時(shí)間：2022-10-29 06:15:53
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為了更好的實(shí)施國(guó)家信貸政策，防止不良貸款的發(fā)生，特制定本檢查措施：
一.農(nóng)戶小額信用貸款
1有無(wú)戶主的身份證、戶口簿等復(fù)印件，審查是否為非農(nóng)貸款、跨區(qū)貸款
2是否為已入股社員，并持有股金證（有無(wú)股金證復(fù)印件）
3有無(wú)綠色貸款證，并審查是否超信用發(fā)放貸款
4查看其有無(wú)不良貸款記錄
5登陸信貸管理系統(tǒng)，查看其信用等級(jí)和實(shí)際是否一致
6有無(wú)村黨支部、村民委員會(huì)和協(xié)管員的介紹及推薦意見
7是否存在借新還舊貸款（查看以前貸款記錄，是還后貸，還是貸后還）
8貸款利率是否符合規(guī)定
9核對(duì)綜合門柜系統(tǒng)檢查日1246科目的數(shù)據(jù)與信貸管理系統(tǒng)是否一致
10貸款合同有關(guān)事項(xiàng)是否完整，有無(wú)涂改遺漏的重要事項(xiàng)
二、農(nóng)戶貸款
1貸款資料是否齊全（有無(wú)借款申請(qǐng)書、借款人家庭財(cái)產(chǎn)證明、借款人身份證明、借款人提供的抵（質(zhì)）押物產(chǎn)權(quán)證明）
2是否存在借新還舊貸款（查看以前貸款記錄，是還后貸，還是貸后還）
3貸款利率是否符合規(guī)定
4核對(duì)綜合門柜系統(tǒng)檢查日貸款科目的數(shù)據(jù)與信貸管理系統(tǒng)相應(yīng)科目的數(shù)字是否一致
5貸款合同有關(guān)事項(xiàng)是否完整，有無(wú)涂改遺漏的重要事項(xiàng)
6有關(guān)信用社評(píng)級(jí)資料是否完整
7保證人提供的資料是否完整合規(guī)（身份證明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，有限責(zé)任公司或股份有限責(zé)任公司的《同意保證意見書》、財(cái)務(wù)報(bào)告等）。
8抵押人提供的資料是否完整合規(guī)（身份證明，抵押物權(quán)利證書，有限責(zé)任公司或股份有限責(zé)任公司股東會(huì)或董事會(huì)的《同意抵押意見書》，國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意抵押函等。）
9質(zhì)押人提供的資料提供的資料是否完整合規(guī)（身份證明身份證明，質(zhì)物鑒定和價(jià)值評(píng)估報(bào)告，有限責(zé)任公司或股份有限責(zé)任公司股東會(huì)或董事會(huì)的《同意質(zhì)押意見書》等。）
10審查調(diào)查報(bào)告是否合規(guī)有無(wú)未調(diào)查事項(xiàng)（抵質(zhì)物的所有權(quán)是否進(jìn)行了調(diào)查、抵質(zhì)物的變現(xiàn)能力及價(jià)值是否進(jìn)行了調(diào)查，并發(fā)表了調(diào)查意見）
115萬(wàn)以上的農(nóng)戶貸款是否執(zhí)行了按季收息對(duì)于未按季收回的貸款利息是否執(zhí)行了相關(guān)掛賬制度是否進(jìn)行利息催收對(duì)于以后收回的掛賬利息是否按規(guī)定記收復(fù)利復(fù)核利息計(jì)算是否正確?
12抵押物是否進(jìn)行公證表外入賬是否正確是否視同現(xiàn)金管理
13貸款審批程序是否合規(guī)對(duì)于超權(quán)限貸款是否進(jìn)行了上報(bào)審批
三、自然人貸款
1是否超限額發(fā)放（30萬(wàn),20**年新增）
2貸款資料是否齊全?（有無(wú)借款申請(qǐng)書、借款人家庭財(cái)產(chǎn)證明、借款人身份證明、借款人提供的抵（質(zhì)）押物產(chǎn)權(quán)證明）,對(duì)于貸款資料復(fù)印件是否進(jìn)行了核對(duì)?(由核對(duì)人注明的與原件核對(duì)一致字樣)
3貸款主體資格是否為具有完全民事能力的自然人?擔(dān)保人的主體資格是否合規(guī)?有無(wú)60歲以上無(wú)經(jīng)濟(jì)能力人的貸款人或擔(dān)保人
4是否執(zhí)行了審貸分離制度貸款的審批程序是否合規(guī)貸款的用途是否符合國(guó)家政策
5有無(wú)貸前調(diào)查報(bào)告貸前調(diào)查報(bào)告是否規(guī)范（是否按68號(hào)文件要求調(diào)查）
6貸后管理是否到位（進(jìn)否進(jìn)行定期和不定期的貸后調(diào)查，有無(wú)首次跟蹤貸后調(diào)查，有五級(jí)分類認(rèn)定表及工作底稿）
7貸后檢查的內(nèi)容是否包括貸款的使用情況，借款人的經(jīng)營(yíng)情況和償債能力的變動(dòng)情況
8每次檢查是否有文字報(bào)告或記錄
9貸款利率是否符合規(guī)定
10貸款合同是否完整（68號(hào)文件）
合同是否采用鋼筆或碳素筆書寫，內(nèi)容填制必須完整，不得涂改
相關(guān)條款是否與貸款業(yè)務(wù)審批的內(nèi)容一致
客戶部門是否當(dāng)場(chǎng)監(jiān)督客戶、擔(dān)保人的法定代表人或授權(quán)委托人在信貸合同上簽字、蓋章或蓋指模，核對(duì)預(yù)留印鑒，確保簽訂的合同真實(shí)、有效（檢查借款合的筆跡和印跡等）
11抵押、質(zhì)押是否合規(guī)抵押、質(zhì)押物權(quán)憑證是否按規(guī)定進(jìn)行登記和保管抵押物是否進(jìn)行公證
12貸款的主體是否合適有無(wú)借名、冒名貸款
13對(duì)于及將到期的貸款是否發(fā)出了到期貸款通知書
14貸款利利率應(yīng)用是否正確?對(duì)于按季收息貸款未按時(shí)收回的是否進(jìn)行了催收利息計(jì)算是否正確?未按時(shí)付息等到其異常情況是否作了貸后檢查分析
15對(duì)于大額自然人貸款,有無(wú)人民銀行核準(zhǔn)發(fā)放并經(jīng)過年檢的貸款卡?
16貸款程序是否合規(guī)?有無(wú)逆程序發(fā)放貸款?
17貸款展期是否合規(guī)（展期期限是否符合規(guī)定有無(wú)展期貸款申請(qǐng)書抵、質(zhì)押人是否在貸款展期申請(qǐng)書上簽署“同意展期”的意見有無(wú)展期調(diào)查報(bào)告與貸款人、擔(dān)保人是否簽訂了《貸款展期協(xié)議書》
四、農(nóng)戶聯(lián)保貸款
1貸款資料是否齊全（聯(lián)保協(xié)議、聯(lián)保貸款人的身份證復(fù)印件、戶口簿復(fù)印件，各聯(lián)保農(nóng)戶近三年的家庭收入證明、其他證明材料）
2通過各聯(lián)保農(nóng)戶近三年的收入證明，計(jì)算年均收入，確認(rèn)該成員的最高貸款額度，看是否存在超信用發(fā)放貸款
3是否根據(jù)單個(gè)聯(lián)保小組成員貸款實(shí)際需求、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、還款能力、信用記錄等核定其信用額度聯(lián)保小組的貸款額是否超過各成員的信用額之和的50%
4檢查各聯(lián)保戶成員有無(wú)不良記錄聯(lián)保小組是否為直系親屬是否在5戶以上是否單獨(dú)立戶有無(wú)固定住所有無(wú)本地戶口最高貸款期限是否超過3年
5農(nóng)戶聯(lián)保貸款是否實(shí)行按季收息有無(wú)貸款臺(tái)賬
6對(duì)種養(yǎng)專業(yè)戶、多種經(jīng)營(yíng)戶的聯(lián)保貸款，每季度是否有一份貸后檢查報(bào)告
五、企業(yè)貸款
1檢查借款人提供的資料是否齊全借款人身份是否真實(shí)并符合申請(qǐng)貸款的條件
有無(wú)注冊(cè)登記或批準(zhǔn)成立的有關(guān)文件復(fù)印件，會(huì)（審）計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，特殊行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書或?qū)I(yíng)證件。相關(guān)復(fù)印件是否經(jīng)有關(guān)信貸調(diào)查人員核實(shí)
有無(wú)客戶的經(jīng)濟(jì)或財(cái)務(wù)狀況資料有無(wú)近三年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、業(yè)益變動(dòng)表以及銷量情況，成立不足三年的客戶，提交自成立以來(lái)年度的報(bào)表，申請(qǐng)借款前一期的財(cái)務(wù)報(bào)告
有無(wú)企（事）業(yè)法人單位的章程，或個(gè)人合伙企業(yè)的合同或協(xié)議復(fù)印件
有無(wú)法定代表人或授權(quán)委托人身份證明
有無(wú)開戶許可證、預(yù)留印鑒卡和有效貸款卡
有無(wú)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)的企業(yè)須提供有權(quán)部門頒發(fā)的特殊行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證或企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，及其年檢證明
有無(wú)合資、合作的合同和驗(yàn)資證明
有無(wú)人民銀行頒發(fā)的有效貸款卡，技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的組織機(jī)構(gòu)代碼證
有無(wú)公司制企業(yè)法人的公司章程，董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本，若為有限責(zé)任客戶、股份有限客戶、合資合作客戶或承包經(jīng)營(yíng)客戶，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意申請(qǐng)授信業(yè)務(wù)的決議、文件或具有同等法律效力的文件或證明，股東大會(huì)關(guān)于利潤(rùn)分配的決議
有無(wú)本年度及最近月份存借款及對(duì)外擔(dān)保情況（指的是貸款申報(bào)時(shí)）
有無(wú)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)及營(yíng)運(yùn)計(jì)劃
有無(wú)稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明和近二年稅務(wù)部門納稅證明資料復(fù)印件
有無(wú)中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目，必須提供各類合格、有效的相關(guān)批準(zhǔn)文件，預(yù)計(jì)資金來(lái)源及使用情況、預(yù)計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債情況、損益情況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及營(yíng)運(yùn)計(jì)劃
有無(wú)中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告
有無(wú)客戶的印鑒卡、法定代表人（授權(quán)委托人）簽字式樣
有無(wú)保證人公司章程對(duì)法定代表人提供借款擔(dān)保業(yè)務(wù)有限制的，需提供董事會(huì)決議、文件或具有同等法律效力的證明
有無(wú)保證人提供的資料（身份證明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，有限責(zé)任公司或股份有限責(zé)任公司的《同意保證意見書》、財(cái)務(wù)報(bào)告等。）
有無(wú)抵押人提供的資料（身份證明，抵押物權(quán)利證書，有限責(zé)任公司或股份有限責(zé)任公司股東會(huì)或董事會(huì)的《同意抵押意見書》，國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意抵押函等。）
有無(wú)質(zhì)押人提供的資料（身份證明身份證明，質(zhì)物鑒定和價(jià)值評(píng)估報(bào)告，有限責(zé)任公司或股份有限責(zé)任公司股東會(huì)或董事會(huì)的《同意質(zhì)押意見書》等）
2有無(wú)貸前調(diào)查報(bào)告貸前調(diào)查報(bào)告是否規(guī)范（是否按68號(hào)文件要求調(diào)查）
3有無(wú)首次跟蹤檢查表首次跟蹤檢查表的是否在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（15日）作出
4檢查借款人提供的財(cái)務(wù)報(bào)告是否經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)
5檢查借款人各項(xiàng)資料的相關(guān)性和一致性，判斷其真實(shí)程度
6檢查擔(dān)保人是否符合擔(dān)保條件、具備擔(dān)保能力
7檢查對(duì)借款人的信用評(píng)級(jí)是否符合規(guī)定程序
8貸款程序是否合規(guī)?有無(wú)逆程序發(fā)放貸款?對(duì)于需報(bào)備的貸款是否進(jìn)行了報(bào)備
9檢查《保證合同》是否與《借款合同》中的保證條款相一致，是否合法有效
10檢查《抵押合同》中的抵押物是否經(jīng)過評(píng)估，最高可貸額是否在規(guī)定的折扣比例內(nèi)，抵押物是否經(jīng)過有關(guān)部門登記，抵押物有無(wú)《擔(dān)保法》中禁止的抵押擔(dān)保物；
11抽查貸后檢查報(bào)告及記錄，測(cè)試貸后檢查制度的執(zhí)行情況
檢查貸后檢查報(bào)告是否及時(shí)、全面客觀地反映了借款人及保證人的信用狀況，充分反映借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警信息；
檢查是否對(duì)借款人因改組、改制造成貸款變化情況進(jìn)行詳細(xì)檢查和落實(shí)；
檢查展期原因是否真實(shí)，展期是否符合規(guī)定；
檢查“借新還舊”是否符合區(qū)聯(lián)社的條件和標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)自定標(biāo)準(zhǔn)情況。
12檢查貸前報(bào)告和記錄
①檢查調(diào)查報(bào)告質(zhì)量，包括了解信貸員政策水平、業(yè)務(wù)水平和道德水準(zhǔn)，報(bào)告內(nèi)容是否客觀真實(shí)、內(nèi)容充足、條理清晰、觀點(diǎn)鮮明、結(jié)論準(zhǔn)確；
②了解貸前調(diào)查報(bào)告是否實(shí)地考察借款人的經(jīng)營(yíng)狀況；
③了解信貸人員是否對(duì)借款人資產(chǎn)、負(fù)債及投入資本進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
13檢查貸款的審貸分離情況。有無(wú)初審、復(fù)審人員簽字，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)是否進(jìn)行了復(fù)測(cè)并提出明確意見；
14貸后檢查是否到位有無(wú)定期的貸后檢查報(bào)告
15對(duì)于出現(xiàn)逾期、欠息、信用等級(jí)降級(jí)或按五級(jí)分類貸款形態(tài)降級(jí)等風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)的客戶，客戶經(jīng)理、信貸員是否在當(dāng)期及時(shí)進(jìn)行了跟蹤檢查
五、不良貸款的檢查
1檢查新增不良貸款貸款資料的有無(wú)缺失
2檢查新增不良貸款的貸后管理情況。
3有無(wú)《信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后定期檢查表》或《項(xiàng)目貸款檢查表》
4在不良貸款出現(xiàn)逾期、欠息時(shí)是否在當(dāng)期作了跟蹤檢查并發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告
5檢查其貸后檢查報(bào)告及貸后檢查提供的資料，看有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況貸后檢查人是否發(fā)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)是否填制了《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)處理表》
6對(duì)于成為不良貸款前發(fā)現(xiàn)填制的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)是否采取了措施并向有關(guān)部門報(bào)告
7有無(wú)信貸管理部門填制的《貸后管理檢查表（按單位）》
8有無(wú)到期貸款通知書和《貸款逾期催收通知書》
9有無(wú)新的催收措施措施的落實(shí)情況
10借款人有無(wú)異議原貸款手續(xù)上有無(wú)漏洞
11看以前有不良記錄
12核對(duì)綜合門柜系統(tǒng)檢查日貸款科目的數(shù)據(jù)與信貸管理系統(tǒng)相應(yīng)科目的數(shù)字是否一致
六、貸款總的方面
1是否建立貸款臺(tái)賬
2是否按要求劃分并如實(shí)反映貸款形態(tài)
3查有無(wú)化整為零貸款有無(wú)一戶多貸情況
4計(jì)算分析不良貸款占比、新增不良貸款占比，對(duì)于新增不良貸款較多，不良貸款占比較高的信用社加大抽查量，分析不良原因（并作出合適評(píng)價(jià)、建議）
5檢查有無(wú)相互擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保現(xiàn)象（聯(lián)保貸款除外）
6對(duì)大企業(yè)、大項(xiàng)目是否建立了貸款專管員制度
7對(duì)去年的不良貸款是否進(jìn)行了對(duì)賬(到期貸款催收書、貸款人簽字的貸后檢查表也算對(duì)賬），其簽字是否與預(yù)留印鑒相符（進(jìn)行了法律訴訟的除外）
8借款憑證的借款日期是否在信貸業(yè)務(wù)合同生效日期之后?借款憑證與借款合同的簽章是否一致?
9檢查貸后管理。有無(wú)貸款到期通知書、逾期催收通知書、貸款展期協(xié)議書、貸款展期申請(qǐng)書、客戶財(cái)務(wù)報(bào)表（月季）、貸后檢查報(bào)告、經(jīng)辦信貸員的日常貸后檢查記錄、處分抵押物通知書、貸款呆滯、呆賬認(rèn)定表、有價(jià)單證止付、查詢書等資料
第二條 本辦法適用于本省城市的所有房屋。
第三條 本辦法所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)。
本辦法所稱房屋產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)。
本辦法所稱房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、產(chǎn)籍圖紙以及帳冊(cè)、表卡等其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。
第四條 省人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作。
市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理和日常監(jiān)督檢查工作。
第五條 房屋所有人對(duì)房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證房屋使用安全、依法納稅和服從有關(guān)部門管理及監(jiān)督檢查的義務(wù)。
第六條 共同共有的房屋，共同共有人對(duì)共有房屋享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更或者設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所有共有人同意。
按份共有的房屋，按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有房屋分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
第七條 房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，都必須依照有關(guān)規(guī)定到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)保持證或者房屋他項(xiàng)權(quán)證。
以上證件，嚴(yán)禁涂改、偽造。
第八條 申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門遞交按規(guī)定格式填寫的申請(qǐng)書，交驗(yàn)取得房屋產(chǎn)權(quán)的證件和本人身份證件或者法人資格證明，并分別情況提交下列證件：
（一）新建、改建、擴(kuò)建的房屋，提交用地權(quán)屬證明文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證、竣工圖和質(zhì)量檢驗(yàn)合格證等有關(guān)證件；
（二）買賣、受贈(zèng)、交換的房屋，提交買賣契約、贈(zèng)與書或遺贈(zèng)證明、交換協(xié)議書或公證書、納稅證明等有關(guān)證件；
（三）繼承、分家析產(chǎn)、分割的房屋，提交遺產(chǎn)繼承證明、分家析產(chǎn)單、分割單和公證書等有關(guān)證件；
（四）調(diào)撥、征購(gòu)、合并、兼并的房屋，提交主管部門的批準(zhǔn)文件、產(chǎn)權(quán)交接書和協(xié)議書等有關(guān)證件；
（五）設(shè)定優(yōu)惠權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的房屋，提交合同和公證書等有關(guān)證件。
第九條 房屋所有人的名稱或者姓名、房屋用途、房屋所在街道的名稱和房屋號(hào)碼發(fā)生變動(dòng)的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)自變動(dòng)之日起3個(gè)月內(nèi)，持取得房屋產(chǎn)權(quán)的證件和本人身份證件或者法人資格證明及有關(guān)證明，到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理更正手續(xù)。
第十條 房屋因倒塌、焚毀和拆除等原因滅失的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)自滅失之日起3個(gè)月內(nèi)，持取得房屋產(chǎn)權(quán)的證件和本人身份證件或者法人資格證明，以及房屋滅失處理報(bào)告、批準(zhǔn)拆除文件等有關(guān)證件，向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)。
第十一條 房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)保持證和房屋他項(xiàng)權(quán)證遺失的，房屋所有人或者持證人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并持報(bào)載的聲明和本人身份證件或者法人資格證明，向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
第十二條 房屋所有人因故不能親自辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等項(xiàng)手續(xù)的，可以委托人持書面委托書和人的身份證件及有關(guān)證件代為辦理。
共有房屋應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。共有人有自愿放棄產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)出具棄權(quán)書。
第十三條 房屋有下列情況之一的，除依法繼承和人民法院判決的外，禁止轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權(quán)或者設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利：
（一）沒有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)保持證或者房屋他項(xiàng)權(quán)證的；
（二）位于已經(jīng)確定的城市改造規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)的；
（三）在國(guó)家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；
（四）產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的；
（五）其他依法禁止轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權(quán)或者設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的。
前款第（二）項(xiàng)的禁止期限不得超過1年，第（三）項(xiàng)的禁止期限不得超過2年。
第十四條 縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門可以組織本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋產(chǎn)權(quán)總登記或者驗(yàn)證。凡被列入房屋產(chǎn)權(quán)總登記或者驗(yàn)證范圍內(nèi)的房屋所有人，都必須予以協(xié)助，按規(guī)定辦理核準(zhǔn)登記和驗(yàn)證手續(xù)。
第十五條 市、縣房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理本城市的房屋產(chǎn)籍，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)保持產(chǎn)籍完整和便于社會(huì)各方面利用的原則，建立健全各項(xiàng)產(chǎn)籍管理制度。
第十六條 城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)情況，及時(shí)予以調(diào)整和補(bǔ)充。
第十七條 辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和利用房屋產(chǎn)籍，必須嚴(yán)格依照國(guó)家和省的規(guī)定收取費(fèi)用。
第十八條 單位和個(gè)人違反本辦法第七條、第十三條和第十四條規(guī)定的，縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并可處以1000元以內(nèi)的罰款。
第十九條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、也不向人民法院起訴、又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十條 房地產(chǎn)管理部門的工作人員在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理和監(jiān)督檢查工作中，必須忠于職守，依法行使職權(quán)。徇私舞弊、貪污受賄、濫用職權(quán)，或者在房屋產(chǎn)權(quán)登記和驗(yàn)證工作中久拖不決、故意刁難房屋所有人的，視情節(jié)輕重，由所在單位或有關(guān)部門給予批評(píng)教育、行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，可以由當(dāng)事人協(xié)商解決，也可以申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或者訴請(qǐng)人民法院裁判。
第二十二條 港澳臺(tái)同胞和外國(guó)的單位、個(gè)人在本省城市的房屋的產(chǎn)權(quán)管理，除國(guó)家另有規(guī)定的外，適用于本辦法。
未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，依照本辦法執(zhí)行。
第二十三條 本辦法由省建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第二十四條 本辦法自之日起施行。
《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及其《實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及其《實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》及其《實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房[2006]第171號(hào))、《商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見>有關(guān)問題的通知》(商資字[2006]192號(hào))、《商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(商資函[2007]50號(hào))。
二、需符合的條件
除符合第四條“申請(qǐng)條件”外,設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)符合下列條件:
1、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)范圍:
外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營(yíng),或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。
2、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本的比例:
(1)投資總額在1000萬(wàn)美元(含1000萬(wàn)美元)以上的,其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%;
(2)投資總額在300萬(wàn)美元至1000萬(wàn)美元的,其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%;
(3)投資總額在300萬(wàn)美元以下(含300萬(wàn)美元)的,其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70%.
3、境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),須妥善安置職工,處理銀行債務(wù),并自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。
境外投資者收購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù),并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起三個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。
4、境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)存在原則,依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè),按核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方,不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中,訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。
5、外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng),應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則。
(1)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán),或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議。
(2)已設(shè)立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng),應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。
6、境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式,規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批
三、申請(qǐng)材料
1、設(shè)立申請(qǐng)書;
2、投資各方共同編制或外國(guó)投資者編制的可行性研究報(bào)告;
3、由合營(yíng)(作)各方法定代表人或其授權(quán)的代表簽署的合營(yíng)(作)企業(yè)合同和章程;外資企業(yè)只提交外國(guó)投資者法定代表人或其授權(quán)的代表簽署的外資企業(yè)章程;
4、由合營(yíng)(作)各方委派或合作各方協(xié)商確定的合營(yíng)(作)企業(yè)董事長(zhǎng)或聯(lián)合管理委員會(huì)主任、副董事長(zhǎng)或副主任、董事或委員人選名單,簡(jiǎn)歷,有效身份證件(復(fù)印件),投資各方董事委派書;外資企業(yè)法定代表人(或者董事會(huì)人選)名單,簡(jiǎn)歷,有效身份證件(復(fù)印件),董事委派書;
5、外國(guó)投資者所在國(guó)家公證機(jī)關(guān)出具的關(guān)于投資者主體資格證明或身份證明公證書(香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者提供當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)關(guān)于投資者主體資格證明或身份證明的公證文件);
6、我國(guó)駐該國(guó)使(領(lǐng))館對(duì)外國(guó)投資者所在國(guó)家公證機(jī)關(guān)出具的關(guān)于投資者主體資格證明或身份證明公證書的認(rèn)證文件(香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者無(wú)須提供此項(xiàng)文件);
注:外國(guó)投資者為為自然人的,提供個(gè)人履歷;提供有中國(guó)使(領(lǐng))館簽證的護(hù)照復(fù)印件作為投資者身份證明并能提供有效護(hù)照原件供核對(duì)的,不需提交公證、認(rèn)證文件;港、澳、臺(tái)地區(qū)投資者為自然人的,提供個(gè)人履歷;提供大陸公安機(jī)關(guān)簽發(fā)的《港澳居民來(lái)往內(nèi)地通行證》或《臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證》印件作為投資者身份證明并能提供有效護(hù)照原件供核對(duì)的,不需提交公證文件。
7、境外投資者(授權(quán)人)與境內(nèi)法律文件送達(dá)接受人(被授權(quán)人)簽署的《法律文件送達(dá)授權(quán)委托書》;
8、外國(guó)投資者資信證明文件和法定代表人身份證明文件(復(fù)印件);
9、中方的銀行資信證明、注冊(cè)登記證明(復(fù)印件)、法定代表人身份證明文件(復(fù)印件);
10、外國(guó)投資者股東名冊(cè);
11、項(xiàng)目土地或房地產(chǎn)來(lái)源證明(國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證或土地、房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議等);
12、如中方是以國(guó)有資產(chǎn)投入,應(yīng)提供國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及國(guó)有資產(chǎn)管理部門的確認(rèn)文件;
13、企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)通知書;
14、商務(wù)部門規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)提交的材料。
內(nèi)容摘要：應(yīng)收賬款池融資把買方的付款作為第一還款來(lái)源，解決了中小企業(yè)的融資難題，但由于不需要融資企業(yè)提供其他擔(dān)保，貸款銀行在買賣雙方信用、業(yè)務(wù)操作以及法律層面都面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行應(yīng)該通過加強(qiáng)貸前審查、謹(jǐn)慎簽訂融資合同、完善內(nèi)部規(guī)章制度、加強(qiáng)貸后監(jiān)控來(lái)防控風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：應(yīng)收賬款池融資 風(fēng)險(xiǎn) 防控
應(yīng)收賬款池融資定義及特點(diǎn)
（一）應(yīng)收賬款池融資的定義
應(yīng)收賬款池融資是深圳發(fā)展銀行首創(chuàng)的融資理念，是針對(duì)那些相對(duì)固定地為多個(gè)買家提供貨物或服務(wù)，交易頻繁、筆數(shù)多、單筆交易金額不大、過往交易記錄良好的企業(yè)，僅憑其貿(mào)易形成的零散應(yīng)收賬款集合成“池”，整體質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行根據(jù)“池”容量為企業(yè)提供一定比例的融資，企業(yè)可隨需隨取，且無(wú)需額外提供擔(dān)保的一種融資方式。
（二）應(yīng)收賬款池融資的特點(diǎn)
應(yīng)收賬款池融資與保理業(yè)務(wù)比較相近，但不像保理那樣必須與應(yīng)收賬款一一對(duì)應(yīng)，而是把所有的應(yīng)收賬款匯聚成池，只要在銀行核定的授信限額內(nèi)，企業(yè)就可以申請(qǐng)出款，形成循環(huán)融資。應(yīng)收賬款池融資與一般的流動(dòng)資金貸款也不同，在應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)中，銀行不僅要監(jiān)管專用賬戶，而且還為企業(yè)提供賬戶管理職能，降低了企業(yè)的開支和成本。更重要的是，應(yīng)收賬款池融資是一種自償性融資，買方的付款作為第一還款來(lái)源，不需要企業(yè)提供其他擔(dān)保。
應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)模式及操作流程
有追索權(quán)的應(yīng)收賬款池融資及操作流程。有追索權(quán)的應(yīng)收賬款池融資又稱為應(yīng)收賬款質(zhì)押池融資，是指融資企業(yè)將應(yīng)收賬款池整體質(zhì)押給銀行，銀行根據(jù)應(yīng)收賬款池中余額的一定比例給予融資。其操作流程如圖1所示。
無(wú)追索權(quán)的應(yīng)收賬款池融資及操作流程。無(wú)追索權(quán)的應(yīng)收賬款池融資又稱為應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓池融資，也有人稱其為應(yīng)收賬款池買斷，是指融資企業(yè)將應(yīng)收賬款池整體轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行根據(jù)應(yīng)收賬款池中余額的一定比例給予融資。其操作流程如圖2所示。
應(yīng)收賬款池融資風(fēng)險(xiǎn)及承擔(dān)主體分析
應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)中涉及三方主體——融資企業(yè)（賣方或服務(wù)的提供方）、貸款銀行和作為債務(wù)人的買方（包括產(chǎn)品的買方和服務(wù)的接受方）。因?yàn)橹挥凶鳛橘J款人的銀行才可能面臨債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。所以本文僅從銀行的角度進(jìn)行分析。
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)
1.來(lái)自買方的信用風(fēng)險(xiǎn)。買方的按期付款是銀行貸款的第一還款來(lái)源，買方的信用及清償能力直接決定銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.來(lái)自融資企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。在有追索權(quán)的應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)中，如買方不能按期付款，融資企業(yè)作為貸款業(yè)務(wù)的債務(wù)人，償還借款仍是其法定義務(wù)。在無(wú)追索權(quán)的應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)中，雖是應(yīng)收賬款買斷，但是銀行可以通過合同約定融資企業(yè)在出現(xiàn)約定情形時(shí)承擔(dān)應(yīng)收賬款的回購(gòu)責(zé)任。所以融資企業(yè)的信用也對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)有著直接的影響。
3.債權(quán)真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。真實(shí)的應(yīng)收賬款是應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)的前提，如果應(yīng)收賬款不存在，則必然導(dǎo)致應(yīng)收賬款池融資不成立，這對(duì)于貸款銀行而言將是致命的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）法律風(fēng)險(xiǎn)
1.法律制度不完善的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)關(guān)于擔(dān)保方面的法律目前主要有三部，《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和《海商法》。《擔(dān)保法》和《海商法》沒有涉及債權(quán)質(zhì)押?jiǎn)栴}，《物權(quán)法》只是原則規(guī)定應(yīng)收賬款可以用來(lái)出質(zhì)。2007年9月30日的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，也只為應(yīng)收賬款池質(zhì)押融資提供了一定的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。所以在實(shí)務(wù)操作中，應(yīng)收賬款池質(zhì)押是否成立，債務(wù)人在應(yīng)收賬款池質(zhì)押融資業(yè)務(wù)中所處的法律地位，銀行對(duì)作為還款義務(wù)人的買方享有的權(quán)利，如果買方不履行還款義務(wù)銀行應(yīng)該如何來(lái)保障自己的權(quán)利，同采登記的抵押權(quán)和債權(quán)質(zhì)權(quán)之間的沖突如何解決等諸多問題，都使銀行面臨嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。
2.來(lái)自買賣雙方基礎(chǔ)合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果買賣雙方之間的合同因?yàn)槌霈F(xiàn)法律規(guī)定的情形而被認(rèn)定為無(wú)效或被撤銷，那么買賣雙方之間的債權(quán)債務(wù)將隨之消滅，應(yīng)收賬款池中的債權(quán)必然受到影響。另外，如果買賣雙方在合同中明確約定了債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，則會(huì)導(dǎo)致應(yīng)收賬款質(zhì)押和轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
3.來(lái)自買方的抗辯風(fēng)險(xiǎn)。《合同法》第八十二條規(guī)定：“債務(wù)人接到債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，債務(wù)人對(duì)讓與人的抗辯，可以向受讓人主張”。假如因?yàn)槿谫Y企業(yè)履行合同有瑕疵，或未能及時(shí)履行合同，或雙方協(xié)商解除合同，則買方可以針對(duì)銀行的付款要求進(jìn)行抗辯。
4.債權(quán)債務(wù)抵銷的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定，抵銷是債權(quán)債務(wù)消滅的原因之一。在銀行發(fā)放貸款以后，買賣雙方如果通過合意，將應(yīng)收賬款池中債權(quán)的全部或部分抵銷的話，應(yīng)收賬款池中的相應(yīng)債權(quán)也將不復(fù)存在。
5.買方轉(zhuǎn)讓債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)合同法規(guī)定，經(jīng)債權(quán)人同意后債務(wù)人可以轉(zhuǎn)讓債務(wù)。但在債權(quán)人已將債權(quán)設(shè)質(zhì)的情形下，能否允許債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)法律并無(wú)規(guī)定。按照法無(wú)禁止即允許的原則，在征得賣方同意后，買方可以轉(zhuǎn)讓債務(wù)。這種轉(zhuǎn)讓債務(wù)的行為有可能為銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
6.訴訟時(shí)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于應(yīng)收賬款池融資是一攬子的債權(quán)質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓，應(yīng)收賬款的到期日并不一致。對(duì)于己經(jīng)到期但尚未收取的應(yīng)收賬款，如超過訴訟時(shí)效，將面臨不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)
1.登記操作風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《物權(quán)法》第二百二十八條的規(guī)定，以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自向信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。《中國(guó)人民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記操作規(guī)則》第三條規(guī)定，由質(zhì)權(quán)人對(duì)登記內(nèi)容的真實(shí)性、完整性和合法性承擔(dān)責(zé)任。該規(guī)則第十五條規(guī)定，如果出質(zhì)人的法定注冊(cè)名稱或者有效身份證件號(hào)碼變更的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在變更之日起4個(gè)月內(nèi)辦理變更登記。未辦理變更登記的，質(zhì)押登記失效。即，銀行要對(duì)自己無(wú)法掌控的一些信息承擔(dān)責(zé)任。這些都是銀行難以防控的風(fēng)險(xiǎn)。
2.不能及時(shí)通知買方的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收帳款池質(zhì)押融資在實(shí)質(zhì)上啟動(dòng)了債權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，根據(jù)法律規(guī)定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)通知債務(wù)人，否則轉(zhuǎn)讓行為對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。而應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)中應(yīng)收賬款筆數(shù)眾多，非一一對(duì)應(yīng)，且在不斷變化中，要做到每一筆應(yīng)收款項(xiàng)都及時(shí)通知買方，對(duì)銀行來(lái)說難度較大。
3.還款途徑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。買方的付款是應(yīng)收賬款池融資的第一還款源。在買方付款后所到達(dá)的第一個(gè)銀行賬戶必須是貸款銀行能夠控制的，否則，銀行的合法權(quán)益將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控
（一）買賣雙方信用風(fēng)險(xiǎn)防控
1.審查買賣雙方的合同。要認(rèn)真審查每一筆合同，主要審查交易的真實(shí)性、合同條款是否有禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款、是否有限制買賣雙方權(quán)利的條款。
2.審查買賣雙方交易記錄。因?yàn)橘I方付款為第一還款來(lái)源，甚至唯一的還款來(lái)源，所以，要認(rèn)真審查買賣雙方的交易記錄，一般要求買賣雙方要有1年以上的交易記錄，且以往的還款情況良好，延期付款比例應(yīng)控制在5%以內(nèi)。
3.審查買賣雙方的信用。主要審查買賣雙方的信用等級(jí)、以往的信用記錄、主營(yíng)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)地位、產(chǎn)品或服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力以及管理水平等。在應(yīng)收賬款池質(zhì)押融資業(yè)務(wù)中，要重點(diǎn)審查賣方的信用，在應(yīng)收賬款池轉(zhuǎn)讓融資業(yè)務(wù)中則要重點(diǎn)審查買方的信用。
4.審查應(yīng)收賬款質(zhì)量。重點(diǎn)審查應(yīng)收賬款的真實(shí)性、相關(guān)資料（買賣合同或服務(wù)合同、發(fā)票、發(fā)貨單、運(yùn)輸單證、納稅證明、以往交易的回款證明、應(yīng)收賬款清單等）的真實(shí)性、以往回款的及時(shí)性，還要審查買賣合同或服務(wù)合同中約定的賣方的義務(wù)是否已經(jīng)全面履行、應(yīng)收賬款是否有權(quán)利瑕疵，比如是否已經(jīng)設(shè)定過質(zhì)押、是否附有其他的付款條件、是否允許轉(zhuǎn)讓等。
（二）法律風(fēng)險(xiǎn)防控
1.完善相關(guān)法律制度。應(yīng)收賬款是金錢債權(quán)，不同于一般的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資，法律應(yīng)專門對(duì)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，明確各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、應(yīng)收賬款池融資合同的生效要件、應(yīng)收賬款之上存在不同擔(dān)保物權(quán)時(shí)沖突的處理等，做到有法可依。
2.銀行完善內(nèi)部業(yè)務(wù)操作規(guī)范。現(xiàn)階段銀行應(yīng)根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的基本原理和相關(guān)規(guī)定，制定并不斷完善內(nèi)部相應(yīng)的管理辦法，比如《應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)管理辦法》、《應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)操作細(xì)則》等，在這些規(guī)定里面要詳細(xì)規(guī)定對(duì)買賣雙方和應(yīng)收賬款的條件要求、操作流程、融資授信額度的確定辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及所需繕制提交的表格、操作人員的崗位職責(zé)、專用賬戶的管理辦法等內(nèi)容。
3.謹(jǐn)慎簽訂合同。因?yàn)槿狈χ苯拥姆梢?guī)定，所以在應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)中銀行和賣方的權(quán)利義務(wù)要通過合同來(lái)約定。在簽訂應(yīng)收賬款池融資合同時(shí)應(yīng)從以下方面防范風(fēng)險(xiǎn)：
第一，要求賣方提交應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)申請(qǐng)書，詳細(xì)申報(bào)自己的債權(quán)。申請(qǐng)書應(yīng)該包括賣方的基本信息、近3年的經(jīng)營(yíng)信息、債權(quán)的詳細(xì)信息、買方的基本信息、買賣雙方近3年的交易信息等內(nèi)容。申請(qǐng)書中的信息和相應(yīng)的單證是銀行對(duì)買賣雙方進(jìn)行審查、簽訂合同的基礎(chǔ)，要盡可能詳細(xì)。第二，銀行根據(jù)自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和地位，可以充分利用格式合同或格式條款，不僅能降低銀行簽訂合同的成本，而且有助于降低合同風(fēng)險(xiǎn)。在制定格式合同或格式條款時(shí)，對(duì)于專業(yè)術(shù)語(yǔ)或限制對(duì)方權(quán)利、減免銀行義務(wù)的文字或條款一定要按照法律的規(guī)定盡到提醒告知義務(wù)。第三，約定賣方在貸款銀行開立專門賬戶用于買方付款，銀行對(duì)該賬戶有管理的權(quán)利和義務(wù)。并約定該賬戶是買方付款唯一賬戶。第四，無(wú)追索權(quán)的應(yīng)收賬款池融資合同中應(yīng)明確約定，如果因賣方責(zé)任導(dǎo)致銀行不能按期取得買方付款，或根本不可能取得買方付款的情形下，賣方有回購(gòu)應(yīng)收賬款之義務(wù)。第五，在簽訂合同時(shí)銀行留存買賣雙方交易合同，連同應(yīng)收賬款質(zhì)押清單和應(yīng)收賬款質(zhì)押確認(rèn)函一起作為應(yīng)收賬款池融資合同的附件，防止出質(zhì)人在同樣的應(yīng)收賬款上再次設(shè)立質(zhì)押。
（三）業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)防控
1.完善內(nèi)部業(yè)務(wù)操作規(guī)程。程序是防控風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。銀行應(yīng)通過完備的業(yè)務(wù)操作規(guī)則詳細(xì)規(guī)定業(yè)務(wù)操作流程和業(yè)務(wù)審批權(quán)限，明確每一崗位的職責(zé)，并加強(qiáng)對(duì)每一崗位的管理和監(jiān)督。
2.做好對(duì)買方的通知工作。雖然依據(jù)法律規(guī)定通知義務(wù)人是賣方，但是為了加強(qiáng)對(duì)賣方的監(jiān)督，防控風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該會(huì)同賣方，共同通知買方，并簽署三方協(xié)議，要求買方保證按期向?qū)Ｓ觅~戶付款，不向賣方或第四方支付。鑒于應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)一般是針對(duì)買方相對(duì)固定、筆數(shù)較多的貨物買賣或服務(wù)，銀行和買賣雙方可以簽訂一定時(shí)期內(nèi)的一攬子協(xié)議，即通過批量合同來(lái)解決。
3.嚴(yán)格貸后監(jiān)控。簽訂融資合同只是應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)的開始，大量的工作是在貸后的管理和監(jiān)控上。為了防控風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)隨時(shí)監(jiān)控買賣雙方的信用變化、財(cái)務(wù)狀況變化、專用賬戶變化、合同履行情況、債務(wù)債權(quán)期限等，發(fā)現(xiàn)異常，立即采取措施，要求賣方提前歸還貸款，或提供其他擔(dān)保，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
參考文獻(xiàn)：
1.浦發(fā)銀行上海分行.聚小成池—應(yīng)收賬款池融資業(yè)務(wù)探討[J].上海國(guó)資，2011（8）
而在今年更早些時(shí)候，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體公開表示，《住房公積金管理?xiàng)l例》正在進(jìn)行實(shí)施14年來(lái)的第二次修訂，將在2013年6月前完成全部工作，并上報(bào)國(guó)務(wù)院法制辦。據(jù)悉，修訂的內(nèi)容主要包括三方面，一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對(duì)覆蓋人群的重新梳理；三是對(duì)監(jiān)管形成制度化約束。
按照現(xiàn)行管理?xiàng)l例規(guī)定，職工個(gè)人繳存和單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個(gè)人所有。但是長(zhǎng)期以來(lái)，住房公積金由于強(qiáng)制繳納、受限支取、貸款審批手續(xù)繁瑣、挪用現(xiàn)象普遍等問題廣遭詬病。上述組合消息的，自然引發(fā)社會(huì)關(guān)注。在部分專家和業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這意味著住房公積金已全面進(jìn)入“改革期”，而目前需要討論的重點(diǎn)已不僅是如何放寬支取自由度、加強(qiáng)監(jiān)管等技術(shù)層面，甚至上升至存廢問題。
難以支取的公積金貸款
“我奉勸想要辦住房公積金貸款的人，―定要在身體和精神上都做好長(zhǎng)期斗爭(zhēng)的準(zhǔn)備。”在北京中關(guān)村某科技公司工作的王女士說。見到本刊記者的時(shí)候，她和丈夫深陷在公積金貸款和支取的繁瑣手續(xù)已經(jīng)2個(gè)多月了。
王女士夫婦自2年前結(jié)婚后就開始物色合適的房子。因?yàn)槭诸^資金有限，目標(biāo)鎖定為北四環(huán)附近50-60平米的二手房。去年，兩人曾經(jīng)看上一套各方面都很合適的房子，甚至已經(jīng)初步簽下了購(gòu)房意向書，但最終沒有成功。因?yàn)榉恐鲌?jiān)決不接受住房公積金貸款的買主。“我工作很忙，沒空兒跟著你瞎折騰。”王女士至今記得房主當(dāng)面甩給自己的這句話，“當(dāng)時(shí)很生氣，認(rèn)為房主故意刁難人，現(xiàn)在終于體會(huì)到了。”王女士表示，如果自己將來(lái)賣房，也一定不會(huì)賣給用公積金貸款的人。
今年夏天，王女士再次看中一套房子，房主是個(gè)退休老人，同意公積金貸款付賬。8月24日，王女士夫婦在位于北四環(huán)的房屋中介交了定金、中介費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)后，成功網(wǎng)簽購(gòu)房合同。同時(shí)，中介服務(wù)人員提醒他們，要盡快準(zhǔn)備公積金貸款的資料了。
王女士給記者展示了一張長(zhǎng)長(zhǎng)的清單，上面都是需要準(zhǔn)備的材料。買房人方面，首先是一份貸款申請(qǐng)書，然后是《身份證》《戶口本》《結(jié)婚證》《外地人士的暫住證》《5年以上本地納稅證明》等原件及復(fù)印件，此外還需要提供《學(xué)歷證》《學(xué)位證》，因?yàn)閾?jù)稱這些都能為貸款成功增加幾率，一起提交審批有益無(wú)害。賣房人方面，除了上述基本證件，還需要帶著《房產(chǎn)證》等房屋證明材料。另外，由于房主是離異人士，還被告知需要找出當(dāng)年的《離婚判決書》，以證明是房子的唯一產(chǎn)權(quán)人。
9月6日，備齊所有材料的王女士首先按流程規(guī)定前往東二環(huán)朝陽(yáng)門外，將買房首付款打到住建委指定的某銀行的第三方監(jiān)管賬戶上。
7日，夫婦二人與房主一起來(lái)到位于南三環(huán)方莊的房產(chǎn)中介總部面簽，先由中介幫忙檢查一遍材料是否齊全，并確定申請(qǐng)貸款的額度。“我只記得那一天，填了一堆表、簽了一堆字。”王女士說，很多材料表格和都是一式三份、一式五份的寫，具體是什么，現(xiàn)在已經(jīng)完全記不起來(lái)了。至此，審貸準(zhǔn)備工作全部完成，歷時(shí)15天。
9月17日，買賣雙方來(lái)到位于北二環(huán)雍和宮的北京市住房公積金貸款中心網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行公積金貸款初審，將材料悉數(shù)上交，并填寫了個(gè)人資料表等多份表格后，被告知回家等消息，一個(gè)星期左右便會(huì)接到電話或短信，知道貸款申請(qǐng)通過與否。
然而十幾天過去了，王女士夫婦沒有接到任何通知。直到9月28日，她致電中介公司，托其幫忙問問情況，才得知自己的申請(qǐng)額度沒通過，需要重新申請(qǐng)。
10月12日，買賣雙方再一次來(lái)到貸款中心，重新申請(qǐng)了一個(gè)較低額度的貸款。“因?yàn)閿?shù)額變動(dòng)了，所以要把上一次的步驟全部重復(fù)一遍。”王女士說。同一天，她又跑到銀行，補(bǔ)交上多出來(lái)的首付款。
10月16日，王女士接到審批通過的通知，雙方第三次來(lái)到貸款中心，提交了按要求開通的還貸銀行卡賬號(hào)后，正式簽下了貸款合同。揣著這份貸款合同，早已等得心焦的王女士第二天就催著房主一起去石佛營(yíng)的房產(chǎn)交易大廳辦理了房屋過戶。
10月的最后一周，王女士終于接到了銀行發(fā)來(lái)的放款短信，通知她從11月26號(hào)起，正式開始按月還貸。此時(shí)，已經(jīng)距最初提出申請(qǐng)的日期過去2個(gè)多月；其間，她和老公均請(qǐng)了10余次事假，扣了上千元工資。而之所以要這么長(zhǎng)時(shí)間，除了等待相關(guān)部門的層層審批，還因?yàn)楣e金貸款要求買賣雙方一起辦理，所以要遷就房主的時(shí)間。
即便如此，王女士夫婦與住房公積金的交手只能算完成了上半回合。下一步除了要取出各自工作以來(lái)累積的公積金，還要辦理今后的公積金按月打到賬戶的申請(qǐng)手續(xù)，這意味著，又要準(zhǔn)備各種材料，填寫各種申請(qǐng)，等待包括本人單位、公積金管理中心以及銀行的漫長(zhǎng)審批了。
就在王女士接受本刊記者采訪時(shí)，她又聽說了一件新的煩心事。由于其單位―直在交行為員工繳納住房公積金，而還貸的銀行是建行，銀行之間無(wú)法辦理業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，也就意味著今后每個(gè)月，王女士都要去交行取公積金，然后再去建行還款。
住房公積金存廢之爭(zhēng)
梳理中國(guó)內(nèi)地自改革開放以來(lái)推出的各項(xiàng)政策不難看出，政府一向喜歡向近鄰新加坡“取經(jīng)”。住房公積金制度也同樣是從新加坡學(xué)來(lái)的“成功經(jīng)驗(yàn)”。
1955年，為了對(duì)退休和失去工作的人提供保障，新加坡建立了中央公積金制度，由于該制度實(shí)際上是對(duì)公民私人財(cái)產(chǎn)一種強(qiáng)制性的儲(chǔ)蓄，推出之時(shí)充滿爭(zhēng)議。但是由于實(shí)行幾十年來(lái)，確實(shí)緩解了不少新加坡人的住房問題，因而被看做是經(jīng)過實(shí)踐證明的成功制度。
不過除了新加坡之外，當(dāng)前世界上推行住房公積金制度的國(guó)家并不多。所謂住房公積金，是單位及其在職職工共同繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。國(guó)際上有專家把住房公積金制度定義為“公益信托”，這一概念最早起源于英國(guó)中世紀(jì)的教徒個(gè)人財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)。指為了公共利益的目的，使整個(gè)社會(huì)或社會(huì)公眾的一個(gè)顯著重要的部分受益而設(shè)立的信托。但是其強(qiáng)制性的特點(diǎn)，又似乎有異于公益信托。
1991年，住房困難問題尤為突出的上海市率先在內(nèi)地試推行住房公積金制度，被政府認(rèn)為在住房實(shí)物分配向貨幣化分配過渡期間，有效地提高了職工的住房支付能力。1999年，內(nèi)地全面進(jìn)入住房制度改革時(shí)期；同一年，國(guó)務(wù)院正式頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，全面推廣。2002年，條例進(jìn)行了第一次修訂，對(duì)公積金的監(jiān)管以及違法使用公積金的懲罰措施進(jìn)一部細(xì)化。
多年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地政府―直聲稱，住房公積金是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式，是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互、保障性。在現(xiàn)行《住房公積金管理?xiàng)l例》中，寫明公積金屬于職工個(gè)人所有。然而住房公積金使用率連續(xù)走低的事實(shí)，似乎又與推行這項(xiàng)制度的初衷相悖。
來(lái)自住建部的官方數(shù)據(jù)顯示，截至2007年末，全國(guó)累計(jì)住房公積金繳存職工超過1.1億人，繳存總額達(dá)1.6萬(wàn)億元，繳存余額9600億元，通過提取和發(fā)放個(gè)人住房貸款，累計(jì)幫助4700萬(wàn)職工家庭改善了住房條件。
截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額超過2.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.5%；繳存余額超過1.2萬(wàn)億元，新增余額增幅為26%。然而公積金使用率72.8%，同比降低1.78個(gè)百分點(diǎn)，住房公積金運(yùn)用率則只有53%，同比降低3.51%。眾多中西部?jī)?nèi)陸省市如河北省，全省住房公積金個(gè)貸使用率僅為35.51%。而這也是住建部至今為止最后一次公布這一百分比數(shù)據(jù)；今年，住建部提供的數(shù)據(jù)只顯示，截至2011年年底，全國(guó)住房公積金余額總計(jì)已達(dá)2.1萬(wàn)億元人民幣。
上萬(wàn)億資金躺在銀行里睡大覺，其擁有者――普通勞動(dòng)者卻不僅拿不到一分利息，只能眼睜睜的看著通貨膨脹的發(fā)生，而不能自由的支配，改善現(xiàn)實(shí)生活。住房公積金的這一漏洞，還為腐敗提供了機(jī)會(huì)。有媒體統(tǒng)計(jì)，公開報(bào)道的挪用公積金案件，從2003年的3起，2004年的8起，一直上升到2007年的17起，2008年的18起。涉案金額也從2003年的1.6億元，上升到2006年的10.8億元。
在這樣的背景下，近期有關(guān)住房公積金入市的消息，自然引發(fā)人們對(duì)于公積金產(chǎn)權(quán)所有人、收益分配、資金用途、投資風(fēng)險(xiǎn)以及監(jiān)管能力的擔(dān)憂。甚至被指是政府變相從個(gè)人和企業(yè)獲得的巨額資金池，是對(duì)個(gè)人產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)的損害。
另一方面，雖然住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次修訂中的《住房公積金管理?xiàng)l例》對(duì)現(xiàn)行的公積金管理辦法進(jìn)行了較大修改，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)提高資金使用率，更多的向中低收入家庭傾斜，并加強(qiáng)監(jiān)管。但是仍然有很多業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，住房公積金制度暴露的弊端，僅靠修修補(bǔ)補(bǔ)已無(wú)法獲得質(zhì)的改變。現(xiàn)在應(yīng)該考慮是否還需要保留。
沒有住房公積金可以有什么？
早在2007年，人民網(wǎng)就對(duì)此進(jìn)行過一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，結(jié)果顯示：在參與調(diào)查的1200人中，82.9%的人對(duì)現(xiàn)行公積金制度成效不滿意。47.6%的人認(rèn)為應(yīng)該取消住房公積金，代之以其他住房福利。其中，不少人傾向于以住房津貼代替公積金。
所謂住房津貼，是指政府對(duì)購(gòu)房者和房屋租戶給予一定的資金補(bǔ)貼或減稅。據(jù)悉，當(dāng)前幾乎所有的歐洲國(guó)家以及美國(guó)、加拿大等國(guó)普遍實(shí)行住房津貼制度。這一制度最早出現(xiàn)在二戰(zhàn)后初期，當(dāng)時(shí)歐美各國(guó)的住房政策普遍以補(bǔ)貼建房為主。上世紀(jì)70年代，歐美各國(guó)普遍面臨通貨膨脹壓力，住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，在人們的日常消費(fèi)中占據(jù)的比例越來(lái)越大。在這種情況下，各國(guó)先后開始對(duì)住房消費(fèi)者實(shí)行補(bǔ)貼。
目前，歐洲大陸國(guó)家相對(duì)比較重視補(bǔ)貼租房，瑞典、德國(guó)和法國(guó)先后建立起了一套根據(jù)家庭成員數(shù)量及其收入狀況減免房租的方法，使得比較困難的家庭可以花比較少的租金住在比較好的公寓里。美國(guó)和英國(guó)則更多地使用補(bǔ)貼購(gòu)房的方法，其主要措施是通過減稅來(lái)降低房?jī)r(jià)。
根據(jù)歐美各國(guó)財(cái)政支出顯示，住房補(bǔ)貼的數(shù)額是極其有限的，在整個(gè)公共開支中占據(jù)的比重很小，極少超過9%，上世紀(jì)80年代以來(lái)，多數(shù)國(guó)家都降到了3%以下。而與住房公積金相比，住房津貼的最大優(yōu)勢(shì)在于個(gè)人有更大的自，可以自由安排自己的消費(fèi)支出，不會(huì)出現(xiàn)公積金使用率低下的情況。
在上述網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，另有15.4%的人贊同成立專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。這種在歐洲已經(jīng)有百年歷史的住房?jī)?chǔ)蓄制度，最大的特點(diǎn)在于鼓勵(lì)公民個(gè)人自愿參與住房?jī)?chǔ)蓄投資，比較有代表性的是德國(guó)的“建筑儲(chǔ)蓄銀行”項(xiàng)目，購(gòu)房人可以在這種機(jī)構(gòu)中針對(duì)特定的住房項(xiàng)目進(jìn)行儲(chǔ)蓄，不僅可以得到適當(dāng)?shù)睦ⅲ矣袡?quán)以低于市場(chǎng)價(jià)的利息得到住房抵押貸款。在德國(guó)，約50%的住房融資來(lái)自于住房?jī)?chǔ)蓄制度。
為規(guī)范各類房地產(chǎn)信貸管理，現(xiàn)將總行制定的《中國(guó)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法》（試行）和《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》（試行）印發(fā)各行，請(qǐng)組織信貸人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。在試行過程中，如遇到問題請(qǐng)及時(shí)向總行反映，以便修改和完善。
附：一 中國(guó)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為支持我國(guó)商品房開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》和《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。
第二條 各類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動(dòng)性原則。
第三條 本辦法適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類開發(fā)性房地產(chǎn)貸款。
第二章 貸款對(duì)象和用途
第四條 貸款對(duì)象。經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門注冊(cè)登記，并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、房地產(chǎn)土地開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。
第三章 貸款種類和條件
第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。
（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。
（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的土地開發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。
第七條 貸款條件。申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：
（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對(duì)象條件；
（二）具有健全的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理制度；
（三）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
（四）在中國(guó)銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國(guó)銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；
（五）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長(zhǎng)于貸款終止時(shí)間；
（六）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；
（七）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求；
（八）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；
（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；
（十）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國(guó)銀行或落實(shí)中國(guó)銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；
（十一）落實(shí)中國(guó)銀行規(guī)定的其他貸款條件。
第八條 借款人應(yīng)向中國(guó)銀行提交下列文件、證明和材料：
（一）借款申請(qǐng)書。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來(lái)源等。
（二）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。
（三）經(jīng)有權(quán)部門或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。
（四）貸款項(xiàng)目開發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。
（五）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。
（六）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。
（七）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書。
（八）開發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。
（九）開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表及銷售和預(yù)售對(duì)象、銷售價(jià)格和計(jì)劃。
（十）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、鑒定書、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。
（十一）還款保證人的資信證明材料。
（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。
第四章 貸款期限和利率
第九條 貸款期限。
（一）住房開發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過三年（含三年）；
（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過五年（含五年）；
（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過五年（含五年）。
第十條 貸款利率。人民幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國(guó)銀行公布的外匯貸款利率。
第五章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)
第十一條 申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。
第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。
第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。
第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70%；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長(zhǎng)于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。
第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，對(duì)質(zhì)押的有價(jià)證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實(shí)同意，不得以任何理由掛失。
第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。
第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時(shí)，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評(píng)估登記費(fèi)和借款合同公證費(fèi)均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費(fèi)。
第十九條 申請(qǐng)開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險(xiǎn)種類到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。辦理保險(xiǎn)所需的一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第二十條 在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單交由貸款人執(zhí)管。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。如保險(xiǎn)中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第六章 貸款審批與發(fā)放
第二十一條 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請(qǐng)，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料。
第二十二條 借款人提出借款申請(qǐng)和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)對(duì)借款人做出答復(fù)。
第二十三條 借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時(shí)與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對(duì)借款申請(qǐng)的批準(zhǔn)可被撤銷或視為失效。
第二十四條 經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計(jì)劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計(jì)劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在調(diào)整計(jì)劃前15個(gè)工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計(jì)劃。
第二十五條 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30%，國(guó)家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規(guī)定比例及時(shí)足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項(xiàng)目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。
第七章 貸款使用與償還
第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息。
第二十七條 借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計(jì)劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)費(fèi)率向貸款人支付承擔(dān)費(fèi)用。
第二十八條 借款人必須在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項(xiàng)資金往來(lái)均須通過基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對(duì)挪用貸款部分加罰利息。
第二十九條 貸款人對(duì)借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金有權(quán)實(shí)行監(jiān)督管理。借款人投入項(xiàng)目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。
第三十條 借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認(rèn)可后生效。
第三十一條 貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。
第八章 貸款管理與考核
第三十二條 貸款人要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。
第三十三條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無(wú)變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。
第三十四條 在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項(xiàng)目施工生產(chǎn)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。
第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。
第九章 附則
第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。
第三十七條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。
第三十八條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。
附：二 中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（試行）
第一章 總則
第一條 為促進(jìn)我國(guó)住房消費(fèi)的發(fā)展，規(guī)范中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本實(shí)施細(xì)則所稱個(gè)人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買住房的貸款。個(gè)人住房貸款可分為自營(yíng)性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。
本實(shí)施細(xì)則所稱自營(yíng)性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買住房的貸款。
本實(shí)施細(xì)則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機(jī)構(gòu)委托，用住房公積金等房改資金向借款人發(fā)放用于購(gòu)買普通自用住房的貸款。
第三條 本實(shí)施細(xì)則適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）的住房信貸業(yè)務(wù)。
第二章 貸款對(duì)象及條件
第四條 貸款對(duì)象。個(gè)人住房貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人必須同時(shí)具備下列條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（三）具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議。購(gòu)買外銷住房的合同或協(xié)議必須辦理公證。
（四）不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為住房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款。
（五）有中國(guó)銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。
（六）貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款申請(qǐng)與審批
第六條 自營(yíng)性住房貸款的申請(qǐng)與審批。申請(qǐng)銀行自營(yíng)性住房貸款，借款人應(yīng)直接向房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門提出借款申請(qǐng)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門在收到借款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。貸款人按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行審查批準(zhǔn)。
第七條 委托住房貸款的申請(qǐng)和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)，房改資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行初審。初審合格后，房改資金管理機(jī)構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行對(duì)購(gòu)買行為的合法性、擔(dān)保條件、償還能力等方面提出調(diào)查意見，交房改資金管理機(jī)構(gòu)復(fù)審，房改資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關(guān)手續(xù)。
第八條 個(gè)人住房組合貸款的申請(qǐng)和審批。個(gè)人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營(yíng)性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請(qǐng)的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購(gòu)買住房時(shí)，銀行用自有資金發(fā)放自營(yíng)性住房貸款，以解決借款人購(gòu)買住房所需的資金。委托貸款和自營(yíng)貸款按照各自審批程序分別辦理。
第九條 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供以下資料：
（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。
（二）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或納稅證明、銀行對(duì)賬單或銀行儲(chǔ)蓄簿的原件及復(fù)印件。如已付款，應(yīng)提供購(gòu)房?jī)r(jià)款30%以上的付款證明原件及復(fù)印件。
（三）符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同、意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。
（四）擬辦抵押、質(zhì)押、保證或保險(xiǎn)的材料，如權(quán)屬證明、評(píng)估報(bào)告、有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明、有權(quán)部門出具的抵押估價(jià)證明、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人的資格證明及財(cái)務(wù)資料、保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)合同等。
（五）申請(qǐng)委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。
（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。
第十條 貸款人要重點(diǎn)審查借款申請(qǐng)的如下內(nèi)容：
（一）借款人的身份和資格；
（二）借款人提供資料的真實(shí)性及合法性等；
（三）貸款用途；
（四）借款人的償還能力；
（五）借款人的擔(dān)保和保險(xiǎn)情況。
第十一條 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查和初審，對(duì)調(diào)查材料和初審報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。信貸管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門報(bào)送的貸款調(diào)查和初審意見進(jìn)行復(fù)審，提出貸款審批意見。
第十二條 個(gè)人住房貸款批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)，繳付各有關(guān)費(fèi)用。經(jīng)審查不合格的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)材料應(yīng)盡快退還申請(qǐng)人。
第十三條 在辦理貸款手續(xù)時(shí)，為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗(yàn)證、借款人身份及收入資料驗(yàn)證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗(yàn)、貸款催收等。
第四章 貸款條件的確定
第十四條 貸款幣種。自營(yíng)性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對(duì)象應(yīng)是有較高經(jīng)濟(jì)收入及有外匯還款來(lái)源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔(dān)保。
第十五條 貸款數(shù)額。住房貸款的數(shù)額不得大于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買住房的價(jià)值，同時(shí)不得超過貸款行規(guī)定的最高限額。使用委托住房貸款購(gòu)買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所繳納住房公積金數(shù)額的2倍。
第十六條 貸款期限。貸款人在確定貸款期限時(shí)要綜合考慮借款人的經(jīng)濟(jì)收入狀況、保證或抵（質(zhì)）押物狀況、保險(xiǎn)公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長(zhǎng)不超過20年，外幣貸款期限最長(zhǎng)不超過5年。
第十七條 貸款利率。自營(yíng)性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執(zhí)行中國(guó)人民銀行的規(guī)定利率。用銀行外幣資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行中國(guó)銀行公布的相應(yīng)檔次貸款利率。
（一）用信貸資金發(fā)放的人民幣個(gè)人住房貸款利率，按中國(guó)人民銀行法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個(gè)月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5%.（二）用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個(gè)百分點(diǎn)。
第十八條 個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行貸款合同約定的利率，遇法定利率調(diào)整時(shí)不分段計(jì)息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調(diào)整，則于下年初開始作出相應(yīng)調(diào)整。
第十九條 擔(dān)保方式。貸款行要根據(jù)具體情況選擇個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作抵押，包括用本貸款購(gòu)買的住房作抵押。
（三）第三方連帶責(zé)任保證。
