時間：2023-06-30 09:23:26
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產項目調研，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：房地產投資；可行性研究；風險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業資料的分析匯總、對社會經濟環境的研究和對未來房地產市場供需的預期，從而對房地產投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數據的基礎上，尊重社會規律和經濟規律的前提下，對房地產開發項目投資收益進行科學的預估和評判。
1.3 房地產項目可行性研究的可靠性特征
房地產項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產項目可行性研究的科學性特征
房地產項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產項目和社會經濟發展的基本規律，對每個房地產項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產項目能否開展的重要評判依據。
2 房地產項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產項目可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊，討論房地產項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。
（2）房地產項目可行性研究的資料整理階段，房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。
（3）房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產項目可行性開發方案草稿。
（4）對房地產項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數學分析方法，結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產項目可行性研究方案并形成報告，房地產項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產項目可行性研究的整個周期，內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產項目投資可能研究報告、房地產項目概述可行性研究報告和房地產項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產開發項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問題經常出現且不容易被提起重視。
（1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產開發項目可行性研究報告書中，某些企業貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環境、環境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業主的需求，對建設方推薦方案優點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業主要求，不拿事實數據說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優的目的。
（3）經濟指標不客觀，經濟、財務評價是每個房地產開發項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業主期望的房地產開發項目投資收益，人為的對財務凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀事實。使研究結論發生偏離。
（4）房地產開發項目可行性研究數量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產開發項目可行性研究結果出現很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結合。可行性研究工作是要求長期耐心細致的市場調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與宏觀經濟效益核算相結合，動態數據分析與靜態數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
（2）建立精確科學的指標評價系統。房地產開發項目評價系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。
（3）政策引導規范房地產項目可行性研究。培育相當數量的專業房地產可行性研究人員，推進房地產項目可行性分析行業的進一步發展。
參考文獻
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
關鍵詞：城市化背景，房地產類課程設置，教學內容設計
中圖分類號：F293.33-4
基金項目：河北工業大學教研立項支持項目
作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業大學經濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制
杜娟（1992-），女，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理
李天航（1994-），男，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理
1引言
房地產是隨著城市化進程的快速發展而發展起來的一個重要行業。城市化導致了人口的大量遷移和大規模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業飛速發展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數量遠遠達不到需求，整個產業的人才現狀難以滿足企業的現實需求。所有的房地產企業都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業能力、熟練的業務能力、優秀的協調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業持續發展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰，在培養人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業的迅速發展背景下，通過研究工程管理專業房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業課程設置情況，改善房地產類人才的培養體系，以培養適應社會強大需求的房地產行業復合型人才。
2國內外房地產類課程設置現狀
2.1 國外房地產類課程設置現狀
國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發達國家已經發展得比較成熟。而且，房地產專業教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產類專業設置特點[2]體現在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經濟管理和城市規劃的專業課程。（3）創新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業，并提供充分的討論和演講機會，激發學生創造性思考，培育團隊精神。（4）專業與行業之間的聯系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規劃師等行業人士授課，更好地促進就業和服務社會。
2.2 國內房地產類課程設置現狀
對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發類，包括房地產開發與經營、房地產開發概論等課程；房地產經濟學類以及物業管理類的培養學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規劃類和房地產相關法規、政策類的課程大多屬于專業選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業開設的房地產類課程很少，專業核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發，且課時較少，因此學生無法系統地學習房地產類課程，很難形成全面系統的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。
通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統性，我校的工程管理專業的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我校現狀以及調研數據資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。
3 房地產類人才培養的調研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業人員和在校學生進行了問卷調研，以發現房地產類人才培養中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。
3.1 房地產企業調研
為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業經驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業管理人員。調研結果發現，房地產企業認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業知識的欠缺，著重提升大學生的專業素養是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業現狀、發展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規、房地產策劃、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理等課程。
3.2 在校學生調研
學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發展動態，大部分人只是主要通過網絡途徑偶爾關注，因此高校可通過開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業的最新發展動態。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業高速發展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業知識不足，因此學校應當設計系統的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。
4 工程管理專業中房地產類課程及其教學內容設計
4.1 工程管理專業中房地產類課程設置
結合房地產行業的發展趨勢、國內外課程設置的現狀以及對房地產企業人員和工程管理專業在校學生的調研，本論文從理論和實踐環節設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業基礎課、專業必修課、專業選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業房地產類課程教學內容設計
1.專業基礎課
《城市規劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統規劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規劃的法規制定、城市規劃的行業管理，城市規劃的編制和審批管理，城市規劃的實施和監督檢查管理等。
《房地產制度與法規》主要內容包括：房地產法律規范概述、房地產開發用地法律與制度、城鄉規劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業服務法律與制度等。
2.專業必修課
《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。
《房地產經營與管理》系統地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經營決策、房地產企業融資、房地產開發項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。
《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業競爭戰略、房地產市場營銷戰略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。
《物業管理》主要教學內容包括：物業管理的產生與發展，物業管理的基本環節，物業管理性質與基本理論，業主自治管理，物業服務企業，前期物業管理服務，物業綜合管理服務，物業經營管理，物業管理的招投標，物業服務企業人力資源管理，物業管理服務質量，物業管理資金等。
3.專業選修課
《房地產經濟學》通過對房地產業在國民經濟和社會發展中的功能透視，闡明房地產業在國民經濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業可持續發展等內容。
《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。
《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產政策及最新發展動態講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發展戰略、區域經濟與房地產投資戰略、房地產市場現狀及發展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現象背后的本質，及時把握住機遇。
《國內房地產企業的人才戰略講座》主要通過邀請企業專業人士，介紹房地產企業所需要的各類人才，從房地產企業人才招聘、人才培養、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰略分析。學生通過了解房地產企業的人才戰略，結合人力資源結構，制定適合自身發展的職業規劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質。
關鍵詞：房地產市場調研 情境教育 現狀 問題
中圖分類號：G423.07
文獻標識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產市場調研是開發企業搜集市場信息輔助開發決策的重要手段，同時也是現在房地產市場研究公司的主要業務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰”，是達成以上目標的關鍵。
1 情境認知學習理論概述
情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發展過程。同時，知識也是我們適應環境的紐帶，幫助我們建構解決環境中現有問題的行為模式，從而達到適應環境動態變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發現和協作”。
2 房地產市場調研課程教學現狀
房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：
2.1 課程性質、目的和任務
通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統計與分析、計算機數據分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數據分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發現問題、系統收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。
2.2 課程教學內容
課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題
房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：
3.1 不同學科知識綜合運用程度高
房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。
3.2 實訓項目缺少“真題真做”
實訓項目理論和實踐脫節來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現大而全但細節卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。
3.3 房地產市場調研規范程度低
由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數據支撐。
3.4 課程講解未能及時融入區域房地產市場實時信息
房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態資料，導致結果缺乏針對性和實用性。
4 規范和完善房地產市場調研課程教學的思考
為了能夠規避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：
4.1 夯實專業基礎知識
建議在房地產經營與管理專業課程設置中增設統計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。
4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育
學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產公司或者開發公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。
第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數據分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發定位、項目規劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據工作內容分工進行分配。
第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據每個同學獲取的虛擬貨幣的數量按照一定比例折合成分數給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規范學生學習方法
第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現違規操作或者不規范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。
參考文獻：
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【2】楊蘭.合作性行動研究過程及關鍵行為，基于一項民辦高校教學改革試驗的反思【J】.教育學術月刊，2012，（11）：100.
【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學改革【J】.中國大學教學，2012，（7）29.
【4】高楓，王.高等教育心理學實用教程【M】.廣西師范大學出版社，2011：122-127.
摘要：隨著我國經濟的快速增長，房地產開發建設從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用到功能和質量等方面要求越來越高。項目造
>> 淺析房地產項目管理的問題及應對策略 分析房地產項目管理的問題及措施 房地產公司項目管理中存在的若干問題與對策分析 房地產工程項目成本管理存在的主要問題及對策分析 房地產項目現場施工管理的問題分析及對策 房地產項目招投標管理問題對策研究 淺析房地產開發項目工程管理問題及對策 房地產開發項目工程現場管理問題分析及對策研究 房地產項目管理模式及問題分析 房地產開發項目管理難點問題分析 淺析房地產項目成本管理 淺析房地產項目管理重點 房地產項目投資管理淺析 淺析房地產項目現場管理 淺析房地產項目工程管理 淺析加強房地產項目管理 淺析房地產開發項目成本管理的優化對策 淺析房地產建設的項目管理 淺析房地產工程項目的管理 淺析房地產企業對項目施工的管理 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 經濟法律 > 淺析房地產項目管理的問題對策分析 淺析房地產項目管理的問題對策分析 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，請告知我們")
申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 摘要：隨著我國經濟的快速增長，房地產開發建設從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用到功能和質量等方面要求越來越高。項目造價管理是一項技術性、專業性很強的工作，它貫穿于投資決策、項目設計、招標投標、工程施工和竣工結算各階段。房地產項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統為了使系統能夠正常運行，并確保其目標的實現，而運用的項目組織和管理方式。 關鍵詞：項目管理 現狀分析 問題探討 中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 一、房地產項目管理的現狀分析 提高項目管理人員素質科學實施項目管理。目前我國現有小而專大而強的項目管理公司不多，而且專業性的項目管理人員非常少人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。 二、房地產項目管理存在的問題 1、項目方案確定的問題 項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否則，在現代社會中企業將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。 2、施工設計管理存在的問題 現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重施工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。 3、合同管理存在的問題 目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。②簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。③合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 三、項目管理的對策 以上種種建設中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創造性地應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業激烈的競爭中站穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發企業在房地產開發建設中如何做好項目管理。 1、重視開發項目的市場定位和產品研究房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。其次，要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。 2、做好品牌建設 企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。 3、加強合同管理工作。 ①一般來說，合同工期主要受建設單位的要求工期、房地產項目規模的定額工期以及投標價格的影響。房地產項目招投標時，由于房地產項目工期緊迫，建設單位通常不采用定額工期而根據自身的現實需要提出要求工期，并由此限定投標工期，只從價格上選擇相對低價者中標。多數施工單位為了實現中標這一首要任務，忽視房地產項目造價與合同工期之間的辯證關系。因此，要求工期的科學合理和允許投標工期在平衡投標報價中發揮作用。將有利于減小建設單位在進度目標控制中存在的風險。 ②房地產項目進度控制與款項的合同支付方式密不可分，工程進度款既是對施工單位履約程度的量化。又是推進項目運轉的動力。房地產項目進度控制要牢牢把握這一關鍵，并在合同約定支付方式中加以體現。確保階段性進度目標的順利實現。 ③合同工期延期一般是由于建設單位、房地產項目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此。合同約定中應明確合同工期順延的申報條件和許可條件，即導致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產項目進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關鍵線路上．才能獲得合同工期延期的批準。若延期事件是發生在非關鍵線路上，且延長的時間未超過總時差時，工期延期申請是不能獲得批準的。此外，合同工期延期的批準還必須符合實際情況和注意時效性。 四、結束語 房地產項目開發是個資源整合的過程。要想在激烈的房地產市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，選擇好有實力的勘察、設計、施工、監理、營銷單位，建設出適銷的樓房產品，通過促銷及時回籠資金，達到效益多、進度快、質量好、投資省的效果。在項目四大控制目標中，進度、質量、造價、安全的關系是可以相輔相成的。質量、造價、安全控制得好，工程進展就可以更順利，實現進度目標就更有保障。
關鍵詞： 房地產項目管理措施存在的問題反思完善
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、地產項目管理的含義
“房地產項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產項目管理者對系統工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產項目的使用和建設進行綜合管理，在房地產項目實現生產要素的優化配置，提供給用戶一種優質的產品，這就是房地產項目管理的含義。”[1]可見，房地產項目管理是一種集方法、理論和觀點于一體的綜合應用學科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個維度的綜合性管控過程，是最終實現房地產項目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。
二、當今中國房地產項目管理過程中主要問題的反思
（一）定位的準確程度
房地產項目開發和管理的首要問題就是準確定位待開發的房地產項目真正的受眾群體。房地產項目最終的服務對象是充滿活力的人，這就決定一個房地產項目要想獲得成功必須是真正具有靈動性和生命力的建筑作品。一個房地產項目如果缺少人氣和生命力，最終會異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會變得恐怖之極。最典型的案例當屬耗資50多億打造、面積達32平方公里的內蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現代化的豪華新城，計劃居住100萬人口，然而事實上卻成了一座無人居住的“鬼城”，儼然成為中國房地產泡沫的最典型案例。這一現象表現出一些地方在地產開發中投資巨大、開發規模過大、規劃過于超前、建設速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規劃范圍內基礎商業、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量與主導功能建設量不能很好的匹配。新城開發規劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運作很難完善與整改。這就要在前期的規劃定位可行性研究中，根據項目當地實際情況作出切合實際的定位。
大到城市片區的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實際市場需求做好細致扎實的基礎調研，確定完善實用的產品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。
項目前期可行性調研流于形式，缺乏有力的數據和證據支撐是做不好前期定位的。市場調查不充分，項目前期可行性調研落于形式，憑借多年其他項目經驗盲目決策是當前房地產項目存在的通病。我國不少房地產項目管理前期并沒有進行科學全面的可行性分析，項目定位不清，基本任務不明，與項目運行相關的數據采集不足，相應決策的證據支撐不夠，甚至連項目地塊周邊的基本信息的基礎調研工作都馬馬虎虎、甚至是走個過場，這些都是導致項目先天定位不足，最后無法實現項目價值的直接原因。
無論城市還是片區，乃至一個建筑單體的實施，都必須結合當地區位實際情況由市場推演、合理適度的預測發展規劃定位。以人為本的原則規劃出人們喜歡去且留得住的地產產品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無價值和意義。
（二）設計的實用程度
“在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業的設計者，設計人員應該負有設計的責任。”[4]眾所周知，房地產項目設計的好壞直接決定這個項目的成敗。設計師的設計理念應該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實現作為設計的出發點和落腳點。但是，很多房地產項目的設計往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創意，更缺乏對住戶細致周到的人文關懷。試想一下，這樣的房地產項目設計理念怎么會取悅消費者？怎么能夠滿足消費者較高的心理預期？所以，房地產企業必須把控在設計理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產項目的基本定位，充分考慮將來物業的方便和實用，適當顧及中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌，充分融入項目管理者的人文關懷情結。只有本著這種思路設計開發的房地產項目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產品和建筑藝術品。
一個項目的設計從總體規劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內裝修到飾品陳設等等，都體現和檢驗著設計的實用性，歸根結底地產產品是要服務于人的。因此，房地產項目設計的實用程度也是檢驗該項目成功與否的重要指標，是房地產開發企業項目開發和管理過程中不容小覷的重要因素。
（三）實施的到位程度
我國房地產部分在建項目因資金問題而在質量方面大打折扣。只有少數正規房地產企業能夠真正有效的實現并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動資金，確保在建項目的卓越品質。中國的消費者已經從過去單純依據產品價格定勝負的幼稚消費觀念成長為理性的通過產品綜合性價比來全面考量產品優劣程度。產品的綜合性價比從何而來？它不僅來源于產品低廉的價格，更取決于產品自身的品質、設計、功能、節能水平、售后服務等多重關鍵性的復雜因素。所以，房地產項目管理的理念也必須伴隨著中國房地產消費者的消費理念而與時俱進。本人認為：房地產項目管理者應當從以下環節入手努力提高產品各方面的到位情況，設計的合理性、結構的安全性、節能環保性、功能全面性、質量可靠性、技術先進性、造價的經濟性、物業管理的周到細致性等。總之，產品品質到位是房地產企業長盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產項目開發者只有嚴守品質到位關，努力提高產品的綜合性價比，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
有人說宣傳時的效果圖像仙境，但實際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產項目宣傳時期的理想效果與消費者實際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠？這個問題的癥結就在于房地產項目實施過程中的將理論轉化為實踐的現實把控程度如何。每一個環節的失控都有可能影響最后使用者的評價，無論環節多么冗繁，工藝多么復雜，房地產企業都需要嚴格的把控，以確保產品品質百分百實施到位。
結 語
房地產項目開發和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產企業想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，務必在做好項目前期可行性定位，選擇與實力強大的勘察、設計、施工、監理、營銷單位形成強強聯合的陣勢，用真心、誠心、細心、愛心去打造符合現代購房消費者心理需求的房產。此外，有效控制質量、設計理念、施工精細度等，會使房地產項目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進。
參考文獻：
[1] 呂聞：《我國房地產項目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁。
[2] 彭永輝：《房地產企業項目管理的常見問題及對策研究》，載《科技與企業》，2012年6月（下），第33頁。
3.1房地產策劃員職業功能;工作內容;技能要求;1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息;
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研;
(二)信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細;
二、房地產;3.房地產策劃師工作的要求
3.1 房地產策劃員職業功能
工作內容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研究
(二) 信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細分調研總整理
二、房地產
3.能夠進行消費者心理與行為調查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規劃信息規劃設計資料2.能夠匯總項目規劃設計資料
1.能夠對項目投資環境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規
產投資環境資料三、房地產
項目投資策劃
(二)房地產投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環境資料分類
2.能夠對投資科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產 項目 整1.能夠根據項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監控料
3.能夠監控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現場銷售過程匯總2.能夠對現場銷售情況進行匯總
相 關 知 識
1.市場調查的作用、特點2.市場調查訪問法3.市場供求的知識4.統計數據收集知識1.調研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調查與分析的知識規劃設計資料分析匯總的方法1.房地產項目投資環境要素2.政策法規收集的范圍與內容3.投資估算知識
1.項目總投資構成的知識
2.地塊影響因素分析的內容與方法1.數據統計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識
1.廣告投放的主要形式與內容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關
內容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.市場調查的原則
2.市場調查問卷的制定方法1.項目概況調查與分析的方法2.市場宏觀調查的內容與方法3.競爭對手資料分析內容與方法4.市場需求估算方法與內容5.消費者行為的分析方法1.房地產市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規劃與建筑知識
2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環境的內容
2.房地產項目投資環境的影響要素1. 房地產項目投資成本費用的構成2.投資估算方法
3.房地產相關經營稅費內容
1.房地產營銷的機會威脅分析方法2.房地產營銷環境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內容
1.能夠確定調研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設計調查表和調研問卷調研計劃
3.能夠組織策劃員開展調研工作1.能夠評定調研信息，剔除誤差信
一、房地產息
2.能夠對項目概況進行分析項目市場調
查研究(二) 市場調研3.能夠對市場宏觀調查進行分析
內容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠對消費者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數
細分計劃
二、房地產3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產品分類分析
(二)產品分析2.能夠進行競爭產品的分析和判別(一)分析房地1.能夠對投資環境進行分類產投資決策的影
2.能夠對投資環境要素進行分析三、房地產項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經濟發展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠對廣告設計工作進行指導
4.能夠組織和實施公共宣傳現場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產1.能夠收集項目周邊物業管理資料項目售后服(二) 項目物業
務和物業管管理資料準備2.能夠編繪物業管理流程示意圖理
3.能夠進行物業公司的初步篩選
1.能夠對物業管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業管理合同文本
2.能夠指導編寫物業管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業管理的內容與業務范圍2.物業工作流程示意圖的編制方法
1.物業管理前期介入的概念
2.物業管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產策劃師職業功能
工作內容
技 能 要 求
相 關 知 識
職業功能工作內容技 能 要 求
1.能夠確定調查的主題和內容
相 關 知 識
1.市場調查的流程與方法2.市場調查組織方法
1.房地產市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環境分析的內容2.商務環境分析的方法房地產市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內容與方法1.項目規劃設計的概念2.規劃設計要則
3.項目用地的功能性質分類方法1.房地產項目財務評價概述2.總成本的構成容內
3.房地產投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產 項目 市
場 調查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠對房地產市場進行預測
(三)商務環境1.能夠針對社會、經濟狀況進行分
析分析2.能夠對法規、政策等軟環境進行
1.能夠確定市場細分的內容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠對項目進行市場定位分析產 項 目
1.能夠對產品進行定位定 位
(二)項目規劃
2.能夠提出項目方案規劃
建議
3.能夠制定設計任務書
1.能夠對項目成本進行估算
(一)項目效益2.能夠對項目投資收益進行靜態與
動態評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業建議書
(三) 編制商業2.能夠編制預期現金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓
4.能夠提出營銷組織構架建議
(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業1.能夠確定項目物業管理要求管理方案2.能夠選擇物業管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調研方法
調查
3.能夠組織實施市場調研活動
1.價格形成的原理2.產品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業管理成本構成2.現代物業管理發展趨勢
五、房 地產 項目 售后 服務 和物 業管 理
3.4 高級房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.房地產項目的影響因素的內容2.市場調研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標
6.財務評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環境、微觀環
(一) 制定市場境對項目的影響調研策略2.能夠制定市場調研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產 項目 市
3.能夠審定項目功能設計方案
場 調查 研
(二)市場定位策4.能夠根據市場調研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預測
6.能夠進行房地產項目財務分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產品1.能夠制定產品設計方案定位2.能夠制定產品定位策略
1.能夠制定項目概念設計方案
二、房地產(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產品定位的流程與內容2.產品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業管理團隊組(一)物業管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃
五、房 地
產 項目 售(二)全程物業管1.能夠策劃全程物業管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業管理模式物 業管 理
1.能夠制訂物業管理綜合經營模式
(三)綜合經營模策劃式策劃2.能夠進行物業管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產項目資本結構知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調整策略的相關知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業管理組織與人員架構的知識2.物業管理人員培訓計劃的制定方法1.物業管理模式的制定方法
關鍵詞：房地產項目；招標投標；問題；建議；策略
Abstract: The rapid development of the real estate project in recent years, has become a pillar industry in china. Real estate project as a project, has its particularity, complexity. And then, the bidding will play a very important role. This paper from the particularity of real estate project starting, analysis of bidding work, analyzes its existing problems, and puts forward the reasonable suggestion to the bidding work of real estate projects.
Keywords: real estate project; bidding; problem; suggestion; strategy
中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
招標投標制度最早源于英國，現代經濟發達國家大多數通過立法，在政府出資的項目中強行實施招標投標制，其目的是在貨物購買、工程承包和技術轉讓等領域，能夠達到非歧視性和公開透明的原則。伴隨著社會經濟的迅速發展，改革程度的逐步深化，房地產項目蓬勃發展，已經成為我國的支柱產業。在市場經濟的條件下，招標投標工作有效的維護公平、公正的市場競爭環境，促使房地產市場有序、健康運行。但是，在當今房地產市場中由于房地產項目涉及的范圍廣、特殊性強，隱現出或多或少的問題與風險，尤其是在招標投標工作中暴露出有失公平的現象。因此，有必要對當前房地產項目的招標投標工作進行梳理與分析，力求為當前招標投標工作提出合理性建議。
一、當今房地產市場招標投標工作的現狀
我國招標投標制度實踐近30年，在招標投標法律法規、招標投標流程、招標投標交易環境和招標投標監督體系等不斷完善，招標投標工作在公開、公平、公正和誠信的指導思想下高速、有序的發展。在房地產項目中，因為實行招標投標制度，對提高資金使用效率、創造公平競爭的市場環境、保證工程質量、預防腐敗現象起到了重要作用，招標投標方式的先進性和實效性已得到了公認。與此同時，房地產項目招標投標工作也呈現出一些復雜性與特殊性。
1、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣
眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招標投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域，常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，因而采購中更需公平、有效的做出正確的選擇。這也是房地產項目不同于其它的一大特點。
2、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復
房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標機構）做不同的房地產項目運營，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和重復性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、施工招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。
3、房地產項目招標投標的性價比要求不一
房地產項目招標投標中，由于項目的定位不同，對招標投標工作要求的性價比也不同。例如，對于政府要求的經濟適用房，會盡可能的滿足國家規范要求的情況下，招標性能符合要求，價格又非常合適的。而對于中高檔的房地產項目，由于受眾群體不同，會對標的物的品質要求頗高，就需要招標投標工作中，選擇高品質的，至于價格方面的考慮就會適當放寬。
4、房地產項目招標投標工作唯一呈現
房地產項目同樣具有項目的屬性：體現在其每一次招標投標都具有唯一性體現，絕對不會出現完全一致的情況。每一個項目都會由于規模不同、定位不同等變化，使其項目的招標投標工作呈現出唯一性。
綜上所述，房地產項目作為招標投標工作中的重要版塊，其具有特殊性、復雜性，故其履行招標投標工作具有必然性。
二、當今房地產項目招標投標中存在的問題
基于對房地產項目招標投標工作現狀的梳理，認為目前房地產項目招標投標工作中存在一些問題，并由于房地產項目的特殊性、復雜性，一些問題尤為突出。
1、招標投標工作管理團隊組織不暢
在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人牽頭協調設計（技術）、材料、工程、造價（成本控制）等部門，進行全方位布置，形成縝密的招標投標工作基礎。但是對于這樣一個龐大的系統，招標機構往往是通過招標人向以上多部門聯系溝通，由于缺乏技術支持、及時的溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不了解而造成招標項目漏洞。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。
2、招標投標過程中的圍標串標現象
由于房地產項目的工作內容具有間歇性的循環特征，很容易陷入慣性的使用模式。定向選擇某一企業的產品，招標過程中圍標串標現象。一家企業拉攏另外幾家甚至十幾家企業一同投標，進行圍標串標，中標后以分紅形式回報其他各家。這樣的現象屢見不鮮。這種情況下，失去公平競爭的平臺，使得新面孔很難介入。
3、招標投標工作行使職責中受各方牽涉
房地產企業對不同項目性能要求的不同，且每一個項目都具有唯一性，使得房地產項目招標投標中人為因素較大。因此，致使在招標投標過程中受到各方牽涉。例如：領導推薦、提前指定等，助長了行賄受賄的氣焰。
4、招標工作人員專業素質不夠
作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。
5、缺乏有效的監督機制
目前，房地產項目招標投標過程中，大部分任然缺乏有效的監督機制。即便是發現有不公平的現象，但由于規范、制度上存在盲點，使得無從查起，上報無門。例如：一些串標圍標現象，明知有串標圍標，但調查取證卻有非常的難度，往往是不了了之。
明確招標投標在房地產項目中的意義
雖然房地產招標投標工作在現階段還存在一些不足，有待完善。但是需要明確的一點是招標投標在房地產市場運行中有重點意義，且是今后不變的發展趨勢。
通過招標投標確保房地產項目實現最優化
在有序的市場競爭中，招標投標可以使房地產項目實現最優化。招標人通過事先充分的調研與技術統籌，使得招標文件本身就已經是對項目的優化選擇；而投標者則會想方設法充分展示與優化自己的產品，從技術、質量上充分準備，并且合力后，展現于后期的施工與使用中，則使項目質量大幅提高。
通過招標投標促進企業健康發展
在市場經濟發展如此快速的今天，優勝劣汰已經成為主旋律。一個企業要想在市場中立足，招標投標中得到成功，就需要不斷的增強自我競爭力。招標企業要有吸引投標方的能力，投標企業也要首先提高競爭意識，從科技創新、內部管理著手，提高產品質量，降低生產成本，為企業增加盈利籌碼。
通過招標投標提高房地產企業在世界市場上的競爭力
隨著全球經濟一體化的不斷發展，中國企業的產品、服務要走向世界，就需要和世界接軌，提高企業競爭力。招標投標則是在世界上較為通用的一種交易模式，因而，將招標投標工作堅持貫穿在房地產項目之中，有助于房地產企業走出國門與世界其他企業共處競爭平臺，共同進步。
探索房地產項目招標投標工作的策略
管理至上，實現創新化
房地產項目管理是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。[ 譚術魁.房地產項目管理【M].北京:機械工業出版社，2004
]因此，房地產項目招標投標工作作為房地產項目管理的核心環節，需要對事前、事中、事后進行全程跟蹤，探索實現創新化。一是創新事前管理，即對擬定招標文件的過程創新。采取雙向復合形式，即事前調研、技術探討等工作交由專業的招標投標機構執行形成合理的招標文件，另外本企業管理部門內部也可形成招標投標基本預算。之后，采用封閉式會議，簽署保密責任書，復合形成最后版本。二是創新事中管理，即對評標專家采取隨機抽取專家庫的管理。有效避免評標隨意，內外勾結的現象。三是創新事后管理，即要求責任人與評標專家填寫認可意見，明確產品、服務質量，以作為日后跟進評標結果的對照依據。
素質至上，實現專業化
培養專業的招標投標人才隊伍，面向人群同樣為兩類，即招標投標工作人員與評標專家；包含內容兩方面，即一是培養其專業細化的專家型隊伍，二是培養具有招標投標職業道德的清廉型隊伍。首先，從培訓入手，對參與招標投標的人員進行定期培訓，不斷更新、細化知識系統，不斷警醒提高意識，營造公開、公平、公正和誠信的交易環境。其次，從考核入手，對從業人員分等級，評優秀，從跟蹤后期運行結果等實現甲方對其的星級評價。再次期間，對于一些不符合要求，或者違背職業道德的從業人員或招標投標中介機構進行清除，取消其準入資格。最后，從研討入手，加強招標投標人才隊伍的交流，研討，共同促進招標投標工作不斷進步。
宣傳至上，實現普遍化
房地產項目的招標投標工作優勢、規范、制度等都需要加強宣傳，讓更多的企業甚至個人認可招標投標，實現普遍化。只有這樣，才能使越來越多的人關注，研究，使招標投標工作順利開展。
監督至上，實現“三公”化
