時(shí)間：2022-07-31 11:00:17
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關(guān)鍵詞：優(yōu)化 物業(yè)公司 財(cái)務(wù)管理 制度
一、引言
物業(yè)管理公司是近年來新興的一個(gè)行業(yè)，雖然起步較晚，但是隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理公司的發(fā)展速度較快，但是盈利狀況并不容樂觀。同時(shí)，由于很多物業(yè)管理企業(yè)是由房管部門轉(zhuǎn)變而來的，缺乏先進(jìn)的管理理念，很難適應(yīng)市場變化帶來的激烈競爭，市場競爭意識(shí)的淡薄及經(jīng)營管理的不善使得物業(yè)公司出現(xiàn)虧損的幾率增加。縱觀物業(yè)管理公司近年來的發(fā)展歷史和財(cái)務(wù)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，大部分物業(yè)公司出現(xiàn)虧損的主要原因是由于企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度不健全、財(cái)務(wù)管理流程不完善、內(nèi)部財(cái)務(wù)管理手段較為薄弱造成的。可見，加強(qiáng)并優(yōu)化物業(yè)公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是非常重要的。
二、 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
近年來，物業(yè)管理行業(yè)在激烈的市場競爭中正穩(wěn)步向前發(fā)展。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理不同于其他類型的企業(yè)，它的特殊性決定了它財(cái)務(wù)管理工作的特殊性。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市中一座座高樓大廈平地而起，為城市的發(fā)展與建設(shè)提供了一道亮麗的風(fēng)景線。在眾多的高樓中，寫字樓比比皆是，對(duì)寫字樓物業(yè)的管理已成為物業(yè)管理中重要的一部分內(nèi)容。
（一）財(cái)務(wù)管理具有綜合性管理的特點(diǎn)
面對(duì)激烈的市場競爭，物業(yè)公司也在不斷創(chuàng)新管理模式，來適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)物業(yè)管理公司提出的要求。物業(yè)公司的管理不同于其他行業(yè)的管理，它自身的特點(diǎn)較為鮮明，即：以服務(wù)為主，以企業(yè)的服務(wù)來換取等價(jià)值的一種體現(xiàn)。
寫字樓物業(yè)管理主要是對(duì)租戶和出入人員進(jìn)行管理，由于每棟寫字樓的租戶較多，出入人員較為復(fù)雜，因此，管理難度較大。這就要求物業(yè)管理必須將自己的服務(wù)進(jìn)行定位，始終堅(jiān)持“安全、舒適、快捷”的原則來開展工作。這也就決定了物業(yè)公司在管理上具有綜合性的特點(diǎn)。
（二）財(cái)務(wù)管理具有全面性的特點(diǎn)
物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)滲透到寫字樓物業(yè)管理的各方面工作中。物業(yè)管理工作的順利展開離不開財(cái)務(wù)管理的保障。物業(yè)公司服務(wù)的順利進(jìn)行都需要一定的資金作為保障才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。例如：對(duì)寫字樓租戶收取房租的管理、為租戶修理損壞的基礎(chǔ)設(shè)備、更換寫字樓公共使用部分的物品、支付寫字樓保潔人員的工資等。還有的服務(wù)是需要物業(yè)公司先墊付資金才能進(jìn)行正常工作。可見，物業(yè)公司每一項(xiàng)工作的順利開展都離不開資金的維持，財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)切實(shí)滲透到物業(yè)管理的各方面，只有加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理才能為物業(yè)公司的管理及正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供保障。
（三）財(cái)務(wù)管理具有簡單性及安全性的特點(diǎn)
物業(yè)公司的經(jīng)營管理過程不同于其他企業(yè)的經(jīng)營過程，它不存在生產(chǎn)活動(dòng)、銷售活動(dòng)，大部分涉及到的是小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)，因此，其資金的運(yùn)動(dòng)過程及運(yùn)動(dòng)形式相對(duì)于其他企業(yè)而言比較簡單，這也說明物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理中核算對(duì)象比較簡單。另外，對(duì)物業(yè)公司的各項(xiàng)收費(fèi)采取的監(jiān)督，不僅僅依靠企業(yè)本身來完成，還依靠相關(guān)政府部門及業(yè)主等的監(jiān)督。這也就使得物業(yè)公司對(duì)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)過程的監(jiān)督具有安全性。
三、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析
雖然隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷升溫，寫字樓物業(yè)公司也得到了迅猛的發(fā)展，但是，由于物業(yè)公司在內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)、資金的籌措、運(yùn)用等方面還存在著諸多問題，使得寫字樓物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理發(fā)展較為緩慢。
（一）內(nèi)部控制體系尚不完善
由于我國大部分寫字樓物業(yè)公司是新成立的，所以在管理能力上還存在不足，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系尚不完善，比較薄弱。總體而言，我國寫字樓物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理還沒有完整的規(guī)范可供遵循，由于物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算較為簡單，并未制定相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，這對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展是極為不利的。例如：很多寫字樓物業(yè)公司對(duì)于日常辦公用品的領(lǐng)取十分隨意，并未建立臺(tái)賬；對(duì)于物業(yè)公司的固定資產(chǎn)與辦公用品并未進(jìn)行區(qū)分管理，而且對(duì)寫字樓租費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的收繳也不夠及時(shí)，使很多租戶并未感覺到便捷而產(chǎn)生了怨言；對(duì)于物業(yè)公司的經(jīng)營收入也未能進(jìn)行有效的監(jiān)管，使經(jīng)營收入的記錄及使用比較混亂。上述這些現(xiàn)象都是由于物業(yè)公司嚴(yán)重缺乏內(nèi)部控制制度而造成的，收入不及時(shí)入賬、支出無法進(jìn)行有效的節(jié)約，最終的結(jié)果只能是公司虧損連年增加。
（二）物業(yè)公司管理者缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理理念
目前，我國很多寫字樓物業(yè)公司的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理理念，不重視對(duì)成本的管理。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，寫字樓物業(yè)公司也逐漸向著專業(yè)化、智能化、規(guī)模化的方向發(fā)展。但是，由于受經(jīng)營規(guī)模等因素的影響，很多中小型物業(yè)公司缺乏現(xiàn)代化企業(yè)管理理念，沒有對(duì)企業(yè)做出準(zhǔn)確、科學(xué)的市場定位，缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光和經(jīng)營戰(zhàn)略，從而未能帶領(lǐng)企業(yè)走向規(guī)模化發(fā)展。同時(shí)，由于對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的忽視，并未對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，出現(xiàn)了資源嚴(yán)重浪費(fèi)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下等問題。因此，物業(yè)公司必須樹立起現(xiàn)財(cái)觀念和成本核算觀念。
（三）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高
就我國目前物業(yè)公司的實(shí)際情況來看，很多公司為了節(jié)約人力成本，在使用財(cái)務(wù)人員時(shí)以最低人力成本作為選用人才的依據(jù)，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德的了解。例如：很多財(cái)務(wù)人員是由收款員或其他崗位轉(zhuǎn)崗來的，更有甚者居然沒有會(huì)計(jì)從業(yè)資格證。同時(shí)，很多物業(yè)公司為了節(jié)約人工成本，基本是會(huì)計(jì)、出納一人兼，這已經(jīng)違背了會(huì)計(jì)職務(wù)相分離的原則。可見，目前物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德都有待進(jìn)一步提高。
（四）很難實(shí)現(xiàn)投資盈利
近十幾年來，我國物業(yè)公司得到了迅猛的發(fā)展。但是由于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，很多物業(yè)公司一直處于虧損狀態(tài)。另外，受到寫字樓物業(yè)公司經(jīng)營規(guī)模的影響與限制，物業(yè)公司可選擇的投資項(xiàng)目很少，即使遇到較為合適的投資項(xiàng)目，但由于物業(yè)公司缺乏強(qiáng)有力的理財(cái)管理團(tuán)隊(duì)，最終導(dǎo)致其投資存在風(fēng)險(xiǎn)，很難獲得投資盈利。
四、優(yōu)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度的有效措施
（一）不斷完善物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度
物業(yè)公司必須根據(jù)國家的統(tǒng)一規(guī)定，并結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和內(nèi)部管理的要求，不斷規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)公司的特點(diǎn)將這項(xiàng)制度不斷進(jìn)行完善與細(xì)化。例如：經(jīng)常核對(duì)公司的臺(tái)賬及上交的各種財(cái)務(wù)資料；定期檢查并監(jiān)督寫字樓內(nèi)的各項(xiàng)收入。只有建立一套科學(xué)、完善、規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度才能不斷規(guī)范物業(yè)公司的行為，促進(jìn)其健康持續(xù)發(fā)展。
（二）建立并完善財(cái)務(wù)成本分析與控制制度
在物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)重要方面是成本管理。物業(yè)公司最重要的成本支出是人工成本與管理費(fèi)用的支出。因此，物業(yè)管理公司必須在內(nèi)部樹立“全員成本”的新理念。一方面，物業(yè)公司可以在企業(yè)內(nèi)部樹立科學(xué)的成本控制目標(biāo)，提高員工的成本意識(shí)；另一方面，整合并優(yōu)化人力資源，激發(fā)人的內(nèi)在潛能，減少冗員，降低人工成本。努力培養(yǎng)出一支愛崗敬業(yè)、專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍。
（三）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)
物業(yè)公司必須定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)道德、業(yè)務(wù)知識(shí)等的培訓(xùn)與繼續(xù)教育。使財(cái)務(wù)人員不僅僅是財(cái)務(wù)單據(jù)的傳遞著，更能為公司領(lǐng)導(dǎo)者、經(jīng)營者的決策提供科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)依據(jù)。
（四）不斷促進(jìn)物業(yè)公司的規(guī)模化發(fā)展
物業(yè)公司不同于其他企業(yè)，主要是依靠管理服務(wù)來獲取盈利的。這就要求物業(yè)公司必須廣開思路，通過多種途徑創(chuàng)造收入，為公司盡可能多的獲得利潤。例如：寫字樓物業(yè)公司可以開設(shè)商品貿(mào)易代銷之類的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來獲得利潤。
總之，物業(yè)公司的健康、持續(xù)發(fā)展離不開財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化，物業(yè)公司必須加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)，根據(jù)自身特點(diǎn)不斷進(jìn)行完善，促進(jìn)物業(yè)公司的規(guī)模化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭皎.構(gòu)建物業(yè)公司科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系[J].山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2013
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
一、接待來信來訪來電投訴制度
為了實(shí)現(xiàn)“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實(shí)行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，統(tǒng)一傳遞到辦公室。屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1
~
2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時(shí)，第一句必須為：“您好，靖宇縣建筑公司物業(yè)”。
4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。
6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難,決不允許推托了事.
8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意的管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。
10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。
二、員工文明服務(wù)要求
1、熱愛本職工作：
①要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。
②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。
③待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。
2、文明管理：
①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺，使人感到親切、和藹。
②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。
③主動(dòng)熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。
④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。
⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。
三、員工廉潔工作制度
1、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。
3、不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。
5、業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。
9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。
15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。
16、不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
五、對(duì)外服務(wù)工作管理制度
1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報(bào)到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時(shí)到公司簽到；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)格遵守四不準(zhǔn)原則：不喝業(yè)主的水，不抽業(yè)主的煙，不吃業(yè)主的飯，不接業(yè)主的禮品。
4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過核實(shí)后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。
7、管理要分工劃分區(qū)域，落實(shí)到人頭，包干管理，作為年末考核標(biāo)準(zhǔn)。
8、新建工程要提出合理建議（如繪制水暖電布置圖），并如實(shí)反映各施工維修情況。
9、建立小區(qū)實(shí)際規(guī)劃圖。
10、對(duì)小區(qū)外網(wǎng)管線井，重新繪出平面圖，給維修施工做好基礎(chǔ)和參考。
附：物業(yè)管理區(qū)劃為以下三個(gè)區(qū)
1、鼎盛十一棟
2、新興十棟（建設(shè)局前一棟）
3、沿江七棟
物業(yè)人員表：
副經(jīng)理：馮聚恒
科長：祖洪剛
科員：隨廣東
董存會(huì)
后勤：張苓
張沖
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第一章宗旨
第一條"會(huì)所"顧名思義即為"聚會(huì)的場所"，它是以康樂為主要內(nèi)容，它是為顧客（社區(qū)居民）提供運(yùn)動(dòng)、健身、保健、休閑、娛樂、聚會(huì)的社會(huì)場所。小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營宗旨在于使業(yè)主享受到親和力和親切感，讓業(yè)主有做主人的感覺，成功會(huì)所應(yīng)該是業(yè)主私家客廳的延伸。
第二條社區(qū)會(huì)所經(jīng)營的目的在于豐富小區(qū)住戶的日常文化、體育活動(dòng)，加強(qiáng)住戶之間的溝通和聯(lián)系，體現(xiàn)小區(qū)充滿生機(jī)，蓬勃向上的生活氣息，成為業(yè)主們娛樂休閑、交流的中心，成為他們業(yè)余生活不可缺少的一部分。本公司下屬各小區(qū)會(huì)所都是其小區(qū)業(yè)主之私家會(huì)所，旨在為全體業(yè)主提供一個(gè)健身、娛樂、休閑和交流的高尚場所，為小區(qū)釀造一種健康文明、積極向上的文化氛圍。
第二章會(huì)員消費(fèi)
第三條小區(qū)會(huì)所實(shí)行以會(huì)員制為主的管理模式，會(huì)所內(nèi)的所有設(shè)施只提供給本小區(qū)之為業(yè)主、住戶及嘉賓使用。
第四條凡小區(qū)會(huì)所的業(yè)主、住戶，可憑業(yè)主卡自動(dòng)入會(huì)，成為會(huì)所的會(huì)員，優(yōu)惠享受會(huì)所內(nèi)各類娛樂設(shè)施（正常價(jià)格的六折優(yōu)惠）。
第五條經(jīng)業(yè)主或相關(guān)人員推薦之嘉賓，可享受正常價(jià)格的八折優(yōu)惠，也可按規(guī)定繳納相應(yīng)的入會(huì)費(fèi)，而后享受會(huì)員的待遇（正常價(jià)格的六折優(yōu)惠）。
第六條前來會(huì)所消費(fèi)娛樂的會(huì)員，請(qǐng)向總臺(tái)出示住戶卡（本小區(qū)住戶）或貴賓會(huì)員卡，以驗(yàn)明身份，并把住戶卡或貴賓卡暫留總臺(tái)，等消費(fèi)完畢后回總臺(tái)結(jié)完賬時(shí)，再交還本人（若已辦理了其他消費(fèi)卡如月卡、次卡等，則可憑消費(fèi)卡消費(fèi)）。
第七條會(huì)員在會(huì)所娛樂消費(fèi)時(shí)，應(yīng)遵守本會(huì)所之各娛樂點(diǎn)之管理制度，接受會(huì)所管理人員的指導(dǎo)。第八條到本會(huì)所消費(fèi)的會(huì)員，年齡不小于十二歲，不大于六十五歲，超越這個(gè)年齡段的須在適齡的家屬陪同下，方可娛樂消費(fèi)。
第九條會(huì)員前來會(huì)所消費(fèi)，應(yīng)穿著得體，男的不得赤膊，女的不得穿過于的衣服。
第十條會(huì)員在消費(fèi)期間請(qǐng)勿：吸煙、大聲喧嚷、打鬧、追逐、隨地吐痰，以免影響他人健身娛樂。第十一條會(huì)員在會(huì)所娛樂，應(yīng)愛護(hù)會(huì)所內(nèi)的設(shè)施，一旦損壞公共財(cái)物，須按規(guī)定價(jià)格賠償。
第三章人員素質(zhì)與員工培訓(xùn)
第十二條會(huì)所管理人員的素質(zhì)要求：1、較高的政治思想素質(zhì)會(huì)所管理人員必須正直、誠實(shí)，具有完善而高尚的人格，堅(jiān)持原則，勤奮、敬業(yè)、愛崗，具有良好的職業(yè)道德，嚴(yán)于律己，勇于承擔(dān)責(zé)任，對(duì)工作充滿信心。2、有一定的領(lǐng)導(dǎo)才能能有效利用和控制會(huì)所人、財(cái)、物等資源，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性與創(chuàng)造力，營造良好的集體氛圍，為顧客創(chuàng)造最佳最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為地所創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。3、有一定的專業(yè)文化知識(shí)和專業(yè)技能.會(huì)所服務(wù)，涉及到文化、心理、運(yùn)動(dòng)、審美等方面，只有具備一定程度的文化修養(yǎng)，才能從會(huì)所的內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)施到全體服務(wù)人員身上反映出服務(wù)意識(shí)，營造出理想的會(huì)所氛圍，給客人提供視覺、聽覺上的良好享受。同時(shí)，會(huì)所管理人員在與顧客交往中彬彬有禮、談吐高雅、思維敏捷，以自己廣博的見識(shí)來吸引，為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。作為會(huì)所管理人員應(yīng)了解會(huì)所各項(xiàng)目的活動(dòng)規(guī)則、要求、原理，并在進(jìn)行中保持良好運(yùn)轉(zhuǎn)。s4、具有經(jīng)營意識(shí)會(huì)所管理人員應(yīng)有經(jīng)濟(jì)頭腦，具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，有較強(qiáng)的公關(guān)意識(shí)，建立良好的客際關(guān)系，知法懂法。
第十三條會(huì)所服務(wù)人員的素質(zhì)要求1、敬業(yè)勤奮，精力充沛、熱情周到為客人提供服務(wù)；2、會(huì)所工作時(shí)間長，工作較為枯燥乏味，因此會(huì)所服務(wù)人員應(yīng)有良好的服務(wù)意識(shí)、健康的身體和充沛的精力；3、熱情周到為客人提價(jià)服務(wù)；會(huì)所服務(wù)人員應(yīng)具備開朗的性格（性格外向），熱愛自己的工作，提高對(duì)專業(yè)的興趣。4、有一定的專業(yè)文化知識(shí)和專業(yè)技能一定的專業(yè)文化知識(shí)，有利于準(zhǔn)確的理解和快速掌握各種設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行原理、使用、維護(hù)、保養(yǎng)知識(shí)及各項(xiàng)目的活動(dòng)規(guī)則，也有利于與顧客的交流。5、有一定的應(yīng)變能力在意外情況出現(xiàn)時(shí)及時(shí)采取措施控制局面，善于用各種形式解決問題。
第十四條員工培訓(xùn)包括職業(yè)道德培訓(xùn)和專業(yè)技能培訓(xùn)。1、道德培訓(xùn)包括：員工的職業(yè)榮譽(yù)感、職業(yè)態(tài)度、敬業(yè)精神、道德規(guī)范、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神、行為規(guī)范。2、專業(yè)技能培訓(xùn)包括：專業(yè)知識(shí)、技術(shù)、服務(wù)技能等。第四章工作紀(jì)律
第十五條考勤：正常上班時(shí)間為14：00-22：00，周末和節(jié)假日為10：00-23：00。不準(zhǔn)遲到早退或擅離崗位，若有特殊情況確需請(qǐng)假，須提前向負(fù)責(zé)人提出申請(qǐng)，經(jīng)同意并安排人員頂崗后可離開。
第十六條值班：若碰到特殊情況需早晨提前上班（顧客預(yù)定打網(wǎng)球），或晚上拖后延時(shí)，部長應(yīng)及時(shí)安排人員值班（以輪流方式安排）。
第十七條保潔：員工上班后的首要工作為清潔衛(wèi)生（時(shí)間30分鐘），服務(wù)員在營業(yè)時(shí)間應(yīng)確保本清潔責(zé)任區(qū)內(nèi)的地面、臺(tái)面、玻璃門窗、設(shè)施設(shè)備等無塵光潔、擺入整齊、空氣清新。在一天的營業(yè)時(shí)間里及時(shí)整理、及時(shí)清潔。
第十八條到崗：清潔完畢，各崗位服務(wù)員必須在本服務(wù)崗位做好各方面的準(zhǔn)備，精神飽滿、訓(xùn)練有素地等待營業(yè)的開始。
第十九條在崗：在規(guī)定上班的時(shí)間內(nèi)，各崗服務(wù)員必須堅(jiān)守崗位，為顧客提供周到服務(wù)。不得擅自離崗或串崗，除有特殊情況，在部長的旨意下，可到別的崗位協(xié)作服務(wù)。
第二十條職責(zé)：各崗位員工對(duì)本崗位器材和設(shè)備的完好率負(fù)責(zé)，在服務(wù)中及時(shí)發(fā)現(xiàn)器材損壞并當(dāng)面向顧客指出，向會(huì)所負(fù)責(zé)人報(bào)告，便于索賠，若服務(wù)員不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)器材或設(shè)備的人為損壞或遺失，則視為嚴(yán)重失責(zé)，損壞或遺失的器材須由此服務(wù)員按原器材成本價(jià)加倍賠償。
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的問題
(一)重視程度不高，內(nèi)部控制意識(shí)薄弱。因?yàn)槲飿I(yè)管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)部控制這一方面不是很重視，潛意識(shí)里認(rèn)為簡單的解決好財(cái)務(wù)問題便是做好了內(nèi)部控制，對(duì)其的思考也沒有上升到戰(zhàn)略的層次。抱著內(nèi)部控制與企業(yè)關(guān)聯(lián)不大的心態(tài)，一些物業(yè)管理公司對(duì)相關(guān)人才的內(nèi)部控制培訓(xùn)工作也缺乏了積極性，導(dǎo)致他們的自身素質(zhì)不足，知識(shí)不過硬，便難以適應(yīng)這愈來愈復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內(nèi)部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內(nèi)部控制工作跟不上財(cái)務(wù)的繁雜演變，一些物業(yè)管理公司也將必然面臨著生存危機(jī)。
(二) 物業(yè)管理成本與費(fèi)用控制的缺失。在進(jìn)行公司財(cái)務(wù)管理工作中，成本管理工作的基礎(chǔ)地位不可動(dòng)搖，在日常的公司賬務(wù)處理中，物業(yè)管理公司不同于其他一些類型的公司，所發(fā)生的費(fèi)用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費(fèi)用，相關(guān)成本也盡皆隱含起來。因此這也導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內(nèi)部控制的有效性、科學(xué)性。大部分物業(yè)管理公司都僅注重在成本數(shù)量上有何大的變化，對(duì)于為何會(huì)有這么大的變化卻并沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴(yán)重的缺陷，急需加以改善。
(三)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，忽視監(jiān)督考核。對(duì)于公司內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制制度和考核相掛鉤的監(jiān)督機(jī)制，大部分物業(yè)管理公司都不予重視，這便導(dǎo)致公司重考核，輕內(nèi)控的一幕上演。雖然公司里的財(cái)會(huì)系統(tǒng)體現(xiàn)出極強(qiáng)的內(nèi)控作用，但也同時(shí)有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個(gè)方面加以體現(xiàn)出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財(cái)務(wù)問題之前，對(duì)其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關(guān)問題的發(fā)生。另一方面事后考核力度弱，沒有一套有效的考核機(jī)制，無法有效的進(jìn)行事后考核評(píng)估。
(四) 公司內(nèi)部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發(fā)展的資金是我國物業(yè)管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業(yè)管理公司的正常運(yùn)作，便要采取措施及時(shí)開辟新的資金來源渠道。在當(dāng)下，我國物業(yè)管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業(yè)管理公司開創(chuàng)投入的資本金，物業(yè)維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務(wù)所獲得的一些經(jīng)營性收入，也有一些公司轉(zhuǎn)向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業(yè)管理公司大都屬于中小型企業(yè)，注冊資本少，資本實(shí)力不足，銀行貸款時(shí)所認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發(fā)放的貸款。
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的加強(qiáng)建議
(一)提高公司內(nèi)部財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平。在每個(gè)公司內(nèi)部，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平關(guān)系到信息披露工作的質(zhì)量，進(jìn)而影響到公司的正常有效運(yùn)作，物業(yè)管理公司也不例外。第一，公司在聘用財(cái)務(wù)工作人員時(shí)必須要杜絕任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，要堅(jiān)持德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄鹊脑瓌t，可以從應(yīng)聘者是否具有相關(guān)從業(yè)資格、專業(yè)技能以及最高學(xué)歷等多方位全面考評(píng)，為公司引進(jìn)一批優(yōu)秀拔尖的財(cái)務(wù)人員。 第二，公司也應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的培訓(xùn)力度予以加強(qiáng)，實(shí)行月度或季度考核制度，在壓力環(huán)境中可以使員工能及時(shí)掌握最新的財(cái)務(wù)知識(shí)，然后用于工作中來，也使員工自身業(yè)務(wù)素質(zhì)有所提高。公司還可以通過培訓(xùn)向員工灌輸內(nèi)部控制對(duì)于提高公司財(cái)務(wù)管理水平、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的重要性思想，時(shí)刻讓員工謹(jǐn)記內(nèi)部控制的具體要求，按章辦事;通過職業(yè)道德培訓(xùn)還可以確保員工能夠?qū)μ峁┑臅?huì)計(jì)信息質(zhì)量要求負(fù)責(zé)。第三，公司還需建立一套科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，更好的調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員認(rèn)真工作的積極性。
(二) 加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理， 完善公司會(huì)計(jì)制度。物業(yè)管理公司通常從事的都是服務(wù)業(yè)，所以其對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)該也根據(jù)服務(wù)功能作對(duì)象。公司可以采取作業(yè)成本法來確定服務(wù)所發(fā)生的實(shí)際成本，擴(kuò)大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠?qū)㈤g接費(fèi)用準(zhǔn)確地分?jǐn)傆?jì)入成本。設(shè)立一套完善并具備可操作性的成本核算系統(tǒng)，認(rèn)真核算每一部分的投入成本，保證整個(gè)核算過程的通暢。物業(yè)管理公司在經(jīng)營服務(wù)時(shí)，為客戶進(jìn)行大批的固定資產(chǎn)管理，在設(shè)置的成本會(huì)計(jì)科目下，準(zhǔn)確無誤的將營業(yè)成本劃分成所提供的共與個(gè)成本，在公司會(huì)計(jì)核算時(shí)，還必須確保資產(chǎn)核算的及時(shí)性、準(zhǔn)確性以及真實(shí)性。
(三) 會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督并重。正確及時(shí)的財(cái)務(wù)信息貫穿于物業(yè)管理公司整個(gè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)及其價(jià)值流轉(zhuǎn)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)中。內(nèi)部正確的會(huì)計(jì)核算以及嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)督，更是事關(guān)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的成敗，因此，可以說這在物業(yè)管理公司中相當(dāng)于“神經(jīng)中樞”的核心地位不可動(dòng)搖。公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)控制時(shí)要時(shí)刻關(guān)注防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)隱患，以實(shí)現(xiàn)公司規(guī)范性的經(jīng)營以及企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。要設(shè)立一套完善并且獨(dú)立的財(cái)務(wù)控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財(cái)務(wù)監(jiān)督，也就是要涉及到公司內(nèi)部的各個(gè)部門、組織以及經(jīng)營業(yè)務(wù)等，并且對(duì)所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運(yùn)作。
(四)高度重視并加強(qiáng)資金管理。首先，開辟新的資金來源渠道，僅靠物業(yè)管理服務(wù)收入顯然難以支撐公司持續(xù)發(fā)展的龐大需求，當(dāng)前需要拓寬服務(wù)范圍，開展獲得多種經(jīng)營的其他收益。其次對(duì)資金的運(yùn)作要規(guī)范科學(xué)，做好日常監(jiān)控工作，從嚴(yán)管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對(duì)于外面的應(yīng)收賬款等款項(xiàng)，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業(yè)管理公司方可得以持續(xù)長久的發(fā)展。此外，和一些地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)合作，開展社區(qū)金融服務(wù)，如通過APP等方式，為業(yè)主提供接入或網(wǎng)點(diǎn)支持，獲取業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)的中介費(fèi)或傭金。
物業(yè)管理公司的性質(zhì)
物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)：
第一，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。
第二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè)，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)模菐в薪?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。
第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。
2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由管理轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;業(yè)主”服務(wù)。
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1、出勤。每天在早上八點(diǎn)種以前在人力資源部簽到，簽到的過程中不許代簽、遲簽，因開展業(yè)務(wù)需要，需在業(yè)務(wù)場所滯留，須當(dāng)日說明，對(duì)于不簽到且沒有提出請(qǐng)假/外出申請(qǐng)的視為曠工或者遲到，除按公司相關(guān)規(guī)定考核外，事業(yè)部考核20元/次。
2、日常報(bào)表提交。認(rèn)真按時(shí)完成工作日?qǐng)?bào)、周報(bào)表及各類總結(jié)計(jì)劃。日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表將各項(xiàng)事宜交代清楚，并于次日上午8：30前交辦公室，不能按時(shí)完成的按20元/次考核；早上填寫前日日?qǐng)?bào)表的，按10元/次考核；字跡潦草、敷衍了事的，按10元/次考核并重新填寫，重新填寫后仍然達(dá)不到要求的按10元/次考核；月總結(jié)下月2日前交辦公室，遲交無論理由，考核30元/次，完成質(zhì)量按上述規(guī)定考核。
3、按時(shí)參加公司及事業(yè)部組織召開的各項(xiàng)會(huì)議或活動(dòng)。無故缺席除按公司相關(guān)規(guī)定考核外，事業(yè)部考核20元/次。
二、業(yè)務(wù)開展
1、信息收集
1）對(duì)業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)范圍暫作如下劃分：
：盤龍城一帶、金銀龍湖
：奓山、陽邏一帶
：吳家山、陽邏
：磨山工業(yè)園、漢陽**一帶至漢口
：**沌口開發(fā)區(qū)至漢南
：**至**火車站
：**至**火車站
**負(fù)責(zé)武漢市及周邊其他區(qū)域，并對(duì)其他業(yè)務(wù)員的業(yè)務(wù)開展情況跟蹤抽查。業(yè)務(wù)員按劃分的業(yè)務(wù)區(qū)域開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，除各人已上報(bào)目前跟蹤重點(diǎn)項(xiàng)目外，業(yè)務(wù)活動(dòng)原則上不得過界。
2）各業(yè)務(wù)員對(duì)負(fù)責(zé)區(qū)域所在建或籌建樓盤、廠房信息應(yīng)有全面了解。本制度下發(fā)一個(gè)月內(nèi)完成對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域所有信息的收集，每遲一天考核10元，不封頂。此前每周須提交跟蹤到的信息及計(jì)劃下周開發(fā)的新信息數(shù)量。未完成上周計(jì)劃的考核10元，150%達(dá)成計(jì)劃的獎(jiǎng)勵(lì)10元。信息收集完成后，由辦公室會(huì)同業(yè)務(wù)部對(duì)業(yè)務(wù)員信息收集情況進(jìn)行考察，對(duì)虛假或有明顯遺漏的，一處考核30元。
依據(jù)董事局20__股東大會(huì)工作報(bào)告、《集團(tuán)經(jīng)營管理責(zé)任書》目標(biāo)任務(wù)以及集團(tuán)董事局決議、決定的要求，我代表______物業(yè)管理有限公司向董事局報(bào)告工作，請(qǐng)予審議。
20__年度工作回顧
滄海云帆，長風(fēng)破浪。當(dāng)___保安隊(duì)伍伴隨著新年的腳步雄赳赳、氣昂昂亮身于___市委、市政府大院時(shí)，___物業(yè)舉司上下無不振奮。這是___物業(yè)繼20__年1月首度接管洪江市行政中心、20__年1月接管中方縣行政中心后，又一次在這辭舊迎新的美好時(shí)刻，為過去的一年寫下的濃墨重彩的一筆，為___在新的一年里的工作開啟了美妙之局。20__年是___長足進(jìn)步的一年，迅猛發(fā)展的一年。過去的一年，___物業(yè)上下齊心，團(tuán)結(jié)拼搏，默默奉獻(xiàn)，認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)董事局的各項(xiàng)戰(zhàn)略決笫，著力提升服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)品牌，真抓實(shí)干，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)既定的發(fā)展目標(biāo)，全年完成變現(xiàn)收入（略去）萬元，為年計(jì)劃的（略去）；實(shí)現(xiàn)考核盈余（略去）萬元，為年計(jì)劃的（略去）；實(shí)現(xiàn)綜合收費(fèi)率（略去）；水電損耗率控制在（略去）以內(nèi)；實(shí)現(xiàn)全年無重大安全事故；世紀(jì)花園實(shí)現(xiàn)湖南省“省級(jí)綠色社區(qū)”既定目標(biāo)。___物業(yè)已經(jīng)初步發(fā)展成為具有一定綜合勢力、行業(yè)口碑良好、團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀善戰(zhàn)的湖南西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群。
回顧一年工作，我們著重抓了以下工作：
一、著力提升服務(wù)質(zhì)量，企業(yè)品牌進(jìn)一步成熟
20__年，___物業(yè)在服務(wù)集團(tuán)大局的同時(shí)，充分發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢，精心營造市場、打造市場，先后接管了中方縣行政中心、中方縣國土局、市電力公司、市地稅局、市中級(jí)人民法院、洪江市開元小區(qū)、市建設(shè)銀行等社會(huì)物業(yè)的特約服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)收120余萬元。
服務(wù)質(zhì)量是品牌建設(shè)的基礎(chǔ)和生命之源。年初，___物業(yè)明確提出了“打基礎(chǔ)、抓基層、苦練基本功”的服務(wù)質(zhì)量方針和“接一個(gè)項(xiàng)目、創(chuàng)一個(gè)品牌、樹一個(gè)形象、拓一片市場”的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
（一）、保安整體素質(zhì)增強(qiáng)，安全防范有力。針對(duì)保安曾在值勤過程中屢屢出現(xiàn)執(zhí)勤行為過激的現(xiàn)象，公司專門制定了《保安職業(yè)操守手冊》，并于6月下旬組織全體保安進(jìn)行了職業(yè)操守考試。公司還選派優(yōu)秀保安人員參加全市安全重點(diǎn)單位的內(nèi)保工作培訓(xùn)和鶴城區(qū)安全消防知識(shí)培訓(xùn)。經(jīng)過半年的精心準(zhǔn)備，首屆保安職業(yè)技能大比武于9月中旬在世紀(jì)花園隆重舉行，12月上旬公司又組織了一次空前規(guī)模的保安內(nèi)務(wù)檢查評(píng)比活動(dòng)。通過煉兵習(xí)武，有效地促進(jìn)了員工的精神風(fēng)貌、軍事技能、服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量標(biāo)桿的提升。也涌現(xiàn)了一大批專業(yè)技能強(qiáng)、思想素質(zhì)過硬的優(yōu)秀員工。一年來，___保安先后抓獲各類盜竊、搶劫人員20余人次，為建設(shè)和詣小區(qū)維護(hù)業(yè)利益作出了貢獻(xiàn)。特別是___物業(yè)靖州事業(yè)部飛山新城保安員禹文彬同志，面對(duì)窮兇極惡的持刀劫匪，臉不改色心不跳，以其過硬的軍事技能與劫犯展開英勇搏斗，最終將兩名劫匪制服并扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，保護(hù)了他人的生命財(cái)產(chǎn)。禹文彬同志贏得了靖州縣人民政府和社會(huì)的高度贊譽(yù)，靖州縣人民政府還特地在湖南《瀟湘晨報(bào)》發(fā)稿宣傳。禹文彬同志的壯舉彰顯了___物業(yè)的精神品格，為___物業(yè)的品牌建設(shè)貼了金加了彩。
（二）、訴求服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，服務(wù)效率有了提高。全年接待訴求1980起，其中，世紀(jì)花園事業(yè)部1076起，湖天一色事業(yè)部356起，河西事業(yè)部251起，靖州事業(yè)部294起，已處理1906起，正在處理74起，訴求處理率達(dá)到96.26。
訴求處理
及時(shí)快捷與否，關(guān)乎物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)品牌形象，它最能贏得業(yè)主的認(rèn)可，也最能激發(fā)業(yè)主的不滿情緒。今年，___物業(yè)尤其重視訴求服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。先后完善、修訂了訴求服務(wù)管理規(guī)定和訴求服務(wù)受理程序，突出訴求服務(wù)效率和質(zhì)量的監(jiān)督管理。從維護(hù)人員敲門入戶到穿一次性鞋套，佩帶工作牌等服務(wù)細(xì)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范，使業(yè)主滿意度明顯提升。20__年入夏以來，___物業(yè)迎來了空前的裝修高峰期，僅湖天一色小區(qū)裝修戶就達(dá)到310余戶。___在堅(jiān)持與業(yè)主、裝修單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議的同時(shí)，推行樓管員定區(qū)劃片責(zé)任制，規(guī)定樓管員每天入戶現(xiàn)場巡視簽到，確保業(yè)主的裝修活動(dòng)基本規(guī)范，違規(guī)裝修得到及糾正。欣慰的是去年來___物業(yè)未出現(xiàn)一起因違規(guī)裝修而引起的安全事故和重大投訴。（三）、溫馨服務(wù)深得人心。去年8月，酷暑難當(dāng)，而擔(dān)負(fù)城區(qū)主要供水任務(wù)的市二水廠因供水泵房發(fā)生水錘事故造成全市停水，___物業(yè)組織全體員工夜以繼日的為轄區(qū)業(yè)主免費(fèi)運(yùn)送生活用水，幫助轄區(qū)業(yè)主戰(zhàn)水荒、度難關(guān)，把人文關(guān)懷、企業(yè)品牌送進(jìn)了業(yè)主心田。
中方行政中心接管時(shí)，正逢大年三十來臨，人們正忙于團(tuán)聚過年，而我們的員工卻在天寒地凍、在保潔任務(wù)十分艱巨、人員嚴(yán)重不足、時(shí)間非常緊迫的情況下，不分晝夜、不知饑寒、不覺困苦，硬是把___的工作標(biāo)準(zhǔn)干出來了，把___的形象樹立起來了，把___的品牌打出來了。大年初一，當(dāng)中方縣領(lǐng)導(dǎo)看望我司中方事業(yè)部的員工時(shí)，高度評(píng)價(jià)，贊不絕口。開年之后，行政中心寄來了熱情洋溢的感謝信。
一年來，中方事業(yè)部的保安、保潔先后拾到手機(jī)6臺(tái)、各類有效證件及銀行卡20余張、錢包2個(gè),人民幣數(shù)千元。中方事業(yè)部員工兢兢業(yè)業(yè)的工作作風(fēng)、拾金不昧的高尚品德和奮發(fā)向上、積極進(jìn)取的敬業(yè)精神，充分展現(xiàn)了___人的精神風(fēng)范，受到了中方縣各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和干部的一致好評(píng)，為此中方縣人民政府特意為___物業(yè)中方事業(yè)部制作了3期電視新聞片，先后在___電視臺(tái)進(jìn)行了報(bào)道。
二、積極應(yīng)對(duì)市場，賣場物業(yè)競爭力進(jìn)一步提升。
20__年，針對(duì)河西武陵城家居廣場二樓油漆經(jīng)銷商規(guī)模小、數(shù)量少、商家經(jīng)營疲軟，櫥柜、集成吊頂、門業(yè)商戶生意紅火，而對(duì)商鋪需求不斷擴(kuò)大的狀況，___物業(yè)及時(shí)調(diào)整思路，不誤時(shí)機(jī)地組織、動(dòng)員油漆經(jīng)銷商退出二樓賣場。通過商場業(yè)態(tài)的調(diào)整體，使重新整合后的商場人氣旺盛，商家穩(wěn)定。河西事業(yè)部的員工在日常工作中，敏于觀察，勤于思考，在解決二樓通道問題上充分聽取經(jīng)銷商的意見，果斷提出了新開樓梯的建議，把原本的邊角死巷變成了黃金旺鋪，從而使廣場自營的二樓商鋪出租率達(dá)到100。去年上半年以來，隨著___福興數(shù)碼廣場的建設(shè)進(jìn)度，加速了我銀河電腦城的經(jīng)銷商不穩(wěn)定情緒的蔓延，其沖擊態(tài)勢咄咄逼人。在這非常時(shí)期，我們除了密切關(guān)注其招商動(dòng)態(tài)外，千方百計(jì)收集信息，及時(shí)與電腦城的經(jīng)銷商們互通有無，果斷采取應(yīng)對(duì)措施，在迅速完成地下一層倉庫改造工程的同時(shí)，先后三次組織召開了經(jīng)銷商（業(yè)主）座談會(huì)，以求共識(shí)，共商大是，為銀河電腦城的穩(wěn)定與發(fā)展做了我們應(yīng)該作的工作。目前，電腦城的部分改造項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)過程，經(jīng)銷商基本穩(wěn)定，賣場穩(wěn)步經(jīng)營。
三、大力推進(jìn)事業(yè)部制，服務(wù)效率明顯提高。
___物業(yè)點(diǎn)多、線長、面廣，服務(wù)和管理的類型以住宅區(qū)為主，兼容商廈、學(xué)校、寫字樓，其服務(wù)的內(nèi)容除了常規(guī)服務(wù)外還涉及到銀行票據(jù)的稽核稽查。如何提高服務(wù)、管理效率除了員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能、敬業(yè)精神外，還應(yīng)該有一個(gè)促進(jìn)服務(wù)的好體制、改善服務(wù)的好機(jī)制。20__年，___物業(yè)推行了統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，目標(biāo)考核、工效掛鉤事業(yè)部制。按照就近、兼顧、均等原則，組建了6個(gè)事業(yè)部，把日常經(jīng)營管理權(quán)與管理決策權(quán)進(jìn)行分離。公司總部與各事業(yè)部簽訂了年度經(jīng)營管理責(zé)任書。企業(yè)推行事業(yè)部制，既增強(qiáng)了員工的經(jīng)營創(chuàng)利意識(shí)，又提高了員工的成本控制能力，各事業(yè)部更加注重使用人力資源，主動(dòng)開源節(jié)流。如：去年各事業(yè)部先后組織員工自己動(dòng)手維護(hù)保養(yǎng)物業(yè)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，一改過去凡事就外請(qǐng)勞務(wù)的做法。湖天一色事業(yè)部僅建筑垃圾清運(yùn)一項(xiàng)就節(jié)省2萬余元。企業(yè)事業(yè)部制還訓(xùn)練了一批管理骨干。如：洪江事業(yè)部的黃德明、中方事業(yè)部的劉送長、法院項(xiàng)目部宋先求等，他們均能獨(dú)立開展事業(yè)部的日常管理工作，把服務(wù)做得有聲有色。
四、物業(yè)管理理論和社區(qū)文化建設(shè)取得新成績。
為進(jìn)一步探討物業(yè)管理理論，提高從業(yè)人員物業(yè)管理理論水平，___積極組織員工撰寫物業(yè)論文，并參加全省房協(xié)專委會(huì)舉辦的20__年度湖南省物業(yè)管理論文評(píng)選活動(dòng)。我司員工崔世榮撰寫的《關(guān)于業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作問題的思考》、歐秀蓮撰寫的《物業(yè)管理企業(yè)打造優(yōu)秀品牌的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)》被評(píng)為省級(jí)優(yōu)秀論文。這是___物業(yè)組織員工首次參加省級(jí)優(yōu)秀論文評(píng)選活動(dòng)并獲殊榮。幾年來，___物業(yè)堅(jiān)持創(chuàng)建工作不松手。20__年，世紀(jì)花園又獲省級(jí)“綠色社區(qū)”稱號(hào)，是湖南西部地區(qū)目前唯一獲此殊榮的住宅小區(qū)。在全省“愛國衛(wèi)生周”活動(dòng)檢查評(píng)比中，世紀(jì)花園小區(qū)榮獲優(yōu)秀單位。___物業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)上特別注重與業(yè)主的互動(dòng)交流，旨在營造和詣氛圍。譬如由___與業(yè)主聯(lián)合演出的《擁軍秧歌》參加集團(tuán)慶“七一”文藝節(jié)目深得廣大業(yè)主的好評(píng)。一年來，___物業(yè)還以集團(tuán)大局為己任，力爭在服務(wù)集團(tuán)多作貢獻(xiàn)，堅(jiān)持不懈地常年協(xié)助房產(chǎn)做好交驗(yàn)房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未達(dá)到交付條件，盡管前后進(jìn)行了兩次集中交房，但交房率不高。為了確保集團(tuán)利益，湖天一色事業(yè)部全體員工在業(yè)主們的一片責(zé)備聲中忍辱負(fù)重、默默工作，使三期工程交房穩(wěn)定有序，現(xiàn)已交
房266套，交房率達(dá)到79.4；協(xié)助集團(tuán)完成了___特色農(nóng)產(chǎn)品交易會(huì)的保衛(wèi)、保潔工作；完成了洪江武陵城國際大廈開盤、冷水江武陵城國際超市開業(yè)、金灘春天材料商阻工事件的值勤任務(wù)。當(dāng)前存在的問題
一年來，___物業(yè)雖然取得了一定的成績，但服務(wù)和管理中仍存在著不少困難和問題。主要表現(xiàn)在：
1、物業(yè)服務(wù)還很粗放，精細(xì)化服務(wù)不夠，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)謹(jǐn)，很多不經(jīng)意的細(xì)節(jié)被忽略；延伸服務(wù)難有起色，盡管償試了話費(fèi)代繳、蒸汽洗車、家庭保潔、游泳訓(xùn)練等家政延伸服務(wù)，卻沒有達(dá)到預(yù)期的效果，經(jīng)濟(jì)效益不理想，有待進(jìn)一步探討、完善。
2、保安“荒”已成困擾企業(yè)發(fā)展的新問題。按照現(xiàn)代企業(yè)員工年流動(dòng)率不得超過1.5的標(biāo)準(zhǔn)比照，20__年度在冊保安總?cè)藬?shù)為143人，全年流動(dòng)了68人，流動(dòng)率為47.5，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出現(xiàn)代企業(yè)員工流動(dòng)比的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也大大超過同年度全國員工流動(dòng)率21.7的流動(dòng)水平。究其原因，既有薪資待遇遠(yuǎn)趕不上物價(jià)上漲的速度，也有保安需求結(jié)構(gòu)不合理的因素，致使保安難招，招來難管，管嚴(yán)難留，保安隊(duì)伍不穩(wěn)定的矛盾日益突出。
3、小區(qū)車輛停放和管理成難點(diǎn)和焦點(diǎn)，業(yè)主不滿情緒逐步顯露，刮車現(xiàn)象日趨增多，糾紛增多。
4、員工學(xué)習(xí)還很封閉，沒有機(jī)會(huì)走出去見識(shí)學(xué)習(xí)，開闊視野，使物業(yè)管理和服務(wù)上缺乏創(chuàng)新和活力。
5、員工的績效考核體系尚待進(jìn)一步科學(xué)量化，員工苦樂不均現(xiàn)象還很突出，總部、事業(yè)部顯現(xiàn)人員過剩跡象，員工瘦身勢在必行。
6、部分物業(yè)的設(shè)施設(shè)備質(zhì)量不佳，更新改造跟不上，維護(hù)成本難以有效控制，直接影響業(yè)主對(duì)我司服務(wù)的滿意度，增加了我司的工作難度。
7、因規(guī)模或大局原因，個(gè)別事業(yè)部出現(xiàn)經(jīng)營困難，虧損加劇。
對(duì)于這些問題，我們將高度重視，清醒認(rèn)識(shí)，并在今后的工作中努力加以解決。
20__年的工作構(gòu)想
20__年是“十一五”的第二年，是___物業(yè)乘勢而上、加快發(fā)展的關(guān)鍵一年，我們努力的方向是實(shí)現(xiàn)“四個(gè)確保”：一是企業(yè)的營業(yè)收入保六爭七，即：變現(xiàn)收入確保（略去）萬爭取完成（略去）萬；二是確保（略去）以上的資產(chǎn)回報(bào)率；三是確保綜合收費(fèi)率（略去）以上；四是確保全年無重大安全事故。完成上述目標(biāo)的基本措施是：
1、進(jìn)一步完善企業(yè)的事業(yè)部制，重新構(gòu)建事業(yè)部“責(zé)、權(quán)、利”體系，以事業(yè)部為基本核算單位，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。各事業(yè)部不允許出現(xiàn)新的虧損。
2、繼續(xù)推行品牌建設(shè)不動(dòng)搖，一是抓“省級(jí)”示范項(xiàng)目的創(chuàng)建工作；二是推進(jìn)全面質(zhì)量管理，在服務(wù)的行為、標(biāo)準(zhǔn)、程序上加以規(guī)范，在服務(wù)的細(xì)節(jié)上下功夫，努力打造湖南西部地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的第一品牌。
3、加大成本管理的力度，制訂和完善各事業(yè)部成本管理制度，重新設(shè)計(jì)辦公用品、低質(zhì)易耗品的使用標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步健全物品采購、保管、領(lǐng)發(fā)、回收各個(gè)環(huán)節(jié)的管理規(guī)定；嚴(yán)格履行物業(yè)維護(hù)維修填單報(bào)批程序和二次返修的懲處制度，確保經(jīng)營成本有所下降。
4、改進(jìn)員工培訓(xùn)方式，在有效利用周集體學(xué)習(xí)的！同時(shí)，積極鼓勵(lì)員工通過自學(xué)考取物業(yè)管理的相關(guān)資質(zhì)，促進(jìn)員工專業(yè)理論知識(shí)的提高。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候與國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)建立培訓(xùn)學(xué)習(xí)基地，選派優(yōu)秀員工掛職培訓(xùn)。
5、切實(shí)穩(wěn)定好保安隊(duì)伍。保安隊(duì)伍是___物業(yè)非常重要的一個(gè)群體，他們的狀況如何將直接關(guān)系到___物業(yè)的生存與發(fā)展，為此，穩(wěn)定保安隊(duì)伍，我們必須在解決保安人員的薪水待遇上做點(diǎn)實(shí)事。在已經(jīng)實(shí)行保安人員司齡工資加特勤補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，今年，我們將分步驟的推行12小時(shí)工作制，增設(shè)儀崗特崗補(bǔ)助，隱形增長保安薪金福利待遇。
6、加大物業(yè)盤活存量，實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目“突圍”戰(zhàn)略。今年，我們將重點(diǎn)突圍河西武陵城廣場三樓招商、銀河電腦城頂樓輕質(zhì)倉儲(chǔ)改造工程。
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；新型理念；新思維
中圖分類號(hào)： J941.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
隨著市場化程度的加深，越來越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到，其本身的財(cái)務(wù)管理制度不能與多元化的時(shí)代相適應(yīng)，這就使得在日常的財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)不可避免的滯后問題。面對(duì)新時(shí)代的挑戰(zhàn)和新型的財(cái)務(wù)管理要求，企業(yè)需要突破傳統(tǒng)的理念對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行思維上的創(chuàng)新。這種變革通常可以通過理財(cái)觀念上的改變；財(cái)務(wù)管理工作領(lǐng)域的擴(kuò)大融合；管理機(jī)制上的改變；以及管理方式以及管理體制的突破。
1理財(cái)觀念的改變
1.1在這個(gè)知識(shí)就是第一生產(chǎn)力的時(shí)代背景下，理財(cái)觀念也受到了本質(zhì)的影響，時(shí)代的變革使得傳統(tǒng)的資本要素第一位轉(zhuǎn)化成了知識(shí)要素第一位，作為一個(gè)企業(yè)的內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力以及生產(chǎn)力與安全，知識(shí)的力量展現(xiàn)著其生機(jī)和活力。作為現(xiàn)代企業(yè)的核心資產(chǎn)，諸如專利、商標(biāo)、企業(yè)信譽(yù)等等知識(shí)產(chǎn)權(quán)都成為了企業(yè)的無形財(cái)富。此外，對(duì)于計(jì)算機(jī)的應(yīng)用以及人力資源的重視也是理財(cái)觀念改變的主要內(nèi)容之一。未來的理財(cái)是知識(shí)化的理財(cái)。
1.2以人為本的理財(cái)觀念
無論是哪一項(xiàng)工作哪一個(gè)崗位，人都是主體。對(duì)于人的重視是企業(yè)發(fā)展所應(yīng)當(dāng)放在首要地位的。信息化告訴發(fā)展的今天，對(duì)于信息的處理加工，對(duì)于技術(shù)的創(chuàng)造利用，都是由人進(jìn)行的。這些技術(shù)性的人員是企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)者，因此，企業(yè)的利益主體不再是單單的股東，企業(yè)的所有者權(quán)益也歸屬到這些人員中。這些技術(shù)精英加大了企業(yè)的剩余價(jià)值，因此也享有一定的分配權(quán)。在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制中由于只重視了有形資產(chǎn)的配置，企業(yè)的所有者過度的索取剩余價(jià)值，將智力勞動(dòng)者排除在剩余價(jià)值的分配主體范圍之外，從而加大了企業(yè)和員工的利益沖突，不利企業(yè)的發(fā)展。因此，財(cái)務(wù)管理者應(yīng)當(dāng)明確利益最大化的主體，以此作為理財(cái)目的。
1.3風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)觀念
現(xiàn)代企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，人為力量對(duì)于市場的動(dòng)向預(yù)測和局面控制都有著很大的局限性。因此企業(yè)存在理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)在所難免。并且隨著知識(shí)和信息對(duì)于市場的影響的加深，如果企業(yè)和員工不能適應(yīng)這種環(huán)境，加大學(xué)習(xí)力度，及時(shí)的學(xué)習(xí)、運(yùn)用這些知識(shí)的話，將會(huì)很難適應(yīng)環(huán)境的變革，從而加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于技術(shù)的發(fā)展速度日益加快，產(chǎn)品的革新速度隨之提高，產(chǎn)品的壽命周期大大縮短，這就使得企業(yè)的存貨風(fēng)險(xiǎn)以及設(shè)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。如何通過合理科學(xué)的手段預(yù)測分析衡量控制風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，是目前企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容之一。
1.4信息理財(cái)
計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的提高，以及通訊手段的不斷進(jìn)步，使得數(shù)字化和信息化成為了時(shí)代的新標(biāo)志。這些新型領(lǐng)域?qū)τ谄髽I(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營模式也產(chǎn)生了不小的影響，信息傳播速度的加快，處理和分析反饋能力的增強(qiáng)方便了交易和企業(yè)的決策。新興的媒體空間以及網(wǎng)上實(shí)體使得商業(yè)的活動(dòng)范圍大大縮小。作為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理著如何深入信息化的理財(cái)模式，對(duì)企業(yè)的決策和資金的管理進(jìn)行現(xiàn)代化的搜集分析，并加以利用，還需要在實(shí)踐中多多摸索。
2工作領(lǐng)域上的突破
2.1樹立企業(yè)財(cái)務(wù)形象
企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況和整個(gè)經(jīng)營狀態(tài)，需要財(cái)務(wù)形象在市場中進(jìn)行衡量。良好的財(cái)務(wù)形象是企業(yè)管理制度的核心內(nèi)容之一。現(xiàn)代化的企業(yè)財(cái)務(wù)工作不僅僅需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫冉ㄔO(shè)，還需要形象的培養(yǎng)。這種形象的形成往往是建立在健康的財(cái)務(wù)狀態(tài)之上的。這就要求企業(yè)的經(jīng)營成果豐厚，財(cái)務(wù)制度穩(wěn)定。
2.2重視價(jià)值綜合管理
現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)以資產(chǎn)為紐帶，企業(yè)的經(jīng)營方式在深度與廣度上都得到了有效的拓展，企業(yè)財(cái)會(huì)工作正面臨著由只注重對(duì)經(jīng)營活動(dòng)的記錄、整理、核算、分析、檢查的會(huì)計(jì)管理向以綜合管理為基礎(chǔ)，注重企業(yè)資產(chǎn)合理配置、資本有效運(yùn)作的財(cái)務(wù)管理新模式轉(zhuǎn)換。現(xiàn)代企業(yè)制度就要求我們在思想觀念上提高對(duì)新形式下財(cái)會(huì)工作的再認(rèn)識(shí)，樹立資產(chǎn)經(jīng)營的觀念，構(gòu)筑財(cái)務(wù)管理框架，規(guī)范管理行為，注重對(duì)新時(shí)期企業(yè)財(cái)務(wù)所面臨的各種問題的分析與管理，增強(qiáng)管理力度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的綜合管理作用。
2.3合理安排資金結(jié)構(gòu)。
在市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)成為“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展”的商品生產(chǎn)者，擺在企業(yè)面前的問題是：如何調(diào)整企業(yè)的資金儲(chǔ)存量、流量，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部資金管理，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資金配置，有效地權(quán)衡其流動(dòng)性和收益性；合理安排籌資結(jié)構(gòu)，權(quán)衡財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的影響；有目的地掌握資金的運(yùn)用和來源之間的結(jié)構(gòu)，權(quán)衡其獲利能力和償債能力。企業(yè)研究和掌握資金結(jié)構(gòu)問題既有外部環(huán)境、外界壓力，又有內(nèi)在動(dòng)力，因此，合理安排資金結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)成為企業(yè)目前財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。
3管理機(jī)制和管理方式的突破
3.1創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理體制
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)職能管理之一，財(cái)務(wù)部門是企業(yè)的職能部門之一，對(duì)企業(yè)直線部門的運(yùn)轉(zhuǎn)起著控制、監(jiān)督、支持和服務(wù)的功能。財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門、其他職能部門之間關(guān)系密切，有大量的資金往來、信息交換活動(dòng)，存在廣泛的部門間沖突和協(xié)作。減少?zèng)_突、加強(qiáng)溝通和協(xié)作、在滿足財(cái)務(wù)管理的控制和監(jiān)督職能基礎(chǔ)上加強(qiáng)支持和服務(wù)職能，是構(gòu)建現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理體制的基本要求。管理和解決沖突的根本辦法就在于進(jìn)行合理的工作分工，明確工作任務(wù)，分清部門和個(gè)人的職責(zé)和利益分配，以保證企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體制的主要目的就是要解決財(cái)務(wù)工作的分工、財(cái)務(wù)部門內(nèi)部組織體系的建立以及明確財(cái)務(wù)部門和企業(yè)其他部門的分工和合作、權(quán)力的劃分和職責(zé)定位等問題。只有建立運(yùn)行良好的財(cái)務(wù)管理體制，財(cái)務(wù)管理工作才能正常進(jìn)行，才能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求。
3.2轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理的工作方式
隨著企業(yè)外部經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理模式的不斷變化，對(duì)財(cái)務(wù)管理功能提出了更高的要求，其中包括：對(duì)全球市場信息的快速反饋；在降低各類經(jīng)營成本和縮短產(chǎn)品進(jìn)入市場的周期間尋求平衡；提高對(duì)其他單位和企業(yè)內(nèi)部其他部門的財(cái)務(wù)管理的服務(wù)水準(zhǔn)；提供更豐富的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)信息；實(shí)現(xiàn)更強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析和決策支持能力等，以使企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)信息能及時(shí)準(zhǔn)確地得到反饋，從而加強(qiáng)對(duì)資金流的全局管理和控制。在加入WTO后的開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，資金運(yùn)動(dòng)將日益從物資運(yùn)動(dòng)中獨(dú)立出來，財(cái)務(wù)管理工作將主動(dòng)支配企業(yè)的再生產(chǎn)過程，引導(dǎo)企業(yè)提供市場需要的產(chǎn)品和服務(wù)，靈活地進(jìn)行各類有利可圖的投資，并根據(jù)市場需求調(diào)度資金，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值。
參考文獻(xiàn)
海外公司財(cái)務(wù)管理是根據(jù)企業(yè)海外生產(chǎn)經(jīng)營財(cái)務(wù)活動(dòng)的特點(diǎn)，對(duì)其資金籌集、運(yùn)用、收入分配所進(jìn)行的預(yù)測、決策、計(jì)劃.控制、分析等管理工作的總稱。主要包括籌資管理、投資管理、外匯風(fēng)險(xiǎn)管理、營運(yùn)資金管理、海外稅務(wù)管理等。隨著我國“走出去”戰(zhàn)略的推行，我國企業(yè)加快了在海外投資的進(jìn)程，特別是在金融危機(jī)之后。然而在“走出去”的企業(yè)當(dāng)中，失敗的案例占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤＞科湓颍Ｍ夤矩?cái)務(wù)管理不善是導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和巨大財(cái)務(wù)損失的重要誘因之一。例如，中航油的巨額虧損、中信泰富的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控、中鐵建在阿聯(lián)酋的巨額浮虧。當(dāng)然，不能因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的存在便減緩“走出去”的步伐，相反應(yīng)該對(duì)我國企業(yè)海外財(cái)務(wù)管理進(jìn)行深入分析。因此，本文將結(jié)合當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，從而提升企業(yè)在國際市場上的競爭力。
二、海外財(cái)務(wù)管理環(huán)境分析
財(cái)務(wù)管理環(huán)境又稱企業(yè)的理財(cái)環(huán)境，是指對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生影響作用的企業(yè)內(nèi)外部的各種條件或要素。簡單來說，財(cái)務(wù)管理環(huán)境是指能對(duì)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生影響的一切因素總稱。不同企業(yè)在不同國家、不同時(shí)期的財(cái)務(wù)管理有不同的特點(diǎn)，這是因?yàn)橛绊懫髽I(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境因素有所不同。
（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 主要包括：
（1）經(jīng)濟(jì)體制。經(jīng)濟(jì)體制一般認(rèn)為可以劃分為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和市場經(jīng)濟(jì)體制，二者的區(qū)別一般體現(xiàn)在對(duì)決策權(quán)的決定上。根據(jù)目前我國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，以及我國企業(yè)在海外大多數(shù)在所在投資國的國情來看，所采用的經(jīng)濟(jì)體制基本為市場經(jīng)濟(jì)體制。
（2）經(jīng)濟(jì)政策。經(jīng)濟(jì)政策是指國家為了調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所采取的各種方針政策。本文將從以下方面對(duì)海外國家的政策展開分析：一是財(cái)稅政策。首先，財(cái)稅政策會(huì)影響海外企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)海外經(jīng)營的企業(yè)而言，企業(yè)進(jìn)行投資所需資金主要靠自己籌措，可以表現(xiàn)為國內(nèi)母公司借款，也可以表現(xiàn)為其所在國銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金，還可以是海外企業(yè)自有留存資金。資金來源渠道不同，致使企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不同，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不相同；然后，由于不同國家國情不同，其稅賦水平也不盡相同，這使得集團(tuán)對(duì)整個(gè)海外公司的財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理難以進(jìn)行，增加了在集團(tuán)層面的調(diào)控難度。最后，所在國的財(cái)稅政策還會(huì)干預(yù)企業(yè)的具體財(cái)務(wù)運(yùn)行。例如，所在國政府會(huì)利用財(cái)稅政策干預(yù)企業(yè)的投資行為，從而鼓勵(lì)或者限制海外子公司的投資方向。這些因素勢必會(huì)影響集團(tuán)對(duì)海外子公司的財(cái)務(wù)投資的控制。二是政府金融政策。每個(gè)國家的金融政策都根據(jù)自己國家的實(shí)際情況來進(jìn)行制定。這些金融政策對(duì)企業(yè)的投資和經(jīng)營產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。例如貨幣的發(fā)行數(shù)量、信貸規(guī)模、信貸政策、利率、匯率制度水平等。這些因素不僅會(huì)影響到企業(yè)實(shí)際獲取利潤的能力，還會(huì)影響到企業(yè)進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移的便利性。三是產(chǎn)業(yè)政策。所在國為了推動(dòng)自身行業(yè)的發(fā)展，可能對(duì)這些行業(yè)在稅收、信貸等方面給予一定的產(chǎn)業(yè)政策，例如低稅收保護(hù)、價(jià)格也會(huì)有一定保護(hù)性政策。例如：非洲國家會(huì)對(duì)本國不發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)外來投資實(shí)施歡迎和優(yōu)惠政策。
（二）法律制度環(huán)境 通常而言，影響海外企業(yè)投資的法律包括：企業(yè)法、稅法、證券法和金融法等，特別是稅法對(duì)企業(yè)的收益和生產(chǎn)布局有著重要影響，
（三）政治制度環(huán)境 政治制度環(huán)境不僅決定了所在國社會(huì)環(huán)境狀態(tài)，其執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)制度更是直接影響到海外業(yè)務(wù)的開展。例如在市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)干預(yù)較少，其經(jīng)營業(yè)務(wù)按照市場調(diào)節(jié)進(jìn)行運(yùn)作，使得其管理有著極大的自。反之在市場經(jīng)濟(jì)體制不健全的國家中，政府對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的干預(yù)較大，使得其管理需要考慮更多的政治和政策因素。就我國企業(yè)海外投資的現(xiàn)狀來看，大部分投資都處于政治制度環(huán)境不是很理想的地區(qū)。
（四）人口環(huán)境 一個(gè)國家和地區(qū)的人口的基本要素（數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)）會(huì)在很大程度影響企業(yè)的各類投資。一般而言，隨著人口數(shù)量的增長，會(huì)擴(kuò)大社會(huì)的有效需求，也會(huì)增加投資的需求。同時(shí)隨著人口素質(zhì)的改善，即人口教育程度的提升，適齡勞動(dòng)人口的技能素質(zhì)的提高，這些會(huì)使企業(yè)的人力資本要素得以增加，從而提升企業(yè)整體的經(jīng)營收益。
三、我國企業(yè)海外公司財(cái)務(wù)管理制度體系優(yōu)化方案
本文將結(jié)合我國企業(yè)海外業(yè)務(wù)開展的實(shí)際情況，從融資管理、投資管理、營運(yùn)管理、外匯風(fēng)險(xiǎn)管理、稅務(wù)管理五個(gè)維度提出我國企業(yè)海外財(cái)務(wù)管理制度體系的優(yōu)化方案。
（一）海外融資管理 相對(duì)于國內(nèi)企業(yè)而言，海外企業(yè)的海外融資擁有更為廣泛的渠道和多樣的方式。因此，海外企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要按照權(quán)衡融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，從而以最有利的條件籌措資金，并實(shí)現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)。
（1）海外企業(yè)融資渠道與方式選擇。雖然我國海外企業(yè)相對(duì)于國內(nèi)企業(yè)有著更多的融資渠道選擇，但由于其業(yè)務(wù)開展所在國家多為發(fā)展中國家，金融機(jī)構(gòu)素質(zhì)不高，金融市場發(fā)展緩慢，特別是缺乏有效的資本市場，因此，除了依靠國內(nèi)母公司提供資金支持外，筆者建議海外子公司可以首先考慮利用當(dāng)?shù)氐膰H化銀行或者實(shí)力較為雄厚的非銀行金融機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)自身的融資述求。還可以考慮使用混合融資的模式，例如：由于開設(shè)海外子公司的集團(tuán)企業(yè)大多為國有或者國有控股企業(yè)，因此可以考慮利用組合信貸模式，運(yùn)用信用向本國和第三國以及當(dāng)?shù)厝浇鹑跈C(jī)構(gòu)申請(qǐng)組合信貸進(jìn)行融資。
（2）海外融資的基本原則與方法。首先，科學(xué)預(yù)測資金需求量。海外子公司需要根據(jù)自身的項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r制定資金預(yù)算計(jì)劃，并且需要細(xì)化到具體的需求時(shí)間點(diǎn)，因?yàn)橹挥休^為準(zhǔn)確的預(yù)測資金需求量，才能保證資金鏈的安全和預(yù)定的資金成本控制。其次，按照要從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的高度來計(jì)劃在企業(yè)價(jià)值最大基礎(chǔ)上的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，還需要充分考慮企業(yè)承受經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力以及合海外企業(yè)自身的特點(diǎn)和所在國的具體環(huán)境。再次，由于我國海外企業(yè)開展的項(xiàng)目主要是以基礎(chǔ)建設(shè)為主，所需資金量巨大、耗時(shí)長，因此，準(zhǔn)確掌握所需資金的時(shí)間點(diǎn)，才能保證項(xiàng)目的正常施工和完工。最后，在確定資金需求量、時(shí)間點(diǎn)、和資本機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，科學(xué)選擇資金的來源渠道。由于我國海外子公司的金融經(jīng)驗(yàn)不甚豐富，同時(shí)由于我國銀行對(duì)集團(tuán)企業(yè)有著巨大的協(xié)議信貸支持。因此，筆者建議應(yīng)該在依靠自身資金積累的基礎(chǔ)上，由集團(tuán)母公司向國內(nèi)銀行申請(qǐng)貸款，以滿足海外子公司的資金需要。
（二）海外投資管理 具體表現(xiàn)為：
（1）直接在海外獨(dú)資創(chuàng)建新的企業(yè)。這與企業(yè)在國內(nèi)成立獨(dú)立子公司的形式和方法是一致的。就目前我國海外投資的基本情況來看，這是我國企業(yè)在海外投資的最主要的組織形式。其優(yōu)點(diǎn)在于可以充分保障母公司對(duì)海外子公司的控制權(quán)，可以更加便利地實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)在全球的戰(zhàn)略，還可以利用各國之間稅負(fù)的差異，在全球范圍內(nèi)進(jìn)行稅收籌劃。缺點(diǎn)是由于部分國家對(duì)某些行業(yè)禁止外資獨(dú)立經(jīng)營。
（2）與所在國企業(yè)進(jìn)行合資或者合作經(jīng)營。選擇這一投資模式的優(yōu)勢在于：首先當(dāng)?shù)毓緦?duì)所在國家和地區(qū)的法律法規(guī)、制度文化，產(chǎn)業(yè)政策、政府關(guān)系都較為熟悉，與之合作能迅速地打開當(dāng)?shù)厥袌觯瑥亩档惋L(fēng)險(xiǎn)。其次，對(duì)于所在國和所在地區(qū)的政府所禁止進(jìn)入或者限制外資進(jìn)入的行業(yè)，通過合作或者合資經(jīng)營可以直接繞開這一限制。最后，一般而言當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)政策都會(huì)給予相關(guān)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠和政策減免。缺點(diǎn)在于，由于存在文化差異和利益的博弈和紛爭，很可能導(dǎo)致在經(jīng)營管理上出現(xiàn)分歧，從而影響企業(yè)發(fā)展。
（3）跨國并購。跨國并購主要是利用資本優(yōu)勢，直接收購所在國的產(chǎn)業(yè)實(shí)體，例如，聯(lián)想收購工IMB全球個(gè)人電腦事業(yè)部，吉利收購沃爾沃都。跨國并購最明顯的優(yōu)勢是能直接利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略協(xié)同效益實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)。但是缺點(diǎn)在于：一是所在國政府可能以“國家安全”等理由禁止收購；二是在并購后對(duì)被并購企業(yè)的整合，特別是協(xié)同在文化和管理理念上的差異。
綜上所述，三種投資方式都有著固有的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的具體經(jīng)營情況和所在國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行對(duì)比分析，在平衡中找出滿意解。
（三）海外營運(yùn)資金管理 科學(xué)和高效的安排營運(yùn)資金，不僅可以降低資金的使用成本，還能有效的規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要從流量和存量兩個(gè)維度來安排營運(yùn)資金，一方面需要保障企業(yè)有足夠的營運(yùn)資金儲(chǔ)備以防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和增加獲利機(jī)會(huì)；另一方面需要營運(yùn)資產(chǎn)存在方式之間處于最佳持有水平以增加資本收益。基于此思維，可以從兩個(gè)方面實(shí)施措施：一是加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的管理， 特別是需要利用所在國的商業(yè)信用，提升資金短期周轉(zhuǎn)效率。二是減少資金的不合理占用。當(dāng)前部分企業(yè)為了開拓海外市場，追求市場占有率，經(jīng)常采用賒銷方式，從而造成應(yīng)收賬款的管理效率低下。這需要集團(tuán)對(duì)海外子公司應(yīng)收賬款的管理效率列為考核重點(diǎn)，以激勵(lì)其管理層主動(dòng)提升應(yīng)收賬款的管理效率。
（四）外匯風(fēng)險(xiǎn)管理 在集團(tuán)的外匯風(fēng)險(xiǎn)管理中，海外子公司需要結(jié)合自身的業(yè)務(wù)開展情況和財(cái)務(wù)狀況，在對(duì)外匯信息科學(xué)預(yù)測的基礎(chǔ)上，實(shí)施綜合性的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。通常而言，可以從內(nèi)部管控與外部管理兩方面進(jìn)行設(shè)計(jì)：
（1）海外子公司外匯風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部管控措施。這里最重要的是選擇符合子公司情況和所在國國情的計(jì)價(jià)貨幣，這也是企業(yè)規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)的最基本方法。一是選擇人民幣計(jì)價(jià)。隨著我國金融市場的開發(fā)和人民幣國際化程度的提升，形成了一些區(qū)域性的人民幣結(jié)算，例如東南亞、中亞等地區(qū)。因此，在人民幣市場化比較高的地區(qū)或者我國與所在國有貨幣互換性協(xié)議的地區(qū)選擇人民幣計(jì)價(jià)。例如印尼、新西蘭、阿根廷等。二是選擇可自由兌換貨幣計(jì)價(jià)。企業(yè)可以根據(jù)其經(jīng)營的實(shí)際情況選擇一種或者幾種硬貨幣計(jì)價(jià)，這不僅有利于資金的調(diào)度，還可以轉(zhuǎn)移貨幣的匯價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。在開展對(duì)外貿(mào)易中，應(yīng)遵循“收硬付軟”的基本原則，即做到對(duì)資產(chǎn)和債權(quán)類以硬通貨進(jìn)行計(jì)價(jià)，而對(duì)于出口和債務(wù)類以軟貨幣進(jìn)行計(jì)價(jià)。
（2）企業(yè)的外匯風(fēng)險(xiǎn)的外部管理。具體表現(xiàn)在：一是充分利用國際信貸。作為現(xiàn)代金融行業(yè)中的一種融資方式，國際信貸可以實(shí)現(xiàn)貨幣資金的預(yù)收回籠，從而使得企業(yè)能很好地規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)。利用國際信貸規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)主要是指利用出口信貸、福費(fèi)延和保付等方法。通過這一方式雖然企業(yè)需要支付一定的手續(xù)費(fèi)和利息，但是可以十分有效地降低外匯風(fēng)險(xiǎn)損失。二是合理利用金融衍生工具規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)。套期保值是企業(yè)利用國際金融市場上的各類金融衍生工具來規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)。但需要注意的是，如果操作不當(dāng)，不僅不能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能進(jìn)一步放大風(fēng)險(xiǎn)。因此，母公司需要子公司采用金融衍生工具進(jìn)行嚴(yán)格管控。
（五）海外稅收管理 隨著我國企業(yè)對(duì)外投資的規(guī)模日益擴(kuò)大，海外稅收管理需要成為整個(gè)海外財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，通過科學(xué)籌劃，可以實(shí)現(xiàn)資金的節(jié)省和利潤的增加。在充分利用海外國家之間的稅收協(xié)定、所在國為吸引外資而采取的優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)納稅減免等政策進(jìn)行稅收優(yōu)化管理職務(wù)還可以借鑒目前國際上流行的國際稅收策略和方法：一是設(shè)立避稅子公司，即在那些提供較低稅率或者稅收優(yōu)惠的國家設(shè)立子公司，將利潤轉(zhuǎn)移到該子公司；二是利用轉(zhuǎn)移定價(jià)將通過高進(jìn)價(jià)、低銷價(jià)的方式將企業(yè)利潤轉(zhuǎn)移到那些提供較低稅率或者稅收優(yōu)惠的國家。
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