時間：2024-02-18 16:07:04
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項目審計，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設(shè)項目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項目是指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項目。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設(shè)項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責任。因此，確認建設(shè)項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。
總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉(zhuǎn)讓最根本的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準手續(xù)和應(yīng)向國家繳納的稅費均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準了這一轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)，按國家準許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認建設(shè)項目進行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關(guān)促使當事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預(yù)售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當簽訂原商品房預(yù)售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應(yīng)當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設(shè)的要求對土地進行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的，一般應(yīng)當認定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，項目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設(shè)項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項審批部門申請項目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個條件，它是審查認定建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設(shè)項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標準。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。
民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權(quán)益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓 建設(shè)項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范 .有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設(shè)項目特指房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營中當事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建 設(shè)項目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項目是指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項目。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設(shè)項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責任。因此，確認建設(shè)項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。
總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉(zhuǎn)讓最根本的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準手續(xù)和應(yīng)向國家繳納的稅費均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準了這一轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)，按國家準許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認建設(shè)項目進行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關(guān)促使當事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預(yù)售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當簽訂原商品房預(yù)售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應(yīng)當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設(shè)的要求對土地進行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的，一般應(yīng)當認定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，項目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)
讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設(shè)項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項審批部門申請項目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個條件，它是審查認定建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設(shè)項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標準。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權(quán)益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
關(guān)鍵詞：征地拆遷；政策標準；補償；管理
中圖分類號：U415文獻標識碼： A
征地拆遷是一項政策性強、持續(xù)時間長、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會產(chǎn)生社會矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產(chǎn)生腐敗，造成建設(shè)資金流失，這就要求開發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，與所在地人民政府協(xié)商妥善處理征地拆遷問題。從近幾年對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的審計情況看，筆者認為可重點圍繞三個方面內(nèi)容審計征地拆遷補償。
1補償政策標準執(zhí)行
調(diào)閱相關(guān)協(xié)議、合同等，調(diào)查了解征地拆遷安置補償依據(jù)的合法、合規(guī)性。檢查征地拆遷安置補償是否按規(guī)定的標準支出，有無超規(guī)定、超標準和超權(quán)限違規(guī)進行安置補償。主要審查是否嚴格執(zhí)行國家和所在地政府正式頒布的補償標準，國家有關(guān)減免征地費用的政策規(guī)定是否得到落實，補償標準調(diào)整是否報具有審批權(quán)限的政府機關(guān)批準等。
1.1補償政策規(guī)定執(zhí)行情況。征地拆遷補償標準必須經(jīng)過地方政府批準，建設(shè)單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補償標準。要摸清土地、青苗、住宅、生產(chǎn)經(jīng)營類房屋、房地產(chǎn)開發(fā)項目、其他地上附著物、海域養(yǎng)殖、社會保險、安置區(qū)建設(shè)等方面國家和地方政府的補償政策規(guī)定，以及軍隊重點建設(shè)項目減免有關(guān)稅費政策規(guī)定，核實有明確政策規(guī)定的補償項目執(zhí)行政策規(guī)定情況、未執(zhí)行的原因，未明確政策規(guī)定的補償項目軍地協(xié)商及執(zhí)行情況。
1.2補償標準執(zhí)行情況。征地拆遷補償標準的確定必須符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，不得突破上級政府頒布的拆遷補償自定政策，提高標準。要摸清土地補償年產(chǎn)值標準及倍數(shù)、綜合區(qū)片價，短期農(nóng)作物、中長期經(jīng)濟作物、林木補償標準，村民住宅不同結(jié)構(gòu)形式的補償標準，安置區(qū)建設(shè)用地規(guī)模標準、預(yù)留發(fā)展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養(yǎng)殖補償標準，漁船補償標準，社會保險參保條件、繳費標準，拆遷補助、臨時過渡安置等費用標準及調(diào)整情況，抽審補償標準執(zhí)行情況。
1.3權(quán)屬依據(jù)情況。核實土地勘測定界報告、土地分類報告，國有建設(shè)用地土地使用權(quán)屬資料，抽審地方及公安部門出具的戶籍證明，村民住宅宅基地證，生產(chǎn)經(jīng)營類房屋土地使用證、房產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照，海域養(yǎng)殖承包協(xié)議，漁業(yè)船舶所有權(quán)證書、捕撈許可證，掌握不同權(quán)屬的補償標準。
1.4項目評估情況。摸清評估項目的評估單位數(shù)量、資質(zhì)、評估結(jié)果、報批方案采用結(jié)果及審批情況。
2征地拆遷補償實施
在征地拆遷實際操作過程中，開發(fā)商必須專門成立征地拆遷聯(lián)合指揮部，由于素質(zhì)和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執(zhí)行。審計應(yīng)關(guān)注在相應(yīng)的工作必備程序下征地拆遷是否按照標準要求進行。主要審查補償項目的主要實物量是否經(jīng)過軍方核查，被征土地權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等原始記錄與實際情況是否相符，原始記錄有無建設(shè)方代表、地方政府代表、被征地農(nóng)民三方簽字，各種戶籍證明、產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營證照、原始承包協(xié)議是否真實有效，評估單位及人員是否具備相應(yīng)資質(zhì)，評估原則、方法和標準是否合理，補償協(xié)議是否依據(jù)上級批準的補償方案簽訂、有無防范資金風險措施等。
2.1征地拆遷補償是否按規(guī)定公告。征地拆遷補償事項公開是防止暗箱操作，保護權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，是征地拆遷審計的重要環(huán)節(jié)。截留、擠占挪用、虛報冒領(lǐng)補償資金等問題的發(fā)生往往與征地拆遷補償不公開、不透明有直接關(guān)系。審計應(yīng)重點關(guān)注公告的時間、地點、形式是否符合規(guī)定以及公告的內(nèi)容是否全面，是否按照相關(guān)主管部門的規(guī)定在規(guī)定范圍張榜公布。必要時制定統(tǒng)一公示樣表，作為批準《拆遷方案批準通知書》的必備材料，做到公開、公正、透明，接受社會的監(jiān)督。檢查由集體經(jīng)濟組織支配的征地補償費用，是否監(jiān)理了財務(wù)公開制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現(xiàn)紕漏，同時也有利于補償資金足額發(fā)放到拆遷戶手中，做到專款專用。通過完善公開機制，加強監(jiān)督制約。
2.2拆遷評估程序是否按規(guī)范執(zhí)行。按現(xiàn)行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經(jīng)評估公司評估，以其評估結(jié)論作為補償?shù)闹匾罁?jù)。評估業(yè)務(wù)要嚴格按程序開展，不能省略規(guī)定的必要步驟。房地產(chǎn)評估公司，多由拆遷實施單位直接委托，由于缺乏監(jiān)督和行業(yè)自律，導致評估水分多，甚至先定價后湊數(shù)字，評估的客觀、公正性無法保證。
2.3對特殊事項的補償是否制定并執(zhí)行了相關(guān)的議事程序和審批程序。由于規(guī)劃控制、區(qū)位調(diào)整、權(quán)證發(fā)放凍結(jié)以及農(nóng)村集體土地房屋合法權(quán)屬登記管理滯后，造成無證、違建混雜不清。維護歷史遺留無證房屋住戶的利益等特殊事項，應(yīng)引起審計人員的關(guān)注。在實際操作中，為了加快征地進度，采取變通的方式特事特辦，相關(guān)單位沒有執(zhí)行必要的議事程序和審批程序，這就同時為不法分子提供了侵占國家資金的空間。
3征地拆遷補償管理
3.1實物量統(tǒng)計情況。調(diào)查了解拆遷安置基礎(chǔ)檔案資料是否真實、有效和完整。重點審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分實物量原始登記表，審查實物量測量、記錄、復(fù)核、確認、統(tǒng)計匯總情況。
3.2補償方案報批情況。重點審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分補償方案，核實補償方案實物量原始統(tǒng)計數(shù)據(jù)、補償標準執(zhí)行政策規(guī)定、實際權(quán)屬情況。檢查有無擴大征地拆遷范圍現(xiàn)象，是否擅自變更土地用途用于概算外項目建設(shè)，有無和其他拆遷項目串戶核算的現(xiàn)象，成本負擔是否劃分清楚等。有無虛列項目或以老項目代替新項目，多列征地拆遷安置費用，將其他項目拆遷成本或未發(fā)生的拆遷費用擠入項目，將物業(yè)開發(fā)或商業(yè)設(shè)施用地以項目臨時用地名義報拆，將拆遷成本擠入項目拆遷成本。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 公司治理 內(nèi)部審計
1、引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動著經(jīng)濟的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關(guān)。我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過程中暴露出種種質(zhì)量問題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，從而提升整個資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關(guān)注的問題。我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導的作用，內(nèi)部審計作為一項監(jiān)督評價機制，也成為公司治理結(jié)構(gòu)中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計是公司治理結(jié)構(gòu)中形成權(quán)力制衡機制并促進其有效運行的重要手段。
2、公司治理和內(nèi)部審計的模式
公司治理的實質(zhì)就是對責權(quán)利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的泛稱，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關(guān)者利益為前提的一整套公司權(quán)利安排、責任分工和約束機制。從世界各國公司治理的實踐來看，公司治理結(jié)構(gòu)可以分成三大類（表一）。
我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會是公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會掌管公司重要經(jīng)營決策，經(jīng)理負責公司日常經(jīng)營管理，一般由董事會下的審計委員會承擔監(jiān)督職責，審計委員會全部由外部獨立董事組成。由于采用這種公司治理模式實現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的完全分離，勢必引起權(quán)力之間的相互制衡，要提高組織的運作效率，確保組織目標的實現(xiàn)，公司治理需要嚴格的內(nèi)部審計制度作為保障。
根據(jù)國際內(nèi)部審計師協(xié)會制定的《內(nèi)部審計實務(wù)標準》（2001年修訂本）對內(nèi)部審計的定義：“內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的保證工作與咨詢活動，它的目的是為機構(gòu)增加價值并提高機構(gòu)的運作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計在公司治理結(jié)構(gòu)中的作用，內(nèi)部審計工作應(yīng)符合公司治理的要求和特點，遵循獨立性、效率性、權(quán)威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟性原則，并沒有統(tǒng)一模式，歸納起來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計模式分為五種（見表二），五種模式各有利弊。
3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計體系
房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個不同的開發(fā)項目組成，其管理具有很強的項目管理特征。總結(jié)起來，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計體系主要包括財務(wù)審計、工程審計和管理審計（圖一）。
3.1、財務(wù)審計
財務(wù)審計是最常用的審計方法，是審計機構(gòu)對企業(yè)的資產(chǎn)、負債、損益的真實、合法、效益進行審計監(jiān)督，對企業(yè)會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定。房地產(chǎn)項目投資巨大，建設(shè)周期長，成本構(gòu)成復(fù)雜，各種稅費名目繁雜，項目參與人眾多，項目審計對項目的經(jīng)濟效益評價起著關(guān)鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務(wù)匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)周期，在項目的重要節(jié)點進行內(nèi)部財務(wù)審計，使每一個重要環(huán)節(jié)的成本費用構(gòu)成符合稅務(wù)籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來說，財務(wù)審計反映了企業(yè)的真實經(jīng)濟效益，既為經(jīng)營者對項目的控制提供了參考；同時，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營者的經(jīng)營效果和效率，為經(jīng)營者的業(yè)績考核提供依據(jù)。
3.2、工程審計
房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計主要包括工程造價審計和竣工決算審計。工程造價審計是由審計機構(gòu)的造價工程師對單項、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標文件和施工合同的相關(guān)條款和要求進行造價審核。房地產(chǎn)項目的總支出除了單項、單位工程外，還有前期開發(fā)費用、工程治理雜費等這些未通過造價審計的項目，因此，還需竣工決算審計才能確定建設(shè)項目的總造價。竣工結(jié)算審計一般由審計機構(gòu)的注冊會計師完成。我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計一般能做到工程造價審計和竣工決算審計，但普遍存在的問題是重視對結(jié)果的審計，輕視對過程的審計。造成在工程審計時，隱蔽工程已完工，無法再進行現(xiàn)場審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機會，也給工程質(zhì)量帶來重大隱患。對于建設(shè)工程項目來說，只有良好的過程才能產(chǎn)生成功的結(jié)果。因此，目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求對工程進行“跟蹤審計”，強調(diào)對過程進行監(jiān)控，有效防范風險。
3.3、管理審計
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導型，關(guān)注的是如何獲得資源，然而，隨著市場的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何更有效地配置資源。管理審計的目標就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，管理審計主要包括四大內(nèi)容：價格審計、經(jīng)濟合同審計、內(nèi)部控制審計和管理過程審計。其中，價格審計主要是針對營銷定價和采購定價的審計，定價審計為企業(yè)的收入和支出提供價格決策服務(wù)；經(jīng)濟合同審計主要是通過對經(jīng)濟合同的合法性、企業(yè)權(quán)益和履行情的審計；內(nèi)部控制審計主要是檢查管理機構(gòu)和制度的健全性、科學性和有效性，權(quán)限的設(shè)置是否具有制約性，起到查漏補缺、查錯防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務(wù)；管理過程審計是以房地產(chǎn)項目的項目管理組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)流程、工作關(guān)系、人力資源配置等各個環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟性、效率性、效益性進行評價來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程的管理。
4、內(nèi)部審計體系實施的要點
我國房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個體老板發(fā)展而來，管理水平相對較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計。雖然我國在建設(shè)工程管理的相關(guān)法規(guī)中規(guī)定，建設(shè)工程結(jié)算必須進行審計，使房地產(chǎn)企業(yè)加強了審計意識，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計報告用于竣工驗收，遠遠無法達到內(nèi)部審計的效果。要使內(nèi)部審計真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要創(chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實施條件。
4.1、建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)
公司治理是內(nèi)部審計機制實施的前提條件，也是內(nèi)部審計必須具備的制度環(huán)境。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)與真正完善的公司治理結(jié)構(gòu)還存在著一定差距，特別是廣大民營企業(yè)普遍存在的問題是企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的未能徹底分離，所有者往往承擔著總經(jīng)理的職責，經(jīng)營層得不到真正的授權(quán)。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨斷專行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運行被個別人所掌握，而不是靠機制運行，內(nèi)部審計也只是“走過場”而已。
4.2、保持內(nèi)部審計機構(gòu)的獨立性
無論是在國際還是國內(nèi)對內(nèi)部審計的規(guī)定中，獨立性的要求居于首位。內(nèi)部審計機構(gòu)的獨立性也使其具有公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計部門的審計結(jié)果將為項目績效或經(jīng)營者績效獎懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計人員不能承擔經(jīng)營責任，不能參與組織的業(yè)務(wù)經(jīng)營活動，避免因利益聯(lián)動關(guān)系影響審計結(jié)果的公正性和客觀性。
4.3、提高內(nèi)部審計水平
首先，應(yīng)提高內(nèi)部審計人員的素質(zhì)，由于房地產(chǎn)項目是一個典型的復(fù)雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計團隊必須要精通會計、審計、工程、造價、經(jīng)濟法規(guī)和管理等知識，具有豐富的實踐經(jīng)驗和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計的工作不應(yīng)局限于財務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)擴展到工程、造價、營銷等經(jīng)營管理的各個方面，并結(jié)合項目的生命周期，分層次、分階段實施。另外，信息是房地產(chǎn)項目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問題的本質(zhì)和提出有效的解決辦法，加強對審計信息的利用。
4.4、關(guān)注過程審計
房地產(chǎn)開發(fā)項目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉(zhuǎn)。這就意味著等到結(jié)果出來后再做審計，即便發(fā)現(xiàn)了問題，也為時已晚。因此，過程審計甚至比結(jié)果審計更為重要。當然，過程審計并不是說可以隨時隨地進行，審計工作不應(yīng)干擾正常的公司經(jīng)營和項目建設(shè)。審計機構(gòu)在項目啟動時就應(yīng)該制訂完善的審計計劃，審計計劃應(yīng)圍繞著審計目標，結(jié)合房地產(chǎn)項目的生命周期，對審計的預(yù)期范圍、實施方式、審計人員和費用等進行細致規(guī)劃，特別對于容易出問題的關(guān)鍵節(jié)點要有針對性的審計計劃。任何項目的管理都存在PDCA的循環(huán)過程，審計能為項目的實施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項目始終在正常的軌道上運行，這也為公司治理打下了基礎(chǔ)。
4.5、加強審計體系內(nèi)部的協(xié)同性
在審計工作實踐中，由于財務(wù)審計、工程審計和管理審計所要求的重點不同，專業(yè)領(lǐng)域不同，因此，可能會派出不同的審計公司或?qū)徲媹F隊來實施，很容易造成各項審計之間工作重復(fù)、空白、信息不對稱等問題。加強審計體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計委員會的重要工作。項目管理具有多目標屬性，不能因為一個方面的審計結(jié)果而全盤否定或肯定，審計委員會應(yīng)以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計計劃的制定和實施方案設(shè)計，降低審計的管理成本，提高審計工作效率，使審計體系發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;造價;控制與管理
1.加強房地產(chǎn)項目工程設(shè)計環(huán)節(jié)的控制與管理
項目投資控制的關(guān)鍵是對施工前的投資決策和設(shè)計階段進行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計，設(shè)計階段特別是初步設(shè)計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來，我國普遍忽視房地產(chǎn)項工程項目前期階段的造價控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉(zhuǎn)到前期階段上來，尤其應(yīng)抓住設(shè)計這個關(guān)鍵 環(huán) 節(jié)，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)項目發(fā)包階段和建設(shè)實施階段，把建設(shè)工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在各個建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中，必須重點突出。影響建設(shè)項目投資的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計確定了工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此，建設(shè)單位的設(shè)計階段是工程造價控制的重點部分，這是對項目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產(chǎn)項目工程設(shè)計方案評價的主要標準。有如下四點內(nèi)容必須高度重視。
(1)設(shè)計方案招投標制度必須堅持。競爭機制的引進在開發(fā)單位進行委托設(shè)計之時必須做好，以此強化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計單位借助于招投標選出來，確保設(shè)計的先進與合理，從而有效比較因設(shè)計質(zhì)量問題進行工程糾紛。
(2)設(shè)計必須限額。要對房地產(chǎn)項目工程進行投資規(guī)模限制，限額設(shè)計進行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短將直接受到項目設(shè)計好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項目工程項目建設(shè)以后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目，開發(fā)商要心中有數(shù)。
(3)做好價值工程的應(yīng)用工作。從價值工程的主要特點來看，其是從使用者的功能需求出發(fā)，分析研究對象的功能，在設(shè)計工作中統(tǒng)一造價與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來，比如，對地下室可通過深基礎(chǔ)來增加，由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放，也可以不在小區(qū)把停車場建在地面上，對用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本，但對功能提高的幅度卻是巨大的。
2.房地產(chǎn)項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心
新開工房地產(chǎn)建設(shè)項目應(yīng)進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，必須說明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場的情況，還要說明工程項目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對于時間實效、結(jié)算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質(zhì)量標準評定等級或評分評優(yōu)等內(nèi)容。要準確推算出工期，按實際情況制定好獎懲條款等等。同時，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因為自身存在財務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個階段至少占成本控制的20%。
工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標。招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責。任何一個房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量如何，都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用，因此，能把一個理想的施工企業(yè)選出來非常重要。對于那些不入流的企業(yè)，必須把好準入機制的關(guān)口，要一一詳細限制企業(yè)的注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產(chǎn)開發(fā)招標過程中，比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業(yè)來招標，能夠比較了解情況，那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大，占造價控制的10%。
3.加強房地產(chǎn)項目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價有效控制與管理
在房地產(chǎn)項目工程施工組織設(shè)計中，施工單位會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運土距離等等。同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規(guī)范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設(shè)計預(yù)期是否一直嚴格控制，如果出現(xiàn)施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設(shè)計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現(xiàn)差錯，將給后來的結(jié)算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設(shè)計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內(nèi)。
4.抓住關(guān)鍵，加強工程審計環(huán)節(jié)的控制與管理
房地產(chǎn)項目工程造價的審計工作，必須著眼于工程整個的生產(chǎn)施工過程。在項目工程審計過程中，對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計，以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關(guān)，對那些可以預(yù)見的失誤能夠避免和預(yù)防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計，這是一種有著針對性和效益性的審計，可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高，企業(yè)就應(yīng)堅持以人為本，對工程造價控制的重要環(huán)節(jié)進行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的，卻因為沒有比較好的個人業(yè)務(wù)能力和責任心，也沒有良好的工作態(tài)度，一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價的管理過程中，企業(yè)巨大的經(jīng)濟損失就會因此造成，這樣的事情發(fā)生很多。以這個角度來看，企業(yè)生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開發(fā)日益增加，房地產(chǎn)開發(fā)切籌措資金難度大，必須對投資加強控制，把工程成本降低下來。因此，只有有效控制住工程造價，才能夠讓企業(yè)在競爭市場上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來。
總而言之，我們知道房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理完全是個動態(tài)過程，它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面，房地產(chǎn)公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下。 [科]
【參考文獻】
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一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險的特點
首先房地業(yè)不同于其他行業(yè)是因其投資巨大的特點，需要有穩(wěn)定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產(chǎn)就無法變動，并且從第一筆資金的注入到項目規(guī)劃、選址、動工直至完成都是以年作為單位來計算，外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境的不可控因素要求對外界情況的變化有高靈敏度的反應(yīng)，故而在營銷策劃、吸納資本和工程建設(shè)上要求高層管理者要有戰(zhàn)略性的眼光，形成對整個環(huán)節(jié)的把控。
其次是項目開展高風險性。當今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，由于人口增長和經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產(chǎn)項目的實施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產(chǎn)企業(yè)對每一次項目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報，這就代表著資金風險是不可預(yù)估的，在市場杠桿和相關(guān)政策的調(diào)控下財務(wù)風險是無法規(guī)避和預(yù)防的。
接著是房地產(chǎn)投資具有高回報率。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的高投資率帶來的是相對收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產(chǎn)市場，大量的資金輸入到房地產(chǎn)市場使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的泡沫化現(xiàn)象。
最后是房地產(chǎn)行業(yè)與政府聯(lián)系密切。房地產(chǎn)項目的開發(fā)直接拉動民眾對多種產(chǎn)品的需求，直接加強了不同行業(yè)之間的交流協(xié)作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產(chǎn)消費水平的影響，呈現(xiàn)出一定的增長趨勢，由于政府對住宅房屋具有管制的權(quán)力，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政府相關(guān)政策的影響是十分明顯的。
二、房地產(chǎn)項目的風險來源
（一）資金籌措周期長
房地產(chǎn)行業(yè)具有投資量大和周期長的特點，在融資過程中企業(yè)往往因為市場調(diào)研、施工、宣傳推廣、土地競拍等因素的制約，項目開發(fā)的款項可能由于周轉(zhuǎn)不靈造成財務(wù)風險。作為房地產(chǎn)項目運作的核心，資金籌措能力決定著經(jīng)營活動產(chǎn)生的風險大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)時受到時間的限制越小，有效控制資金回流的節(jié)點，減少不必要的壞賬出現(xiàn)；從微觀來看，資金合理投入到項目運營的相關(guān)環(huán)節(jié)，就能增強對資金結(jié)構(gòu)的調(diào)控，降低籌資的不穩(wěn)定性，達到整體上對風險的控制。
（二）項目匹配不合理
首先房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對土地、價格、位置等諸多方面，其中多個房地產(chǎn)項目共同開發(fā)的經(jīng)營管理模式，容易導致項目審查疏漏，項目數(shù)量無法匹配企業(yè)實力和開發(fā)速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學的決策能力，前期評估結(jié)果的偏差往往使資金鏈與項目的銜接受到阻礙，盲目擴張的項目數(shù)量受投資外環(huán)境不穩(wěn)定性的影響，極易引發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的風險。基于上述兩點因素，從房地產(chǎn)項目到整個房地產(chǎn)市場承擔的風險是無法估量的。
（三）財務(wù)管理水平有限
房地產(chǎn)項目涉及到大量資金的運作，一旦出現(xiàn)財務(wù)風險，究其根源就是財務(wù)管理水平造成的漏洞。在目前經(jīng)濟下行的壓力之下，企業(yè)主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產(chǎn)生的負債和收入比例失衡，項目運作的資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，核心是內(nèi)部財務(wù)管理體制機制不科學，觸發(fā)財務(wù)風險后的應(yīng)對手段不健全，以及關(guān)鍵決策、預(yù)測、控制、防范的財務(wù)風險管理思想缺乏。財務(wù)管理的工作量增加，直接加大了財務(wù)項目審核難度，降低了財務(wù)風險管控水平。
三、財務(wù)風險管控的手段
（一）開展審計活動，削弱資金鏈風險
作為高密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目運作時離不開大量資金作為發(fā)展基礎(chǔ)，其面臨的最重要的風險之一就是來自資金鏈的管控不當，一旦控制不力，盲目的擴張和資金管理決策的施行就會導致企業(yè)陷入財務(wù)風險之中，其中尤以中小企業(yè)為甚。當前房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)審計內(nèi)部資金的?碓春褪褂茫?通過企業(yè)內(nèi)部審計小組，監(jiān)控各項房地產(chǎn)項目經(jīng)營情況，規(guī)范預(yù)算與實際建設(shè)中資金的使用數(shù)額，防范可能出現(xiàn)的財務(wù)風險，做好對事前核算、事中成本控制和事后經(jīng)濟收入的落實工作，避免不必要的經(jīng)濟成本的支出導致的資金浪費，進而減少財務(wù)風險隱患，促進房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運行。
（二）加強內(nèi)部管理，健全預(yù)警機制
首先房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要設(shè)置完善的項目管理框架，結(jié)合當前市場發(fā)展情況，針對內(nèi)部資金流動、市場投資手段、健全資金回流等問題，改進決策管理的應(yīng)對措施，從源頭監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程，約束經(jīng)營中的利己行為，削弱后期可能出現(xiàn)的財務(wù)風險對企業(yè)的影響，提高對財務(wù)風險的管控能力；其二要建立完善的財務(wù)預(yù)警機制，事前做好財務(wù)信息的收集工作，及時了解信息平臺反饋的財務(wù)信息，修正財務(wù)漏洞問題，加強對利潤收益率、投資收益率、總資產(chǎn)收益率等多項指標的分析，解決可能出現(xiàn)的隱患；最后根據(jù)實際發(fā)生的財務(wù)風險，制頂相關(guān)的應(yīng)對措施，減少下一次相似的財務(wù)風險發(fā)生的概率。
（三）強化風險意識，把握市場導向
在構(gòu)建合理的風險應(yīng)對體系后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對風險管理的意識開展相關(guān)的培訓活動，細化管理層在項目運行中的責任，分散集中式的風險，同時可以借鑒或引入國內(nèi)外先進的風險管理經(jīng)驗和理論知識，準確認識房地產(chǎn)項目中不同類型的風險，通過監(jiān)督來加大財務(wù)風險問責制的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)行業(yè)的風險逐漸積累到一定程度時，市場導向會對其產(chǎn)生最直觀的影響，若是房地產(chǎn)企業(yè)對市場總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業(yè)陷入經(jīng)營困境，因此在大方向上要把握好市場和政策調(diào)整的趨勢，結(jié)合制定的財務(wù)計劃完善資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效管控。
（四）保持籌資穩(wěn)定，控制投資方向
現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場處在高速增長的時期，合理籌措項目資金的渠道由單一轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣褪沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)必須擁有較強的資金評估能力，完備的評估體系能減少籌資帶來的風險，拓寬企業(yè)的融資規(guī)模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產(chǎn)項目注入新的活力。基于土地和房地產(chǎn)數(shù)量的投資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資方向，因此高回報率的前提下企業(yè)很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實力，忽視審時度勢的重要性，緊縮的運作空間使得企業(yè)缺少對風險的把控余地，一旦面臨資金風險原有的投資機制就很難保證資金回流的安全性，進而增加了項目風險的不可控制性。
為進一步加強對商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售的社會穩(wěn)定風險控制，落實商業(yè)房地產(chǎn)項目社會穩(wěn)定風險評估責任，現(xiàn)就我市商業(yè)房地產(chǎn)項目的風險評估提出如下實施意見：
一、成立市商業(yè)房地產(chǎn)項目風險評估領(lǐng)導小組（以下簡稱領(lǐng)導小組），負責我市商業(yè)房地產(chǎn)項目的風險評估審定工作。組長為市政府城建分管領(lǐng)導，小組成員為市維穩(wěn)辦、發(fā)改委、公安局、監(jiān)察局、國土局、建設(shè)局、商務(wù)局、審計局、規(guī)劃局、法制辦、住保房管局、金融辦、工商局、法院、項目所在地鎮(zhèn)（街道）等單位以及相關(guān)行業(yè)的專家，風險評估的審核牽頭單位為市維穩(wěn)辦，領(lǐng)導小組辦公室設(shè)在市維穩(wěn)辦。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項目上市銷售必須經(jīng)過項目風險評估，評估報告由開發(fā)企業(yè)提供，評估報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括項目銷售的可售與自持比例，風險防范資金和自持比例的平衡方案，預(yù)售部分的銷售方法、自留部分的經(jīng)營開發(fā)、銷售過程中可能發(fā)生的相關(guān)風險及應(yīng)急預(yù)案等。
三、風險評估報告的審定程序：
1．商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售面積在1萬平方米以下的，由項目所在鎮(zhèn)（街道）審定后，報市維穩(wěn)辦備案，市住保房管局根據(jù)市維穩(wěn)辦備案證明辦理相關(guān)手續(xù)。
2．商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，經(jīng)項目所在地鎮(zhèn)（街道）認定后報領(lǐng)導小組審定，并報市政府分管領(lǐng)導批準后，市住保房管局辦理相關(guān)手續(xù)。
四、領(lǐng)導小組辦公室接到項目所在地鎮(zhèn)（街道）認定的商業(yè)房地產(chǎn)項目風險評估報告后，應(yīng)在15個工作日內(nèi)根據(jù)領(lǐng)導小組各成員單位所出具的書面審核意見和專家組意見，做出風險評估的書面審查意見報市政府分管領(lǐng)導批準，市住保房管局根據(jù)審查意見辦理相關(guān)手續(xù)。
五、已取得預(yù)（銷）售許可或已辦理商品房初始登記的商業(yè)房地產(chǎn)項目在銷售過程中被發(fā)現(xiàn)有違規(guī)銷售行為的，市住保房管局應(yīng)暫停辦理該項目相關(guān)手續(xù)，責令整改，整改不到位的予以處罰。由開發(fā)企業(yè)提交風險評估報告，經(jīng)項目所在地鎮(zhèn)（街道）認定后報領(lǐng)導小組審定，領(lǐng)導小組出具審查意見，并報市政府分管領(lǐng)導批準后，市住保房管局方可辦理相關(guān)手續(xù)。
論文關(guān)鍵詞：工程管理專業(yè)；管理類課程；邏輯關(guān)系；整合
工程管理專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學校本科專業(yè)目錄》中設(shè)置的一個新專業(yè)，是屬于管理學門類下管理科學與工程類的二級學科。經(jīng)過十幾年的辦學探索和實踐，工程管理專業(yè)得到了極大的發(fā)展，目前全國設(shè)置工程管理專業(yè)的高校已達300多所，分布在各綜合性大學、建工類院校、礦業(yè)類院校、電力類院校、財經(jīng)類院校等，為國家、社會培養(yǎng)了一大批從事工程建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)建設(shè)與發(fā)展所需的高級專業(yè)管理人才。工程管理專業(yè)在國家教育部和建設(shè)部高等學校工程管理專業(yè)指導委員會指導下基本統(tǒng)一了培養(yǎng)目標、培養(yǎng)方案及主干課程教學基本要求。但各院校在辦學的實踐中根據(jù)國家經(jīng)濟社會發(fā)展的新形勢，緊密結(jié)合地方經(jīng)濟發(fā)展需要和建設(shè)行業(yè)發(fā)展的實際，結(jié)合本校、本院的辦學條件及學科優(yōu)勢積極探索，逐漸形成了各自的辦學理念、風格和特色。這使得各院校工程管理專業(yè)課程的設(shè)置有較大的差別，尤其是管理類課程的設(shè)置存在著不同的認識，而管理類課程在整個工程管理專業(yè)培養(yǎng)計劃中占有較大比重，是構(gòu)成學生完整知識結(jié)構(gòu)體系不可缺少的部分。揚州大學建筑科學與工程學院（以下簡稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對管理類課程的設(shè)置和內(nèi)容的整合進行了探討。
一、工程管理專業(yè)管理類課程存在的問題
我院從1999年開始招收工程管理本科專業(yè)學生，至今已有十幾年的辦學歷史。這期間，課程體系、課程教學內(nèi)容等進行了多次的調(diào)整和完善，但相對于21世紀工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)要求還存在著差距。通過多年的教學實踐發(fā)現(xiàn)管理類課程的建設(shè)存在以下幾方面的問題。
1.課程體系不穩(wěn)定性
我院工程管理專業(yè)根據(jù)工程管理學科專業(yè)指導委員會的要求，以基礎(chǔ)課程+平臺課程+專業(yè)方向課程建立課程體系。在專業(yè)方向上，共設(shè)工程項目管理和房地產(chǎn)經(jīng)營與管理二個方向。平臺課程包括技術(shù)平臺課程、經(jīng)濟平臺課程、管理平臺課程、法律平臺課程。平臺課程要求工程管理專業(yè)所有學生都要掌握。專業(yè)方向課程僅為主修該方向的學生掌握。目前存在的主要問題是管理平臺課程的設(shè)置不穩(wěn)定。如前一次教學計劃中管理平臺課程包括管理學、運籌學、會計學原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項目管理、工程估價、房地產(chǎn)開發(fā)、工程財務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營管理5門專業(yè)課。在其后的教學計劃調(diào)整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項目管理、工程估價、房地產(chǎn)開發(fā)、工程財務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營管理、工程合同管理6門專業(yè)課組成。在最近的教學計劃調(diào)整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財務(wù)管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。另外，對同一門課程是選修還是必修定位不準。如前一次教學計劃中工程合同管理課程納入工程項目管理專業(yè)方向的專業(yè)選修課；工程建設(shè)監(jiān)理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學計劃調(diào)整中工程合同管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)方向必修課中。
2.課程設(shè)置邏輯關(guān)系不明確
課程體系是一個系統(tǒng)，系統(tǒng)作為一個整體，每一個要素都有不可替代的功能。因此各個課程不是單一的個體，它們之間有著邏輯關(guān)系。課程的邏輯關(guān)系，在時間安排上有兩種關(guān)系：一是順序關(guān)系和平行關(guān)系。專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課為先后順序關(guān)系，同一類課程中各課程間的平行或順序關(guān)系視課程內(nèi)容而定。二是有些課程間無相關(guān)性或相關(guān)性很少，但又是構(gòu)成工程管理專業(yè)復(fù)合性知識結(jié)構(gòu)所必需的，這類課程開課的時間則應(yīng)根據(jù)整個課程體系的實施統(tǒng)籌考慮。我院工程管理專業(yè)管理類部分課程之間曾出現(xiàn)邏輯關(guān)系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財務(wù)管理課程需要工程項目管理課程的知識做基礎(chǔ)，但工程財務(wù)管理課程放在工程項目管理課程之前開設(shè)；建筑企業(yè)經(jīng)營管理課程和物業(yè)管理課程需要工程財務(wù)管理課程的知識，但工程財務(wù)管理課程在建筑企業(yè)經(jīng)營管理課程和物業(yè)管理課程后開設(shè)等。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學原理課程開設(shè)，但管理學原理在運籌學課程之前開設(shè)。組織行為學課程幫助管理者預(yù)測、引導和控制人的心理和行為，以達到提高組織績效和提高管理水平的目的，因此組織行為學課程應(yīng)放在工程項目管理課程前開設(shè)，但工程項目管理卻在組織行為學課程之前開設(shè)等。
3.課程之間內(nèi)容重復(fù)
我院工程管理專業(yè)管理類課程過于追求自身知識體系的系統(tǒng)性和完整性，導致部分課程間內(nèi)容重復(fù)。如工程項目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標控制和生產(chǎn)要素管理原理上也是一致的，只是性質(zhì)和目的有所區(qū)別。工程項目管理與房地產(chǎn)開發(fā)課程中三大目標控制重復(fù)，工程項目管理與物業(yè)管理課程中均有項目風險管理的內(nèi)容，城市土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)課程中均有土地開發(fā)的內(nèi)容，房地產(chǎn)項目策劃課程中的房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計與房地產(chǎn)開發(fā)課程中的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計重復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目客戶定位、產(chǎn)品定位和定價的內(nèi)容在房地產(chǎn)市場營銷課程與房地產(chǎn)項目策劃課程中重復(fù)。
二、課程之間的邏輯關(guān)系梳理
目前我院工程管理專業(yè)管理類平臺課程由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財務(wù)管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。工程項目管理專業(yè)方向管理類課程由建筑企業(yè)經(jīng)營管理、工程審計2門專業(yè)課程組成。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)方向管理類課程由城市土地管理、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項目策劃4門專業(yè)課程組成。對以上課程按照專業(yè)基礎(chǔ)課先于專業(yè)課開設(shè)、平臺課程先于專業(yè)方向課程開設(shè)的原則梳理關(guān)系。
平臺課中管理學原理是本專業(yè)的基礎(chǔ)和核心課程，主要內(nèi)容是管理活動的一般規(guī)律、管理的基本原理和基本方法，為工程項目管理奠定理論基礎(chǔ)和基本知識，應(yīng)放在工程項目管理前開設(shè)。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學原理開設(shè)。會計學原理為工程財務(wù)管理奠定基礎(chǔ)，應(yīng)放在工程財務(wù)管理前開設(shè)。工程財務(wù)管理是全面分析業(yè)主和承包商雙方與工程項目有關(guān)的財務(wù)管理活動，因此應(yīng)在工程項目管理后開設(shè)。工程財務(wù)管理也為建筑企業(yè)經(jīng)營管理、工程審計、物業(yè)管理提供經(jīng)濟分析方法，應(yīng)先于建筑企業(yè)經(jīng)營管理、工程審計、物業(yè)管理開設(shè)。組織行為學是培養(yǎng)與人溝通、管理組織協(xié)調(diào)的能力。因此，組織行為學應(yīng)放在工程項目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營管理、工程建設(shè)監(jiān)理、物業(yè)管理前開設(shè)。工程估價是專業(yè)核心課，為工程合同管理、工程審計提供基本知識和方法，所以工程估價后開設(shè)工程合同管理、工程審計。工程合同管理為工程項目管理、工程建設(shè)監(jiān)理課程奠定基礎(chǔ)，工程合同管理后開設(shè)工程項目管理、工程建設(shè)監(jiān)理。工程項目管理是專業(yè)核心課程，主要內(nèi)容是工程項目的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制管理，為后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理課程提供基本知識和分析方法，應(yīng)放在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理前開設(shè)。
對于工程項目管理專業(yè)方向中的管理類課程，建筑企業(yè)經(jīng)營管理是管理學基本原理和方法的具體應(yīng)用，應(yīng)放在管理學、組織行為學、工程項目管理和工程財務(wù)管理后開設(shè)。工程審計課程主要內(nèi)容是工程造價審計、工程財務(wù)審計、效益審計和運營管理審計，應(yīng)在工程財務(wù)管理、工程估價、工程項目管理課程后開設(shè)。
對于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎(chǔ)，應(yīng)該先于房地產(chǎn)開發(fā)開設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)后開設(shè)房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項目策劃。通過以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關(guān)系。
三、課程教學內(nèi)容的整合
按照梳理出的課程邏輯關(guān)系整合課程內(nèi)容，使課程之間整體協(xié)調(diào)、相互滲透、避免重復(fù)。整合原則為專業(yè)基礎(chǔ)課程的教學內(nèi)容側(cè)重于基本理論、基礎(chǔ)知識；專業(yè)課程的教學內(nèi)容注重于應(yīng)用性知識。整合后各課程內(nèi)容如下：
運籌學：線性規(guī)劃和單純形法，對偶問題，目標規(guī)劃，整數(shù)規(guī)劃，動態(tài)規(guī)劃，馬爾可夫鏈決策規(guī)劃，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化模型，排隊論，庫存論，博弈論。
管理學：管理的決策，計劃，組織設(shè)計，領(lǐng)導，激勵，溝通，控制。
組織行為學：個體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關(guān)系與信息溝通，領(lǐng)導及其影響力。
會計學原理：會計帳戶和復(fù)式記帳，企業(yè)主要經(jīng)營過程核算和成本計算，會計憑證和帳簿，核算程序，財產(chǎn)清查，財務(wù)會計報告等。
工程財務(wù)管理：籌資方式，資金成本與資金結(jié)構(gòu)，項目投資，證券投資，營運資金，收益分配，財務(wù)預(yù)算、控制、分析等。
工程估價：工程費用結(jié)構(gòu)，工程建設(shè)定額原理，施工資源的價格確定，工程量計算，建筑工程設(shè)計概算、施工圖預(yù)算，建筑工程招標標底與投標報價等。
工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。
工程項目管理：工程項目計劃，工程項目的組織，工程項目采購，工程項目時間管理，工程項目質(zhì)量管理，工程項目費用管理，工程項目風險管理，工程項目信息管理等。
建筑企業(yè)經(jīng)營管理：企業(yè)管理職能，現(xiàn)代企業(yè)制度，建筑企業(yè)管理組織，建筑企業(yè)文化，建筑企業(yè)戰(zhàn)略管理，建筑企業(yè)經(jīng)營預(yù)測和決策，建筑企業(yè)計劃管理，建筑企業(yè)生產(chǎn)要素管理，建筑企業(yè)技術(shù)管理，建筑企業(yè)質(zhì)量管理等。
工程建設(shè)監(jiān)理：工程監(jiān)理企業(yè)，工程建設(shè)監(jiān)理組織，工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃，工程建設(shè)監(jiān)理目標控制，工程建設(shè)監(jiān)理的組織協(xié)調(diào)等。
工程審計：工程計劃審計，工程招標投標審計，工程造價審計，工程財務(wù)收支審計，工程投資效益審計，工程管理審計等。
房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇，土地開發(fā)，開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計與評價，房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)管理等。
城市土地管理：建設(shè)用地管理，城市土地市場管理，城市地價管理，城市土地的經(jīng)營與儲備，城市地籍管理等。
房地產(chǎn)市場營銷：房地產(chǎn)營銷計劃及組織，房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析，市場調(diào)查與預(yù)測，開發(fā)項目客戶定位、產(chǎn)品定位，營銷價格策略、渠道策略、促銷策略等。
物業(yè)管理：業(yè)主自治管理，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標與投標，物業(yè)管理早期介入，前期物業(yè)管理，房屋維修管理，物業(yè)設(shè)備管理，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理，物業(yè)安全管理，物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)收費等。
房地產(chǎn)項目策劃：房地產(chǎn)項目投資策劃，房地產(chǎn)項目營銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)營策劃，房地產(chǎn)品牌策劃等。
