時(shí)間：2022-02-02 02:02:45
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1、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；
2、有足夠的財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保；
3、擁有核定的自有流動(dòng)資金；
4、在銀行或信用社會(huì)開立帳戶。
【法律依據(jù)】
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。
若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
二、商品房買賣合同的分類
這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定
在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙
倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對(duì)于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。
但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。
五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：
1、對(duì)開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會(huì)使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和秩序。
一、審判實(shí)踐實(shí)踐中存在的疑難爭議問題及討論意見
1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償利益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。
近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會(huì))不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補(bǔ)償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn)為資金，于是將拆遷補(bǔ)償安置的房屋預(yù)先對(duì)外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來補(bǔ)償(回遷安置)的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對(duì)價(jià),受讓人以被拆遷人的名義,按照當(dāng)?shù)?本村)拆遷補(bǔ)償安置方案參入挑選回遷安置房,根據(jù)挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進(jìn)行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數(shù)額的價(jià)款（有的是定金，也有的一次性給付全部價(jià)款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對(duì)該（買賣）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力。
第一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上存在房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情況下，應(yīng)當(dāng)通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓的，則雙方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無效。
第二種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上是房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方將其依據(jù)當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補(bǔ)償政策取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人給付相應(yīng)價(jià)款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉(zhuǎn)讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償安置辦法給與拆遷補(bǔ)償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆遷人就可以了。
第三種意見，轉(zhuǎn)讓雙方就是單純的房屋轉(zhuǎn)讓合同，由于簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋不確定，因此，雙方間轉(zhuǎn)讓合同不成立。
審判實(shí)踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級(jí)法院應(yīng)當(dāng)就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見。
2、商品房買賣（預(yù)售）合同糾紛中，出賣人對(duì)逾期辦證行為免除違約責(zé)任的“出賣人的原因”如何理解和適用問題。
按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認(rèn)為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔(dān)違約責(zé)任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗(yàn)收監(jiān)督部門逾期驗(yàn)收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責(zé)任嗎？
實(shí)踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經(jīng)充分考慮和注意到了相關(guān)的因素，并已經(jīng)為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經(jīng)充分做到了應(yīng)盡的本職義務(wù)，就可以考慮將有關(guān)情況作為免責(zé)事由。具體主要體現(xiàn)在相關(guān)行政管理部門的職能（驗(yàn)收備案、產(chǎn)權(quán)初始登記）行使的事項(xiàng)上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責(zé)任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補(bǔ)償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應(yīng)作為逾期辦證違約責(zé)任的免責(zé)事由。請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能統(tǒng)一指導(dǎo)意見。
3、房屋買賣合同中關(guān)于稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)的約定條款的效力問題。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，在辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記時(shí)，需要繳納登記費(fèi)、工本費(fèi)測繪費(fèi)、印花稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等多種稅和費(fèi)，多數(shù)轉(zhuǎn)讓合同中約定“交易過戶過程中發(fā)生的一切費(fèi)用由受讓方承擔(dān)”。發(fā)生糾紛后，雙方對(duì)“一切費(fèi)用”的解釋有爭議。受讓方認(rèn)為，“一切費(fèi)用”僅指登記費(fèi)、工本費(fèi)測繪費(fèi)等各種費(fèi)，不包括營業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方交納；轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為，按照交易習(xí)慣，“一切費(fèi)用”統(tǒng)指各種稅、費(fèi)。
實(shí)踐中，一種意見認(rèn)為，可以按照通常的交易習(xí)慣理解為“一切費(fèi)用”包含了各種稅、費(fèi)。其效力問題，雖然國家稅法規(guī)定出讓方（出賣人）是營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務(wù)，但是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人可以約定該繳費(fèi)、繳稅義務(wù)由某一方承擔(dān)，該約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)照約履行，但該約定不能對(duì)抗稅務(wù)機(jī)關(guān)及第三方。另一種意見認(rèn)為，國家稅法規(guī)定營業(yè)稅、增值稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由出讓方(賣方)交納，這是法定義務(wù)，不能由當(dāng)事人自行約定承擔(dān)義務(wù)人，此種約定條款無效，應(yīng)當(dāng)按照國家稅法規(guī)定確定稅費(fèi)的承擔(dān)。
多數(shù)人同意第一種意見，因?yàn)槊耖g交易中，一般是約定房屋轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款，前提是將來過戶所需繳納的全部費(fèi)用由買方負(fù)擔(dān)，與賣方無關(guān)，這也是民間通行的做法。
4、房屋買賣中的抵押限制問題。
出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又以該房屋設(shè)定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買受人堅(jiān)持要求出賣人繼續(xù)履行合同，請(qǐng)求法院判令出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，如何處理?
在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)抵押無效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房管部門也因?yàn)榇嬖诘盅合拗贫鵁o法辦理。但是，有個(gè)別少數(shù)當(dāng)事人不同意提起確認(rèn)之訴，是否應(yīng)當(dāng)判決駁回其請(qǐng)求，等抵押解除后再行主張權(quán)利。
5、關(guān)于單位與職工之間騰退福利房問題。
職工基于與工作單位原存在的勞動(dòng)關(guān)系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數(shù)額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進(jìn)行處理。過去法院曾經(jīng)處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權(quán)糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應(yīng)當(dāng)退出單位分配的房屋。但是現(xiàn)在，考慮到執(zhí)行問題、社會(huì)穩(wěn)定問題、等綜合問題，是否決定對(duì)此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關(guān)系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。
但是問題是，如果法院對(duì)此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟(jì)途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。
對(duì)此問題，請(qǐng)上級(jí)法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見。
6、關(guān)于對(duì)違法建筑買賣（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補(bǔ)償利益的處理問題。
按照法律規(guī)定和上級(jí)法院指導(dǎo)意見，對(duì)于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒有），則屬于違法建筑，當(dāng)事人要求確認(rèn)權(quán)屬的，法院不受理。對(duì)于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，一般應(yīng)判決認(rèn)定買賣合同無效。對(duì)于此類合同的效力認(rèn)定，比較簡單，但是問題是，違法建筑進(jìn)行買賣后，違章建筑進(jìn)行拆除時(shí)，拆遷人給與違章建筑補(bǔ)償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關(guān)于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實(shí)帶來了拆遷補(bǔ)償利益，該拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：
第一種意見認(rèn)為，既然認(rèn)定關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應(yīng)當(dāng)返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸出賣人。
第二種意見認(rèn)為，雖然關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標(biāo)的物確實(shí)具有較高價(jià)值，如果單純返還原物則對(duì)買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買賣關(guān)系的年限對(duì)拆遷補(bǔ)償利益按照一定比例進(jìn)行分配。
對(duì)此問題，多數(shù)人認(rèn)為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能夠統(tǒng)一意見。
7、對(duì)于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題
按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。在處理具體糾紛時(shí)，凡是在審理過程中沒有經(jīng)過政府批準(zhǔn)的，是否都一律認(rèn)定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權(quán)屬登記是兩個(gè)行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權(quán)變更登記時(shí)，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權(quán)變更登記，在此情況下，是否還認(rèn)定房屋買賣合同無效？此種情況多出現(xiàn)在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非（集體土地變?yōu)閲型恋兀┑某侵写謇锏呐f房屋（有的是別墅），也有的是過去機(jī)關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥國有土地建設(shè)的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但沒有辦理土地使用權(quán)變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定。
多數(shù)人認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，盡管沒有政府批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)，由土地管理部門責(zé)令買受人補(bǔ)繳土地出讓金。
8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。
按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當(dāng)然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用。此情況下的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗(yàn)收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開發(fā)建設(shè)周期較長，整個(gè)小區(qū)綜合驗(yàn)收的時(shí)間較長，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而不是綜合驗(yàn)收合格。對(duì)此，如何掌握？實(shí)踐中存在兩種不同意見：
第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗(yàn)收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察等聯(lián)合驗(yàn)收），同時(shí)，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認(rèn)定為具備交付條件。無需通過綜合驗(yàn)收。
第二種意見認(rèn)為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，且規(guī)定的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是綜合驗(yàn)收合格，因此，合同約定的單體驗(yàn)收之交付條件違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無效，一律認(rèn)定房屋交付條件必須是綜合驗(yàn)收而非單體竣工驗(yàn)收。
實(shí)踐中，多數(shù)采用第一種意見。省高院2011年的民事審判會(huì)議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。
9、農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權(quán)處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認(rèn)定和分配問題。
前幾年，對(duì)于因買受人資格問題（不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見，即按照買賣關(guān)系發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。但是，對(duì)于因出賣人無權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實(shí)踐中，有兩種意見：
第一種意見，按照買賣行為發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農(nóng)村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。
第二種意見，只是判令返還財(cái)產(chǎn)，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。
以前多數(shù)情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確統(tǒng)一意見，應(yīng)當(dāng)按照哪一種意見處理。
10、關(guān)于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。
近些年，房產(chǎn)開發(fā)公司因?yàn)闊o力支付開發(fā)建設(shè)費(fèi)用或工程款，開發(fā)公司以開發(fā)建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準(zhǔn)許施工方或材料商對(duì)外出售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認(rèn)定。實(shí)踐中存在多種情況：
第一種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過戶，因?yàn)椋_發(fā)商沒有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給施工方或材料商，過戶時(shí)，需要開發(fā)商出手續(xù)。
第二種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開發(fā)商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購房人發(fā)生房屋買賣合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開發(fā)商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權(quán)或處分權(quán)的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續(xù)，一般由開發(fā)商與買房人直接簽訂房屋預(yù)售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開發(fā)商與買房人不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買賣合同）對(duì)開發(fā)商和買房人是否具有約束力？開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)？是否該承擔(dān)逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責(zé)任。對(duì)此有不同意見：第1種意見認(rèn)為，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，雙方并不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買關(guān)系，買房人也沒有向開發(fā)商支付購房款，因此，房屋預(yù)售合同對(duì)開發(fā)商不具約束力，無需承擔(dān)違約責(zé)任。第2種意見認(rèn)為，由于開發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只要在訴訟過程中開發(fā)商具備了房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該合同有效，反之就無效。施工方或材料商與買房人間的房屋買合同應(yīng)屬于房屋預(yù)售合同關(guān)系，如果開發(fā)商具備房屋預(yù)售條件，施工方或材料商接受轉(zhuǎn)預(yù)售，就可以承認(rèn)合同有效。開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付房屋、協(xié)助過戶）轉(zhuǎn)讓給買房人，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同對(duì)開發(fā)商具有約束力。
以上情況下的處理原則和處理意見，請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見。
11、參入合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問題。
近些年，許多公司或個(gè)人參入與有開發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)公司合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，雙方約定，以開發(fā)公司名義開發(fā)建設(shè)，合作雙方對(duì)建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續(xù)時(shí)，買房人需與開發(fā)公司簽訂預(yù)售合同。此種情況下，由于參與合作開發(fā)的公司或個(gè)人不具備開發(fā)資質(zhì)，分得的房屋需要登記在開發(fā)公司名下，在出售房屋時(shí)需要借助開發(fā)公司名義，因此，處于被動(dòng)地位。參與合作開發(fā)的公司或個(gè)人與買房人發(fā)生房屋買賣糾紛時(shí)，也存在多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開發(fā)的公司或個(gè)人能否取得分成樓房、開發(fā)公司與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同的性質(zhì)和效力問題。請(qǐng)上級(jí)法院，對(duì)此類問題也一并明確指導(dǎo)性意見。
12、關(guān)于“二手房”買賣合同效力問題。
對(duì)于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實(shí)踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對(duì)外出售，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；
上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復(fù)雜，實(shí)際上屬于房屋買賣合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛時(shí)，如果買賣的房屋沒有建成或開發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會(huì)因出賣人無權(quán)處分而無效；
對(duì)于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權(quán)，如果買受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，怎么辦？實(shí)踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有爭議，出賣人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權(quán)，需要開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權(quán)處分，買賣合同有效，如果開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則出賣人無權(quán)處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發(fā)商直接協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)還是判決出賣人辦理過戶手續(xù)，因?yàn)椋绻枰ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行的話，必然涉及到開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果直接判決開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人））協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)，則國家利益受到損害，因?yàn)椋@樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國家就少收取一次交易的稅費(fèi)。正常情況下應(yīng)該是，開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）將房屋過戶給買房人（即下手買賣的出賣人），買房人（下手買賣的出賣人）再過戶給買受人。在此情況下，我們應(yīng)當(dāng)怎么掌握？請(qǐng)上級(jí)法院規(guī)范該方面意見。
13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)問題。
自然人之間的房屋買賣合同中對(duì)于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過高、或者沒有約定的情況下，當(dāng)事人主張違約金或者請(qǐng)求降低違約金數(shù)額，參照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，是否可以參照最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見。
14、關(guān)于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握
近年來，存在大量因?yàn)椴糠止灿腥颂幏止灿械姆课荻l(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對(duì)于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點(diǎn)，但也有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握：
對(duì)于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對(duì)于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情形。重點(diǎn)調(diào)查以下方面的事實(shí)：房屋的來源、房屋所有權(quán)證登記的產(chǎn)權(quán)人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發(fā)生的時(shí)間長短、買受人支付房屋價(jià)款是否符合當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格、房屋價(jià)款是否支付、買房人購買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權(quán)利憑證（產(chǎn)權(quán)證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買賣房屋的遠(yuǎn)近及關(guān)心程度、其他共有人知曉房屋買賣行為的可能性大小、有無辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于第（一）種情況的買賣合同，多數(shù)情況下按照善意有償取得來處理。
對(duì)于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點(diǎn)調(diào)查的事實(shí)除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。
對(duì)于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。該種情況下多數(shù)存在處分人與子女惡意串通，故意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。除了考慮以上幾個(gè)方面因素外，重點(diǎn)要考慮：再婚夫妻的再婚時(shí)間、再婚后的感情、出賣房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買受人購買房屋的目的和實(shí)際用途（是自己居住、出租、轉(zhuǎn)賣、還是仍然由父母住）、對(duì)支付房屋價(jià)款的真實(shí)性及數(shù)額的審查也很重要。
二、對(duì)于最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關(guān)建議意見
1、近些年，商品房開發(fā)建設(shè)和買賣的主體日趨復(fù)雜化，不僅有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個(gè)人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當(dāng)事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴(kuò)大到非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個(gè)人，或者規(guī)定非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個(gè)人因房屋買賣合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。
2、近年，個(gè)別開發(fā)商為了規(guī)避房屋預(yù)售的監(jiān)管，通過合作建房、借款、入股利益分成等形式，規(guī)避房屋預(yù)售，對(duì)于其行為性質(zhì)和合同效力，應(yīng)當(dāng)以司法解釋的形式予以規(guī)范。
論文關(guān)鍵詞 法務(wù)工作 合同審查 風(fēng)險(xiǎn)防范
2009年，某食品企業(yè)與某貿(mào)易公司之間簽訂了一份價(jià)值300余萬元的食品買賣合同。在買賣合同中，買方貿(mào)易公司提出，在合同簽訂后會(huì)先付預(yù)付款20%，在收到貨物后會(huì)立即支付剩余所有款項(xiàng)。由于食品公司在之前與貿(mào)易公司簽訂過幾次少量的買賣合同，且貿(mào)易公司在收到貨物后也及時(shí)支付了貨款。食品公司認(rèn)為貿(mào)易公司的信譽(yù)良好，遂按照合同的約定按時(shí)支付了所有了的貨物。但貨物在被貿(mào)易公司簽收后，即被該公司拋售，公司也被注銷，經(jīng)查，這是由貿(mào)易公司“煞費(fèi)苦心”策劃的一起詐騙案。造成食品公司損失的最主要原因在與食品公司并沒有對(duì)買賣合同進(jìn)行細(xì)致的審查，造成公司面臨嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)損失。因此，若想在市場經(jīng)濟(jì)中站穩(wěn)腳跟，確立自己的市場地位，不僅要確立自己的競爭優(yōu)勢，更要在經(jīng)營中樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)合同審查，避免遭受不必要的損失。
一、公司法務(wù)工作中合同審查和風(fēng)險(xiǎn)防范存在的問題
（一）公司法務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)
公司的法務(wù)意識(shí)是公司建立健全法務(wù)管理體系的前提，只有公司意識(shí)到法務(wù)部門的重要性，才能建立起完善的法務(wù)管理體系。首先，一些公司并沒有建立專門的法務(wù)部門，甚至沒有專門的法務(wù)人員。在公司簽訂合同的過程中，多是由公司的銷售人員或者業(yè)務(wù)員直接與客戶簽訂合同，對(duì)于合同的細(xì)致條款并沒有仔細(xì)審查，因?yàn)槎鄶?shù)銷售人員或者業(yè)務(wù)員根本不具備獨(dú)立審查合同條款的水平和能力，一些細(xì)節(jié)條款可能就會(huì)成為公司遭受損失的主要原因。其次，一些公司沒有健全的法務(wù)管理體系。有些公司雖然有法務(wù)部門，但是由于管理不佳，法務(wù)部門的人員并沒有肩負(fù)起應(yīng)有的嚴(yán)格審查合同文本的責(zé)任。這主要與公司并沒有將合同損失的責(zé)任歸責(zé)到具體部門、具體人員有關(guān)；缺乏賞罰分明的管理制度是公司法務(wù)部門難以高效運(yùn)行起來的前提。最后，公司法務(wù)部門的人員素質(zhì)不高。一支高水平、高素質(zhì)的法務(wù)人員是企業(yè)審查合同的重要基礎(chǔ)，但許多公司的法務(wù)人員的素質(zhì)并不高，而且公司也缺乏對(duì)法務(wù)人員的系統(tǒng)培訓(xùn)，導(dǎo)致他們的水平難以與日益復(fù)雜的合同文本審查需要相一致。
（二）合同文本不規(guī)范、條款約定不明
合同文本是雙方簽訂合同的“意向書”，規(guī)定雙方的關(guān)于合同的具體內(nèi)容以及雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確、詳細(xì)的合同條款規(guī)定能使公司避免因約定不明導(dǎo)致的無謂損失。但是，一些公司在簽訂合同時(shí)，對(duì)于合同的文本并不重視，簽訂的合同內(nèi)容過于簡單，導(dǎo)致雙方之間約定的意思不明，出現(xiàn)糾紛時(shí)也無法通過合同文本的內(nèi)容維護(hù)自身的合法權(quán)益。例如，有些公司在簽訂合同時(shí)規(guī)定，賣方需按買方的需求供貨，在雙方出現(xiàn)合同糾紛時(shí)，以合同法以及相關(guān)解釋的規(guī)定加以解決。這樣的約定根本不符合正規(guī)合同的規(guī)定，增加了雙方在履行合同過程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不利于維護(hù)公司自身的利益。
（三）忽略了合同的動(dòng)態(tài)審查
合同的審查不僅體現(xiàn)在合同簽訂之前，也體現(xiàn)在合同簽訂后的履行過程中。在簽訂合同之前，根據(jù)對(duì)方公司的市場信譽(yù)、注冊(cè)資本等因素對(duì)合同文本的內(nèi)容進(jìn)行審查，這是簽訂合同的前提。但是，在履行合同的過程中，由于公司的資金、經(jīng)營狀況、履行能力等都會(huì)不斷的發(fā)生變化，在簽訂合同后的交貨、驗(yàn)收以及結(jié)算等環(huán)節(jié)，都可能出現(xiàn)履行不能的情況。這就需要法務(wù)部門的人員及時(shí)跟進(jìn)合同履行的動(dòng)態(tài)過程，防止因?qū)Ψ铰男胁荒芙o公司可能造成的損失。要認(rèn)識(shí)到簽訂合同之前審查的必要性，更要在履約的過程中，審查對(duì)方的履約能力等經(jīng)營狀況，保障企業(yè)的合法權(quán)益。
二、合同審查和風(fēng)險(xiǎn)防范的具體策略
（一）組建專業(yè)化的法務(wù)人員
擁有一支高素質(zhì)的法務(wù)人才隊(duì)伍是公司在合同審查和風(fēng)險(xiǎn)防范方面的最重要保障。首先，有條件的公司要設(shè)立專門的法務(wù)部門，這樣有助于實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的專門化分工，提高公司法務(wù)的管理水平和運(yùn)行效率；沒有條件的公司也要根據(jù)公司規(guī)模以及業(yè)務(wù)的需要，聘用專門的法務(wù)人員，使得合同審查與風(fēng)險(xiǎn)防范工作由專門的法務(wù)人員來處理。其次，招聘專門的法務(wù)人員。合同審查與風(fēng)險(xiǎn)防范是一項(xiàng)要求極高的工作，必須由具備該學(xué)科知識(shí)的人才來勝任。公司應(yīng)當(dāng)招聘那些法學(xué)科班出身、擁有法務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)的員工，這樣有助于公司的法務(wù)工作盡快開展起來。最后，定期組織法務(wù)員工培訓(xùn)。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公司運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，只有及時(shí)為員工培訓(xùn)必要的知識(shí)，才能更好的做好合同審查和風(fēng)險(xiǎn)防范工作。公司可以定期組織員工到高校學(xué)習(xí)專業(yè)的法務(wù)知識(shí)，請(qǐng)教授為員工們講解合同審查的必要理論知識(shí)；還可以邀請(qǐng)優(yōu)秀的法務(wù)專家到公司為法務(wù)部門員工授課，提高他們?cè)诤贤瑢彶楣ぷ髦邪l(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力；以法務(wù)工作的實(shí)際案例為基礎(chǔ)進(jìn)行講解，豐富員工的法務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。
（二）合同文本的具體審查
1.合同主體的審查
對(duì)法人資格審查，主要是看其是否有國家工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。對(duì)非法人單位的資格審查，應(yīng)審查其是否按規(guī)定登記并取得營業(yè)執(zhí)照；有些法人單位設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或經(jīng)營單位，可以在授權(quán)范圍內(nèi)，以其所從屬的法人單位的名義簽訂合同，產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)由該法人單位承受，主要審查其所從屬的法人單位的資格及其授權(quán)。對(duì)自然人的資格審查，主要是對(duì)自然人的自然狀況的了解，確定其是否具有相應(yīng)的民事行為能力；如果該自然人所簽合同是依法不能獨(dú)立訂立的合同，應(yīng)及時(shí)取得該自然人的法定人的追認(rèn)。對(duì)代訂立合同的人的資格審查，一定要審查人的身份和資格，即是否有被人簽發(fā)的授權(quán)委托書，其行為是否超越了授權(quán)范圍，最后審查其權(quán)是否超出了權(quán)限。對(duì)于從事一些重要的生產(chǎn)資料或特殊商品的生產(chǎn)和經(jīng)營的特殊行業(yè)的當(dāng)事人，法律或行政法規(guī)要求取得生產(chǎn)許可證、經(jīng)營許可證或相應(yīng)的資質(zhì)，在這種情況下，在審查合同主體資格合法性的時(shí)候，還應(yīng)要求對(duì)方出示相應(yīng)的證明。
2.合同內(nèi)容的審查
合同內(nèi)容的審查包括合同名稱是否合法，避免張冠李戴，似是而非；標(biāo)的物本身是否合法，審查標(biāo)的物是否屬禁止或限制流通等；另外還需審查履行方式是否合法，生效方式是否合法。合同內(nèi)容要盡可能明確、具體，避免出現(xiàn)模糊詞語等可能導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛時(shí)無法分清責(zé)任的情形。例如，對(duì)于合同中約定，如果出現(xiàn)糾紛，雙方應(yīng)按合同法的規(guī)定予以解決。對(duì)于這樣的合同就要根據(jù)合同的性質(zhì)和特點(diǎn)及時(shí)作出修改。此外，還要注意格式合同的審查。例如，對(duì)于對(duì)方提供的格式文本，要仔細(xì)審查該合同是否符合合同法的規(guī)定，有無格式條款，在審查后就合同內(nèi)容要求對(duì)方做出合理的解釋，如果雙方的理解不一致應(yīng)重新修訂該條款。
3.違約責(zé)任的審查
違約責(zé)任的審查也是合同審查中最重要的工作。審查時(shí)應(yīng)注意，如果合同是由對(duì)方起草的，應(yīng)細(xì)致審查合同中是否存在不平等的違約責(zé)任條款以及加重己方責(zé)任的違約責(zé)任條款，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的要及時(shí)協(xié)商修改。
4爭議解決方法
合同發(fā)生爭議以后，爭議的解決方式和管轄法院往往也是雙方所關(guān)注的焦點(diǎn)。合同應(yīng)明確雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)的解決方式，并按合同法的有關(guān)規(guī)定，約定爭議解決的地點(diǎn)。可以約定為，由雙方協(xié)商解決或者申請(qǐng)某某仲裁委員會(huì)仲裁，或者約定向某方（供方或需方）所在地人民法院訴訟解決。
[關(guān)鍵詞]消防給水 監(jiān)督審核 問題
中圖分類號(hào)：X73 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）02-0025-01
引言
按照消防火災(zāi)中的各種調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，其中90%以上的火災(zāi)現(xiàn)場都是可以成功補(bǔ)救的。按照現(xiàn)場實(shí)際情況，準(zhǔn)確的分配火災(zāi)現(xiàn)場的消防水系統(tǒng)，確定消防設(shè)備、水量、水壓，保證消防設(shè)備的完整性。往往火災(zāi)補(bǔ)救不成功是因?yàn)榻o水系統(tǒng)處理不合理的問題，造成現(xiàn)場的火勢控制不及時(shí)，造成人民群眾生命財(cái)產(chǎn)的各種安全隱患。根據(jù)消防給水系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控、審核、驗(yàn)收和監(jiān)察，及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)消防給水系統(tǒng)的各種監(jiān)督審核問題，采用有效的消防水源監(jiān)管辦法，提升消防給水檢查效果。
一、消防水源的有效勘查處理
按照消防實(shí)際檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的分析，嚴(yán)格的控制水源周圍的設(shè)備安防位置，明確水源的利用效率。在合理的監(jiān)督管理下，及時(shí)準(zhǔn)確的分析實(shí)際監(jiān)督檢查辦法，對(duì)沒有采取合理措施的消防設(shè)備進(jìn)行處理。根據(jù)《消防設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)法律內(nèi)容，建筑物的體積超過1500m3的時(shí)候，需要在有效的水源范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，嚴(yán)格的控制實(shí)際各個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，根據(jù)建筑設(shè)施建設(shè)處理過程，明確實(shí)際消防栓的固定位置，確保建筑物環(huán)境的安全處理過程。
在沒有水源和市政設(shè)備官網(wǎng)的位置，需要根據(jù)設(shè)置消防給水渠道，準(zhǔn)確的審核驗(yàn)收中的各個(gè)環(huán)節(jié)，確定水源位置，儲(chǔ)備水源的量級(jí)愛哦準(zhǔn)，嚴(yán)格的控制實(shí)際有效可以掌控的范圍。根據(jù)市政官網(wǎng)實(shí)際的設(shè)施位置，注意觀察監(jiān)督實(shí)際水管的壓力、官網(wǎng)環(huán)境、消防栓的數(shù)量和位置。按照實(shí)際施工的設(shè)計(jì)圖紙，明確實(shí)際有效監(jiān)督管理審核標(biāo)準(zhǔn)。按照室內(nèi)水總設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行有效的z查分析，確定室內(nèi)外驗(yàn)收工作。根據(jù)實(shí)際檢驗(yàn)設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，準(zhǔn)確的分析設(shè)計(jì)圖紙安裝指標(biāo)，確定對(duì)消防給水的防寒保護(hù)。
二、官網(wǎng)進(jìn)出水表的驗(yàn)收管理
官網(wǎng)進(jìn)水口的表需要采用有效的審核標(biāo)準(zhǔn)，充分的注重實(shí)際消防水量控制標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)實(shí)際數(shù)據(jù)不合理的情況進(jìn)行及時(shí)的整改，記錄統(tǒng)計(jì)水量的使用情況，明確消防水量大小，對(duì)可能造成安全隱患的問題進(jìn)行及時(shí)的處理。例如，建筑物外需要設(shè)置合理的消防栓，同時(shí)配備室內(nèi)消防栓，按照水泵實(shí)際結(jié)合程度，確定出水管網(wǎng)的直徑接管位置，明確實(shí)際審核檔案標(biāo)準(zhǔn)。按照水表的實(shí)際水量和水壓，準(zhǔn)確的分析實(shí)際用水的量級(jí)。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)的時(shí)候，需要及時(shí)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行快速的處理，對(duì)不及時(shí)進(jìn)行的火災(zāi)問題進(jìn)行改進(jìn)，對(duì)可能造成嚴(yán)重后果進(jìn)行處理。按照水管網(wǎng)進(jìn)口實(shí)際表的驗(yàn)收檢驗(yàn)過程，采用有效充分的給水管理方案，確定進(jìn)水表的驗(yàn)收過程，明確實(shí)際生產(chǎn)活動(dòng)中的用水量級(jí)。當(dāng)消防用水量變小的時(shí)候，需要控制進(jìn)水管的實(shí)際用水量，確定實(shí)際水表的消防使用量，保證其準(zhǔn)確。在實(shí)際生產(chǎn)過程中，往往用水量較低，消防用水量大，需要采取獨(dú)立的管道網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行消防用水的處理，避免水量統(tǒng)計(jì)不合理。另外，生活用水與消防管網(wǎng)用水在實(shí)際用水表的安放位置上有所不同。為了保證火災(zāi)發(fā)生時(shí)，可以快速的發(fā)開消防管道，滿足消防用水的基本需求，需要將消防設(shè)施放在合理的明顯位置，保證標(biāo)志的明顯，對(duì)管理操作人員進(jìn)行設(shè)備的熟悉化管理，提高設(shè)備的操作合理性。
三、消防給水系統(tǒng)末端試水裝備游俠驗(yàn)收審核的標(biāo)準(zhǔn)
消防給水末端裝置需要合理的自動(dòng)化檢查系統(tǒng)，設(shè)置特色的數(shù)據(jù)檢測分析控制標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《自動(dòng)化檢驗(yàn)設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)》，準(zhǔn)確的分析實(shí)際自動(dòng)化噴水系統(tǒng)，明確實(shí)際檢測系統(tǒng)是否有利于實(shí)際報(bào)警功能標(biāo)準(zhǔn)，明確每一個(gè)報(bào)警閥門的末端設(shè)置。在建筑中需要根據(jù)實(shí)際的使用情況和使用過程進(jìn)行合理的分析，明確末端試水完整方式和方法，確定自動(dòng)化噴水系統(tǒng)滅火的合理性，提高整體系統(tǒng)的完整性。
四、對(duì)消防水泵進(jìn)行有效的實(shí)驗(yàn)檢查和審核
根據(jù)消防誰捧系統(tǒng)進(jìn)行有效的驗(yàn)收檢查分析，明確實(shí)際泄壓裝置。根據(jù)相關(guān)法律條款進(jìn)行合理的規(guī)定，確定消防水泵官網(wǎng)的安裝檢查位置和使用方法，根據(jù)實(shí)際消防水閥門進(jìn)行合理的系統(tǒng)設(shè)定，對(duì)施工和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的監(jiān)控分析，確定消防水泵實(shí)際的安裝位置和給水標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可能存在的各種消防工具不合理性問題進(jìn)行及時(shí)的整改處理。在工程驗(yàn)收過程中，需要明確實(shí)際的工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，注意泄壓實(shí)際過程，對(duì)裝置位置和安裝情況進(jìn)行合理的分析，確保消防水泵可以有效的正常運(yùn)行。
五、消防給水系統(tǒng)的有效管理和維護(hù)分析
根據(jù)消防建筑施工管理過程，明確施工工作人員的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真學(xué)習(xí)《建筑消防給水系統(tǒng)和設(shè)備管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》，根據(jù)消防規(guī)定進(jìn)行檢查分析，制定每日巡查標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)進(jìn)行各項(xiàng)設(shè)備的單項(xiàng)檢查，每年采取聯(lián)動(dòng)方式進(jìn)行檢查分析，確定各個(gè)單位實(shí)際的日常維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，對(duì)實(shí)際的情況進(jìn)行及時(shí)督促分析，確保建筑物內(nèi)消防給水系統(tǒng)的有效運(yùn)行，為人們的日常生活環(huán)境安全和管理維護(hù)提供良好的管理標(biāo)準(zhǔn)。
結(jié)語
綜上所述，消防給水系統(tǒng)的消防監(jiān)督審核過程需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，通過人員的規(guī)范愛哦準(zhǔn)防護(hù)建設(shè)，明確消防設(shè)備實(shí)施和維護(hù)前需要做的整改標(biāo)準(zhǔn)，充分完善生存環(huán)境的安全設(shè)置級(jí)別，保證人們的生存財(cái)產(chǎn)的安全性，盡可能的解決消防給水系統(tǒng)中的各種安全隱患問題，提升消防設(shè)施的建設(shè)和規(guī)范，保證消防監(jiān)督審核的準(zhǔn)確性，避免消防給水系統(tǒng)監(jiān)督審核驗(yàn)收出現(xiàn)問題，影響有效的消防水系統(tǒng)正常運(yùn)營。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】建筑工程；裂縫；滲透；養(yǎng)護(hù)；配合比；對(duì)策
建筑工程最常發(fā)生的一類質(zhì)量問題就是混凝土質(zhì)量通病，它不僅僅影響建筑工程的內(nèi)部質(zhì)量與外部質(zhì)量，還由此類質(zhì)量通病具有時(shí)常發(fā)生、反復(fù)性比較強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)建筑工程的質(zhì)量產(chǎn)生極為不利的影響以及產(chǎn)生很大的危害。因此，如何減少以及控制混凝土質(zhì)量通病的產(chǎn)生，是保證建筑工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素，同時(shí)，這也是影響工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)，也是施工企業(yè)生存發(fā)展所必須要考慮的問題。
裂縫、滲透、孔洞、蜂窩等都屬于混凝土質(zhì)量通病，隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步以及科技水平的不斷提高，使得混凝土制作工藝也有了很大的改善，加上建筑企業(yè)施工管理趨于正規(guī)化，像孔洞、蜂窩等混凝土質(zhì)量通病已經(jīng)很少出現(xiàn)，然而裂縫與滲透出現(xiàn)的頻率仍然很高，文中主要就裂縫與滲透這兩大主要混凝土通病展開論述，分析形成的原因以及討論防治此類通病的措施。
1 建筑工程裂縫原因及防治
1.1 裂縫產(chǎn)生的原因
1.1.1 混凝土配合比以及所使用的原材料
一是混凝土在配制過程中水泥的用量越大，用水量越多，那么，水泥漿的體積就會(huì)越大以及收縮就會(huì)越大。如果混凝土砂率選擇不合理，就會(huì)導(dǎo)致混凝土和易性比較差，致使混凝土離析、保水不良，從而增加混凝土收縮值；二是混凝土配制使用的水泥安定性不符合要求，導(dǎo)致水泥中的游離氧化鈣以及氧化鎂熟化過程比較緩慢，當(dāng)水泥已經(jīng)硬化成型之后它仍然在水泥中繼續(xù)熟化，就會(huì)造成水泥體積不均勻的現(xiàn)象，從而出現(xiàn)龜裂和崩潰的現(xiàn)象；三是水泥的水化熱過大，會(huì)導(dǎo)致混凝土容易產(chǎn)生裂縫，水泥使用等級(jí)越高，細(xì)度越細(xì)，那么混凝土開裂所造成的影響就會(huì)越大，混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度越高就會(huì)使得混凝土脆性越大，那么混凝土就月容易產(chǎn)生裂縫；四是集料含沙量過大，沙粒級(jí)配不良等都會(huì)造成混凝土的收縮性增大，進(jìn)而就會(huì)產(chǎn)生裂縫。
1.1.2堿骨料反映
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中最常見的質(zhì)量通病就是堿骨料反映裂縫，它主要是由于化學(xué)反應(yīng)而引起的，當(dāng)水泥中的堿性氧化物在水泥硬化過程中與骨料中的二氧化硅發(fā)生化學(xué)反應(yīng)這就是堿骨料反映，造成的后果就是會(huì)形成一層堿硅酸凝膠，它容易發(fā)生體積膨脹在大量吸水之后，造成混凝土發(fā)生膨脹現(xiàn)象而開裂破壞，由于這種裂縫形成的周期比較長，不容易被發(fā)現(xiàn)，但是一旦出現(xiàn)這種問題就很難補(bǔ)救，因此在建筑工程實(shí)際施工過程中一定要采取有效的預(yù)防措施。
1.1.3溫度
鑒于現(xiàn)在的水泥細(xì)度越來越小，故而其水化的速度就很快，水泥在此過程中必然會(huì)釋放出一定的熱量，尤其是在混凝土澆筑的最初階段，這些熱量不可能在很短的時(shí)間之內(nèi)完全散發(fā)出去，就會(huì)造成混凝土內(nèi)外溫差，產(chǎn)生不同程度的應(yīng)力，然而混凝土的抗拉能力很小，當(dāng)混凝土的抗拉強(qiáng)度小于溫度應(yīng)力的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)裂縫。在高溫情況下施工，由于水分的快速蒸發(fā)很容易引起混凝土體積的劇烈收縮，就會(huì)導(dǎo)致裂縫的出現(xiàn)。
1.2 裂縫防治的措施與對(duì)策
一是在工程施工之前一定要檢測水泥的細(xì)度，尤其是混凝土的體積相對(duì)很大，對(duì)于細(xì)度很小的水泥在施工過程中可以摻加一定量的摻合料以便能夠降低水泥硬化過程中的水化熱，一般選用粉煤灰或粗顆粒礦渣粉為摻合料最佳，在施工過程中水泥應(yīng)該選用低標(biāo)號(hào)水泥在滿足混凝土強(qiáng)度要求的前提下。
二是許多混凝土在澆筑不久后就會(huì)出現(xiàn)裂縫，混凝土在剛開始形成時(shí)，對(duì)強(qiáng)度比較敏感，容易產(chǎn)生收縮裂縫，可以在混凝土中摻加合成纖維用來增強(qiáng)混凝土的抗拉能力，抑制混凝土裂紋的產(chǎn)生。
三是對(duì)混凝土進(jìn)行養(yǎng)護(hù)措施要保證水分的充足，盡量使得混凝土內(nèi)外溫差最小，以便能夠有效地控制裂縫的出現(xiàn)，保溫保濕所使用的方法有很多種，一般就是用草袋或者是棉氈加塑料薄膜的方法。
四是應(yīng)根據(jù)實(shí)際的施工條件選擇粗骨料，應(yīng)該盡量選用那些含沙量比較少以及質(zhì)量比較優(yōu)良的石子。這樣一方面能夠減水泥的使用量，一方面可以有效的降低混凝土出現(xiàn)收縮與泌水現(xiàn)象的可能性。進(jìn)行細(xì)骨料的選擇時(shí)，要考慮沙礫的平均粒徑，以便能夠降低混凝土的干縮，從而能夠有效控制混凝土出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象；同時(shí)也要嚴(yán)格控制含泥量。
五是選用砂石骨料或者是外加劑應(yīng)該選擇含堿性比較小的那些材料，并且要選擇適用多的摻合料以便能夠抑制堿骨料反映，可以在混凝土中加入含有活性的二氧化硅的礦物細(xì)摻料，這樣能夠完全抑制混凝土中的堿骨料反映。
2 建筑工程滲透原因及防治
2.1 滲透產(chǎn)生的原因
2.1.1混凝土本身出現(xiàn)的裂縫
混凝土澆筑完成后，在使用過程中如果出現(xiàn)裂縫，很容易造成滲透現(xiàn)象的出現(xiàn)，滲透會(huì)使得混凝土出現(xiàn)比較大的滲透壓力，而且還會(huì)使混凝土產(chǎn)生侵蝕導(dǎo)致混凝土的強(qiáng)度降低，大大降低混凝土的使用壽命。
2.1.2混凝土抗?jié)B性比較差
混凝土本身就是一種多孔性物質(zhì)，如果內(nèi)部出現(xiàn)壓力差的條件下，就會(huì)引起液體的遷離，這就是滲透性。混凝土抗?jié)B性差的主要原因一般是以下幾個(gè)方面：一是混凝土配合比以及原材料。在混凝土的配制過程中，水灰比的比例過大，進(jìn)而混凝土的收縮率就大，導(dǎo)致混凝土的抗?jié)B性較小；二是水泥用量過小，會(huì)造成混凝土孔隙率比較高，進(jìn)而混凝土密實(shí)度不夠，抗?jié)B性也會(huì)差；三是使用石子顆粒徑大，礫子含泥量過大，礫率太小，也會(huì)造成混凝土抗?jié)B性較差。此外，工程施工過程中振搗不結(jié)實(shí)以及不均勻，混凝土澆筑的時(shí)候產(chǎn)身離析現(xiàn)象，都會(huì)造成混凝土滲透性比較差。
2.2 混凝土滲透的防治對(duì)策
一是混凝土的配合比是影響混凝土抗?jié)B性的關(guān)鍵因素，配合比設(shè)計(jì)的合理與否是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)該在實(shí)驗(yàn)室反復(fù)驗(yàn)證混凝土配合比，綜合分析所使用的原材料對(duì)混凝土滲透性的影響，選擇符合設(shè)計(jì)要求的最佳配合比。
二是混凝土配制石料應(yīng)盡量采用連續(xù)粒級(jí)的碎石以及卵石，并且要保證粒級(jí)不應(yīng)該太大。如果施工現(xiàn)場沒有這類石子，可以用幾種不同的石子按照一定的比例摻雜再進(jìn)行使用，并且要控制好砂石料的含泥量。
三是可以在混凝土配制過程中適當(dāng)?shù)膿饺胍龤鈩┗蛘呤桥蛎泟云淠軌蛱岣呋炷恋目節(jié)B效果。
四是施工人員要控制好混凝土設(shè)備的運(yùn)輸以及保證施工質(zhì)量的高水平，混凝土配制操作規(guī)范，確保混凝土要攪拌均勻。
五是混凝土的澆筑工作以及振搗工作必須保質(zhì)保量，避免混凝土出現(xiàn)離析、漏振以及振搗不實(shí)的現(xiàn)象，同時(shí)還要嚴(yán)格按照施工規(guī)定操作，從而能夠保證混凝土的質(zhì)量。
3 結(jié)語
綜上所述，混凝土的裂縫與滲透是建筑工程最常見的質(zhì)量通病，鋼筋混凝土是一種復(fù)合性的材料，防治裂縫與滲透的措施對(duì)建筑工程有著深遠(yuǎn)的意義。然而要想在建筑工程施工中完全避免裂縫與滲透的現(xiàn)象是不可能的，但是，施工人員可以采取措施預(yù)防與減少這類問題的出現(xiàn)，同時(shí)，要找準(zhǔn)裂縫與滲透出現(xiàn)的原因，采取正確的方法補(bǔ)救。總之，建筑工程與人們的日常生活息息相關(guān)，無論是建筑工程施工單位，還是工程施工人員都要樹立強(qiáng)烈的質(zhì)量意識(shí)，不僅僅是要完成工程施工量同時(shí)更重要的是要保證工程的施工質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
[1]熊開兵.村鎮(zhèn)混凝土結(jié)構(gòu)住宅質(zhì)量通病及治理技術(shù)研究[D].大連理工大學(xué)，2010.
關(guān)鍵詞：帷幕灌漿，灌漿試驗(yàn)，灌漿過程，灌漿效果，施工實(shí)踐
中圖分類號(hào)：U445.55+2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
一、工程概況
通渭縣大河灘水庫位于牛谷河上游以北支流上，距縣城7.5km，水庫壩址以上河道長8.6km,集水面積21.0km2。于1975年建成運(yùn)行，是以防洪灌溉為主的小（一）型水庫，總庫容102.5萬m3，運(yùn)行方式以蓄清排洪為主。防洪標(biāo)準(zhǔn)按五十年一遇洪水設(shè)計(jì)，五百年一遇洪水校核。由于建壩時(shí)對(duì)壩基花崗巖節(jié)理裂縫和斷層破碎未處理，水庫滲漏嚴(yán)重。加之壩體填筑質(zhì)量較差，水庫自建成以來常年控制在低水位下帶病運(yùn)行。為確保水庫安全運(yùn)行，本次除險(xiǎn)加固設(shè)計(jì)對(duì)壩基及岸坡基巖進(jìn)行帷幕灌漿施工處理。
二、帷幕灌漿試驗(yàn)
該水庫大壩置于花崗巖體上。在壩右肩，花崗巖之上還有一些新第三系砂質(zhì)泥巖。壩左肩，花崗巖之上，是第四系中更新統(tǒng)淤泥質(zhì)亞砂土。花崗巖節(jié)理裂縫和破碎對(duì)花崗巖體壩基作帷幕漿處理。
1、壓漿試驗(yàn)
根據(jù)《水工建筑物水泥灌漿施工技術(shù)規(guī)范》（SDJ270-83）和設(shè)計(jì)要求，初步選擇灌漿材料、漿液濃度、灌漿壓力及壓力與濃度變換參數(shù)，灌漿施工前先在大壩高程1864.10米（淤泥面）進(jìn)行壩基帷幕灌漿工程灌漿試驗(yàn)施工。灌漿試驗(yàn)區(qū)布置在左壩肩灌漿區(qū)域內(nèi)，按灌漿設(shè)計(jì)間隔2米造試驗(yàn)孔3個(gè)，初步選擇灌漿材料，漿液濃度，灌漿壓力和壓力與濃度的變換技術(shù)參數(shù)，進(jìn)行鉆灌試驗(yàn)，確定了漿液比例、終漿壓力為0.4Mpa、漿液比例為2：1。灌漿材料采用水泥漿，試驗(yàn)水灰比在1∶1～1∶0.5，水泥為525#普通硅酸鹽水泥。漿液采用集中制漿站制備，在左右壩肩地形適宜處設(shè)置制漿站一處，制漿站主要包括：水泥貯存庫、除塵器、漿液攪拌機(jī)、灌漿泵、灌漿管路等。
三、帷幕灌漿施工
灌漿施工嚴(yán)格按照《水工建筑物水泥灌漿施工技術(shù)規(guī)范》（SDJ270-83）和設(shè)計(jì)要求、以及灌漿試驗(yàn)確定的原則進(jìn)行，帷幕灌漿安分序加密原則進(jìn)行。先進(jìn)行左壩肩灌漿，后進(jìn)行右壩肩灌漿。每排孔分為三序施工。一個(gè)壩段內(nèi)，從中間到兩邊，間隔鉆孔，間隔灌漿，工程內(nèi)帷幕灌漿開始前，利用先導(dǎo)孔測量一下地下水位，作為該單元內(nèi)的代表。鉆孔灌漿38孔，其中左壩肩20孔，右壩肩18孔。鉆孔總進(jìn)尺2529.3m，其中巖石鉆孔2260.3m，土體鉆孔269.0m，比設(shè)計(jì)超出286m。灌漿前進(jìn)行分段，段長5-6m，灌漿自下而上進(jìn)行，漿液配置、漿液變換、終灌條件及特殊情況處理均以施工規(guī)范進(jìn)行。
1、灌漿過程
1.1、鉆孔灌漿
1、鉆孔
⑴鉆孔機(jī)械：采用地質(zhì)鉆機(jī)。
⑵壩基鉆孔：土壩鉆孔采用硬質(zhì)合金無水鉆進(jìn)，孔徑Φ110㎜，下入Φ108㎜套管護(hù)壁，套管嵌入基巖0.3m；巖石鉆孔采用金剛石鉆進(jìn)，孔徑Φ91㎜。
⑶壩肩鉆孔：先采用硬質(zhì)合金清水鉆進(jìn)，開孔直徑Φ91㎜，鉆進(jìn)一定程度后埋入Φ89㎜孔口管。灌漿段采用金剛石鉆進(jìn)，孔徑Φ59㎜。
⑷孔斜：鉆孔過程中，使用鉆孔測斜儀進(jìn)行孔斜測量，一般每5m測量一次，發(fā)現(xiàn)偏斜超過要求時(shí)及時(shí)糾正或采取補(bǔ)救措施。垂直孔偏斜率
2、鉆孔沖洗、裂隙沖洗及壓水試驗(yàn)
⑴鉆孔沖洗：灌漿段鉆進(jìn)結(jié)束后需進(jìn)行鉆孔沖洗，孔內(nèi)沉淀厚度不超過20㎝。鉆孔沖洗結(jié)束并驗(yàn)收合格后，下入灌漿器具。
⑵裂隙沖洗：灌漿前采用壓力水進(jìn)行裂隙沖洗，直至回水清凈時(shí)為止。沖洗壓力為灌漿壓力的80%，最大為1MPa。
⑶壓水試驗(yàn)：裂隙沖洗結(jié)束后，先導(dǎo)孔自上而下分段進(jìn)行壓水試驗(yàn)，采用五點(diǎn)法或單點(diǎn)法。各次序孔的各灌漿段在灌漿前進(jìn)行簡易壓水試驗(yàn)。
3、灌漿方法
⑴灌漿機(jī)械：采用BW200（125）/40（60）灌漿泵。
⑵灌漿段長：第一段長度為2m以內(nèi)，以下各段長度一般為5m，遇斷層、破碎帶等地質(zhì)條件復(fù)雜孔段，適具體情況縮小灌漿段長。
⑶壩基灌漿：采用自上而下分段灌漿法，灌漿方式為孔內(nèi)循環(huán)式。灌漿塞塞在已灌段底以上0.5m處，以防漏灌，射漿管距孔底0.5m以內(nèi)。孔口無涌水的孔段，灌漿結(jié)束后不待凝，但第一段及斷層、破碎帶等地質(zhì)條件復(fù)雜孔段則需待凝，待凝時(shí)間根據(jù)地質(zhì)條件確定。
⑷壩肩灌漿：采用孔口封閉灌漿法，孔內(nèi)循環(huán)自上而下分段灌漿。各段灌漿時(shí)均下入灌漿管，管口距段底0.5以內(nèi)。
4、灌漿壓力和漿液變換
⑴漿液壓力和注入率控制：灌漿壓力按設(shè)計(jì)規(guī)定或采用灌漿試驗(yàn)參數(shù)。在巖層結(jié)構(gòu)完整、透水性較小時(shí)，采用以壓力為主的控制方法；當(dāng)巖層結(jié)構(gòu)破碎、透水性較大時(shí)，采用以注入率為主的控制方法，注入率大時(shí)采用較低的灌漿壓力，并按規(guī)定進(jìn)行漿液變換，等到注入率逐漸減少時(shí)，分級(jí)升壓至設(shè)計(jì)壓力，直至結(jié)束。
⑵漿液變換：按照規(guī)范規(guī)定，帷幕灌漿水灰比采用5:1、3:1、2:1、1:1、0.8:1、0.6:1、0.5:1等七個(gè)比級(jí)，開灌水灰比一般采用5:1，由稀到濃， 逐級(jí)變換。注意：當(dāng)灌漿壓力保持不變，注入率持續(xù)減少時(shí)，或當(dāng)注入率不變而壓力持續(xù)升高時(shí)，不變換水灰比；當(dāng)某比級(jí)漿液的注入量已達(dá)300L以上或灌注時(shí)間已達(dá)1h，而灌漿壓力和注入率均無改變或改變不顯著時(shí)，改濃一級(jí)；在正常施工時(shí)（壓漿試驗(yàn)除外），當(dāng)注入率大于30L/min時(shí)，可根據(jù)具體情況越級(jí)變濃。
1.2、灌漿結(jié)束標(biāo)準(zhǔn)和封孔方法
1、 灌漿結(jié)束標(biāo)準(zhǔn)：采用自上而下分段灌漿法時(shí)，在規(guī)定的壓力下，當(dāng)注入率不大于1L/min時(shí)，繼續(xù)灌注90min；或注入率大于1L /min時(shí)，繼續(xù)灌注60 min，灌漿可以結(jié)束。采用孔口封閉灌漿法時(shí)，在規(guī)定的壓力下，當(dāng)注入率不大于1L/min時(shí)，繼續(xù)灌注時(shí)間不少于90min；或灌漿全過程中，在設(shè)計(jì)壓力下的灌漿時(shí)間不少于120 min，灌漿可以結(jié)束。
2、封孔方法：采用自上而下分段灌漿法時(shí)，封孔采用“分段壓力灌漿封孔法”。采用孔口封閉灌漿法時(shí)，灌漿孔封孔采用“置換和壓力灌漿封孔法”。
1.3、灌漿過程中的特殊情況處理
1、地面冒漿處理：灌漿中發(fā)現(xiàn)地面冒漿時(shí)，主要采用混凝土澆注的辦法，同時(shí)還根據(jù)情況采用嵌縫、表面封堵，低壓濃漿、限流限量、間歇濃漿等方法處理。
2、特大耗漿：在經(jīng)過正常變漿，且漿液濃度已達(dá)到水灰比0.5:1后，吸漿率仍很大，壓力難以提高，灌漿難以結(jié)束，采用低壓、濃漿、限流、限量、特凝、間歇灌漿等措施；
2、灌漿質(zhì)量檢查
在整個(gè)鉆孔和灌漿施工期間，施工記錄和成果資料包括鉆孔、沖冼、壓水、灌漿和鉆孔取芯、槽檢等施工質(zhì)檢過程。成果資料包括取芯鉆孔的柱狀圖，所有鉆孔的孔斜資料及孔斜投影圖，所有灌漿孔的單位吸水量及單位耗灰量的遞減曲線和頻率曲線，灌漿材料試驗(yàn)成果等。
四、結(jié)語
文/閆舒秋
1.客廳：客廳的面積如果不大，擺放的花卉不宜過高，擺放時(shí)應(yīng)盡量靠邊，不要擋道。植物裝飾宜簡潔、美觀，要體現(xiàn)出綠色動(dòng)感。若客廳空間較大，應(yīng)擺設(shè)挺拔舒展、造型生動(dòng)的植株，如南洋杉、龜背竹、巴西木等。
2.臥室：臥室是人們休息的地方，一般面積都比較小，因此不要擺放過多的花卉，不宜擺放懸吊植物，應(yīng)放置與空間氛圍相宜、相對(duì)較小的植物或盆景，如金橘、桂花、袖珍石榴等中小型植物，能烘托溫馨和靜謐氛圍。
3.書房：書房應(yīng)營造一種優(yōu)雅寧靜的氣氛，選擇植物不宜過多，以觀葉植物或顏色較淺的盆花為宜。要以文靜、秀美、雅致的植株渲染文化氣息，如棕竹、綠蘿、文竹等都很雅致，能給書房增添一分幽雅，并能緩和疲勞的眼睛，松弛緊張的神經(jīng)。在書桌上擺一兩盆文竹、萬年青，在書架上方擺盆懸吊植物，會(huì)使整個(gè)書房顯得文雅清新。此外，書房還可擺些插花、盆景等。
4.廚房：廚房一般空間小、東西雜，擺放花卉宜簡不宜繁，宜小不宜大。另外廚房里的溫、濕度變化較大，應(yīng)選擇一些適應(yīng)性強(qiáng)的小型盆花，如小杜鵑、小松樹或小型龍血樹、蕨類植物以及小型吊盆紫露草、吊蘭等。值得注意的是，廚房不宜選用花粉太多的花，以免開花時(shí)花粉飄入食物中。
5.餐廳：餐廳是進(jìn)餐的地方，應(yīng)裝飾有利于愉悅心情、增進(jìn)食欲的植物。可以餐廳周圍擺設(shè)棕櫚類等葉片亮綠色或色彩繽紛的大、中型盆栽植物。
健身核桃?guī)臀亿s走心絞痛
文/湯禮春
二十年前，我剛55歲，由于經(jīng)常犯心絞痛，我只有提前退休了。醫(yī)生說：“要想多活幾年，就必須把煙酒戒掉。另外，還要堅(jiān)持鍛煉健身。”回到家里，想想醫(yī)生的話，我下決心戒煙戒酒。
一天在公園里，我看見一個(gè)臉色紅潤、白胡子飄飄的老者從我面前走過。老人一邊快步走，一邊手中轉(zhuǎn)著兩個(gè)健身球。我忙上前問他有多大年齡了。老者朗朗說道：“八十八了。”
他在得知我的想法后，建議道：“干脆你就玩核桃吧！人的手掌心上血管豐富，穴位也多，而核桃又有梭角，你每天學(xué)我這樣邊走路，邊在手掌心滾動(dòng)核桃，讓核桃的梭角摩擦手掌上的穴位，肯定能對(duì)你的心血管病有好處！但貴在堅(jiān)持，每天必須玩兩個(gè)小時(shí)以上，看電視時(shí)也不要閑著，也可以用核桃按摩一下腿部、腰部。”
有人告訴我，有一種野生核桃，外殼堅(jiān)硬，用鐵錘都難砸破。我特地跑到神農(nóng)架買了幾斤野生核桃，從中精心挑選了4個(gè)作為我長期玩的伙伴。這4個(gè)野生核桃開始伴隨著我走過了一個(gè)個(gè)春夏春冬。
我始終牢記那位老者的話：健身貴在堅(jiān)持，我這一堅(jiān)持，就玩了二十年的核桃，不說經(jīng)過了多少風(fēng)風(fēng)雨雨，就說我手中的那4個(gè)核桃，由于多年的撫摸，那顏色都變成醬紅色的了。至于我的心絞痛，除了玩核桃的第一年，還小犯過一回外，從第二年起至今就再也沒犯過了。我的臉色也紅潤多了，精神也越來越好，現(xiàn)在早已過了古稀之年，但我感覺比四五十歲時(shí)還有精神。
前不久，我曾經(jīng)遇到過一個(gè)多年不見的老同事。他見了我，打趣地問：“老伙計(jì)，你是服了什么仙草，變得這樣精氣十足？”我攤開手掌上的核桃說：“這就是我的養(yǎng)生秘笈！”
書法養(yǎng)生選對(duì)字體
古代書畫家平均壽命80歲，近現(xiàn)代書家中，八九十歲者不計(jì)其數(shù)，長壽者甚多。據(jù)專家研究，書寫不同的字體有不同的保健功效：
楷書：字體端正工整，結(jié)構(gòu)緊密，筆法嚴(yán)謹(jǐn)，沉著穩(wěn)重，適合于冠心病、高血壓、心率紊亂患者的心理調(diào)節(jié)。
隸書：書體從容，風(fēng)格多變，形象豐富，對(duì)調(diào)節(jié)焦躁不安、固執(zhí)偏激的情緒有幫助。
篆書：嚴(yán)正安穩(wěn)、行筆緩慢，尤適合于焦慮、緊張和躁動(dòng)者練習(xí)，有利于調(diào)節(jié)心理。
