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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)合同管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
目前我國對物資管理的重視程度不高，大多認(rèn)為屬于服務(wù)部門，對物資合同臺帳管理沒有專門的規(guī)定。合同臺賬都是自己設(shè)計的，主要目的是更好地管理合同。以下是查字典小編今天要與大家分享的：房地產(chǎn)合同管理臺賬相關(guān)范本。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
合同管理臺賬范本：
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同管理臺賬
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度越來越快，住宅、商業(yè)、工業(yè)的需求，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)和管理較為復(fù)雜，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，管理好房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理便顯得尤為重要。
關(guān)鍵詞：
內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進(jìn)行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。
一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題
（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴(yán)密性，漏洞百出，問題層出不窮。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。
（三）對合同管理缺乏正確的認(rèn)識。由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機(jī)仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)問題沒有后續(xù)跟進(jìn)，欠缺解決。同時更沒有對合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛。
二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。
（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和條理化記于心中，作為標(biāo)尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工，在實踐中嚴(yán)格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細(xì)節(jié)，著實處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。
（三）加強(qiáng)對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。1、加強(qiáng)合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當(dāng)事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個流程順利進(jìn)行。2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對，等等。3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時，應(yīng)及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。
三、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務(wù)、風(fēng)險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益，以及潛在的風(fēng)險問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
主要參考文獻(xiàn)：
［1］余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位［J］.交通標(biāo)準(zhǔn)化，2004.10.
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合同，古已有之，早前被稱作契約。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)在的合同。合同在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中舉足輕重，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營活動始終都是圍繞著合同來進(jìn)行，合同管理事關(guān)企業(yè)的信譽(yù)和成敗，因此企業(yè)必須重視合同管理。合同管理涉及到企業(yè)管理流程的方方面面，例如合同簽訂、合同執(zhí)行，合同保管等，涉及到企業(yè)管理的各個部門，例如：公司采購部門需要按照合同要求進(jìn)行采購，工程部門需要按照合同約定組織施工，財務(wù)部需要按照合同進(jìn)行付款等等。合同管理是企業(yè)管理中的一根主線。
資金，是企業(yè)生存的血液。企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展離不開資金，資金貫穿于整個企業(yè)經(jīng)營的始終。因此，資金也是企業(yè)管理中的一條主線。企業(yè)的經(jīng)營活動簡單地說就是通過合同約定，把投入資金變成合同約定的載體，最終按照合同約定把載體再變?yōu)楸韧度胭Y金更多的資金，從而實現(xiàn)盈利的過程，即：資金載體資金。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)除了銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用三大費(fèi)用中的日常小額支出外，其他支出大多都要簽訂合同，管理好合同，按照合同進(jìn)行企業(yè)的經(jīng)營和管理，企業(yè)的運(yùn)作才可能成功。
二、財務(wù)活動中的合同管理策略
合同和資金是企業(yè)管理的兩根主線，房地產(chǎn)企業(yè)管理抓住這兩根主線就能抓住管理脈搏，管理企業(yè)就能起到事半功倍的效果。
（一）合同管理融入財務(wù)管理的必要性
1.合同管理是資金控制的前提
房地產(chǎn)企業(yè)資金流動較大，而大額流動資金的依據(jù)主要是合同。在資金支付前，把握合同相關(guān)條款，是控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的重要一步。合同付款不同于報銷流程，必須經(jīng)合同管理人員審核，否則會給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險和損失。
2.合同是財務(wù)繳納稅金的依據(jù)
現(xiàn)行的印花稅，是直接依據(jù)合同進(jìn)行繳稅的稅種。根據(jù)合同的種類，印花稅又細(xì)分了很多相應(yīng)的稅目，如：購銷合同、加工承攬合同、建筑工程勘察設(shè)計合同、建筑安裝工程承包合同等，不同的稅目，稅率也不一樣，因此合同管理要為財務(wù)計算繳納印花稅等提供準(zhǔn)確依據(jù)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為收入的實現(xiàn)”，所以合同也是企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的依據(jù)。
3.合同是準(zhǔn)確清算土地增值稅的依據(jù)
土地增值稅清算是根據(jù)據(jù)實發(fā)生的收入和支出計算出土地增值額，進(jìn)而根據(jù)相應(yīng)稅率計算出土地增值稅應(yīng)納稅額。收入的確認(rèn)要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與購房人簽訂的購房合同，開發(fā)成本的確認(rèn)要依據(jù)建筑設(shè)計合同、建筑安裝等合同，費(fèi)用確認(rèn)要依據(jù)廣告合同、委托合同等等，因此，清晰齊全的合同資料是進(jìn)行土地增值稅清算的必備條件。
4.合同是財務(wù)準(zhǔn)確核算的依據(jù)
財務(wù)人員只有根據(jù)合同才能確認(rèn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，如收入類別的確認(rèn)，購房合同是作為主營業(yè)務(wù)收入，租賃合同則作為其他業(yè)務(wù)收入。再如保證金條款，一般的建筑安裝合同都要求有5%的工程款作為質(zhì)量保證金，合同中規(guī)定的保證金條款是財務(wù)扣款的依據(jù)。如果沒有約定，財務(wù)則不能強(qiáng)行扣留。合同中規(guī)定的收款、付款條款是財務(wù)確認(rèn)收入、支付工程款項的條件，也是合同管理的重要內(nèi)容，合同管理人員要時刻關(guān)注合同的執(zhí)行情況，其職能正如軍事中的預(yù)警，合同管理人員是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中的第一預(yù)警人員，當(dāng)合同在執(zhí)行過程中出現(xiàn)異常時，合同管理人員要及時提醒相關(guān)部門，以避免違約風(fēng)險。
（二）合同管理和財務(wù)管理的融合
合同管理和財務(wù)管理貌似風(fēng)馬牛不相及，實則聯(lián)系密切。兩者都滲入管理活動的方方面面，都是企業(yè)主要管理目標(biāo)。雖然如此，兩方面的側(cè)重點還是不一樣的。財務(wù)管理的核心部門是財務(wù)部，財務(wù)部作為企業(yè)經(jīng)營成果的反映部門不僅需要對企業(yè)的經(jīng)營事項進(jìn)行相關(guān)的核算和監(jiān)督，同時還要參與企業(yè)的預(yù)算管理，對企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行計劃、控制和反饋。合同管理除設(shè)有法務(wù)部的企業(yè)外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是依據(jù)各自職能，由相關(guān)部門組織訂立相關(guān)合同和實施。在現(xiàn)代企業(yè)分工中，合同管理一般不屬于財務(wù)部門的管理范疇，那么如何把合同管理融入財務(wù)管理之中呢？
1.建立資金撥付前的合同審核崗位，配備合格的合同管理人員
房地產(chǎn)企業(yè)對大多數(shù)合同管理人員一般沒有授予合同審核的權(quán)利，這是欠缺的。合同管理人員不僅僅是一個檔案管理員，還是企業(yè)風(fēng)險控制中的重要一環(huán)。由于企業(yè)合同眾多，品目繁雜，涉及企業(yè)經(jīng)營事項的各個方面，因此，合同管理人員的素質(zhì)要求較高。（1）要熟悉國家的法律法規(guī)，特別是經(jīng)濟(jì)法規(guī)，能對合同的合法性進(jìn)行初步審核，當(dāng)然，如果沒有這方面人才，就應(yīng)當(dāng)聘請法律顧問；（2）要有一定的文字水平，對合同中語言表達(dá)的準(zhǔn)確性能夠進(jìn)行辨別，避免歧義；（3）要有一定的檔案管理知識，合同管理要求分門別類，條理清楚，要便于保存還要便于查找；（4）要具有一定的財務(wù)知識，只有具有相關(guān)的財務(wù)知識，才能在合同管理中建立相應(yīng)的合同管理記錄，即合同管理臺賬。（5）要熟練應(yīng)用計算機(jī)。只有將大量合同利用微機(jī)管理，才能提高效率，實現(xiàn)合同管理的及時、快速、準(zhǔn)確。對于大型的房地產(chǎn)公司，隨著ERP等現(xiàn)代化辦公軟件的應(yīng)用，已將合同管理納入到整個管理流程中，但由于職能的原因，合同執(zhí)行情況仍不能一目了然，因此，設(shè)置合同管理崗位非常必要。（6）要有時間觀念。合同事項都是在一定時間段內(nèi)的，超過這個時間段，匯報的數(shù)據(jù)再準(zhǔn)確又有何用？這一點與財務(wù)是一致的，因為會計的四大假設(shè)之一便是會計分期，對時間提出明確的要求。
2.對合同管理人員明確授權(quán)
對不符合合同約定的收付款項有權(quán)拒絕簽字；對其工作職責(zé)做出明確界定。合同管理人員在對資金支付申請進(jìn)行審核的同時，要登記記錄合同執(zhí)行情況，即合同臺賬，合同臺賬要求每個合同一頁，具有相同性質(zhì)的合同歸為一類，同在一個項目的歸為一項，即臺賬設(shè)置原則是：項目按合同性質(zhì)設(shè)類，如建筑合同、安裝合同、土地合同、廣告合同等合同賬頁，每個合同賬頁的頁首通常包括合同編號、訂立時間、訂立人（對方）、合同期限等，表頁一般包括撥款（收款）時間、金額、撥款（收款）事項，未執(zhí)行合同金額等，具體參見表1。合同審核的依據(jù)即合同文本，要對合同條款準(zhǔn)確理解，對撥款時申請人提供的相關(guān)資料對照合同進(jìn)行合規(guī)性審核。對涉及合同的收付款項，要制作一式三聯(lián)的收付款通知，一聯(lián)財務(wù)，二聯(lián)合同管理，三聯(lián)存根，一聯(lián)是財務(wù)的主要原因是各項審核簽字都在第一頁，財務(wù)要作為原始憑證；二聯(lián)是合同管理，是給合同管理臺賬做依據(jù)，該聯(lián)最好能與相關(guān)合同或臺賬一起存放；三聯(lián)是存根，是為了整本使用后，能整本存放整個收付款情況，以作備份。
3.合同管理人員記錄的合同臺賬要每月與財務(wù)進(jìn)行核對，發(fā)現(xiàn)問題，雙方要及時整改。在核對完成后，要對公司所有當(dāng)月未完合同的執(zhí)行情況編制合同執(zhí)行報表。一般應(yīng)包括：合同金額、合同期間，合同執(zhí)行情況（收付款情況）、違約情況等，參見表2。
合同執(zhí)行情況報表要與財務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)相吻合，并按月及時提報給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以便于相關(guān)部門能根據(jù)合同的執(zhí)行情況制定相應(yīng)的管理措施，促進(jìn)合同的按時執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制；
中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）09-0154-02
合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人依法進(jìn)行相關(guān)合同的訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列過程行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合作企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過以簽訂合同的形式來實現(xiàn)的。房產(chǎn)項目開發(fā)是一個復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨著許多合同管理風(fēng)險，涉及到眾多的法律法規(guī)，如合同法、土地管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法等。為了更好地控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和實現(xiàn)投資效益最大化的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對項目開發(fā)過程中所涉及的合同進(jìn)行有效管理。
1 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用
1.1 是確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的基礎(chǔ)
合同是一種契約，是當(dāng)事人之間依法確定、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為房地產(chǎn)項目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，在實施過程中是合同雙方的最高行為準(zhǔn)則，合同中規(guī)定了雙方享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，對合同雙方起著重要的制約、督促和保障的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常管理工作十分龐雜且各具特點，因此合同管理便成為了保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，項目實施過程中的一切活動都必須按照合同辦事，這樣才能保證項目經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
1.2 是規(guī)范企業(yè)管理的重要手段
市場經(jīng)濟(jì)是高度競爭的經(jīng)濟(jì)體制，為保障各個經(jīng)濟(jì)主體能夠公平有序競爭，就要依靠法律法規(guī)來規(guī)范。房地產(chǎn)項目的合同簽訂涉及到多個領(lǐng)域，而且還涉及到企業(yè)內(nèi)部與合作單位之間的多個部門和人員。從房地產(chǎn)企業(yè)各部門相關(guān)專業(yè)人員到各級分管領(lǐng)導(dǎo)，再到合作單位的相關(guān)部門人員，所涉及的領(lǐng)域及人員相當(dāng)多。在這個過程中因各方溝通不暢、相互推諉以及等不良現(xiàn)象時有發(fā)生，而合同能夠約束各方，維護(hù)公平競爭的秩序。因此簽訂具有法律約束作用的合同，才能夠更加規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的管理，維持好企業(yè)的良好社會形象。
1.3 是防范經(jīng)營風(fēng)險的有效途徑
合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營性風(fēng)險的重要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營通常具有投資額大、工程量大、建設(shè)周期長、國家政策干預(yù)等特點，項目自立項、實施至竣工備案驗收為止，處處面臨著各種風(fēng)險因素。比如在項目招投標(biāo)階段，因雙方供求信息不對稱，對供應(yīng)商的選擇要考慮各方面風(fēng)險因素，開發(fā)企業(yè)往往無法做出最合理的選擇。而加強(qiáng)合同管理能夠有效判斷、規(guī)避這些風(fēng)險，能更好地確保對開發(fā)項目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本風(fēng)險進(jìn)行有效控制。
2 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題分析
2.1 合同管理制度不健全
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定合理健全的合同管理制度，沒有嚴(yán)格的管理流程，造成合同在執(zhí)行過程，風(fēng)險事件時有發(fā)生，致使企業(yè)發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)項目合同涉及內(nèi)容較多，專業(yè)面廣，合同管理人員必須具備一定的工程、造價及法律專業(yè)知識。目前很多開發(fā)企業(yè)合同管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，合同管理制度及工作流程制定不夠完善，防范合同風(fēng)險管理意識不強(qiáng)，把合同管理簡單地視為一種事務(wù)性工作，致使在合同履約過程中經(jīng)常遭受到一些本可避免的損失。
2.2 合同管理的重視度不夠
企業(yè)往往對合同談判和簽訂過程都比較重視，但合同簽訂后，在執(zhí)行和管控方面則經(jīng)常容易出現(xiàn)疏忽。有一些合同管理人員，僅僅是將合同文件交給項目相關(guān)的負(fù)責(zé)人員，而沒有對合同主要條款內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的交底，這樣就導(dǎo)致了合同在簽訂與執(zhí)行過程中的嚴(yán)重脫節(jié)，致使相關(guān)執(zhí)行人員對合同條款的規(guī)定內(nèi)容了解不夠全面，工作責(zé)任劃分不明確，在項目的實施過程中難免會出現(xiàn)不符合合同要求的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了對整個項目進(jìn)行有效全面的成本控制管理。
2.3 合同內(nèi)容表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)
合同是保障各方主體利益的根本。目前房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂量較大，依法訂立的有效合同，應(yīng)當(dāng)反映合同雙方的真實意思。但實際在合同簽訂時往往內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在執(zhí)行過程中增加了不少合同隱患和風(fēng)險。其一，有的合同條款不完善，合同中常常對雙方權(quán)利和義務(wù)的條款內(nèi)容表述不明確，對違約責(zé)任規(guī)定得過于簡單，意思表達(dá)不清晰。在執(zhí)行中一旦出現(xiàn)違約，容易引起雙方合同糾紛。其二，有的合同內(nèi)容表述不準(zhǔn)確，由于沒有采用規(guī)范的格式合同文本，合同內(nèi)容表達(dá)不夠完整，對合同理解容易發(fā)生岐義和誤解，扭曲了雙方的真實意愿，使企業(yè)自身承擔(dān)了不必要的風(fēng)險。
2.4 合同執(zhí)行過程監(jiān)管力度不夠
在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險。但是在實際中，很多企業(yè)對合同的監(jiān)管力度不夠，沒有對合同執(zhí)行過程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。合同管理不僅僅只是一個部門或者一個崗位的責(zé)任，而是需要多個職能部門相互配合共同完成的，這樣才能保證合同能夠得到全面有效執(zhí)行，保證開發(fā)項目能夠按照開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)正常運(yùn)行。
3 加強(qiáng)項目合同管理的主要對策
3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程
合同管理制度是保障合同管理過程及房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的行為規(guī)范。合同工作流程是否健全是保證建設(shè)項目是否成功的關(guān)鍵所在。合同從簽訂到履行完畢，涉及到許多法律問題，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的許多專業(yè)管理部門，若哪一環(huán)節(jié)發(fā)生失誤，都有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企業(yè)合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部門的職責(zé)崗位權(quán)限制度，明確合同主管的責(zé)任；其二，制定一整套合同洽談、編制、審核、審批、監(jiān)督制度；其三，制定相關(guān)配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同歸口管理制度、合同跟蹤制度、合同臺帳及歸檔制度、合同考核制度等。同時，還要將這些合同管理制度、工作流程與整個工程項目的全過程成本管理有機(jī)結(jié)合起來。
3.2 加強(qiáng)實施合同示范文本制度
實行合同示范文本制度，是貫徹執(zhí)行《合同法》加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提高合同履約率，維護(hù)行業(yè)市場秩序的一項重要措施。一方面有助于當(dāng)事人熟悉有關(guān)法律、法規(guī)，使工程合同的簽訂符合法律規(guī)范的要求，避免出現(xiàn)顯失公平和違法條款；另一方面便于合同管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，提高合同的履約率，維護(hù)建設(shè)市場秩序。國家有關(guān)部門頒布的各類建設(shè)工程合同示范文本，對當(dāng)事人各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了全面、準(zhǔn)確的規(guī)定和約定，可操作性強(qiáng)，有利于防止當(dāng)事人主觀上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同糾紛的發(fā)生。因此，在訂立合同時，首先考慮使用合同示范文本，以提高合同質(zhì)量。對于自行草擬的合同文本，也應(yīng)參照合同示范文本，避免和有效控制合同風(fēng)險。
3.3 設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。
3.4 不斷提高合同管理人員素質(zhì)
其一，認(rèn)真選好合同管理人員。工程合同管理人員需要熟悉工程項目的實施全過程，具備合同管理知識，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)知識，能夠熟練運(yùn)用合同管理技能管理各項活動。其二，抓好合同管理人員的教育培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和法律、行政法規(guī)的不斷完善，對合同管理人員進(jìn)行教育培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)合同管理法律知識，不斷提高其業(yè)務(wù)水平，以便保證開發(fā)企業(yè)合法地參與市場經(jīng)濟(jì)活動。其三，積極吸收和采納國外成熟的合同管理經(jīng)驗。比如可以學(xué)習(xí)借鑒FIDIC合同條款，不斷嚴(yán)密和完善合同內(nèi)容，減少合同履約過程中的爭議，提高建設(shè)工程合同管理水平。其四，對合同管理人員實行崗位責(zé)任制。工程合同管理是專業(yè)性強(qiáng)、責(zé)任大、極為復(fù)雜的工作，合同管理人員要具備較強(qiáng)的責(zé)任心，才能在更好地在合同管理中發(fā)揮作用。
4 結(jié)語
合同管理工作，是房地產(chǎn)項目全面管理的重要組成部分，它是防范和控制經(jīng)營風(fēng)險的重要手段，對房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制的意義十分重大。在現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)激烈競爭的環(huán)境下，企業(yè)只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制經(jīng)營風(fēng)險，最大限度地提高開發(fā)項目投資效益。
參考文獻(xiàn)
[1] 楊洪.工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃
出版社，2013.
關(guān)健詞：房地產(chǎn)企業(yè) 合同管理 重要性 如何管理
一、合同管理在財務(wù)管理上的重要性
合同是商品交換的法律形式，企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動通過合同形式來體現(xiàn)。企業(yè)合同管理是對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行的有效管理。合同管理關(guān)系到整個企業(yè)的成敗與信譽(yù)，因此企業(yè)必須重視合同管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)合同管理尤為重要，因為房地產(chǎn)企業(yè)除一些日常費(fèi)用支出外，其余大量的經(jīng)濟(jì)活動都是通過簽訂合同來完成的，例如銷售不動產(chǎn)、支付工程款等，都需要通過簽訂合同來實行資金流轉(zhuǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)合同管理可以對房地產(chǎn)的各個工程項目進(jìn)行有效管理，又可以對房地產(chǎn)的其他經(jīng)濟(jì)活動的運(yùn)作進(jìn)行有效管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，合同管理與財務(wù)管理緊密相連，是財務(wù)管理中的一個重要組成部分，所以加強(qiáng)合同管理就是加強(qiáng)財務(wù)管理。具體地說，合同管理在財務(wù)管理上的重要性，可以從以下幾個方面來體現(xiàn)。
（一）資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性大，大額的資金都是依據(jù)合同來進(jìn)行支付的。只有加強(qiáng)合同管理，熟悉合同條款的相關(guān)內(nèi)容，才能準(zhǔn)確知道每一筆大額資金的支付時間，為制定資金計劃提供寶貴的第一手資料。
在為制定資金計劃起到重要作用的同時，合同管理也可以為資金支付提供可靠的依據(jù)。加強(qiáng)合同管理，可以準(zhǔn)確的支付每一筆合同款項。在支付這一筆合同款項時，也能根據(jù)合同條款，知道整個合同金額是多少，已經(jīng)支付多少，還有多少沒有支付。這樣就能控制企業(yè)在合同款項上的支付風(fēng)險，因此說，合同管理是控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的重要步驟。
（二）項目管理
合同是項目決算的前提，對房地產(chǎn)企業(yè)而言一個工程項目結(jié)束后，往往要對該項目進(jìn)行事后決算。做好事后決算，就需要對整個項目期間簽訂的所有合同進(jìn)行梳理。通過對合同的整理來確定該項目簽訂了多少合同金額，哪些合同在項目施工過程中因發(fā)生簽證等情況增加了合同金額的，每一筆合同金額的實際支付情況，后續(xù)還須支付多少金額，還有沒有未簽訂的一些工程整改合同，等等。通過對合同進(jìn)行以上的整理，就能明確整個項目的實際成本，確定該項目利潤，明確該項目的贏利情況，也為下一個項目提供寶貴的一手資料。加強(qiáng)合同管理，清晰齊全的合同資料是項目決算的必要條件。
二、加強(qiáng)合同管理的措施
基于以上幾點，在房地產(chǎn)企業(yè)里，合同管理對于財務(wù)管理來說，具有非常重要的意義。那么，如何加強(qiáng)合同管理？擬從以下幾個方面來探討。
（一）財務(wù)部確定專人進(jìn)行合同管理
合同管理人員不僅僅是一個檔案管理人員，而是一個財務(wù)管理人員。合同管理人員的職責(zé)，不僅是對合同進(jìn)行整理、記錄、歸檔，還包括對合同要素進(jìn)行審核。審核合同金額是否合理；審核合同付款方式是否科學(xué)；審核合同中是否明確合同款項結(jié)算時須提供符合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求的發(fā)票；審核與合同有關(guān)的其他經(jīng)濟(jì)數(shù)字（如質(zhì)保金、違約金）是否合理。合同管理人員應(yīng)根據(jù)合同條款進(jìn)行付款審批，確定是否每筆款項都是嚴(yán)格按照合同條款進(jìn)行支付的，這是企業(yè)風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié)。
（二）建立完整的合同臺賬
合同管理人員在對資金支付申請進(jìn)行審核的同時，要登記合同執(zhí)行情況，即建立合同臺賬。一個完整的合同臺賬應(yīng)包括銷售類合同臺賬、管理類合同臺賬、工程類合同臺賬。銷售合同臺賬主要?dú)w集與銷售活動相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同，也就是在財務(wù)賬務(wù)中計入銷售費(fèi)用的合同。管理合同是和平時工作中日常經(jīng)營管理有關(guān)的合同，也就是在財務(wù)賬務(wù)中計入管理費(fèi)用的合同。這兩類合同臺賬的要素比較簡單，主要包括合同編號、合同名稱、對方單位、合同內(nèi)容、合同總額、簽訂時間、支付條件、應(yīng)付款金額、實際付款金額等。當(dāng)支付每一筆實際付款金額后，合同管理人員就把實付金額填寫在本次申請額內(nèi)，以便準(zhǔn)確掌握已付款金額。
工程合同臺賬分為設(shè)計類工程合同臺賬和施工安裝類工程合同臺賬，設(shè)計類合同臺賬與銷售類合同臺賬基本一致，施工安裝類合同臺賬需要反映的內(nèi)容更多了，因為施工安裝類合同除了按合同條款進(jìn)行付款還要按工程的完成量進(jìn)行付款。在編制工程合同臺賬時，須要加入工程審核量、工程進(jìn)度款、工程實付款等內(nèi)容，具體見表1。施工安裝類合同是每月根據(jù)工程完成量來進(jìn)行工程款支付的合同， 合同管理人員每月需要先審核完成的工程量并計入合同臺賬，再將按照合同條款應(yīng)支付的進(jìn)度款計入合同臺賬，最后確定每月實際付款金額。這樣登記合同臺賬有利于工程款日后的結(jié)算。通過合同臺賬就能確定整個施工安裝合同已完成多少工程款，根據(jù)工程進(jìn)度款已經(jīng)支付多少工程款，還有多少工程款須在結(jié)算時支付。房地產(chǎn)企業(yè)如果同時開發(fā)幾個項目，工程合同臺賬還應(yīng)按項目進(jìn)行分類，這樣才有利于項目的決算，明確每個項目的合同金額，明確每個項目的工程成本。
關(guān)鍵詞:合同管理；房地產(chǎn)財務(wù)；重要作用
一、合同簽約時財務(wù)部門的監(jiān)督審核作用
(一)工程類合同尤其是重大工程合同簽訂前，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定首先，在合同簽訂前，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該重點對簽約方的履約能力進(jìn)行考察和分析，要求簽約方提供有關(guān)財務(wù)報表，對比分析簽約方的財務(wù)情況、經(jīng)營成效以及現(xiàn)金流量等重要指標(biāo)，然后還要和同行整體情況進(jìn)行比較和研究，以此判斷簽約方是否具備合同履約能力。其次，在進(jìn)行合同條款審核的過程中，房地產(chǎn)財務(wù)部門重點關(guān)注簽約方的款項支付方式及違約金等內(nèi)容。在某些工程合同中，建設(shè)單位在收取承包單位履約保證金之后，在支付前期的10%-20%的工程款時，承包單位不愿意提供發(fā)票，僅僅只是開具收款收據(jù)，這是因為工程款按照屬地原則應(yīng)該開具建安發(fā)票，但是可能這些單位里面有很多都是外地企業(yè)，開具建安發(fā)票必須是先獲得外出經(jīng)營許可證后才可開具，這樣就會增加人力或者物力成本，對此，建設(shè)單位也可同意承包單位在收取前期的10%-20%工程款時為其提供收款收據(jù)，但是在后期的工程款支付中應(yīng)該要求開具合同金額一半以上的發(fā)票，同時要求承包單位在支付至工程質(zhì)量保證金時，把合同全部金額的發(fā)票提供給建設(shè)單位，這點主要是考慮土地增值稅問題，因此在合同審核中，一定要綜合考慮稅收以及財務(wù)核算等內(nèi)容，避免簽訂時出現(xiàn)漏洞，進(jìn)而影響后期的執(zhí)行。(二)銷售類合同簽訂過程中，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售合同簽訂時情況會比較復(fù)雜，這點主要是由于簽訂對象差異比較多，難免會出現(xiàn)因理解差異造成的合同條款歧義，假如版本訂立不嚴(yán)瑾，就可能會在后期退房等情況中造成一些損失，嚴(yán)重的還可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)。比如，合同條款中是否標(biāo)注了因為購買方自身因素導(dǎo)致的退房，是否應(yīng)該沒收購房定金；假如出現(xiàn)退回房款的情況，退回時采用的是無息還是有息退還；還有就是假如購買方延遲付款時間，此時是否要收延遲利息等，上面的內(nèi)容都要在商品房銷售合同中進(jìn)行明確的說明，以免后期給房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。(三)出租類合同簽訂過程中，財務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商住樓建設(shè)時，基本上都是把底層當(dāng)作店鋪，此時就會面臨底層出租的問題，在房地產(chǎn)企業(yè)制定底層出租合同條款時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門也要積極參與其中，重點對租金的收取形式、出租時間以及租金數(shù)量等進(jìn)行明確，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。
二、合同執(zhí)行中財務(wù)部門的控制作用
房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的各種合同，企業(yè)的財務(wù)部門都要備案，必要時合同簽訂部門可以對正式簽訂的合同進(jìn)行掃描，把合同的掃描件放在房地產(chǎn)企業(yè)的局域網(wǎng)中，以此實現(xiàn)資源共享的目的。但是需要注意的是財務(wù)部門應(yīng)該按照不同類型的合同，使用對應(yīng)的方式進(jìn)行合同執(zhí)控制。(一)針對工程類合同，房地產(chǎn)財務(wù)部門要整理好合同信息，并制作合同執(zhí)行臺帳通常合同執(zhí)行臺賬中應(yīng)該包含和收付款有關(guān)的信息，比如合同的簽訂時間、簽約方的信息、合同總金額、已付金額以及發(fā)票開具等，建立這樣臺賬能對合同執(zhí)行進(jìn)行很好的監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該按照合同的具體執(zhí)行情況和工程部門進(jìn)行相關(guān)信息的核對，以防出現(xiàn)合同超額支付的情況，對那些沒有按照合同條款進(jìn)行履約的，房地產(chǎn)財務(wù)部門可以拒絕付款，同時還要向負(fù)責(zé)人匯報具體情況，以此確保合同履行得到合理的控制。另外，房地產(chǎn)財務(wù)部門還應(yīng)該對把合同收付款情況制成收付款記錄單，然后將其與合同存放在一起，在收付款記錄單中，可以了解到已付金額的具體明細(xì)，這兩份資料類似總臺帳和明細(xì)帳，共同對合同執(zhí)行實施控制。(二)對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售報表進(jìn)行嚴(yán)格審核房地產(chǎn)企業(yè)的銷售合同也很重要，在房地產(chǎn)銷售部門簽訂合同后，銷售部門必須記錄每天的銷售情況，還要將銷售信息整理成銷售報表，并復(fù)制一份交給財務(wù)部門，財務(wù)部門應(yīng)該認(rèn)真審核銷售報表，并與財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行比較，以此監(jiān)督控制銷售合同履行情況。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有將樓盤銷售出去才能獲利，當(dāng)前很多購房者都是通過按揭進(jìn)行購房的，按揭的擔(dān)保就是購房合同。對此，房地產(chǎn)財務(wù)部門就必須嚴(yán)格監(jiān)督合同履行情況，在收到房款后，及時反饋給銷售部，然后及時告訴購房者，讓購房者辦理房產(chǎn)權(quán)證，以此降低企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險。
三、合同執(zhí)行后，財務(wù)部門要發(fā)揮歸檔作用
在完成合同執(zhí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時進(jìn)行合同的整理、歸檔及保存，在合同的歸檔中，必須做好歸檔的合理劃分，比如說業(yè)務(wù)部門應(yīng)該保存的是和工程審批、建設(shè)及驗收相關(guān)的合同內(nèi)容，但是財務(wù)部門則要保存合同中和款項相關(guān)的內(nèi)容資料，做好劃分歸類保存，不僅能使合同管理更科學(xué)，最重要的是能為后期的查詢提供便利條件。
四、財務(wù)部門對合同履行的評估管理作用
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，完成了合同的執(zhí)行和歸檔之后并不能代表整個合同管理就結(jié)束了，最重要的是還應(yīng)該進(jìn)行合同履行情況的評估，而且在整個評估管理中，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該積極參與評估工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該把握評估工作中的重點內(nèi)容，主要從合同中的相關(guān)款項、合同履行過程中的收支明細(xì)等內(nèi)容進(jìn)行分析，以此保障合同評估管理的有效性。
五、結(jié)束語
總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中，房地產(chǎn)財務(wù)工作具有非常重要的作用，正如文章所講的在合同簽約時房地產(chǎn)財務(wù)部門具有監(jiān)督審核的作用、在合同執(zhí)行是有控制的作用、在合同執(zhí)行后還要發(fā)揮歸檔的作用，最后還要進(jìn)行合同履行的評估，只有確保其參與了整個合同管理的過程，才能確保合同管理的科學(xué)有效性，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。
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【關(guān)鍵詞】合同；訂立原則；過程管理；變更管理；簽證管理；風(fēng)險管理
1 合同的訂立原則及范圍、材料的約定
合同管理首先要明確合同的訂立原則，是雙贏的原則。合同的訂立，對于雙方所提出的要求與條件必須合理，防范履約風(fēng)險。在合理的前提下，找到平衡點，在雙方達(dá)成一致，通過合同條款，最終實現(xiàn)雙贏的原則。在實際操作中，某些簽訂合同的一方，為了實現(xiàn)自己的利益最大化，合同中出現(xiàn)嚴(yán)重不的平等，另一方最終無法按些條款執(zhí)行而中途中止合同，導(dǎo)致索賠事件的發(fā)生，項目在進(jìn)度上受到延誤的同時雙方利益也受損。
其次，合同標(biāo)的力爭清晰：理清合同范圍與圖紙范圍之異同，合同交底到位。實際操作中，部分工程合同中描述的范圍攻與圖紙所表達(dá)的范圍存在不一致的情況，這就需要在描述時清晰地說明每一部分的范圍，特別是存在新舊交接的工程部位。如果是土建工程需具體到層數(shù)軸位部位，如果是安裝工程，需詳細(xì)說明系統(tǒng)的劃分情況等。合同范圍的清晰可以減少爭議，特別是在包干合同中作用理顯現(xiàn)。
另外對于如訂合同合時圖紙不詳細(xì)、或未最終對材料進(jìn)行定板或施工方法未最終明確、工程量未能較準(zhǔn)確地核實等原因，此部分合同訂立時適宜用暫定價的處理。
合同中還需對材料進(jìn)場、檢驗、堆放等管理作進(jìn)詳細(xì)要求，確保工程質(zhì)量。
2 合同執(zhí)行過程中的跟蹤管理
時間管理：合同策劃及圖紙計劃的落實的前提下，通過招標(biāo)的方式，選擇施工單位，從而簽訂合同。這需要以進(jìn)場時間對項目計劃進(jìn)行倒排，才能確保項目按期的順利實施。
施工進(jìn)度控制：原則上需按項目整體計劃對施工進(jìn)行時間上的控制。同時項目需在現(xiàn)金流方面作支撐，否則會影響進(jìn)度。反過來說，也可以結(jié)合現(xiàn)金流情況來控制施工進(jìn)度。
質(zhì)量控制：合同實施過程中，需專為負(fù)責(zé)檢查合同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與品牌要求的落實。一旦發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差，立即糾正整改處理，確保工程按合同約定的質(zhì)量完成。
合同執(zhí)行的監(jiān)控：項目需配相關(guān)人員對合同雙方履約情況進(jìn)行收集處理，確保合同的實施。
驗收記錄：按合同約定的驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，驗收過程中作詳細(xì)記錄，資料歸案保存。
合同評審機(jī)制：建立合同評審機(jī)制，由多個部門參與，對合同的訂立、實施進(jìn)行評審，總結(jié)不足，記錄在案，不斷完善。
3 合同實施中的變更及防范
合同實施過程主要存在中三種變更：設(shè)計變更、合同變更、現(xiàn)場變更。對于變更簽證的管理，在合同中需專用條款作約定，并在項目實施過程中訂立詳細(xì)的變更與簽訂操作指引，約定各簽證的權(quán)限，完善和規(guī)范管理。經(jīng)總結(jié)，避免變更簽證的方法途徑如下：
3.1 了解營銷意圖，及時反饋信息，避免營銷簽證。營銷簽證包括樣板房的選定、裝修風(fēng)格、營銷場地布置等的變更，充分了解營銷的意圖甚至是具體要求，避免營銷簽證的發(fā)生。
3.2 加強(qiáng)圖紙會審，明確甲方、乙方、設(shè)計方共同承擔(dān)責(zé)任，避免設(shè)計簽證。保證圖紙質(zhì)量的前提下，避免因設(shè)計失誤、考慮不周等原因所導(dǎo)致的簽證發(fā)生。另需在設(shè)計合同中約定其承擔(dān)的責(zé)任，從主觀上約束，使設(shè)計成果在負(fù)責(zé)任的前提下完成，減少設(shè)計錯誤而導(dǎo)致的簽證的發(fā)生。實際中有這樣一個例子，甲方委托設(shè)計單位對一裝修工程進(jìn)行設(shè)計，但設(shè)計任務(wù)較急，加上設(shè)計單位任務(wù)太多，人手存在嚴(yán)重的不足，導(dǎo)致設(shè)計圖紙錯漏百出，因設(shè)計錯誤而導(dǎo)致的損失就有四十多萬元。經(jīng)協(xié)商，設(shè)計方同意承擔(dān)二十多萬元的損失，這就是約定責(zé)任共同承擔(dān)的一個成功的例子。
3.3 理清工程范圍劃分及其搭接關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項或重壘工程，避免合同簽證。
3.4 辦理好場地移交，避免責(zé)任簽證。在實際施工中，施工材料進(jìn)場，但因甲方未辦理場地移交，材料保管的責(zé)任不完全在施工方，因未辦理場地移交而需承擔(dān)的失竊責(zé)任時事時有發(fā)生，而且還存在安全等責(zé)任。 轉(zhuǎn)貼于
3.5 施工措施、工藝、工序事先明確并定價，避免施工措施簽證，有效控制措施費(fèi)。在實際施工中就有這樣的例子：某個項目在簽訂土建合同時，未明確主體鋼筋的連接方式，而設(shè)計的約定較為模糊，設(shè)計說明中寫只要符合強(qiáng)度要求的任何一種方式，如綁扎，電渣壓力焊接等方式均可采用，合同中技術(shù)文件中也未明確注明采用哪一種方式，現(xiàn)場施工并未對該施工方進(jìn)行選定。最后施工單位以全部采用電渣壓力焊為由，在正常按合同計費(fèi)方式的前提下，追加五十多萬的增加費(fèi)用。這是設(shè)計、合同、現(xiàn)場管理的一大敗筆，象這樣施工措施、工藝、工序事先未明確并定價，而導(dǎo)致措施簽證的事時有發(fā)生，各環(huán)節(jié)工作盡量做細(xì)，因此應(yīng)盡量避免施工措施簽證。
3.6 施工樣板先行，避免施工簽證。對于精裝的工程來說，數(shù)量大而施工方法相同的施工，首先訂立施工樣板，這樣可規(guī)范施工，避免一錯十錯的施工簽證。
3.7 提前研究材料樣板，減少材料變化引起的價格重新確認(rèn)。特別是在裝修和園建的過程中，提前定樣板，既可保證施工質(zhì)量和施工效果，也可以避免因材料變化引起的價格風(fēng)險。
3.8 合理安排并事先明確進(jìn)度節(jié)點要求，避免趕工簽證。合理的施工時間，對施工質(zhì)量及造價的都有影響。
4 合同實施過程中設(shè)計變更的管理
設(shè)計變更的發(fā)生，既影響工程質(zhì)量，也影響項目的成本造價。在合同管理的過程中，需對設(shè)計變更規(guī)范管理，管理的內(nèi)容包括：
4.1 設(shè)計變的提出方式：由設(shè)計管理部門以書面的形式提出。
4.2 原因分析：是人為的原因、設(shè)計失誤、消防原因等，盡量避免。
4.3 影響方式：如優(yōu)化方案。
4.4 變更業(yè)務(wù)的辦理
4.5 審批與發(fā)放、溝通
4.6 與合同與現(xiàn)場的接軌
4.7 辦理有關(guān)手續(xù)，涉及成本變動的，成本動態(tài)調(diào)整。
5 合同實施過程中的支付與結(jié)算管理
支付與結(jié)算，是合同的重要條款，也是合同訂立雙方所必爭的款之一，在不違反雙贏的原則的前提下，盡量選擇適合自己一方的支付與結(jié)算方式，對合同的造價控及順利執(zhí)行至關(guān)重要，結(jié)合實際，需注意以下幾點：
首先對支付方式的分析：按合同暫定價的支付方式里雖然簡單但不實際，在實施工過程中會存在范圍的調(diào)整，施工進(jìn)度的調(diào)整等，都會影響到所完成造價的變動，如果簡單地按合同暫定造價支付款項，少付，對施工單位不利，超付，對甲方不利，最好按實際完成進(jìn)度工程量進(jìn)行支付的方式控進(jìn)行，可減少爭議。如樁基施工等，無法準(zhǔn)確預(yù)測工程量，按施工中實際完成工程量支付較為合適。
其次，對結(jié)算與反索賠辦理過程要及時性、主動性。施工過程中對施工單位的反索賠需及時處理，否則會錯過最佳的核實時機(jī)，影響工程進(jìn)度、造價。特別是隱蔽項目，更要即時處理。
再次，約定好合同價款的調(diào)整方式，可依據(jù)合同、其他參考或結(jié)合市場作調(diào)整。
最后，對結(jié)算數(shù)據(jù)審核。制定結(jié)算的程序，對結(jié)算的前提及結(jié)算資料的提交要求作詳細(xì)的約定。
6 合同風(fēng)險控制
a．合同的策劃。招投標(biāo)的過程是合同訂立的要約和承諾，雙方的行為都要受到法律的約束。一旦中標(biāo)，雙方訂立合同的實質(zhì)性內(nèi)容不得違背招標(biāo)文件和投標(biāo)文件。因此房地產(chǎn)企業(yè)要做好合同前期階段的管理就必須從招標(biāo)文件的編制開始，做好合同的策劃工作。在招標(biāo)文件的編制階段，合同主管部門就應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門從工程的規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、質(zhì)量要求、工期要求、企業(yè)自身管理人員的水平、投資回報要求、資金供應(yīng)能力等方面研究確定工程的承包范圍、合同工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計價方式、結(jié)算方式、付款方式、后期服務(wù)等主要條款。
b．合同談判。一旦中標(biāo)，招標(biāo)文件中合同的主要條款已經(jīng)確定，那么合同談判階段主要任務(wù)就是對合同的細(xì)節(jié)進(jìn)行研究協(xié)商的過程。建設(shè)過程中存在著許多不確定因素，通過談判完善合同內(nèi)容，合理分配合同風(fēng)險。比如施工合同中配合費(fèi)包括的工作內(nèi)容、清單工程量變化措施費(fèi)的調(diào)整方式等;分包方實際的水電費(fèi)承擔(dān)、垃圾清理、對總包方工期的影響等這些細(xì)節(jié)都是合同談判過程中應(yīng)該考慮到的問題。
c．合同起草簽訂。合同條款中的文字表述盡量要嚴(yán)密、細(xì)致、準(zhǔn)確。例如:在設(shè)備采購合同中，對設(shè)備供貨商的卸貨地點、卸貨方式、一般合同都會明確，但有時表述不夠細(xì)致，如有的大項目，工地現(xiàn)場比較大，而合同條款僅寫明地點為工地現(xiàn)場，沒現(xiàn)場的具體范圍，這樣在合同的履行過程中就有可能產(chǎn)生糾紛。
2事中管理階段
a．重視合同交底。合同簽訂后，就進(jìn)入合同的履約階段即合同的事中管理階段。這個階段對合同的管理不僅僅是合同管理部門的事情，而是涉及到工程、質(zhì)量、財務(wù)、預(yù)算等多個部門。合同簽訂后，合同管理部門應(yīng)該對合同履行相關(guān)的部門進(jìn)行合同交底。只有各相關(guān)部門熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建設(shè)過程中，只有依據(jù)合同相關(guān)條款對工期、質(zhì)量、投資進(jìn)行有效控制，才能保證工程的順利完成，從而使企業(yè)的投資取得最大的收益。
b．在合同履行過程中對偏離合同的事項，要及時采取措施。尤其對施工合同中安全、進(jìn)度、質(zhì)量、投資的控制，一定要注重過程的管理。只有在合同履行過程中控制好每個環(huán)節(jié)，才能保證合同的順利履行。項目建設(shè)過程中安全是第一位的，一個小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程師應(yīng)當(dāng)對施工單位編制的安全生產(chǎn)專項施工方案嚴(yán)格審核，并且對方案的落實情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，比如四口五臨邊的防護(hù)、配電箱的設(shè)置、臨時用電等，對于有可能造成安全事故的操作及時糾正。工程進(jìn)度涉及到業(yè)主和承包商的利益，工程進(jìn)度控制的依據(jù)是施工進(jìn)度計劃，科學(xué)合理的工程進(jìn)度計劃是保證工程按期完工的前提條件，因此施工現(xiàn)場管理人員要對承包商所制定的施工進(jìn)度計劃的合理性和可行性進(jìn)行審查，并對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行追蹤檢查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實際進(jìn)度與計劃不符時，必須及時提醒承包商，幫助分析查找原因，適時指導(dǎo)承包商調(diào)整進(jìn)度計劃，并監(jiān)督其采取行之有效的補(bǔ)救措施。質(zhì)量是工程建設(shè)的核心，也是施工過程中管理的核心工作。
督促承包商完善內(nèi)部質(zhì)量管理體系，把好質(zhì)量管理關(guān);加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格按規(guī)范施工，是施工過程中管理的重中之重;嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，未經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙不得使用，未經(jīng)同意不得變更工程設(shè)計，未經(jīng)檢驗或經(jīng)檢驗不合格的材料不準(zhǔn)使用，未經(jīng)試驗或證明不可行的施工方案不準(zhǔn)采用，上道工序未經(jīng)認(rèn)可不得進(jìn)行下道工序，未經(jīng)質(zhì)量檢驗認(rèn)可的工程不可計量等等，只有在每個細(xì)節(jié)上把好質(zhì)量關(guān)，才能保證工程竣工后達(dá)到合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程投資的控制是合同管理中的一項重要內(nèi)容，要控制投資就得重視過程控制，嚴(yán)格按照合同約定支付工程款。要控制好工程進(jìn)度款，除了預(yù)算上認(rèn)真審核外，施工現(xiàn)場的管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)場的施工進(jìn)度并結(jié)合合同的質(zhì)量要求嚴(yán)格形象進(jìn)度的審核。
c．業(yè)主相關(guān)人員對于一些作為合同依據(jù)的文件要認(rèn)真審核。對例會紀(jì)要、設(shè)計變更、技術(shù)核定、施工組織設(shè)計、施工方案的審批一定要仔細(xì)認(rèn)真。不僅要從技術(shù)角度考慮，還應(yīng)該從預(yù)算角度審核。因為這些文件一旦批準(zhǔn)同意，就意味著同意由此產(chǎn)生的費(fèi)用。尤其是施工方案，方案的不同費(fèi)用會相差很大。比如鋼筋的連接方式、腳手架的搭設(shè)方式、模板的材料等等。審批這些方案的時候應(yīng)該讓預(yù)算相關(guān)人員參與并進(jìn)行費(fèi)用測算后審批，不能只考慮方案的可行性。
d．在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)問題，雙方要共同協(xié)商及時簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者變更合同。只有在合同履行過程中對小的爭議糾紛及時解決才能夠避免工程完工后發(fā)生一些大的合同糾紛，減少雙方的經(jīng)濟(jì)損失。
3合同的事后管理
合同的事后管理主要是對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評估和分析，對合同中的違約情況及時反映給法律顧問，盡量以協(xié)商的方式解決合同糾紛。同時對合同履行過程中容易產(chǎn)生扯皮和糾紛的部分進(jìn)行分析和研究，避免在下次簽訂合同時發(fā)生類似的問題。
4從思想上重視合同、加強(qiáng)法律意識
建設(shè)合同的履行涉及多個部門，多個專業(yè)，除了合同管理人員要具備一定的專業(yè)技術(shù)知識、法律知識外，還要加強(qiáng)建設(shè)項目相關(guān)人員的法律意識和合同知識的培養(yǎng)。只有相關(guān)專業(yè)人員了解合同，重視合同才能在合同的履行過程中及時發(fā)揮監(jiān)督作用，發(fā)現(xiàn)有偏離合同的行為及時采取措施，更好的促進(jìn)合同的順利履行，減少因違約帶來的經(jīng)濟(jì)損失。
5總結(jié)
