時(shí)間：2023-07-16 08:54:33
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)體制的深入改革使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了較為明顯的影響，也使得這些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境與更多風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等加大了企業(yè)防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的難度。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采取的是靜態(tài)型監(jiān)管模式，這種模式主要針對(duì)事后進(jìn)行監(jiān)管。這也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的一大障礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)唯有對(duì)防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，才能夠有效降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，并保障企業(yè)的和諧發(fā)展。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
1.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的還貸風(fēng)險(xiǎn)
科學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率較高，部分企業(yè)超過(guò)了七成。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中通常需要依靠大量的流動(dòng)性資金的參與，尤其是對(duì)單個(gè)工程項(xiàng)目而言，假設(shè)過(guò)多借貸資金流入到運(yùn)營(yíng)中，在無(wú)形中將會(huì)加大本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果不協(xié)調(diào)借貸問(wèn)題，不降低本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦增大投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在今后的運(yùn)作中就會(huì)更加危險(xiǎn)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款隨意性較強(qiáng)，未進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。現(xiàn)階段，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)投資資金進(jìn)行有效的規(guī)劃，未能科學(xué)估算自身資金潛力，未合理計(jì)算企業(yè)內(nèi)外負(fù)債，這加大了房地產(chǎn)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不景氣，使得再融資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)
通常情況下，在金融市場(chǎng)上，多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資方式來(lái)獲取工程項(xiàng)目資金。而對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資只會(huì)進(jìn)一步增加本企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率，且從客觀上而言，這些企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會(huì)下降。這種高負(fù)債率會(huì)降低本企業(yè)通過(guò)其他融資方式獲得項(xiàng)目資金的可能性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈較長(zhǎng)，而較高負(fù)債率的出現(xiàn)將會(huì)加大鏈條的斷裂風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)造成連鎖反應(yīng)，并對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率比較大
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在著單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率偏大、質(zhì)量管理不合理的問(wèn)題。多數(shù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源于金融借貸，只有少數(shù)部分屬于本企業(yè)的自有資金。所以企業(yè)借貸的資金量較大，在企業(yè)工程項(xiàng)目比較大的情況下，會(huì)增加本企業(yè)的負(fù)債成本。同時(shí)在開始一些工程項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)橘|(zhì)量難度以及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題使得本工程項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)成為本企業(yè)難以解決的問(wèn)題之一。
4.資本結(jié)構(gòu)的不合理
資本結(jié)構(gòu)的不合理指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導(dǎo)致企業(yè)收益出現(xiàn)問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行工程項(xiàng)目的過(guò)程中需要擁有一定數(shù)量的資金，用來(lái)規(guī)劃、生產(chǎn)房地產(chǎn)品以及支付各種費(fèi)用等。能夠籌集到所需的資金，這對(duì)本企業(yè)工程項(xiàng)目的順利實(shí)施產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)也影響了本企業(yè)今后的生存與發(fā)展。通常情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來(lái)滿足本企業(yè)的房地產(chǎn)品生產(chǎn)要求。而這個(gè)過(guò)程中的資金借入進(jìn)行較為規(guī)范，收費(fèi)工作人員對(duì)于當(dāng)日收入就當(dāng)日結(jié)算，按照收費(fèi)工作人員的日?qǐng)?bào)表借款，并在報(bào)表中退票收據(jù)、有效金額、廢票收據(jù)、有效票據(jù)等均有詳細(xì)的記錄；財(cái)務(wù)科對(duì)收費(fèi)工作人員所錄入的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確情況與真實(shí)程度等進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，并掌控票據(jù)的具體使用情況；財(cái)務(wù)科按照系統(tǒng)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)本企業(yè)的資金使用情況、工程進(jìn)程、業(yè)務(wù)收入、收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)等諸多內(nèi)容進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層提供科學(xué)、真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施
1.國(guó)家層面
（1）加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
努力發(fā)展信貸資產(chǎn)的證券化，加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷分散我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步完善我國(guó)的稅費(fèi)體系，科學(xué)稅負(fù)。同時(shí)，也需要做好房地產(chǎn)的金融防范工作，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，以此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（2）國(guó)家需要不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)政策制度。
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)政策，尤其是近年來(lái)頒布的政策制度均是在房地產(chǎn)品銷售量上漲速度偏快、房?jī)r(jià)高漲的形勢(shì)下出臺(tái)的。而現(xiàn)在，我國(guó)的房?jī)r(jià)與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國(guó)政府在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及加息的基礎(chǔ)上，還需要放寬制度，調(diào)整改善房貸利率。此外，國(guó)家還需要在信貸政策上扶持信譽(yù)度高的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.企業(yè)層面
（1）企業(yè)要不斷提高資金的利用率。
房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，做好企業(yè)資金管理工作是整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的核心意向。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金、統(tǒng)籌安排。其一，企業(yè)需要建立完整的資金管理機(jī)構(gòu)，針對(duì)大型集團(tuán)公司可以在企業(yè)內(nèi)部成立“銀行”，發(fā)揮出統(tǒng)籌安排的功效，合理調(diào)度，突出重點(diǎn)集中財(cái)力用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)，減輕企業(yè)籌資壓力，在充分發(fā)揮貨幣時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，合理地利用分散資金。其二，針對(duì)有關(guān)賬簿需要工作人員仔細(xì)審核，并及時(shí)登記賬簿，及時(shí)清查，一旦檢查到問(wèn)題就需要及時(shí)查明其原因，并加以解決。最后，企業(yè)還需要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)管理中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，并及早預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。
（2）加強(qiáng)單個(gè)項(xiàng)目管理。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的概述
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨(dú)立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進(jìn)行土地的開發(fā)、對(duì)房產(chǎn)的買賣和租賃、進(jìn)行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運(yùn)營(yíng)中, 具有一定的周期性。從整體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動(dòng)建筑、建材和機(jī)械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
(一) 債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點(diǎn)就是負(fù)債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率達(dá)到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動(dòng)資金比較大,才能保證項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動(dòng)性資金比較少所以主要是通過(guò)銀行等一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項(xiàng)目開始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負(fù)債率比較高的情況下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所以會(huì)產(chǎn)生很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行產(chǎn)生影響, 對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成很大的損失。
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次融資的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨(dú)完成一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有機(jī)融機(jī)構(gòu)介入的同時(shí)就盲目的開始建設(shè)項(xiàng)目,導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行融資出現(xiàn)問(wèn)題。我國(guó)的銀行大部分屬于國(guó)有企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會(huì)導(dǎo)致銀行的運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題始社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。
(三) 利率變動(dòng)給企業(yè)造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動(dòng)的影響比較大, 特別是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策會(huì)對(duì)利率變動(dòng)產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問(wèn)題。所以國(guó)家實(shí)施了一定的加息政策進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營(yíng)不善段有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)就會(huì)影響到正常的投資和經(jīng)營(yíng)這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題。
(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)例如政府、審計(jì)等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)單位等。
由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對(duì)較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的疏漏。所以在實(shí)際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來(lái)的不清楚好包括對(duì)成本管理的缺失許多企業(yè)沒(méi)有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過(guò)預(yù)期影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國(guó)內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資金是無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的過(guò)程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠通過(guò)金融杠桿原理來(lái)增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況需要保持在一個(gè)相對(duì)合理的范圍內(nèi)。
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進(jìn)行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì),豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計(jì)劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時(shí)還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進(jìn)行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。隨著市場(chǎng)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立起一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。所以需要企業(yè)對(duì)整體性的國(guó)民經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)認(rèn)識(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形式預(yù)測(cè)相關(guān)的政策變化, 以及對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進(jìn)行調(diào)整和變化必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
(四) 房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)項(xiàng)目的調(diào)查, 有效控制成本。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)具有高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè),受到社會(huì)環(huán)境的影響比較大特別是社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的影響所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要在投資前加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的考察及投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查。做好準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告,是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制, 減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理；原則；方式
我國(guó)自改革開放以來(lái)，各行各業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，就目前的狀態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由發(fā)展的成長(zhǎng)期轉(zhuǎn)為成熟階段[1]。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢(shì)頭帶來(lái)了行業(yè)整體實(shí)力的提升，同時(shí)也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，必須從降低成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化做起，要求企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中作出改進(jìn)，提高管理效率與水平，而財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的實(shí)現(xiàn)正好可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這一要求，因此我們有必要分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的原則，探索財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其持續(xù)、健康發(fā)展。
一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的概念
所謂財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理指的是一種財(cái)務(wù)管理模式，在財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理中，通過(guò)一定的技術(shù)手段來(lái)對(duì)企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況與目標(biāo)進(jìn)行模擬，加之必要的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)的幫助，找出制約財(cái)務(wù)信息工作的原因。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理屬于一種整體的財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)管理流程。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理通過(guò)在日常項(xiàng)目管理工作中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)做出設(shè)定，并選取適宜的的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為輔助，充分利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)軟件等工具，找出限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根源，通過(guò)對(duì)預(yù)定目標(biāo)與實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)目標(biāo)進(jìn)行比較研究，逐漸實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的可行性與必要性分析
首先，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)施財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理是確保其提升開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客觀需求。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，企業(yè)要想在這種行情中獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)水平，企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新力的注入是其發(fā)展過(guò)程中能夠超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的保障。加之現(xiàn)代房地產(chǎn)創(chuàng)新很容易被其他企業(yè)模仿改進(jìn)，因此，對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想真正提升競(jìng)爭(zhēng)水平，與其他企業(yè)區(qū)別開來(lái)，還要注重從企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理中做出創(chuàng)新，通過(guò)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)拓展企業(yè)的發(fā)展空間。而且在房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，無(wú)論是企業(yè)自身需求，還是從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理都是最佳選擇。
其次，現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展、尤其是計(jì)算機(jī)技術(shù)的普及使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理成為現(xiàn)實(shí)。當(dāng)今計(jì)算機(jī)技術(shù)的普及和網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，傳統(tǒng)模式的缺點(diǎn)逐漸暴露出來(lái)。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)的信息化管理屬于時(shí)展的趨勢(shì)，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的需要，財(cái)務(wù)管理有責(zé)任實(shí)現(xiàn)信息化動(dòng)態(tài)管理。然而，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的實(shí)現(xiàn)，必須要有適宜的技術(shù)與工具作保障，現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展以及財(cái)務(wù)管理軟件的開發(fā)等為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理提供了技術(shù)支撐。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的原則
（一）合法性原則
在此所指的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運(yùn)行，避免房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)違法亂紀(jì)的現(xiàn)象。
（二）適應(yīng)性原則
適應(yīng)性原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式進(jìn)行探究時(shí)，必須充分結(jié)合企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)情況，確保能夠和企業(yè)發(fā)展所需的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相符，此外，由于企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的不確定性等因素，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、不斷變化的環(huán)境等作出及時(shí)調(diào)整與更新。只有做到滿足以上要求，構(gòu)建出來(lái)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。
（三）一貫性原則
一貫性原則在此是指構(gòu)建房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式時(shí)，必須要做到連續(xù)性與一致性的統(tǒng)一，堅(jiān)決避免構(gòu)建過(guò)程中對(duì)各項(xiàng)步驟頻繁修改，確保財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式能夠得以順利貫徹執(zhí)行，增強(qiáng)其有效性。
（四）整體性原則
房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在對(duì)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式進(jìn)行構(gòu)建的過(guò)程中，必須從企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合本企業(yè)的未來(lái)規(guī)劃，并以發(fā)展的眼光來(lái)對(duì)該模式進(jìn)行構(gòu)建。在構(gòu)建的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式落實(shí)過(guò)程中，必須要能夠和企業(yè)其他的財(cái)務(wù)管理制度統(tǒng)一起來(lái)，保障它們共同為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建
（一）構(gòu)建原理
正如前文所述，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個(gè)整體性工程，管理到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在構(gòu)建之前必須要對(duì)其設(shè)計(jì)原理進(jìn)行確認(rèn)。在對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理時(shí)，要以實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理為目標(biāo)，以對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理與反饋為基礎(chǔ)，通過(guò)選取一定的計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)管理軟件，構(gòu)建出一個(gè)能夠及時(shí)反饋企業(yè)資金運(yùn)行情況的財(cái)務(wù)信息平臺(tái)[2]。在這個(gè)信息平臺(tái)中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠輕松地對(duì)目標(biāo)資金在不同市場(chǎng)環(huán)境中的變化進(jìn)行模擬，得出一定的比較目標(biāo)值，和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)共同完成對(duì)信息的反饋，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通過(guò)對(duì)該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的實(shí)現(xiàn)
要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，在對(duì)這一管理模式進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，必須要建立適宜本企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)的管理工作。為此，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建工作，必須通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。
1.需求分析
首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的要求，事先找出需要在模式構(gòu)建中解決的問(wèn)題，對(duì)即將構(gòu)建出的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的功能進(jìn)行明確，做好功能模塊設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作。通常在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建在于實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)的信息化管理，除了要對(duì)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中所涉及的財(cái)務(wù)信息信息進(jìn)行處理，包括計(jì)算、修改、查詢等等，還必須對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況作出反饋、統(tǒng)計(jì)以及評(píng)估等。可以說(shuō)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建的前提便是做好需求分析工作。
2.功能模塊設(shè)計(jì)
在對(duì)需求分析做了明確界定之后，我們必須要結(jié)合房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的功能要求，對(duì)其功能模塊進(jìn)行設(shè)計(jì)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式應(yīng)該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財(cái)務(wù)基本信息、績(jī)效評(píng)估和成本控制分析等。
3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的運(yùn)行
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的作用主要在此環(huán)節(jié)中得以發(fā)揮，主要包含對(duì)財(cái)務(wù)成本的分解、財(cái)務(wù)流向跟蹤、評(píng)估考核和項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理等環(huán)節(jié)，其中各=環(huán)節(jié)相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，發(fā)揮出財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的作用，從而不斷提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，達(dá)到優(yōu)化配置、提升企業(yè)利潤(rùn)的目的，最終提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
4.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的集成管理
在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建過(guò)程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)集成平臺(tái)，促進(jìn)各模塊功能的交互，提升系統(tǒng)的整體性。當(dāng)前在對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建時(shí)，利用Acess系統(tǒng)能夠提升項(xiàng)目管理的規(guī)范性與科學(xué)性，提升管理效率。
五、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由發(fā)展的成長(zhǎng)期轉(zhuǎn)為成熟階段。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢(shì)頭帶來(lái)了行業(yè)整體實(shí)力的提升，同時(shí)也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，必須從降低成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化做起，要求企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中作出改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，從而保障企業(yè)獲得持續(xù)、健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬.淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（3）：79-80.
摘 要 作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷積聚。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的收益，同時(shí)也潛在著很大的威脅。目前許多企業(yè)在不斷擴(kuò)張的同時(shí)，忽視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由此帶給了企業(yè)巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。鑒于此，如何合理把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度，如何防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意義巨大。本論文理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合實(shí)際的調(diào)研資料，文章對(duì)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié),提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施并化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)效果的不確定性，指企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中客觀存在的由于各種難以或無(wú)法預(yù)料和控制的因素作用，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)收益和預(yù)期務(wù)收益發(fā)生背離，因而蒙受損失的機(jī)會(huì)或可能。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，現(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。國(guó)內(nèi)外一些知名企業(yè)所以紛紛破產(chǎn)倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，因此對(duì)哦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、預(yù)防和控制的研究已成為當(dāng)今企業(yè)所面臨的重要課題。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究不僅具有理論意義同時(shí)也具有現(xiàn)實(shí)意義。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因是復(fù)雜的，這就要求經(jīng)營(yíng)者所采取對(duì)策的復(fù)雜化和多樣化。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間、空間和形式是偶然的，表現(xiàn)出一定的潛在性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也難以準(zhǔn)確計(jì)算，每次發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小是相對(duì)于不同的經(jīng)營(yíng)者及其抗衡風(fēng)險(xiǎn)的能力而言的，由于人們識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)，就能在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)損失的強(qiáng)度、范圍和風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)和概率，減少不可控風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的破壞力。
一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)某地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
二、縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
三、注重融資策略的創(chuàng)新
對(duì)于規(guī)模較大的某地產(chǎn)公司而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
四、規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，
上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。
五、做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
六、財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，某地產(chǎn)公司應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
七、適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
總之，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯地缺乏金融市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)榮房子服務(wù)還不完善，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未出臺(tái)。美國(guó)房地產(chǎn)信托基金模式所強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成，18980年后，美國(guó)的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過(guò)債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會(huì)大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人 投資。而中國(guó)的房地產(chǎn)投資80%都與銀行有關(guān)，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發(fā)貸款。所以，某地產(chǎn)公司也應(yīng)該借鑒美國(guó)式的房地產(chǎn)信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長(zhǎng)期發(fā)展。
某地產(chǎn)公司的整個(gè)運(yùn)營(yíng)策略一直圍繞著土地資源進(jìn)行，即“先做大再做強(qiáng)”在某地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期內(nèi)，某地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負(fù)債和產(chǎn)常規(guī)的滾動(dòng)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，而萬(wàn)科地產(chǎn)公司是“先做強(qiáng)再做大”這樣在以后的發(fā)展中就不會(huì)獨(dú)擋一面，有資金問(wèn)題大家解決的狀況，所以某地產(chǎn)可以借鑒萬(wàn)科地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。
八、總結(jié)
在了解了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究背景和意義以及國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究的基礎(chǔ)上，本文對(duì)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面的調(diào)研，從融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)這三個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析，發(fā)現(xiàn)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不在。風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，合理面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，采取措施解決風(fēng)險(xiǎn)，公司才能吸取經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險(xiǎn)，公司就很難長(zhǎng)期發(fā)展下去。
某地產(chǎn)公司在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)穩(wěn)步前進(jìn)，矗立與房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，表明某地產(chǎn)公司具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，具有很大的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)：
[1]周魏.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及防范研究.2008(07).
隨著最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，使得房地產(chǎn)行業(yè)猶如大浪淘沙般將許多缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉。這樣也增加了現(xiàn)存房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)感，生存下來(lái)的企業(yè)為了能夠在未來(lái)更加劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)生存下去，其已經(jīng)逐漸將自身的財(cái)務(wù)控制與資源配置放在關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制中脫穎而出，其已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要角色。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的新穎之處就在于其將房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)資源的配置以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與應(yīng)對(duì)，它的出現(xiàn)使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提升了一個(gè)臺(tái)階。其所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)。第一就是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算的方式來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源進(jìn)行事先預(yù)算，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源能夠達(dá)到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發(fā)揮出企業(yè)的整體潛力，也是房地產(chǎn)企?I經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠獲得更多的財(cái)務(wù)收益，這種財(cái)務(wù)資源的利用水平是許多企業(yè)夢(mèng)寐以求的。同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)作為龐大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，其必定會(huì)有大量的固定、有形與無(wú)形等資產(chǎn)堆積，而財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也將更加重視固定、無(wú)形與有形資產(chǎn)管控，確保資源不浪費(fèi)。第二就是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中各種風(fēng)險(xiǎn)而構(gòu)建的，所以財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能夠更好的強(qiáng)化企業(yè)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，將企業(yè)防范以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力更進(jìn)一步的提升。第三就是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的落實(shí)是將房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化的重要舉措，由于財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制將于房地產(chǎn)企業(yè)的所有制度機(jī)制進(jìn)行掛鉤，通過(guò)這種密切的聯(lián)系能夠通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制來(lái)達(dá)到提升企業(yè)整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境的目的。
綜上所述，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的。只有實(shí)行內(nèi)部控制，才能在接下來(lái)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取得先機(jī)與優(yōu)勢(shì)。
二、財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的弊端
（一）現(xiàn)有內(nèi)部控制機(jī)制整體性與靈活性較差
由于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展程度，其內(nèi)部控制理論已經(jīng)逐漸的完善，其已經(jīng)將企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制指導(dǎo)到一個(gè)較為完善的層次。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，將該內(nèi)部控制機(jī)制適時(shí)的引進(jìn)，在剛起步時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的效益。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)的過(guò)程中采取的是粗放式的拿來(lái)主義，通過(guò)完全照搬的形式來(lái)構(gòu)建并且落實(shí)內(nèi)部控制機(jī)制，這樣就使得由理論充斥的呆板內(nèi)部控制機(jī)制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒(méi)有依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征以及財(cái)務(wù)管理的需求來(lái)進(jìn)行內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)，這樣的內(nèi)部控制機(jī)制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，內(nèi)部控制機(jī)制在進(jìn)行各種控制程序的過(guò)程中還出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)，會(huì)使得該制度的落實(shí)碰到意想不到的阻礙。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境事業(yè)詭譎多變的，一旦內(nèi)部控制機(jī)制缺乏靈活性沒(méi)有足夠的變通就會(huì)被市場(chǎng)的巨輪碾壓掉。當(dāng)下許多企業(yè)的內(nèi)部機(jī)制都是較為呆滯的，這個(gè)弊端也是房地產(chǎn)企業(yè)最容易忽略的環(huán)節(jié)。
（二）無(wú)法有效的遏制與應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加。所以風(fēng)險(xiǎn)就作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的重要目的之一。就當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控現(xiàn)狀來(lái)看，其只是利用內(nèi)部控制針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行粗放式的管控，并沒(méi)有針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)機(jī)制。而內(nèi)部控制機(jī)制無(wú)法有效的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分析與更新不及時(shí)，同時(shí)缺乏相對(duì)應(yīng)的科學(xué)的應(yīng)對(duì)策略，從而無(wú)法針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，也就沒(méi)有辦法對(duì)其進(jìn)行一定的防范以及應(yīng)對(duì)，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)上極易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)造成不必要的損失。
（三）內(nèi)部控制機(jī)制缺乏監(jiān)督機(jī)制保障
無(wú)論什么企業(yè)執(zhí)行內(nèi)部控制機(jī)制的主體都是人為的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此針對(duì)人的行為進(jìn)行監(jiān)督就是降低人為操作風(fēng)險(xiǎn)的重要保障，但是由于這個(gè)監(jiān)督的過(guò)程是繁冗復(fù)雜的，因此房地產(chǎn)企業(yè)這方面的監(jiān)督機(jī)制并沒(méi)有有效的保障。具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制層次性不強(qiáng)，只是簡(jiǎn)單的利用內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)兼任監(jiān)督的功能，但是這樣卻難以及時(shí)有效的監(jiān)測(cè)到企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的種種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監(jiān)督機(jī)制不能夠很好的對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部控制落實(shí)進(jìn)行有效的監(jiān)督制約，那么就會(huì)出現(xiàn)監(jiān)督的斷層，就會(huì)為下屬各個(gè)公司或是部門營(yíng)私舞弊提供機(jī)會(huì)。其次就是由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制整體存在一定的滯后性，這樣內(nèi)部控制的監(jiān)督人員的監(jiān)督活動(dòng)也不能實(shí)時(shí)的將監(jiān)督反饋給相關(guān)部門，多數(shù)都是在事后才反應(yīng)過(guò)來(lái)，這樣就大大的削弱了監(jiān)督的作用。最后就是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)的完成自身的監(jiān)督工作，沒(méi)有嚴(yán)格的按照日常工作來(lái)進(jìn)行監(jiān)督工作的實(shí)施，致使內(nèi)部控制部門沒(méi)有壓力，這樣就不會(huì)提升工作的積極性，最終耽擱了風(fēng)險(xiǎn)防范或是處理的最佳時(shí)機(jī)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的策略
（一）健全風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)，從財(cái)務(wù)角度全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
內(nèi)部控制需要從兩個(gè)角度加強(qiáng)，首先是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)誘因從源頭上進(jìn)行消除，其次就是需要在內(nèi)部控制實(shí)踐中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)與控制。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極為惡劣的市場(chǎng)環(huán)境，其政策性與市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)都較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的健全風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)析，審慎的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)研究，最終形成與環(huán)境相適應(yīng)的自我更新的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制。其具體操作方式，就是利用當(dāng)下科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)分析模型、評(píng)估工具以及研究策略，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的破壞力進(jìn)行預(yù)估；同時(shí)構(gòu)建出動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制以及數(shù)字化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，這兩種機(jī)制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，無(wú)論是預(yù)防還是應(yīng)對(duì)都能夠提升其及時(shí)性與精確性，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能夠從最大程度上降低各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生所帶來(lái)的損失。
（二）加強(qiáng)完善投資決策
隨著我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的復(fù)雜形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠繼續(xù)傳統(tǒng)的暴利還是一個(gè)無(wú)法確定的事情，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向也不是很清晰。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)一味的堅(jiān)持以往的經(jīng)驗(yàn)不斷投入大筆的資金來(lái)追求資產(chǎn)增長(zhǎng)，卻將過(guò)高的負(fù)債置之不理，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)是十分不利的。因此財(cái)務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)該其重點(diǎn)放在解決房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的問(wèn)題，通過(guò)制定一系列的措施來(lái)規(guī)范財(cái)務(wù)投資決策，從而達(dá)到合理科學(xué)的投資，而不是盲目的進(jìn)行投資。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中應(yīng)該明確要構(gòu)建一個(gè)投資決策的部門，明確該部門的職能以及責(zé)任、負(fù)責(zé)人以及具體成員；其次就是需要負(fù)責(zé)人依照財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制構(gòu)建一個(gè)切實(shí)可行的計(jì)劃，針對(duì)這個(gè)計(jì)劃不同環(huán)節(jié)安排不同的負(fù)責(zé)人，同時(shí)明確其職權(quán)。通過(guò)上述方式能夠有效避免財(cái)務(wù)決策失誤的現(xiàn)象，從而達(dá)到科學(xué)投資的目的。
（三）構(gòu)建全面預(yù)算控制機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)通常都是巨額投資，要想每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金都能夠得到充分的利用，那么構(gòu)建一個(gè)健全的全面的預(yù)算控制機(jī)制是必不可少的。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制從某種程度上來(lái)說(shuō)就是加強(qiáng)預(yù)算管控，該方式是事前預(yù)防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項(xiàng)目超支的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制應(yīng)該充分把握好財(cái)務(wù)預(yù)算管控工作。具體需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將其注意力能夠放在財(cái)務(wù)預(yù)算管控環(huán)節(jié)上；其次需要強(qiáng)化預(yù)算部門員工預(yù)算知識(shí)以及意識(shí)的培訓(xùn)，提升其參與預(yù)算管控工作的責(zé)任感與積極性，這樣才能夠?yàn)樨?cái)務(wù)內(nèi)部控制改革打下良好的群眾基礎(chǔ)。之后還需要相應(yīng)部門組織編制、審議預(yù)算草案，針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管控制定詳盡的落實(shí)細(xì)則與方案，形成最后的預(yù)算方案，之后上交房地產(chǎn)企業(yè)的管理層由其審批；審批通過(guò)后通過(guò)相關(guān)部門組織下達(dá)預(yù)算，最后執(zhí)行相關(guān)預(yù)算項(xiàng)目。最關(guān)鍵的就是還要在這個(gè)預(yù)算項(xiàng)目結(jié)束之后對(duì)其進(jìn)行執(zhí)行情況評(píng)估，以此作為約束與監(jiān)督機(jī)制，還能夠?yàn)橐院蟮念A(yù)算留下經(jīng)驗(yàn)。
（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)控，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制
第一需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建出多層次的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，這樣能夠提升內(nèi)部控制的全面性。首先其對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的靈活性有所幫助，其要綜合利用財(cái)務(wù)資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常?轉(zhuǎn)的方式就是構(gòu)建多層次的財(cái)務(wù)內(nèi)部機(jī)制，這樣無(wú)論是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)還是其子公司等的財(cái)務(wù)都能進(jìn)行整體性的管控。第二就是房地產(chǎn)企業(yè)要將財(cái)務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督盡量往整個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的后方移動(dòng)，這樣能夠有效結(jié)合內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制，從而形成財(cái)務(wù)、內(nèi)部雙重監(jiān)督機(jī)制，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)程序與內(nèi)部控制運(yùn)行提供強(qiáng)有力的保障。
1999年5月黃某因經(jīng)商所需向陳某借款6萬(wàn)元，劉某以其新建的二層樓房為黃某的借款作抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。同年底，劉某經(jīng)批準(zhǔn)在其二層樓房上加蓋了一間“小閣樓”用于堆放雜物。到期后，因黃某不能歸還借款本息，陳某遂起訴黃某和劉某。
評(píng)析：
對(duì)劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財(cái)產(chǎn)及其處理，存在兩種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為該“小閣樓”屬于抵押財(cái)產(chǎn)，在案件的執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優(yōu)先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發(fā)揮作用，顯屬?gòu)奈铩８鶕?jù)主物吸收從物的規(guī)定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應(yīng)從屬于已設(shè)置抵押的二層樓房而為抵押財(cái)產(chǎn)的一部份，“小閣樓”應(yīng)為抵押權(quán)效力所及。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為該“小閣樓”不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，其理由是：
首先，從雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)看，在劉某與陳某訂立抵押合同時(shí)，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔(dān)保、設(shè)置抵押，雙方的真實(shí)意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒(méi)有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實(shí)是民事法律行為的生效要件之一。
其次，“小閣樓”并非登記抵押的建筑物。劉某的二層樓房設(shè)立抵押后，經(jīng)批準(zhǔn)在其二層樓房上加蓋一間“小閣樓”，該“小閣樓”屬須批建的建筑物。根據(jù)房產(chǎn)設(shè)置抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，否則不得對(duì)抗第三人，即無(wú)優(yōu)先受償權(quán)利的規(guī)定，該“小閣樓”并未辦理抵押物登記，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題措施
一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
我國(guó)是全球最大的發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。但相對(duì)應(yīng)的，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間短，財(cái)務(wù)管理相對(duì)落后。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復(fù)雜。這都大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過(guò)程相比其他行業(yè)更為復(fù)雜，在資金、稅務(wù)等各個(gè)方面都不同于其他行業(yè)。因此對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求更高，財(cái)務(wù)人員需要更高的水平，更專業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務(wù)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。相對(duì)應(yīng)的，水平不夠的工作人員只會(huì)影響到企業(yè)的運(yùn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
1、企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不完善。
我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊(cè)門檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問(wèn)題。尤以企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運(yùn)作。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財(cái)務(wù)制度的不完善逐步凸顯。一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理模式落后，而且執(zhí)行起來(lái)也非常困難，這也是我國(guó)較多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。
2、財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，問(wèn)題也隨之而來(lái)。那就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)相對(duì)不高。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業(yè)性。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻不是如此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員招收不是很嚴(yán)格。同時(shí)企業(yè)老板對(duì)財(cái)務(wù)處理干預(yù)的任意性及對(duì)財(cái)務(wù)人員的重視程度也不夠，不能夠提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性，入職的一些財(cái)務(wù)管理人員素養(yǎng)也相對(duì)較低，管理意識(shí)也不高。一些財(cái)務(wù)管理人員簡(jiǎn)單的認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的缺失，導(dǎo)致了企業(yè)的衰敗。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力差。
在當(dāng)前，我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在公司的成本管理上存在著問(wèn)題，有著不小的漏洞。雖然在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)形勢(shì)大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會(huì)影響企業(yè)的大局，但是必然會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題。其次，目前我國(guó)的大部分企業(yè)只對(duì)于內(nèi)部管理成本控制比較關(guān)注，而對(duì)于其他的環(huán)節(jié)相對(duì)有所忽略，如工程造價(jià)的各個(gè)環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個(gè)整體，重視一個(gè)環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對(duì)于工程造價(jià)的影響是不利的。第三，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的水平有限，對(duì)于企業(yè)成本的估算也缺乏專業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，從而導(dǎo)致企業(yè)盈利下降。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的措施
1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式。
從根本入手，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不完善，財(cái)務(wù)管理模式不健康，導(dǎo)致了一系列的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，影響公司的正常運(yùn)作。所以應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式，讓企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確細(xì)致，從而能夠進(jìn)行更加高效的決策，同時(shí)還要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行更改，對(duì)于落后的財(cái)務(wù)管理模式要毫不猶豫的放棄，而對(duì)于其他公司更加科學(xué)的財(cái)務(wù)管理模式也要毫不猶豫的加以引進(jìn)。根據(jù)本公司管理架構(gòu)的特點(diǎn)，采取集團(tuán)總制度建設(shè)，開發(fā)項(xiàng)目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節(jié)流，提高企業(yè)對(duì)資金的使用和投資效益，由此提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化員工素質(zhì)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在較大的問(wèn)題，影響了公司的正常運(yùn)營(yíng)，因此房地產(chǎn)公司需要不斷地對(duì)財(cái)務(wù)工作人員提出更高的要求，培訓(xùn)企業(yè)員工，使得員工對(duì)于自己在公司中的位置有著更加精準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)，知道自己肩頭肩負(fù)的重任，讓他們正確認(rèn)識(shí)到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運(yùn)行和發(fā)展。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度。
在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視企業(yè)對(duì)于成本管理的能力，改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問(wèn)題，把成本管理作為一項(xiàng)重要的工作。公司要不斷的提高財(cái)務(wù)管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢(shì)發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過(guò)程中細(xì)化步驟，對(duì)于各環(huán)節(jié)工作都要進(jìn)行更加全面的預(yù)算，并要規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中預(yù)算管理。
房地產(chǎn)企業(yè)的集中管理必然需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身資金管理進(jìn)行高度的預(yù)算，并且進(jìn)行全面的預(yù)算，這就需要建立適用于自身房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算和核心結(jié)算制度。為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的集中，就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有保障的財(cái)務(wù)預(yù)算，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的審計(jì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的審核，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)必須完善的，逐步實(shí)現(xiàn)管理的集中化。
5、加大監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門之一就是財(cái)務(wù)部門，所以必須要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督，不僅要對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)整個(gè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)問(wèn)題需要進(jìn)行及時(shí)的了解，杜絕資金流失、短缺等問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
四、結(jié)語(yǔ)
對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集的關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合性行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進(jìn)行最高效、最科學(xué)、最大化的利用。提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，發(fā)揮財(cái)務(wù)的最大保障力和助動(dòng)力，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
參考文獻(xiàn)
[1]王革.中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題和解決措施[J].黑龍江對(duì)外貿(mào)，2011，05:144-145.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度
房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，價(jià)值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來(lái)巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，同時(shí)存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問(wèn)題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院2008年6月的一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，達(dá)到76. 49%，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。同時(shí)，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟(jì)增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過(guò)60%的公司2007 年EVA為負(fù)，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題之一。本文從實(shí)證分析的層面來(lái)來(lái)測(cè)度和反映我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策，從而為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進(jìn)行積極探索。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式及其管理問(wèn)題分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金來(lái)源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，甚至有超過(guò)90%以上的，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。籌資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報(bào)利益趨動(dòng)下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險(xiǎn)于不顧，盲目地、過(guò)度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動(dòng)，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動(dòng)資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長(zhǎng)。在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。自2008年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問(wèn)題較大，財(cái)政政策的緊縮同時(shí)貨幣市場(chǎng)上利率增長(zhǎng)，使得我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險(xiǎn)增大。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）再籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條一般比較長(zhǎng)，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦斷裂會(huì)造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅，從而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問(wèn)題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問(wèn)題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項(xiàng)目上項(xiàng)，有些企業(yè)沒(méi)有對(duì)自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒(méi)有對(duì)內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計(jì)。而是千方百計(jì)地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。再者，一旦拿到項(xiàng)目上項(xiàng)以后，并沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒(méi)有做全面的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒(méi)有從整體上規(guī)劃項(xiàng)目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增大。（2）單個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債金額較大。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來(lái)源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項(xiàng)目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項(xiàng)目上項(xiàng)以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險(xiǎn)使得項(xiàng)目在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都成為一個(gè)比較大的問(wèn)題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項(xiàng)目正常開工，在所謂高回報(bào)的利益驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)負(fù)債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，單一化籌資是非常危險(xiǎn)或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級(jí)企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對(duì)下屬的部門及子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。（5）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其交易的完成只能是通過(guò)所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過(guò)程缺乏嚴(yán)密、有效地投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制等，就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的相關(guān)動(dòng)向，隨時(shí)動(dòng)態(tài)跟蹤公司的財(cái)務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來(lái)預(yù)測(cè)公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)危機(jī)存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以有效防范和控制。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證測(cè)度
（一）預(yù)測(cè)指標(biāo)的選擇 本文選取了我國(guó)滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實(shí)證研究對(duì)樣本的要求，能有效保證實(shí)證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)按照以下幾個(gè)方面來(lái)選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價(jià)為依據(jù)計(jì)算得來(lái)的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計(jì)算的；所有年報(bào)數(shù)據(jù)均采用合并會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費(fèi)用一項(xiàng)從公司財(cái)務(wù)公布的報(bào)表中難以獲取，因而使用報(bào)表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用來(lái)代替利息費(fèi)用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計(jì)算。
（二）z模型及其修正 美國(guó)學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀(jì)60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個(gè)模型主要是用來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過(guò)選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對(duì)應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動(dòng)性、獲利能力、財(cái)務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)選取了22個(gè)指標(biāo)，最后從中選取五個(gè)財(cái)務(wù)變量，并賦予這五個(gè)財(cái)務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個(gè)變量分別為營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)、股權(quán)市價(jià)總值/總負(fù)債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個(gè)五個(gè)變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計(jì)算出一個(gè)數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個(gè)區(qū)間來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗(yàn)性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時(shí)，企業(yè)被認(rèn)定為財(cái)務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時(shí)，企業(yè)通常財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財(cái)務(wù)危機(jī)的隱患，需要進(jìn)一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認(rèn)為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運(yùn)。具體來(lái)說(shuō)，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計(jì)算出來(lái)的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)越小，破產(chǎn)機(jī)率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機(jī)率逐漸增大。同時(shí)奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)前一年預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測(cè)31家，33家正常企業(yè)樣本也能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測(cè)正確率達(dá)到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測(cè)的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實(shí)證結(jié)果得出Z模型預(yù)測(cè)正確率達(dá)到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對(duì)各個(gè)變量的定義及計(jì)算公式，同時(shí)考慮到我國(guó)的一些特殊情況，對(duì)Z模型運(yùn)用的5個(gè)變量計(jì)算公式設(shè)定為：X1：營(yíng)運(yùn)資金/總資產(chǎn)=（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤(rùn)+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)=（凈利潤(rùn)+所得稅+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價(jià)總值/負(fù)債總額=（每股市價(jià)×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負(fù)債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。
（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價(jià)值，但是判別方法是基于西方國(guó)家較為完備的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度，并不適合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的上市公司風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。因此，具體到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，必須探索適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，才能精準(zhǔn)反映我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。基于此，本文在借鑒相關(guān)文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)支持下提出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗(yàn)臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)驗(yàn)臨界值做出檢驗(yàn)。目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，如陳曉、陳治鴻在研究中認(rèn)為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計(jì)了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴(yán)格一點(diǎn)，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因?yàn)橥ǔＲ患夜久抗墒找婧蛢糍Y產(chǎn)收益率小于零時(shí)，人們一般認(rèn)為該公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計(jì)算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時(shí)，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險(xiǎn)的作用，本文估計(jì)Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻(xiàn)（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時(shí)，公司的財(cái)務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險(xiǎn)較小者，對(duì)每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表3）。同時(shí)也運(yùn)用了另一個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率來(lái)判別風(fēng)險(xiǎn)較小者，根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時(shí)，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表4）。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時(shí)為業(yè)績(jī)比較好的公司，風(fēng)險(xiǎn)較小，見（表5）。在Z值大于1.7時(shí)，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)臨界值見（表6）。
（四）新z模型臨界值檢驗(yàn) 運(yùn)用房地產(chǎn)上市公司2008年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)結(jié)論進(jìn)行檢驗(yàn)，在86個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，模型把9個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司判別為財(cái)務(wù)危機(jī)公司，其判別準(zhǔn)確度為89.5%；7個(gè)財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，有1個(gè)被認(rèn)定為非財(cái)務(wù)危機(jī)公司，模型判別準(zhǔn)確度為86%；對(duì)于整個(gè)樣本來(lái)說(shuō)，模型判別正確為83個(gè)，總體判別準(zhǔn)確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來(lái)看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價(jià)值。可以利用Z模型臨界值變化趨勢(shì)來(lái)預(yù)警房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來(lái)看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)概率大。因此，在運(yùn)用奧爾曼模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)度時(shí)，應(yīng)該運(yùn)用修正后的Z值進(jìn)行判別，這樣才能準(zhǔn)確衡量我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并能加以有效防范和控制。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財(cái)務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動(dòng)地實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金。通過(guò)建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時(shí)， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。六是建立房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過(guò)建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、控制、化解和處理的全過(guò)程以及自身的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)損失。
參考文獻(xiàn)：
