時間：2023-03-13 11:07:11
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇物業管理資質申報材料，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
購房人：__________________________（以下簡稱乙方）
裝修單位：________________________（以下簡稱丙方）
為加強_______________房屋裝飾裝修的管理和監督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統一，維護小區環境整潔、美觀、協調及業主的正常生活秩序，使業主有一個安全、清潔、優美、舒適的居住環境。根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及________市物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境保護等有關規定和標準，管理公司、購房人、裝修單位特簽訂本協議。
一、裝修流程說明
1．業主本人或其委托人到物管公司辦公室領取《裝修申請表》，并按表中要求逐項詳細填寫。
2．業主本人選定裝修施工單位，確定裝修方案，并由施工單位指定一名防火責任人。
3．業主會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到物管公司辦理報批手續：
（1）填好裝修申請表；
（2）裝修施工單位的營業執照、資質證明復印件（加蓋公司允許復制的公章）；
（3）裝修項目明細表（可在裝修申請表上載明）；
（4）裝修方案；
（5）裝修人員身份證復印件和1寸照片2張。
（6）辦公樓或商場的裝修面積≥50平方米以上，需到縣消防管理部門申報審批，審批后按審批要求進行裝修。
4．物管公司客戶服務部為裝修施工的管理及服務部門，在查驗裝修申報材料齊全、受理裝修申報后，現場予以審批。裝修方案的審批原則如下：
（1）不能破壞建筑物的主體結構：
（2）不能破壞建筑物的建筑面積；
（3）確定用電負荷；
（4）廚房、衛生間等樓板防水措施；
（5）裝修方案是否符合防火要求；
5．裝修方案經審批同意后，由業主/裝修單位負責人到物管公司財務室繳清各項裝修管理費用。
6．裝修單位負責人持施工人員身份證復印件、l寸照片2張和財務收款單據到物管公司客戶服務部辦理裝修進場手續，包括辦理施工人員《裝修出入證》、領取裝修許可證等。
7．裝修人員進場施工過程中，物管公司有權進行檢查，糾正違章，對違反裝修規定者，物管公司將酌情對施工單位或有關人員給予處罰。高空拋物者從重處罰。
8．若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負責人本人來物管公司填表繳費，辦理人員增補手續，其它人員一律不予辦理；
9．裝修竣工后，由業主（或其授權委托人）通知物管公司安排初次驗收。初次驗收通過后，由裝修單位負責人帶施工人員的《裝修出入證》、辦證押金收據、初驗合格單財務室辦理退證手續、領取《裝修出入證》押金。
10．自初次驗收通過之日起________月內安排復驗，復驗合格后，由裝修單位負責人會同業主憑裝修押金繳納收據和復驗合格單到財務室辦理退領房屋裝修押金手續。
二、裝修收費項目及繳納標準
序號
收費項目
繳費主體
收費標準
備注
1
裝修保證金
業主
住宅：______元/戶。其它性質物業另行約定。
1．業主與裝修單位可協商確定繳費主體；
2．確定管理公司推薦的裝修公司，不用再行繳納保證金；
2
裝修出入證押金及工本費
裝修公司
出入證押金：___元/個；工本費：____元/個。
3
裝修垃圾清運費
業主
_____－_____元/戶
*?業主與裝修單位可協商確定繳費主體；*?100㎡以下100元，150㎡以下150元，150㎡上200元，躍層250元。
三、裝修規則
1．前期統一裝修無時間限制，當業主開始入住生活后裝修施工時間為：周一至周五8：00－12：00，14：00－19：00，周
六、日9：30－12：00，14：00－19：00。其余時間可以進行墻面粉刷等無聲響的裝修施工，禁止進行一切噪音施工。如違反規定，物管公司有權責令停工，扣留或沒收工具，視情節輕重給予處罰。
2．為保證小區統一美觀，以下內容為禁止之列：
（1）改變建筑物的外觀及造型，在公共設施部位及私人花園亂搭建；改變外墻的顏色；
（2）樓房外墻、樓內公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設；
（3）一切屋外更改或加建皆在禁止之列。例如：天線、附加建筑物及標志等。
3．安裝分體及窗式空調需到物管公司辦理審批手續，按物管公司規定安裝：
（1）空調支架必須使用足夠強度的不銹鋼材質，固定螺栓須經防銹處理，否則，裝修業主（住戶）要承擔由此造成的返工及其它損害（如下雨鐵銹污染外墻面、空調墜落等）；
（2）必須安裝在物管公司指定的位置，以確保建筑外觀統一整齊。
4．凡安裝防盜門、防盜網的，必須按照物管公司的規定和要求進行安裝。
5．施工人員的行為
各業主/裝修單位必須將物管公司簽發的《裝修許可證》張貼在入戶大門上。裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負責，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區逗留；嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。物管公司亦嚴禁工人在轄區內隨意留宿或生火，如需留宿應由業主本人出面到物管公司辦理擔保手續；如私自居住在樓宇內，一經發現，則按《________市治安管理條例》規定送交當地派出所。工人在進入小區范圍內必須配帶《裝修出入證》。物管公司有最終決定權批準進入與否。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。
6．垃圾/雜物清理區，裝修垃圾由物管公司委托清運公司集中統一清運。各戶裝修垃圾裝袋后，按物管公司指定的方式和時間堆放到小區裝修垃圾中轉站內。戶內裝修垃圾清運時間定為每日上午12：00-14：00，晚上6：00-9：00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及公共區域），違者給予處罰。嚴禁高空拋物。（違者將承擔違約金______-______元），并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后，業主/住戶及裝修單位未能作出適當清理安排，物管公司將自行雇用工人清理，而費用則從有關裝修押金中扣除。
7．防火責任
（1）施工現場必須自備足夠滅火設備，如手提滅火器。要求每______㎡建筑面積設______kg滅火器一個（每戶至少兩個）。
（2）根據《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條的規定，施工單位必須負責施工現場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責任人，負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。
（3）各施工單位對現場人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規程和制度。
（4）如發生消防事故，由發生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業主或住戶按規定承擔一切經濟及法律責任。
8．安全
（1）各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，方可進行作業。
（2）施工用電必須嚴格執行市用電防火管理條例和規程。
（3）施工動火，一律到物管公司辦理動火審批手續。動火作業人員必須嚴格遵守有關的操作程序和安全規定，否則一切后果自負。
（4）未經批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具等電熱設施。不準使用高瓦數燈照明。照明燈泡瓦數一般限制在＿＿W以下，因施工需要使用碘鎢燈的，應先征得物管公司的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。裝修工人使用電器設備時，務必采取可靠的安全措施，包括采用適當絕緣電線。臨時接駁電線須保證一機一閘一個漏電開關，在施工完成后及時拆除，違者承擔違約金______元。
9．違章處理
物管公司每天將不定時派專人入戶進行巡查，監督裝修情況，對違規現象輕者現場即予糾正。重者物管公司有權作如下處理：
（1）責令停工；
（2）責令恢復原狀；
（3）扣留或沒收工具；
（4）停水、停電；
（5）賠償經濟損失；
（6）根據政府及行業主管部門有關條款予以罰款。
以上幾種處罰可同時并處。
10．更改/還原工程
物管公司保留權利要求業主/住戶對所有裝修工程（如該工程影響樓宇設施、結構，或嚴重影響外觀）進行更改或還原。物管公司發出更改通知單給業主/住戶，業主/住戶須在指定時間內完成更改/還原工程，并負責一切費用。如業主未能在限定時間內整改完，物管公司有權安排施工力量完成該項工程，所需費用將全部由業主/住戶承擔。
四、本協議中未規定的事宜，均遵守國家有關法律、法規和規章執行。
五、本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請仲裁或向人民法院。
六、____________________濱江新城業主臨時公約、住戶手冊為本協議的附件。
七、本協議正本連同附件一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
八、甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，同意簽訂本《房屋裝飾裝修管理協議》，各自依照協議約定，行使權利，履行義務。
九、本協議雙方必須遵守，否則違約方應支付守約方違約金______元，并主動按本協議予以糾正及承擔相應責任。
甲方蓋章：____物業管理有限公司
代表人：_______________________
_________年________月________日
乙方蓋章：_____________________
代表人：_______________________
_________年________月________日
丙方蓋章：_____________________
購 房 人：（以下簡稱乙方）
裝修單位： （以下簡稱丙方）
為加強_________房屋裝飾裝修的管理和監督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統 一，維護小區環境整潔、美觀、協調及業主的正常生活秩序，使業主有一個安全、清潔、優美、舒適的居住環境。根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及________市物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境保護等有關規定和標準，管理公司、購房人、裝修單位特簽訂本協議。
一、 裝修流程說明
1、業主本人或其委托人到物管公司辦公室領取《裝修申請表》，并按表中要求逐項詳細填寫。
2、業主本人選定裝修施工單位，確定裝修方案，并由施工單位指定一名防火責任人。
3、業主會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到物管公司辦理報批手續：
（1） 填好裝修申請表；
（2） 裝修施工單位的營業執照、資質證明復印件（加蓋公司允許復制的公章）；
（3） 裝修項目明細表（可在裝修申請表上載明）；
（4） 裝修方案；
（5） 裝修人員身份證復印件和1寸照片2張。
（6） 辦公樓或商場的裝修面積≥50平方米以上，需到縣消防管理部門申報審批，審批后按審批要求進行裝修。
4、物管公司客戶服務部為裝修施工的管理及服務部門，在查驗裝修申報材料齊全、受理裝修申報后，現場予以審批。裝修方案的審批原則如下：
（1）不能破壞建筑物的主體結構：
（2）不能破壞建筑物的建筑面積；
（3）確定用電負荷；
（4）廚房、衛生間等樓板防水措施；
（5）裝修方案是否符合防火要求；
5、裝修方案經審批同意后，由業主/裝修單位負責人到物管公司財務室繳清各項裝修管理費用。
6、裝修單位負責人持施工人員身份證復印件、l寸照片2張和財務收款單據到物管公司客戶服務部辦理裝修進場手續，包括辦理施工人員《裝修出入證》、領取裝修許可證等。
7、裝修人員進場施工過程中，物管公司有權進行檢查，糾正違章，對違反裝修規定者，物管公司將酌情對施工單位或有關人員給予處罰。高空拋物者從重處罰。
8、若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負責人本人來物管公司填表繳費，辦理人員增補手續，其它人員一律不予辦理；
9、裝修竣工后，由業主（或其授權委托人）通知物管公司安排初次驗收。初次驗收通過后，由裝修單位負責人帶施工人員的《裝修出入證》、辦證押金收據、初驗合格單財務室辦理退證手續、領取《裝修出入證》押金。
10、自初次驗收通過之日起＿＿月內安排復驗，復驗合格后，由裝修單位負責人會同業主憑裝修押金繳納收據和復驗合格單到財務室辦理退領房屋裝修押金手續。
二、裝修收費項目及繳納標準
────────┬────────┬────────┬────────┬────────
│序號│收費項目│繳費主體│收費標準│備注│
├────────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
│1 │裝修保證金 │業主│住宅：______元/ │1、業主與裝修單 │
││││戶。其它性質物業│位可協商確定繳費│
││││另行約定。 │主體；2、確定管 │
│││││理公司推薦的裝修│
│││││公司，不用再行繳│
│││││納保證金； │
├────────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
│2 │裝修出入證押金及│裝修公司│出入證押金：＿＿││
││工本費 ││元/個；工本費： ││
││││＿＿元/個。 ││
├────────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
│3 │裝修垃圾清運費 │業主│＿＿－＿＿元/戶 │*業主與裝修單 │
│││││位可協商確定繳費│
│││││主體；*100以│
│││││下100元，150以│
│││││下150元，150以│
│││││上200元，躍層250│
│││││元。│
────────┴────────┴────────┴────────┴────────
三、裝修規則
1、前期統一裝修無時間限制，當業主開始入住生活后裝修施工時間為：周一至周五 8：00－12：00，14：00－19：00，周六、日9：30－12：00，14：00－19：00。其余時間可以進行墻面粉刷等無聲響的裝修施工，禁止進行一切噪音施工。如違反規定，物管公司有權責令停工，扣留或沒收工具，視情節輕重給予處罰。
2、為保證小區統一美觀，以下內容為禁止之列：
（ 1）改變建筑物的外觀及造型，在公共設施部位及私人花園亂搭建；改變外墻的顏色；
（ 2）樓房外墻、樓內公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設；
（ 3）一切屋外更改或加建皆在禁止之列。例如：天線、附加建筑物及標志等。
3、安裝分體及窗式空調需到物管公司辦理審批手續，按物管公司規定安裝：
（1）空調支架必須使用足夠強度的不銹鋼材質，固定螺栓須經防銹處理，否則，裝修業主（住戶）要承擔由此造成的返工及其它損害（如下雨鐵銹污染外墻面、空調墜落等）；（2）必須安裝在物管公司指定的位置，以確保建筑外觀統一整齊。
4、凡安裝防盜門、防盜網的，必須按照物管公司的規定和要求進行安裝。
5、施工人員的行為各業主 /裝修單位必須將物管公司簽發的《裝修許可證》張貼在入戶大門上。裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負責，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區逗留；嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。物管公司亦嚴禁工人在轄區內隨意留宿或生火，如需留宿應由業主本人出面到物管公司辦理擔保手續；如私自居住在樓宇內，一經發現，則按《________市治安管理條例》規定送交當地派出所。工人在進入小區范圍內必須配帶《裝修出入證》。物管公司有最終決定權批準進入與否。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。
6、垃圾/雜物清理區，裝修垃圾由物管公司委托清運公司集中統一清運。各戶裝修垃圾裝袋后，按物管公司指定的方式和時間堆放到小區裝修垃圾中轉站內。戶內裝修垃圾清運時間定為每日上午12：00-14：00，晚上6：00-9：00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及公共區域），違者給予處罰。嚴禁高空拋物。（違者將承擔違約金______-______元），并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后，業主/住戶及裝修單位未能作出適當清理安排，物管公司將自行雇用工人清理，而費用則從有關裝修押金中扣除。7、防火責任
（ 1）施工現場必須自備足夠滅火設備，如手提滅火器。要求每______建筑面積設______kg滅火器一個（每戶至少兩個）。
（ 2）根據《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條的規定，施工單位必須負責施工現場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責任人，負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。
（ 3）各施工單位對現場人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規程和制度。
（ 4）如發生消防事故，由發生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業主或住戶按規定承擔一切經濟及法律責任。
8、安全
（ 1）各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，方可進行作業。
（ 2）施工用電必須嚴格執行市用電防火管理條例和規程。
（ 3）施工動火，一律到物管公司辦理動火審批手續。動火作業人員必須嚴格遵守有關的操作程序和安全規定，否則一切后果自負。
（ 4）未經批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具等電熱設施。不準使用高瓦數燈照明。照明燈泡瓦數一般限制在＿＿w以下，因施工需要使用碘鎢燈的，應先征得物管公司的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。裝修工人使用電器設備時，務必采取可靠的安全措施，包括采用適當絕緣電線。臨時接駁電線須保證一機一閘一個漏電開關，在施工完成后及時拆除，違者承擔違約金______元。
9、違章處理物管公司每天將不定時派專人入戶進行巡查，監督裝修情況，對違規現象輕者現場即予糾正。重者物管公司有權作如下處理：
（ 1）責令停工；
（ 2）責令恢復原狀；
（ 3）扣留或沒收工具；
（ 4）停水、停電；
（ 5）賠償經濟損失；
（ 6）根據政府及行業主管部門有關條款予以罰款。
以上幾種處罰可同時并處。
10、更改/還原工程物管公司保留權利要求業主 /住戶對所有裝修工程（如該工程影響樓宇設施、結構，或嚴重影響外觀）進行更改或還原。物管公司發出更改通知單給業主/住戶，業主/住戶須在指定時間內完成更改/還原工程，并負責一切費用。如業主未能在限定時間內整改完，物管公司有權安排施工力量完成該項工程，所需費用將全部由業主/住戶承擔。
四、本協議中未規定的事宜，均遵守國家有關法律、法規和規章執行。
五、本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請仲裁或向人民法院起訴。
六、____濱江新城業主臨時公約、住戶手冊為本協議的附件。
七、本協議正本連同附件一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
八、甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，同意簽訂本《房屋裝飾裝修管理協議》，各自依照協議約定，行使權利，履行義務。
九、本協議雙方必須遵守，否則違約方應支付守約方違約金 ______元，并主動按本協議予以糾正及承擔相應責任。
甲方蓋章： ____________物業管理有限公司乙方蓋章： 丙方蓋章：
裝修公司合同一
物管公司：________物業管理有限公司(以下簡稱甲方)
購房人：__________________________(以下簡稱乙方)
裝修單位：________________________(以下簡稱丙方)
為加強_______________房屋裝飾裝修的管理和監督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統 一，維護小區環境整潔、美觀、協調及業主的正常生活秩序，使業主有一個安全、清潔、優美、舒適的居住環境。根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及________市物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境保護等有關規定和標準，管理公司、購房人、裝修單位特簽訂本協議。
一、 裝修流程說明
1.業主本人或其委托人到物管公司辦公室領取《裝修申請表》，并按表中要求逐項詳細填寫。
2.業主本人選定裝修施工單位，確定裝修方案，并由施工單位指定一名防火責任人。
3.業主會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到物管公司辦理報批手續：
(1)填好裝修申請表;
(2)裝修施工單位的營業執照、資質證明復印件(加蓋公司允許復制的公章);
(3)裝修項目明細表(可在裝修申請表上載明);
(4)裝修方案;
(5)裝修人員身份證復印件和1寸照片2張。
(6)辦公樓或商場的裝修面積≥50平方米以上，需到縣消防管理部門申報審批，審批后按審批要求進行裝修。
4.物管公司客戶服務部為裝修施工的管理及服務部門，在查驗裝修申報材料齊全、受理裝修申報后，現場予以審批。裝修方案的審批原則如下：
(1)不能破壞建筑物的主體結構：
(2)不能破壞建筑物的建筑面積;
(3)確定用電負荷;
(4)廚房、衛生間等樓板防水措施;
(5)裝修方案是否符合防火要求;
5.裝修方案經審批同意后，由業主/裝修單位負責人到物管公司財務室繳清各項裝修管理費用。
6.裝修單位負責人持施工人員身份證復印件、l寸照片2張和財務收款單據到物管公司客戶服務部辦理裝修進場手續，包括辦理施工人員《裝修出入證》、領取裝修許可證等。
7.裝修人員進場施工過程中，物管公司有權進行檢查，糾正違章，對違反裝修規定者，物管公司將酌情對施工單位或有關人員給予處罰。高空拋物者從重處罰。
8.若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負責人本人來物管公司填表繳費，辦理人員增補手續，其它人員一律不予辦理;
9.裝修竣工后，由業主(或其授權委托人)通知物管公司安排初次驗收。初次驗收通過后，由裝修單位負責人帶施工人員的《裝修出入證》、辦證押金收據、初驗合格單財務室辦理退證手續、領取《裝修出入證》押金。
10.自初次驗收通過之日起________月內安排復驗，復驗合格后，由裝修單位負責人會同業主憑裝修押金繳納收據和復驗合格單到財務室辦理退領房屋裝修押金手續。
二、裝修收費項目及繳納標準
序號
收費項目
繳費主體
收費標準
備注
1
裝修保證金
業主
住宅：______元/戶。其它性質物業另行約定。
1.業主與裝修單位可協商確定繳費主體;
2.確定管理公司推薦的裝修公司，不用再行繳納保證金;
2
裝修出入證押金及工本費
裝修公司
出入證押金：___元/個;工本費：____元/個。
3
裝修垃圾清運費
業主
_____-_____元/戶
*?業主與裝修單位可協商確定繳費主體;*?100㎡以下100元，150㎡以下150元，150㎡上200元，躍層250元。
三、裝修規則
1.前期統一裝修無時間限制，當業主開始入住生活后裝修施工時間為：周一至周五 8：00-12：00，14：00-19：00，周六、日9：30-12：00，14：00-19：00。其余時間可以進行墻面粉刷等無聲響的裝修施工，禁止進行一切噪音施工。如違反規定，物管公司有權責令停工，扣留或沒收工具，視情節輕重給予處罰。
2.為保證小區統一美觀，以下內容為禁止之列：
(1)改變建筑物的外觀及造型，在公共設施部位及私人花園亂搭建;改變外墻的顏色;
(2)樓房外墻、樓內公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設;
(3)一切屋外更改或加建皆在禁止之列。例如：天線、附加建筑物及標志等。
3.安裝分體及窗式空調需到物管公司辦理審批手續，按物管公司規定安裝：
(1)空調支架必須使用足夠強度的不銹鋼材質，固定螺栓須經防銹處理，否則，裝修業主(住戶)要承擔由此造成的返工及其它損害(如下雨鐵銹污染外墻面、空調墜落等);
(2)必須安裝在物管公司指定的位置，以確保建筑外觀統一整齊。
4.凡安裝防盜門、防盜網的，必須按照物管公司的規定和要求進行安裝。
5.施工人員的行為
各業主 /裝修單位必須將物管公司簽發的《裝修許可證》張貼在入戶大門上。裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負責，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區逗留;嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。物管公司亦嚴禁工人在轄區內隨意留宿或生火，如需留宿應由業主本人出面到物管公司辦理擔保手續;如私自居住在樓宇內，一經發現，則按《________市治安管理條例》規定送交當地派出所。工人在進入小區范圍內必須配帶《裝修出入證》。物管公司有最終決定權批準進入與否。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。
6.垃圾/雜物清理區，裝修垃圾由物管公司委托清運公司集中統一清運。各戶裝修垃圾裝袋后，按物管公司指定的方式和時間堆放到小區裝修垃圾中轉站內。戶內裝修垃圾清運時間定為每日上午12：00-14：00，晚上6：00-9：00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及公共區域)，違者給予處罰。嚴禁高空拋物。(違者將承擔違約金______-______元)，并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后，業主/住戶及裝修單位未能作出適當清理安排，物管公司將自行雇用工人清理，而費用則從有關裝修押金中扣除。
7.防火責任
(1)施工現場必須自備足夠滅火設備，如手提滅火器。要求每______㎡建筑面積設______kg滅火器一個(每戶至少兩個)。
(2)根據《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條的規定，施工單位必須負責施工現場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責任人，負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。
(3)各施工單位對現場人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規程和制度。
(4)如發生消防事故，由發生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業主或住戶按規定承擔一切經濟及法律責任。
8.安全
(1)各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，方可進行作業。
(2)施工用電必須嚴格執行市用電防火管理條例和規程。
(3)施工動火，一律到物管公司辦理動火審批手續。動火作業人員必須嚴格遵守有關的操作程序和安全規定，否則一切后果自負。
(4)未經批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具等電熱設施。不準使用高瓦數燈照明。照明燈泡瓦數一般限制在__W以下，因施工需要使用碘鎢燈的，應先征得物管公司的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。裝修工人使用電器設備時，務必采取可靠的安全措施，包括采用適當絕緣電線。臨時接駁電線須保證一機一閘一個漏電開關，在施工完成后及時拆除，違者承擔違約金______元。
9.違章處理
物管公司每天將不定時派專人入戶進行巡查，監督裝修情況，對違規現象輕者現場即予糾正。重者物管公司有權作如下處理：
(1)責令停工;
(2)責令恢復原狀;
(3)扣留或沒收工具;
(4)停水、停電;
(5)賠償經濟損失;
(6)根據政府及行業主管部門有關條款予以罰款。
以上幾種處罰可同時并處。
10.更改/還原工程
物管公司保留權利要求業主 /住戶對所有裝修工程(如該工程影響樓宇設施、結構，或嚴重影響外觀)進行更改或還原。物管公司發出更改通知單給業主/住戶，業主/住戶須在指定時間內完成更改/還原工程，并負責一切費用。如業主未能在限定時間內整改完，物管公司有權安排施工力量完成該項工程，所需費用將全部由業主/住戶承擔。
四、本協議中未規定的事宜，均遵守國家有關法律、法規和規章執行。
五、本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請仲裁或向人民法院起訴。
六、____________________濱江新城業主臨時公約、住戶手冊為本協議的附件。
七、本協議正本連同附件一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
八、甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，同意簽訂本《房屋裝飾裝修管理協議》，各自依照協議約定，行使權利，履行義務。
九、本協議雙方必須遵守，否則違約方應支付守約方違約金 ______元，并主動按本協議予以糾正及承擔相應責任。
甲方蓋章： ____物業管理有限公司
代表人：_______________________
_________年________月________日
乙方蓋章：_____________________
代表人：_______________________
_________年________月________日
丙方蓋章：_____________________
代表人：_______________________
_________年________月________日
裝修公司合同二
甲方：________________
乙方：________________
丙方：________________
丁方：________________
由于甲方辦公樓裝修需選擇裝修單位進行設計、施工，乙、丙、丁三方均是專業的裝修、設計單位。各方協商，達成如下合同：
一、_________年_________月_________日前，乙、丙、丁三方分別完成對甲方基本要求的調查了解，甲方配合乙方的工作。
二、_________年_________月_________日前，乙方應完成平面圖(布局)、效果圖的設計方案，及工程投資概算和經濟分析。
三、甲方在收齊三方的前條所述資料后_________日內決定所采納的方案。該方案可以是一方提出的方案，也可以是兩方或三方方案的結合。
四、按甲方最終確定的設計方案由設計方(或者采納設計方案比重較大的一方)制作施工圖。
五、按設計方的施工圖，由乙、丙、丁三家制作工程預算及工作量清單。
六、甲方在收到三方前條所述資料后_________日內確定一家負責裝修工程施工。施工合同另行簽定。
如設計方未被確定為施工方，設計方同意甲方無償使用其設計方案和施工圖;同時由施工方給予設計方適當補償，具體補償數額由施工方與設計方自行協商。
七、甲方不另支付設計費和施工圖制作費;施工方不得將其列入裝修成本。
八、本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效，本合同一式肆份，肆方各執壹份。
甲方：___________________
乙方：___________________
丙方：___________________
宋凌：
我國于2006年制定了國家標準《綠色建筑評價標準》GB/T 50378―2006，2008年正式開始綠色建筑的評價和推廣工作，經過多年努力取得了顯著成效。特別是2012年后為加快推動綠色建筑發展，國家出臺了一系列政策文件，明確了綠色建筑的發展目標和推動方式，我國迎來了綠色建筑快速發展的嶄新局面。目前我國綠色建筑發展的特點主要體現在以下幾個方面：
（1）推動政策陸續出臺。2012年國家財政部、住房城鄉建設部聯合了《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》（財建〔2012〕167號），住房城鄉建設部了《關于印發“十二五”建筑節能專項規劃的通知》（建科〔2012〕72號）；2013年國務院辦公廳了《關于轉發發展改革委 住房城鄉建設部 綠色建筑行動方案的通知》（〔2013〕1號），住房城鄉建設部了《關于印發“十二五”綠色建筑和綠色生態城區發展規劃的通知》（建科〔2013〕53號）等一系列加快推進綠色建筑的政策文件，明確了我國綠色建筑發展目標與重點任務，采取“強制”與“激勵”相結合的方式推進綠色建筑發展的局面基本形成。為貫徹國家文件精神，北京、江蘇、吉林、湖南、四川、陜西、河南、河北、安徽、海南、貴州等省市結合當地實際情況，相繼頒布了地方綠色建筑行動方案，明確了地方綠色建筑的發展目標和要求，出臺了推進綠色建筑發展的配套政策。
（2）技術標準體系不斷完善。針對綠色辦公、綠色工業、綠色醫院、綠色商店、綠色飯店、綠色博覽、綠色數據中心等不同類型建筑的評價標準相繼編制，針對設計、施工等不同建設階段的標準規范陸續出臺，20個省市結合當地實際情況頒布了綠色建筑地方標準，11個省市的地方標準正在編制中，涵蓋不同建筑類型、不同地域特點、全壽命期的綠色建筑標準體系逐步完善。
（3）標識項目穩步增長。自2008年開展綠色建筑評價工作以來，我國標識項目逐年迅速增加，截至2013年9月共評審出標識項目1108項，總建筑面積12026萬m2。但以設計標識項目居多（1040項），運營標識項目較少，僅68項。而且由于經濟發展水平、技術基礎和氣候條件等因素限制，江蘇、廣東、上海、山東、北京等省市綠色建筑標識項目數量和項目面積較多，中西部省市項目較少。
（4）能力建設繼續增強。住房城鄉建設部通過組織全國綠色建筑評價標識培訓，對各地行政管理人員、評審專家、專業評價人員、房地產商、設計和科研人員進行了培訓，提高了綠色建筑從業人員技術水平，為綠色建筑發展積累了豐富的人才儲備。同時，地方一二星級綠色建筑評價標識評審機構基本覆蓋全國，各地積極開展針對評審專家和從業人員的專業培訓和推進會，并通過組織豐富多彩的活動積極宣傳綠色建筑理念，普及綠色建筑知識。
（5）社會認識不斷深入。萬科、萬達等一些龍頭企業將發展綠色建筑作為企業轉型和彰顯社會責任的主要手段之一，提出了企業綠色發展戰略，明確了綠色建筑的發展目標和要求，建立了企業的綠色管理制度。從業人員對綠色建筑技術應用的認識由初期單純注重新技術新產品的堆砌，逐漸轉變為對“被動技術優先、主動技術優化”、“因地制宜”等設計理念和精細化要求的提升。房屋使用者感受到綠色建筑帶來的健康舒適、節能環保，綠色建筑的市場需求逐步顯現。此外，中國綠色建筑的發展也越來越受到美國、英國、澳大利亞、新加坡、日本等綠色建筑發展較早國家的關注，積極加強與我國的交流與合作，香港、臺灣等地區也相繼舉辦了大陸綠色建筑發展與評價標識的宣傳交流活動。
CHF記者：從綠色建筑評價的角度，您認為我國當前綠色建筑發展還存在哪些問題？
宋凌：
（1）評價標準體系有待進一步完善。
應不斷健全綠色建筑評價標準體系，加快制（修）訂適合不同氣候區、不同類型建筑的綠色建筑評價標準。《綠色建筑評價標準》現已基本完成修訂，但仍然缺乏具有針對性的、適合的專項細化評價標準，目前工業、辦公、鐵路客站類建筑已有標準，超高層建筑有了細則，飯店、醫院、商場等標準還在開展過程中。
（2）對評價過程和質量的管控有待加強。
目前綠色建筑評價工作已全面鋪開，在因地制宜開展評價工作的同時，各地也難免存在評價尺度和評價質量的差異，為保障評價品質，對各地評價工作的質量管控制度有待進一步研究制定。
（3）為評價而評價。
一些項目僅僅著眼于評價標準提出的一些技術措施要求，進行技術堆砌、冷拼，忽視項目具體條件，忽視不同技術間的協調；只關注復雜高科技技術應用，忽視被動式技術。通過加大宣傳和培訓，使參與綠色建筑的專業認識能更為合理的建設綠色建筑。
（4）設計評價多，運行評價少。
目前大部分項目僅申報綠色建筑設計評價標識，申報運行評價標識的項目不足10%。設計標識僅對項目設計方案和施工圖進行評價，難以確保項目在施工、運營階段能夠落實相關綠色技術措施，尚未實現真正的綠色建筑。
CHF記者：各地陸續出臺地方版《綠色建筑行動方案》后，建設力度和規模明顯加大，對于綠色建筑的質量把控，您有何建議？
宋凌：
目前，我國主要借助現行工程建設管理程序，對工程質量進行把控，并經過多年的實踐與研究不斷完善，基本實現了全過程閉合管理。同時，綠色建筑涉及規劃、建筑、結構、給排水、暖通和電氣等各個方面，并未新增專業。因此，各地可因地制宜地制定綠色建筑強制標準，將強制要求納入現行工程建設管理程序，從項目立項、土地出讓、規劃設計審查、施工圖審查、施工和竣工驗收等關鍵環節進行監管，在有效保障綠色建筑要求得到落實的同時，避免給相關部門增加過多工作量。具體建議如下：
（1）強制標準的建立
我國地域遼闊，各地自然環境、經濟社會發展水平、綠色建筑技術基礎差異較大，因此全國不能以統一的標準強制推行綠色建筑制度，各地應在控制增量成本的前提下，結合地地域特點、建筑行業發展目標和大力推進的關鍵技術，因地制宜地制定強制標準。
（2）過程監管措施
立項階段，發改部門應要求建設單位在《項目建議書》、《項目可行性研究報告》等立項申報材料中對項目擬采用的綠色建筑技術可行性進行分析，對增量成本和經濟效益進行說明，以便提前判斷項目綠色建筑技術方案是否合理、經濟效益是否明顯，為后續建設工作開展提供指導，為其他行政部門進行監管提供依據。
土地出讓階段，規劃主管部門應在規劃設計條件中對綠色建筑的相關要求進行明確（如綠地率、容積率和人均用地面積等），引導建設單位按照綠色、生態、低碳理念對項目進行規劃、設計、建造。對于通過有償方式獲得土地出讓權的項目，國土部門還應將其須滿足的綠色建筑相關要求納入土地出讓合同文件，對建設單位責任進行明確。
規劃設計審查和施工圖審查階段，規劃主管部門應對規劃設計文件中的綠色建筑相關內容（如項目用地指標、建筑布局、日照條件、綠地率等）進行審查，對達不到相應標準要求的不得出具規劃許可文件；施工圖審查、園林等相關部門應審查施工圖設計文件是否滿足相關標準要求，對不滿足要求的不得出具審查合格文件。
施工階段，目前工程圖紙變更現象嚴重，但各地建設主管部門一般將涉及公共利益、公眾安全、建筑物穩定性和安全性的設計變更設為重大變更，需由建設單位向原審查機構重新報審，從而避免因建設和施工單位在施工過程中擅自變更設計文件，降低工程項目的安全和質量標準。但對于其他設計變更卻缺乏有效監管，導致部分建筑性能難于達到原設計要求。因此，應將未納入重大變更管理范圍的綠色建筑相關設計內容設為重大變更，確保工程質量。
竣工驗收階段，工程質監部門應重點核實設計文件中綠色建筑技術要求的落實情況，對不滿足要求的不得出具竣工驗收合格報告。
在黨的*勝利召開的喜慶之年，在奧運之年的鐘聲即將敲響之際，我們相聚在美麗的羊城，共賀全國首批物業管理師的誕生，共商物業管理師制度建設的大計，共話物業管理行業發展的未來。首先，請允許我代表全國物業管理師制度管理委員會和中國物業管理協會，對今天到會的各位領導、各位來賓和全體同行表示崇高的敬意，對剛剛光榮誕生的全國首批物業管理師表示熱烈的祝賀，對長期關心、支持和參與物業管理師制度建設的所有同志表示衷心的感謝。
*年6月，國務院《物業管理條例》的頒布，正式確立了物業管理從業人員職業資格制度，奠定了物業管理師制度的法律基礎；*年11月，人事部、建設部印發《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，將物業管理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列，標志著物業管理師制度的初步建立；*年5月，建設部印發《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》，明確要求建設部職業資格注冊中心和中國物業管理協會加強協調配合，在建設部、人事部的監督指導下，共同做好物業管理師職業資格的有關工作；同年6月建設部發文成立了全國物業管理師制度管理委員會，負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。此后，有關各項工作順利起步，并于當年10月舉行了全國物業管理師認定考試。*年12月，人事部辦公廳和建設部辦公廳聯合下發了《關于公布物業管理師資格認定考試結果的通知》，全國有1119名從業人員取得了物業管理師資格。首批物業管理師的誕生，預示著物業管理師制度全面實施的良好開局，是我們行業發展進程中的一件大事。今天，中國物業管理協會在廣州隆重召開全國首批物業管理師大會，我想借此機會就物業管理師制度建設談四個方面的問題。
一、從業人員素質與職業資格制度
1.從業隊伍的壯大對社會經濟的貢獻
我國物業管理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進程產生的新興行業，從*年*市誕生全國第一家物業管理公司和第一批物業管理從業人員開始，短短二十六年時間里，物業管理從業隊伍經歷了從無到有、不斷發展壯大的過程。據不完全統計，全國從業人員已超過350萬人，分布在3萬多家物業管理企業。崗位類型從操作層的保潔、綠化、維修、秩序管理，管理層的項目經理、管理處主任、部門經理到決策層的各類總監、副總經理和總經理；服務領域從單一類型物業到綜合性物業，從純市場化的物業管理到機關、企事業單位的后勤社會化物業管理，從新建物業到房改房和老舊住宅小區管理。目前物業管理范圍已經覆蓋了住宅、寫字樓、工業區、學校、商場、醫院、機場、會展中心、體育場館、步行街等，去年以來還進入了對鄉村的管理；管理面積超過100億平方米的房屋，已經將全國城鎮50%以上的不動產納入了我們的日常管理中。
隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房財產的使用、維護、保值講了較強的服務需求；隨著人民群眾生活水平的提高，大家對居住環境、社區秩序也有了較高的追求；與此同時，還產生了協調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要；由此形成對物業管理與服務的巨大社會需求。勞動密集性的行業特征和剩余勞動力的相對富裕，提供了物業管理行業廣闊的就業機會。為滿足業主不斷增長的服務需求，廣大物業管理從業人員在薪酬收入相對偏低、誤解偏見相對較多的壓力下，克服成本剛性增長和服務收費缺乏彈性等諸多困難，不斷提升物業服務的品質。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環境，維護了社區的和諧穩定，提高了城市管理水平，而且擴大了住房消費，推動了經濟增長，促進了現代服務業的發展。北京、上海、*等城市物業管理企業創造的產值已占當地國民生產總值的2%左右。
2.專業素質的差距對行業發展的制約
在充分肯定物業管理從業人員對社會經濟作出貢獻的同時，我們應當清醒地認識到，與從業隊伍在數量的快速增長相比，其專業素質并未得到同步提高。盡管伴隨著物業管理的發展，涌現了一大批優秀的物業管理職業經理人，并逐步成長為行業發展的中堅力量，但多種原因造成從業人員隊伍的整體建設滯后于行業的發展。一是物業管理行業起步較晚，人才儲備基礎薄弱，隊伍建設跟不上行業的快速發展；二是從業人員來源各行各業，其專業背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴格的專業訓練，顯露出整體素質參差不齊，部分經理人的專業素質與所在崗位的要求有明顯的差距；三是與物業管理的上游產業（如房地產開發）相比，微利甚至虧損的經營狀況，以及較低的薪酬待遇標準，難以吸引高學歷高素質的人才；四是現階段我國物業管理還處于擴張型發展時期，客觀上需要大量的物業管理專業人員滿足市場需求，但在沒有嚴格準入制度的情況下，入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現象難以避免。
從業人員專業素質的差距突出表現在稱職的職業經理人匱缺，現有部分管理人員在法律知識、職業道德、業務水平和組織協調能力等方面都與承擔的任務不相適應，人才的短缺已經成為制約行業進步的“瓶頸”。個別運作不規范的企業和專業素質較低的從業人員的存在，使一些物業服務水平不盡人意，客戶關系緊張，收費率下降，甚至引發激烈沖突和矛盾，降低了行業的公信力，損害了行業的形象，嚴重影響了行業的可持續發展。提高從業人員專業素質，已經成為物業管理行業的當務之急。
3.職業資格制度的確立對現實難題的破解
針對物業管理從業人員素質普遍偏低的狀況，*年，建設部人事教育司和房地產業司聯合下發了《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，對物業管理企業有關重要崗位實行持證上崗制度。該制度在實施過程中，逐步總結出物業管理企業有關管理崗位人員的必備知識和必備能力，建立起一套既考察基礎知識，又注重實際能力的考核方法。持證上崗制度實施后，全國有十萬名以上的物業管理從業人員通過了物業管理基礎理論和專業知識的培訓，這對提高從業人員的理論水平和專業技術起到了積極的作用。與此同時，全國各地的房地產行政主管部門和物業管理行業協會以及有關培訓機構，也根據實際情況和地域特征，因地制宜地對本地區的從業人員進行多種形式的崗位培訓，不同程度促進了物業管理從業人員執業能力的提高。
但是，持證上崗制度的初級性、試驗性和弱強制性都決定了該制度的局限性。隨著物業管理行業的迅猛發展以及對物業管理認識的不斷深化，大家逐步認識到，對物業管理從業人員實行更加嚴格的行業準入制度，是提高從業人員專業素質的必要途徑。因此，*年6月份出臺的《物業管理條例》第三十三條明確規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”
《物業管理條例》之所以將物業管理從業人員職業資格設定為行政許可，是基于對物業管理服務公益性的基本判斷。物業管理的專業管理人員，包括物業服務企業經理以及管理處主任（項目經理）等，作為物業管理的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系到物業的承接查驗、維修養護等管理服務水平，直接關系到業主的共同利益和社會公共利益的維護。物業管理活動的特殊性，經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了物業管理從業人員，尤其是經營管理專業人員，只有全面掌握物業管理的法律法規，具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗，具有較強的經營管理能力，才能保證物業管理的正常運作，妥善處理物業管理活動中的各類問題，為業主提供價有所值的服務，使所管物業保值增值。因此，實行嚴格的準入控制，要求相關從業人員必須達到從事物業管理行業必備的學識、技術和能力，有利于從根本上扭轉行業人才短缺的被動局面，切實提高從業人員的整體專業素質，以適應行業發展的需要。
二、物業管理師制度與物業管理科學發展
黨的*報告將“深入貫徹落實科學發展觀”作為全黨和新一屆中央委員會的指導方針和戰略思想，*報告講：“科學發展觀，第一要義是發展、核心是以人為本，基本要求是全面協調可持續，根本方法是統籌兼顧。”新時期我國物業管理貫徹落實科學發展觀，同樣要從“發展”、“以人為本”、“全面協調可持續”和“統籌兼顧”四個方面入手，扎實做好各項工作。物業管理師制度，正是圍繞了“以人為本”（以業主和物業管理從業人員為本）的核心，統籌兼顧物業管理師的綜合素質，以達到物業管理關系的全面協調和物業管理行業的可持續發展。因此，推行物業管理師制度，是物業管理科學發展的必然選擇，也是促進物業管理科學發展的制度保證，必將對我國物業管理行業的可持續健康發展產生深遠的影響。
1.物業管理師制度是物業管理科學發展的必然選擇
（1）物業管理師制度的實施有利于推進物業管理的專業化進程
物業管理專業化是指物業管理專業人員在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理學等多方面學科和知識，并經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，成功滿足物業管理執業標準的過程。一方面，隨著科學技術的發展，現代樓宇的智能化程度不斷提高，客觀上要求物業管理從業人員必須具備相應的專業技術水平，以滿足物業設施設備運行、維護和管理的需要；另一方面，業主對物業管理消費和財產管理意識的增強，主觀上要求物業管理從業人員必須具備管理物業、服務業主的專業知識和技能。物業管理師制度的實施，正是通過執業準入控制的方式，保證了物業管理職業經理人必須具有相當的學歷和工作經歷，掌握相關的專業知識、技術和能力，必須是有能力承擔有關專業管理工作的專業人才；同時，也為社會提供了評判物業管理師專業能力的標準和依據。
（2）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的規范化進程
規范物業管理行為是《物業管理條例》以及其他物業管理政策法規的基本目標，物業管理師制度通過規范物業管理從業人員進而規范物業管理行為，無疑是最有效的治標之法。《物業管理師制度暫行辦法》規定，從業人員必須通過考試才能取得物業管理師資格，物業管理師必須經過注冊才能執業，物業管理項目負責人必須由物業管理師擔任。隨著物業管理師制度的全面推行，物業服務企業聘用未取得物業管理師從事物業管理活動的，必須承擔相應的法律責任，給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任，《物業管理條例》第六十一條關于法律責任的規定也將真正落到實處。
（3）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的市場化進程
物業管理區別于傳統房屋管理的基本特征是市場化，物業管理的市場化不僅表現為物業管理服務的等價有償和市場選擇，同樣表現為物業管理勞動力要素的市場化。物業管理師制度的推行，確立了物業管理職業經理人的社會地位，對物業管理師應當具備的執業能力作了明確規定，不僅有利于業主通過擁有物業管理師的數量來判斷選擇高水準的物業服務企業，而且有利于物業管理師通過市場定價來選擇從業單位。今后企業的競爭，將會凸現在人才的競爭上，通過市場資源和人才資源的優化配置，促進行業的優勝劣汰，打造一批具有優秀管理團隊的品牌企業，改變目前行業魚龍混雜的狀況。
（4）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的國際化進程
物業管理起源于西方市場經濟國家，英國、美國、歐盟以及我國港臺地區在物業管理實踐中積累了許多成熟的經驗。在物業管理從業人員的管理上，美國的注冊物業管理經理制度、英國的皇家特許屋宇經理制度、香港的注冊房屋經理制度等都對我國物業管理從業人員的管理具有借鑒意義。社會經濟全球化進程的加快，我國加入WTO的客觀形勢，海外物業管理企業大量進入內地市場的現實，都要求我們的專業人員資格制度與國際通行規則接軌。物業管理師制度的建立，不僅順應了時代的潮流，而且有利于促進我國物業管理的國際化進程。
物業管理的專業化、規范化、市場化和國際化，是我國物業管理科學發展的基本方向，物業管理師制度對物業管理專業化、市場化、規范化和國際化進程的有力推進作用，決定了物業管理師制度是我國物業管理科學發展的必然選擇。
2.物業管理師制度是物業管理科學發展的制度保證
物業管理師制度不僅符合物業管理科學發展的方向，而且為物業管理科學發展提供了制度保證。為向社會提供合格的從業人員，我們在制度設計中充分考慮到物業管理師應當具備的基本條件。
（1）相當的學歷背景
申請參加物業管理師資格考試的人員，必須取得經濟學、管理科學與工程或土建大專以上學歷，取得其他專業相關學歷、學位的，報考條件中相應增加兩年的工作年限和從業年限限制；
（2）相關的專業知識
物業管理師資格考試科目為《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》四門，其中涵蓋了物業管理、建筑工程、房地產開發與管理等專業知識，包括物業管理相關法律、法規和政策規定，涉及經濟學、管理學、社會學、心理學相關學科的知識。
（3）相應的執業技能
從物業管理師的執業范圍來看，物業管理師的執業技能應包括：①制定并組織實施物業管理方案；②審定并監督執行物業管理財務預算；③查驗物業共用部位、共用設施、設備和相關資料；④負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護、管理；⑤維護物業管理區域內環境衛生和秩序等等。
（4）豐富的實踐經驗
根據申請參加物業管理資格考試人員的不同學歷背景，物業管理師制度規定了不同的工作年限和從業年限標準，其中中專學歷的必須從事物業管理工作滿8至10年，取得博士學位的也必須從事物業管理工作滿1年。
（5）良好的職業道德
物業管理師應當妥善處理物業管理活動中出現的問題，按照物業服務合同的約定，誠實守信，為業主提供質價相符的物業管理服務，對注冊物業管理師建立誠信檔案，接受業主和社會的監督；
3.物業管理師制度對物業管理科學發展的深遠影響
（1）提升行業競爭能力
不同于其他資金密集型和技術密集型行業，勞動密集型的特征決定了人力資本是物業管理行業創造價值的關鍵要素，人才是物業管理的核心競爭力。對于企業來講，擁有一定數量的注冊物業管理師不僅增強了其經營項目的競爭能力，而且有利于企業資質等級的評定和品牌形象的樹立；對于行業來講，擁有一定規模的物業管理師，不僅有利于造就一支懂經營、精業務、重服務、守道德的職業經理人隊伍，而且有利于業主將物業管理作為建筑物管理的首選模式。
（2）強化企業風險意識
物業管理是一種企業以較少資本管理業主龐大資產的行業，隨著業主財產觀念的增強和維權意識的提高，物業服務企業的管理風險日益加劇。物業管理師制度規定，物業管理項目的關鍵性文件，必須經物業管理師簽字實施，并承擔相應法律責任，這都要求物業服務企業強化物業管理師的責任風險意識，不斷提升職業水平，避免因職業失誤承擔法律責任。
（3）完善現代企業制度
由于歷史的原因，現階段我國仍有大量物業服務企業尚未建立法人治理結構合理的現代企業制度，這在一定程度上制約著企業的做大做強。物業管理師制度規定，物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任，物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作，這就意味著今后的物業服務企業中，所有者和經營者的分離，決策層和管理層的分工，注冊物業管理師擔任職業經理人將成為常態。物業管理師的大量出現，為現代企業制度的完善奠定了人才基礎，有利于企業的兼并重組和優勝劣汰，有利于提高物業管理行業的規模效益。
（4）優化人才激勵機制
專業管理人員職業準入制度的實施，提高了物業管理師資格的含金量;物業管理師與經濟師中級技術職稱的掛鉤也會激發從業人員加強學習與參加考試的積極性;隨著物業管理師制度的逐步推進，客觀上會形成對現有物業管理經理人隊伍的清理。它既能給在職的從業人員帶來壓力，迫使在職人員認真學習政策法規，不斷更新知識和增強技能，加強提高處理問題的能力，盡快加入到物業管理師的隊伍中來,成為稱職的管理者。同時，也會吸引更多業外優秀人才進人業內。隨著有關物業管理師薪資報酬的增加和專業地位的提升，勢必優化人才激勵機制，提升人力資源的合理配置和有效利用。
（5）改變經濟增長方式
長期以來，我國物業管理行業的經濟增長方式是粗放型的，專業分工的粗糙和專業人才的短缺，致使許多物業服務企業保持著“大而全”“小而全”經營模式，人力成本居高不下，企業包袱日益加重。物業管理師制度的推廣，為行業改變經濟增長方式提供了可能。在《勞動合同法》全面實施的背景下，一批具有物業管理人才優勢的企業，將實現由物業服務經營商向物業服務集成商的角色轉換；一批品牌物業服務企業的工作重點，將從直接從事低附加值的基礎管理服務向承擔高附加值的資產管理服務轉變。
（6）改變行業社會形象
如果說《物業管理條例》的頒布確立了物業管理行業的法律地位，那么物業管理師制度的實施則確立了物業管理從業人員的專業地位。長時間以來，物業管理從業人員被視為重復簡單勞動的復制者，社會認同感不高，一些從業人員為此困惑迷茫，或選擇觀望、或選擇離開，致使行業內原本不多的專業人才流失嚴重。物業管理師制度的推行，把物業管理師納入全國專業技術人員職業資格證書系列，將大大改善行業社會形象，提升行業社會地位。
三、制度實施情況與下步工作安排
1.物業管理師制度實施情況
（1）職責分工和機構設置
為落實國人部發[*]95號文件要求，進一步做好物業管理師制度的實施工作，建設部辦公廳于*年5月下發了《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》，明確了相關部門在實施物業管理制度工作中的具體職責分工。為加強對實施物業管理師制度的領導和組織管理，建設部辦公廳于*年6月下發《關于成立全國物業管理師制度管理委員會的通知》，正式成立“全國物業管理師制度管理委員會”，負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。
（2）考試大綱和參考教材
在建設部人事教育司和房地產業司的指導下，在部執業資格注冊中心的組織下，中國物業管理協會編寫了《物業管理師資格考試大綱》,并在*年8月通過人事部的審定。中國物業管理協會組織編寫的《中國物業管理師職業資格考試參考教材》于*年8月正式出版發行，為參加物業管理師資格認定考試人員的考前復習創造了條件。
（3）師資培訓和考試命題
中國物業管理協會分別于*年9月和*年3月進行了首期物業管理師師資培訓工作，來自全國28個省、自治區、直轄市的學員共506人次參加了四個科目的培訓，其中410人次通過考試并獲得《物業管理師師資證》。在匯總首期四個科目師資培訓成績優秀者（總分80分以上且口試75分以上）名單基礎上，中國物業管理協會建立了“中國物業管理師師資庫”，向全社會推薦物業管理師資格考試培訓的師資人選。*年9月，全國物業管理師認定考試辦公室組織了4名在物業管理行業內具有一定知名度，從事或研究物業管理工作多年的專家，組成認定考試科目《物業管理實務》的命題專家組，順利完成了兩套試卷的設計、初審、組卷和終審等命題工作。
（4）認定考試和審核公示
*年10月28日，全國30個省、自治區、直轄市共1391人通過省級認定考試管理機構的初步審查，參加了物業管理資格認定考試。考試結束后，全國認定考試辦公室擬定了《評分工作辦法》，作為各地省級考務部門的閱卷評分依據，*年11月底，各地試卷評分及匯總工作基本結束，全國共有1294人考試合格。*年初，建設部執業資格注冊中心和中國物業管理協會組織人員對考試及格申報者的材料認真審核，通知部分不符合申報條件人員及時補充了申報材料。*年8月和11月，在全國認定考試辦公室對符合認定考試條件的人員名單進行了兩次公示，對相關投訴舉報材料進行了調查核實后，全國共有1119名從業人員符合條件。*年12月10日，人事部、建設部聯合審批并公布了認定考試合格人員名單。
2.認定考試暴露出來的問題
這次認定考試取得了圓滿成功,但也暴露出的一些值得我們認真關注的問題。首先是參考人員數量偏少。盡管有些人是因為受到中級職稱和專業論文兩個硬性條件的限制不能參考，但總體看，還是反映出具備一定工作年限和工作經驗的職業經理人數遠遠不能適應行業的發展。以河南省為例，截至*年底，全省共有1260多家物業服務公司，從業人員10多萬，管房面積達2億多平方米，由此推算，至少需要2000名左右經理人。而此次獲參考資格的僅29人，實際參考21人，及格18人，認定16人；其次是地域差別過大。最多的廣東省212人，最少的江西、青海僅1人。10—50人的省份（直轄市、自治區）17個，少于10人的省份（自治區）7個。北京、上海、*、重慶四個直轄市加廣東省的準考人數占全國總數約40%。這反映了不同地區物業管理發展水平及人才狀況的明顯差異；其三是部分人員的考試成績很不理想。在如此嚴格的學歷、職稱、從業時間、工作業績等申報條件，以及不搞偏題的出題原則下，仍有85人沒有達到及格線，有兩個省不及格人數占到參考人數的20－30％，最低分數不到20分，以這種政策水平負責管理工作確實讓人擔心；其四是運用政策法規對案例的分析能力亟待提高。從各種題型得分情況看，案例分析丟分最多，這暴露出一些經理人對法規學習十分欠缺，理解差，實際處理問題能力薄弱。盡管這次只是對資歷較長人員的認定考試，下步將舉行較大范圍的全國物業管理師統一考試，相信會有一些后起之秀有突出表現，但不可否認，認定考試結果在一定程度上反映了行業人才短缺、素質亟待提高的突出問題，加快經理人隊伍建設的任務迫在眉睫。
3.下一階段主要工作
12月初，全國物業管理師制度管理委員會工作會議在三亞召開，建設部人事教育司、住宅與房地產業司、職業資格注冊中心和中國物業管理協會的有關負責同志到會，對一年多的工作進行了認真總結，對下步工作的開展達成了一致意見。有關部門將通力協作，做好以下各項工作。
（1）積極協調人事部，爭取明年初由各省、自治區、直轄市人事部門向這次認定的人員頒發人事部統一印制，人事部、建設部用印的《物業管理師資格證書》；
（2）由中國物業管理協會制發“物業管理師誠信自律規則”,在資格證書頒發的基礎上,抓緊建立首批物業管理師信用檔案體系(物業管理師信用檔案軟件研制工作已經完成)；
（3）研究物業管理師注冊工作內容，制訂“物業管理師注冊工作辦法”，并對首批取得資格證書的物業管理師進行初始注冊；
（4）由于國家行政性收費立項工作暫停，物業管理師資格考試收費項目未能得到財政部門的批復，今年的物業管理師考試未能如期進行。我們將加快協調相關部門，促成考試收費早日立項，爭取明年四月份開展首次物業管理師考試，力保明年第三季度的考試如期進行;
（5）建立物業管理師資格考試命題專家庫和試題庫，編制“命題手冊”和“命題規程”，保證考試命題工作的高質量；
（6）總結借鑒各地經驗，組織制訂“物業管理師執業實踐標準”，并在全行業宣傳推廣；
（7）研究物業管理師繼續教育的內容，制定“物業管理師繼續教育辦法”，開展首批物業管理師的繼續教育工作；
（8）加強與香港、澳門、臺灣及外國物業管理職業資格認定機構的交流聯絡，開展物業管理從業人員資格互認準備工作，鼓勵符合條件的港澳有關人員參加物業管理師資格考試。
四、物業管理師與行業歷史使命
1.行業的進步與成就
從*年至今，中國物業管理走過了二十六年的發展歷程，而對絕大多數城市來說，物業管理是從1994年建設部制發的33號令（即《城市新建住宅小區管理辦法》）之后起步的。然而，就是在不長的二十六年時間里，確切地說在短短的十三年，我們擁有了世界上最大的管理規模，最快的增長速度，最多的服務企業和最龐大的從業人員隊伍；我們具有從中央到地方多層次的物業管理政策法律制度，已逐步形成一個內容全面、結構合理、科學規范、特色鮮明的物業管理政策法規體系；我們確立了物業管理企業資質管理和從業人員職業資格制度，通過國家行政許可來規范物業服務企業和從業人員；我們嘗試地將物業管理與社區管理結合起來，建立起一套有效的調處和解決物業管理糾紛的綜合機制；我們的服務理念日益與國際接軌，我們的服務品質在快速提升，我們的客戶滿意度在不斷增長；我們的競爭機制逐步形成，分業經營穩步推進，公平、公開、公正的物業管理市場在逐漸形成；我們的職業經理隊伍日益壯大，越來越多的品牌企業正在涌現；我們的物業管理觀念漸入人心，越來越多的業主對物業管理從被動接受轉化為主動參與。在計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中，我們用最短的時間走過了“要不要搞物業管理”的萌芽起步階段，進入到“怎樣搞好物業管理”的初級發展階段。我國物業管理環境的日新月異和物業管理事業的突飛猛進，不僅得到國內社會的高度關注和充分肯定，而且也得到許多港澳臺以及外國同行由衷的好評和贊賞。
2.行業無法回避的挑戰
物業管理行業在取得有目共睹成績的同時，也暴露出許多問題和矛盾。除了前面提到專業人才的缺乏外，還有以下問題表現較為突出：建設單位方面，部分開發商未能主動履行前期物業管理的各項法定義務，開發遺留問題和建管不分仍是物業管理糾紛的主要原因；物業服務企業方面，部分企業在管理服務中不能保質保量，不能做到“以客戶為中心”和誠信經營，在市場競爭中不能公平有序，惡性競爭、建管銜接和項目交接等問題未能得到妥善解決；業主方面，部分業主公共權利淡漠、契約精神缺失，不遵守管理規約。部分業主團體熱衷于動輒炒掉物業服務企業，而對業主共同事務的管理缺位，影響到物業管理正常秩序的建立；行業管理部門方面，一些地方政府的有關部門對物業管理定位存在偏差，強加給物業管理行業過多的社會職能，一些地方熱衷于擴大政府指導價的適用范圍，過多地采用行政手段干預物業服務價格；行業協會方面，總體表現為力量較為薄弱，維權職能不到位，自律機制不健全，行業自我約束、自我管理的機制尚未形成；媒體方面，部分媒體在相關新聞報道時，存在過分放大物業管理負面影響的輿論導向，不但沒有起到正確引導和規范物業管理各方主體的作用，反而加深了群眾對物業管理的誤解，有的甚至對一些矛盾和糾紛的激化起到了推波助瀾的作用。上述問題的存在，影響了企業的經營績效，加大了企業的管理風險，降低了行業的社會公信力，不利物業管理行業持續健康發展。
我們還應當看到，今年以來，隨著相關政策法律的陸續出臺，物業管理的法律環境發生了重大變化，促進了物業管理的法制化進程，但也產生了一些新的問題。《物權法》實施后，業主對建筑物共有部分產權的明晰和對地面車位等共有部位經營收益的訴求，對自行管理或委托其他管理人管理建筑物的自由選擇，給物業管理行業帶來了更大的生存競爭市場壓力；《勞動合同法》的出臺，必然導致勞動力成本的上升，對于勞動密集型的物業管理行業來說，無疑意味著更大的成本壓力和經營風險；《物業服務成本監審辦法》的相關規定，使政策性住宅小區的物業管理成本更加透明，物業服務費的價格監管更加嚴格；舊的矛盾尚未解決，新的問題不斷出現，行業要繼續發展壯大，必須直面所有的困難和挑戰。
3.光榮艱巨的歷史使命
黨的*報告講了實現全面建設小康社會奮斗目標的新要求，要確保到二0二0年全面建成小康社會，需要包括物業管理行業在內的各行各業發揮應有的作用，作出更大的貢獻。今后的十幾年是物業管理攻堅的關鍵時期，我們既要看小康社會建設的美好前景，又要充分認識到建設過程的艱難曲折；既要對物業管理的發展前景充滿信心，又要做好長期艱苦奮斗的思想準備。
新的時期，承載著全社會的希望和重托，面臨著完善自身和服務社會的雙重挑戰，物業管理行業應自覺承擔以下四個方面的歷史使命。
一是不斷提高專業服務水平，滿足人民群眾日益增長的物業管理需求。現階段物業管理的許多問題，是源于人民群眾物業管理需求的日益增長與優質物業管理服務的有限供給之間的矛盾，高質量的服務是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度，改善物業管理的行業形象，必須從提高專業服務水平入手，而提高專業服務水平，必須從提高從業人員的專業素質入手；
二是不斷改進企業管理水平，構建和諧穩定的社區環境。目前我國正處于社會轉型期，存在著不少影響社會和諧的矛盾和問題，物業管理行業的公共性和綜合性、持續性和長期性、受益群體的廣泛性和差異性，都對企業的管理水平講很高的要求，只有精于管理、善于協調，才能實現社區安定和社會穩定的和諧目標；
三是不斷提升產業創富能力、實現客戶價值和企業效益的同步增長。一方面，良好的物業管理，能夠使物業保值增值，科學的資產管理，能夠為客戶創造價值，另一方面，物業服務企業通過經營活動，取得自身效益的同時，也在為社會創造財富。隨著物業管理產業化程度的提高，作為新的經濟增長點，物業管理行業創造的產值在國民經濟中比重將日益提高；
四是不斷增強行業創新能力，探索具有中國特色的物業管理發展道路。在《物權法》賦予業主更多的選擇權和監督權的背景之下，物業管理行業的生存要依靠優良的服務，物業管理的發展要依靠不斷的創新。物業管理行業只有不斷進行觀念創新、理論創新、制度創新、機制創新、經營創新和技術創新，才能在激烈的服務市場競爭中保持核心競爭力，探索出一條符合中國國情、具有中國特色的物業管理發展道路。
4.物業管理師的時代責任
在承上啟下的物業管理發展關鍵階段，首批物業管理師誕生了，其意義遠遠超過1119人的數量。物業管理師稱謂光榮、使命艱巨、任重道遠。作為長期從事物業管理工作，具有豐富實踐經驗的從業人員，有幸通過認定考試并取得物業管理師資格，這是政府主管部門對大家以往工作的充分肯定；作為物業管理師制度的受益者，有幸成為中國物業管理史上首批物業管理師，理應自覺承擔起時代賦予我們的推動行業發展進步的歷史使命。因此，我想借會議的機會，講以下六個方面的要求。
（1）勤于學習、與時俱進
物業管理師作為物業管理活動的直接組織者，只有具備扎實的物業管理政策水平和良好的實踐經驗，以及較強的業務素質與經營管理能力，才能勝任工作。取得物業管理師資格，并不意味在各方面都領先于同行，“尺有所長、寸有所短”，首批物業管理師應保持清醒的頭腦和謙遜的作風，尋找自身的差距和不足，要通過自學，彌補相關知識的欠缺；通過接受繼續教育，實現專業知識的更新，把握行業發展最新動態；通過學習業內同行的經驗，不斷改進自身的工作。只有加強學習，才能做到與時俱進，實至名歸。
（2）精于業務、術有專攻
物業管理的內涵是通過管理者的專業管理，延長建筑物及其設施設備的使用壽命，使物業保值增值；通過多層次的服務，讓業主置身于舒適的居住和工作環境中。因此，服務是宗旨，管理是生命線。對在座的首批物業管理師，取得職業資格并不難，但要成為一個真正合格和優秀的職業經理，還要作出不懈的努力。我們面對著尙不完善的法制環境和不成熟的消費群體，以及建管不分體制所帶來的眾多復雜問題，要求管理者不僅熟悉政策法規，依法辦事，而且要有良好的分析應變能力，在特定業務領域有所精專，能隨時處理復雜問題，避免糾紛和矛盾激化，創造和諧氛圍。此外，物業管理師在企業風險防范中承擔著重要責任，要高度重視并研究物業管理行業風險發生的規律，切實加強風險控制和防范能力，建立事前科學預測、事中應急處理、事后妥善解決的風險防范和危機管理機制，加上先進的風險管理技術，以規避、轉移和控制風險，為企業減小經營風險,為業主創造安寧環境。
（3）嚴于自律、誠實守信
現代社會對專業人士或職業經理的道德標準要求絕不亞于其專業技能，物業管理師不僅是業務的能手，也應該具有良好的職業操守。在物業管理服務工作中，物業管理師應當珍惜自己的職業聲譽，具有強烈的事業心、高度的工作責任感和愛崗敬業的精神，盡量做到忠誠客戶、忠誠企業、忠誠同行的完美統一，誠實守信、勤勉盡責。中物協將和地方協會一起探索建立行業協會對物業管理師道德規范自律約束的行規。
（4）善于協調、構建和諧
物業管理工作涉及面廣,要求物業管理師不僅熟悉物業管理政策法規，依法辦事，而且要有嫻熟的協調溝通和分析應變能力，以及在處理客戶關系與有關各方面關系過程中應承擔重要的責任。包括與業主的溝通，建立良好的關系，及時處理投訴；與開發建設單位的溝通，通過早期介入，減少入住矛盾；與公用事業單位的溝通，分清責任，各司其職；與專業公司的溝通，加強服務質量的監管；與政府相關部門的溝通，主動接受指導和監督。由此避免和減少糾紛的產生和矛盾的激化，創造和諧的物業管理氛圍。
（5）樂于奉獻、率先垂范
面對現階段物業管理出現的諸多問題，物業管理追求的應是經濟效益、社會效益和環境效益的和諧與統一。因此，首批物業管理師肩負著帶領企業和宣傳行業的重任，應當具有寬廣的胸懷和長遠的眼光，在企業發展和行業宣傳中發揮率先垂范的作用，自覺參與團隊建設，主動承擔社會責任，積極維護行業形象，真正起到先鋒和模范的作用。
（6）勇于創新、引領行業
地點：業委會辦公室
物業參加人員:**、
業委會參加人員：
熱心業主代表：何先生
會議主要內容:
一、樓巴路線整改
二、外墻瓷片脫落問題、滲漏水維修問題
三、中軸線停車問題整改
四、經費和公共收益問題
五、游泳池問題
一、樓巴路線整改
樓巴出行問題：
現樓巴總數11臺，司機19個，其中2人備用。
物業程六一：
高峰期5分鐘一趟
業委會：
據了解5分鐘一趟未達到，樓巴路線的優化計劃必須經過60%以上的業主通過方可實施。
物業程六一：
如在推行過程中80%通過，20%反對怎么辦？是否可推行？
業委會：
如大多數業主同意，且對大多數業主是有利的，大部分業主滿意就可實施。
業委會**陽：
在小區是否增加電頻車，可能更方便，更可行。
物業**：
①整個園區如果用電頻車需要20臺，司機20幾個
②現樓巴每月虧損20萬，公司不可能在投資這方面
③目前11臺車，每臺車39座，電頻車效率會比樓巴低，公司目前已經認為樓巴是給恒大物管拖了后腿。
④如果由外包的單位承包，公司是會支持的。
業委會**：
物業一方面可以向公司申請使用電頻車接駁樓巴車，也可跟市政公交部門商討是否將公交電瓶車線路延長到我們小區的各個出入口，這樣減輕樓巴的壓力，方便業主出行。
業委會**陽：
電頻車與樓巴結合一起來運行。
物業**總：
①前期的考察要更細化，準確、能量化的盡量量化
②為什么要做這個優化，優化的一些內容，必須做好宣傳。
③電頻車的問題要做更進一步的了解，包括業主的質疑如何回覆，將相關工作在細化后公示。
④方案由物業經理程六一完善，下周一之前將電頻車問題的情況提供出來，爭取6月20日前公示。
二、外墻瓷片脫落問題、滲漏水維修問題
物業**：
①公司會逐戶到現場排查，現已組建3組人員，樓上向下滲水的工作已開始維修，廚房滲水到下一層的我們已經在跟業主溝通維修，在4月底已開始進行了。
②外墻脫落的整修，報告已報批了，相關工作已開始在做。
③出現滲水的外墻瓷片脫落只需業主打電話到物業中心，登記、核實、查看、處理。
業委會**：
外墻維修費用由哪里出？
物業**總：
恒大物業公司出，具體花多少錢是需要根據工程量來定的。
業委會**：
①關于這些工程問題，如果是水管、燈等老化會出現一些的問題。這是很正常的，畢竟有八年多了。是業主們都可以接受的范圍。
②另外很多的工程問題是恒大物業在收樓至今，由于與開發商的特殊關系，一直就沒有進行相關驗收。提供給業委會的資料顯示大堂的空調以及有些設備都是沒有驗收的。飄窗漏水、天花脫落等問題物業回覆過了保修期，事實是在未過保修期之前都有過保修投訴的記錄。問題是為什么沒有及時維修，而導致日積月累？
③任何樓盤都會存在質量的問題，但問題存在的比例太大就不正常。如果是開發商的問題，應追究開發商的責任，如果是物業未管好，未進行維修就是物業的職責，有些是業主使用的問題，那就是業主自身責任。
物業**總：
①需要專業的人來確認問題的具體責任
②管家要多盡責任，盡快確認問題
③如果影響業主日常生活的應盡快解決
④在確認時應分清責任，要給業主講清楚是什么原因導致的，所以應安排專業人士去確認，去解釋。
⑤外墻問題因依據公司計劃的統一時間節點來完成統一維修
業委會**：
現在你們既然有專們負責維修的人員，希望在接到保修及維修的過程中要明確時間節點，讓業主知曉。避免拖拉現象。
業委會**：
由于滲水屬于房屋質量問題（是否過保）爭議比較大，之前物管高層更換頻繁，一直不穩定，以免之前申報材料有所遺漏申報時間有所差異，希望物業可以給業主半年時間申報，物業免費維修，超過時間按正常質保期報修。
物業**總：
有些滲水問題維修后一年半年又會出現滲水，如果是之前存在的問題會一直跟進，即便過了保修期也會跟進。
業委會**：
不要說一期業主了，就說9棟業主2012年才收樓，是最后一期的業主，在收樓時就有報過漏水，每年都有報修，到現在業主仍有漏水現象，這就真說明房屋質量存在很大問題。所以無論是否過保修期都是開發商的責任，都應該負責維修。
業委會**陽：
從現在開始，凡有業主報滲水，漏水，由物業的檢查確認維修至修好為止。物業與業委會的收集的數據要綜合一下。物管應建一個數據庫，將小區反映的問題全部登記在冊。落實情況及時也給業委會做備案。
物業**總：
公司2017年6月3日發文，要求9月30日完成排查與維修工作（所有小區外墻瓷片脫落）排查完后資料提供一份給業委會。
業委會**：
家里掉瓷磚的，你們可以增加樓管的人數，一戶一戶拜訪處理。
物業程六一：
針對家里掉瓷磚的業主反映此類問題我們都會第一時間去解決。
三、中軸線停車問題整改
物業**：
關于園區道路規劃：
①整體思路是靠近別墅區的兩邊的停車位全部取消，改為人行道，酒店正下方左右兩側車位繼續保留，中軸線兩側劃臨時停車位，登記分類來訪、別墅業主、僵尸車、房車這四類車分類后，逐步回訪告知業主盡量不占臨時車位，并上門建議就近辦理停車位。
②人行道：80公分高交護欄+花箱
③6月份完成小區的走訪，7月完成此項工作，方案已經完成的，希望業委會盡快蓋章公示，開始此項工作。物業也會針對中軸停車業主以溫馨提示告知業主中軸停車改善。
④車庫自動識別系統6月20日完成
⑤目前是一車一卡一位
業委會**：
在整改的過程中相關回訪數據要保存好，百分比數據必須要真實，用數據說話。
物業夏宗偉：
我們保證數據的真實性，現需要盡快安裝擺閘，到時無論什么車都需要刷卡。
熱心業主：
擺閘易出現尾隨情況怎么辦？目前小區人車未分流，要加強管理，標準要統一，一人一卡。外來人員進入小區，須嚴格登記。
業委會**陽：
7月15日硬件設施到位，最好人車分流一人一車一卡，到時候設備到位后，下一步應對快遞、學校車類需提供一個方案。
四、經費和公共收益問題（今日會議核心問題）
業委會**陽：
業委會成立，根據物業管理法規定，小區公共收益應移交給業委會。
物業**總：
6月30日之前，業委會辦公經費保證能夠到位。
五、游泳池問題：
業委會**陽：
眼前游泳池在未經小區業委會商討、同意的情況下就已外包出去了。是屬于違規行為。
熱心業主：在合同未簽的情況下，未經業委會同意的合同應該是無效的，外包合同應經業委會同意，基于這種情況是否可簽一份過渡協議。
業委會**陽：
既然已成立業主委員會，業委會就應履行職責，泳池外包應征求業委會的意見，那么希望以后關于外包的情況希望能夠跟業委會溝通，這是對我們業委會的一種基本尊重，希望**總能理解與支持！
物業**總：
公司缺乏主動向業委會報告與反饋
①關于泳池外包物管公司，缺乏報告與溝通，公司佛山今有三個工程一起招標，投入費用提高了，業主的消費標準降低了。是對業主有利的。
②最后簽訂合同，條款也未與業委會溝通，確認合同。這些是我們做不到位的，我們的初衷都是一樣的，希望業主能夠花最少的費用享受好的服務。
③關于招投標會以高價中標，才可以進來，但進入后相關執照辦不到就會導致關門，會影響業主，公司有一些成熟的供應商，代表公司、團隊，所以一直都是統一招標的。但是我可以代表公司承諾招投標都是公開、公平、公正。
業委會**：
①我們討論的是兩個概念，成立了業委會后，所有關于公共收益的都需要經過業委會，公司凡外包合同應通過業委會的同意。
②從物管公司提供的資料看，很多公共區域外包服務合同都快到期了，到期合同要簽，應經過業委會，物業必須尊重小區業委會。
③關于物業服務合同，我們希望與一個具有獨立法人，獨立財務機制的物業服務公司簽定服務合同。
④目前小區是2.5元/平方的收費標準，必須按照國家統一一級服務標準。目前這么一大筆錢卻是上交恒大集團公司，小區物業需要用錢，卻要層層審批，耗時之久無法接受。現在小區的公共收益到哪里去了？小區業主都在質疑！我們需要改變現在的這種體制。
⑤我們業委會籌備組階段，曾在2015年7月25日就向許家印發了一份業主聯名公開信，從開發商到現在物業存在的問題一直未得以解決。
⑥要求恒大公司把2016年7月份成立業委會以來的公共收益開支明細交與業委會并在小區公示，將剩余的公共收益依法移交予業委會。公共收益應轉入業委會指定的獨立賬戶上。
物業**總：
①業委會在中國是一個非法人機構。
②如成立項目公司收支財務量大，存在一定的風險
③對業委會的專業程度也有一定要求。如項目維護支出開支審批需要一定的真實性，如果出問題難監管。
業委會**：
①我們希望有一個具有獨立的法人，獨立財權的物業服務公司來監管本小區，讓業主對小區的收支情況一目了然。你們可以提供有此資質的物業公司。
②這樣方便、便捷、取之于民、服務于民、服務小區、要讓業主看得，不要小事層層上報，逐層審批。
③設備清單及臺帳有部分是沒驗收的，（交接的臺帳上顯示）
④建議我們請專業人士逐項清點驗收、交接
物業：
①小區規劃圖6月9日交業委會
②6月底提交小區設備、設施、清單交業委會
建議物管將業委會的所有文件資料均需蓋集團或服務中心的蓋（公司相對應的章）
業委會**陽：
①半島的收入用于半島的建設，應設置獨立的賬號
②公共收益應打入業委會獨立的賬號上，公共收益什么時候能給到業委會？
物業**總：
①先把業委會的經費解決，6月30日之前到賬，7月份付完5.6.7月份經費（7月15日到帳）
②公共收益和體質問題，先將經費付完后，公共收益6月30日前回覆（以公函形式），體質問題是有利有弊，業委會確實是要成立這種項目公司，我們也會將風險列清楚后在向業委會表明后在協商。
熱心業主：
包干制公司收支可不公示，如果成立業委會后小區收支一定要公示。
關于泳池的承包問題目前怎么處理？
業委會**陽：
將泳池外包的合同等相關文件交予業委會審核，同時希望讓承包商到業委會與業委會溝通協商相關開館事宜，在商定開館時間。（6月9日提交文件）在此之前，游泳池應免費開放。
業委會**補充：
一個樓管管6-8棟，人手是不夠，無法及時解決問題。
物業**：
公司本應是按800戶一個樓管，現在半島是500戶一個樓管。
業委會**陽：
希望今天的會議是有成效的，今后也希望每月有一次這樣的溝通會議，可及時協商解決小區的問題。
第一條為了切實加快棚戶區改造工作，進一步完善城市功能，改善人居環境，促進全縣經濟社會健康協調發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》和《商洛市棚戶區改造管理暫行辦法》等相關法律法規和中省市關于棚戶區改造的相關政策規定，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于丹鳳縣行政區域內的所有棚戶區改造項目。
第三條本辦法所稱棚戶區是指因歷史原因形成的房屋密度大、建筑質量差、使用年限久、安全隱患多、市政設施不完善、環境條件臟亂差的集中成片居住區域（包括國有土地上棚戶區和集體土地上棚戶區）。
本辦法所稱棚戶區改造，是指為了公共利益的需要，根據全縣經濟社會發展計劃、縣城總體規劃、全縣土地利用總體規劃、四大重點區域規劃、商於古道文化景區規劃和專項規劃，對棚戶區進行綜合改造的行為。
第四條縣委、縣政府成立棚戶區改造工作領導小組（以下簡稱領導小組），負責指導、審定全縣棚戶區改造有關政策規定、年度計劃、實施方案和改造項目規劃，協調解決棚戶區改造工作中的重大問題。
縣棚戶區改造工作辦公室（以下簡稱縣棚改辦）負責研究、擬定棚戶區改造的相關政策文件，會同有關部門編制棚戶區改造規劃及年度實施計劃，負責改造項目方案審核、計劃下達、貸款申報和進度督查，協調領導小組各成員單位工作，牽頭棚戶區改造項目考核獎懲的組織實施工作。
第五條縣政府負責全縣的棚戶區改造工作。縣棚改辦負責全縣范圍內棚戶區改造工作的組織實施和監督管理，各鎮人民政府具體負責本轄區內棚戶區改造項目的實施工作。
縣級有關部門和各鎮應當按照各自職責，協同做好棚戶區改造工作。供水、供熱、供電、供氣、通訊等經營企業，應當配合、支持棚戶區改造工作。
第六條棚戶區改造按照“科學規劃、有序推進，政府主導、市場運作，多元安置、改善民生，突出重點、因地制宜，依法征收、營造和諧”的原則進行。
第七條棚戶區改造項目應當符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、四大重點區域規劃、商於古道文化景區規劃和專項規劃，納入全縣國民經濟和社會發展年度計劃。
第二章規劃管理
第八條縣棚改辦應會同縣級有關部門，根據縣城總體規劃、土地利用規劃、四大重點區域規劃和商於古道文化景區規劃，編制棚戶區改造總體規劃，經縣政府批準后組織實施。經批準的棚戶區改造專項規劃，任何單位、個人不得擅自改變。
第九條棚戶區改造項目涉及的城市基礎設施建設項目，且項目用地基本具備建設條件的，應當與棚戶區改造同步進行。
棚戶區改造安置項目配套設施應與安置項目同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。
第十條棚戶區改造項目實施主體應當編制修建性詳細規劃，報縣住建局審查批準。
主要地段、文物景點周邊等重要地段的改造規劃，應在廣泛征求公眾意見后報縣政府批準。涉及文物保護的應按程序報批。
第十一條對確需調整規劃指標的棚戶區改造項目，參照《商洛市建設用地容積率管理辦法》執行。
第十二條棚戶區改造項目，應充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，科學設定戶型面積。
第三章項目管理
第十三條棚戶區改造項目實行計劃管理。縣棚改辦根據棚戶區改造專項規劃，統籌安排全縣棚戶區改造年度實施計劃。
對存在社會公共安全隱患或重點項目建設需要，確需改造的棚戶區項目，可以優先納入改造計劃。
國有企業實施或參與棚戶區改造的，應按有關規定報縣級國有資產監管部門和企業主管部門同意。
第十四條棚戶區改造項目的申報確定程序為：
（一）項目建設單位向縣棚改辦提交書面改造申請和改造實施方案。實施方案內容應包括項目概況、改造模式、投資主體、規劃及土地利用方案、房屋征收與補償安置方案、建設方案與實施計劃、項目可行性分析報告、社會穩定風險評估報告及成本測算等附件。
（二）縣棚改辦審查全縣棚改項目申報材料。
（三）縣棚改辦匯總全縣棚改項目并報縣棚戶區改造工作領導小組審定，審定后由縣棚改辦向市棚改辦申報，爭取列入計劃。
（四）縣棚改辦依據市棚改辦給我縣下達的實施計劃，向各項目建設單位下達實施計劃。
第十五條項目建設單位持項目實施計劃批文及其他有關資料，向縣發改、國土、住建、環保等部門申請辦理項目立項、用地、規劃、施工許可、環評報告等相關手續。
第十六條棚戶區改造項目應建立健全用地情況調查、房屋確權測量、征收安置補償等檔案，實行臺賬式管理，并將各戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。將征收房屋的圖文影像資料同時建檔，一戶一檔。
第十七條已列入計劃的棚戶區改造項目，不得擅自變更調整。確需調整的，須按程序報批。
第四章土地利用
第十八條棚戶區改造安置住房用地納入全縣保障性安居工程建設優先安排，優化審批流程，提高審批效率。涉及新增建設用地的，應在土地利用年度計劃中優先安排、單列指標。縣國土局應在每年第三季度末匯總下一年度棚戶區改造用地規模并編制計劃，提前申報用地指標。
第十九條棚戶區改造安置住房中涉及的經濟適用住房、保障性租賃住房和市政公用設施通過劃撥方式供地。其他用地以公開出讓方式供地。
第五章征收補償
第二十條征收棚戶區改造范圍內的房屋，按照《丹鳳縣棚戶區改造項目房屋征收補償安置標準》執行。
第二十一條棚戶區改造項目房屋征收補償安置標準應組織有關部門進行論證，征求社會公眾意見，按程序公示期滿（不少于30日），并得到改造區域多數群眾同意后，由縣政府作出房屋征收決定。
第二十二條多數被征收人對征收補償標準有異議的，縣政府組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第二十三條作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。房屋征收決定應當及時公告，載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
第二十四條房屋征收范圍確定后，房屋征收部門將擬征收項目的名稱、范圍、房地產價格評估機構選定方式等相關事項在征收范圍內予以公告，并告知被征收人有協商選定房地產價格評估機構的權利，被征收人應在5日內協商選定房地產價格評估機構。被征收房屋所在地的鎮政府、街道辦事處、社區居委會、村委會可組織被征收人協商選定房地產價格評估機構。
被征收人在5日內協商選定評估機構不成的，按照《陜西省國有土地上房屋征收房地產評估機構選定辦法》規定執行。
第二十五條房屋征收實施單位委托的房地產價格評估機構必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時通過錄音、錄像等方式取得相關資料，逐戶出具評估報告，并將評估結果予以公布。
第二十六條被征收人對評估報告無異議的，房屋征收實施單位應在規定期限內與被征收人簽訂補償安置協議。征收補償協議簽訂后，一方當事人不履行協議約定的，另一方當事人可以依法提訟。
被征收人對評估報告有異議，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。在規定期限內達不成征收補償協議或者被征收人房屋產權不明確的，由縣政府依法作出補償決定，并在棚戶區改造范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條被征收人在法定期限內不申請行政復議又不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內又不搬遷的，由縣政府依法申請人民法院強制執行。
第二十八條棚戶區改造房屋補償安置實行“產權調換與貨幣補償相結合”的方式，被征收人可以自主選擇。鼓勵被征收人選擇貨幣補償，由被征收人采取購買現房的方式進行安置。
第二十九條被征收人選擇產權調換的，按照先簽約、先搬遷、先選房的原則進行實物安置，同期簽約、同期搬遷的以抽簽、搖號等隨機方式確定安置房選房順序。
第三十條棚戶區改造項目實行征收、招商、建設相分離的辦法。各鎮人民政府是本轄區棚戶區改造項目房屋征收的實施主體，招商、建設主體由縣政府根據項目建設實際情況具體確定。
第六章建設管理
第三十一條棚戶區改造房屋拆除工作由房屋征收實施單位委托具有相應資質的單位組織實施，各鎮人民政府配合。
第三十二條房屋拆除后的建筑垃圾清理應嚴格按照縣城管局審批的時間、路線組織清運，不得隨意拉運傾倒，影響市容環境，妨礙交通秩序。
第三十三條棚戶區改造項目安置房、商品房以及基礎設施、公共服務設施應嚴格按照法定程序進行建設，實行項目法人制、招投標制、合同管理制和工程監理制，執行國家工程建設的強制性標準和施工技術規范。
第三十四條安置房小區應保證供電、供水、排水、通訊等基礎設施配套齊全，并做好小區內道路硬化、綠化、亮化，確保功能完善，環境整潔。
第三十五條棚戶區改造項目竣工后，應按有關規定進行綜合驗收。項目建設單位應向回遷安置戶出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房開發部分，應執行預售許可證制度。
第三十六條安置房小區公共服務物業用房應按《陜西省物業管理條例》相關標準設置，并與安置住房同步規劃設計、同步施工建設、同步交付使用。
第三十七條安置住房設計方案經審定后原則上不得調整。確需變更設計的，應當經設計單位同意并出具正式變更文件，由項目實施單位報縣棚改辦審核公示無異議后實施。變更內容較大的，應提請領導小組批準。
第七章資金籌措管理
第三十八條縣住建（棚改）、發改、財政、國土、環保等部門應積極支持配合棚戶區改造項目申報工作，爭取中、省專項補助資金支持。
第三十九條縣財政應加大棚戶區改造工作的資金投入力度，每年從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加費、城市基礎設施配套費和土地出讓收入中安排一定資金用于棚戶區改造支出。
棚戶區改造項目中收取的土地出讓收入，優先用于棚戶區改造項目中的房屋征收貨幣補償、安置房建設以及基礎設施配套建設。
第四十條縣棚改辦和棚戶區改造貸款用款人應加強與各金融機構的合作，爭取更多信貸資金支持棚戶區改造。
第四十一條縣有關部門應積極落實民間資本參與棚戶區改造的各項支持政策，支持有實力、信譽好的房地產開發企業參與棚戶區改造。
第四十二條縣財政應將貸款合同約定的還本付息數額列入年度財政支出預算，確保按期還本付息。
第四十三條縣財政按照“專項管理、分賬核算、專款專用、跟蹤問效”的原則，加強對棚戶區改造補助資金的管理，確保資金安全、規范、有效使用。
棚戶區改造補助資金專項用于補助政府主導的棚戶區改造項目，包括拆遷、安置、建設以及相關基礎配套設施建設等開支，不得用于其它住房開發和經營性設施建設支出。
第八章優惠政策
第四十四條棚戶區改造項目免征城市基礎設施配套費等各項行政事業性收費和政府性基金。
第四十五條縣稅務部門要落實好國務院棚戶區改造安置住房稅收優惠政策。
（一）對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。
在商品住房等開發項目中配套建設安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。
（二）企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
（三）對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。
（四）個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。
（五）個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。
第四十六條電力、通訊、網絡、有線電視及供水、供氣等企業要按照相關政策對入網、管網增容等經營性收費給予50%的減免。
第九章督查考核
第四十七條縣政府將棚戶區改造工作納入對各鎮和縣級相關部門年度目標責任考核，實行月檢查排名、季點評通報、年度考核獎懲。
第四十八條對未按進度要求完成年度工作任務或連續兩次排名末位的責任單位，除年度目標責任考核不能評定為優秀等次，縣政府將按照有關程序對相關部門主要負責人進行約談問責。
第四十九條縣審計局應當加強對棚戶區改造資金的審計監督。縣監察部門要加大對棚戶區改造工作中出現的失職、瀆職等行為的行政問責力度。
第十章法律責任
第五十條棚戶區改造應當依法征收、文明搬遷。實施單位在改造過程中應當遵守相關法律法規的規定。對弄虛作假，發生侵占、私分國有、集體資產等違法行為的，將依法追究其法律責任。
第五十一條棚戶區改造實施單位應當嚴格按照經批準的棚戶區改造項目實施方案進行改造，未按照方案進行改造，或者違反本辦法規定擅自改變方案的，縣政府將依法進行處理。
第五十二條在實施棚戶區改造過程中，違反土地、建設、規劃等法律、法規規定的，依法對相關責任人予以處理。
第五十三條棚戶區改造管理工作人員應當認真履行職責，對、、的，依法依規給予黨政紀處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一條為維護入住老年人和養老機構的合法權益，規范養老服務收費行為，促進養老事業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》等法律法規和相關規定，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內依法設立并辦理登記，為老年人提供全日制集中居住和照料護理服務的各類養老機構，適用本辦法。
第三條養老機構服務收費實行分類管理。
納入保基本范疇的養老機構，其基本養老服務收費實行政府定價或政府指導價；其他養老機構服務收費實行市場調節價。
民政部門負責制定基本養老服務規范，以及養老機構納入保基本范疇的條件，并向社會動態公布納入保基本范疇的養老機構名單，以及其提供基本養老服務的相關信息。
第四條制定和調整養老服務收費應以養老機構實際成本為基礎，統籌考慮政府投入、經濟社會發展水平、供求關系和社會承受能力等因素，促進養老機構可持續發展。
養老機構床位費、護理費基于不同等級服務內容和服務質量，實行分級定價。
第五條養老機構服務收費實行市、區（縣）兩級管理。區（縣）養老機構的服務收費實行屬地化管理。
第二章 保基本范疇的養老機構收費
第六條收費范圍包括基本養老服務收費、膳食費、代辦服務性收費。
第七條基本養老服務收費項目包括床位費和護理費。
基本養老服務的硬件設施配置、入院評估、護理服務規范由市民政部門統一制定。納入保基本范疇的新增養老機構不得以特需等形式和名義，設立超基本標準的床位或開展超基本標準的護理服務；本辦法實施前設立的養老機構應按民政部門規定逐步規范。
第八條納入保基本范疇養老機構的基本養老服務收費項目實行市、區（縣）兩級定價。經市民政部門許可設立的，由市價格主管部門制定，其余由區（縣）價格主管部門制定。
第九條養老機構床位費和護理費成本實行分別核算、合理補償。成本中不包括財政性建設資金的投入。
床位費成本分攤方式按機構核定床位數測算。床位費成本包括以下內容：
（一）管理人員、后勤人員工資性支出，包括工資、社會保障和對個人與家庭費用支出。
（二）公用費用支出，包括固定資產折舊費、租賃費、物業管理費、能源費、管理費、維修費支出等日常運行費用，以及收住老年人生活、保健和文化娛樂活動等必需品費用；
（三）其他正常運行費用支出。
護理費成本包括以下內容：
（一）護理員及醫護類等專技人員的工資性支出，包括工資、社會保障和對個人與家庭費用支出；
（二）護理員及醫護類等專技人員業務培訓費用。
第十條申請制定或調整實行政府定價或政府指導價管理的床位費、護理費標準，由養老機構提出書面申請，經民政部門審核同意后，由民政部門報同級價格主管部門批準。
其他有上級主管單位的養老機構，由養老機構提出書面申請，經其主管單位審核同意后，由其主管單位報同級價格主管部門和民政部門聯合批準。
申報材料包括：
（一）養老機構登記材料；
（二）養老機構基本情況。有資質的中介機構出具的近三年經營狀況的審計報告，有服務外包行為的，應進行延伸審計。有財政性資金投入的應說明投入情況。新建養老機構應提供建設投資、運行管理等相關資料；
（三）現行收費標準，擬制定或調整的金額和幅度；
（四）擬制定或調整收費標準的依據、理由；
（五）擬制定或調整收費標準對已入住老年人影響的分析；
（六）業務主管單位審核意見，包括對床護比的認定情況等；
（七）價格主管部門和民政部門認為需要提供的其他資料。
第十一條制定或調整實行政府定價或政府指導價管理的收費標準，價格主管部門應當按規定開展成本調查或成本監審。有條件的養老機構要逐步實行成本公開。
第十二條膳食費標準由養老機構根據物價水平合理制定。膳食費按非營利原則核定，實行單獨核算，有結余的自動滾存使用。
養老機構應合理配置適合入住老年人食用的膳食。鼓勵養老機構根據入住老年人需求提供不同檔次的菜單化膳食服務，供老年人自愿選擇。
第十三條養老機構為入住老年人提供代辦服務，應明確代辦服務項目、服務方式和收費標準，征求入住老年人或其家屬（人）意見后，以書面合同的形式約定，并報民政和價格部門備案，經公示后按規定收費和使用。
代辦服務項目應體現自愿原則，不得強制服務。普通床位服務和普通護理服務不得代辦。
代辦服務收費標準按非營利原則確定。
第三章 其他養老機構收費
第十四條收費范圍包括床位費、護理費、膳食費和代辦服務性收費。
第十五條服務收費標準由養老機構自行制定，并向社會公示后執行。養老機構制定床位費、護理費水平應與經濟社會發展水平、服務質量、入住老年人承受能力相適應。
第十六條膳食費標準由養老機構根據物價水平合理制定。膳食費實行單獨核算。養老機構應根據入住老年人需求提供不同檔次的菜單化膳食服務，供老年人自愿選擇。
第十七條養老機構為入住老年人提供代辦服務，應明確代辦服務項目、服務方式和收費標準，征求入住老年人或其家屬（人）意見后，按規定進行公示、收費和使用。
代辦服務項目應體現自愿原則，不得強制服務。代辦服務收費標準按非營利原則確定。
第四章 管理規定
第十八條養老機構收費應保持相對穩定。
保基本范疇養老機構的床位費、護理費調整應于每年6月前提出申請。調整間隔不少于2年。服務收費調整應充分考慮養老金、工資水平及護理服務內容變化等情況。其他養老機構的床位費、護理費收費標準公示后2年內不得變動。
養老機構床位費、護理費調整應體現對已入住老年人的優惠，并設置相應的緩沖期，原則上不得少于3個月。
養老機構調整膳食費標準，應充分考慮對入住老年人的影響，調整間隔期不得少于6個月。養老機構須提前1個月告知入住老年人及其家屬（人），充分聽取入住老年人或其家屬（人）意見。
第十九條床位費、護理費原則上按月計收。
膳食費應根據老年人實際消費情況，據實結算。
代辦服務性收費可以按次或按月計收。雙方應以合同方式予以約定。
養老機構獨立安裝水、電表的床位（房間）每月應設定基本免費額度，并在服務合同中約定；未獨立安裝的不得另行收費。
養老機構的水、電、煤、氣等公用事業價格按照本市相關規定執行。
第二十條合同期內退養的，按實際入住天數計收費用。合同期內因入住老年人個人（或其人）原因，需要離院但不退養的，由養老機構和入住老年人（或其人）雙方協商并以書面合同方式確定。已入住老年人合同期滿退養的，不退費。
第二十一條養老機構應與入住老年人及其家屬（人）簽署相應的養老服務合同。合同應明確服務內容、服務項目、收費標準、爭端解決方式等條款。
第二十二條建立養老機構收費信息監測制度。養老機構應建立物價員制度，設立相應的收費臺賬，按規定報送相關信息，主動接受有關部門監管。
第二十三條養老機構按規定提供的醫藥服務應按本市醫藥價格相關管理規定執行。
第二十四條養老機構對外提供服務，其收費標準由雙方協商確定。
第二十五條養老機構收費實行公示制度。
養老機構應按規定在經營場所醒目位置公示相關收費項目、收費標準、收費依據、收費主體、收費對象、投訴電話等與收費相關的信息，主動接受入住老年人和社會監督。
第五章 監督檢查
第二十六條市、區（縣）價格主管部門應加強對養老機構收費的監督檢查。
養老機構有下列價格違法行為之一的，由價格主管部門依照《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》、《上海市價格管理條例》實施行政處罰：
（一）保基本范疇養老機構不按規定、提前或者推遲執行政府定價或政府指導價的；超出政府定價范圍或幅度收費的；
（二）不按規定備案或公示的標準收費的；
（三）不按規定建立收費臺賬的；
（四）采取自立項目、分解項目、重復收取、擴大范圍等方式提高收費標準的；
（五）違反規定，以代辦、特需等名目變相提高收費的；
（六）不按規定公示養老機構收費項目和收費標準的；
（七）其他價格違法行為。
第二十七條市、區（縣）民政部門應加強對養老機構經營行為的監督檢查。
養老機構有下列違法行為之一的，由民政部門按照《養老機構設立許可辦法》、《養老機構管理辦法》等實施行政處罰：
（一）資質認定不明確，或與提供資質不相適應提供養老服務的；
（二）軟、硬件設施或服務不達標的，如床護比等不達標的；
（三）擅自擴大或縮小服務范圍的；
（四）違反規定降低服務質量的；
（五）未按照養老服務合同提供約定服務的；
（六）其他違規行為。
