇
考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進(jìn)行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計方法中強(qiáng)調(diào)樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業(yè)、同時期、同規(guī)模的對應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。
三、主成分分析階段的變量
在選取財務(wù)比率作為變量時，應(yīng)選取能反映財務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個財務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。
四、主成分分析結(jié)果
采用SAS軟件的統(tǒng)計分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。
根據(jù)表2，取累計貢獻(xiàn)的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。
由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。
第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。
第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。
第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。
由此可以看出，影響企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。
五、評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力
表4為各房地產(chǎn)公司財務(wù)能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財務(wù)狀況。
六、結(jié)論
通過計算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識自身財務(wù)能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。
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［5］ 鄧祖新．SAS系統(tǒng)和數(shù)據(jù)分析［M］.北京：電子工業(yè)出版社，2002.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強(qiáng)財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
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[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強(qiáng)財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
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