時間：2024-04-03 10:55:04
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產項目財務管理，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：房地產企業 財務管理 問題 措施
財務管理是企業管理中的一項重要內容，對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分顯著的作用。房地產開發行業資金投入量大，回收周期長，財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產開發企業的宏觀調控政策后，房地產企業融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業能夠自如應對財務風險，房地產開發項目財務管理的重要性日益明顯。
一、房地產開發項目財務管理的重要性
（一）引導正確的投資決策
房地產開發項目多為重大投資項目，投資風險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務分析和預測是項目可行性研究的核心內容，對投資決策起著非常重要的作用。
（二）保持安全的資本結構
房地產開發屬于資金密集型行業，資金投入量大，科學合理的融資渠道和資本結構是保證企業長久發展的基礎。
（三）保證資金的科學管理
房地產項目開發周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產開發項目財務管理工作中存在的問題
（一）投資前財務風險揭示不足
房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。
（三）疏于現金流管理
房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財務預算管理流于形式
全面預算管理越來越被企業所采納，但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執行過程中控制力度薄弱，預算執行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。
（五）稅務籌劃觀念淡薄
與其他行業相比，房地產開發行業稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產開發企業經歷了一個較長時期的高速、高利潤率發展時期，在高速發展和高利潤的條件下，很多企業忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產宏觀調控政策逐步發揮作用，房地產行業利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。
三、房地產開發項目財務管理工作的優化措施
（一）建立風險評估系統，充分揭示項目風險
房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分，項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時，會使企業實際投資成果達不到預期，甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數據偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。
（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力
首先，積極發掘內部融資的潛力，房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率，降低資金成本。
其次，開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發貸款，開發企業應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能；在滿足條件的情況下發行公司債券；發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產規模較大的房地產公司，可以利用自持資產設立基金，亦或將自持資產打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數目非?？捎^。
（三）實施全面預算管理
房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據的作用。
（四）利用稅法優惠政策進行稅務籌劃
大多數房地產開發企業對工程開發成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發企業稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業稅、所得稅，企業研究稅法的相關規定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發成本的10%計算扣除，企業可以根據項目土地成本和開發成本以及融資的實際情況，在符合稅法規定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發項目，以合理節約所得稅支出。
（五）開展項目后評估工作，建立經驗教訓案例庫
開發項目經濟效益是后評估工作中一項重要的內容，而經濟效益也反映出企業對于開發項目的財務管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結項目開發過程中各項活動執行的效果，企業可以根據評估結果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經驗和教訓可以幫助新項目節約時間和經濟成本，避免重走彎路。
一個企業在風云變幻的商場上生存會面臨各方面的風險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風險。資金鏈的正常運轉就像身體中的血液循環，資金鏈斷裂就像血液循環中斷，即便企業是再高大的巨人，血液循環中斷也難以生存，而財務管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業應高度重視財務管理工作，通過完善的財務管理控制體系使企業能夠更好地適應千變萬化的外部環境。
參考文獻：
[1]劉成高.中國房地產業可持續發展研究[M].成都：西南財經大學出版社，2008
關鍵詞：動態財務管理 房地產開發項目 應用
城市化進程的加快，使得城市規模迅速擴大，城市人口不斷增加，帶動了房地產行業的快速發展。對于房地產項目開發中存在的財務風險和財務管理問題，可以應用動態財務管理的方法進行解決，能夠有效對項目開發成本以及資金流向進行控制，防止財務管理的混亂狀況，促進房地產開發商經濟效益的提高。
一、動態財務管理概述
動態財務管理，是一種現代化的財務管理方式，主要是通過對企業未來一段時間內財務狀況及經營成果的模擬，結合一系列的動態財務指標以及分析方法，對企業財務隨制約因素的變動過程進行反映，幫助企業從自身發展的實際出發，對財務管理的措施和方法進行改進。在房地產開發項目中，動態管理是指通過對項目未來可以接受的內涵報酬率、目標成本以及財務狀況等的設定，結合相應的動態財務指標，利用現代化的信息管理手段及動態分析方法，對各種因素影響下的項目經營成果進行預測和反映，通過動態目標與實際目標的對比，實現項目財務管理的全過程。
在房地產開發項目中，應用動態財務管理是非常必要的，一方面，應用動態財務管理是提高項目價值的要求。在市場競爭日趨激烈的背景下，房地產企業要想得到長遠穩定發展，就必須不斷提高自身財務管理水平，對房地產開發項目進行實時動態管理，降低項目運行中產生的各種成本費用，提升企業的市場競爭力。另一方面，應用動態財務管理是房地產企業自我完善的要求。房地產項目的開發需要投入大量的資金，而這些資金都需要開發商提前墊付，一般都會通過銀行貸款的方式，維持項目的資金供應，在這個過程中，企業的資金使用成本較高。應用動態財務管理，能夠使得企業管理人員及時把握項目開發過程中的資金使用情況，幫助決策人員發現財務管理中存在的問題，從而減少財務風險，推動企業的自我發展和完善。
二、房地產開發項目財務管理中存在的問題
（一）管理意識淡薄
在當前市場經濟環境中，許多房地產開發商對于財務管理工作并沒有一個正確的認識，采用的是粗放的財務管理模式，在項目開發之前，沒有進行相應的預算編制，對于資金的支出沒有進行有效的控制，認為只要能夠取得土地使用權，在保證質量的前提下，確保工程的按期交付，就可以獲得可觀的經濟效益。不可否認，在當前房地產行業持續升溫的背景下，這種房地產開發模式雖然粗放，也的確能夠取得相應的收益，但是盲目的運作容易造成許多不必要的資金浪費，降低項目開發帶來的經濟效益，減少企業的收入。
（二）管理制度欠缺
在房地產項目開發中，財務管理制度的不健全主要表現在缺乏相應的目標成本預算，沒有對項目進行規范的預算編制，財務支出缺乏明確合理的計劃，導致房地產開發商無法及時準確地把握資金流向，影響了其對于房地產開發活動的決策與判斷，導致房地產項目的開發缺乏一個相對科學嚴謹的過程。
（三）管理難度較大
現階段，我國房地產開發項目中，對于財務管理的認識還停留在會計管理層面上，對項目開發成本的管理只是簡單的核算，運用會計知識對項目開發過程中存在的會計問題進行解決，而沒有真正從房地產項目開發的全過程出發，進行相應的財務監督和控制，導致財務管理的難度大大增加。
三、動態財務管理在房地產開發項目中的應用
（一）樹立合理的成本管理思想
對于房地產開發項目的財務管理，最為核心的內容，就是成本管理，只有切實做好成本管理工作，才能夠從根源上對項目成本進行控制，實現財務管理的規范化和標準化。從目前來看，在成本管理中，應該將以往“以核算為中心”的管理思想轉變為“以控制為中心”的成本管理思想，在房地產開發項目的成本管理中，適當前移成本控制點，在立項階段，結合相應的可行性分析，制定出全面細致的成本預算。如某房地產開發企業在合同簽訂前，組建調查小組，對房地產開發項目所需的開發費用及預期收益做了一個大致的了解，結合企業的利潤空間，實現了對項目成本的有效控制，有效減少了資金的無謂浪費，提高了該企業成本管理的安全性及有效性。
（二）強化成本的全過程控制
在房地產項目開發中，合同性成本、非合同性成本以及待發生成本共同構成了項目的動態成本，對于動態成本的管理，應該結合動態財務管理方式，實現成本的全過程控制。動態成本中變動性最大的部分是合同性成本，這種特性也決定了其必然是成本控制的核心和重點。工程合同容易受到各種因素的影響，存在很大的不確定性，也使得成本的控制呈現出復雜多變的特點，在實際操作中，“款項超付”、“變更黑洞”等成本失控現象時有發生，嚴重影響了成本控制的有效性。對此，在項目成本管理中，應該堅持以合同為中心，對項目整體的成本控制目標進行分解和細化，確保房地產開發項目的每一個合同都擁有與之相對應的合約規劃，房地產項目開發過程中的每一個環節、每一個時期，都具備統一標準的成本規劃。這種規劃不僅需要體現在對開發項目的明確指標要求上，也應該體現在資金的動態管理上，為項目動態財務管理提供必要的支撐。
（三）做好現金流的動態分析
房地產項目的開發可以看做是一種投資行為，對于開發商的現金流有著較高的要求，在房地產項目開發的過程中，做好財務管理，維護好企業現金流，是減少財務風險，確保房地產開發安全的關鍵所在。在傳統靜態財務管理中，房地產企業的財務管理停留在對各種表面數據的結算和控制，而沒有真正觸及房地產開發活動的真實資金狀況，無法及時發現財務管理中存在的問題。如某房地產公司在進行二期工程開發時，報告期內收入3800萬元，利潤值2600萬元，平均凈資產4800萬元，通過靜態分析可知該企業財務指標尚可。然而經深入分析，該企業年度內現金和現金等價物凈增加-1100萬元，說明該企業面臨開發活動難以為繼的困境。由此可知，對于房地產項目開發，靜態財務分析無法對企業財務管理中的問題及時發現。采用動態財務管理模式，能夠及時把握現金流的動態變化，更加深入準確地對房地產開發商的財務狀況進行分析，確保資金的合理使用，提高財務管理效果。
（四）規范動態財務管理模式
房地產企業應該立足自身發展實際，及時更新財務管理觀念，應用動態財務管理模式，對財務管理的目標和程序進行規范，制定出切實可行的財務管理制度，確保動態財務管理作用的充分發揮，使得房地產企業能夠及時發現并處理生產經營中存在的各種風險和隱患，實現資源的合理利用，促進企業財務管理水平和市場競爭力的不斷提高，使得企業能夠在日趨激烈的市場競爭中，占據一個有利的位置，獲得更好的發展。
四、結束語
總而言之，在經濟發展的帶動下，我國的城市化進程不斷加快，房地產行業也因此得到了迅猛發展。在房地產開發項目中，財務管理工作發揮著非常重要的作用，直接影響著房地產開發企業的經濟效益。針對傳統財務管理中存在的各種問題，房地產開發商應該立足自身的發展實際，積極引入動態財務管理模式，實現對開發項目的實時監督和成本控制，結合財務管理中存在的各種動態變化，確保財務管理的有效展開，推動房地產企業的穩定健康發展。
參考文獻：
[1]焦翠林.分析房地產開發項目中的動態財務管理方法[J].中國總會計師，2015，（1）：74-75
摘 要 房地產業蓬勃發展對國民經濟的發展起到很大的帶動作用，但作為高風險行業，為了控制成本，規避風險，在當前競爭日益激烈的環境下，實行動態財務管理具有必然性。本文首先對動態財務管理進行了基本概述，然后分析了我國房地產行業的財務管理現狀及其存在的問題，論述了其構建動態財務管理系統的必然性和可行性，最后提出了房地產業構建動態財務管理模式的步驟，對房地產業進行財務管理、成本控制具有借鑒作用。
關鍵詞 房地產 動態財務管理 現狀 構建
由于房地產業所處的重要經濟地位和行業本身所暴露出的現實財務問題，有必要引入一種更為科學的財務管理理念和方法來指導房地產項目的開發，提高項目的抗風險能力。另外，開發商進行房地產投資是為了獲取利潤，從財務管理的角度來講，就是要實現開發項目經濟價值的最大化。因此必須借助于一個有效的價值測量工具來提升項目的經濟價值，即開發和運用動態財務管理系統。
一、動態財務管理概述
動態財務管理是一種財務管理的方式，所謂的動態化管理就是在管理中利用對結果的模擬來實現對目前財務管理的措施和方法的改進，是一種預測式的財務管理方法。其應用的主要手段是利用動態化的管理指標和預先設置好的管理工具和財務分析的方式對財務實現管理，從而研究企業財務信息在某種因素的制約下會如何發展。
二、房地產項目開發的財務管理現狀
與一般項目投資相比，房地產項目具有開發周期長、過程復雜、投資巨大等特點。其財務管理工作往往要求準確的投資分析和成本控制能力。當前許多房地產開發企業缺乏對房地產行業的了解，沒有對開發項目實行有效的財務管理和成本控制，項目開發環節存在諸多財務問題，嚴重制約了房地產業的發展。歸納起來，問題主要體現在以下幾方面：
（一）缺乏財務預算管理意識
許多房地產企業在進行開發項目管理時沒有做很好的事情財務預算，對開發的房地產項目沒有從征地的成本、資金運作、投資回報率等方面做細致的財務分析，因而無法準確地預測目標利潤，更談不上各項成本指標的測算和分解落實工。這很有可能會造成企業盲目地進行資金管理，嚴重影響了項目的經濟效益。
（二）為趕工期忽略成本控制
迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產公司都會出現趕工期的情況。為了節省時間，經常出現沒有完成設計工作就急于“招標”、“施工”，普遍存在“邊干邊設計”這種現象。正所謂欲速則不達，這種一味追求建設速度的做法造成了在項目建設前期無法對目標進行估計測算，不利于日后施工過程進行有效的成本控制。
（三）部門間信息溝通不暢，不利于項目財務工作的開展
房地產項目進行財務管理，往往需要大量的基礎財務資料。而這些，來自于企業內部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產企業領導單純認為成本管理是財務部門的工作，而沒有認識到財務部門實行財務管理需要其他職能部門的配合，以至于財務部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進行成本核算與管理。
三、房地產企業實行動態財務管理的必要性和可行性
（一）實施動態財務管理是提高房地產開發項目價值的客觀需要
房地產企業行業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰略，差異化戰略，或者集中戰略。而采取低成本戰略，必須要對企業實現有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰略必須具備持續的創新能力，能夠不斷超越自身和競爭對手，而房地產企業的任何一項創新，都不具有可持續性，非常容易被競爭對手模仿，所以很少有房地產企業能夠真正做到持續創新。因此，房地產企業要想實現長遠的生存發展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰略之路，通過進行有效的財務管理和控制，來最大程度地降低企業的運行成本。但是傳統的財務分析與核算不能滿足房地產企業的這項要求，已不能適應現代房地產開發項目的運作，因此，在企業內部實行動態財務管理是其必然選擇。
（二）信息化技術的應用為實施動態財務管理提供了可能
面對經濟全球化和信息化的發展趨勢，財務管理信息化已是必然趨勢，房地產行業自然也不例外。而要實現財務動態管理，必須擁有能迅速處理財務信息和具備數據運算功能的分析工具，這就要求結合不同公司實施動態財務管理的實際需要來開發應用財務軟件。通過財務軟件的使用，促進房地產開發項目財務管理的信息化，企業的決策者就可以得到經過處理的、簡明直觀的財務信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財務核算工作，而且同時也可以降低企業的人工成本。另外，動態財務管理系統具有非常強大的數據處理能力，可以對所有需要進行處理的信息進行處理，這樣企業就可以綜合把握各種信息，避免產生因忽略部分數據而造成決策失誤的現象。
四、房地產企業動態財務管理模式的構建
（一）房地產企業財務動態管理模式構建原理
房地產企業的財務動態管理模式的構建，是一個關聯整個企業的系統工程。在構建之前，必須明確系統設計的原理，即在動態財務管理的定義框架內，立足于對財務數據的及時處理與反饋，將動態財務管理系統構建成一個能夠實時反映項目資金運作情況的信息平臺。在這個平臺上，房地產企業可以模擬出目標資金在不同市場環境下的變化，并將動態財務指標與目標值的比較結果及時反饋給系統，供企業管理者進行決策提供參考。
（二）房地產企業動態財務管理模式構建思路
不同的企業，其資金運作情況也不同，因此要根據房地產企業資金使用的特點，制定相應的動態財務管理系統控制流程。在財務動態管理鏈中，公司任何一處發生成本支出的環節與項目，都可以在動態財務管理系統中直觀展示。這樣，房地產企業的財務控制水平將達一個全新的高度。一方面，房地產企業借助動態系統不斷提高企業的內部成本控制水平，為股東創造更多的經濟效益。另一方面，動態財務管理系統可以對企業的資金運作情況進行預測，從而有助于提高房地產企業資源利用效率。
（三）房地產企業財務動態管理模式系統設計
房地產財務動態管理的關鍵是要進行管理模式系統設計，通過建立適合目標企業的動態財務管理平臺，使企業的各職能部門的財務管理都能在一個系統內進行。房地產企業動態財務管理系統的設計，主要分為以下幾個環節：
第一，需求分析。結合所在企業的戰略目標與財務管理的目標，根據所要解決的主要問題，確定未來系統所要實現的主要功能，從而科學地進行功能模塊的設計。一般來說，房地產企業實行動態財務管理，主要是為了實現其財務管理的信息化，既包括財務信息匯總、查閱、調整、分析以及執行結果測算等，又包括對房地產企業具體項目的財務運行情況進行實時信息反饋，統計分析和綜合評估等工作。進行有效的需求分析，是房地產企業設計動態財務管理系統的前提。
第二，設置系統模塊。在明確了動態財務管理系統所要具備的功能后，就需要對房地產企業的動態財務管理系統進行模塊設置。通常，房地產企業動態財務管理主要包括基礎信息、可行性分析、成本控制以及企業績效評估幾個模塊。
第三，動態財務管理系統的運行。動態財務管理系統正式運行后，才能使房地產真正實現有效的財務管理。主要包括前期準備工作、財務成本的計算、分解、監控管理、評估考核等環節，以及各個環節之間的相互配合。只有真正使企業的動態財務管理系統得以有效運用，才能有效地提升房地產企業的財務管理水平，實現企業的各種資源，特別是資金的合理配置，進而不斷提高企業經濟效益。
第四，系統的集成管理。這一階段對系統的各個功能模塊進行整合，從而形成一個完整的相互協調的系統。
五、結束語
房地產開發項目因為周期長，成本大在管理中容易因為復雜的經濟環境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動態化的財務管理模式，對開發項目進行全過程的動態監控是十分必要的，通過進行實時化監控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
參考文獻：
[1]張根龍.我國房地產企業動態財務風險研究.網絡財富.2010(17).
[2]肖芳林,仇俊林.房地產企業財務風險及其防范策略.財會月刊.2011(02).
關鍵詞：房地產企業；項目融資；資金管控；對策
中圖分類號：F271 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02
資金是企業生存和發展的重要資源，企業的資金管理貫穿于企業發展和經營管理的各個環節。尤其是對于房地產企業而言，作為資金密集型的企業，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉速度，降低企業成本，促進房地產企業經濟效益提升。房地產企業是專門從事房地產開發和經營管理活動的企業組織，房地產項目的開發具有投資規模大、投資成本高、資金周轉周期長等特點。因此，房地產企業相對于其他企業組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強房地產企業的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產企業經營活動的順利進行具有重要意義。近年來，房地產項目成為推動我國經濟增長的重要項目，房地產項目的投融資問題也日益受到關注，如何加強房地產企業的融資管理，提高房地產企業資金管控水平，促進房地產企業資金管理效益的提升成為房地產企業財務管理的核心內容。研究房地產企業的項目融資和資金管理，旨在提高房地產項目的融資能力，降低房地產企業的融資成本和融資風險，提高房地產企業的資金管理水平，有效地整合房地產企業的資源，提高企業資金使用效益，實現房地產企業整體效益的最大化。
一、房地產企業在項目融資和資金管理方面存在的問題分析
1.房地產融資決策不當
在房地產項目的融資過程中，由于房地產企業缺乏科學的融資決策，造成項目融資出現融資結構不合理的情況，造成企業融資成本過高和引起債務危機的現象。房地產企業針對某一地產開發項目的投資，需要進行融資決策分析，進而確定企業的項目融資的渠道、數量、風險等要素。但是，由于房地產企業缺乏科學的決策分析流程，沒有對項目融資決策進行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產項目融資的經濟性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務風險。另外，缺乏科學的審批流程和審批制度，也是造成房地產企業融資決策不當的重要原因。
2.房地產融資市場體系不健全，融資效率低
房地產項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運行過程中，我國房地產企業尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產企業的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產企業巨大的融資風險。在我國房地產行業的融資體系還不夠健全，許多房地產企業在企業的發展過程中存在短視行為，企業過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環境的影響，受到宏觀經濟調控的影響，房地產企業的銀行貸款的融資方式嚴重制約企業的發展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產企業在項目開發的過程中，存在融資成本過高的風險，這嚴重地制約了房地產企業項目開發資金的有效籌集，給房地產企業帶來巨大的財務風險和市場風險。另外，房地產項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產項目的投資規模、融資方式、項目建設的數量、融資的時機等，缺乏充分的考慮，造成房地產項目開發盲目融資的現象，給房地產企業造成潛在的財務風險。
3.房地產企業內部控制水平不高
房地產項目建設是一項投資周期長、投資規模大、投資成本高、面臨風險多的項目。因此，房地產企業在項目開發和經營管理的過程中面臨多重風險的考驗。而當前許多房地產企業由于缺乏科學的風險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴重的不足和問題，造成企業存在巨大的風險和危機。房地產企業缺乏健全的內部控制體系，對企業的財務管理風險和融資風險缺乏充分的預警、識別和應對機制。企業缺乏對融資風險和資金管理風險的重視，對變幻莫測的市場環境缺乏冷靜的、科學的分析和認識。這造成房地產企業嚴重的財務風險隱患。最后，房地產企業缺乏健全的內部控制機構，對投資和資金缺乏有效的監督管理職能部門，造成房地產企業的風險。
4.資金管控不嚴和調度不合理，造成企業財務困境
在房地產企業的項目投資和開發管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產項目資金管理的效率，可能導致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產企業資金調度的不合理，營運不暢，可能導致企業陷入財務困境或資金冗余。
對項目建設資金的使用缺乏有效的預算管理，房地產項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監督和控制，嚴重影房地產項目開發資金的正常運轉，影響和制約項目的進度和項目投資資金的周轉，不利于房地產企業的財務安全，影響房地產企業的健康發展。
二、加強房地產企業項目融資和資金管控的措施建議
1.加強房地產企業融資決策分析
科學的融資決策分析，對于提高房地產企業的項目融資水平，降低融資成本和融資風險具有重要意義。房地產企業在進行房地產項目投資之后，應該進行科學的融資決策分析，探討企業融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風險和債務風險等。企業應該對項目資金的籌集途徑進行科學的比較分析，對企業的債務責任和融資規模以及融資期限進行綜合的評價分析。從而確定企業的融資目標和融資方案。企業應該充分認識自身的融資能力，提出建設性的融資方案，充分的咨詢融資顧問，降低融資風險和融資成本。
2.推進融資渠道創新，實現多元化融資
房地產企業在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產行業的深入發展，例如，地產基金、地產投資專門機構、地產信托、地產專業投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發展。企業在進行項目融資中應該主動發展多元化的融資，推動房地產企業融資渠道的創新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業的融資風險和融資成本，提高房地產企業的融資效率。其次，房地產企業可以通過股權融資的方式獲得企業發展資金。房地產企業通過上市發行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產企業有效的利用資本市場，獲得企業發展資金的方式。再次，房地產企業可以通過發行公司債券的方式融資。房地產企業雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業長期發展的資金需求。因此，房地產企業可以發行公司債券，為企業籌得建設資金。債券融資是一項穩定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產企業對信貸融資的依賴，改善房地產企業的融資結構。房地產在融資的過程中應該合理地控制企業的資產負債率，保證良好的社會形象，穩步擴張，促進企業健康穩定發展。
3.監督資金使用過程，提高資金使用效率
通過對房地產企業的自有資金、多渠道融資籌得的資金進行合理的組織和安排，制訂科學的資金使用計劃，提高房地產項目的資金管理水平，加強對房地產建設資金的使用過程的監督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風險因素。在房地產項目的設計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產企業應該科學地制訂資金使用計劃，加強對資金過程的監督和控制，避免資金使用過程中出現浪費和流失的現象，降低資金使用的成本。另外，應該加強對項目建設資金的集中管理。房地產項目的建設資金使用主要流向工程的采購和建設成本中，因此，必須加強對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監督，嚴格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產企業的財務部門應該制定滾動的預算計劃，加強對資金使用的預算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應該加強對項目資金的收入與支付過程的監控。針對房地產項目的運作流程，加強對關鍵節點的資金流動的監控，建立完善的內部控制制度，完善相關的資金審批、嚴格用款審批制度，有效防范資金使用風險。
4.完善資金管理制度，保障房地產項目資金安全
房地產企業在進行房地產開發的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機制。房地產企業在進行資金管理過程中，應該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費用的計量、審批、確認以及支付程序。完善房地產項目的資金存取、費用收付制度，加強對資金流動的審批和操作流程的規范，從而保證房地產項目的資金有效管理。提高房地產項目的財務資金計劃管理水平。在房地產開發的階段，應科學地編制項目建設資金使用計劃及原材料設備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據實際的工期需要和工程進度需要，科學合理地安排項目資金使用，從而實現科學的房地產項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩定性，促進房地產企業財務管理的效率，降低房地產企業的財務風險。
資金對于資本密集型的房地產企業發展而言至關重要，關系房地產企業的投資、開發和戰略發展。因此，房地產企業在進行項目立項、土地儲備、房地產開發的過程中，需要大量的資金投入。房地產企業的項目融資和資金管理與控制，關系到房地產企業的生存和發展。因此，房地產企業應該建立科學的內部控制體系，實施多元化的融資模式，加強對融資渠道的創新，不斷完善企業的財務管理制度，提高對企業資金管理和使用的監控，加強對資金使用的預算管理和內部審計，提高房地產企業的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業的財務風險，促進房地產企業健康持續發展。
參考文獻：
[1] 吳國方.房地產項目融資基礎模式比較分析[J].經營管理者，2011，（11）.
[2] 姚鋼.淺談新形勢下的房地產項目融資渠道[J].中國科技信息，2009，（12）.
[3] 解秀麗.房地產企業加強資金管理對策初探[J].經營管理者，2011，（2）.
土地浪費風險。近年來城市規劃的盲目擴大，房地產行業也在土地方面采取“粗獷式”開發，導致土地利用率與經濟收益率不成比例，重復開發，隨意建設的現象都嚴重影響了土地利用。有些企業為了追求更大的經濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。工程項目管理缺失帶來的風險?，F階段房地產企業對于房地產工程的建設，往往缺少對于工程項目的管理與監督，簡單的投資和工程設計之后，交付給施工企業執行，使得工程項目管理出現了斷層，對工程的質量控制不嚴格，導致工程質量低于預期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預售及交房，使得企業的資金回籠變慢，增大了企業的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產項目成功與否的基礎與關鍵。通貨膨脹與市場因素帶來的風險。通貨膨脹會導致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業投資縮水，無法完成預期收益，整個房地產項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產建設之前，房地產項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關系相適應，該類風險往往體現在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經濟泡沫的影響，導致項目收益縮水。
二、房地產行業財務風險控制
加強房地產企業建設投資的控制與管理。房地產項目的投資一般分為建設投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調整企業經營策略，防止市場變動對發展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發，采用系統和理論的方法對項目進行決策和計劃。健全企業財務管理體制，嚴格規范財務行為。房地產企業需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據房地產企業的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優化管理體制，使得企業財務管理工作平穩安全的進行。管理部門要發揮監督職能，積極監督企業的財務行為，為其制定相關的規范化規定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業就必須進行投入。而成本則是企業最根本、最直接的投入，成本是決定企業利潤的重要因素。企業要生存和發展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場競爭中，取得競爭優勢，處于不敗之地。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。積極創新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產企業的財務管理可以應用網絡信息化管理系統，使財務數據具有實時性和統一性，提高企業的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業發展的財務管理方法，通過工作經驗總結出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。強化企業財務管理人員的專業素質。財務管理作為企業核心競爭力所在，就必然需要高質量的管理部門和管理人員，為了提高企業的財務管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業可以在聘用和設立管理部門時，選擇具有專業知識的員工，并且在后續的工作中，根據企業的發展水平，積極組織管理人員的學習深造工作，及時考核工作人員的技術水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態，才能保證企業財務管理穩定發展。
三、總結
關鍵詞：房地產項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施；財務管理體現；前景展望
眾所周知，我國的房地產行業已經發展成為國民經濟的支柱性產業。房地產行業競爭不斷加劇使得地產行業出現局部過熱的態勢，國家為了抑制房地產行業過熱局面推出了一系列的宏觀經濟調整政策，房地產企業面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產開發企業不得不進行競爭方式和競爭手段的調整，而最為重要的就是進行成本的控制和管理，管理出效益，只有對項目成本進行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優勢。
1、房地產開發企業的成本構成
房地產開發企業的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內在影響因素，把房地產成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
1.1項目開發階段的成本
項目開發階段的成本主要是指土地成本。
1.2項目建設成本
房地產工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。
1.3財務費用
房地產開發需要耗用大量資金，可以把房地產歸屬為資金密集型行業，進行房地產項目開發需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產項目開發，開發商籌集資金的財務費用。
1.4項目建設中的管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產開發過程中到項目完成交付使用前所發生的各種費用，即開發項目中所有管理人員所發生的費用都包含在管理運營費用中。
1.5各相關品類的稅收費用
房地產在開發過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業稅及營業附加稅、企業所得稅、房產稅以及印花稅等等。
2、房地產項目成本控制應遵循的原則
2.1經濟效益原則
進行房地產成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經濟效益，本著以經濟效益為中心的原則進行成本控制。
2.2目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期的進行目標執行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現。
2.3綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產企業、房地產開發和籌建過程以及房地產涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經濟效益。
2.4權責發生制原則
房地產項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發過程中，工程項目經理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。
2.5動態控制原則
房地產開發項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態控制。在房地產施工的準備階段進行成本控制是依據組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。
3、房地產項目成本控制的重要性
房地產項目成本控制對房地產開發企業的發展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產企業的經濟效益，甚至關乎房地產企業的生死存亡，進行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產開發企業的開發成本，實現經濟利益。其次，房地產項目的成本控制能夠降低企業的投資風險，實現較高的收益率。再次，加強房地產項目成本控制有利于縮短投資回收期，因為房地產項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業的財務風險。
房地產企業也只有對開發項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現，優化企業的資源配置，提高資源的利用率，實現房地產項目經濟效益、社會效益與環境效益的有效統一，這也是房地產企業發展低碳經濟、落實科學發發展觀的必然選擇。
4、房地產項目成本控制的措施
4.1項目準備階段的成本控制
房地產項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段的成本控制和項目設計階段的成本控制。
4.1.1項目籌劃階段的成本控制，也被成為項目決策階段的成本控制，其包含的內容主要是市場調研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產企業成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產開發商要認真考察項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等；
（2）企業策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析，幫助企業制定最有利的投資方案；
（3）在房地產項目籌劃過程中，數據分析人員還有立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算；
（4）在前期調研與分析的基礎上，房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性；
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。
4.1.2項目設計階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經濟效益。因此，房地產開發商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。
（1）房地產企業要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經濟上的最優化和合理性。
（2）房地產企業要注重限額設計的應用。比如當一個企業的項目經過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現。
（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現從造價和設計等角度對房地產項目設計方案可行性的有效控制。
（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發現的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
4.2項目施工階段的成本控制
房地產項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環節。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數據的管理，降低人力財力和物力的支出。現在以某企業為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進行分析和總結。
（1）企業在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方明確和控制房地產項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據，也是承發包雙方正確處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾的重要依據。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產工程項目的投資和預算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環節都符合合同雙方事前約定的標準和規范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現，否則必然會為以后的工程索賠等經濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數據信息。
4.3項目結算階段的成本控制
工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產企業在項目結算階段要根據國家的法律法規、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現投資效益。因為房地產工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產開發商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
5、財務管理在成本控制中的體現
在房地產項目成本控制中，財務管理必將發揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產企業的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現對房地產項目的有效監督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產企業還可以創建科學的激勵機制，調動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產項目中的成本控制，主要體現在以下幾點：①建立健全成本控制系統；②強化成本約束機制；③控制房地產項目的成本周期；④創新項目成本控制的模式與方法等。房地產企業只有充分發揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優化企業的各項管理活動，確保房地產項目預期目標的順利實現
6、房地產成本控制的發展趨勢
首先，我國房地產的發展仍處于初期發展階段，房地產企業還屬于成長型企業。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產開發企業需制定科學合理的發展戰略目標，增強自身實力來適應房地產市場風險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產開發項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產開發企業意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產企業成本控制的戰略性和科學性。
最后，基于房地產企業項目成本控制與可持續發展戰略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產企業的發展戰略的最終實現。借鑒國外的先進經驗、通過大量項目可行性數據分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調整，是房地產企業進行成本控制的發展趨勢和重要內容。
參考文獻：
[1] 王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安：西安科技大學,2008.
[2] 黃德源.提升房地產開發項目成本管理水平的方法分析[J].中華建設.2009,(10)
[3] 陳亞芬.淺談房地產開發企業項目成本控制[J].中小企業建設與科技.2009,(05)
關鍵詞：房地產企業 成本管理 財務 作用
加強房地產項目成本管理是企業管理工作的重要組成部份，也是提高企業經濟效益的重要手段。成本管理具有綜合性強、過程復雜等特點。財務人員參與成本管理能力和水平的高低，對房地產企業成本管理效果有著較大的影響。
一、房地產企業成本管理現狀
（一）房地產企業成本管理面臨的主要問題
很多房地產開發企業對成本管理的重要性認識不足，在項目開工前沒有進行項目目標成本的制定，對項目動態成本的管控近于空白，使得公司管理層在房地產項目結算前無法準確知悉項目總成本情況；對各類工程項目變更導致的項目收益情況的影響也無法進行可靠分析。預算人員通常也只是每月進行工程進度款的計算審核，對整個項目的總成本缺乏全局管控。
另外，由于很多房地產企業尚未建立與自身發展相適應的財務預算管理體系，使得財務人員無法對階段性項目成本預算數與實際發生數的差異進行有效分析；無法掌握項目預計成本指標的變動情況；在審核各類工程成本付款時，無法準確發表財務意見；無法合理預計項目資金需求量，協調項目資金籌措及使用的難度較大。
（二）財務人員參與成本管理中的現狀
首先，很多財務人員只求穩定不求發展，工作不積極、不主動。認為成本管理只是預決算部門的事，不是財務部的主要工作，本位主義嚴重，帶著自掃門前雪的態度來看待成本管理工作，無法站在企業整體角度來考慮問題。
其次，由于大部份財務人員對如何在成本管理中發揮作用沒有清晰的思路，同時也缺乏先進的成本控制方法及強有力的成本控制手段，無法找到成本管理與財務管理工作的交集點，使得財務人員對參與成本管理工作有著普遍的畏難情緒。
另外，財務人員在成本管理過程中需要處理并溝通大量的信息，但現狀是大部份財務人員的溝通技巧明顯不足。這些都會使財務人員得到的信息失真、遺漏嚴重，進而導致成本管理決策出現失誤，加大了管理成本和管理風險。
二、房地產企業財務人員參與成本管理的建議
（一）明確財務人員參與成本管理的定位及思路
財務人員如何參與房地產開發項目的成本管理？如何與專業從事成本計算審核的預決算人員分工合作，明確定位財務人員參與成本管理的職能？這些問題常常困擾著房地產企業的財務管理人員。
結合日常實際工作情況，我認為財務人員應立足于反映企業盈利狀況這一財務的基本職能來看待成本管理的問題。預決算人員主要是對項目成本進行具體的計算及審核，而財務人員主要是從管理項目整體收益的角度來參與房地產項目的成本管理，通過對項目整體收益情況的管控，延伸至對項目成本的管理，對嚴重影響項目收益的成本變更進行管控，組織相關部門對項目成本的變更進行討論，分析其變更合理性、必要性，并及時調整項目盈利預期及相關預算計劃。
（二）建立并不斷完善的資金預算管控體系
財務管理的核心就是資金管理。在房地產企業快速發展的大環境下，財務人員應通過建立并不斷完善企業資金預算管控體系，來對房地產項目開發的全過程進行監控。資金預算管控體系應包括成本測算、開發計劃、工程簽證變更、資金預算編制等方面。
通過對房地產開發項目進行整體成本預測，來確定項目資金的總需求量；依據項目開發計劃，將項目資金總需求量在開發期間內按月進行分解，并編制工程項目資金預算。財務人員在進行工程項目款項支付時，應嚴格按照工程項目資金預算中的數額進行審核。
當發生項目成本變更時（包括項目設計變更、開發計劃變更、材料價格變更等最終可能導致資金預算發生變化的變更），財務人員應及時協調工程部重新制定項目開發計劃；協調成本合約部對項目總成本進行重新的測算，并對分解后的工程項目資金預算進行調整。財務人員在后期進行工程項目款項支付時，應按照調整后的工程項目資金預算進行審核。
通過上述資金預算管控體系的建立，可以使財務人員著眼于企業成本戰略，全方位、全過程地參與房地產企業的成本管理，有效發揮財務人員在房地產企業成本管理中應有的作用。
（三）建立與企業內部職能部門的信息溝通機制
加強財務與企業內部各部門的溝通，是財務人員參與成本管理的重要手段。建立企業內部各職能部門的信息溝通機制，有利于財務人員及時了解項目進度情況及相關，有助于充分發揮財務人員的成本管理職能，提高財務參與成本管理的效率。 另外，財務人員也要本著相互尊重的態度，主動與各部門進行有效溝通，打破部門隔閡，與其他部門的同事建立起融洽的關系，疏通成本信息交流的渠道，營造良好的溝通環境。
房地產企業應充分發揮財務人員在成本管理中的積極作用，不斷完善企業財務成本管理體系。財務人員只有真正了解企業生產經營情況，滲透到具體的經營環節中，才能更好的發揮財務管理的作用，體現財務管理的價值，為企業創造良好的生存和發展空間。以上是我個人對財務參與房地產企業成本管理的一些淺見，不足之處歡迎指正。
參考文獻：
[1]唐明珠.房地產開發企業的成本管理淺析[J]；城市建設理論研究，2012年第27期
關鍵詞：房地產集團；股權轉讓；財務管理
中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）05-0171-02
當前，我國的房地產市場已經進入調整期，股權轉讓已經成為目前房地產項目轉讓中的普遍手段，在房地產集團股權轉讓中也遇到了一些財務管理問題和財務風險，所以，對股權轉讓中的財務管理問題進行分析并提出解決對策具有很強的現實意義。
一、房地產集團股權轉讓的概念及原因分析
房地產集團進行股權轉讓，一般是通過對房地產項目公司股權交易完成的。房地產項目公司是指專門為開發特定的房地產項目成立的房地產開發公司，大部分擁有正在開發或者待開發的房地產項目。
股權轉讓，是指公司的股東依法將自己擁有的股權轉讓給他人，使他人成為該公司的股東。轉讓房地產是指相關的房地產權利人通過買賣、贈與以及其他合法途徑將其房地產轉移給其他人的行為，包括轉讓房地產、在建工程和土地使用權。房地產集團股權轉讓是指本來要轉讓房地產但是因為某些原因改為以股權轉讓的方式進行，實質上還是轉讓房地產的行為。
房地產集團實施股權轉讓的原因主要有以下幾個方面：
1．我國法律對土地轉讓的限制。我國相關法律規定，企業不能對未達到轉讓條件的土地進行轉讓，所以，一些想進行土地交易的房地產公司不得不采取變通的方式，使用股權轉讓的方式對土地進行交易。
2．股權轉讓手續相對比較簡單。房地產股權轉讓只需要按照相關規定辦理工商變更登記，不需要辦理房地產的過戶手續，房地產公司的名稱不會發生變化，可以繼續進行后續的項目開發。而房地產轉讓要到土地管理部門、房地產部門等相關政府部門辦理變更或者過戶手續，手續來看相對復雜，特別是在建工程涉及的項目立項等手續的變更更加復雜，所以，為了減少對項目的外部影響，加快項目的建設進度，交易雙方就會選擇以股權轉讓的方式實施交易。
3．為了規避轉讓過程中發生的部分稅費。在轉讓環節中，房地產轉讓相比股權轉讓要多繳納營業稅、契稅、土地增值稅以及企業所得稅，所以，很多房地產集團利用股權轉讓來進行稅收籌劃，以此減少交易環節需要繳納的稅金。
二、房地產集團股權轉讓中存在的財務管理問題與風險分析
房地產集團進行股權轉讓涉及到一系列的財務問題，并且轉讓過程中存在較多的財務風險，具體來說主要包括以下幾個方面：
1．房地產項目公司面臨或有負債風險?；蛴胸搨?，主要包括為批量的對外擔保、潛在的尚未支付款項、潛在的合同違約等。在房地產股權轉讓中，受讓方收購相應的股權后，就應該承擔目標公司的債務責任。即使在轉讓協議中明確約定了受讓方對目標企業轉讓前的債務不承擔責任，但是由于這樣的協議條款不能對抗善意第三人，受讓方也是只能在對外先承擔了債務責任后，再對原來的股東實施追償。但是此時轉讓股權的股東的償債能力可能大不如前，沒有了償債保證，使得股權收購方無法進行追償。
2．股權收購的程序是否合法有待驗證。房地產股權轉讓程序涉及房地產領域外很多的法律法規，轉讓是否具有有效性和合法性關系著轉讓的成敗，例如，《公司法》規定，有限責任公司的股東數要求是2人以上、50人以下，如果股權轉讓后的股東人數不符合這一要求，就可能會使得交易失敗。如果是轉讓國有股權，必須要按照法定的程序進行，否則轉讓合同是無效的。轉讓收購國有股權必須經過國有資產管理辦公室的審批并辦理產權界定和登記，簽訂轉讓合同，等到產權交易中心出具了產權交割單之后，才能辦理股權登記和工商變更等手續。收購房地產項目公司的股權后，要及時到工商企業登記機關進行登記，屬于中外合資企業的還要經過外經委的審批，確認公司的投資主體發生了變化，否則，股權收購合同無法生效。
3．房地產相關公司以前經營是否合法有待驗證。房地產項目公司以前經營的合法性主要包括董事會和股東大會的決議是否有效合法、是否存在偷稅漏稅行為等等。這些潛在的風險都可能使房地產項目公司及其負責人受到經濟上或者非經濟上的處罰。即使轉讓協議中明確規定股權的受讓方對以往的經營不必承擔責任，但是受讓方在收購股權后，稅務部門仍然可以根據以往經營的不合法行為對收購后的房地產項目公司實施處罰，這樣，收購方在承擔相應處罰后，再對原來的股東進行追償，為時已晚。
4．房地產項目公司存在產權風險。在建工程或者土地使用權有可能會被股東進行多次抵押，原股東的債權人也可能查封，因為房地產股權轉讓是不需要經過房地產產權過戶手續的，這樣就使得產權風險顯得相對隱性。所以，股權轉讓的受讓方應該審核房地產的產權證，看產權證是否標注了其他權利的登記，到房地產管理部門對產權證的真偽進行核實。
三、解決房地產集團股權轉讓中財務管理問題的對策建議
針對房地產集團在股權轉讓過程中出現的各種問題，建議從以下幾個方面加以改進。
1．嚴格股權轉讓的各項管理流程。一方面，股權轉讓的雙方應該成立調研小組，該小組應該由專業人員組成，從法律、財務管理、前期手續、市場以及工程技術等多個角度對房地產項目公司以及轉讓項目本身進行評估調研。另一方面，要做到綜合評估，權衡利弊。市場經濟條件下，沒有無風險的投資，當然也就沒有無風險的股權轉讓，所以，股權轉讓的受讓方應該建立綜合的評估機構，由決策機構從發展需要、收購方戰略等方面權衡利弊、全局考慮、綜合評價，值得注意的是決策機構應該獨立于調研小組。
2．明確轉讓合同約定的權責劃分。股權轉讓合同中應該明確約定權責劃分邊界。一般來說，股權轉讓之前的債務、歷史問題的處理等是由轉讓方負責，轉讓方的權利是按照合同約定收到的轉讓款項；房地產集團的受讓方主要責任是承擔合同約定的付款，受讓方的權利則是獲得相關房地產項目的產權。房地產集團轉讓的關鍵是或有債務的約定，是進行股權轉讓時可以約定在工商部門先變更股權手續后再獲得新的營業執照的時間為劃分債務的時間邊界，這一時間以前形成的債務由原股東負責，后來形成的債務由新股東負責。
3．嚴格控制擔保和保證金。房地產項目的風險一般都可以通過相關的調查程序發現，但是股權交換的風險具有或有性、隱蔽性的特點。為了避免股權轉讓中的風險，收購方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款當做保證金，加入協議簽訂后因為目標公司的原因，使得受讓方承擔了額外的損失，受讓方就可以用該保證金支付；如果協議期限屆滿后，并沒有出現額外的風險和債務，受讓方就應該將該項保證金付給出讓方。另一方面，受讓方還可以要求轉讓方提供上市公司擔保、母公司擔保或者銀行保函等方式進行擔保，擔保責任應該隨著潛在的債權風險規模變化，提供擔保的時間也應該相對較長，受讓方應該選擇具有較高信用度的主體來作為擔保方，以此規避房地產股權轉讓過程中的潛在風險。
4．房地產集團股權轉讓雙方應該對付款節點給予嚴格控制。股權轉讓雙方應該通過對付款節點進行安排來控制股權轉讓的關鍵風險點。例如，完成相關的工商變更手續，領取新營業執照，標志著股權轉讓實質上已經完成，可以將此作為付款管理的時間點之一；又如土地使用權存在查封或抵押的情況，需要將土地使用權解封或者解押的時間作為付款的時間點之一。
5．股權轉讓雙方要認真進行稅收籌劃。當前，通過股權轉讓規避繳納土地增值稅的案例比比皆是，但是如果房地產開發企業通過股權轉讓方式對房地產進行受讓后繼續開發的，可以扣除的開發成本是轉讓前的房地產賬面成本，并不是股權交易的金額。如此一來，計算土地增值稅的增值額與直接購買房地產相比較高，導致繳納的土地增值稅額較大，所以，如果房地產轉讓后用于繼續開發的，應該關注股權轉讓對土地增值稅的影響。股權轉讓房地產不能簡單地理解為肯定比直接轉讓房地產節稅，股權轉讓方式通常會減少轉讓方繳納的稅金，但是從長遠來看，受讓方往往是多繳納稅金，因此，在股權轉讓交易時，應該充分估計稅金對轉讓的影響。
參考文獻：
[1] 陳柳欽.我國房地產去融資渠道多元化問題探討[J].中國房地產信息，2008，（11）.
[2] 董春山.探討公司股權轉讓形式下的房地產轉讓[J].中國房地產，2006，（11）.
[3] 楊德文.房地產功底股權轉讓問題研究[J].四川警察學院學報:社會科學版，2009，（6）.
