時間：2022-09-11 01:37:50
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產泡沫論文，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、房地產泡沫破裂誘發經濟危機
(一)生產萎縮
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司認股權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，也減少了企業在設備上的投資。1992年，日本制造業的研究開發費用下降3.5％，以這次危機為轉折點，日本逐漸失去了在汽車和半導體等部門的優勢。生產的不景氣又導致了雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。據泰國官方統計數字，1998年1至7月，泰國破產企業達5,377家，停產企業達6,538家。至1997年底，失業人數達120萬，1998年又增加到200萬。
(二)消費銳減
Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產價格的變動對消費的影響遠大于股票，以香港經驗來看，是當樓價大幅下滑造成大量負資產，房地產交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其它行業。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經驗來看，房地產業的下滑至少使經濟增長率下降2個百分點以上。
(三)經濟增速下降
個人消費的萎縮又使眾多生產消費品的產業部門陷入困境。令大量企業倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業率和就業不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業倒閉及裁員意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業。由于收益的下降也要不斷裁減人員。
二、房地產泡沫破裂還可能引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，失業人數劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價指數走勢基本上呈相反方向變動，即當住宅指數下跌時，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關系更為清晰。
我們再以散點圖重繪香港私人住宅售價指數(以平均計算)與犯罪率的關系。由點的分布來看，兩者存在反向關系，但并不是直線關系，表明還有其它因素在發生作用。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，香港社會危機逐漸加劇。中產階級、負資產業主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達不滿、終于導致發生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經濟形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。
香港房地產泡沫破滅亦同樣令百業蕭條，失業率上升，但香港的經濟基礎較堅穩，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價指數與特首董建華的支特度走趨比較，不難發現董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價走勢相似，但波動幅度較細，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。
圖5為香港私人住宅售價指數與特首董建華的支特度的相關度分析，我們可以見到在樓價由55至95之區間，正相關度較高，高于或低于此區間，相關度較低，反映民意認為某些環境不是特區政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風暴或非典疫情令房價下跌，說明香港民意是有理智的。
三、總結
總而言之，房地產業的發展，關系到相關產業的發展以及整個國民經濟的增長。房地產行業的投資風險問題，關系到政府對房地產業的調控措施制定、企業投資方向確定以及金融機構決策等。如果對房地產的泡沫程度、房地產業投資風險評估有誤，將可能會對個人、企業和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區的房地產泡沫所引發的金融危機幾乎使這些國家和地區的經濟一蹶不振，也造成大批企業倒閉，投資者傾家蕩產。近代的資產泡沫破滅事件不但規模大、次數頻密、影響深遠，而且不再局限于資本市場，有互動、跨國和跨產業的趨勢。近代較嚴重的泡沫事件包括八十年代末發生在日本的房地產泡沫、九十年代末發生的亞洲金融危機導致部分東南亞地區的地產泡沫破滅，及在2000年發生的科網股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現房地產泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產曾瀉近70％的經歷。事實上，房地產泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產價格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當然，房地產泡沫與大多數投機泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當地的經濟發展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設立預警機制、REITs和衍生工具(例如根據Halifac房價指數而設的hedgelets)，不但對社會穩定和經濟發展有一定的實用性，而且對房地產以至金融理論的創新亦有一定的價值。因而，正確分析房地產泡沫的成因，房地產泡沫存在與否及泡沫的規模，從而正確評價房地產行業投資風險，對于政府宏觀調控、房地產商投資決策及金融機構決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.
Passivevictims
Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.
Survivingvictims
PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.
His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".
WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.
Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone
Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.
Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.
Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.
Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.
MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.
Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.
Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.
SethetryingtokillBodwinsymbolicallyconsti-tutesarestagingofhertrauma:thedeathofherdaughter.BodwinapproachesthehousetocollectDen-verforworkinthesamewaythatschoolteacherap-proachedtorecapturehisslaves.Butthistime,Sethechoosesadifferentcourseofaction.Insteadoftryingtoprotectherchildrenbykillingthem,shefliesatBodwinwithanicepick.Forthefirsttime,herprotestisdirectedoutwardtowardthesourceofoppression,representedbyBodwin(whostandsforschoolteacher),ratherthantakingtheformofself-destructionofmur-deringherownchildrenlasttime.AtthatmomentBeloveddisappears.Sheisalsoreleasedandsavedbymother''''shysteriaandherdesperateresponsetothesametrauma,whichthemotherandthedaughtershareforsolong.
【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。
一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。
二、廣州房地產泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產企業的財務狀況指標分析
衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產開發投資資金來源分析
房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較
商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結論分析及對策
綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。
2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。
3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。
4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
[關鍵詞]人民幣升值房地產價格動態分析
人民幣升值以來，我國房地產市場泡沫的產生，特別是進入2008年后房地產市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產泡沫進入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產市場現狀采用2005年7月～2008年9月的最新數據實證分析人民幣升值預期對房地產泡沫的影響。
在中國走向對外開放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內資產價格產生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內資產價格變動的重要影響因素。本文認為房地產泡沫的產生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實際有效匯率、房屋銷售價格指數和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預期和房地產泡沫之間的VAR關系模型可以表示為：
αi為方程的系數，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數。
作ADF平穩性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩的，在經過一階差分以后變成平穩時間序列。變量同階平穩通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協整關系，可以進行協整檢驗。根據AIC和SC值進行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協整系統檢驗，檢驗結果如表1：
注：*表示在5%的水平上拒絕原假設。
協整檢驗結果表明，實際有效匯率、房屋價格指數和外匯儲備之間存在著長期的均衡關系，協整方程為：
㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ
（-1.661745）（2.742939）(46.86884)
則白噪聲誤差項μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418
對白噪聲誤差項μ進行根檢驗，則
說明殘差本身是平穩的，所以存在協整，遠期是均衡的。建立VAR動態模型：
㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-
0.001546㏑HM(t-1)
實際有效匯率、熱錢對房地產價格有一個負的影響，即實際有效匯率的增長會導致房地產價格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對人民幣升值空間存在一個理性區間，當人民幣升值到一定程度時，人們對人民幣升值預期減少，中國房地產預期收益度相應上升，人們開始拋售，房地產價格應聲下跌。以上分析是一種長期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進行。在VAR系統的基礎上，相應的誤差修正模型（VEC）為：
㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003
誤差修正模型系數項為負，說明房地產價格對長期趨勢的偏離不能在短期內得到糾正，另上一期的房地產價格對當期房地產價格在短期內的影響也很顯著。
根據房地產價格對人民幣實際有效匯率和外匯儲備的沖擊的響應，在第一期給人民幣實際有效匯率一個正沖擊后，房地產價格先上升后下降，在第五期達到低點后上升，在第九期達到最高點，總體而言人民幣升值對房地產價格的增長是正的影響。第一期給外匯儲備一個正的沖擊后，房地產價格隨即開始逐漸增加，在第四期達到最高后回落。這表明房地產價格受到熱錢沖擊后隨即產生影響，而且這個影響有逐漸上升的趨勢。
泡沫對一國金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風險，泡沫破裂后金融危機的爆發不過是已有風險的釋放。本文在此背景下得到如下結論:
1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環境，宏觀經濟政策的變化起著助推作用，預期發揮著動力作用，而經濟主體的行為變異則最終促成泡沫經濟和金融不安全相互傳遞的實現。
2.保持外匯儲備的適當規模，保證儲備資產的多元化以減少在本幣升值過程中對沖美元貶值的損失；對在利益驅使下通過各種渠道滲入我國進行套利、套匯的國際游資進行防范與控制，完善國際游資投機目標市場的監管，減少投機獲利區間，利用稅收措施抑制國際游資的大進大出。
3提高宏觀調控預期性和有效性，真正提高宏觀調控的質量。從根本上轉變宏觀調控方式和宏觀調控指導思想。對宏觀調控措施更多地采用適時適度微調，靈活多次“點剎”，把握好調控節奏和力度，提高宏觀調控的技巧性以有效解決經濟運行中的矛盾和問題。
4.從全球視野的角度，全面調整中國宏觀經濟調控政策的戰略定位和工具選擇；強化貨幣政策的國際協調，防止單邊調整帶來的巨大宏觀經濟風險，積極通過雙邊和多邊體系進行匯率協調和資本監管協調；在金融交易展開相應的國際價格形成機制的干預。
參考文獻：
[關鍵詞]房地產泡沫原因對策
當前，我國房地產存在投資比重過高，房地產貸款增長過快，商品房空置率過高，房價收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:
一，我國房地產泡沫的形成原因
1.土地價格壟斷。土地是房地產業的基礎，房地產業的發展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產價格普遍偏離其價值，呈現虛高狀態。而房地產開發市場的壟斷，使壟斷效應更加明顯。
2.房地產開發市場行政壟斷。房地產行業是資金密集型行業，沒有巨額的資金，企業無法進入這一行業。弱化了房地產行業的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護意識，形成了房地產開發企業的局域性壟斷。
3.地方政府經濟利益影響下的房地產價格。政府應該主要充當房地產市場的協調者、管理者和服務機構，但是在中國的房地產市場，地方政府成了經濟利益的最大獲取者。政府在房地產上的收入約占整個房地產價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產市場秩序極不規范的根源。
4.城市化進程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經濟體制的改革，原有的城鄉二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進程大大加快。城市經濟快速發展，聚集了大量的城市人口;城市建成區的迅速擴大，使大量的農村變為城市;城市基礎設施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費的更新換代，住房消費潛力被激發。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。
5.房地產租賃市場不完善。我國房地產租賃市場很不完善。現有的房屋租賃市場的供應主體是城市城中村和郊區農村的農民自住房，租賃市場的需求主休是進城打工的農民。由于用于出租的房屋條件差、環境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。
6.房地產投資與投機。我國經濟高速發展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現穩定的增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產市場的繁榮。我國居民本就有購房置業的習慣，為了擴大內需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產消費迅速高漲。再者，我國近幾年房地產需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產投機奠定了基礎。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。
二，我國房地產泡沫治理的對策
1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發現土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設的開發區里，地價驚人的低廉，其基礎就是土地價值的嚴重低估;另一方面，在城市開發中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產開發商通過在政府機構中尋求其行政人、行業性壟斷、區域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優勢、強制拆遷等手段，以遠低于市場價值的批租拿到優良位置土地開發權。利潤越大投資越大，產業往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產市場人為控制，保證房地產市場健康穩定發展的關鍵。2.割斷地方政府與房地產市場的經濟、政治利益。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產價格20%～40%的土地費用，地方政府在房產上的收入將近占到整個房地產價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產業趨之若鶩。不改變以經濟發展速度為主要指標考核政績的傳統，不斬斷地方與房地產業之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉房地產過熱的現象。
3.綜合運用稅收、金融政策，控制入市資金量。經濟泡沫形成的前提是非理性預期，而基礎則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當前貨幣資金供應總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產泡沫進行精確打擊。在當前情況下，建議:(1)盡快征收物業稅(不動產稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產稅，改變居民的心理預期。(5)取消期房銷售制度，改為現房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。
4.大力發展住房租賃市場。對出租住房的業主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優惠政策。對為低收入者開發租用住房的私人公司實行稅收抵扣。
5.分化城市功能，延伸住房供應空間。過多的基礎設施集中于主城區，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產沫的催化劑。分散基礎設施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進一步發展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。
總之，伴隨我國經濟發展和城市化的加速，我國房地產市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標。房地產業持續健康發展，離不開對房地產市場的有效調控，而房地產泡沫的治理則是房地產宏調控的主要目標，對此我們必須有清醒的認識。
參考文獻：
一、房地產泡沫的含義及成因
房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。
無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。
從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能。
房地產泡沫產生的主要原因是：
1.房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。
3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關。“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為當時海南房地產熱時一些生意人的經典。這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭。許多開發商還想從繼續建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫。
4.房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面）相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。
5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據統計，在1992-1993年，海南房地產開發的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產業，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產生埋下了隱患。
6.政府部門的不正之風。1993年沿海地區的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。可見，政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。
二、房地產泡沫的危害
房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍；不規范的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，最終導致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸取；此外，房地產價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經濟發展。
三、房地產泡沫的防范措施
隨著我國經濟的發展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產網絡的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產業的發展帶來機遇，特別是網絡與房地產的結合，給未來房地產業的發展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產需求的進一步增加，我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。如何讓這一行業真正成為我國經濟發展新的增長點，防范房地產泡沫，促進房地產業的健康發展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：
1.大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。去年，國家計委、建設部宣布，投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生重大影響。經濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規模建設經濟適用房的計劃，曾令眾多房地產開發商驚恐不已。經濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經顯現。如北京1999年由于大規模建設經濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現在，國家要重舉經濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經很大，如果再大規模推出經濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規模建設經濟適用房等政策付諸實施，房價持續上漲的空間就會被封殺。
2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。
3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。
4.整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。
5.全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策；二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
【關鍵字】房地產，調控政策，問題，策略探討
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
隨著我國房地產業擴張性發展，其發展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發明顯。統計數據顯示，2010年中國城鎮居民房價收入比遠超過正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經濟帶來極大不穩定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產業資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產商提供大筆貸款，同時，房地產商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產業的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯盟，引發市場失效，房價虛高。因此國家對房地產的宏觀調控政策現在已經日益成為重要的課題。
二．當前我國房地產業存在的問題
1、我國房地產市場的資金來源結構單一
從我國具體的情況來看，我國房地產行業巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。
2、房地產開發商囤地現象普遍
房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度。因此獲得土地使用權的成本低廉，開發商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使剛權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。
3、住宅供應結構不盡合理
我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業的產品結構的不合理也是導致普通居民不得不調整需求結構的原因。
4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴重低于預期。
有些居民對房地產的偏好過高，個人借房投機思想泛濫
通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅使下，政策落實成難題。
房地產作為支柱產業，過度商業化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高
超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業乃至整個金融業的巨大動蕩以及國民經濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經濟公平和社會公平之間進退兩難。
三．針對政府對房地產調控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產業的正常發展帶來了極大挑戰，基于以上的分析，我們為政府政策的調整提出以下建議：
1、規范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調控政策能夠落實到地方，必須切斷當地政府與房地產開發商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業績與房價調控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規范各地政策，統一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發和完善金融產品，鎖定購房成本
房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，由于有風險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規避風險。針對房地產這一特殊產品，中央可明文規定開發商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數掛鉤的金融產品。通過金融產品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。
3、加強輿論引導，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。
四．結束語
綜上所述，房地產業作為一項混合產品，同時具有公共產品和私人物品的性質，是實現經濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產調控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產調控政策，從而促進我國房地產事業的優良、有序、健康、持續發展，實現房地產業軟著陸。
參考文獻：
[1]向旭 論現行土地宏觀調控政策對房地產企業的影響及對策 [學位論文]2005 - 上海交通大學：工商管理
[2]岑艷 我國房地產稅收制度改革研究――物業稅開征的理論與操作分析 [學位論文]2007 - 西南財經大學：財政學
[3]李智勇 房地產企業資本結構影響因素分析---基于中國貨幣政策調控背景 [學位論文] 2012 - 河北大學：金融學
[4]王曉輝 房地產價格泡沫形成與防治――泡沫測量與政策調控的作用 [學位論文]2008 - 北京大學：工商管理
論文摘要：房地產業是一個高風險產業，它高度依賴 金融 市場的信貸支持。如果信貸支持過度，將促使房地產業的非理性投資增加，房地產價格上漲過快，最終超過消費者承受力而導致房地產泡沫。本文介紹了
查爾斯·p·金德爾伯格將“泡沫”定義為：“一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”
房地產泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產商品的供需矛盾、 企業 和私人的過度投機、金融機構的貸款偏好等因素，導致房地產價格無節制地持續上揚，使房地產價格脫離市場基礎而持續上漲，嚴重背離與之對應的基礎價值的過程和狀態。
房地產泡沫的成因及對我國房地產發展趨勢的判斷
從影響泡沫形成的各種因素來看，主要有三種：預期。由于土地具有稀缺性，與其他生產要素相比，供給彈性最小。因此，市場對土地未來價格的樂觀預期，必然加大對土地的需求，從而使房地產價格偏離資產的實際價值；投機行為。投機行為對 經濟 波動有很大影響，并且會推動資產泡沫的形成；非理性行為。市場并不是有效的，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現象。
我國房地產投資近幾年仍然高速增長。2006年前9個月，房地產開發投資完成額就達到12902.4億元，同比增長了24.3%。房地產投資的快速增長，使其占國有及其他單位固定資產投資的比重逐步提高，到2006年已經達到破紀錄的22.6%。在國家加大宏觀調控力度的情況下，2006年全國商品房的價格同比仍上漲了5.5%，局部地方如北京、上海、廣州的房價相繼突破居民的心理價位。房地產的開發已經超過經濟的發展水平。
2007年初，
（四）銀行信貸自身的非理性擴張
銀行都把房地產信貸作為優良的貸款品種，并且都在不遺余力地擴大房地產信貸業務。如果國內房地產市場價格快速上漲，房地產開發投資就不會放慢增長速度，從而國內銀行信貸擴張就不會停止。從2007年1-2月央行公布的數據來看，新增人民幣貸款9814億元，較2006年同期增長近2700億元，銀行信貸在房地產業的過度擴張，加速了房地產泡沫的形成。銀行持有大量的房地產，那么房地產價格上漲將提高銀行資本規模，從而改善銀行的資產質量和盈利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產的信貸供給，而這又進一步提高房地產的價格。這一過程循環往復，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。
遏制銀行信貸非理性流入房地產的相關措施
（一）嚴格遵守銀行信貸緊縮的宏觀政策
銀行必須遵守國家信貸緊縮的宏觀政策，嚴格把守信貸關，提高信貸門檻，有效地抑制資金流入房地產業。因為，適當提高銀行貸款利率，可以有效的抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房；提高存款準備金率則可以收縮 金融 機構的貸款總額，從而有效地抑制銀行向房地產市場的放貸沖動；提高購房首付比例，不僅可以降低銀行信貸在房地產業的資金比例，也可以讓部分居民由于首付壓力而最終推遲購房。只有這樣，才能降低住房需求，有效防止房地產泡沫化，有利于房地產業的健康 發展 。
（二）加強金融監管
加強金融監管，預防和警惕房地產信貸中的金融風險。做到貸款項目的 科學 論證，貸款發放的正確決策，確保貸款安全。提高信息的透明度，打擊投機活動，對有問題的金融機構進行徹底的清查。加強銀行信貸人員培訓，提高業務員的專業素質和道德素質，避免出現業務員為了個人利益弄虛作假，損害國家和集體的利益。
