時(shí)間：2023-03-06 16:00:38
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)方案，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理活動(dòng)階段工作，需要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門(mén)實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場(chǎng)管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。
2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解
房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門(mén)應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門(mén)進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門(mén)和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場(chǎng)分析、市場(chǎng)需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃五大模塊，其中市場(chǎng)分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場(chǎng)需求調(diào)研分析包括土地市場(chǎng)供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢(shì)分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶(hù)群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶(hù)型分析、項(xiàng)目園林景觀(guān)和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃包括入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)思路和市場(chǎng)推廣策略三大工作任務(wù)。
3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)
在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線(xiàn)+以線(xiàn)帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂(yōu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶(hù)、市場(chǎng)進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)的定位，確定項(xiàng)目客戶(hù)群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場(chǎng)快速有效對(duì)接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)包裝的重要過(guò)程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷(xiāo)售方案和市場(chǎng)推廣方案。其中，銷(xiāo)售方案要做好賣(mài)點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷(xiāo)售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。
4.項(xiàng)目評(píng)估管理——反饋總結(jié)
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；系統(tǒng)策劃；研究
中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃越來(lái)越受到了人們的重視,很多開(kāi)發(fā)企業(yè)投入了大量的人力物力。房地產(chǎn)策劃是按一定的模式進(jìn)行的，它是策劃師在全面地掌握市場(chǎng)情況之后,通過(guò)理念與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)、消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商、環(huán)境營(yíng)造與成本控制等一系列的碰撞而產(chǎn)生一個(gè)“靈感”集合。經(jīng)過(guò)策劃人不斷的實(shí)踐和總結(jié)，策劃模式開(kāi)始逐漸形成，體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃的一些基本規(guī)律。策劃是建立在市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上的系統(tǒng)工程,但一般人們認(rèn)為策劃只是“出主意”、“賣(mài)點(diǎn)子”加之策劃界自身的稂莠不齊與概念策劃的炒作，致使人們對(duì)其產(chǎn)生了誤解，因此，需對(duì)房地產(chǎn)策劃進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究。
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中,為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo),提出具有創(chuàng)造性的思維對(duì)策,通過(guò)結(jié)合開(kāi)發(fā)商的建設(shè)意圖,對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析,從項(xiàng)目的選址、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、施工到運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)階段進(jìn)行的建筑、投資、營(yíng)銷(xiāo)和組織管理等方面的策劃分析,并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃,包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃等,作為投資決策和運(yùn)作的依據(jù),以達(dá)到預(yù)期的綜合效益。
房地產(chǎn)策劃的特征
1.操作性
房地產(chǎn)的策劃方案實(shí)施是策劃的直接目的，因而房地產(chǎn)策劃就應(yīng)該具有充分的可操作性。一是策劃的方案要容易實(shí)施、易于操作。經(jīng)常有一些房地產(chǎn)策劃的方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全超出了發(fā)展商所能夠負(fù)擔(dān)的能力與實(shí)施能力或者脫離了市場(chǎng)條件的客觀(guān)性，因而也只能是空洞的紙上談兵。二是在具體的策劃方案實(shí)施上要有可操作的方法。三是在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境中要有可操作的條件，在客觀(guān)市場(chǎng)條件不允許的條件下，策劃方案想操作好是比較困難的。
2.創(chuàng)新性
創(chuàng)新是房地產(chǎn)策劃的生命所在。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，表現(xiàn)為手段新、方法新。策劃的方法與手段之間雖然有共性，但運(yùn)用在不同的地方、運(yùn)用在不同的場(chǎng)合，其所產(chǎn)生的效果也是不一樣的。還需要通過(guò)對(duì)其不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法與手段來(lái)。再者表現(xiàn)為主題新、概念新。因?yàn)橹黝}概念是是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目的靈魂，只有房地產(chǎn)策劃概念主題有了新意，才能使的產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、氣質(zhì)與形式，才能使項(xiàng)目具有個(gè)性。
市場(chǎng)性
對(duì)房地產(chǎn)商品來(lái)講，考慮適銷(xiāo)對(duì)路的問(wèn)題，就尤為顯得重要，這也是房地產(chǎn)的特性決定的，商品房使用期長(zhǎng)，建設(shè)周期長(zhǎng)、投資或購(gòu)買(mǎi)后，較難脫手，一旦空置，很難處理。因此，為了更好地解決房地產(chǎn)策劃適應(yīng)市場(chǎng)的問(wèn)題，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)建立在良性循環(huán)的軌道上，房地產(chǎn)策劃就要時(shí)時(shí)刻刻考慮市場(chǎng)的方向問(wèn)題，可以從三個(gè)方面來(lái)著手：一是房地產(chǎn)策劃就是要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。策劃要有超前的眼光，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展趨向，造就市場(chǎng)或創(chuàng)造出市場(chǎng)來(lái)；依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，策劃要善于發(fā)現(xiàn)潛在的市場(chǎng)，能夠占領(lǐng)空缺的市場(chǎng)。二是房地產(chǎn)的策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，商品房的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位也要變。三是房地產(chǎn)策劃自始至終都要以市場(chǎng)來(lái)作為主導(dǎo)，永遠(yuǎn)以市場(chǎng)需求為依據(jù)。
4.前瞻性
房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期一般少則二三年，多則三五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，如果沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的能力和超前的眼光，光投入而不產(chǎn)出，那么對(duì)于企業(yè)的損失是巨大的；房地產(chǎn)策劃本身就是對(duì)“未來(lái)”的未完成的“房地產(chǎn)”進(jìn)行策劃，故它一定要超前和有預(yù)見(jiàn)。房地產(chǎn)策劃的超前眼光和預(yù)見(jiàn)能力，在各個(gè)階段都要能夠體現(xiàn)出來(lái)。在市場(chǎng)的調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)的規(guī)劃、戶(hù)型的設(shè)計(jì)、建筑的立面等方面來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。在投資分析階段，要能夠預(yù)知未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向。在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在推廣時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格、廣告、樓盤(pán)包裝等方面要有超前的眼光。
5.系統(tǒng)性
房地產(chǎn)策劃是一個(gè)比較龐大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資從開(kāi)始到完成要經(jīng)過(guò)投資研究、市場(chǎng)調(diào)研、建筑施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣以及物業(yè)管理等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成房地產(chǎn)策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成,各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)。系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系，各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和。
6.地域性
從事房地產(chǎn)策劃首先要考慮項(xiàng)目的地域性特征。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)位置的固定性是無(wú)法改變的，因而房地產(chǎn)的策劃就自然地存在地域性的特征。第一要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位、功能區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。第二要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)策劃要能夠重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育等情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的自然環(huán)境、地理位置、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)條件很不一樣，要進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的策劃就不能不考慮這些情況。
房地產(chǎn)策劃時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題
目前房地產(chǎn)策劃在我國(guó)一些城市已介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃叫應(yīng)注意以下三方面的問(wèn)題：
策劃不能趕潮流服飾有“時(shí)裝”,消費(fèi)理念有“時(shí)尚”,但房地產(chǎn)策劃最忌“跟風(fēng)”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性方面,因而即使同一發(fā)展商在同一地段也建不出完全相同的商品房,因?yàn)槠鋬r(jià)值在幣場(chǎng)上難以同等實(shí)現(xiàn)。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風(fēng)趕潮流的現(xiàn)象,那只能說(shuō)明兩個(gè)原因：一是策劃人員江郎才盡、行業(yè)敗落；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性,發(fā)展不正常。一個(gè)商品的商標(biāo)固然重要,但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷(xiāo)量的東西，質(zhì)量好則有口皆碑,質(zhì)量差則臭名遠(yuǎn)揚(yáng)。著名商標(biāo)是企業(yè)“創(chuàng)”出來(lái)的而不是風(fēng)水大師“取”出來(lái)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售是否火爆,主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場(chǎng),有沒(méi)有拴住主要消費(fèi)群,有沒(méi)有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上,名稱(chēng)只要能反映其位置、環(huán)境特點(diǎn)、項(xiàng)目功能、交通狀況或社區(qū)特色,就是好名稱(chēng)。
（2）策劃上不能搞一言堂。項(xiàng)目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、銷(xiāo)售及招租全過(guò)程,涉及眾多的學(xué)科。策劃需要有民主的策劃氣氛,一個(gè)策劃方案應(yīng)由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。很多中介機(jī)構(gòu),由于在策劃上沒(méi)有立法和行業(yè)管理,策劃人員沒(méi)有資格許可證,機(jī)構(gòu)沒(méi)有資質(zhì)證書(shū),委托書(shū)難以判斷其實(shí)力和水準(zhǔn)。導(dǎo)致這很多家中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為自己能承接策劃,并聲言自己的策劃是最好的。因此,主管部門(mén)以后在建立策劃管理體制時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮從事策劃的專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量。
（3）開(kāi)發(fā)商最好不要自己做策劃,中國(guó)有句古訓(xùn)就是旁觀(guān)者清,由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在決策初期屬企業(yè)的商業(yè)秘密,企業(yè)決策層一旦接受該項(xiàng)目并準(zhǔn)備開(kāi)發(fā),按常理必然產(chǎn)生“偏愛(ài)”的情結(jié),再加上對(duì)市場(chǎng)缺乏充分的認(rèn)識(shí),在策劃過(guò)程中必然產(chǎn)生一些偏差,這些偏差往往對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是致命的。
結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處于快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)策劃理論也隨著市場(chǎng)的發(fā)展而不斷的變化。只有在事前精心策的劃,才會(huì)有項(xiàng)目的經(jīng)典。加強(qiáng)房地產(chǎn)策劃學(xué)的研究,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策理論進(jìn)行充實(shí)、完善,建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)策劃學(xué),具有開(kāi)創(chuàng)性意義。
參考文獻(xiàn)：
[1] 顏才添, 關(guān)瑞明. 建筑策劃的國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)[J] .福建建筑, 2007(3)
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作;(一)開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研;
(二)信息分類(lèi)1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;
(一)開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作
(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究
(二) 信息分類(lèi)1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來(lái)源和特征進(jìn)行分類(lèi)
1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理
(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查
項(xiàng)目定位
(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料
1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類(lèi)
2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類(lèi)
1.能夠記錄周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查表
(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為類(lèi)型表和客戶(hù)資料表3.能夠收集客戶(hù)信息、建立客戶(hù)檔案
4.能夠記錄和匯總客戶(hù)回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營(yíng) 銷(xiāo)的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶(hù)和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況
(三)銷(xiāo)售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況進(jìn)行匯總
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪(fǎng)問(wèn)法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類(lèi)的知識(shí)2.信息分類(lèi)的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)
1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷(xiāo)售工具種類(lèi)及用途、特點(diǎn)的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷(xiāo)售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫(xiě)方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的原則
2.市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)
2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶(hù)型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研計(jì)劃
3.能夠組織策劃員開(kāi)展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)
查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀(guān)調(diào)查進(jìn)行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃
(一)制定市場(chǎng)
2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)
細(xì)分計(jì)劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位
1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類(lèi)分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類(lèi)產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃
2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況
3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)群定位分析
1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷(xiāo)策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)
4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷(xiāo)售資料2.能夠制定銷(xiāo)售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶(hù)反饋資料
(一)客戶(hù)跟蹤2.能夠整理歸納客戶(hù)信息
3.能夠編制客戶(hù)意見(jiàn)表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫(xiě)物業(yè)管理合同書(shū)
(三)營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備
1.銷(xiāo)售策劃的程序2.銷(xiāo)售計(jì)劃的編制方法客戶(hù)意見(jiàn)表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書(shū)的編寫(xiě)格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識(shí)
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t
3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類(lèi)方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法
3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)方法2.文案撰寫(xiě)格式與方法
一、房 地
1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市
場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行
1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析
市場(chǎng)
二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位
(二)項(xiàng)目規(guī)劃
2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算
(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與
動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)
評(píng)估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.能夠編制商業(yè)建議書(shū)
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計(jì)劃書(shū)3.能夠撰寫(xiě)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告
4.能夠撰寫(xiě)可行性報(bào)告
(一)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略
1.能夠編寫(xiě)項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣計(jì)劃書(shū)
(二)制定銷(xiāo)售
2.能夠估算項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣費(fèi)用
四、房 地推廣計(jì)劃
3.能夠制訂項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整
合 營(yíng) 銷(xiāo)1.能夠制定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營(yíng)銷(xiāo)控制實(shí)施方
(三)營(yíng)銷(xiāo)管理案
3.能夠組織和實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營(yíng)銷(xiāo)組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶(hù)維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場(chǎng)
2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)
1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法
1.項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣計(jì)劃書(shū)的撰寫(xiě)方法2.銷(xiāo)售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷(xiāo)售控制的方法
2.階段性營(yíng)銷(xiāo)策略的制定方法3.銷(xiāo)售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷(xiāo)售組織與日常管理的方法5.營(yíng)銷(xiāo)成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)
五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)
6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法
1.能夠分析市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境、微觀(guān)環(huán)
(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析
2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 市
3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案
場(chǎng) 調(diào)查 研
(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究
劃投資機(jī)會(huì)分析
5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)
6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案
二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象
2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略
項(xiàng)目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念
(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來(lái)源與運(yùn)
三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃
資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)
(一)審定營(yíng)銷(xiāo)格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)
1.能夠制定媒體推廣策略
銷(xiāo)策 劃(二)營(yíng)銷(xiāo)推廣
的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案
1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃
五、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)模式
(三)綜合經(jīng)營(yíng)模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃
項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的原則
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類(lèi)2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)
2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識(shí)2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
房地產(chǎn)廣告策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目全程策劃，不一而足。但將其歸類(lèi)、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。
1、概念策劃模式
2、賣(mài)點(diǎn)群策劃模式
3、等值策劃模式
4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵
（1）土地價(jià)值研判
（2）概念設(shè)計(jì)
（3）視覺(jué)設(shè)計(jì)
（4）營(yíng)銷(xiāo)策劃
（5）市場(chǎng)推廣、媒體組合
（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制
（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)
（8）品牌培植與運(yùn)用
房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇與論證
──房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法
一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證認(rèn)識(shí)的誤區(qū)
誤區(qū)一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的簡(jiǎn)單化、概念化
誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營(yíng)銷(xiāo)、廣告萬(wàn)能化
誤區(qū)三：房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證的形式化
以上認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁?xiàng)工作簡(jiǎn)單行事，令項(xiàng)目草率上馬，以致項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無(wú)一套系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式和資金營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這樣的項(xiàng)目是難以成功的。
二、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本特性認(rèn)識(shí)項(xiàng)目選擇與論證的重要性
1、房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)；
(2)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)者需要預(yù)計(jì)市場(chǎng)變化，開(kāi)發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)程度；
(3)開(kāi)發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險(xiǎn)的能力與限度。
一項(xiàng)成功的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，可以換來(lái)高額或穩(wěn)定的回報(bào)，但一個(gè)疏忽、些徽延誤，會(huì)令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)局的好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投資很大，一但項(xiàng)目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無(wú)可挽回的。
(2)項(xiàng)目選址不當(dāng)，前期市場(chǎng)定位與建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤的項(xiàng)目建成后，如無(wú)特別的客觀(guān)條件的改變，任何營(yíng)銷(xiāo)、策劃的高招都是難以挽救的。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。
(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)都必須與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)條件與市場(chǎng)狀況相適應(yīng)；
(2)同一地塊不同時(shí)期，不同的開(kāi)發(fā)方式會(huì)產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)的。
因此，缺乏前期對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對(duì)發(fā)展項(xiàng)目有勝的把握。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時(shí)序性。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從實(shí)務(wù)上來(lái)講具有很強(qiáng)的操作程序。前期不做好全面的開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作，見(jiàn)步行步，會(huì)造成入手容易，實(shí)施難，是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍遇到的問(wèn)題，更是眾多項(xiàng)目工期一再延誤，成本低開(kāi)高走，局面難以控制的主要原因。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和步驟
1、概念：項(xiàng)目選擇是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就其開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。
2、項(xiàng)目選擇的步驟：
a、廣泛尋找投資項(xiàng)目
b、精心篩選投資項(xiàng)目
c、對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究）
d、項(xiàng)目投資談判
e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）
f、公司的決策與實(shí)施
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）
1、概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證是在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運(yùn)用已有的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的評(píng)價(jià)方法，尋找到項(xiàng)目較合理的市場(chǎng)目標(biāo)、市場(chǎng)定位及獲得土地最大效益的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對(duì)日后項(xiàng)目的實(shí)施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。
2、項(xiàng)目論證的階段性
(1)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)性論證
指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗(yàn)為主，按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開(kāi)發(fā)成果指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、開(kāi)發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究論證。
(2)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的詳細(xì)論證
指在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)的條件基本確定后，對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問(wèn)題，還要確定開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)的基本方向與模式。因此，從事該項(xiàng)工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。
3、項(xiàng)目論證要解決的問(wèn)題
(1)立項(xiàng)時(shí)的宏觀(guān)環(huán)境是怎樣的
主要了解項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦浴L(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢(shì)、外來(lái)人口增長(zhǎng)等因素。
(2)立項(xiàng)時(shí)的微觀(guān)環(huán)境是怎樣的
了解企業(yè)的環(huán)境、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤(pán)與典型樓盤(pán)的情況，項(xiàng)目的基本條件與建設(shè)條件、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)要求，項(xiàng)目參與各方的狀況與優(yōu)勢(shì)。
(3)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析
包括市場(chǎng)細(xì)分，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)定位三個(gè)方面，這是論證的重點(diǎn)，關(guān)鍵是要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目的在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位。
(4)初步確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提建議。
(5)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期與樓價(jià)的初步設(shè)定，項(xiàng)目投資與效益測(cè)定
(6)項(xiàng)目發(fā)展存在的問(wèn)題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營(yíng)的可行性。
五、項(xiàng)目選擇與論證要注意的問(wèn)題
1、營(yíng)銷(xiāo)與規(guī)劃設(shè)計(jì)必須前期介入，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)為先導(dǎo)的同時(shí)又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。
2、項(xiàng)目定位以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對(duì)市場(chǎng)表象有質(zhì)的提升。
3、項(xiàng)目的客觀(guān)市場(chǎng)條件與研件因素是項(xiàng)目前期決策的基礎(chǔ)。
4、開(kāi)發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項(xiàng)目后期成敗的關(guān)鍵。
5、既要借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，又要從失敗的項(xiàng)目中尋找到教訓(xùn)。
六、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念
1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策
2、對(duì)客戶(hù)的適應(yīng)性：滿(mǎn)足需求引導(dǎo)需求發(fā)掘需求
3、服務(wù)的目標(biāo)：
(1)建立能夠達(dá)致利潤(rùn)最大化的發(fā)展模式
(2)建立資金運(yùn)用的最優(yōu)化策劃方案
七、最佳的服務(wù)過(guò)程：全程參與（前期發(fā)展研究過(guò)程參與營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)與監(jiān)測(cè)）
八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：
1、項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值評(píng)估；
2、項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估；
3、重要宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析；
4、微觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估（主要細(xì)分市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)）；
5、項(xiàng)目SWOT分析與隱顯因素分析；
6、開(kāi)發(fā)模式的選取（細(xì)分市場(chǎng)的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比）；
7、市場(chǎng)定位（基于消費(fèi)者搜索之上的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案）；
8、物業(yè)管理的要求；
9、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的要求與評(píng)估；
10、成本效益分析；
11、風(fēng)險(xiǎn)分析。
以下是為大家準(zhǔn)備的2021房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作計(jì)劃范文【三篇】，供您借鑒。
2021房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作計(jì)劃范文__房地產(chǎn)公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,經(jīng)過(guò)全體員工的努力,20__年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同。總體上說(shuō),成績(jī)較為喜人。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺(tái)階,特制定本方案。
一、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
1.完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積__萬(wàn)平方米。
2.實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售額__萬(wàn)元。
3.完成土地儲(chǔ)備__畝。
二、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
為確保20__年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),各部門(mén)需要做好如下工作。
(一)完成__項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及后期銷(xiāo)售工作
__項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,我們必須高質(zhì)量完成。因此,公司做出如下計(jì)劃。
1.確保一季度__工程全面開(kāi)工,力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)
__項(xiàng)目一期工程占地面積為_(kāi)_畝,總投資__億元,建筑面積__萬(wàn)平方米。建筑物為_(kāi)_商業(yè)廣場(chǎng)裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉(cāng)庫(kù)。
(1)土地征拆工作
春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查,二月份完成征地范圍內(nèi)的無(wú)證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。
(2)工程合同及開(kāi)工
一月份簽訂招投標(biāo)合同,工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同,確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開(kāi)工建設(shè)。
(3)報(bào)建工作
工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批,跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì),二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中,工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門(mén)的關(guān)系,不得因報(bào)建拖延而影響工程如期開(kāi)工。
2.全面啟動(dòng)細(xì)化__項(xiàng)目招商工作
招商工作是__建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開(kāi)展得順利與否,也直接影響企業(yè)的樓盤(pán)銷(xiāo)售。因此,在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商__戶(hù)。
(二)加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度
協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系,加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度,確保__項(xiàng)目的一期工程、__項(xiàng)目的二期工程在4月底前完成竣工驗(yàn)收。
(三)完成__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作
__項(xiàng)目、__項(xiàng)目已全部竣工完成,為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流,結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格,可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施,提高成交量。今年的目標(biāo)銷(xiāo)售額為_(kāi)_萬(wàn)元,銷(xiāo)售率達(dá)到__%。
(四)參加土地招標(biāo)
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部要根據(jù)公司的實(shí)際情況,積極參與土地的招投標(biāo)工作,確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到__畝以上。
2021房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作計(jì)劃范文隨著企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀(guān)念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開(kāi)始以市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷(xiāo)售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷(xiāo)"色彩的推銷(xiāo)觀(guān)念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)需求的變化進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
企業(yè)的廣告活動(dòng)原來(lái)只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費(fèi)者推銷(xiāo)產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷(xiāo)觀(guān)念的翻版。而策劃觀(guān)念的引入，則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視，市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷(xiāo)導(dǎo)向向營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向的變化。
在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見(jiàn)性。在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì);在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷(xiāo)售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤(pán)包裝、廣告等方面要有超前的眼光。
另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的適應(yīng)狀態(tài)。
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。
目前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。基于此，我們小組對(duì)選出的三篇房地產(chǎn)策劃書(shū)進(jìn)行了如下分析：
案例：《天河花園》
1、市場(chǎng)分析
1.1、區(qū)域市場(chǎng)分析
天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬(wàn)人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號(hào)線(xiàn)天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專(zhuān)院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。
1.2、定向市場(chǎng)分析
員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠(chǎng)較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目名稱(chēng)：海景中心
2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成
3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層
4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2
6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類(lèi)裝修(高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃門(mén))
7、優(yōu)劣勢(shì)分析
⑴優(yōu)勢(shì)分析
1、本項(xiàng)目由海景公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線(xiàn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利;
4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買(mǎi)家信心。
5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、_場(chǎng)等;
(2)劣勢(shì)分析
1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。
2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。
3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀(guān)被遮擋了一大部分。
4、外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理;
1.4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析
對(duì)手一
1、項(xiàng)目名稱(chēng)：僑穎苑
2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2
6、優(yōu)劣勢(shì)分析
⑴優(yōu)勢(shì)分析
①該樓盤(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入住;
②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤(pán)為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);
③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;
⑵劣勢(shì)分析
①周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)心理;
②樓盤(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次;
③戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率;
對(duì)手二
1、項(xiàng)目名稱(chēng)：紫林居
2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成
3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層
4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2
6、優(yōu)劣勢(shì)分析
⑴優(yōu)勢(shì)分析
①該樓盤(pán)是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤(pán)，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi);②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;
③該樓盤(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢(shì)分析
①該樓盤(pán)部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷(xiāo)售;
②周邊外來(lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信心;
③戶(hù)型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;
1.5、項(xiàng)目周邊配套狀況
1、社區(qū)配套
①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校
②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
③小學(xué)：昌樂(lè)小學(xué)
④銀行：中國(guó)建設(shè)銀行
⑤康體：天河體育中心、羽毛球館
1.6、項(xiàng)目企劃思路
由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，做好項(xiàng)目的銷(xiāo)售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：
1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨(dú)特的品牌形象。
2、把握市場(chǎng)需求，迎合買(mǎi)家心理
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶(hù)的需求。
3、營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)
在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營(yíng)造舒適的內(nèi)部環(huán)境。
4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營(yíng)理念
面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶(hù)，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化"。2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位
2.1市場(chǎng)定位
員村附近的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)"一路之隔，樓價(jià)翻一番"。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來(lái)新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象
——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。
2.2、項(xiàng)目形象定位
在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶(hù)一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心"的雙重"抵買(mǎi)"價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。
2021房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作計(jì)劃范文一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20__年的房產(chǎn)銷(xiāo)售工作中，我將加強(qiáng)自己在專(zhuān)業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20__年的銷(xiāo)售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷(xiāo)售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷(xiāo)售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷(xiāo)售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20__年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20__年的銷(xiāo)售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品，制定銷(xiāo)售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20__年的房。產(chǎn)銷(xiāo)售工作重點(diǎn)是___公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷(xiāo)售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。
四、針對(duì)不同的銷(xiāo)售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶(hù)群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷(xiāo)售方法。我將結(jié)合20__年的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶(hù)群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷(xiāo)售方法。
五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷(xiāo)售任務(wù)_達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷(xiāo)售方案，根據(jù)銷(xiāo)售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，修正銷(xiāo)售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷(xiāo)售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷(xiāo)售任務(wù)。
目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念依然是以“我”為中心，不去關(guān)注市場(chǎng)，“走一步算一步”、“車(chē)到山前必有路”的思想主宰著開(kāi)發(fā)意識(shí)：拿到一塊地，接著搞設(shè)計(jì)，方案一比較，看誰(shuí)畫(huà)得好。完全沒(méi)有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念：賣(mài)給誰(shuí)？
在詳規(guī)比較階段或確定之后，或許能想起策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)：你給我定定位，看哪個(gè)方案好，開(kāi)發(fā)商立等要方案。既不知己：沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持；有不知彼：沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施；也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷(xiāo)售方向，誰(shuí)能說(shuō)得清哪個(gè)方案好？因?yàn)楣ぷ鞒绦蛞呀?jīng)本末倒置，開(kāi)發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來(lái)，策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)所能做的就是營(yíng)銷(xiāo)概念策劃：為項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售找賣(mài)點(diǎn)，想辦法讓置業(yè)者接受開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品，項(xiàng)目的空置顯然不可避免。
《孫子兵法》曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”，不“廟算”（前期策劃），不“得算多也”（預(yù)測(cè)各種影響因素），如果我們的項(xiàng)目找不到存在的理由，憑什么在市場(chǎng)立足呢？。正確的做法應(yīng)該是：開(kāi)始找地塊時(shí)或者至少拿到地塊后，就應(yīng)該與房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)配合。他們將告訴開(kāi)發(fā)商：建什么？怎么建？賣(mài)給誰(shuí)？怎么賣(mài)？賣(mài)多少錢(qián)？……
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期策劃可以說(shuō)是生死攸關(guān)，他關(guān)系到未來(lái)兩三年后開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受。 二、找最好的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績(jī)很難量化。“好”這個(gè)詞同樣只具有比較、相對(duì)概念，而不具有量化的概念，房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)具有不同的特長(zhǎng)，同時(shí)，不同的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對(duì)項(xiàng)目的看法也不盡相同。由于沒(méi)有一個(gè)通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，既是對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。最有名的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)搞出最蹩腳的項(xiàng)目不是絕無(wú)僅有。
按人才結(jié)構(gòu)，西安目前有四類(lèi)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。
1）“外來(lái)派”—全部由外來(lái)“和尚”組成的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，觀(guān)念先進(jìn)，視野開(kāi)闊，大處著眼，缺陷是過(guò)于超前，很難融入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)生活。
2）“本土派”—全部由本地“和尚”組成的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，腳踏實(shí)地，小處著手、細(xì)心求證，缺陷是觀(guān)念落后，過(guò)于保守對(duì)外來(lái)文化接受緩慢。
3）“實(shí)力派”—由外來(lái)“和尚”與本地“和尚”結(jié)合而成的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，觀(guān)念先進(jìn)，腳踏實(shí)地，缺陷是區(qū)域文化摩擦，容易形成觀(guān)念對(duì)壘，磨合期長(zhǎng)。
4）“精英派”—本地“土著和尚”與在沿海城市工作學(xué)習(xí)歸來(lái)的“游學(xué)和尚”組成的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。外來(lái)觀(guān)念與本土文明相互融合，深得“適用”精髓。
四類(lèi)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)各有所長(zhǎng)，照搬“馬列主義與中國(guó)革命的具體實(shí)踐相結(jié)合”的原理，外部先進(jìn)理念與本地的房地產(chǎn)具體實(shí)踐結(jié)合的最好的、能夠抓住市場(chǎng)有效需求及其細(xì)微變化的才是最具實(shí)力的策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)是以策劃力的強(qiáng)弱來(lái)區(qū)分的。 三、招標(biāo)選擇策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)
一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用招標(biāo)的方法，來(lái)選擇策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。結(jié)果可能出乎意料：面對(duì)各種各樣的方案，甚至是結(jié)論完全相反的方案，開(kāi)發(fā)商更是無(wú)從去選擇。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對(duì)項(xiàng)目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來(lái)自于項(xiàng)目調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分之后的結(jié)論，而簽約前，房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)是不會(huì)投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的應(yīng)標(biāo)方案，分析與定位只能建立在主觀(guān)臆測(cè)上，這種本末倒置的做法，能保證所建項(xiàng)目面對(duì)的是有需求的嗎？市場(chǎng)需求有限的項(xiàng)目當(dāng)然不是暢銷(xiāo)樓盤(pán)。
工業(yè)產(chǎn)品招標(biāo)的目的是為了降低成本，同規(guī)格的產(chǎn)品、同樣的質(zhì)量要求、同樣的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、同樣的ISO質(zhì)量認(rèn)證、同樣的……等等；智業(yè)產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品，不是看文案寫(xiě)得好、吹得妙，或抓住了開(kāi)發(fā)商的心，而是要看你占有的基礎(chǔ)信息量是否足夠，數(shù)據(jù)分析是否準(zhǔn)確，應(yīng)用的理論工具是否先進(jìn)適用，得出的結(jié)論是否正確和有預(yù)見(jiàn)性……等等，總之是否抓住了未來(lái)有效需求的脈搏。
而是否抓住了未來(lái)有效需求的脈搏，開(kāi)發(fā)商必須具備極強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)力與洞察力。 四、要建設(shè)最高檔的住宅小區(qū)
開(kāi)發(fā)商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設(shè)最高檔的住宅，或把自己的項(xiàng)目建成標(biāo)志性建筑。因此，總認(rèn)為策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)所作的策劃方案不理想、不大膽、在什么地方不如A小區(qū)，在什么地方不如B小區(qū)，總之不是最好的，全國(guó)各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式、理念過(guò)時(shí)或類(lèi)似模式的樓盤(pán)拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹(shù)碑立傳、石破天驚、被承認(rèn)、被仰慕，這不僅是所有開(kāi)發(fā)商的心愿，也是房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的心愿，同時(shí)是所有在事業(yè)上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商在具體合作項(xiàng)目上是合作者，所提出的方案是理性的和準(zhǔn)確的，要為開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國(guó)的高檔住宅小區(qū)、樓盤(pán)，作為策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？
房地產(chǎn)建設(shè)之所以強(qiáng)調(diào)“地段”的重要性，就是因?yàn)樗枪潭ǖ模挠行枨缶窒拊谥苓叺貐^(qū)，并且要與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與其他商品不同，造得質(zhì)量好甚至可以賣(mài)到國(guó)外去（前提是國(guó)外要有相應(yīng)的需求）。如果不考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一味的想用最前沿的理論、聘請(qǐng)國(guó)外最好的建筑事務(wù)所、采用最新的設(shè)計(jì)理念、用最好、最新的材料、最高級(jí)的施工技術(shù)、最新的技術(shù)，建設(shè)出來(lái)的曲高和寡超前、高檔項(xiàng)目，賣(mài)給誰(shuí)呢？我們從事房地產(chǎn)建設(shè)的目的，總不是為了炸掉它。 五、外來(lái)和尚會(huì)念經(jīng)
外來(lái)策劃公司與策劃人員，帶來(lái)了國(guó)外與沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃的先進(jìn)理念，在理論與實(shí)踐上都有本地策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)所不可比擬的長(zhǎng)處。但房地產(chǎn)是一個(gè)有別于其他所有商品的特殊產(chǎn)品，它的地域性特點(diǎn)使外來(lái)策劃公司的優(yōu)勢(shì)大打折扣，因?yàn)樽≌耐兄藗儗?duì)生活方式、生存狀態(tài)的一種理解和追求，項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐奈幕尘啊⑸鐣?huì)內(nèi)涵、居住理念、生活習(xí)慣、審美情趣、消費(fèi)水平、思維方式等與其他任何地區(qū)相比都是獨(dú)特的，更是有別于沿海發(fā)達(dá)城市，沿海等發(fā)達(dá)城市的概念、功能、技術(shù)等是很容易應(yīng)用于當(dāng)?shù)兀赜蛭幕瘍?nèi)涵是不相通的，不與項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐牡厍榻Y(jié)合，全盤(pán)移植或照搬沿海發(fā)達(dá)城市住宅設(shè)計(jì)思想，失敗是必然的。
無(wú)論實(shí)力多強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)對(duì)一個(gè)陌生的城市的風(fēng)土人情、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人文地理、消費(fèi)心理等的了解，很難達(dá)到一定的深度，而這個(gè)深度，是為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區(qū)域居民居住消費(fèi)水平和收入預(yù)期一項(xiàng)，就需對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入來(lái)源等有深入的了解，城市經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)數(shù)據(jù)尚可通過(guò)公開(kāi)資料查詢(xún)，而項(xiàng)目所在地的區(qū)域市場(chǎng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等，就不是短時(shí)間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)卻不存在此問(wèn)題。
個(gè)別外來(lái)策劃公司談起策劃時(shí)，對(duì)本地的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣甚至對(duì)區(qū)域地段周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、配套設(shè)施、交通狀況這些最基本的策劃依據(jù)不去關(guān)注，不是告訴開(kāi)發(fā)商如何抓住市場(chǎng)的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個(gè)“寬帶”叫智能小區(qū)、添一片水塘敢稱(chēng)生態(tài)園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類(lèi)住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐“新概念”的條件內(nèi)容，沒(méi)有對(duì)癥下藥的措施。 六、希望策劃符合自己心愿
每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的心中都或多或少有自己未來(lái)項(xiàng)目的藍(lán)圖，因此在選擇策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)時(shí)，不自覺(jué)地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，為接到這個(gè)項(xiàng)目，多方探聽(tīng)開(kāi)發(fā)商想法，投開(kāi)發(fā)商所好，并未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期調(diào)查，卻能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目做出定位結(jié)論，明知后果難料，可眼前利益遠(yuǎn)高于未來(lái)銷(xiāo)售所可能產(chǎn)生的嚴(yán)重問(wèn)題，這樣的策劃，結(jié)果可想而知。
現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)就是在掌握大量專(zhuān)業(yè)信息基礎(chǔ)上，從事的科學(xué)的預(yù)測(cè)與分析，結(jié)果是建立在客觀(guān)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)果有可能與開(kāi)發(fā)商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受現(xiàn)實(shí)。 七、策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位
策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)站在開(kāi)發(fā)商的角度和立場(chǎng)，以求證過(guò)的市場(chǎng)分析為依據(jù)，對(duì)未來(lái)可能面臨的市場(chǎng)需求變化，在正確的營(yíng)銷(xiāo)理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下，勾畫(huà)出客觀(guān)的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。這個(gè)藍(lán)圖是建立在對(duì)廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上，是成功的基礎(chǔ)。
策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)是開(kāi)發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位，以及銷(xiāo)售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門(mén)的橋梁和紐帶，是項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)執(zhí)行，又要隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求變化，對(duì)既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專(zhuān)業(yè)公司的工作進(jìn)度與成果質(zhì)量，并提出改進(jìn)意見(jiàn)。同時(shí)負(fù)有協(xié)調(diào)指揮各專(zhuān)業(yè)公司按既定目標(biāo)共同工作的責(zé)任，最終目的就是使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整體策劃意圖。 八、反復(fù)比較，多方求證
策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)不是奇跡的創(chuàng)造者，是客觀(guān)現(xiàn)實(shí)的分析者，其建議或結(jié)論對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，不是一個(gè)放之四海而皆準(zhǔn)的絕對(duì)真理，而是一個(gè)地域性極強(qiáng)的相對(duì)真理，實(shí)際上是一個(gè)開(kāi)發(fā)方向的建議及與此相應(yīng)的工作計(jì)劃。
關(guān)鍵詞：工作過(guò)程系統(tǒng)化；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃；課程體系改革
中圖分類(lèi)號(hào)：G642.0，F(xiàn)293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2014）26-0223-03
一、工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系構(gòu)建的基本理論依據(jù)
工作過(guò)程是在關(guān)注規(guī)章的情況下，工具、手段與對(duì)象結(jié)合的符合目的、指向目標(biāo)的工作。以德國(guó)不來(lái)梅大學(xué)勞耐爾教授為首的職業(yè)教育專(zhuān)家在對(duì)學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系所進(jìn)行的理論研究與實(shí)踐中，提出了“工作過(guò)程知識(shí)”和“發(fā)展邏輯”，為基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系的進(jìn)一步完善提供了新的理論支撐。基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的課程體系強(qiáng)調(diào)以學(xué)生獲取直接經(jīng)驗(yàn)的形式來(lái)掌握、融合各項(xiàng)實(shí)踐活動(dòng)中的最新知識(shí)、技能和技巧。
學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系是在工作過(guò)程和工作任務(wù)的基礎(chǔ)上采用“主導(dǎo)型問(wèn)題方法”形成的學(xué)習(xí)“主題單元”序列。從職業(yè)情境的工作過(guò)程到確定課程內(nèi)容的基礎(chǔ)――行動(dòng)領(lǐng)域，從對(duì)其進(jìn)行“通用化”處理使之成為具有普適性的課程―學(xué)習(xí)領(lǐng)域，再?gòu)膶W(xué)習(xí)領(lǐng)域轉(zhuǎn)化為具體的學(xué)習(xí)情境進(jìn)行教學(xué)。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)課程體系的構(gòu)建與形成
根據(jù)重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院建設(shè)市級(jí)骨干院校的要求，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)建設(shè)團(tuán)隊(duì)自2009年9月起，多次到重慶房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、萬(wàn)科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、易居中國(guó)、鋼運(yùn)地產(chǎn)、新鷗鵬地產(chǎn)等二十多家單位進(jìn)行調(diào)研，參加德國(guó)職業(yè)教育學(xué)習(xí)、萬(wàn)科地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)策劃講座、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)策劃講座及房地產(chǎn)策劃師、營(yíng)銷(xiāo)師學(xué)習(xí)等，對(duì)房地產(chǎn)策劃員、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)員等職業(yè)的崗位能力與要求進(jìn)行分析，根據(jù)工作過(guò)程中的典型工作任務(wù)導(dǎo)出“行動(dòng)領(lǐng)域”，再經(jīng)過(guò)“通用化”處理形成“學(xué)習(xí)領(lǐng)域”，并通過(guò)具體的“學(xué)習(xí)情境”來(lái)進(jìn)行教學(xué)設(shè)計(jì)，通過(guò)“行動(dòng)導(dǎo)向教學(xué)法”進(jìn)行教學(xué)實(shí)施，形成了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)課程體系開(kāi)發(fā)的基本思路，如圖1所示。
（一）企業(yè)崗位設(shè)置和能力分析
通過(guò)對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、易居中國(guó)、鋼運(yùn)房產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行訪(fǎng)談，獲得了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)的崗位設(shè)置方案。其主要崗位有房地產(chǎn)策劃員、置業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研員，通過(guò)對(duì)每個(gè)工作崗位工作任務(wù)分析，獲得了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃崗位的工作流程、工作項(xiàng)目、工作任務(wù)、工作行為，進(jìn)而提煉出崗位能力。
在對(duì)企業(yè)崗位調(diào)研的同時(shí)，還對(duì)學(xué)院房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)近三年畢業(yè)生的崗位進(jìn)行了調(diào)查，得出學(xué)院房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)近三年就業(yè)后的崗位分布，分別為置業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員（置業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析人員、房地產(chǎn)銷(xiāo)售主管、一般營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)與策劃崗位。發(fā)展崗位為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理、房地產(chǎn)策劃師、策劃經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理等。
在企業(yè)調(diào)研和畢業(yè)生就業(yè)崗位分析的基礎(chǔ)上，召開(kāi)了實(shí)踐專(zhuān)家研討會(huì)，最終確定學(xué)院房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)核心崗位和拓展崗位，如圖2所示。
（二）根據(jù)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)崗位的任務(wù)要求，確定典型工作任務(wù)
在明確房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)崗位任務(wù)要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)崗位的工作職責(zé)、工作任務(wù)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)員、策劃員等資格證書(shū)，確定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)及培養(yǎng)方向。其次，分析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)相對(duì)應(yīng)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)研分析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生以及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)面向主要崗位的工作任務(wù)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的典型工作任務(wù)。然后分析其工作對(duì)象、內(nèi)容、手段、組織、環(huán)境等方面的內(nèi)容，從而確定其典型工作任務(wù)。
（三）通過(guò)專(zhuān)業(yè)職業(yè)行動(dòng)領(lǐng)域設(shè)計(jì)，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)領(lǐng)域
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)業(yè)崗位群中的典型工作任務(wù)進(jìn)行分析歸納，確定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相應(yīng)崗位職業(yè)需求對(duì)應(yīng)的行動(dòng)領(lǐng)域，再對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)典型工作任務(wù)所必需具備的職業(yè)能力進(jìn)行分析、歸納，形成專(zhuān)業(yè)職業(yè)能力一覽表（見(jiàn)表一）。
（四）工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系的形成
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)業(yè)通過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)座談、對(duì)專(zhuān)業(yè)典型崗位的統(tǒng)計(jì)分析，逐步形成了基于工作過(guò)程系統(tǒng)的課程體系。本專(zhuān)業(yè)課程體系由三部分組成：基礎(chǔ)領(lǐng)域（基礎(chǔ)課程、行業(yè)基礎(chǔ)課程）、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域和拓展領(lǐng)域。見(jiàn)圖3：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)課程體系圖。
（五）實(shí)施工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系
在實(shí)施工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系中，需要從學(xué)習(xí)情境的設(shè)計(jì)和學(xué)習(xí)單元的設(shè)計(jì)入手。
（1）學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)
在完成對(duì)學(xué)習(xí)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)后，接著就是針對(duì)學(xué)習(xí)領(lǐng)域的要求，根據(jù)培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)行動(dòng)能力（專(zhuān)業(yè)能力、方法能力和社會(huì)能力）的要求，設(shè)計(jì)不同的學(xué)習(xí)情境。職業(yè)教育包含的專(zhuān)業(yè)各異，面向的崗位不同，所以各學(xué)習(xí)領(lǐng)域所涉及的學(xué)習(xí)情境也不盡相同。
（2）學(xué)習(xí)單元設(shè)計(jì)（課業(yè)指導(dǎo)文本設(shè)計(jì)）
課業(yè)是針對(duì)某學(xué)習(xí)領(lǐng)域下的各學(xué)習(xí)情境的進(jìn)一步細(xì)化和設(shè)計(jì)的，學(xué)生在教師指導(dǎo)下自主完成的綜合性學(xué)習(xí)任務(wù)。如在住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與策劃的學(xué)習(xí)領(lǐng)域中根據(jù)學(xué)習(xí)情境1：住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)分析下安排“某某項(xiàng)目的市場(chǎng)分析報(bào)告撰寫(xiě)”就是學(xué)習(xí)情境對(duì)應(yīng)的課業(yè)指導(dǎo)文本。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系實(shí)施需要注意的問(wèn)題
（一）人才培養(yǎng)模式要充分體現(xiàn)校企合作、工學(xué)結(jié)合
構(gòu)建基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的課程體系，需要緊密聯(lián)系企業(yè)，實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合。要將企業(yè)文化融入校園，課堂由單一的教室搬到教室、企業(yè)、售樓中心、房交會(huì)等地方；校內(nèi)專(zhuān)業(yè)教師與企業(yè)兼職老師在合作中交流，相互提高，共同指導(dǎo)學(xué)生。
（二）緊密聯(lián)系房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)職業(yè)資格和實(shí)際工作需求
基于工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系需要使學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程的教學(xué)目標(biāo)涵蓋房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)職業(yè)資格（房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)員、策劃員、策劃師等）的知識(shí)和能力要求，結(jié)合房地產(chǎn)職業(yè)工作實(shí)際，通過(guò)學(xué)習(xí)情境的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)完整的工作過(guò)程。
（三）注重對(duì)任課教師課程設(shè)計(jì)能力的培養(yǎng)和學(xué)生學(xué)習(xí)能力、創(chuàng)新能力的培養(yǎng)
實(shí)施基于工作過(guò)程系統(tǒng)化學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系要注意調(diào)動(dòng)學(xué)生參加實(shí)際課堂的積極性，以學(xué)生為中心，老師做指導(dǎo)。學(xué)生通過(guò)組建團(tuán)隊(duì)（模擬公司）加強(qiáng)自我管理、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、自主學(xué)習(xí)創(chuàng)新。通過(guò)實(shí)際工作的操作，學(xué)生、老師和學(xué)習(xí)環(huán)境構(gòu)建良性互動(dòng)的關(guān)系，以保證教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，需要不斷提升教師的課程設(shè)計(jì)能力，提高學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，才能保證基于工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系的實(shí)現(xiàn)。
基于工作過(guò)程系統(tǒng)化房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)課程體系的構(gòu)建，體現(xiàn)了工學(xué)結(jié)合、產(chǎn)教融合的人才培養(yǎng)模式，更注重對(duì)學(xué)生職業(yè)行動(dòng)能力的培養(yǎng)，是創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式和提升人才培養(yǎng)模式內(nèi)涵的重要手段。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)策劃；效果；途徑
引言
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對(duì)房屋居住需求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)在這種背景下得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。而房地產(chǎn)業(yè)想要開(kāi)拓市場(chǎng)就需要有有效的營(yíng)銷(xiāo)策劃，只有這樣房地產(chǎn)商才能夠?qū)⒆约旱姆?wù)推廣到市場(chǎng)中去，才能讓客戶(hù)認(rèn)識(shí)到自己的實(shí)力，從而達(dá)到占有市場(chǎng)的目的。
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的涵義
所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷(xiāo)渠道和促銷(xiāo)手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)、促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方式
總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式主要分為企業(yè)直接銷(xiāo)售與委托銷(xiāo)售兩種方式。
企業(yè)直接銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己組織銷(xiāo)售人員，并選取合適的長(zhǎng)點(diǎn)直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售給顧客。在此過(guò)程中，銷(xiāo)售人員會(huì)與消費(fèi)者頻繁接觸。這使銷(xiāo)售人員能夠有效收集消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的意見(jiàn)，了解和把握顧客的需求，并根據(jù)消費(fèi)者的心理和預(yù)期來(lái)及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)企業(yè)工作，提高競(jìng)爭(zhēng)能力和建立良好的企業(yè)形象，也有利于降低營(yíng)銷(xiāo)成本，控制房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的執(zhí)行過(guò)程，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。
委托銷(xiāo)售是指開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)商等中間環(huán)節(jié)把房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或銷(xiāo)售給消費(fèi)者的方式和過(guò)程。這種方式可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步走向?qū)I(yè)化以及規(guī)模化的道路。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的原則
房地產(chǎn)商想要更好地提高自己營(yíng)銷(xiāo)策劃的效果就需要遵循一定的原則，這些原則主要表現(xiàn)為：
（一）以客戶(hù)和市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃
市場(chǎng)決定房地產(chǎn)業(yè)的走向，客戶(hù)的需要影響著房地產(chǎn)商的決定。因此，房地產(chǎn)商在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)一定要與客戶(hù)和市場(chǎng)為導(dǎo)向。但是，在實(shí)際策劃過(guò)程中，策劃人往往很容易忽略了這一問(wèn)題，他們總是會(huì)將自己的價(jià)值觀(guān)以及鑒賞品味去揣摩消費(fèi)者的心理，這使得他們總是不顧市場(chǎng)的反映而自己一人閉門(mén)造車(chē)。而中消費(fèi)者們都有自己的教育經(jīng)歷、人生態(tài)度以及生活習(xí)慣，策劃人和開(kāi)發(fā)商僅僅通過(guò)自己的看法來(lái)進(jìn)行策劃是無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者的需要的，因此，房地產(chǎn)商一定要以客戶(hù)和市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃
（二）積極進(jìn)行創(chuàng)新
隨著人民生活水平的提高，人民的心態(tài)也會(huì)隨著時(shí)間的變化而發(fā)生變化，這使得一些曾經(jīng)被認(rèn)可的策劃方案如今無(wú)法得到人們的認(rèn)可。因此，在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，一定要遵循創(chuàng)新的原則，在遵從策劃主題的前提下不斷創(chuàng)新，從而讓開(kāi)發(fā)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。為此，策劃人要提高策劃的質(zhì)量，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的，工程的進(jìn)展，設(shè)計(jì)的優(yōu)化，物業(yè)管理，價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的整體性。
（三）與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合
單純的營(yíng)銷(xiāo)策劃并不能保證策劃的效果，還需要與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，而銷(xiāo)售情況也是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。也正因?yàn)槿绱耍N(xiāo)售環(huán)節(jié)同樣也應(yīng)該列入到策劃方案中去，只有這樣才能夠更好地促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。
四、提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃效果的有效途徑
為了提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃效果，房地產(chǎn)商及其策劃人應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：
（一）注意各種資源的整合利用
想要提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的效果，以達(dá)到占有市場(chǎng)的目的，房地產(chǎn)商一定要注意整合利用各種資源。在對(duì)資源進(jìn)行整合時(shí)一定要分清主次、抓住重點(diǎn)，并將各種資源能夠?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題提供有效的支持。不僅如此，房地產(chǎn)商還應(yīng)該更好地挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源，并將其加以利用，這樣一來(lái)，就可以進(jìn)行有效的創(chuàng)新，將自己的策劃方案更為突出獨(dú)到，從而讓消費(fèi)者能夠更好地接受。
（二）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是
在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過(guò)程中，策劃人一定要做到實(shí)事求是，使自己的主觀(guān)意志自覺(jué)能動(dòng)地符合策劃對(duì)象的客觀(guān)實(shí)際。這要求策劃人一定要結(jié)合實(shí)際需要來(lái)進(jìn)行策劃，絕對(duì)不可以講空話(huà)、講大話(huà)，在進(jìn)行策劃之前一定要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研、分析，并以此為基礎(chǔ)對(duì)消費(fèi)者心理進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，這樣一來(lái)，就可以提高策劃的準(zhǔn)確性。也就是說(shuō)，策劃人的策劃觀(guān)念、理念一定要符合實(shí)際需求，并在此基礎(chǔ)上有所超前。
（三）注意營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的切實(shí)可行
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃行為一定要注意營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的切實(shí)可行，只有方案可行了，策劃案才能開(kāi)展下去，使方案符合市場(chǎng)變化的具體要求。在整個(gè)策劃過(guò)程中，策劃人一方面要考慮資金的投入，要最大限度地減少保證經(jīng)濟(jì)投入，在此基礎(chǔ)上要保證策劃方案有效可行，這也是方案是否可行的基本要求。不僅如此，在策劃過(guò)程中一定要合理有效地利用各種資源，使實(shí)施效果能迭到甚至超過(guò)方案設(shè)計(jì)的具體要求。
（四）注意把握好營(yíng)銷(xiāo)策劃的整體效果
房地產(chǎn)策劃效果不是從一個(gè)環(huán)節(jié)表現(xiàn)出來(lái)的，而是需要整體的營(yíng)銷(xiāo)策劃所表現(xiàn)出來(lái)的效果進(jìn)行判斷。從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的整個(gè)過(guò)程來(lái)講，它分為開(kāi)局、選局、布局、運(yùn)局和結(jié)局等過(guò)程，每個(gè)過(guò)程都跟全局有密切的聯(lián)系，而每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會(huì)對(duì)整個(gè)全局造成影響。也正因?yàn)槿绱耍邉澣艘欢ㄒ龅綇恼w出發(fā)，注意把握好營(yíng)銷(xiāo)策劃的整體效果，在整體規(guī)劃的前提下，使部分能夠很好地服從于整體，局部能夠很好地服從于全局。而不應(yīng)該為了圖省事而不去有效深入地去了解市場(chǎng)的狀況，這樣的盲目運(yùn)作結(jié)果往往會(huì)造成慘重的失敗。
（五）在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)保持一定的靈活性
市場(chǎng)是變化著的，這決定了在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)一定要緊隨市場(chǎng)的變化，能夠及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，并對(duì)其進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而更好地調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策劃目標(biāo)和修改策劃方案。策劃人在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，應(yīng)該做到能夠時(shí)刻掌握策劃對(duì)象的變化信息，增強(qiáng)自己的動(dòng)態(tài)意識(shí)以及隨機(jī)應(yīng)變的能力與觀(guān)念。當(dāng)對(duì)象信息變化后，策劃人一定要在第一時(shí)間搜集最新、最有效的市場(chǎng)信息，然后對(duì)其做出細(xì)致科學(xué)的分析，并以此為根據(jù)來(lái)做出及時(shí)有效的調(diào)整，修正策劃方案，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。只有這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能夠緊隨市場(chǎng)變化而不斷調(diào)整自己的營(yíng)銷(xiāo)策略，從而讓自己占有更大的市場(chǎng)份額。
結(jié)論：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對(duì)建筑的要求越來(lái)越高。在此背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有了極大的發(fā)展。而建筑業(yè)的繁榮也大大的提高了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。為了在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，開(kāi)發(fā)商一定要擁有更容易被消費(fèi)者所接受的策劃方案。只有這樣，開(kāi)發(fā)商才能更好地促進(jìn)自己的房屋的銷(xiāo)售，從而實(shí)現(xiàn)占有市場(chǎng)的目的。
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