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關鍵詞：房地產 稅務籌劃 風險
當前，我國房地產行業(yè)處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產企業(yè)財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產企業(yè)不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。
一、房地產企業(yè)的稅收籌劃風險
當前我國房地產企業(yè)所面臨的稅務籌劃風險主要有：
（一）法律風險
我國的房地產企業(yè)稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產企業(yè)的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認識，導致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產企業(yè)的稅務籌劃產生不利的影響。
（二）政策風險
隨著我國房地產行業(yè)的發(fā)展，房地產在我國國民經濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經濟發(fā)展并不成熟，房地產行業(yè)相關的法律制度還不盡完善，相關的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產企業(yè)稅務籌劃中形成巨大的風險。
（三）財務風險
房地產行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產行業(yè)的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創(chuàng)造高額的經濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。
（四）行業(yè)風險
我國房地產行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉向房地產投資，但是房地產行業(yè)和很多行業(yè)都密切關聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產生連鎖效應，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風險。
二、我國當前房地產稅收環(huán)境
我國社會主義市場經濟不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產企業(yè)的稅務籌劃提供法律依據(jù)，促進房地產企業(yè)合法進行相關工作。從目前的房地產行業(yè)發(fā)展來講，稅務法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產企業(yè)依法進行各項工作。
改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經濟貿易往來，經濟發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內經濟主體和國外經濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發(fā)展提出更高的要求。而房地產行業(yè)最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規(guī)劃，關系著房地產企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
三、如何有效控制房地產稅務籌劃風險
對企業(yè)稅收進行合理的規(guī)劃，就是將房地產企業(yè)的經營風險減小。房地產行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產企業(yè)長遠發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產企業(yè)稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。
（一）重視專業(yè)人才的使用
稅收工作具有很強的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續(xù)提高稅務籌劃人員的工作水平。
（二）借鑒專業(yè)的建議
在進行重大決策時，房地產企業(yè)的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產企業(yè)的實際情況結合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務籌劃風險進行控制。
（三）開展稅收籌劃工作
在房地產企業(yè)進行重大的經濟業(yè)務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業(yè)稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經濟收益和風險的評估，對企業(yè)經濟業(yè)務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業(yè)決策者，相關部門根據(jù)稅收方案進行實施。房地產企業(yè)在經濟活動實施過程中，也要對經濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。
（四）加強風險意識
房地產企業(yè)必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進行調整。
四、結束語
綜上所述，我國房地產行業(yè)的發(fā)展，在國民經濟中占有重要的地位，但是房地產行業(yè)稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產企業(yè)稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業(yè)風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業(yè)財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運營成本下，實現(xiàn)高經濟收益和低風險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻：
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[2]劉貞香.房地產企業(yè)稅務籌劃風險的有效控制[J].經濟視野，013；23：186-187
房地產企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發(fā)企業(yè)應該如何進行稅務籌劃。（一）土地增值稅的節(jié)稅關鍵點我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應。因此，企業(yè)應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業(yè)在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產開發(fā)企業(yè)是不用重復繳納營業(yè)稅的。3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發(fā)成本的10%以內進行開發(fā)費用的扣除。房地產企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應當合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應和企業(yè)利潤。（二）房產稅的節(jié)稅關鍵點我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業(yè)房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當企業(yè)出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業(yè)可以單獨設立相應的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪７康禺a進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負較重。企業(yè)可以將出租的房地產轉變?yōu)槎愗撦^輕的房地產承包。企業(yè)將房地產作為一項資產承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業(yè)既可以獲得相應的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產直接入股進行聯(lián)營，共擔風險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務轉為投資業(yè)務降低稅負。總之，房地產企業(yè)可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產企業(yè)納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業(yè)來說，房地產企業(yè)稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業(yè)必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業(yè)經營中的重要性。為此，企業(yè)應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務籌劃。（二）全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發(fā)企業(yè)應當在設立、項目建設開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應當是貫徹在企業(yè)設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。（三）時刻關注政策法規(guī)的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業(yè)應該時刻關注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
關鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產行業(yè)的調整力度加大，越來越多的房地產企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。
過去，大多數(shù)房地產企業(yè)采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業(yè)做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產開發(fā)企業(yè)以房地產進行投資或聯(lián)營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應引起房地產企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區(qū)二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關于企業(yè)的利息支出應按以下規(guī)定進行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產開發(fā)費用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區(qū)三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五：隨意調整稅款申報數(shù)額
有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費，將銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業(yè)稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業(yè)財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細節(jié)，適時做出相應籌劃調節(jié)，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業(yè)財務人員要承擔其應有的責任，企業(yè)負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務負責人要研讀政策把握房地產行業(yè)政策導向，適時拓寬產業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數(shù)據(jù)計算出準確的預計稅收數(shù)據(jù)，以此反復調整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現(xiàn)。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業(yè)財務人員要在熟讀相關法規(guī)基礎上籌劃節(jié)稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。
參考文獻：
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一、房地產企業(yè)稅務籌劃的若干問題
要分析我國房地產企業(yè)稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業(yè)為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數(shù)頗高，而我國房地產企業(yè)相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業(yè)，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內部的風險。受房地產企業(yè)巨大經濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉到了房地產企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產行業(yè)，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業(yè)相比其它行業(yè)更復雜，如果沒有合理的稅務規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業(yè)的難題。
接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。
二、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的相關原則
（一）合法性原則
合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業(yè)只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。
現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發(fā)。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發(fā)項目，經與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風險均衡原則
現(xiàn)代市場經濟環(huán)境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風險，同樣，節(jié)稅也有一定的風險，一般來說節(jié)稅力度與風險呈正比例關系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產開發(fā)項目，獲得開發(fā)經驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產企業(yè)規(guī)避風險。
關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現(xiàn)的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。
在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發(fā)、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規(guī)章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業(yè)的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業(yè)的經營活動以及區(qū)分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據(jù)房地產企業(yè)的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業(yè)需要繳納所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節(jié)稅。房地產企業(yè)需要承擔的稅種主要是營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營業(yè)稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業(yè)所得稅的稅務籌劃
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國境內實行獨立經濟核算的企業(yè)或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產企業(yè)從房地產開發(fā)經營和其他經營活動取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產開發(fā)費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，該房地產企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定，房地產企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
二、根據(jù)房地產企業(yè)的經營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產開發(fā)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發(fā)公司經過批準發(fā)行債券融資，公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進行融資，由于發(fā)行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發(fā)公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。
陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發(fā)房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產開發(fā)。
假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發(fā)項目，經與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為33萬元，企業(yè)所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業(yè)營業(yè)稅及附加5.5萬元，企業(yè)所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發(fā)項目，獲得開發(fā)經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業(yè)可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
關鍵詞：房地產 企業(yè)所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益
一、房地產企業(yè)稅收情況概述
稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規(guī)定的范圍內，通過對經營、投資、理財、核算等一系列經濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內的技術手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產企業(yè)所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產項目從招投標、開發(fā)、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經營活動三種。房地產項目的科務籌劃可根據(jù)經營活動和稅種的不同來進行。
二、房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃概述
1、房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對我國內資企業(yè)和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經濟性質的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現(xiàn)了稅制的簡化和高效，并為進一步統(tǒng)一內外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國境內成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構在中國境內的企業(yè)。居民企業(yè)應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃是指房地產企業(yè)在依據(jù)國家相關政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內的技術手段，結合企業(yè)自身生產、經營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內進行的，實質是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對企業(yè)投資、經營、理財?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規(guī)條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權利，才能受到法律和社會的認可和保護。可見，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃時要結合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。
(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現(xiàn)企業(yè)財務管理目標
房地產企業(yè)依據(jù)自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實現(xiàn)企業(yè)的財務管理目標。
(2)稅務籌劃有利于企業(yè)財務管理水平的提高
房地產企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財務管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財務決策，使企業(yè)的各項經營活動都能實現(xiàn)良性循環(huán)。為了達到合法的節(jié)稅目的，房地產企業(yè)必須加強經營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業(yè)加強經營管理。
3、房地產企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產、經營業(yè)務直接相關的業(yè)務招待費，在規(guī)定的比例范圍內可據(jù)實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發(fā)企業(yè)每年調增的業(yè)務招待費很多，加大了企業(yè)應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發(fā)票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業(yè)務招待費就少了很多，減少了企業(yè)應納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。
三、結論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進行的，并不是要企業(yè)虛報成本、虛報支出，而是要求企業(yè)在經過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對企業(yè)的各經營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤的目的。
參考文獻：
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[3]田冰芬.稅務籌劃發(fā)展的意義及對策.經濟師論壇，2002;8
關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用
房地產業(yè)連續(xù)數(shù)年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業(yè)類房地產規(guī)劃、建設施工、銷售的每一個環(huán)節(jié)。稅務籌劃在商業(yè)類房地產企業(yè)中的發(fā)展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃管理問題進行分析，
一、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃界定和特征分析
（一）商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃也是房地產企業(yè)對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財務管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現(xiàn)稅負最小化。此外，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節(jié)生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實現(xiàn)國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規(guī)定。等到經濟業(yè)務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時刻關注會計、稅務等相關政策法規(guī)的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產企業(yè)減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運用這類不正當?shù)氖侄慰赡軙媾R更大的稅收成本和風險。
（二）商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產企業(yè)的財務特征。第一，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃需要滿足房地產企業(yè)精細財務管理的需要。房地產企業(yè)經營業(yè)務多元化，主要開發(fā)、經營活動包括：設計規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務等。商業(yè)類房地產橫跨商業(yè)和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業(yè)務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務籌劃需要對企業(yè)的各項業(yè)務做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業(yè)類房地產企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉復雜，企業(yè)主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業(yè)成本、費用龐大，房地產開發(fā)成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發(fā)間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環(huán)節(jié)，籌劃時間長。房地產企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業(yè)的稅務籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業(yè)。房地產企業(yè)稅務籌劃的重點主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃存在問題分析
（一）商業(yè)類房地產業(yè)稅務籌劃風險偏高 房地產業(yè)尤其是商業(yè)類房地產業(yè)是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業(yè)類房地產企業(yè)一個項目所獲得收入規(guī)模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業(yè)比任何一個其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃風險遠高于其他行業(yè)。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業(yè)類房地產稅務籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃是要立足于企業(yè)自身的實際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時運用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務籌劃的風險，使企業(yè)對稅務籌劃持保守、謹慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產企業(yè)自身經營業(yè)務的多變性。雖然房地產企業(yè)只是建設施工并處理自己的開發(fā)產品，但這個過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務的選擇。對于開發(fā)產品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉讓，企業(yè)可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據(jù)競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業(yè)對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業(yè)又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務籌劃的風險。
（二）企業(yè)會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業(yè)類房地產企業(yè)復雜的業(yè)務需要精細的財務管理，很多企業(yè)沒有復雜而精細的企業(yè)會計制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產企業(yè)會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產企業(yè)常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產權不明確，就轉給物業(yè)，不按開發(fā)產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結轉經營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規(guī)定調增應納稅所得額；將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業(yè)人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業(yè)享受的相關稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業(yè)錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業(yè)稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）稅務行政執(zhí)法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執(zhí)行。因此，稅務籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執(zhí)行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的對策
（一）全面防范稅收風險因素 無論商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業(yè)經營環(huán)境和房地產業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業(yè)總體稅務風險的深刻反映。企業(yè)在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風險分析。對于房地產企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產品的處理方式。房地產企業(yè)對開發(fā)產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產品的銷售價格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產企業(yè)受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產企業(yè)將開發(fā)完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個因素是決定房地產企業(yè)營業(yè)稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產品的處理方式。房地產企業(yè)對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據(jù)，而開發(fā)產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產品的轉讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產品的成本。開發(fā)產品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業(yè)同時擁有銷售物業(yè)和經營性物業(yè)的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風險分析。企業(yè)所得稅是對房地產企業(yè)經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負產生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業(yè)在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產品的銷售價格和成本。企業(yè)確定的銷售價格越高，開發(fā)產品的成本越小，企業(yè)的經營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產品的預售時間和進度。開發(fā)產品預售時間越早，按預售收入預繳企業(yè)所得稅的時間就越早。同樣，開發(fā)產品預售收入越大，預繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產品的竣工時間。稅法規(guī)定，開發(fā)產品竣工后，企業(yè)應對預繳的企業(yè)所得稅進行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時要補交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現(xiàn)稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業(yè)要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時，從而為企業(yè)的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業(yè)應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
（三）提升企業(yè)稅務籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時，堅持應有的職業(yè)道德。任何稅務籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業(yè)的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業(yè)領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業(yè)領導提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進行規(guī)勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務籌劃的專業(yè)性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進而根據(jù)企業(yè)的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業(yè)知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業(yè)經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業(yè)的業(yè)務往往又遍及各省，稅務籌劃受當?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產企業(yè)應加強與當?shù)囟悇諜C關的溝通。
再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當?shù)囟悇諜C關對相關法規(guī)政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當?shù)囟悇諜C關的管理特點；二是企業(yè)要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業(yè)；稅收籌劃；注意問題
房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負擔，促進企業(yè)進一步發(fā)展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。
一、房地產企業(yè)稅務籌劃
房地產企業(yè)稅務籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負擔；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。
二、房地產開發(fā)企業(yè)應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃
（一） 營業(yè)稅的稅務籌劃
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產開發(fā)公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務特點進行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉（轉讓）次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產等不動產的轉讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）土地增值稅的稅務籌劃
1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發(fā)企業(yè)可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴剩环N情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據(jù)實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發(fā)費用，達到實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。
3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規(guī)定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。
5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據(jù)（國稅發(fā)（2006）187號），擴了對于開發(fā)商征收土地關于房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規(guī)定：“已竣工驗收的地產開發(fā)項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發(fā)項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。
（三）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析
企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業(yè)務收入。
1.合理延遲產權轉移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產的權屬發(fā)生變更時，才能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
三、現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃注意的問題
（一）加強稅法法律、法規(guī)學習。
現(xiàn)代房地產企業(yè)進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業(yè)自身的實際情況，才能達到預期效果。
（二）稅務籌劃要規(guī)范化。
房地產企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。
（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術相結合進行稅務籌劃。
房地產企業(yè)雖然不能從對單個項目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。
（四）提高企業(yè)財務管理水平和財會人員的業(yè)務素質。
四、小結
總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現(xiàn)代房地產企業(yè)需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。
參考文獻：
