時(shí)間：2023-05-25 10:48:30
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效考核，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】成本管理；績(jī)效評(píng)價(jià)；指標(biāo)體系；評(píng)價(jià)方法
1 引言
房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平。隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。成本控制，從短期來(lái)看，不僅可以促使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，還能使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中持久發(fā)展。然而成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)，不僅可以反映一個(gè)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀，也可以反映企業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，使企業(yè)的項(xiàng)目與企業(yè)戰(zhàn)略緊密聯(lián)系起來(lái)，是企業(yè)認(rèn)識(shí)和了解自身成本管理水平的重要途徑。
目前我國(guó)對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)的大量研究主要集中在業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系優(yōu)化等方面。從實(shí)踐來(lái)看，熱點(diǎn)主要集中在企業(yè)組織和人力資源的考評(píng)上，對(duì)工程項(xiàng)目績(jī)效的評(píng)價(jià)以及績(jī)效指標(biāo)的確定都局限于某個(gè)方面或者某個(gè)角度的研究，對(duì)于成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的研究更是尚處于概念階段，對(duì)其定義還沒(méi)有作明確的界定，因此，有必要對(duì)成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)進(jìn)行深入的探討。
2 成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)
2.1 成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的意義
績(jī)效評(píng)價(jià)是指組織依照預(yù)先確定的標(biāo)準(zhǔn)和一定的評(píng)價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法、按照評(píng)價(jià)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的工作能力、工作業(yè)績(jī)進(jìn)行定期和不定期的考核和評(píng)價(jià)。[1]
2.2 成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn)
①評(píng)價(jià)對(duì)象的復(fù)雜性。建設(shè)項(xiàng)目的一次性決定了成本管理對(duì)象的多變性，也決定了績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)象的復(fù)雜性。既不能完全忽視個(gè)人績(jī)效對(duì)組織績(jī)效的影響，也要重視成本管理部門與相關(guān)技術(shù)配合部門。不僅要考慮物質(zhì)層面與精神層面的結(jié)合，還要在考慮定量指標(biāo)的同時(shí)考慮定性指標(biāo)。
②績(jī)效表現(xiàn)的復(fù)雜性。成本管理工作的動(dòng)態(tài)性強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)途徑多，難以用一套完整的過(guò)程指標(biāo)來(lái)衡量其活動(dòng)的效果，常采用活動(dòng)的結(jié)果和組織行為的有效性來(lái)衡量其績(jī)效，因此，績(jī)效表現(xiàn)具有復(fù)雜性。
③指標(biāo)體系的動(dòng)態(tài)性。工程建設(shè)活動(dòng)是動(dòng)態(tài)變化的，決定了成本管理工作的動(dòng)態(tài)性，也決定了績(jī)效評(píng)價(jià)的重點(diǎn)也是動(dòng)態(tài)變化的，使得成本管理績(jī)效指標(biāo)體系具有動(dòng)態(tài)性。
3 成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
3.1 成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建原則
構(gòu)建成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)模型的關(guān)鍵之一就是選擇績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，評(píng)估指標(biāo)選擇得恰當(dāng)與否，直接關(guān)系到評(píng)價(jià)模型評(píng)估定位的準(zhǔn)確性。設(shè)計(jì)成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，應(yīng)使其成為一個(gè)全面反映成本管理績(jī)效優(yōu)劣的系統(tǒng)，并能盡量滿足各方的一致標(biāo)準(zhǔn)，且遵循以下設(shè)計(jì)原則[2]：全面性原則、科學(xué)性原則、系統(tǒng)優(yōu)化原則、針對(duì)性原則、可操作原則。
3.2 成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建方法
平衡記分卡的核心思想是通過(guò)財(cái)務(wù)、顧客、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程和學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)四個(gè)指標(biāo)之間相互驅(qū)動(dòng)的因果關(guān)系來(lái)展現(xiàn)組織的戰(zhàn)略軌跡，實(shí)現(xiàn)績(jī)效考核、績(jī)效改進(jìn)、戰(zhàn)略實(shí)施、戰(zhàn)略修正的目標(biāo)。平衡記分卡的優(yōu)點(diǎn)是：將目標(biāo)與戰(zhàn)略具體化，加強(qiáng)了內(nèi)部溝通；它以顧客為尊，重視競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的獲取與保持；并且重視非財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的計(jì)量，促進(jìn)了考核結(jié)果和過(guò)程控制的結(jié)合；利用多方面考核所具有的綜合性，促進(jìn)了短期利益和長(zhǎng)期利益的均衡，特別強(qiáng)調(diào)激勵(lì)機(jī)制。平衡記分卡可以綜合平衡各戰(zhàn)略要項(xiàng)，完成對(duì)關(guān)鍵過(guò)程的有效控制和資源的優(yōu)化配置。
但是，指標(biāo)的選擇不是越多越好，而是要選擇對(duì)成本管理績(jī)效影響最大的因素來(lái)構(gòu)建指標(biāo)體系。關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)分析技術(shù)（KPI）分析技術(shù)[2]是通過(guò)對(duì)工作企業(yè)績(jī)效特征的分析，提煉出最能代表績(jī)效的若干關(guān)鍵指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行績(jī)效考核的模式。因此如果利用關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)分析技術(shù)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行篩選，這樣確定的指標(biāo)體系可以表征、描述和衡量成本管理績(jī)效的狀態(tài)，具有較強(qiáng)的可操作性、決策性和參考性。 因此，本文采用平衡記分卡與關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)相結(jié)合的方式構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
3.3 指標(biāo)體系的構(gòu)建
由于成本管理本身是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，它由許多子系統(tǒng)構(gòu)成，其管理過(guò)程包括預(yù)測(cè)、計(jì)劃、決策、控制、反饋等。為了全面、科學(xué)、合理地對(duì)成本管理績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)研究，在對(duì)成本管理進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上和相關(guān)原則和方法的指導(dǎo)下，根據(jù)平衡記分卡方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理指標(biāo)確定。[3]
①市場(chǎng)因素：要實(shí)現(xiàn)我們的設(shè)想，我們應(yīng)該向客戶展示什么？管理者確立了其業(yè)務(wù)單位將競(jìng)爭(zhēng)的客戶和市場(chǎng)，以及業(yè)務(wù)單位在這些目標(biāo)客戶和市場(chǎng)中的衡量指標(biāo)。客戶層面指標(biāo)通常包括客戶滿意度、客戶保持率、客戶獲得率、客戶盈利率，以及在目標(biāo)市場(chǎng)中所占的份額。客戶層面使業(yè)務(wù)單位的管理者能夠闡明客戶和市場(chǎng)戰(zhàn)略，從而創(chuàng)造出出色的財(cái)務(wù)回報(bào)。
②財(cái)務(wù)因素：要在財(cái)務(wù)方面取得成功，我們應(yīng)向股東們展示什么？財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)指標(biāo)可以顯示企業(yè)的戰(zhàn)略及其實(shí)施和執(zhí)行是否對(duì)改善企業(yè)盈利做出貢獻(xiàn)。財(cái)務(wù)目標(biāo)通常與獲利能力有關(guān)，其衡量指標(biāo)有營(yíng)業(yè)收入、資本報(bào)酬率、經(jīng)濟(jì)增加值等，也可能是銷售額的迅速提高或創(chuàng)造現(xiàn)金流量。
③公司內(nèi)部流程：要股東和客戶滿意，哪些業(yè)務(wù)過(guò)程我們應(yīng)有所長(zhǎng)？在這一層面上，管理者要確認(rèn)組織必須擅長(zhǎng)的關(guān)鍵的內(nèi)部流程，這些流程幫助業(yè)務(wù)單位提供價(jià)值主張，以吸引和留住目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)的客戶，并滿足股東對(duì)卓越財(cái)務(wù)回報(bào)的期望。
④學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)：要實(shí)現(xiàn)設(shè)想，我們將如何保持改變和提高的能力？它確立了企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造長(zhǎng)期的成長(zhǎng)和改善就必須建立的基礎(chǔ)框架，確立了目前和未來(lái)成功的關(guān)鍵因素。平衡記分卡的前三個(gè)層面一般會(huì)揭示企業(yè)的實(shí)際能力與實(shí)現(xiàn)突破性業(yè)績(jī)所必需的能力之間的差距，為了彌補(bǔ)這個(gè)差距，企業(yè)必須投資于員工技術(shù)的再造、組織程序和日常工作的理順，這些都是平衡記分卡學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)層面追求的目標(biāo)。如員工滿意度、員工保持率、員工培訓(xùn)和技能等，以及這些指標(biāo)的驅(qū)動(dòng)因素。
根據(jù)以上理論綜合考慮，最終構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系，如下表所示。
成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：
市場(chǎng)因素 銷售水平、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、顧客滿意度、經(jīng)銷商、促銷、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
財(cái)務(wù)因素 盈利性、流動(dòng)性、成本管理效益
學(xué)習(xí)
與創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新、技能發(fā)展、員工士氣、競(jìng)爭(zhēng)力
公司內(nèi)部流程 質(zhì)量、生產(chǎn)率、靈活性、安全性、速度
4 成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)方法的選擇
因?yàn)槌杀竟芾砜?jī)效評(píng)價(jià)具有以上特點(diǎn)以及認(rèn)知評(píng)價(jià)的模糊性、評(píng)價(jià)指標(biāo)之間沒(méi)有可比性，使得成本管理的績(jī)效指標(biāo)體系中很多因素帶有一定的模糊性。
然而，為了使績(jī)效評(píng)價(jià)更接近實(shí)際情況，就必須考慮這些不確定的、模糊的因素。一般的數(shù)學(xué)方法常常導(dǎo)致量化對(duì)象勉強(qiáng)、量化過(guò)程簡(jiǎn)單，影響績(jī)效評(píng)價(jià)的客觀性和準(zhǔn)確性。模糊綜合評(píng)價(jià)法是以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量的因素定量化，從多個(gè)因素對(duì)被評(píng)價(jià)事物隸屬等級(jí)狀況進(jìn)行綜合性評(píng)價(jià)的一種方法。這種方法的特點(diǎn)在于，評(píng)判逐對(duì)進(jìn)行，對(duì)被評(píng)對(duì)象有惟一的評(píng)價(jià)值，不受被評(píng)價(jià)對(duì)象所處對(duì)象集合的影響。將模糊綜合評(píng)判法用于的績(jī)效評(píng)價(jià)，可以綜合考慮影響的眾多因素，根據(jù)各因素的重要程度和對(duì)它的評(píng)價(jià)結(jié)果，把原來(lái)的定性評(píng)價(jià)定量化，較好地處理多因素、模糊性以及主觀判斷等問(wèn)題。因此如果建立基于模糊數(shù)學(xué)的評(píng)價(jià)模型，則績(jī)效評(píng)價(jià)更具有全面性、綜合性和客觀性。
5 結(jié)論
成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中一個(gè)重要職能，成本管理績(jī)效水平的高低將直接影響到項(xiàng)目的實(shí)施，從而影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。本文構(gòu)建了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系，采用模糊綜合評(píng)判法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以提高評(píng)估過(guò)程的科學(xué)性，從而合理反映成本管理績(jī)效實(shí)際情況。
參考文獻(xiàn)：
[1]http：///view/229808.htm
[2]張敏莉，莫小勇.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理研究[D].揚(yáng)州大學(xué)，2009
[3]http：///view/74591.htm
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 全面預(yù)算
房地產(chǎn)企業(yè)具有推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)逐步激烈，逐步走向集團(tuán)化和精約化，實(shí)行全面的預(yù)算管理能有效地建立起管理控制體系 ， 使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)沿著預(yù)算管理軌道科學(xué)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先是明確自己的經(jīng)營(yíng)使命，并依據(jù)多樣性和企業(yè)組織管理的特點(diǎn)，構(gòu)建組織架構(gòu)中各部門職責(zé)，保障房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算系統(tǒng)的實(shí)施。筆者通過(guò)調(diào)研幾家國(guó)有大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，但由于在市場(chǎng)不夠成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際工作中也產(chǎn)生了相當(dāng)多的問(wèn)題，對(duì)全面預(yù)算管理工作的作用是一種消弱。
一、 房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理的意義
房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間隨著國(guó)家宏觀調(diào)控越來(lái)越緊縮，切實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)、過(guò)程實(shí)施預(yù)算控制和管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理水平顯得尤為重要。
（一）有利于房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃和短期計(jì)劃的有機(jī)統(tǒng)一
通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，有利于從全局高度來(lái)貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)，建立房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)的有效聯(lián)系。全面預(yù)算管理指標(biāo)是考核評(píng)價(jià)企業(yè)工作績(jī)效的最佳標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)預(yù)算的考評(píng)獎(jiǎng)懲體系， 有利于績(jī)效考核的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化，有利于體現(xiàn)績(jī)效考核的客觀性、公正性。
（二）可以增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高房產(chǎn)企業(yè)控制水平
房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度和調(diào)控政策的不確定性，加上房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要通過(guò)全面預(yù)算管理提前做好成本、銷售等指標(biāo)的過(guò)程控制和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估準(zhǔn)備。通過(guò)全面預(yù)算管理，做好風(fēng)險(xiǎn)防范管理，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警點(diǎn)，特別是資金預(yù)警點(diǎn)，從而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（三）可以提升房產(chǎn)企業(yè)整體績(jī)效和綜合管理水平
通過(guò)全面預(yù)算管理，可以提升集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)整體績(jī)效和管理水平，把全面預(yù)算管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)， 實(shí)現(xiàn)股東對(duì)對(duì)下屬公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效計(jì)劃、控制與管理和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的有效制約。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題
（一）缺乏預(yù)算管理體系和預(yù)算管理制度支持
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一個(gè)完善的預(yù)算管理組織體系，各種預(yù)算管理屬于松散，項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理流于形式，就預(yù)算的管理與實(shí)施上下級(jí)之間缺乏緊密的聯(lián)系和交流。企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，對(duì)預(yù)算的考核與監(jiān)督無(wú)法落實(shí)，以致于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
（二）預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)不健全
預(yù)算管理必須建立一個(gè)完善的組織體系，而且突出以人為本的管理思想，需要企業(yè)全員全業(yè)務(wù)全過(guò)程參與，高效的作業(yè)和組織，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)采用的是項(xiàng)目公司制度，為節(jié)約成本，預(yù)算編制往往由財(cái)務(wù)部門來(lái)牽頭管理。由于由財(cái)務(wù)部門更多地掌握事后數(shù)據(jù)，從全局的角度把握預(yù)測(cè)、預(yù)算數(shù)據(jù)較為困難，很難獲取準(zhǔn)確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，往往可能導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容短期化、簡(jiǎn)單化，對(duì)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況難以反映。因此，這種松散型預(yù)算組織體系，往往產(chǎn)生財(cái)務(wù)部門和其他職能部門之間的矛盾，無(wú)法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對(duì)預(yù)算執(zhí)行的考核與監(jiān)督，缺乏整體規(guī)劃，會(huì)影響預(yù)算管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。
（三）缺乏對(duì)全面預(yù)算認(rèn)識(shí)和考核力度
一般房地產(chǎn)企業(yè)只把預(yù)算視為一種財(cái)務(wù)行為，我國(guó)的預(yù)算管理考評(píng)大都采用以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心，有的觀念甚至認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門對(duì)資金支出控制和使用，從而忽視了對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)。這種單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足預(yù)算管理的要求。一方面不能全面準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)企業(yè)與管理人員的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，另一方面往往事與愿違，會(huì)迫使管理人員采取與 企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展相悖的短期行為，不利于企業(yè)的發(fā)展。起不到應(yīng)有的效果。另外房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考核系統(tǒng)不完善，存在著考核不力的現(xiàn)象，主要是考核部門職責(zé)不明確、考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，使得對(duì)預(yù)算考核與預(yù)算管理的全面實(shí)施脫節(jié)，致使用預(yù)算管理作用得不到充分發(fā)揮。
（四）預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，經(jīng)不起市場(chǎng)的檢驗(yàn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不少企業(yè)沒(méi)有認(rèn)真調(diào)研國(guó)家調(diào)控政策，預(yù)算缺乏規(guī)范的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，使很多預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)外部環(huán)境不相容，往往制訂的預(yù)算目標(biāo)過(guò)高，制定缺乏科學(xué)性，缺乏對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力，使整個(gè)預(yù)算指標(biāo)體系難以被市場(chǎng)接受，往往會(huì)脫離實(shí)際， 導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。例如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銷售盲目樂(lè)觀時(shí)，突遇本地“限購(gòu)”政策的出臺(tái)，就會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前強(qiáng)化全面預(yù)算管理的措施
（一）完善預(yù)算管理制度建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，建立合理規(guī)范、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織制度體系將有利于解決企業(yè)中預(yù)算管理中的難題。首先要確立以項(xiàng)目為利潤(rùn)中心，明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)預(yù)算管理制度，界定預(yù)算目標(biāo)、業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核，并依據(jù)預(yù)算管理的原則、方法編制企業(yè)的預(yù)算，對(duì)責(zé)任單位和個(gè)人進(jìn)行考核。作為預(yù)算項(xiàng)目成本、費(fèi)用依據(jù)，會(huì)計(jì)核算應(yīng)根據(jù)企業(yè)集團(tuán)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作，做好項(xiàng)目和行業(yè)分析和預(yù)測(cè)報(bào)告，明確其權(quán)、責(zé)、利，制定一整套完整的適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算管理制度，并逐步形成房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理組織體系建設(shè)
關(guān)鍵詞：薪酬 薪酬制度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
Abstract: Salary system is one of the important component for modern enterprise management. However, at present, many salary system of state-owned enterprises in China is still at the level of the old planning system , and is difficult to fulfill its function, meanwhile, it has serious impact on the sustainable development of the state-owned enterprises. In this article, some problems of salary system of a Real Estate Development Company in Xi'an was analyzed, and some corresponding advices on the company's salary system were proposed.
Key words：Salary Salarysystem Real Estate Development Company
隨著近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)雖然仍在保持著它的快速增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的勢(shì)頭已然減緩。市場(chǎng)的萎縮、成本的增大，必然導(dǎo)致利潤(rùn)的減少，所以房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的薪酬?duì)顩r以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)行薪酬管理制度是非常值得深入探討和研究的一個(gè)問(wèn)題。
一、西安某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)行薪酬管理制度
（一）西安某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司概況
西安市某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于1984年10月，為國(guó)有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，主要從事商品房（包括住宅、辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房、營(yíng)業(yè)用房等）和城鎮(zhèn)土地的綜合開(kāi)發(fā)及拆遷改造。公司設(shè)有八個(gè)職能部門，擁有工程技術(shù)人員30余人。累計(jì)向社會(huì)提供住房60萬(wàn)，總投資超億元，為緩解該縣人民的居住困難和城市發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
（二）現(xiàn)行薪酬管理制度（依據(jù)該公司綜合管理制度）
1、公司實(shí)行崗位等級(jí)工資制，根據(jù)員工所在崗位及所擔(dān)任職務(wù)確定工資類別。
2、公司將在崗員工基本工資的30%和崗位工資作為浮動(dòng)工資，各部門根據(jù)公司有關(guān)制度及自己部門工作特點(diǎn)制定考核細(xì)則。
（三）年終獎(jiǎng)
1、根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)狀況，按員工的工作能力、工作態(tài)度、工作實(shí)績(jī)進(jìn)行考核發(fā)放。
2、年終獎(jiǎng)發(fā)放條件：?jiǎn)T工一年內(nèi)工作努力，遵紀(jì)守法，無(wú)重大失誤。
（四）員工的福利
1、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、住房公積金。
2、年薪假。凡在本公司工作滿一年(由結(jié)束試用期轉(zhuǎn)正之日計(jì)起)的員工,均可享有年薪假七天。
3、全年二次勞保。即毛巾、洗衣粉、香皂。（在崗員工）
（五）員工工資表
1、工齡工資每年按員工基本工資的3%計(jì)算。
2、實(shí)發(fā)工資金額=基本工資+崗位工資+工齡工資-養(yǎng)老保險(xiǎn)金-醫(yī)療保險(xiǎn)金-住房公積金
二、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司薪酬制度存在的問(wèn)題
（一） 總體薪酬偏低，不具競(jìng)爭(zhēng)性
根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年該縣地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16761元，平均每月收入大約1400元。從該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的員工工資表反映出的數(shù)據(jù)看，員工的工資水平低于該地區(qū)的總體水平。以營(yíng)銷部員工的工資數(shù)據(jù)為例，除去年終獎(jiǎng)營(yíng)銷部員工的月工資為810元左右，而該縣一民營(yíng)房地產(chǎn)公司西安TH置業(yè)有限公司對(duì)銷售部員工制定的薪酬標(biāo)準(zhǔn)為底薪1200元+績(jī)效工資+全勤獎(jiǎng)金200元。由此可以看出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪資水平明顯低于同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的薪資水平。
（二）薪酬結(jié)構(gòu)過(guò)分單一
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬結(jié)構(gòu)大致包括基本工資、崗位工資、獎(jiǎng)金和各種福利。薪酬結(jié)構(gòu)中只有年終獎(jiǎng)金是根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)放的不確定數(shù)值，而基本工資、崗位工資和福利都是固定的。這不僅忽略了不同崗位承擔(dān)不同工作職責(zé)而產(chǎn)生的差異性，也抹煞了不同崗位價(jià)值差異，挫傷了那些從事高技能、高知識(shí)、高能力工作崗位員工的積極性。以行政部員工和工程部員工為例，行政部負(fù)責(zé)公司黨務(wù)、政務(wù)和處理日常事務(wù)，工作相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)員工技能要求不是很高，而工程部則不同，對(duì)員工身體素質(zhì)及技能要就相對(duì)較高，這樣顯然忽略了崗位之間存在的差異，造成對(duì)工程部員工不公平的現(xiàn)象。
（三） 薪酬分配等級(jí)小，平均主義嚴(yán)重
在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬體系結(jié)構(gòu)中，相鄰的兩個(gè)崗位工資級(jí)別的差異很小，員工晉升一級(jí)，所獲得的薪酬激勵(lì)作用并不大。員工的薪酬分配等級(jí)大體分為四個(gè)等級(jí)，即總經(jīng)理級(jí)、副總級(jí)、主任級(jí)和員工級(jí)，而且相鄰的兩個(gè)崗位工資級(jí)別只有二百多元的差距，企業(yè)員工的薪酬主要與所在級(jí)別和工作年限相關(guān)，只能通過(guò)職位逐級(jí)提升而得到提升。同等的職位相對(duì)應(yīng)的工資是固定的，員工的業(yè)績(jī)出色也只能通過(guò)以后職位的提升而得到補(bǔ)償，即便是職位提升了，而薪酬水平的提升也相當(dāng)有限，在薪酬分配的過(guò)程中存在著嚴(yán)重的平均主義。
（四） 薪酬考核體系不完善，落實(shí)不到位
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬體系是以崗位為基礎(chǔ)的，在建立考核體系中只在薪酬方面建立了考核，而在輔助薪酬方面卻沒(méi)有一整套完善的考核機(jī)制。公司制定了依據(jù)責(zé)任目標(biāo)、工作態(tài)度、出勤情況和工作實(shí)績(jī)進(jìn)行考核，年終評(píng)議，審定獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)的考核辦法，而實(shí)際中并沒(méi)有很好地落實(shí)，沒(méi)有充分利用員工30%的浮動(dòng)工資和崗位工資，考核體系流于形式化，員工的工資很少會(huì)受到考核體系的影響。
三、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司薪酬制度存在問(wèn)題的原因分析
（一）薪酬水平受國(guó)有企業(yè)薪酬模式影響
國(guó)有企業(yè)的薪酬水平普遍偏低，略低于競(jìng)爭(zhēng)的民營(yíng)企業(yè)，造成企業(yè)薪酬水平偏低的局面有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來(lái)的影響，又有長(zhǎng)期形成的根深蒂固的平均主義文化的制約。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的員工工資標(biāo)準(zhǔn)是由其上級(jí)主管單位縣建設(shè)局根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)狀況、消費(fèi)水平以及經(jīng)濟(jì)水平等為參考因素制定的，而工資標(biāo)準(zhǔn)多年來(lái)也是一成不變的，這些較為陳舊的工資體系早已不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。
（二）崗位等級(jí)決定工資級(jí)別
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為一家國(guó)有企業(yè)，薪酬制度的設(shè)計(jì)也逃不開(kāi)目前我國(guó)國(guó)有企業(yè)的通病，員工的收入和其它待遇主要與其行政級(jí)別相關(guān)，工資的水平主要由職務(wù)等級(jí)決定。一旦不能達(dá)到某個(gè)行政級(jí)別，工資就不可能上升，行政職務(wù)的大小、學(xué)歷職稱的高低、工齡等因素對(duì)工資具有決定性的影響，而對(duì)不同職位的價(jià)值重要性影響不足。
（三）企業(yè)單純追求內(nèi)部公平性，而忽視不同崗位人員之間不具可比性
在企業(yè)內(nèi)部，核心主業(yè)和關(guān)鍵崗位人員往往是激勵(lì)對(duì)象，對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)，房屋的建造與銷售必然是其核心主業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程不外乎策劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和售后這五大板塊，每一個(gè)板塊的部門職能都有其獨(dú)立性和特殊性，企業(yè)對(duì)于不同部門的職責(zé)要求不同，所以企業(yè)在制定薪酬體系時(shí)對(duì)不同的工作崗位要區(qū)別對(duì)待，如果單純追求內(nèi)部公平性，必然引發(fā)矛盾。
（四）績(jī)效考核未與個(gè)人能力和業(yè)績(jī)形成緊密聯(lián)系
企業(yè)在進(jìn)行考核、考評(píng)時(shí)一方面偏資歷而輕能力和工作業(yè)績(jī)，另一方面考核過(guò)程和結(jié)果也沒(méi)有做到透明化，從而使得許多人員靠拉幫結(jié)派或者走關(guān)系走上了較高的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，最為重要的一點(diǎn)是，考核結(jié)果往往并沒(méi)有作為支付各種薪酬的有效參考依據(jù)。現(xiàn)有的薪酬體系主要是以崗位為基礎(chǔ)，沒(méi)有和能力及個(gè)人的業(yè)績(jī)連在一起，造成的結(jié)果是很多人為了獲得相對(duì)較高的收入，注意力放在如何謀取更高的職位上，從而使自己的工作精力分散。
四、完善該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司薪酬制度的建議
（一）提高企業(yè)整體薪酬標(biāo)準(zhǔn)，建立以崗位工資為主的工資制度
國(guó)有企業(yè)員工的薪酬水平相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言是偏低的。在以物質(zhì)為價(jià)值取向的今天，薪酬的高低無(wú)疑決定了人才的大致流動(dòng)方向。因此，某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要提高員工的整體薪酬標(biāo)準(zhǔn)，使薪酬不僅發(fā)揮其基本保障功能，還要發(fā)揮其物質(zhì)激勵(lì)、刺激競(jìng)爭(zhēng)功能。在職位分析、崗位測(cè)評(píng)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)本單位的基本工資制度。改革現(xiàn)行工資構(gòu)成，優(yōu)化工資結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)化工資項(xiàng)目，增大崗位工資的比重，使崗位工資占工資收入的50%―70%左右，形成企業(yè)優(yōu)勝劣汰、崗位能上能下、收入能增能減的以崗位工資為主體的崗位績(jī)效工資制。
（二）區(qū)分崗位差別，建立合理的薪酬結(jié)構(gòu)
薪酬結(jié)構(gòu)單一，會(huì)嚴(yán)重影響員工的積極、專注程度。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要想解決這個(gè)問(wèn)題就要根據(jù)企業(yè)的不同崗位設(shè)計(jì)不同的薪酬結(jié)構(gòu)方案。可以把企業(yè)的崗位分為基于職務(wù)和基于業(yè)績(jī)的兩種，分別設(shè)計(jì)兩種不同類型的薪酬結(jié)構(gòu)方案。每種類型中根據(jù)部門和崗位的不同也略有差異。這樣就形成了一個(gè)薪酬結(jié)構(gòu)體系。這種體系簡(jiǎn)單而且針對(duì)性強(qiáng)，能夠有效的調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的工作積極性。
（三） 確定合理的工資標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)的薪酬分配方式
目前該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本工資制度中，不同性質(zhì)勞動(dòng)崗位工資標(biāo)準(zhǔn)的差距明顯偏小。企業(yè)確定不同性質(zhì)勞動(dòng)，如簡(jiǎn)單勞動(dòng)和復(fù)雜勞動(dòng)的工資標(biāo)準(zhǔn)、工資差距時(shí)，要進(jìn)行勞動(dòng)力價(jià)格的調(diào)查比較和各類人員供求關(guān)系情況分析，把勞動(dòng)評(píng)價(jià)和勞動(dòng)力價(jià)格機(jī)制結(jié)合起來(lái)。大幅提高技術(shù)崗位、關(guān)鍵崗位、高素質(zhì)、短缺人才的工資水平，合理拉開(kāi)分配差距。并且各類人員的工資標(biāo)準(zhǔn)，都要逐步做到隨行就市，同市場(chǎng)工資銜接，使人員招得進(jìn)、留得住。
（四）樹(shù)立科學(xué)績(jī)效觀，建立公平、有效的績(jī)效考核制度
正確認(rèn)識(shí)績(jī)效考核不是走形式，不是為了考核而進(jìn)行考核，而是公司總結(jié)工作與加強(qiáng)有效管理的一種重要手段。建立公平、有效的績(jī)效考核制度，首先，需要進(jìn)行科學(xué)的工作分析。應(yīng)切實(shí)科學(xué)合理地根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)，對(duì)各崗位職責(zé)、重要程度、任職資格等進(jìn)行客觀分析，編制詳細(xì)的崗位說(shuō)明書，確定薪資結(jié)構(gòu)等，對(duì)員工的崗位進(jìn)行有效的分析。其次，確立企業(yè)的工作目標(biāo)，將員工的目標(biāo)與企業(yè)的目標(biāo)統(tǒng)一起來(lái)，任何一個(gè)職位的工作人員，所確定的工作必須對(duì)公司的目標(biāo)、策略、發(fā)展有所貢獻(xiàn)。第三，考核周期系統(tǒng)化，平常考核與月度、季度、年度考核有機(jī)結(jié)合起來(lái)。注意加強(qiáng)平時(shí)考核，不能忽視平時(shí)績(jī)效考核對(duì)企業(yè)員工工作評(píng)價(jià)的作用。
參考文獻(xiàn):
[1]高延升,郭衛(wèi)民.國(guó)有企業(yè)改革的薪酬設(shè)計(jì)[J].管理與對(duì)策.2006
(1)對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足。一方面，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，只局限于傳統(tǒng)預(yù)算，重點(diǎn)關(guān)注如何降低成本費(fèi)用。另一方面，存在“編制預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的誤區(qū)，除財(cái)務(wù)部門外的其它部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對(duì)財(cái)務(wù)部門提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，有的將則將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其等同于財(cái)務(wù)報(bào)表。這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。
(2)預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相脫節(jié)。由于地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范的預(yù)算管理體系，因而許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算，并且通常是單項(xiàng)預(yù)算，項(xiàng)目建設(shè)周期考慮不夠，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施缺少科學(xué)的預(yù)算支持。
(3)預(yù)算編制不合理。由于房地產(chǎn)行業(yè)是近年的新興行業(yè),尚未很好形成自身所開(kāi)發(fā)的各種房產(chǎn)品類型(如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家預(yù)算定額,缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)，因而實(shí)際做起預(yù)算來(lái)難免憑經(jīng)驗(yàn)估算,帶有一定的隨意性,與實(shí)際情況偏離較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。
(4)缺乏預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控、反饋、激勵(lì)機(jī)制。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，在預(yù)算的編制和匯總上，不注重對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。雖然對(duì)預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與，沒(méi)有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制和執(zhí)行分析機(jī)制。同時(shí)，也存在考核和激勵(lì)機(jī)制缺失或落實(shí)不到位的問(wèn)題，不能有效實(shí)施全面預(yù)算管理。
(5)預(yù)算執(zhí)行效果不理想。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為趕工期、搶進(jìn)度，經(jīng)常出現(xiàn)“無(wú)圖紙先施工”，“三邊”工程屢禁不止，設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算突破施工圖預(yù)算，預(yù)算管理形同虛設(shè)。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的措施思考
2.1完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理組織體系建設(shè)(1)要提高預(yù)算管理的權(quán)威性，增強(qiáng)全體員工的參與和配合意識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開(kāi)展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要認(rèn)真執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。當(dāng)遇到投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的工程項(xiàng)目時(shí)，預(yù)算工作內(nèi)容涉及到企業(yè)的前期、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面和部門，環(huán)環(huán)相扣、密不可分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高層管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，組織企業(yè)全體員工主動(dòng)參與預(yù)算的策劃、編制、控制，增強(qiáng)預(yù)算管理工作的合力。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各級(jí)全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)各項(xiàng)算的討論、修改、報(bào)批、下達(dá)、考核，以及通報(bào)分析預(yù)算的執(zhí)行情況。預(yù)算編制應(yīng)自上而下、自下而上、上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總。預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)把預(yù)算與集團(tuán)公司戰(zhàn)略聯(lián)系在一起，分析市場(chǎng)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，制定整體和各分項(xiàng)的收益目標(biāo)。組織各部門對(duì)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化、分解。分析、評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)預(yù)算和投資預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是否存在差距，計(jì)算落實(shí)方案所需資源，提出可供選擇方案。
2.2完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用科目體系。做好成本核算基礎(chǔ)工作，作為項(xiàng)目預(yù)算成本、費(fèi)用的依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作，根據(jù)所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品類型，不斷積累和完善，逐步形成企業(yè)自身的成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
2.3改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行高效預(yù)算管理，就要聚焦房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)，要建立起符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算指標(biāo)，如銷售額、房款回收率、利潤(rùn)額、工程節(jié)點(diǎn)、目標(biāo)成本、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、投資回報(bào)率、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量等。同時(shí)，還要建立起符合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的編制方法，主要包括以現(xiàn)金預(yù)算為中心；以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)；以營(yíng)銷措施為手段；以滾動(dòng)預(yù)算為主要編制方法。
2.4注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施的過(guò)程控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本費(fèi)用，以指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程各階段的成本費(fèi)用管控工作，做到事前、事中及事后全過(guò)程控制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理手段，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本和費(fèi)用，降低成本耗費(fèi)，節(jié)約資金流出，提高經(jīng)濟(jì)效益，保障項(xiàng)目及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。事前預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目可行性方案論證時(shí)，應(yīng)對(duì)各類房產(chǎn)品的內(nèi)部收益率進(jìn)行測(cè)算。預(yù)算的編制必須打破設(shè)計(jì)先行的傳統(tǒng)管理模式，設(shè)計(jì)階段已決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的大格局，因此房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)走在設(shè)計(jì)的前端，對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位有足夠的論證和測(cè)算依據(jù)。事中控制，是預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，根據(jù)工程進(jìn)度、合同約定，結(jié)合預(yù)算指標(biāo)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、企業(yè)資金狀況進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的事中控制。在具體控制形式上，可考慮建立預(yù)算執(zhí)行情況通報(bào)會(huì)或計(jì)劃執(zhí)行完成情況溝通會(huì)，對(duì)各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行通報(bào)，對(duì)于出現(xiàn)差異的要找出原因與明確責(zé)任部門(人)。事后評(píng)價(jià)，主要是改變傳統(tǒng)的考核模式，避免簡(jiǎn)單地將差異界定到執(zhí)行部門上，要從指標(biāo)指定、環(huán)境影響、上下游部門的配合等方面查找原因。此外，要考慮將預(yù)算管理的關(guān)鍵指標(biāo)納入績(jī)效考核指標(biāo)中，在KPI中設(shè)置預(yù)算執(zhí)行情況的對(duì)應(yīng)指標(biāo)，如“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等，再根據(jù)不同指標(biāo)設(shè)置預(yù)警控制值，對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控以客觀地反映出部門業(yè)績(jī)和價(jià)值，明確責(zé)任，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。
2.5嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算調(diào)整管理主要應(yīng)掌握以下要點(diǎn)：一是不得隨意調(diào)整。要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”，預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)下發(fā)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算。二是深入分析采取措施。對(duì)于超預(yù)算或需預(yù)算外支出，應(yīng)當(dāng)深入分析其原因，如是必需的或原預(yù)算存在漏項(xiàng)的，則應(yīng)通過(guò)相應(yīng)審批后方可調(diào)整，如存在人為因素或可有可無(wú)的，則不能隨意調(diào)整。如屬預(yù)算執(zhí)行時(shí)存在問(wèn)題，則需追究相關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任。三是主動(dòng)調(diào)整。當(dāng)外部環(huán)境或集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)生重大變化，應(yīng)積極主動(dòng)地提出預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，以保證預(yù)算方案符合客觀實(shí)際情況，在經(jīng)濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目的，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.6建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)利用信息化系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理，建立一個(gè)全員參與的全面預(yù)算管理系統(tǒng)平臺(tái)，可以進(jìn)一步規(guī)范預(yù)算管理，賦予高度透明的預(yù)算體系，打破預(yù)算信息溝通的壁壘，將各責(zé)任人、部門的預(yù)算與集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的全面預(yù)算。引入比較成熟的用友軟件等全面預(yù)算管理系統(tǒng)或在此基礎(chǔ)上進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，使得全面預(yù)算管理工作能夠高效、直觀、科學(xué)。通過(guò)ERP系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理尤其是預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控的有效和必要手段。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源廣泛，通過(guò)ERP或其他應(yīng)用信息技術(shù)能夠最大的信息集成并進(jìn)行篩選，可優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，改變?cè)毮懿块T管理分割局面，實(shí)現(xiàn)銷售到收款、工程進(jìn)度到付款等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)流程化作業(yè)，真正滿足企業(yè)資源的共享和統(tǒng)一管理，有效地提高企業(yè)的預(yù)算管理水平。
Abstract： The responsibility cost management is a management idea that combines "responsibility" and "cost" closely. It is throughout the course of real estate development management， and requires full participation and all-round， whole process implementation. It is the development direction for modern real estate enterprises to strengthen cost control and management， and is paid great attention by more and more real estate development enterprises.
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；全過(guò)程；責(zé)任成本管理；探析
Key words： real estate development project；whole process；responsibility cost management；analysis
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）31-0011-04
0 引言
近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，企業(yè)要想立足市場(chǎng)，就要提高自身的盈利能力，全過(guò)程成本控制越來(lái)越受到各房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。在加強(qiáng)全過(guò)程成本精細(xì)化管理的同時(shí)，全過(guò)程責(zé)任成本管理也逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)提高自身成本控制和管理能力的主要發(fā)展方向。
1 全過(guò)程責(zé)任成本管理的概念
①責(zé)任，字面釋義通常可以分為兩種，一是對(duì)事對(duì)它人對(duì)已對(duì)社會(huì)應(yīng)盡的義務(wù)，即分內(nèi)應(yīng)做的事，如職責(zé)、應(yīng)盡責(zé)任、崗位責(zé)任等；二是指勇于承擔(dān)自己沒(méi)有做好的工作的不利后果或者強(qiáng)制性義務(wù)，如不良后果、過(guò)失責(zé)任等。
②責(zé)任成本，是以具體的責(zé)任單位（部門、單位或個(gè)人）為對(duì)象，以其承擔(dān)的責(zé)任為范圍所歸集的成本，也就是特定責(zé)任中心的全部可控成本。
③全過(guò)程成本，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程目標(biāo)成本，包括土地（或股權(quán)收購(gòu)）、設(shè)計(jì)、前期、工程、營(yíng)銷、成本等需要支出的全部成本。
④全過(guò)程成本管理，時(shí)間的角度出發(fā)，全過(guò)程成本管理是指不僅包括對(duì)生產(chǎn)過(guò)程目標(biāo)成本的管理與控制，也包括產(chǎn)品定位、研發(fā)設(shè)計(jì)及實(shí)施階段，銷售及售后服務(wù)階段；內(nèi)容的角度出發(fā)，不僅包括產(chǎn)品生產(chǎn)成本的管理與控制，也包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、資金籌集成本、材料采購(gòu)成本、維護(hù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、人力資源成本、質(zhì)量成本、試制成本、使用壽命周期成本等，主要體現(xiàn)“動(dòng)態(tài)性、全面性、全員性、全過(guò)程”的目標(biāo)成本管理模式。
⑤全過(guò)程責(zé)任成本管理，也就是在目標(biāo)成本管理全過(guò)程相應(yīng)部門應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，按照責(zé)任主體進(jìn)行劃分，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行、考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。其主要特點(diǎn)：
1）綜合性：責(zé)任成本管理具有很強(qiáng)的綜合管理職能，同時(shí)具備很多的管理辦法，比如預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理、定額管理、會(huì)計(jì)核算管理等。
2）全員性：由于責(zé)任成本管理的涉及范圍很廣，要想真正的實(shí)現(xiàn)目的，需各個(gè)相關(guān)部門之間協(xié)同合作。
3）可控性：責(zé)任成本管理劃分責(zé)任是以成本的可控性，確定職權(quán)是以責(zé)任的范圍，兌現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益是以完成的責(zé)任預(yù)算總額和責(zé)任盈虧，因此責(zé)任主體的責(zé)任、職權(quán)和利益息息相關(guān)。
4）雙向性：責(zé)任預(yù)算是責(zé)任成本管理的基礎(chǔ)，而單位工程量中數(shù)量和單價(jià)組成的責(zé)任預(yù)算，所以說(shuō)責(zé)任成本管理很大程度上體現(xiàn)在數(shù)量和價(jià)格的雙向管理。
全過(guò)程責(zé)任成本管理是把“責(zé)任”和“成本”兩項(xiàng)內(nèi)容緊密結(jié)合的管理思路，是一項(xiàng)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理工作，須由全員參加、全方位、全過(guò)程實(shí)施，通過(guò)責(zé)任考核促使全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理與控制的發(fā)展方向，越來(lái)越受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度重視。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程責(zé)任成本劃分
2.1 按照全過(guò)程責(zé)任成本生命周期劃分
參考生命周期理論，通常將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目劃分成以下幾個(gè)階段：
①前期可行性研究階段。該階段最終的目的是形成可行性研究報(bào)告，具體的操作主要包括尋找土地和市場(chǎng)機(jī)會(huì)、調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng)、研究規(guī)劃要求、獲取土地、設(shè)計(jì)初步方案、計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、初步測(cè)算項(xiàng)目成本等。
②產(chǎn)品策劃階段。該階段最終的目的是形成內(nèi)部的初步設(shè)計(jì)方案，具體的操作主要包括分析市場(chǎng)定位、分析房型配比、確定建筑形態(tài)和立面的風(fēng)格等。
③產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。該階段的最終目的是形成各類規(guī)劃報(bào)批的正式送審方案文本和各類施工藍(lán)圖，具體的操作主要包括設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)擴(kuò)初、設(shè)計(jì)施工圖等。
④產(chǎn)品實(shí)施階段。該階段的最終目的是工程竣工實(shí)體，具體的操作主要包括單體的建安工程、總體配套工程等。
⑤產(chǎn)品的銷售階段。即在建項(xiàng)目達(dá)到可售條件，利用廣告、促銷、展覽等活動(dòng)向社會(huì)需求方提品的服務(wù)行為并達(dá)到回收資金的階段。
⑥產(chǎn)品的交付及售后服務(wù)階段。即業(yè)主收房入戶及售后服務(wù)階段。
依據(jù)全過(guò)程責(zé)任成本的概念，結(jié)合上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生命周期理論，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程責(zé)任成本劃分成如下：一是前期可行性研究階段的責(zé)任成本；二是產(chǎn)品策劃階段的責(zé)任成本；三是產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本；四是產(chǎn)品實(shí)施階段的責(zé)任成本；五是產(chǎn)品銷售階段的責(zé)任成本；六是產(chǎn)品交付階段的責(zé)任成本。
③第三部分是工程建設(shè)過(guò)程，此階段成本管理主責(zé)部門是項(xiàng)目部（或項(xiàng)目公司），成本管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程技術(shù)管理部、財(cái)務(wù)管理部等相關(guān)部門配合；
④第四部分竣工結(jié)算，此階段成本管理主責(zé)部門是成本管理部，項(xiàng)目部（或項(xiàng)目公司）、客服管理部等相關(guān)部門配合；
⑤第五部分是建設(shè)過(guò)程管理費(fèi)用，包括管理人員工資、行政及綜合管理，此項(xiàng)責(zé)任成本管理主責(zé)部門是綜合管理部。
另外，設(shè)計(jì)變更成本管理責(zé)任部門是研發(fā)部，洽商變更成本管理責(zé)任部門是研發(fā)部和工程部，簽證和索賠成本管理責(zé)任部門是工程部。
3.5 產(chǎn)品銷售階段的責(zé)任成本
產(chǎn)品銷售階段的責(zé)任成本是指向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)體達(dá)到可售條件向社會(huì)需求方提品的服務(wù)行為所需要支出的成本，主要包括廣告宣傳、營(yíng)銷電子設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、促銷、展覽等活動(dòng)以及銷售人員工資、培訓(xùn)等費(fèi)用。
此階段成本的責(zé)任部門房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷管理部。另外，考慮到銷售利潤(rùn)與銷售成本投入成正比，此階段成本投入應(yīng)與銷售利潤(rùn)相結(jié)合統(tǒng)籌考慮，努力使銷售投入和銷售利潤(rùn)達(dá)到均衡狀態(tài)。
3.6 產(chǎn)品交付及售后服務(wù)階段的責(zé)任成本
產(chǎn)品交付階段的責(zé)任成本是指業(yè)主入戶交付及后期維護(hù)成本（售后服務(wù)），房屋交付后的維護(hù)成本（這里說(shuō)的維護(hù)成本指質(zhì)保期外、非物業(yè)部（公司）獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的情況下由地產(chǎn)公司承擔(dān)的成本）主要由建筑本身的產(chǎn)品質(zhì)量、材料質(zhì)量和后期的使用維護(hù)來(lái)決定。
此階段成本管理容易混淆不清，通常物業(yè)管理部（公司）是主要責(zé)任部門。
4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本及相應(yīng)的責(zé)任部門
4.1 按照全過(guò)程責(zé)任成本生命周期，可以歸納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本管理及對(duì)應(yīng)責(zé)任部門如表1。
4.2 案例
①某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了控制研發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)，結(jié)合市場(chǎng)行情，制定了不同類型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)控控制上限，并將此標(biāo)準(zhǔn)列入項(xiàng)目責(zé)任成本績(jī)效考核，有效控制了成本支出。具體設(shè)計(jì)費(fèi)指標(biāo)如表2。
②某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了有效控制銷售費(fèi)用，專門根據(jù)不同區(qū)域分期項(xiàng)目情況制定了銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并以此考核銷售部門的費(fèi)用支出績(jī)效。具體情況如表3。
5 全過(guò)程責(zé)任成本的控制方法
①土地成本：盡管土地成本只是外部條件，然而由于土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目的前提和基礎(chǔ)，必須對(duì)其進(jìn)行必要的分析，因此分析土地成本屬于責(zé)任成本的管理范疇。基于此，相關(guān)部門應(yīng)充分意識(shí)到土地成本的重要性，密切關(guān)注市場(chǎng)的變化和發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確的判斷土地價(jià)格的走勢(shì)和增值潛力，積極與相關(guān)部門配合，對(duì)項(xiàng)目的前景給予客觀分析。
控制方法：趨勢(shì)法、類比法。
②融資成本：企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和融資成本有著直接的關(guān)系，隨著企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的增高，會(huì)越來(lái)越依賴融資。同時(shí)，融資成本也與融資方式和結(jié)構(gòu)形式有關(guān)，債券融資成本高，而股權(quán)融資成本低，但是股權(quán)融資后會(huì)對(duì)利潤(rùn)和控制權(quán)有一定的影響。究竟采用何種融資方式，應(yīng)結(jié)合具體的項(xiàng)目狀況和市場(chǎng)形勢(shì)做出判斷。
控制方法：多元化融資（拓寬融資渠道）、資金調(diào)度與平衡。
③目標(biāo)成本體系：目標(biāo)成本體系的建立與一個(gè)企業(yè)的工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、理論研究水平有關(guān)。只有具備大量的工程實(shí)踐和理論的提煉，才有可能建立一套與目標(biāo)市場(chǎng)基本吻合的目標(biāo)成本體系，作為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的重要參考。
控制方法：限額設(shè)計(jì)法、積累、提煉、參照。
④工程建造成本：工程建造成本主要包括總包工程費(fèi)、分包工程、甲供材料費(fèi)、配套建設(shè)費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)等，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，施工建造階段的工程建造成本是全過(guò)程成本控制的重要組成部分。
控制方法：工程量清單計(jì)價(jià)、閉口價(jià)合同、嚴(yán)格合同管理及工程變更價(jià)款的控制、加強(qiáng)審計(jì)。
⑤管理成本：項(xiàng)目管理成本隨項(xiàng)目大小、地區(qū)工資水平、行業(yè)內(nèi)收入水平等不同而變化。重點(diǎn)是做好部門費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)支獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。
⑥銷售成本：該成本占房地產(chǎn)成本管理的很小比例，操作中應(yīng)堅(jiān)持以下原則：總量控制原則、重點(diǎn)保證、優(yōu)先集中使用原則、及時(shí)檢查原則、計(jì)劃使用原則。
6 全過(guò)程責(zé)任成本管理體系的建立與考核
建立目標(biāo)成本責(zé)任考核體系，根據(jù)目標(biāo)成本的責(zé)任劃分范圍，將有關(guān)目標(biāo)成本體系指標(biāo)逐層分解到相應(yīng)的責(zé)任部門或責(zé)任人，制定相應(yīng)的《目標(biāo)成本管理與考核任務(wù)書》。
提高目標(biāo)成本預(yù)測(cè)和編制的準(zhǔn)確性是目標(biāo)成本管理與考核的難點(diǎn)之一，方法主要是通過(guò)事后評(píng)估來(lái)不斷改進(jìn)。因此要在工程項(xiàng)目竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行目標(biāo)成本管理與控制的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：
①制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系，對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了適時(shí)的跟蹤與控制；
②比較項(xiàng)目實(shí)施階段動(dòng)態(tài)成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)目標(biāo)成本差異；
③對(duì)比項(xiàng)目竣工結(jié)算與《目標(biāo)成本管理與考核任務(wù)書》的成本差異；
④分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》；
⑤分析工程承包范圍、工程量變化等，評(píng)估設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證、索賠等對(duì)目標(biāo)成本的影響；
⑥考察項(xiàng)目交付入住后一定時(shí)期內(nèi)主要材料設(shè)備的使用效果和耐用程度，若發(fā)生大額維修、維護(hù)成本，分析其何種原因，是否由施工質(zhì)量、材料性能或后期使用不當(dāng)導(dǎo)致，并分析三者的比重，為后期的項(xiàng)目在施工單位選擇、材料設(shè)備選用提供可用的實(shí)踐依據(jù)，建立采購(gòu)合作單位及材料設(shè)備數(shù)據(jù)庫(kù)。
在完成上述幾個(gè)步驟之后，根據(jù)項(xiàng)目執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過(guò)程“實(shí)踐完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，對(duì)部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，以實(shí)際數(shù)據(jù)說(shuō)話，真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”，將成本責(zé)任考核落到實(shí)處。
7 結(jié)束語(yǔ)
全過(guò)程責(zé)任成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的重要措施和組成部分，是企業(yè)減低成本、提高效益的先進(jìn)管理方法。“節(jié)約成本，人人有責(zé)”，只有企業(yè)全員建立全過(guò)程成本管理的責(zé)任意識(shí)，才能將成本管理職責(zé)轉(zhuǎn)化為自覺(jué)行為并貫徹落實(shí)下去，才能有效做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本的管理與控制。這是任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)切實(shí)面臨而又值得深入思考的問(wèn)題，管理層必須予以高度重視。
參考文獻(xiàn)：
[1]溫海明.施工企業(yè)項(xiàng)目成本控制及對(duì)策[J].財(cái)政監(jiān)督，2009（4）.
[2]李威.探求企業(yè)在全面預(yù)算框架下的全面成本管理[J].科技風(fēng)，2011（9）.
[3]城云.責(zé)任成本管理的“123456”模式[J].施工企業(yè)管理，2013（9）.
[4]項(xiàng)海勇.基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的房地產(chǎn)投資實(shí)訓(xùn)設(shè)計(jì)研究[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2009（11）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；社會(huì)責(zé)任；實(shí)現(xiàn)
一、引言
目前還沒(méi)有企業(yè)社會(huì)責(zé)任的權(quán)威定義，比較有代表性的有：管理學(xué)者斯蒂芬?P.羅賓斯（Stephen.P.Robbins）與瑪麗?坎特（Mary Coulte）認(rèn)為企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指超過(guò)法律和經(jīng)濟(jì)要求的企業(yè)為謀求對(duì)社會(huì)有利的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)所承擔(dān)的責(zé)任。1991年，Carroll認(rèn)為經(jīng)濟(jì)、法律、倫理和慈善四種社會(huì)責(zé)任構(gòu)成了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的全部，而且這四個(gè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任構(gòu)成了一個(gè)金字塔的結(jié)構(gòu)。關(guān)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任到底是什么這個(gè)問(wèn)題并不重要，重要的是企業(yè)應(yīng)該對(duì)哪些人承擔(dān)責(zé)任，對(duì)這些對(duì)象應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，怎樣推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)這些責(zé)任的問(wèn)題。Carroll認(rèn)為將利益相關(guān)者理論應(yīng)用于企業(yè)社會(huì)責(zé)任研究中可以為企業(yè)社會(huì)責(zé)任“指明方向”，針對(duì)每一個(gè)主要的相關(guān)利益群體就可以界定企業(yè)社會(huì)責(zé)任的范圍。Clarkson也曾經(jīng)說(shuō)，利益相關(guān)者理論可以為企業(yè)社會(huì)責(zé)任提供“一種理論框架”，在這個(gè)框架里，企業(yè)社會(huì)責(zé)任被明確界定在“企業(yè)與利益相關(guān)者之間的關(guān)系”上。目前，利益相關(guān)者的范圍主要有投資者、員工、顧客、供應(yīng)商、債權(quán)人、行業(yè)協(xié)會(huì)、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、政府等。作者選取了其中認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個(gè)利益相關(guān)者作為本文的研究基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的缺失表現(xiàn)
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地尋租現(xiàn)象
曾有人在2002年測(cè)算，當(dāng)年中國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)總量約25萬(wàn)億元，約占當(dāng)年全部國(guó)有資產(chǎn)總量的76%，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)GDP的2.44倍。不過(guò)，這筆巨大的資產(chǎn)卻產(chǎn)權(quán)界定不清、產(chǎn)權(quán)交易積弊叢生，“肥沃”的土地因此成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域權(quán)力尋租的最熱門領(lǐng)域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都與土地密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年里，在領(lǐng)導(dǎo)干部、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問(wèn)題的約占三分之一。在土地招掛拍的過(guò)程中，競(jìng)買人惡意串通“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”的現(xiàn)象很普遍。投標(biāo)單位向陪標(biāo)單位承諾條件，以金錢賄賂收買主要的評(píng)標(biāo)人，里應(yīng)外合，不對(duì)稱信息，故意抬高投標(biāo)門檻和中標(biāo)價(jià)格，減少限制和嚇阻其他競(jìng)標(biāo)人。開(kāi)發(fā)商不惜代價(jià)的尋租成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的手中，這也可以部分解釋近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升的原因。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)大
2006年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源為32523.23億元，同比增長(zhǎng)28.3%。近兩年銀行信貸比例上升，2004年銀行信貸只占開(kāi)發(fā)資金總量的18.4%，2006年提升到19.58%；2006年自籌資金與其他資金分別占資金總量的31.95%和47%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看約有70%的資金是來(lái)自銀行系統(tǒng)，融資渠道過(guò)分依賴商業(yè)銀行。這種高度集中的銀行融資體制，必將加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿绻唐贩靠罩妹娣e長(zhǎng)期持續(xù)大量積壓，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法支付銀行貸款與建筑費(fèi)用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來(lái)自于銀行貸款，最后也只好把開(kāi)發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，則銀行即使拍賣抵押物也無(wú)法收回貸款本息。最終，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者，2008年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)就是前車之鑒。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的欺詐行為
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的社會(huì)責(zé)任主要是提供能夠滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)最大化為中心的動(dòng)機(jī)下，房?jī)r(jià)已經(jīng)成了老百姓生命中不能承受之重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在賣樓過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的欺詐行為更是嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的基本權(quán)利。這些欺詐行為具體表現(xiàn)在：不向消費(fèi)者公布新開(kāi)樓盤的價(jià)格或者是公布虛假的價(jià)格；相關(guān)項(xiàng)目的另收費(fèi)行為以及小區(qū)配套設(shè)施的不完善；隱瞞售房進(jìn)度、散布虛假銷售信息或漲價(jià)信息，營(yíng)造虛假銷售氣氛。
三、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的根源分析
（一）尋租現(xiàn)象背后的實(shí)質(zhì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地這個(gè)重要的資源，政府對(duì)土地的壟斷是產(chǎn)生房地產(chǎn)尋租的重要原因。在中國(guó)，土地的控制權(quán)牢牢地掌握在有著二元結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的政府手里。二元結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為政府代表主體的二元性，即中央政府代表土地所有權(quán)、行使市場(chǎng)管制權(quán)，地方政府使用權(quán)、行事經(jīng)營(yíng)權(quán)。具體經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的是地方政府，中央政府對(duì)地方政府具有絕對(duì)的監(jiān)管權(quán)。但是由于信息不對(duì)稱，監(jiān)管成本過(guò)高以及地方政府官員考核指標(biāo)的因素，地方政府和中央政府在行使同一塊土地的權(quán)利上會(huì)表現(xiàn)為一定的價(jià)值沖突：中央重視土地的資源價(jià)值，但地方卻看重土地的資產(chǎn)價(jià)值。于是，地方出于政績(jī)、財(cái)政的考慮，挖空心思與中央爭(zhēng)奪土地經(jīng)濟(jì)、政治利益。由于地方政府官員的考核指標(biāo)直接和GDP掛鉤，土地收入就成了地方財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。而地方政府實(shí)際上也并不是作為一個(gè)機(jī)構(gòu)行使土地所有權(quán)，它需要委托相關(guān)部門的官員來(lái)具體地行使這項(xiàng)壟斷權(quán)力。如果地方政府的某個(gè)官員掌握了控制土地市場(chǎng)的權(quán)力，那么就有開(kāi)發(fā)商“處心積慮”地去獲取高額壟斷利潤(rùn)，這就給擁有頒發(fā)開(kāi)發(fā)許可權(quán)的官員創(chuàng)造了巨大的尋租空間。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)大量銀行貸款的原因
近幾年來(lái)，隨著土地招掛拍在全國(guó)的推進(jìn)，中央緊縮土地政策的實(shí)施，土地價(jià)格越來(lái)越高；又由于房市的飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，普通工薪階層買不起房，只有靠原有公房的拆遷獲得“第一桶金”，從而使得拆遷成本愈來(lái)愈難以控制。由此產(chǎn)生的結(jié)果是，土地費(fèi)用和動(dòng)拆遷費(fèi)用占一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的比例從原來(lái)的30%上升到40-50%，中心城區(qū)的比例就更高，有些甚至達(dá)到60%。未繳清土地費(fèi)用，完成動(dòng)拆遷，就不能取得四證，也就無(wú)法達(dá)到銀行貸款“四證齊全”的門檻。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)需要自行籌備的資金大大增加，這對(duì)大型房產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)影響不大，對(duì)中小房產(chǎn)商則是致命一擊。因此，自有資金不足，追求高杠桿獲利的房產(chǎn)商企圖繞過(guò)政策，另辟蹊徑來(lái)解決前期資金。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)對(duì)銀行有著天然的吸引力。資料表明，世界房地產(chǎn)平均利潤(rùn)基本保持在6-8%，高于其他產(chǎn)業(yè)。而中國(guó)等新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)投資利潤(rùn)遠(yuǎn)高于國(guó)際或發(fā)達(dá)國(guó)家水平，一般不低于30%，即使不景氣時(shí)也在20-25%；即使利潤(rùn)較低的政府安居工程也達(dá)15%。顯然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸是銀行一項(xiàng)重要的贏利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
（三）造成房屋銷售過(guò)程中欺騙行為的根源
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的種種不誠(chéng)信行為主要來(lái)自于人們價(jià)值觀的錯(cuò)位等一系列社會(huì)問(wèn)題。改革開(kāi)放前服務(wù)于人民的核心價(jià)值觀開(kāi)始迷失，改革開(kāi)放后逐漸表現(xiàn)為社會(huì)價(jià)值觀的多元化，形形的價(jià)值觀激烈碰撞，不健康的價(jià)值觀（拜金主義、奢侈、欺詐、自私等等）充斥整個(gè)社會(huì)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯利潤(rùn)是從，在追逐利潤(rùn)的過(guò)程中絞盡腦汁耍盡一切不良手段，又加上中國(guó)現(xiàn)行相關(guān)的法律制度不完善，消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)薄弱，房地產(chǎn)企業(yè)的不誠(chéng)信行為時(shí)有發(fā)生。
四、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)機(jī)制的構(gòu)建
（一）完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度，完善政府官員考核體系
在保證國(guó)家對(duì)土地的絕對(duì)所有權(quán)的前提下，進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)多元化改革的試驗(yàn)，把一部分土地的開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)等實(shí)際產(chǎn)權(quán)分配給大型國(guó)有企業(yè)，對(duì)土地的管理辦法可以參照一般國(guó)有資產(chǎn)的管理辦法，但是應(yīng)該開(kāi)設(shè)專門賬戶進(jìn)行管理，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)的委托經(jīng)營(yíng)制度。實(shí)行由農(nóng)地終極所有者的農(nóng)戶通過(guò)民主選舉產(chǎn)生代表村民集體利益的合作經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)農(nóng)戶自愿形式行使土地管理權(quán)，行使的土地權(quán)利包括占有、使用、收益、處分等權(quán)能。必須改變現(xiàn)有的官員考核制度，改革現(xiàn)有的單純依靠GDP絕對(duì)增長(zhǎng)額的官員政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，尤其是與土地收入掛鉤的GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)需要慎重衡量。注重當(dāng)?shù)毓賳T的長(zhǎng)期績(jī)效考核指標(biāo)，把地方官員對(duì)地方可持續(xù)發(fā)展所做的貢獻(xiàn)值的大小作為官員晉升的重要依據(jù)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款上時(shí)應(yīng)做好相應(yīng)的客戶分析和放貸前的調(diào)查，以掌握客戶的真實(shí)資料。加強(qiáng)貸后管理，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控。要強(qiáng)化信貸資金的“過(guò)程控制”，加大對(duì)企業(yè)貸款后的動(dòng)態(tài)監(jiān)管力度，對(duì)房地產(chǎn)貸款要確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，要與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂資金封閉管理協(xié)議，確定各自資金到位時(shí)間與進(jìn)度，明確各自的權(quán)利與義務(wù)。同時(shí)，對(duì)每筆貸出去的款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任都要追究到個(gè)人，涉及金額特別大的可以由幾個(gè)人共同承擔(dān)。銀行對(duì)這些信貸員實(shí)行專門管理，保證每一位信貸員都有積極性就負(fù)責(zé)專門的款項(xiàng)，同時(shí)，對(duì)專門款項(xiàng)的使用進(jìn)行跟蹤，確保每筆貸款實(shí)現(xiàn)真實(shí)的用途，信貸員對(duì)可能具有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的款項(xiàng)要有書面的解釋說(shuō)明及相應(yīng)的防范措施。對(duì)有失職行為的銀行工作人員必須追究連帶責(zé)任。發(fā)展以股票融資為主的房地產(chǎn)直接融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，積極探索其他形式的房地產(chǎn)融資渠道。據(jù)2007中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2006年中國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)58710家，而目前能上市的房地產(chǎn)企業(yè)不過(guò)幾十家，就算全國(guó)的上市公司都做房地產(chǎn)投資，加起來(lái)也不超過(guò)1400家。因此，通過(guò)股票融資的開(kāi)發(fā)商畢竟是少數(shù)。因此應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)融資的資本市場(chǎng)，開(kāi)拓房地產(chǎn)中小企業(yè)板塊，積極探索房地產(chǎn)融資的其他渠道。
（三）營(yíng)造一個(gè)誠(chéng)信健康的房地產(chǎn)銷售環(huán)境
對(duì)在商品房銷售中損害消費(fèi)者權(quán)益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高層管理人員應(yīng)該加大懲罰的力度，比如在銷售過(guò)程中嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益的開(kāi)發(fā)商企業(yè)應(yīng)吊銷商品房預(yù)售許可證，要讓這些經(jīng)理人員明白，不強(qiáng)化員工的誠(chéng)信意識(shí)，依靠坑蒙拐騙來(lái)取得業(yè)績(jī)無(wú)益于個(gè)人的利益和公司的發(fā)展。同時(shí)，實(shí)行房地產(chǎn)銷售人員全國(guó)區(qū)域管理的制度，這個(gè)統(tǒng)一管理的機(jī)構(gòu)可以由各地的消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，營(yíng)銷人員采取持證上崗的方式，每一個(gè)房地產(chǎn)銷售資格證上都有代表本人唯一合法身份的編號(hào)。消費(fèi)者可以直接向消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)的有關(guān)部門進(jìn)行投訴，由消協(xié)的有關(guān)部門進(jìn)行真實(shí)性調(diào)查后再做出處罰決定。從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)一方面應(yīng)盡快完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律，提高消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)，對(duì)嚴(yán)重違反消費(fèi)者權(quán)益的開(kāi)發(fā)商企業(yè)和個(gè)人可以考慮追究民事責(zé)任甚至是刑事責(zé)任等。另一方面應(yīng)該在全行業(yè)甚至全社會(huì)范圍內(nèi)加強(qiáng)社會(huì)主義誠(chéng)信觀建設(shè)，像一些西方國(guó)家那樣建設(shè)個(gè)人誠(chéng)信的電子檔案制度。
參考文獻(xiàn)：
1、斯蒂芬?羅賓斯.管理學(xué)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,1998.
2、CAROLL A B.The pyramid of corporate responsibility:toward the moral management of organizational stakeholders’[J].Business horizons,1991(4).
3、CLARKSON.A Stakeholder framework for analyzing and evaluating corporate social performance[J].Academy of management review,1995(1).
4、喻建齊.中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及防范[D].武漢理工大學(xué),2007.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理協(xié)調(diào)分析
中圖分類號(hào)：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就是企業(yè)以完成項(xiàng)目為前提，在公司內(nèi)部對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)、組織、管理等工作，這些部門包括人事部、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部等等。對(duì)這些部門要加強(qiáng)管理，使其發(fā)揮最大的能力，實(shí)現(xiàn)成功的規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理。下面就簡(jiǎn)單介紹幾個(gè)部門。
財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部應(yīng)該是一個(gè)企業(yè)中較為重要的部門，顧名思義它主要是負(fù)責(zé)資金的管理，并定期的將財(cái)務(wù)狀況制成報(bào)表供單位領(lǐng)導(dǎo)查驗(yàn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中主要負(fù)責(zé)融資、工程款的發(fā)放等問(wèn)題。
工程部：工程部是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中核心的部門，主要負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、庫(kù)存，與施工企業(yè)的協(xié)調(diào)，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，并管理相關(guān)合同等一系列問(wèn)題。
人事部：主要負(fù)責(zé)人事招聘、調(diào)配等各個(gè)方面，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題及原因
在房地產(chǎn)企業(yè)中，近幾年問(wèn)題不斷頻發(fā)，但是在市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善下已經(jīng)有所進(jìn)步了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個(gè)方面：
1.1 觀念危機(jī)
觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
(1)在市場(chǎng)意識(shí)方面較為被動(dòng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在著普遍的想法，比如認(rèn)為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、政府行政規(guī)劃就可以取代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、還有的認(rèn)為市場(chǎng)體制不完善，就鉆市場(chǎng)的空子，導(dǎo)致存在一些負(fù)面思想，例如破壞市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)不均，信心不足，怨天尤人等，這些現(xiàn)象的存在一部分是源于政府和行政主管部門，還有一部分源于開(kāi)發(fā)企業(yè)。
(2)在市場(chǎng)中盲目開(kāi)發(fā)。有些開(kāi)發(fā)商盲目進(jìn)行，簡(jiǎn)單的認(rèn)為房地產(chǎn)單單靠引進(jìn)外商、外資，就能帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，并且獲得很好的經(jīng)濟(jì)利益，從而帶動(dòng)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。抱有這種觀念的開(kāi)發(fā)商一般都只是追求政治上的業(yè)績(jī)，而不重視市場(chǎng)的發(fā)展，不按市場(chǎng)上的規(guī)律要求來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
(3)在市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)意識(shí)狹隘、目光短淺。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期可以投機(jī)取巧利用制度的不完善來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，專搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，為了謀求短期內(nèi)獲得的利益，不顧市場(chǎng)環(huán)境的秩序、誠(chéng)信和規(guī)范。
1.2 市場(chǎng)秩序不規(guī)范
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，還要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)范的市場(chǎng)秩序。
1.3 企業(yè)規(guī)模小、整體實(shí)力弱
在房地產(chǎn)行業(yè)中新進(jìn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，雖然給此行業(yè)注入了許多新鮮血液，但是由于初期規(guī)模較小所以企業(yè)實(shí)力就較弱。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開(kāi)發(fā)企業(yè)到現(xiàn)在為止已經(jīng)成長(zhǎng)為老資格了，這些企業(yè)人員多、負(fù)擔(dān)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。當(dāng)然后期也存在一些股份制企業(yè)但是這些企業(yè)大多是民營(yíng)企業(yè)，組建時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力都不足，一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級(jí)技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無(wú)技術(shù)人員，無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，無(wú)資金，他們僅靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱，更談不上走出去參與競(jìng)爭(zhēng)。
1.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源配置不合理
一些人看到房地產(chǎn)行業(yè)有很大的利潤(rùn)，就紛紛的涌入進(jìn)來(lái)，這樣卻導(dǎo)致了低級(jí)企業(yè)過(guò)多，人財(cái)物配置不合理、資源浪費(fèi)、市場(chǎng)秩序混亂、不良競(jìng)爭(zhēng)等諸多問(wèn)題。這就需要加大行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度，減少不正之風(fēng)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素
2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購(gòu)房者認(rèn)知的需要來(lái)理解他們的聲音，建立買家意見(jiàn)與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)施工質(zhì)量
施工質(zhì)量是眾多建筑企業(yè)中首要強(qiáng)調(diào)的，也是近幾年國(guó)家尤為重視的，施工質(zhì)量說(shuō)白了就是要求施工單位按照實(shí)際設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格執(zhí)行，不得偷工減料，降低成本從中賺取更高經(jīng)濟(jì)利益，由于施工質(zhì)量的檢驗(yàn)是漫長(zhǎng)的過(guò)程，可能會(huì)在竣工后的很長(zhǎng)一段時(shí)間才能表現(xiàn)出來(lái)，這就恰恰是一個(gè)可以鉆的空子，一旦發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)施工單位絕對(duì)不會(huì)拆除重建，也只能通過(guò)修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對(duì)于公司的社會(huì)形象和長(zhǎng)期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性以及長(zhǎng)期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評(píng)價(jià)可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、工程竣工一次合格率、建筑性能價(jià)值比、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、效率等方面考慮。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷策劃
房地產(chǎn)企業(yè)中銷售是必不可少的，如何做好營(yíng)銷是一個(gè)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤為重視的方面，一個(gè)好的產(chǎn)品營(yíng)銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤(rùn)的過(guò)程。此工程蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的所有過(guò)程中，處處可見(jiàn)，由市場(chǎng)調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動(dòng)、價(jià)格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要考慮的營(yíng)銷策劃內(nèi)容，在營(yíng)銷策劃前期進(jìn)行的市場(chǎng)定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的消費(fèi)客戶群、所開(kāi)發(fā)物業(yè)的功能、專營(yíng)性及象征性等內(nèi)容，這是實(shí)施具體營(yíng)銷策略的核心基礎(chǔ)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。
施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門不能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)凋，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：
(1)開(kāi)發(fā)商的大力支持做后盾。作為投資者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開(kāi)研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。
(2)實(shí)施計(jì)劃要盡早。在一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初期，項(xiàng)目決策中的成本是少之又少的，但這些決策的提出卻可以對(duì)后期項(xiàng)目成本多少產(chǎn)生重要的影響，可施工性研究對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而開(kāi)發(fā)商更要做好前期的項(xiàng)目決策。
(3)項(xiàng)目施工要持續(xù)開(kāi)展研究。在開(kāi)發(fā)時(shí)，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。
結(jié)語(yǔ)
每個(gè)企業(yè)無(wú)一例外的成立都是想要獲利的，都想獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是這樣。要想達(dá)到這些目標(biāo)，就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；問(wèn)題；建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理所具有的積極意義
1 推行全面預(yù)算管理可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃和短期計(jì)劃的有機(jī)統(tǒng)一，還有利于績(jī)效考核的科學(xué)化和制度化。全面預(yù)算管理是從全局高度來(lái)貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)建立了有效的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與短期計(jì)劃的有機(jī)統(tǒng)一。全面預(yù)算管理指標(biāo)是考核評(píng)價(jià)企業(yè)及其職能部門、員工工作績(jī)效的最佳標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)預(yù)算的考評(píng)獎(jiǎng)懲體系，評(píng)價(jià)部門及員工的績(jī)效，有利于提高績(jī)效考核的客觀性、公正性，使企業(yè)績(jī)效考核的依據(jù)科學(xué)化、規(guī)范化、制度化。
2 推行全面預(yù)算管理可以提高房產(chǎn)企業(yè)控制水平，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本、銷售等指標(biāo)的事前事中控制尤為重要。全面預(yù)算管理是一個(gè)以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)，并涵蓋了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，在執(zhí)行過(guò)程中，通過(guò)分析和反饋，可以實(shí)時(shí)掌握預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度和結(jié)果，及時(shí)調(diào)整和應(yīng)對(duì)，以保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)外部競(jìng)爭(zhēng)的激烈性和調(diào)控政策的不確定性，需要通過(guò)全面預(yù)算管理提前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及準(zhǔn)備。通過(guò)全面預(yù)算管理，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警點(diǎn)，特別是資金預(yù)警點(diǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范管理，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，從而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3 推行全面預(yù)算管理可以提升房產(chǎn)企業(yè)整體績(jī)效和綜合管理水平。對(duì)于集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理貫穿于集團(tuán)及下屬子公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是提升公司整體績(jī)效和管理水平的重要方法。通過(guò)全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)股東對(duì)經(jīng)營(yíng)者的有效制約，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司對(duì)下屬公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效計(jì)劃、控制與管理。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作中存在的問(wèn)題與不足
1 預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略管理沒(méi)有有機(jī)結(jié)合。沒(méi)有企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境下的預(yù)算管理，會(huì)重視短期活動(dòng)，忽視長(zhǎng)期目標(biāo)，使短期的預(yù)算指標(biāo)與長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不相適應(yīng)，各期編制的預(yù)算銜接性差，各年度、季度和月份預(yù)算的推行無(wú)助于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這樣的預(yù)算管理難以取得預(yù)期效果。由于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，因而許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是單項(xiàng)預(yù)算，結(jié)果是集團(tuán)公司的戰(zhàn)略實(shí)施沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)支持，預(yù)算與集團(tuán)公司的戰(zhàn)略缺乏聯(lián)系。
2 預(yù)算管理制度不完善。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流。究其原因，這與沒(méi)有建立一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系，以至于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，無(wú)法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對(duì)預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
3 對(duì)于預(yù)算管理工作沒(méi)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，尚未真正實(shí)現(xiàn)全員參與。毫無(wú)疑問(wèn)，全面預(yù)算是財(cái)務(wù)收支預(yù)算的發(fā)展，但不能據(jù)此就認(rèn)為預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制就行了，甚至把預(yù)算理解僅是財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。其實(shí)，全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為，在房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此，它與全體員工、項(xiàng)目的工期管理、預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。
4 預(yù)算執(zhí)行乏力，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的功效。我國(guó)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)采用的是項(xiàng)目公司制度，為節(jié)約成本，往往不設(shè)預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，將預(yù)算的編制和執(zhí)行放到財(cái)務(wù)部門。由于財(cái)務(wù)部門工作的局限性，它無(wú)法對(duì)所有企業(yè)支出的合理性和必要性做出正確的判斷，只能單純根據(jù)預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，這使得企業(yè)發(fā)生支出時(shí)往往使財(cái)務(wù)部門和其他職能部門產(chǎn)生矛盾，造成互相扯皮，而預(yù)算由于與業(yè)務(wù)部門的脫節(jié)而無(wú)法為領(lǐng)導(dǎo)提供科學(xué)合理的決策，最后導(dǎo)致預(yù)算管理形同虛設(shè)。
5 對(duì)于預(yù)算的考評(píng)流于形式，缺乏有效的監(jiān)管。我國(guó)的預(yù)算管理考評(píng)大都還采用傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)考評(píng)體系，這種體系主要以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心，忽視對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)。隨著社會(huì)環(huán)境的發(fā)展變化，這種單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足預(yù)算管理的要求。過(guò)分強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)指標(biāo)，一方面不能全面準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)企業(yè)與管理人員的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，另一方面往往會(huì)事與愿違。如前所述，會(huì)迫使管理人員采取一些與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展不一致的短期行為。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的切實(shí)對(duì)策
1 預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合，使全面預(yù)算成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的基石。預(yù)算管理是對(duì)計(jì)劃的數(shù)字化反映，是落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效手段。通過(guò)運(yùn)用財(cái)務(wù)信息和非財(cái)務(wù)信息來(lái)體現(xiàn)和發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略方針，利用更為合理的全面預(yù)算編制方法構(gòu)筑較為完善的全面預(yù)算管理體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理之前，應(yīng)該進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和企業(yè)資源分析，明確自己的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以此為基礎(chǔ)編制各期的預(yù)算，這樣可以使企業(yè)各期的預(yù)算前后銜接起來(lái)，從而避免預(yù)算工作的盲目性，確保預(yù)算平穩(wěn)順暢的實(shí)施。
2 完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，應(yīng)該有一套邏輯科學(xué)、合理規(guī)范、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織制度體系作保障。制定全面預(yù)算管理制度，主要包括：明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)、界定預(yù)算目標(biāo)、編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核。依據(jù)預(yù)算管理的原則、方法、流程和程序編制企業(yè)的預(yù)算，實(shí)施預(yù)算管理并依據(jù)預(yù)算對(duì)責(zé)任單位和個(gè)人進(jìn)行考核等。會(huì)計(jì)核算上根據(jù)企業(yè)集團(tuán)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用科目體系，作為預(yù)算項(xiàng)目成本、費(fèi)用依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作，并逐步形成房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
3 對(duì)于預(yù)算管理要給予足夠的重視，全員參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算講究的是部門合作、共同努力，而非財(cái)務(wù)或某個(gè)部門孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理委員會(huì)的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算，具體是：營(yíng)銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營(yíng)銷策劃廣告等費(fèi)用預(yù)算。前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算。人力成本、培訓(xùn)費(fèi)等由人力資源部負(fù)責(zé)預(yù)算。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。
4 加強(qiáng)預(yù)算的執(zhí)行力度，切實(shí)發(fā)揮預(yù)算的管控作用。預(yù)算的編制只是全面預(yù)算管理的起點(diǎn)，要使預(yù)算管理達(dá)到既定的目標(biāo)，真正重要的是后邊的執(zhí)行部分。那么，在企業(yè)中如何增加預(yù)算管理的執(zhí)行力呢?首先，要讓領(lǐng)導(dǎo)層重視，提高預(yù)算的約束力，同時(shí)以身作則，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行，給實(shí)施全面預(yù)算管理樹(shù)立權(quán)威。其次，要將預(yù)算層層分解，落實(shí)到具體的科室，甚至落實(shí)到具體的責(zé)任人，建立嚴(yán)格的授權(quán)審批制度，
“誰(shuí)簽字，誰(shuí)負(fù)責(zé)”，把權(quán)力和責(zé)任統(tǒng)一起來(lái)。財(cái)務(wù)部門需嚴(yán)格審查授權(quán)范圍，對(duì)傳遞到財(cái)務(wù)部門的每張付款憑證，相關(guān)責(zé)任人員的簽字齊全以后，方可受理。如果出現(xiàn)預(yù)算外支出，必須啟動(dòng)更加嚴(yán)格的審批流程，除相關(guān)責(zé)任人員簽字外，還需更高級(jí)別的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字，并附預(yù)算外支出原因以及對(duì)相關(guān)部門預(yù)算的影響程度。
5 加大預(yù)算的監(jiān)管考核力度。只有引入預(yù)算考核機(jī)制，將獎(jiǎng)懲措施與預(yù)算的完成程度充分聯(lián)系起來(lái)，才能真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)算管理。首先就是考核指標(biāo)的確立，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，根據(jù)職能部門分，銷售部門主要考核的是銷售收入及回款率完成情況；工程部門主要是成本是否超預(yù)算及建設(shè)進(jìn)度是否按預(yù)算進(jìn)行；管理部門則是費(fèi)用支出是否在預(yù)算的控制范圍之內(nèi)等等。但實(shí)際考核時(shí)卻不能僅考慮這些靜態(tài)指標(biāo)，還要考慮到非財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)考評(píng)指標(biāo)，如顧客滿意度、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新能力、成長(zhǎng)性等。只有建立了科學(xué)的預(yù)算考核體系，才能激發(fā)員工完成預(yù)算的積極性，使全面預(yù)算管理真正落到實(shí)處，成為企業(yè)成長(zhǎng)的有效手段。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭艷艷：預(yù)算管理實(shí)施的相關(guān)問(wèn)題思考[J]中國(guó)商貿(mào)，2010，(16).
[2]徐玲
郝凌云：我國(guó)企業(yè)集團(tuán)全面預(yù)算管理應(yīng)用研究[J]安徽工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2007，(01).
