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【論文關鍵詞】物業稅房地產市場房地產稅收體系
開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開征物業稅的必要性
金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。
(一)優化資源配置
相關數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環節提高稅負,減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本,將迫使業主提高房地產使用效率,如果業主無法有效使用房地產,稅收就成為業主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產,從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里,優化資源配置。
(二)調節收入分配,促進社會公平
物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產,稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。
(三)增加地方財政收入
財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式,抑制不理性投資,形成不動產保有環節穩定的長期收入。
由于房地產的天然不可移動性,并與地方的政治、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業稅的積極性,形成穩定的長期財政收入。
(四)完善我國房地產稅收體系,降低房地產購置環節稅收負擔
我國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收,而每一環節又征收多種稅,如對房地產開發增值額,既征土地增值稅,又征企業所得稅;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業稅,又征收房產稅;對持有房地產者,既征城鎮土地使用稅,又征房產稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右,而發達國家一般占20%左右。我國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重,而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常常互含,市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統一征收物業稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產稅收體系的完善,避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,減輕房地產在購置環節的稅費負擔。
(五)調控房地產市場
物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產,使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時,調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退,住房需求不足時,降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。
二、開征物業稅需解決的問題
近年來雖然出臺了一些與物業稅相關的法律,但由于制約因素沒有解決,物業稅一直未開征,這些問題主要有:
(一)相關制度和部門的配合問題
為配合物業稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產相關的法律制度,使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產的保護,對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。
物業稅的開征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門,環節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。
(二)新舊政策銜接問題
由于開征物業關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經出售的房屋,購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的稅費,而物業稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業稅應是原房產稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業稅就存在不公平,對于在物業稅開征前已經購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業稅,新房子采用新辦法繳納物業稅,在市場公允價值發生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業稅,全部抵繳完之后,再按物業稅制度規定,開始繳納物業稅,這樣起到公平稅負的作用。
(三)評估結果客觀性問題
我國的房地產評估機構存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質量令人擔憂的客觀事實。要開征物業稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產納稅評估制度,要整頓清理現行的評估機構,打造具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業稅征收稅基。
(四)操作中的技術條件問題
物業稅的征收,面臨現實的征管技術與社會配套條件的問題。物業稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進,確保相關的配套措施到位,保證物業稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關的信息數據庫,每一處房地產都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結果,以保證稅收政策的實施。
三、對物業稅基本框架的設計思路
物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。對物業稅各要素的設計如下:
(一)納稅人
物業稅的納稅人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人,即以房地產的產權人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業稅征稅范圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區,還應包括農村;不但包括經營性房地產,還應包括企事業單位及個人自住房地產。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調節居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發揮。二是隨著事業單位的改革,許多事業單位改制為企業,對所用房產也擁有了產權。從理論上講,所有擁有房地產產權的單位和個人都應承擔房地產相關稅收的納稅義務。因此,應將事業單位用房納入物業稅征稅范圍。
(三)課稅對象
以土地和房產共同作為物業稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業稅的課稅對象。物業稅下設企事業房地產(包括經營用房地產和非經營用房地產兩個子目)、居民用房地產(包括農村居民房地產和城鎮居民房地產兩個子目)兩個稅目。
(四)計稅依據
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產市場價值的評估價值為計稅依據。物業稅以市場價值為主要計稅依據是符合國際慣例的,不僅可以克服現行計稅依據的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時,應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據有關專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現在水平持平。對于物業稅稅率,一是稅率的制定可由中央統一立法,規定幅度稅率,考慮各地區房地產及經濟情況的不同,各地根據自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產類型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區經濟適用房規定的人均居住面積作為免征額的確定依據,如以人均30-50平方米對應的房產價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據現行房產稅和土地使用稅稅收減免政策,物業稅的稅收減免應從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經費的機關、團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業務用地的房地產免稅;二是考慮到農村地區,尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱,農民負擔能力有限,可以根據各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農村家庭用房免稅,對中西部貧困地區免稅等;三是由于不可抗力造成房地產毀損的,稅務機關可根據實際情況給予適當減免。
【參考文獻】
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稅制改革不僅涉及稅制本身的優化問題，而且與改革所面臨的宏觀經濟環境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經濟發展，又要促進經濟發展，物業稅改革也不例外。
有鑒于此，在當前這樣一個經濟轉型，市場經濟逐步完善的過渡時期，建立物業稅制應當統籌規劃，分步實施。
物業稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產市場的健康、穩定持續發展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經濟健康穩定發展都會產生重要影響；物業稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調節，縮小貧富差距，對促進房地產的有效合理使用，對建立資源節約型、環境友好型社會都將產生較大而深遠的影響。物業稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業稅征收管理方法及配套措施，以確保物業稅各項政策得到正確貫徹執行，不斷提高物業稅征收率問題。
物業稅制規劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統一、稅權下放、調節收入、節約資源、便于征管”原則。物業稅制建設的目標應當是：將物業稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發揮聚財和調節分配的稅收職能作用，促進房地產市場持續健康穩定發展，提高房地產有效管理利用水平，節約資源，保護環境，既能與國際財產稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。
物業稅制建設的方法應當是研究規劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業稅制建設的人員對物業稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉鎮、工礦區，再到其他縣、鎮及農村。
物業稅制建設的步驟應在統籌規劃的基礎上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國家宏觀調控要求，社會各界及房地產擁有者和使用者對房地產稅制改革的接受程度等各方因素，科學安排改革的步驟：
在稅費的合并方面，目前，房地產涉及的稅種有交易環節的營業稅、城建稅、印花稅、契稅、土地增值稅；收益環節的企業所得稅、個人所得稅；保有期間的城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅。在收費上有稅務部門征收的教育費附加以及規劃，國土、建設部門征收的有關費用。物業稅制建設在稅費合并方面可以分四步走：
第一步，合并房地產保有期間的稅種，將內外稅種合并，房屋和土地稅種合并，即把城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅合并建立新的物業稅。
第二步，在第一步建設到位并正常運行一段時間后，將房地產交易環節的部分稅種并入物業稅，即將契稅、土地增值稅、印花稅并入物業稅，增加物業稅收入規模，提高物業稅收入在地方財政收入中的比重。
第三步，在第二步改革到位并正常運行一段時間后，將國家對房地產交易等行政事業性收費并入物業稅（包括教育費附加），進一步擴大物業稅收入規模，使物業稅成為地方政府財政收入的主要來源。
第四步，停征房地產交易環節的營業稅、城建稅，或降低房地產交易環節的營業稅、城建稅稅負，適當提高物業稅稅率，鼓勵房地產流通，促進房地產市場發展，提高房地產利用率，減少空置房屋，節約土地資源。通過稅費合并，達到整合稅種、規范稅制、穩定收入的要求，使物業稅成為地方稅體系中的主要稅種。對物業經營所得征收的所得稅是否并入物業稅應當慎重研究，筆者意見是不擬將所得稅并入物業稅。因為，所得稅是對物業經營所得的征稅，有所得則征，沒有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物業稅取代所得稅，不利于發揮所得稅的職能作用，不利于多環節調節收入分配、公平稅負。物業保有期只有對外經營才有所得，如果把物業經營所得征稅并入物業稅，那么，對物業經營收入征收的營業稅、城建稅等是不是也應并入物業稅，這樣就混淆了物業保有和經營不同稅收的性質作用，是不可取的。
在擴大征稅范圍方面。這里說的物業稅征稅范圍包括物業稅納稅人的范圍和物業稅征稅對象的范圍，以及物業所在區域的范圍。現行房地產有關稅種納稅人范圍，是指在城市、縣城、建制鎮和工礦區擁有房地產的單位和個人。對行政事業單位房產和居民自行居住用房產免征房產稅。物業稅的征稅對象范圍主要是指征稅區域范圍內的土地和房產。物業稅的地域范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。物業稅制要發揮其聚集財政收入和調節分配的職能，就必須在現行房地產稅制基礎上擴大征稅范圍，增加征稅覆蓋面，以達到寬稅基的要求。在物業稅制建設過程中，應當考慮實際情況，逐步擴大征稅范圍。擴大征稅范圍也可考慮分三步進行：
第一步，取消現行房地產稅對事業單位擁有的房地產和居民個人擁有的別墅等少數高檔住房的免稅優惠，征收物業稅。從稅收上配合國家宏觀調控，控制建造別墅等高檔住宅，提高高檔住宅保有期的成本，節約土地資源，調節部分收入。
第二步，在第一步成功實施的基礎上研究擴大對居民擁有普通住宅的征稅問題，進一步縮小減免稅范圍，按照低稅負的原則確立居民普通住宅的稅負，同時使物業稅收入規模得到擴大。這一步改革，要慎重處理好改革、發展、穩定的關系，要在大多數居民有負擔能力、能承受、能理解的前提下進行，不能操之過急，不能因改革影響穩定，影響房地產市場發展。
第三步，實行由城市到農村的改革。把物業稅征稅區域從城市擴大到農村，這是由于一方面隨著城市化進程的加快，城市在向農村延伸、擴展，衛星城鎮在增多。另一方面，隨著人們生活水平的提高更加注意健康和環保，農村的度假村、別墅和其它商品房將迅速發展，如對農村房地產不征稅，將不利于節約土地資源和環境保護，不利于農村公共設施的建設，不利于統籌城鄉協調發展，不利于社會主義新農村建設。
物業稅征稅范圍在由城市向農村擴大的過程中，要穩步進行。農村、農民、農業問題不僅僅是經濟問題，更是重大的政治問題，物業稅范圍擴大到對農村房產和土地征收，要堅持不能增加絕大多數農民的負擔，不能增加農民種植業、養殖業成本，不能影響社會主義新農村建設的原則。因此，物業稅征稅范圍擴大到農村，也應分為三步進行：
第一步，把物業稅征稅范圍首先擴大到大城市郊區。因為這些大城市郊區房地產已發展到了相當的規模，房地產市場較為活躍，房地產價格到了一定的水平，郊區農民較為富裕，有一定的負擔能力，加之宏觀上要求對這些城市房地產市場進行調節，這些城市也是當前房地產宏觀調節的重點。
第二步，將物業稅改革由大城市郊區擴大推廣到中小城市郊區和旅游風景區及周邊地區，通過這一步改革擴大物業稅規模，增強中小城市的財力，促進中小城市公共設施的建設。
第三步，由地方政府根據區域內房地產發展規模和房地產市場發展情況，綜合考慮調節收入、節約土地資源等多種因素，確定物業稅進一步擴大的區域。在這一步要慎重研究對農村哪些土地和房屋應當征稅，對農村房地產征收物業稅要與各地農村房地產的發展規模和市場發展相適應，要綜合考慮農村、農民、農業問題，要有利于農村農業發展，合理界定農民擁有房屋征稅范圍。
在改進和完善計稅依據方面。計稅依據有多種選擇，包括房地產建造原價、凈值、租金、評估價或房屋土地的面積等。評估價一般又包括市場交易平估價、重置成本評估價、市場收益評估價等，我國房產稅和城市房地產稅計稅依據為房屋建造原價，對用于出租的房屋以租金收入為計稅依據，土地使用稅的計稅依據為土地使用面積。將現行房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅合并建立新的物業稅后：
第一步，不論房地產是否出租還是自用，均以房地產原價為計稅依據，對土地也不再另按面積征稅。這樣做繼承了現行房產稅對自用房產的征稅辦法，盡管不盡合理，但簡便易行，征收成本較低。
第二步，要有計劃、有步驟積極研究探索按評估價征稅問題：
一是要總結當前模擬評稅試點經驗，不斷完善模擬評稅辦法；
二是要學習借鑒國際上一些好的做法，根據各地不同情況和房地產不同類別，確定房地產價格的評估程序、方法和標準；
三是明確評稅主體及評稅主體在確定房地產評估值中的地位、法律效力及相關職責。房地產價值評估是一個專業性、技術性非常強的工作。
目前世界各國和地區在征收房地產稅時，對房地產價值的評估主要有兩種做法：
一是由稅務部門直接評估并按自行評估的房地產價值征收房地產稅，如美國、香港等。
二是由國土房產管理部門或由其委托中介機構——房地產專業評估機構進行評估，由土地房屋管理部門審核確定房地產評估價值，稅務部門不從事房地產價值評估工作，直接依據土地房屋管理部門審核確認的房地產評估價值征稅，如澳大利亞、新西蘭等。
從我國現行體制來看，擬采用第二種做法來確定評估主體。這是因為，稅務部門直接進行房地產價值評估需要成立專門機構，招聘房地產評估和信息技術專業人才，還要直接收集房地產市場信息，據了解，香港對房地產物業征收的差餉稅由差餉署征收管理。差餉署直接隸屬于財政司，是與香港稅務局平行的獨立單位，現有人員900多人，高峰時達到1300多人，而香港稅務局也只有2000多人。我們在現行情況下要成立專門的機構管理房地產稅，或在地稅部門成立專門機構進行房地產價值評估難以做到，而地稅部門就現有人員數量和素質都不能勝任房地產價值評估工作。因此，由國土房管部門或由其委托房地產評估專業機構評估房地產價值，然后由政府土地房管部門審查確認房地產評估價，稅務部門依據這個評估價征收物業稅，比較符合精簡行政機構和人員的要求，使評估工作市場化、社會化，這種方法不惜為一種較好的方法。
房地產價值評估機制等有關問題解決之后，我們就可以進行物業稅計稅依據改革的第三步，即在條件具備的地方，按房地產評估價值征收物業稅，使稅收的增減與房地產價值的升降成正比，房地產稅制更加公平、合理。
開征物業稅應達到何種目的？從理論上看，一個物業稅種應承擔某種特定的主要功能而不應賦予它多種功能。多種稅收目標的實現要靠幾個不同物業稅種來共同完成，對于開征物業稅政策設計的著眼點應當是理順物業稅制中的租稅費混雜的局面，保證房地產市場規范有序運行，為地方公共服務籌集資金，而不能任意擴展物業稅的稅收功能。從長遠來看，改革房地產總體稅制，對不動產處于保有階段征收統一規范的物業稅是改革的方向。
物業稅在內的財產稅是當今世界大多數國家普遍開征的稅種，是一國稅收體系的重要組成部分，也是西方國家地方政府財政收入的重要來源，但我國的財產稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開征物業稅有助于建立和健全我國財產稅體系，改變房地產稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。
2、開征物業稅的理論依據
為什么要對擁有房地產的業主征收物業稅？政府課征物業稅的基本出發點是什么？要實現哪些社會經濟目標？這些問題關系到物業稅制的設計，而且也影響到如何正確評判政府對房地產保有階段征稅的合理性及政策效果。
（一）公共經濟學觀點
1.利益交換說
該學說起源于洛克和休謨的社會契約論，發展于邊沁等功利主義派的“最大幸福原則”。該理論的核心觀點是，由于政府為房地產所有者提供了安全保護，包括國內治安、消防等保護和國防安全保護，從而保證了房地產產權能順利地為其所有者帶來心理上的滿足。既然國家為房地產所有人提供了財產保護形式的利益，那么房地產所有人理應向國家支付一定的報酬。因此，物業稅就代表了房地產所有人對于從政府那里獲得利益的一種支付。而且房地產的價值會由于當地政府提供的公共物品的改善而提高。利益交換說包含了兩層含義：一是政府提供了公共服務，不論房地產價值是否得到提高，業主均應為此支付一定的費用，即納稅；二是政府提供的公共服務為房地產產權的實現或房地產價值的提高提供了保證，政府理應對房地產業主保證一定比例的賦稅，以敷公共支出之需
2.負稅能力說
負稅能力論最初由古典經濟學家魁奈提出，后來逐漸被一些西方財政經濟學者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所組成的不動產是衡量人們納稅能力的標準之一，在其他條件相同的前提下，私人擁有的土地財產或房產越多，其負稅能力也就越大。不僅如此，財富本身可以給其所有者帶來安全感，這種永久性的財富比一般掙得的收入更為持久。因此，開征物業稅符合負稅能力原則。
（二）房地產經濟學觀點——稅收非中性論
現代房地產經濟文獻主要把土地及其改良物看作一種普通的經濟資源或生產要素，與資本、勞動、技術和管理等生產要素一樣，其價值只有通過投入到經濟領域才可以得到充分體現。因此，房地產經濟學者更多地關注了物業稅的資源配置功能。其基本觀點是，物業稅可以當作一種經濟政策手段來使用，這樣可以達到政府所期望的經濟政策目標，包括促進農地有效利用，促進城市各產業對土地的集約利用，增加適用住宅的有效供給等。總而言之，它可以提高資源的利用效率。由于這種觀點所基于的理論假設是物業稅收可以改變土地和資本的配置效率，影響經濟主體的經濟行為，即物業稅是非中性的。
3、開征物業稅需要完善的配套措施
物業稅實際上是一種財產稅，但目前我國還缺乏實施物業稅的基本條件，如財產歸屬不明確、不動產估價制度不健全以及個人社會賬號體系尚未建立等，下一步，需要以完善相關配套制度為重點，研究開征物業稅。
（一）簡并稅種，實行費改稅。征收物業稅的合法性前提是改革現行的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、土地增值稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，不利于新稅的開征。要認識到，物業稅絕不是對于購房投資者的懲罰稅，更不是單純為了增加政府財政收入。因此，實現簡并稅種，構建統一的房地產稅制，將是今后地方稅務工作的重點。這也是做好物業稅征收的基礎工作。
（二）實行房地產登記制度。物業稅的開征需要大量的、詳盡的房地產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。建議購買房屋的業主都必須到稅務部門進行房產登記，這樣做的目的主要是為物業稅的征收提供依據。具體可考慮如下方法：對于單身的業主登記其個人身份證號碼和房產證號，已婚人士則按夫妻雙方的身份證號進行聯名登記。由于買賣房屋時必須辦理房產證或過戶手續，因而房屋登記可以由房管部門和稅務部門協作完成。同時，建立類似畢業證書、學位證書驗證系統的房屋產權證查詢系統，以確認房屋所有者名下的房屋產權狀況，加強對擁有多套住房者的監管，防止稅款流失。如可以建立房地產產權數據庫，將該數據庫與稅務機關征管信息系統進行聯網，稅務機關則要加快實現房產信息的全國聯網，以便加強對在異地擁有多套住房的業主進行監控。
在整個中國自2003年來的這一輪經濟擴張與城市擴容中，地方政府發揮了主導作用。而地方政府熱衷于城市擴張，從財政的角度來說，既有預算外收入擴張的收益，又可以帶動預算內稅收收人上升。從“預算外”的角度來看，近幾年來，隨著中央對政府行政收費的管理越來越規范，行政事業收費在預算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入則既不列入預算內，又未列入預算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個省市地方政府（特別是縣政府）收人的重要來源。
另一面，土地出讓、房地產開發與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區經濟擴張，從而帶動預算內的稅源增加。因此，與土地相關的收費已經成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。
平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調查訪談中發現，地方政府對土地的收費大體分為三類：一類是土地部門的收費。如耕地開墾費、管理費、業務費、登報費、房屋拆遷費、折抵指標費、收回國有土地補償費、新增建設用地有償使用費。二是財政部門的收費，如土地使用費、土地租金。三是其他部門收費，如農業、房產、水利、交通、郵電、文物、人防、林業等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關費用。這些收費十分龐雜，透明度低，難以查清，但數額不菲。
據經濟媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進一步市場化。當年全國出讓的價款更達5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產市場的火爆，2006年出讓金收入達3000億元左右，預計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實上，北京、廣州、深圳等房地產熱點區域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。
平新喬（2007）根據各地區地方政府批租土地的面積數、各地區的土地價格以及估計出來的實際收入系數得出自己的估計。2004年，全國地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財政收人”。這個數字，是2004年全國預算外收人4699.18億元的1.3倍。這個計算結果與《21世紀經濟報道》公布的土地出讓金總數大體一致。
為了說明土地出讓金收入的相對規模，我們可以比較2004年中國地方政府的其他項目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來源。2004年中國地方政府的實際可支配財力為30367.17億元。這個數字，是當年中國中央政府財政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國GDP總額136875.9億元（調整前數字）的22.19%.即使按調整后2004年的GDP數字計算（調整后的2004年中國GDP為159575.3億元），地方財政占當年GDP的比重也達到了19%.
二、土地出讓金支付制度改變對財政收入的影響
我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉向年金制后對地方財政的影響。
我國當前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們在折中之后選擇6.5%作為貼現率。
如果把土地出讓金按照6.5%的折現率均勻分配到后續的70年，根據計算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當然，我們可以對折現期限進行調整。2如果保持貼現率不變，將一次性土地出讓金收入分攤到10，20，30年，則相應的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對政府的年度土地出讓收入影響極大。實際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時間內收取土地租金，過度細化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無法在短期內得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的激勵，也使得地方政府拼命上工業項目的過高熱情得以降溫。對于居民來說，地價的下降帶動房價相應下降，購買或使用住房的門檻就會降低，有利于居民購房和就業。但這也大大弱化了地方政府的財力，不利于公共服務的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分攤期限減少，再設定一個合理的首付比例。
如果我們將貼現率定為6.25%，設定分攤期限為10年，假設土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當前公認的地價占房價30%的說法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導致房價下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們在這里的重點并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當，我們需要測度的是地方財政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當期收入減少61.3%.
按照平新喬的估計，地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2007年我國GDP總量為246619億元，那么地方財政支出為46857億元，土地出讓金的收入達到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當期收入減少了5700億元。
三、物業稅的估算
物業稅改革的首要目標是為地方政府提供穩定、可持續的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會減少地方政府的當期收入，相當于做了一個減法；而開征物業稅對政府而言是加法。下面對這個加法的規模做出估算。我們在這里按照當前其他國家物業稅在國內的比重進行橫向比較，然后預測其規模。
從OECD國家的數據來看，物業稅稅收收入占GDP的比重基本穩定，長期以來保持在1.9%左右。物業稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態勢，其后有所回升，近年來保持5.5%的比重。
2007年，我國GDP總量為246619億元，財政總收入累計完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計算，我國2007的物業稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國稅收收入占GDP的比重偏小，而預算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國正處在城市化高速發展階段，居民財富中以房地產為形式的比例越來越高，物業稅的增長與GDP的相關性更強，并且OECD國家物業稅占GDP的比重非常穩定，所以我們選擇物業稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認為2007年的物業稅收入的橫向估計值為4685.76億元。
于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業稅給地方政府收入帶來的總效應：在2007年，即改革的第一個年度，地方財政缺口約為1000億元，占地方財政支出的2.13%.
四、結論
一、地方土地財政的規模估算
在整個中國自2003年來的這一輪經濟擴張與城市擴容中，地方政府發揮了主導作用。而地方政府熱衷于城市擴張，從財政的角度來說，既有預算外收入擴張的收益，又可以帶動預算內稅收收人上升。從“預算外”的角度來看，近幾年來，隨著中央對政府行政收費的管理越來越規范，行政事業收費在預算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入則既不列入預算內，又未列入預算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個省市地方政府（特別是縣政府）收人的重要來源。
另一面，土地出讓、房地產開發與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區經濟擴張，從而帶動預算內的稅源增加。因此，與土地相關的收費已經成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。
平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調查訪談中發現，地方政府對土地的收費大體分為三類：一類是土地部門的收費。如耕地開墾費、管理費、業務費、登報費、房屋拆遷費、折抵指標費、收回國有土地補償費、新增建設用地有償使用費。二是財政部門的收費，如土地使用費、土地租金。三是其他部門收費，如農業、房產、水利、交通、郵電、文物、人防、林業等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關費用。這些收費十分龐雜，透明度低，難以查清，但數額不菲。
據經濟媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進一步市場化。當年全國出讓的價款更達5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產市場的火爆，2006年出讓金收入達3000億元左右，預計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實上，北京、廣州、深圳等房地產熱點區域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。
平新喬（2007）根據各地區地方政府批租土地的面積數、各地區的土地價格以及估計出來的實際收入系數得出自己的估計。2004年，全國地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財政收人”。這個數字，是2004年全國預算外收人4699.18億元的1.3倍。這個計算結果與《21世紀經濟報道》公布的土地出讓金總數大體一致。
為了說明土地出讓金收入的相對規模，我們可以比較2004年中國地方政府的其他項目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來源。2004年中國地方政府的實際可支配財力為30367.17億元。這個數字，是當年中國中央政府財政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國GDP總額136875.9億元（調整前數字）的22.19%.即使按調整后2004年的GDP數字計算（調整后的2004年中國GDP為159575.3億元），地方財政占當年GDP的比重也達到了19%.
二、土地出讓金支付制度改變對財政收入的影響
我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉向年金制后對地方財政的影響。
我國當前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們在折中之后選擇6.5%作為貼現率。
如果把土地出讓金按照6.5%的折現率均勻分配到后續的70年，根據計算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當然，我們可以對折現期限進行調整。2如果保持貼現率不變，將一次性土地出讓金收入分攤到10，20，30年，則相應的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對政府的年度土地出讓收入影響極大。實際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時間內收取土地租金，過度細化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無法在短期內得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的激勵，也使得地方政府拼命上工業項目的過高熱情得以降溫。對于居民來說，地價的下降帶動房價相應下降，購買或使用住房的門檻就會降低，有利于居民購房和就業。但這也大大弱化了地方政府的財力，不利于公共服務的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分攤期限減少，再設定一個合理的首付比例。
如果我們將貼現率定為6.25%，設定分攤期限為10年，假設土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當前公認的地價占房價30%的說法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導致房價下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們在這里的重點并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當，我們需要測度的是地方財政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當期收入減少61.3%.
按照平新喬的估計，地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2007年我國GDP總量為246619億元，那么地方財政支出為46857億元，土地出讓金的收入達到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當期收入減少了5700億元。
三、物業稅的估算
物業稅改革的首要目標是為地方政府提供穩定、可持續的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會減少地方政府的當期收入，相當于做了一個減法；而開征物業稅對政府而言是加法。下面對這個加法的規模做出估算。我們在這里按照當前其他國家物業稅在國內的比重進行橫向比較，然后預測其規模。
從OECD國家的數據來看，物業稅稅收收入占GDP的比重基本穩定，長期以來保持在1.9%左右。物業稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態勢，其后有所回升，近年來保持5.5%的比重。
2007年，我國GDP總量為246619億元，財政總收入累計完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計算，我國2007的物業稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國稅收收入占GDP的比重偏小，而預算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國正處在城市化高速發展階段，居民財富中以房地產為形式的比例越來越高，物業稅的增長與GDP的相關性更強，并且OECD國家物業稅占GDP的比重非常穩定，所以我們選擇物業稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認為2007年的物業稅收入的橫向估計值為4685.76億元。
于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業稅給地方政府收入帶來的總效應：在2007年，即改革的第一個年度，地方財政缺口約為1000億元，占地方財政支出的2.13%.
四、結論
【關鍵詞】物業稅；博弈；物業稅稅基評定
2003年10月，**中央第十六屆三中全會通過的《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》明確指出，“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費”。2007年10月1日起實施的《物權法》為開征物業稅提供了法律保障。隨著物業稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市模擬試點工作的進行，物業稅又再次被推向風口浪尖。但物業稅的具體開征還面臨著困難，理論界對開征物業稅的制度設計還存在不少爭議，本文認為，只有首先解決物業稅稅基的價值評定問題，才能為開征物業稅掃清前期障礙，討論稅制的制度設計問題遠比探討技術操作更為重要。
一、物業稅的相關理論
物業稅是以土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等為課稅對象，要求其所有者或承租人每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的變化而變化。“物業”一詞是實物與權益的綜合體，通常在國外被稱為不動產，而在我國大陸則習慣稱之為房地產。國內學者對物業稅作了一系列的研究，甚至有人認為，物業稅就是財產稅，也可以稱之為不動產稅。這些觀點的正確與否直接影響到物業稅的設計基礎。下面，本文闡述物業稅和我國現存財產稅的關系。
1、物業稅是財產稅的一種
財產稅是整個稅收體系的重要組成部分，從概念上來說，財產稅是指以納稅人所擁有和支配財產本身（財產的價值或數量）為課稅對象的稅收統稱，包括不動產和動產。相比所得稅是對國民生產的流量課稅，財產稅則是對社會財產的存量課稅，其價值并沒有參與再生產的循環。財產稅以財產的可轉讓性和可保有性，又可分為財產轉讓稅和財產保有稅。
我國現行財產稅制中的主要稅種有房產稅、車船稅和契稅。物業稅也是財產稅的一種。物業稅的本質的實際內容就是房地產保有階段的稅收。物業稅，是針對土地、房屋等不動產征稅，要求其承租人或所有者每年按照不動產的價值都要繳付的一定稅款。物業稅的課稅對象是不直接參與流轉的土地、房屋等不動產，由不動產的所有或支配人直接承擔而很難轉嫁。因此，物業稅具有財產稅的主要特征，屬于財產稅的范疇。
2、物業稅設計的理論基礎
一般說來，盡管國內外大多數國家和地區都開征物業稅，但是關于物業稅的理論基礎卻存在較大的分歧，主要有“公平論”、“稅制完善論”、“財政收入論”、“受益論”和“資源配置論”等觀點。
（1）征收物業稅的“公平論”。“公平論”包括普遍征稅和平等征稅。所謂普遍征稅，是指稅收管轄權范圍內的所有法人和自然人，也即所有有納稅能力的人都應毫無例外地納稅。所謂平等征稅，是指所有的納稅人依照其所擁有的不動產價值取得的收入或實際支出等客觀因素來確定。稅收的公平標準主要是依據能力原則，要求納稅人應當根據他們的支付能力納稅。公平論是稅收理論的基礎，具有普適性，可適用于物業稅。物業稅對財產收入的公平調節功能，優于所得稅。但是單純強調物業稅的公平說，并不能真正反映物業稅的本質和特征。
（2）征收物業稅的“稅制完善論”。該理論認為完善的現代稅制應包括所得稅、商品稅和財產稅這三大體系。稅制完善論從稅收功能角度來認識物業稅，有一定的科學性和實用性。但是，一個稅種的設立并不單是為了使稅收體制在理論上得到完善而存在，更重要的是該稅種的設立所能發揮的作用。因此，單純的稅制完善說也不能反映物業稅的本質和特征。
（3）征收物業稅的“財政收入論”。稅收都具有組織財政收入的功能和作用，對土地、房屋等課征物業稅，是為滿足財政支出需要，而籌集國家財政收入。依照國際通行的做法，物業稅是地方財政收入的主要來源。而在我國現行稅制下，中央稅收比例較大，地方稅收較低，使得地方政府的收入主要是通過土地出讓金取得，這在一定程度上加劇了地方政府的短期行為問題。該理論認為物業稅的開征實際上是把一部分的一次性收入變成了長期現金流，增強了政府收入的長期性，激勵地方政府做出更有利于地方經濟發展的決策。
（4）征收物業稅
的“受益論”。物業稅“受益論”出現在20世紀60年代，是指以稅收主要為納稅人服務，即完全用于地方公共服務的提供，并沒有帶來福利的損失。受益論的觀點主要建立在兩大假設的基礎上——“用腳投票”和“城市土地利用分區”。在這種理論下，住戶不會因物業稅的征收或提高調整其房屋消費，個人按照對住房和公共服務的偏好選擇居住地區，配置到公共部門的資源是有效的，因為財產稅每年列支的稅費，相當于支付地方公共服務的成本。
（5）征收物業稅的“資源配置論”。征收物業稅的“資源配置論”是建立在征收物業稅的作用方面來論述的。這種觀點將物業稅作為國家宏觀調控的一種手段，期望通過征收物業稅達到合理配置土地等資源的作用，促進社會公平，優化資源配置。這種觀點需要國家在研究現行已經開通和征收房地產使用稅費的基礎上，合理計算并重新設計部分稅種，達到科學管理的目的。綜上，在各種有關理論的爭論中，本文比較傾向于“公平論”、“受益論”和“資源配置論”。物業稅的實施，必須以實現公平為基本目標，并體現地方政府公共服務的提供程度，這對地方政府向服務型政府轉變是非常有現實意義的。
3、開征物業稅的意義
在市場經濟條件下，國內外的相關成功經驗表明，房地產市場的健康發展離不開高效完備的稅收制度。建立“寬稅基、少稅種、低稅率”的稅制體系已被國際證明為有效的市場調控的手段。我國現行房地產稅制的諸多弊端難以適應市場經濟條件下房地產健康、有序發展的需要，而開征物業稅則是解決這一問題的必然選擇，也是我國新一輪稅制改革的重要內容。
我國現行房地產稅收制度，存在稅權劃分不清、稅種設置不完整、計稅依據和征收范圍不合理、稅收政策不統一、配套的輔助制度不健全等問題。完善稅收體系工作，需要多個部門的共同協作和努力。本文期望以研究物業稅開征為契機，對設計適合我國稅收體系的稅基價值評定進行初步研究。
4、物業稅稅基評定中的“中國特色”
稅基即“課稅基礎”，具體有兩種含義：一是指某種稅的經濟基礎，例如流轉稅的課稅基礎是流轉額，所得稅的課稅基礎為所得額，選擇稅基是稅制建設上的一個重要問題，選擇的課稅基礎寬，稅源就比較豐富，調控的力度也會比較大；二是指計算交納稅額的依據或標準，即計稅依據或計稅標準，包括實物量與價值量兩類。
對于物業稅的稅基評定來說，課稅基礎應該是納稅人所擁有的“物業財產”。中國《民法通則》第5章第1節對所有權進行規定時，就使用了財產所有權概念。此處的財產，其實指的就是從法學角度所理解的物的概念。但我國《擔保法》第34條規定的財產，既包括物，也包括土地使用權等權利；中國《繼承法》第3條規定的個人財產，同樣既包括物，也包括著作權、專利權等權利。這說明在中國現行法律中財產既可以指客體又可以指對客體的權利。所以說，物業稅的稅基評定就是對征稅客體和對客體的權利的價值評定。中國法律中對財產這個概念的解釋，為物業稅的稅基認定范圍掃清了一個具有中國特色的障礙——土地的國有性質。
眾所周知，我國的土地是國家所有的，土地具有稀缺性和不可再生性，房地產的升值歸根結底為土地的升值。土地的使用權是使用人的權益，也可看作是使用人的財產。因此，物業稅的征稅對象應為土地使用權和房屋所有權。對物業稅稅基的認定，應該是土地使用權價值和房屋所有權價值的統一，至于是分開征稅還是統一征稅，應視我國物業稅的稅制設計具體而定。
二、物業稅稅基價值評定的幾種觀點
1、稅基評定的“基準地價說”
這種觀點認為，物業稅的稅基價值認定可以直接通過基準地價簡單得到。《城鎮土地估價規程》對基準地價的定義是：“基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一期日上法定最高年期土地使用權的區域平均價格”。認為基準地價是我國地價體系的重要組成部分，反映了我國城市土地市場中地價的變化趨勢，是我國政府法定的公示地價之一。在剛剛開始研究制定基準地價時，期望其能夠成為國家對地價進行宏觀調控的依據和政府征稅的客觀依據，引導土地充分利用和合理流轉。但事實證明，我國房地產市場經過多年的發展之后，基準地價已經不再適用，且基準地價也不適合作為物業稅稅基價值的評定基礎。
（1）基準地價的形成基礎不夠科學。我國城鎮土地定級估價開始于80年代末90年代初，由于當時土地市場很不發達，為了揭示城鎮土地資產的價值，實行“以城鎮土地分等定級為基礎、土地收益為依據、土地市場交易樣點為參考”的城鎮基準地價評估方法。城鎮土地的定級采用的是多因素綜合評價法，即根據影響城
鎮土地級別的因素因子，對城鎮土地的質量進行綜合評價，劃分出土地的級別。在土地級別劃分的基礎上，搜集每一個級別的交易樣點，將每一個級別的交易樣點地價分用途進行平均，得到每一個級別每一用途的平均價格，作為基準地價。這種方法存在明顯的弊病，由于在城鎮土地定級的過程中，因素因子的選擇、因素因子的影響權重、因素因子的等級功能分數、劃分土地級別的數目等都是人為確定的，使得定級過程中的隨意性很強。
（2）基準地價數據陳舊，已經無法滿足需要。以上海市基準地價為例，目前的基準地價體系是1998年的，2003年有所修訂，但數據與現實土地交易價格相差甚遠。2007年9月，上海青浦趙巷地塊成交的樓面單價近萬元，該地塊的基準地價僅為700元/平方米，成交價格已是基準地價的近15倍。因我國經濟有著日新月異的變化，這對基準地價的調整造成了不少壓力，許多小城鎮尚沒有建立基準地價體系，有的雖然建立了相關體系，但基準地價已經數年沒有更新，形同虛設。
（3）基準地價僅僅是“土地使用權區域的平均價格”，物業稅的稅基價值不僅包括土地還包括房產，因此，基準地價不適合作為物業稅的征稅依據。即使僅將基準地價作為對物業稅征稅過程中對土地價值的征稅依據，其脫離現實情況的數據不能真實反映納稅人擁有財產存量的多少，也會造成稅收的損失和不公平性，從而無法實現開征物業稅的意義。
2、稅基評定的“市場交易價格說”
這種觀點認為，物業稅的稅基價值評定可以直接通過對市場交易價格的分析和調整得到。認為市場交易價格最能反映納稅義務人擁有財產的多寡，通過分析剔除交易價格中的不理性因素，以此來評定物業稅的稅基價值。但這種觀點有不少弊病。
（1）雖然有市場可比的交易價格，但物業稅的征收對象是以被“占有”形式存在的，并未在征收階段實際參與市場交易。以變動的市場價格衡量納稅人占有的存量財產，在稅收上缺乏統一的標準，且財產所有人并沒有通過財產市場價格的漲跌獲得任何利益。因此，以市場交易價格征稅有一定的不公平性。
（2）公開市場價格的取得和應用存在一定難度。市場交易的公允價值是指信息完全對稱的情況下，無關聯的買賣雙方自愿公平交易所形成的價格，而在現實的經濟生活中，信息完全對稱的市場不可能存在，尤其房地產市場是一個發育不成熟的半市場化行業，公允價值很難得到。即使調整后的市場價格能夠反映理論上的公允價值，其取得和應用由于市場的多變性和征稅對象的獨一無二性都存在一定難度，可操作性極差。
（3）市場交易價格不能反映征稅客體的理性價值。在經濟學中，存在信息完全對稱的市場狀態，而現實的市場卻存在著許多信息不對稱和非理性因素。物業稅的征收要體現“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的主要觀點，就不能僅僅依靠市場的力量去確定稅基的價值。稅基價值的評定要能夠引導市場價格的良性發展，而非簡單地肯定、迎合和追逐市場價格。因此，市場交易價格也不可取。
3、稅基評定的“評估價值說”和“認定價值說”
理論界對于物業稅稅基比較肯定的觀點應該是“評估說”和“認定說”。這兩種觀點既有相同的地方，又有相悖的觀點。相同的地方是指“評估說”和“認定說”都認為物業稅的稅基價值評定工作應該由專業人士來從事，而其相悖之處在于對從事物業稅稅基評定工作的機構的性質和組織方式意見不一。大多數國家的物業稅都以房地產的評定價值作為計稅基礎，且建立了一套較為完善的財產評定體系，有專門的財產價值評定機構。以專門機構的評定價值作為稅基價值有以下優點。
（1）按專門機構的評定價值征稅，能比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，使多占有財產的納稅人多繳稅，少占有財產的少繳稅。按評定值征稅可以較好地調節土地級差收益，保護土地資源，也可以促進納稅人合理利用房產、土地，規范房地產市場交易和促進房地產資源的有效配置。
（2）按專門機構的評定價值征稅，稅基具有彈性。隨著房地產市場價值的漲跌，房地產價值隨之上下浮動，評定價值也會相應調整，體現了公平的原則。但評定價值不會完全按照市場交易價格變化，而是在剔除了市場的非理性因素而得出的合理價格，能夠充分體現專業性。
（3）按專門機構的評定價值征稅，對社區的公共投入可以得到相應回報。社區公共投入增加會提高社區內財產的市場價值，而財產市場價值的提高又會帶來稅收收入的增加，使得居民的權利和義務相對應，符合征收物業稅的“受益論”。
按照專門機構的評定價值征稅具有以上優點，但這些優點都要依靠合適的制度設計才能夠發揮。在制度設計方面，必須使政府部門和評定機構既可以
互相協作，又可以互相制衡，高效、公正地完成整個物業稅的征收工作。但“評估說”和“認定說”之間也有不同的觀點，在于這兩種觀點對物業稅稅基評定的機構性質和組織方式認識不同。
“評估價值說”認為物業稅稅基價值應由“評估”得到，“評估”是一個中介行為用語，指社會中介通過現有的評估方法，確定物業稅稅基的方式：“認定價值說”認為物業稅稅基價值應由“認定”得到，“認定”不是一個中介行為，帶有“定”的性質，“認定權”應由國家設立的專門機構行使，以保持涉稅財物價值認定的權威性和可靠性。
三、物業稅稅基評定的路徑選擇
要確定物業稅稅基認定的路徑首先要分析物業稅稅基認定的利益相關者，畢竟，一種制度設計的最終出臺是依靠利益相關者各方的博弈而最終形成的。
1、物業稅稅基評定的利益相關者
物業稅稅基評定的直接利益相關者包括：物業稅的繳納者、地方政府、國家相關部委和稅基認定機構等；與物業稅稅基評定的間接利益相關者更是種類繁多，例如開發商、商業銀行以及房地產相關產業等。各類參與者的利益訴求不一樣，受到的資源約束不一樣，對物業稅稅基評定的態度也不一樣。在物業稅稅基評定制度形成的過程中，這些利益相關者都會從自身的訴求出發，參與共同博弈，最終達到均衡。分析物業稅稅基評定的利益相關者就是期望通過分析這些參與者各自的不同目的和行為，從而設定使整個物業稅稅收體系良性發展的機制。
2、稅基評定價值應當對物業交易價格有引導作用
在價值和價格兩個詞越來越被混用的今天，我們不得不重述價值和價格的區別：價格是價值的外在表現形式，是隨價值上下波動的，偶爾會偏離價值較遠。因此，價格和價值兩個詞絕對不應混用。物業稅稅基評定的一大使命就是稅基認定價值應當對物業交易價格有引導作用。因此，稅基評定是對征稅客體“價值”的認定，這同樣符合物業稅征收的“公平論”，剔除了市場價格的非理性因素。
3、由公立機構負責稅基評定更加符合中國國情
物業稅稅基評定的路徑選擇就是指稅基評定的途徑——是通過中介機構以及公立機構來實現。根據國內外的研究結論和上述分析，本課題認為物業稅稅基評定還是宜選用公立機構，理由有以下幾方面。
（1）從利益相關者博弈過程來看，公立機構能夠更平等的完成制衡職責。由物業稅的利益相關者分析，其構成各方屬于社會的“強勢群體”，如果由社會中介機構評估稅基，則中介機構的性質和“唯利是圖”的經營模式注定很難完成在整個機制中的制衡作用，最后很可能淪為某一利益集團的附屬物。如果由國家公立機構完成稅基的評定工作，能夠保證各個利益集團力量的對等，很好地完成制衡任務，并保護納稅人的利益。因此，本課題研究認為，物業稅稅基評定應該由公立機構完成，或者即使不由公立機構完成，也應該由公立機構履行對中介機構的指導和復核職能，促使中介機構行為的規范化，并在納稅義務人在稅基評定方面產生稅收爭議的時候，提供一個“認定”之所。
（2）從公立機構的性質和財力保障來看，更能夠保證稅基評定的公允性和準確性。公立機構由國家授權成立，其組織形式較為規范，財力有保障，可以公允獨立地完成稅基評定工作。從稅基評定機構的長遠發展來看，其還能從工作中促進評定方法的改進，進而引導評估中介行業的發展。世界上許多國家的稅基評定都是由公立機構完成的。例如英國開征的住房財產稅，其住宅房產的價值是由其國內政府的內設部門進行評定的，美國各地政府也都擁有自己獨立的房地產評定部門。另外，我國香港特區政府則成立了差餉物業估價署從事專門評定工作。
（3）從全國物業稅征收體制來看，稅基評定宜采用分級管理的方式，使稅基評定機構與稅務部門層層對應。考慮物業稅征收的可操作性，物業稅稅基評定和救濟機制宜采用分級管理方式與稅務部門層層對應。例如縣級物業稅征收的稅基價值評定工作應由縣級稅基價值評定機構完成，市級物業稅征收的稅基價值評定工作應由市級稅基價值評定機構完成，稅收救濟應使產生稅基價值評定爭議的當事方可以向上級稅基價值評定機構反映。如果采用中介機構評估稅基價值的方式，則稅基評定爭議必須向公立機構提出申請，以保證爭議救濟的公正性和嚴肅性。
本文認為，我國物業稅的開征肩負著促進資源利用效率、完善稅制的重要職責，應該遵循公平、客觀、科學的原則，對物業稅理論的研究也應是長期的。本文從物業稅稅基評定的理論基礎和路徑選擇提出了部分看法，期望通過對制度的研究，促進物業稅的早日出臺。
【參考文獻】
[1]謝附瞻：中國不動產稅收政策研究[M].中國大地出版社，2004.
[2]任宏、王林：中國房地產泡沫研究[M].重慶大學出版社，2008.
我國營業稅改征增值稅可能給企業帶來實際的稅負增加的風險、稅收優惠風險、增值稅專用發票引發的風險、增值稅申報時間引發的風險、企業財務核算與納稅不符合規定等多種風險。
第一，從企業實際的稅負增加的風險角度進行分析，從營業稅改征增值稅的試點地區的情況來看，多數的小規模納稅人的稅率從5%的營業稅稅率改征3%的增值稅稅率，稅收負擔明顯下降；而多數的一般納稅人，營業稅改征增值稅增加了其稅負。而該類企業能夠從上游企業獲取的增值稅專用發票的可能性基本沒有，由此造成該類企業的稅負明顯增加。簡言之，營業稅改征增值稅有力地支持并促進了我國小微企業的健康有序發展，而對于一些一般納稅人而言，比如，不知道如何運用一般納稅人的抵扣政策或是抵扣流程的企業，其稅負是明顯增加的。
第二，從企業稅收優惠風險的角度進行分析，營業稅改征增值稅的企業在享受稅收優惠方面主要是分為免征增值稅和即征即退增值稅兩種，那么，企業就要根據自身的情況判斷企業是否符合稅收優惠政策的條件，如果符合了優惠政策條件，企業是否需要按照主管稅務機關的規定來進行必要的操作流程和備案手續，是否可以對企業的應稅項目和免稅項目做出準確的核算，是否可以處理好免稅項目和增值稅專用發票兩者間的關系等。如果企業不能對這幾個方面做出正確的判斷與核算，那么營業稅改征增值稅就會對企業引發稅收風險。
第三，從增值稅專用發票可能引發風險的角度進行分析，很多企業會希望通過取得更多的增值稅專用發票來進行增值稅的抵扣，從而實現少繳稅的目的，將不得抵扣事項進行抵扣、虛開、代開等違法犯罪行為；也可能出現因為對增值稅的相關法規了解不足而導致錯失了從上游企業取得增值稅專用發票的機會，或是錯失了抵扣稅款的機會。
第四，從增值稅申報的時間引發的稅務風險的角度來看，小規模納稅人和一般納稅人會根據企業自身的情況做出推遲納稅等行為，以便實現節稅的目的。一旦被主管稅務機關查出，不僅要依法追繳應繳而未繳的增值稅，還要對企業進行罰款，給企業造成更多的經濟損失。第五，從企業財務核算與納稅不合規的風險的角度進行分析，一個營業稅改征增值稅對企業的會計核算工作提出更高的要求，如果企業會計核算工作多由兼職會計或是記賬公司會計來做，那么，就容易因該會計缺乏對企業全面的經營狀況的了解而導致會計核算不健全，最終或因偷稅漏稅受到主管稅務機關的處罰或是引發刑事責任等。
二、我國企業因營業稅改增值稅應做的稅務風險控制策略
廢水生化處理工藝
活性污泥法處理廢水具有污染負荷抗沖擊性強，但可生化性好，處理后的COD含量低的特點，明陽糖廠選用泰國PrimerProduction（帕力米爾）活性污泥好氧生物處理技術進行末端廢水治理。其主要工藝流程:廠內廢水經過泵送進調節池，如果廢水pH值偏低，可通過投加堿液進行調節，再通過提升泵把水加壓送進氧化溝反應器。在氧化溝反應器里，投加尿素、磷酸等手段對廢水的N、P等營養成分進行調節，并通過曝氣機的攪拌充氧，將有機物、微生物和氧氣充分混合，利用微生物的新陳代謝作用將廢水中的有機物分解為CO2和H2O。泥水混合物經過泵送進沉淀池，在沉淀池內通過重力作用進行泥水分離，上層清水回用或外排，污泥通過行車刮泥機和污泥回流泵抽吸回流至氧化溝，多余的污泥泵送至帶式濃縮壓濾一體機進行脫水處理，經壓濾機壓干后的污泥制作生物肥，濾液排至污泥池。
1）廢水生化處理站的建設規模及處理能力。廢水生化處理站總設計處理能力為625m3/h，年廢水處理量634萬m3。其主要構筑物及設備見表2和表3。2)氧化溝反應器。氧化溝反應器是整個生化系統中有機物去除的核心部分。利用連續環式反應池作生物反應池，混合液通常在延時曝氣條件下在該反應池中做閉合曝氣連續循環。反應池使用帶方向控制的曝氣和攪動裝置，向混合液傳遞水平速度，從而使被攪動的液體在閉合式渠道中循環。污泥和廢水進入氧化溝反應器，通過曝氣機的作用，使有機物、微生物和氧氣得到充分混合，經微生物的新陳代謝，廢水中的有機物被分解成為CO2和H2O，從而起到凈化污水，達標排放的目的。氧化溝運行時，須注意控制曝氣量，當溶氧量（DO）超過2.0mg/L時，可關停部分曝氣機。反之，則加大曝氧機的曝氧能力，以保證系統的正常運行。同時，當污泥沉降比超出30%~50%范圍時，要對回流污泥量的大小作調整。
冷卻水循環系統擴建
提高循環水的利用率，減少廢水的產生，是減輕生化處理壓力和節能減排的關鍵因素。為此，對汽輪機冷卻水循環系統進行擴建，在深水池上方新增1臺1000m3/h冷卻塔，配套循環水泵兩臺。對沉灰池冷卻水循環系統進行擴建，新增1臺500m3/h耐腐蝕冷卻塔。對噴水冷卻系統進行改造，拆除原有舊霧化冷卻噴頭，新增6臺1000m3/h冷卻塔，2臺冷卻塔進水泵。將糖廠循環水、工藝水、設備冷卻水進行全面冷卻循環使用，使排放廢水達到生化處理水溫≤40℃要求。
實施效果
1）生產過程實現零取水。開榨前一次性取新鮮水約5000m3供鍋爐和工藝用水。榨季期間，充分利用甘蔗自身帶來的水分而不再補充新鮮工藝用水，實行清污分流，中水回用，實現生產過程零取水。2）主要污染物指標大幅下降。廢水經生化處處后，CODcr、BOD5及SS指標遠低于國家排放標準（GB21909-2008），總排水口數據見表4。3）節水減排效果明顯。生化處理及節水工程實施后，除百噸蔗耗標煤外，其余指標均達到國家清潔生產一級標準，能耗降低明顯（見表5）。
討論
1各種處理方法的優勢和特點
制糖廢水的處理，目前國內大多采用活性污泥法和生物接觸氧化法，使廢水CODcr、BOD5和SS顯著降低，從而提高水質。這兩種處理方法各有特色。一是運行啟動時間：由于生產的季節性，生物接觸氧化法需要20～30天掛膜馴化才能正常運行，而活性污泥法在生產榨季開機時只需按照操作程序開機3～5天即可投入正常運行。二是監控手段和調整靈活性：活性污泥法在運行過程中有多種監控手段，能及時發現問題并及時調整運行狀態。而生物接觸氧化法除鏡檢外，相對于活性污泥法監控和調整手段較少，出現問題后不容易被發現，調整運行的靈活性差。三是搞沖擊負荷能力：糖廠廢水水量和污染物負荷變化大，活性污泥法在受沖擊時，要通過SVI、污泥沉降比、污泥濃度等多種方法調節運行狀況，預防沖擊事故，才能確保廢水處理達標。而生物接觸氧化法由于其單位體積生物的數量比活性污泥法多，生物活性高，底物和產物的傳質速度快，抗沖擊負荷能力相對要強。在糖廠廢水處理中，由于廢水生化性好，很容易生化降解并且水質硬度小，同時由于生產的階段性（約5個月生產期），選用活性污泥好氧處理方法比較好。氧化溝是一種改良型的活性污泥反應器，具有完全混流和推流的特征，有機物、污泥和氧氣能夠在反應器內充分混合，而且大比例的回流能夠稀釋高濃度進水，短時間內耐負荷沖擊能力強，適應糖廠廢水粘度高、排放具有一定波動性、污染物濃度突然成倍增加的特點。氧化溝工藝穩定性好，但其池體結構相對復雜，廢水流動需要推流器及泵，能耗和費用較高。目前我區制糖企業大多采用活性污泥好氧處理方法，其中相當一部分采用氧化溝。
