時間：2023-05-23 09:01:30
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇物業管理合同協議，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：物業管理 糾紛 房地產 業主 物業管理公司
就目前的物業管理活動來說，許多人的觀念還沒有完全轉變，再加上相應的法律法規尚不健全，物業管理行為不規范，導致物業管理糾紛層出不窮。而物業管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關系到業主的正常生活和小區秩序的穩定，而且關系到物業管理服務行業的健康有序發展。研究解決問題的策略具有十分重要的意義。
一、我國物業管理糾紛的類型
1、在前期物業管理工作中產生的糾紛
前期物業管理交接過程中發生的糾紛，如建設單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設施、設備、建筑物及其附著物受損引發的糾紛。簽訂前期物業管理協議引起的糾紛。在簽訂前期物業管理協議的過程中，部分業主認為協議是物業服務企業單方面制訂的，并沒有征求業主的意見，因此不愿簽訂協議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開商往往通過物業服務企業來交房，在房屋驗收過程中業主發現問題一般由物業服務企業反映給建設單位進行整改，如果建設單位無法給業主及時整改，業主首先找的就是物業服務企業，但物業服務企業又無法解決，由此引發物業服務企業與業主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業服務企業為保證整個樓盤的安全和美觀，在前期物業管理的裝修期間，往往會對一些裝修項目制定統一的標準，但部分業主會認為房子怎么裝修是業主的事，因此產生分歧引發糾紛。 物業公司與公共服務行業之間的糾紛
這種糾紛根源在于市場服務與行政服務之間的矛盾，目前，很多公共服務收費不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費用，一般多由物業公司出面向業主直接收取，即使一些行政部門能確保直接面向最終客戶進行當面收費，然而由于服務的不完善，使業主仍不滿意于物業公司的各項服務，出現了公共服務部門動輒以停水、停電和罰款來解決問題，導致物業公司置于業主和服務部門之間，矛盾重重。
3、業主之間的矛盾引發的物業管理糾紛
業主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養動物等影響小區環境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產生矛盾。當這類矛盾得不到物業管理公司及時調解時，極易引發糾紛。
4、業主或業主委員會選聘、解聘物業服務企業產生的糾紛
擇物業服務企業是業主和業主委員會的權利，如果物業服務合同到期，業主或業主委員會有權選擇續聘或者解聘物業服務企業，物業服務企業也可以根據自身情況決定是否續訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業服務企業與業主往往很難做出協調，有的甚至會出現原有企業未撤離的情況下業主新聘的企業就已進駐，出現一個小區內同時有兩個企業在管理的現象，在此情況下產生糾紛是在所難免的。
二、物業管理糾紛解決策略
1、強化政府監管職能，嚴格履行合同規定
政府行政部門應不斷強化其自身職能，加強對物業公司的指導和監管，設置專門的管理機構，全面負責物業日常各項工作的監管，對于一些業主投訴多的物業服務企業，實施處罰措施或撤銷企業資質，確保管理過硬、服務優良的物業服務企業具有更大的發展空間，以促進形成良好的行業風氣。政府職能部門應及時回應業主的投訴要求，及時制止各種違規行為，并責令限期整改。物業服務企業應強化自身監督管理，細化工作內容，嚴格履行合同規定，防止由于服務內容偏離合同規定的內容而引發糾紛的問題，同時應不斷完善收費條款，避免發生各類財務糾紛的問題。 進一步完善業主委員會，發揮業主委員會的積極作用
業主委員會作為業主自治組織，有權監督物業服務企業，為保障業主的合法權益提供幫助，同時也能督促業主交納管理費、遵守管理規約，有利于物業服務企業與業主簽訂物業服務合同、互動交流等，因此有關部門應當幫助業主成立業主委員會。如果成立難度較大，可以考慮將業主委員會的部分權限交給居民委員會代為行使。當物業服務企業不認真履行合同，損害業主利益時，由業主委員會與物業服務企業交涉或以業主委員會的名義提訟，可以避免業主因勢單力薄而致權益受損。同時也要加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權，確立業主委員會定期報告制度和公示制度，使其接受業主、業主大會的監督。
3、重視物業管理合同的具體內容及其簽訂時間
首先，應注意物業管理合同的簽訂。物業管理合同是業主和物業管理公司之間權利義務關系的法律依據。只要合同內容合法，該合同就是當事人應當遵守的法律。其次，應注重前期物業管理合同簽訂的時間。2001年6月1日起實行的建設部5商品房銷售管理辦法6中規定，商品房銷售時房地產開發商選聘了前期物業管理企業的，購房者應在訂立商品房買賣合同時與房地產開發商選聘的前期物業管理企業簽訂物業管理協議。 提供各種增值服務，提升業主滿意度
綜合分析來看，較多物業管理糾紛產生的原因在于物業服務企業缺乏豐富的服務項目內容，服務內容過于固化、單調，無法滿足業主的基本要求，因而應不斷增加更多種類的增值服務，有效提升業主的滿意度，以減少物業管理各種糾紛的產生。物業服務企業應注重自身服務質量和服務價值的提升，應在日常服務工作中增加一些增值服務，比如：物業服務人員可以代替公共服務單位免費上門收取水、電、氣、暖、有線電視費等日常服務費用，并增加代洗衣、代買菜、酒店預定、機票預定等增值服務，這樣很大程度上提高了物業服務企業的服務水平，也利于避免物業管理各種糾紛的產生。
結語：
隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，應該將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。為業主提供全方面的多元化服務，以確保物業管理水平的進一步提升。
參考文獻：
[1]哈.吐爾遜.我國物業管理糾紛的法律對策研究[D].新疆財經大學，2010.
物業經營管理合同范文1發包方: (以下簡稱甲方)
承包方: (以下簡稱乙方)
甲乙雙方經充分友好協商,在平等自愿、互惠互利的原則下,方經營管理,雙方就相關事宜協商一致并達成協議如下:
一、承包經營項目情況:
項目類型: 多層 高層 小高層 商業并簽訂合同。
三、承包方式:本小區所有物業管理收入和支出均由乙方負責,在獨立承包期間,乙方不需要向甲方繳納管理費用,甲方每年不以任何形式向乙方支付管理補助費用。實行獨立核算、自收自支、自負盈虧方式即實行費用包干制;
1、甲方無償向乙方提供物業辦公用房、門衛用房、商鋪店面以及公共電氣管理設備并辦理使用移交手續。用于本小區物業管理。
2、乙方以甲方設置的“XXXX物業管理有限公司香域加州項目部”的名義,并經甲方授權的方式,從事香域加州全部業態物業管理。
3、全部業態所收取的物業管理和內外建筑體廣告收入及其它物業管理收益均由歸乙方收取并支配。
4、乙方從事XXX州物業管理所需費用(包括:人員工資、社保、工傷事故以及從事物業管理所需設備、設施、工具等購(添)置費用)均由乙方承擔。
四、承包人押金:為了加強小區的物業管理,提升小區服務品質,保護雙方合法權益,明確雙方的權利和義務,降低市場經濟沖擊帶了的風險,經甲乙雙方協商決定由乙方向甲方繳納承包押金8萬元整(總經理4萬元,副總經理2萬元,部門經理1萬元)。
1、為了形成良好的監督機制,實現共贏,甲方將對財務狀況實施監督,委派財務會計,由財務會計向總公司上報每月財務報表。
2、由于經營管理不善,造成連續虧損超過30萬元,甲方有權終止合同并將乙方的承包押金充抵虧損,不再歸還承包押金。
五、承包經營的權利義務:
1、在授權范圍內從事物業管理活動不受干涉。增加經營項目須經甲方書面同意。
2、按照與物業買受人的約定和相關部門的規定收取各項費用,不得亂收、超收。
3、乙方在承包經營期間,因經營管理等原因產生的與承租商戶、企業及其他第三者的糾紛,由乙方自行解決和承擔責任。因處置不當造成甲方損失的,乙方應負責賠償。
4、本小區房屋及配套設施,在國家規定的報修期內如有破壞,或因工程質量不合格需要維修的事項,由乙方負責代表甲方通知承建方免費維修。如承建方不能按時維修或經承建方同意,先由乙方墊付費用進行維修。事后乙方將維修單報送承建方,經承建方簽字認可后再將維修單報送甲方,由甲方從承建方的質保金中扣除后再付給乙方。
5、本小區房屋及配套設施,在保修期結束后,由乙方負責維修。甲方有權監督、監管乙方日常的物業管理工作。乙方服從監督、監管,提高服務質量。
6、乙方因經營管理需要,征得甲方同意后可以將項目物業全部或部分轉包給第三方。
六、承包期間重大管理失誤的處理:
1、業主裝修必須經審核按規定進行,如出現亂搭、亂建、亂拆未及時制止,經查實,主要經理負責人扣除人民幣3000元,副經理20xx元,分管部門經理1000元,具體負責人500元。如產生嚴重后果除終止合同外,承包方還應承擔全部責任。
2、乙方平時應加強物業管理,認真、仔細、周到的為業主服務,如管理出現重大失誤,造成業主鬧事、上訪,甲方有權終止合同并扣除違約金乙方人民幣10000元。
3、乙方應加強車庫、地下室的巡邏檢查,確保車庫、地下室車輛財產的安全,如疏忽管理,發生車庫、地下室進水,造成業主損失,乙方除賠償業主全部損失外,還應扣除違約金人民幣5000元。
4、乙方應加強小區白天和晚上的巡邏,嚴格盤查外來進出人員,如管理不善,造成小區失竊,乙方應及時與失竊人員協調處理,除此之外,還要扣除違約金人民幣3000元。
七、違約責任:合同履行期間,一方違約,應承擔違約責任,賠償另一方經濟損失。
本合同經雙方簽字(蓋章)生效,合同一式兩份,雙方各持一份,具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業經營管理合同范文2甲方：
乙方：
為了提高物業小區的服務質量，根據《合同法》、《物業管理條例》及相關規定，甲、乙雙方經過友好商談，就乙方以甲方名義承接并經營【 小區】一事達成如下協議，共同遵照執行。
第一條：承包的內容、面積、地點 甲方將位于 共計 平方米的物業承包給乙方管理。
第二條：承包經營方式
本協議生效后，乙方可以甲方名義進行小區的物業管理和物業服務，甲方不干涉乙方的具體經營和管理。乙方負責小區物業費用的收繳、代收水電費、日常維護、維修等工作;在物業管理經營中所產生的管理費、維修費、材料費等相關費用由乙方自行承擔。
第三條：承包期限
第四條：承包期間相關經營管理事項的約定
1.乙方實行獨立核算，自付贏虧。
2.承包期內乙方必須守法經營，設法規避經營風險，獨立承擔民事責任和刑事責任，在物業管理活動中如發生丟失、盜搶、火災等過失責任事故，造成人身或財產損失，甲方均不予承擔任何責任。
3.無論在何種情況下乙方均不得以甲方名義從事與物業管理、物業服務無關的任何經營活動，亦不得擅自對外簽約、出據證明等。
4.乙方在經營活動中不得影響到甲方聲譽,若給甲方造成經濟損失或聲譽損失應酌情予以賠償，挽回影響。
5.乙方代收小區水、電費。在每月的25號前按甲方水、電總表計量數額，向甲方財務繳納費用。
第五條：未盡事宜約定
甲、乙雙方就本協議書未盡事宜，可另行協商作出補充協議，補充協議與本協議書具有同等效力。 甲、乙雙方在履行本協議發生的所有糾紛，應當協商解決，協商不成時，均有權向有管轄權的人民法院提起訴訟。
本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。本合同經雙方簽字蓋章之后即為生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。
1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產業異軍突起,海南的房地產更是超 常規發展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區和商廈),各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致,業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院。以海口市 新華區法院為例,該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計,目前海口市所受理的物業管理 糾紛,已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛,發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛;(7)業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系 、關系、承包關系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下,海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會,也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系,業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
(一)物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題,是正
確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題,應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業所在地的法院,并把物業所在地作為業主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的, 業主的住所地既有在物業所在地,又有在物業所在地之外的,并非業主購置了物業,物業所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地,而并非是實施物業管理的所在地,但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同,均是在物業所在地實施物業管理 ,因此,物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產糾紛,不適用專屬管轄的規定。 (二)應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力,關系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業管理服務合同,即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議:通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議;三為物業委托管理合同,即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中,應區分合同的不同性質,注意判定合同 的效力,以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利,行使物業管理權的應是物業的所有權人,或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人,而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步,在購房者購房時,物業管理多是作為商品房售后 服務的一環,由房地產開發商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方,續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此,物業管理服務合同合格的當事人,一方為業主或依法成立的業主管 理委員會,另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商,所簽訂的物業管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效,房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前,可繼續實施物業管理 ,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理,房地產開發商在出售房屋前,就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理,或注冊成立物業管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的,應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益;必須在 平等協商的基礎上,確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業管理費,其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業主管理、使用、收益,或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的,均侵犯了業主的權益。實踐中,房地產開發商或發售房產的大業主 ,未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生,物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的,應確認部分無效 .
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中,而在無能力或精力實施物 業 管理時,或為牟利,在與業主簽訂物業管理服務合同后,將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司,坐收承包金,由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業管 理權屬全體業主所有,只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司,為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理,其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權,而是受托管理權,將受托管理權發包、轉讓給 他人經營,這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益,應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包,其無權收取物業管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求,不應得到支持。
甲方：重慶市北碚區競立物業管理有限公司（以下簡稱甲方）
法定代表人：譚朝義
住址：
乙方：（以下簡稱乙方）
法定代表人：
住址：
鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：
一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。
二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。
三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。
四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。
五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。
六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。
七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。
八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。
九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。
十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。
十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。
十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。
十三、 乙方因物業管理向西[文秘站:]充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。
十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。
十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。
甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：
法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：
甲方：重慶市北碚區競立物業管理有限公司（以下簡稱甲方）
法定代表人：譚朝義
住址：
乙方：（以下簡稱乙方）
法定代表人：
住址：
鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：
一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。
二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。
三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。
四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。
五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。
六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。
七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。
八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。
九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。
十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。
十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。
十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。
十三、 乙方因物業管理向西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。
十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。
十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。
甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：
法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：
甲方：重慶市北碚區競立物業管理有限公司（以下簡稱甲方）
法定代表人：譚朝義
住址：
乙方：（以下簡稱乙方）
法定代表人：
住址：
鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：
一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。
二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。
三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。
四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。
五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。
六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。
七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。
八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。
九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。
十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。
十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。
十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。
十三、 乙方因物業管理向西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。
十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。
十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。
甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：
法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：
[關鍵詞] 物業服務合同 典型合同 有名化
引 言
物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。
在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為社會熱點問題之一。
然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的和和諧社會的建設帶來不利。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。
一
首先考察第一層次的問題，物業服務合同是行政契約還是私法上契約？
契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間， 為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關， 行政合同的成立是基于雙方業已存在的管理與被管理的不平等關系， 簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關享有優先權， 關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。
有學者指出，物業服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙律地位不平等；（2）物業管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業管理合同對業主自動適用的效力等；（4）物業合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區業主大會和業主委員會的成立，一個物業小區只允許一家物業公司從業；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規則，其效力自動適用購買小區物業的業主及其共同居住人甚至出入小區的人，并排除個體業主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：
第一、物業服務合同在我國長期被稱為物業管理合同，但“物業管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的。“管理”一詞雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。
第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業管理的內容進行界定。物業管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能和小區環境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理” .[⑥] “其對象不以居住于區分所有建筑物上之區分所有權人的行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入。”[⑦]管理的內容為監督業主（含非業主使用人，下同） 對物業的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區出入人員的證件、維持小區治安秩序、制止業主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業主的管理和對其它人的管理兩種情形。
在上述兩類物業管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？
筆者認為，物業管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業主行使物業所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。
在自治管理中，物業管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業主的管理表現形式為業主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業權利人的使用行為，即對個別業主的不當使用方式予以制止，以確保物業的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規范。而對其他人的“管理”即對出入物業小區的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業所有權人（業主） 行使物業所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規范，是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。
而在委托管理場合下，業主只不過是把其本身所擁有的這種權利移轉給物業公司來行使，物業公司所擁有的對人的管理權既非其所固有，也無法律法規的授權或其它國家機關的委托，而是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過訂立物業合同的途徑，才能獲得對他人物業進行管理的資格，享有物業管理權。雖然從形式上看物業公司有權要求業主履行某種義務或禁止業主為某種行為，比如說要求業主定點傾倒垃圾，制止業主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區人員進行查驗盤問等，似乎物業公司擁有一種類似于行政管理的權力，而事實上，這種管理權仍源自業主（業主自治機構）的授權，是在業主自治機構的授權和同意下，由物業公司來代表整體業主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業主自身的利益，此相當于業主的一種自我約束行為，仍然屬于業主對物業所有權的一種行使方式。因此，物業公司與業主之間的這種所謂管理、被管理關系不具有行政管理性質，其本質仍然是一種民事行為，是私法上的行為。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
