時(shí)間：2023-03-07 15:01:30
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對(duì)事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個(gè)“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實(shí)訓(xùn)效果。第二個(gè)“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個(gè)“W”Where－－在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動(dòng)；第四個(gè)“W”When－－調(diào)研活動(dòng)中各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行時(shí)間段或者結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；第五個(gè)“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對(duì)象都選取的是符合哪些特征的人；第六個(gè)“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目。
其次，各個(gè)小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對(duì)象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對(duì)性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯(cuò)誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對(duì)性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個(gè)小組制作不少于20份的問卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對(duì)問卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場(chǎng)需求。
再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場(chǎng)調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也不例外。對(duì)各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對(duì)象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個(gè)問題出現(xiàn)矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)極為不符，這說明該被訪者未真實(shí)表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)實(shí)際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實(shí)際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個(gè)階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺(tái)的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)的班級(jí)，我們要求學(xué)生通過“SPAA”軟件完成對(duì)調(diào)查問卷的分析，讓學(xué)生在做的過程中完成對(duì)統(tǒng)計(jì)軟件的操作和學(xué)習(xí)，對(duì)還未進(jìn)行《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級(jí)，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時(shí)，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢(shì)分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
[關(guān)鍵詞]高職高專 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷 定位 教學(xué)方法 改革
一、引言
高職高專院校開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的主要任務(wù)是培養(yǎng)能直接進(jìn)入房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、中介服務(wù)第一線的高等技術(shù)應(yīng)用型人才。學(xué)生在學(xué)習(xí)該專業(yè)每一門課程時(shí)不僅要學(xué)到該門課程的知識(shí)，還要掌握從事今后可能出現(xiàn)在工作中的基本能力和技能。對(duì)于高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的市場(chǎng)營銷課程而言，通過本課程的教學(xué)，使學(xué)生建立起市場(chǎng)意識(shí)，比較全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷學(xué)的基本理論和基本方法，重點(diǎn)是要使學(xué)生通過本課程獲得實(shí)踐應(yīng)用能力、公關(guān)談判交流能力和營銷心理能力，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)中的地位是非常重要的。
二、教學(xué)目標(biāo)定位
高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是“房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介行業(yè)的應(yīng)用型或操作型的高技術(shù)人才”。作為一個(gè)專業(yè)下的一門課程，房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷必須服從于這個(gè)目標(biāo)。很多時(shí)候，照搬其他院校、其他專業(yè)，尤其是市場(chǎng)營銷專業(yè)中的市場(chǎng)營銷課程教學(xué)目標(biāo)明顯不對(duì)。我們培養(yǎng)的并不是營銷一線人才，而是房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的一線人才。一個(gè)市場(chǎng)營銷專業(yè)的畢業(yè)生從事房地產(chǎn)銷售工作得心應(yīng)手，反之，一個(gè)僅上過一門房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)生去銷售房地產(chǎn)之外的任何產(chǎn)品都會(huì)顯得力不從心。由此可見，我們的教學(xué)目標(biāo)應(yīng)該是“掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的基本理論和基本方法，構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)中所需的市場(chǎng)營銷能力”。
三、教學(xué)理念和教學(xué)內(nèi)容的定位
培養(yǎng)高技能、精操作的一線工作人才是高職高專所有專業(yè)的教學(xué)理念，做為高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)下的一門職業(yè)基礎(chǔ)課程應(yīng)該貫徹這個(gè)教學(xué)理念并做相應(yīng)的延伸，再根據(jù)教學(xué)理念來確定教學(xué)內(nèi)容。因此，我們認(rèn)為需要以能力的構(gòu)建為教學(xué)理念和教學(xué)內(nèi)容定位的主線，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程就應(yīng)該做到：找共性、抓亮點(diǎn)、重實(shí)踐、求針對(duì)。
1.找共性。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程所涉及的能力點(diǎn)較多，其中有些能力并不是只有在僅進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷工作時(shí)才需要的，這些能力在學(xué)生從事其他相關(guān)工作時(shí)也同樣需要。例如：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、分析的能力、客戶交流溝通能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫的能力，不僅應(yīng)用于房地產(chǎn)銷售工作內(nèi)容，在房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)可行性研究以及其他前期工作中，這些能力也顯的極為重要。也就是說，市場(chǎng)調(diào)研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫的能力是房地產(chǎn)相關(guān)工作普遍需要的、必不可少能力，具有共性的特征。因此，求共性的教學(xué)理念要求我們?cè)诎才沤虒W(xué)內(nèi)容時(shí)需要把房地產(chǎn)調(diào)研和分析作為一個(gè)重要的內(nèi)容來安排課時(shí)。從全局來看，根據(jù)高職高專院校課程整改的趨勢(shì)，將具有共性的內(nèi)容在一門課程中重點(diǎn)講解課時(shí)把這部分內(nèi)容從其他課程中解放出來，總體上節(jié)省課時(shí)。
2.抓亮點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程中房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和定位的能力以及房地產(chǎn)營銷策劃的能力，是對(duì)應(yīng)特定的工作內(nèi)容，可以相對(duì)單獨(dú)形成就業(yè)群的。雖然并不能形成該專業(yè)的主流就業(yè)方向，但是培養(yǎng)這些能力仍是該門課程在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)中的一個(gè)亮點(diǎn)。對(duì)于該亮點(diǎn)在教學(xué)內(nèi)容安排上應(yīng)該盡量突出，塑造課程特色。
3.重實(shí)踐。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程，本身有具有強(qiáng)烈的實(shí)踐性和應(yīng)用性。因此，該門課程在教學(xué)理念中應(yīng)該定位為一門以培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用技能為主的實(shí)踐性課程。重實(shí)踐并不是不要理論，首先，我們需要將該門課程的基本理論和基本方法濃縮，讓學(xué)生扎實(shí)的掌握這些專業(yè)知識(shí)，同時(shí)，根據(jù)崗位技能的需要來培養(yǎng)學(xué)生的綜合能力。在教學(xué)中應(yīng)該“以崗位技能為核，以能力的延伸為線”，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析能力—撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告能力—房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、細(xì)分能力—房地產(chǎn)營銷策劃、策略能力的程序來安排教學(xué)內(nèi)容。
4.求針對(duì)。在整個(gè)教學(xué)工作中，無論是教學(xué)大綱的制定，還是教學(xué)計(jì)劃的編寫，甚至每一堂課程的教案，都要時(shí)刻注意“房地產(chǎn)”這個(gè)核心。在教學(xué)過程中，尤其是實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，包括：案例的選用和技能型作業(yè)的布置，都要與房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)這個(gè)專業(yè)針分相對(duì)。由于，市場(chǎng)營銷課程在本科和一些大專院校發(fā)展的時(shí)間較長，基礎(chǔ)較厚，教師在講授我們課程的時(shí)候很容易繼承一些其他市場(chǎng)營銷課程的內(nèi)容。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程是區(qū)別于以往的市場(chǎng)營銷課程的，這要求教師在安排教學(xué)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)該仔細(xì)斟酌，務(wù)必針對(duì)于我們的專業(yè)培養(yǎng)方向。
四、教材選用和師資隊(duì)伍定位
教材的選用很大程度上是由教學(xué)內(nèi)容、方法(手段)所決定的。高職高專房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷專業(yè)的教材建設(shè)通過多年的努力，已經(jīng)取得了很大的成績(jī)，教材規(guī)范、適用、配套逐步改變了過去隨意選擇教材的情況。目前高職高專市場(chǎng)營銷專業(yè)教材定位比較準(zhǔn)確。只是在共性內(nèi)容與其他課程的銜接、配合處尚有不足，這是需要我們今后努力改進(jìn)的方面。
高職高專師資隊(duì)伍要定位于既懂理論又會(huì)操作的“雙師型”師資定位。就目前情況看，高職高專房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷“雙師型”師資隊(duì)伍形成相對(duì)其他專業(yè)而言要更困難一些。其原因有兩個(gè)方面，一方面，有些教師從事多年的市場(chǎng)營銷課程講授工作，但是缺乏對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的針對(duì)性，在實(shí)踐培養(yǎng)課程上會(huì)出現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和培養(yǎng)技能要求大相徑庭；另一方面，有些教師掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)體系，但具體到營銷工作又表現(xiàn)的心有余，而力不足。無論是哪種缺陷的教師，我們主張利用企業(yè)的力量來完成教師培養(yǎng)工作。建立良好校企合作關(guān)系，讓我們有知識(shí)缺陷的教師走上企業(yè)的崗位，頂崗學(xué)習(xí)，逐步建立房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷課程的“雙師型”教師隊(duì)伍。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法 改革
【中圖分類號(hào)】G 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】0450-9889（2012）09C-0054-02
隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大。而社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對(duì)越來越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實(shí)際操作能力以提高其就業(yè)率及競(jìng)爭(zhēng)能力尤顯重要。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對(duì)學(xué)生的實(shí)踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對(duì)課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動(dòng)程度被動(dòng)的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對(duì)從業(yè)者的要求不但有扎實(shí)的理論知識(shí)，更要有市場(chǎng)調(diào)查的能力、市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)定位的能力、實(shí)施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨(dú)立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見解的素質(zhì)等等。
經(jīng)驗(yàn)表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽了大都會(huì)在幾天后遺忘，直到考試之前才會(huì)重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點(diǎn)內(nèi)容，臨時(shí)抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時(shí)的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程的教學(xué)改革勢(shì)在必行。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探
（一）擇本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，模擬實(shí)戰(zhàn)
為了讓學(xué)生切實(shí)提高學(xué)習(xí)興趣，主動(dòng)學(xué)習(xí)，教師需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實(shí)戰(zhàn)的感覺。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項(xiàng)目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動(dòng)，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對(duì)問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對(duì)具體的項(xiàng)目，一切從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，展開有針對(duì)性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會(huì)差。
（二）讓學(xué)生“動(dòng)”起來，在“動(dòng)”中學(xué)
1 動(dòng)口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊(duì)溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨(dú)木橋上走來的學(xué)生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。
一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號(hào)順序，由兩位同學(xué)依次上臺(tái)脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡(jiǎn)短評(píng)論，時(shí)間一般以1～2分鐘為宜。通過重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時(shí)增加了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合非常緊密的一門課程，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過程必須讓學(xué)生學(xué)會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。
二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會(huì)；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段。可以圍繞一個(gè)具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運(yùn)用已學(xué)的專業(yè)策劃知識(shí)結(jié)合自己的思維對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃、市場(chǎng)策劃或其他方面策劃展開討論。請(qǐng)學(xué)生上講臺(tái)是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗(yàn)其運(yùn)用課外閱讀、社會(huì)觀察等來分析問題、解決問題的一個(gè)標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識(shí)面，更深地把握教材，更好地對(duì)學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告以及其他模塊的作業(yè)、課程實(shí)習(xí)報(bào)告要求均做成PPT上講臺(tái)匯報(bào)。這看似平常的課堂“動(dòng)口”卻在無形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。討論過程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。
三是課外鍛煉。可以小組為單位進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對(duì)置業(yè)顧問進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊(duì)協(xié)作等能力。同時(shí)，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識(shí)的扎實(shí)程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過一定的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。
2 動(dòng)腦。對(duì)于習(xí)慣了被動(dòng)接受知識(shí)的大部分學(xué)生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項(xiàng)。現(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會(huì)了分析問題、解決問題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對(duì)問題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)，同時(shí)獲得分析問題，解決問題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。
3 動(dòng)手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動(dòng)手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對(duì)所學(xué)知識(shí)的應(yīng)用，在這個(gè)過程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時(shí)有什么也沒有學(xué)到的感覺。讓學(xué)生勤于動(dòng)手“做”的同時(shí)，教師也要對(duì)于學(xué)生的報(bào)告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點(diǎn)、修改方法及注意事項(xiàng)等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會(huì)修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項(xiàng)
（一）注重賞識(shí)激勵(lì)，提高學(xué)生“多動(dòng)”的興趣
心理學(xué)家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵(lì)的環(huán)境中，人往往會(huì)受到負(fù)面信息的左右，對(duì)自己做出較低的評(píng)價(jià)。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵(lì)，行動(dòng)也會(huì)變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動(dòng)”起來時(shí)，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對(duì)贊美的使用，哪怕他們只有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會(huì)達(dá)到期望的效果。
（二）認(rèn)真設(shè)置討論問題，重在啟發(fā)，及時(shí)引導(dǎo)
課上的動(dòng)口、動(dòng)腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時(shí)，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問題。如帶學(xué)生對(duì)在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對(duì)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行SWOT分析，并對(duì)他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實(shí)戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時(shí)教師應(yīng)注意觀察每個(gè)組的討論情況，并及時(shí)地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個(gè)學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動(dòng)探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn)，以充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性、主動(dòng)性。
（三）加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地建設(shè)，提供實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)
【關(guān)鍵詞】基于工作過程 高職 人居環(huán)境 教學(xué)設(shè)計(jì)
【基金項(xiàng)目】廣東省教育科學(xué)“十一五”規(guī)劃2010年度研究項(xiàng)目《低碳經(jīng)濟(jì)背景下資源環(huán)境與城市管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究與實(shí)踐》（課題編號(hào)：2010tjk220）。
【中圖分類號(hào)】G42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】2095-3089（2013）06-0253-02
進(jìn)入21世紀(jì)，城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病，嚴(yán)重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號(hào)召各級(jí)政府，企業(yè)和個(gè)人參與到低碳社會(huì)的建設(shè)中來，因此，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為適應(yīng)社會(huì)和市場(chǎng)的需要，積極開發(fā)綠色低碳住宅。作為為房地產(chǎn)企業(yè)輸送智力資源的高職院校，應(yīng)該與市場(chǎng)需求保持同步。我院通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研和畢業(yè)生的反饋，對(duì)人才培養(yǎng)方案進(jìn)行了修訂，近兩年將《人居環(huán)境》課程作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的專業(yè)課開設(shè)。通過兩年的探索，我們教學(xué)團(tuán)隊(duì)對(duì)該課程的建設(shè)積累了一些心得體會(huì)。本文試圖從高職房地產(chǎn)類專業(yè)的《人居環(huán)境》課程的設(shè)置背景，課程總體定位，課程內(nèi)容選取，課外實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)等方面對(duì)該課程的教學(xué)進(jìn)行一些探討。
1.課程設(shè)置背景
1.1政府對(duì)綠色低碳住宅的倡導(dǎo)
2009年12月在丹麥?zhǔn)锥几绫竟匍_的世界氣候大會(huì)，標(biāo)志著世界經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)以“低碳”為顯著特點(diǎn)的新時(shí)代。中國通過政府制定中期減排目標(biāo)，決心將粗放型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈吞肌h(huán)保、節(jié)能的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。積極進(jìn)行節(jié)能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國房地產(chǎn)走上健康發(fā)展的必由之路。政府通過制定有關(guān)政策引導(dǎo)來推動(dòng)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能意識(shí)和參與。各級(jí)政府出臺(tái)建設(shè)低碳城市的行動(dòng)綱領(lǐng)和實(shí)施意見，明確建設(shè)低碳建筑有關(guān)規(guī)定，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修、驗(yàn)收、物業(yè)等各環(huán)節(jié)，對(duì)新、舊建筑提出綠色低碳化建設(shè)規(guī)定。同時(shí)，各級(jí)政府實(shí)施相關(guān)扶持激勵(lì)政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對(duì)新材料的開發(fā)應(yīng)用扶持力度。
1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)綠色低碳住宅的需求
低碳新材料的應(yīng)用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長遠(yuǎn)的綜合效益上來講，總成本是下降的，使資源浪費(fèi)的現(xiàn)象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購買節(jié)能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節(jié)電40千瓦時(shí)計(jì)算，一年就可以節(jié)約數(shù)千元左右，這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據(jù)權(quán)威調(diào)查機(jī)構(gòu)所做的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示，80%左右的受訪者表示會(huì)選擇購買低碳住宅，由此可見低碳建筑的市場(chǎng)很廣闊，普通居民對(duì)低碳的接受能力比較強(qiáng)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)需求，逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保水平。
1.3低碳住宅技術(shù)的使用和普及
“綠色低碳住宅”是一種低碳，環(huán)保，節(jié)能的居住空間。這類住宅實(shí)質(zhì)是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，在以人為本的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。近年來，低碳住宅技術(shù)的使用和普及越來越廣泛，一方面政府通過合理發(fā)展城市規(guī)模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創(chuàng)造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對(duì)能源的依賴。另一方面，企業(yè)通過住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新，包括建筑設(shè)計(jì)如戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)創(chuàng)新、遮陽通風(fēng)技術(shù)，中水利用技術(shù)，利用太陽能等綠色可再生能源技術(shù)，來補(bǔ)充能源消耗，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。這些節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用為低碳住宅的實(shí)現(xiàn)奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。
所以，作為未來從事房地產(chǎn)行業(yè)的學(xué)生們，應(yīng)該將這類知識(shí)作為專業(yè)課進(jìn)行學(xué)習(xí)和灌輸，使他們具備基本的規(guī)劃和設(shè)計(jì)節(jié)能低碳環(huán)保住宅的能力。
2.課程總體定位
國家教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見》（教高[2006]16號(hào)文件）指出：高等職業(yè)院校要積極與行業(yè)企業(yè)合作開發(fā)課程，根據(jù)技術(shù)領(lǐng)域和職業(yè)崗位（群）的任職要求，參照相關(guān)的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，改革課程體系和教學(xué)內(nèi)容。
我院的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)將培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本理論、基本知識(shí)和基本技能，熟練掌握房地產(chǎn)資源開發(fā)利用和經(jīng)營管理的技能，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)營銷與經(jīng)紀(jì)為主要能力，兼具房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期報(bào)建與策劃、后期物業(yè)管理服務(wù)方面工作的一專多能的高素質(zhì)技能型人才。學(xué)生通過三年的學(xué)習(xí)，考取助理房地產(chǎn)策劃師、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員或物業(yè)管理員（三選一）資格證，可勝任房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建員、樓盤營銷策劃專員、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理員等崗位。通過廣泛的調(diào)研，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對(duì)照表如表一。
表1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對(duì)照表
根據(jù)表一對(duì)照中各種職業(yè)資格對(duì)應(yīng)的工作任務(wù)和技能要求，我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)確定了專業(yè)技能課的構(gòu)成，具體課程進(jìn)程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業(yè)人居環(huán)境規(guī)劃和維護(hù)的知識(shí)和技能，所以將《人居環(huán)境》課程定位于我院該專業(yè)的專業(yè)課，用于學(xué)生拓展能力的培養(yǎng)。我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線如圖一。
圖1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線
3.課程內(nèi)容選取
根據(jù)國家對(duì)高職院校課程改革的要求，在《人居環(huán)境》課程中，我們課程團(tuán)隊(duì)通過對(duì)接房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)課程與行業(yè)（企業(yè)）崗位（群），以房地產(chǎn)開發(fā)工作過程為主線、典型工作任務(wù)為節(jié)點(diǎn)，整合、序化和重構(gòu)《人居環(huán)境》課程內(nèi)容；引入企業(yè)真實(shí)項(xiàng)目，以典型產(chǎn)品為載體設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境，探索任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)法在課程中的運(yùn)用，改進(jìn)學(xué)生考核與評(píng)價(jià)指標(biāo)與方式，促進(jìn)學(xué)生核心職業(yè)能力和綜合職業(yè)技能的形成。課程計(jì)劃總學(xué)時(shí)為36學(xué)時(shí)，主要教學(xué)內(nèi)容、重點(diǎn)和學(xué)時(shí)數(shù)分配如下表。在表二中，我們根據(jù)人居環(huán)境工作的具體內(nèi)容，將課程整合為三項(xiàng)基礎(chǔ)理論知識(shí)和十項(xiàng)工作任務(wù)，通過教學(xué)中基于工作過程的十個(gè)項(xiàng)目的訓(xùn)練，使學(xué)生掌握人居環(huán)境打造和規(guī)劃的基本技能。
表2：《人居環(huán)境》課程教學(xué)進(jìn)度表
4.課外實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)
對(duì)《人居環(huán)境》課程的學(xué)習(xí)不但需要課內(nèi)分散工作任務(wù)的操作實(shí)習(xí)，還需要課外綜合實(shí)訓(xùn)的實(shí)際運(yùn)用，課外實(shí)訓(xùn)內(nèi)容主要通過以下綜合實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)來完成。
4.1實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)一：樓盤人居環(huán)境實(shí)地調(diào)研
4.1.1實(shí)訓(xùn)目的
現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)學(xué)生認(rèn)識(shí)居住區(qū)的人居系統(tǒng)構(gòu)成，培養(yǎng)真實(shí)工作環(huán)境的適應(yīng)能力。
4.1.2實(shí)訓(xùn)要求
利用課下時(shí)間讓同學(xué)們實(shí)地調(diào)研樓盤，分析具體樓盤的人居環(huán)境構(gòu)成。參觀樓盤的各項(xiàng)人居系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況。
4.1.3實(shí)訓(xùn)步驟
教師選定調(diào)研樓盤，利用課下時(shí)間讓同學(xué)們實(shí)地調(diào)研企業(yè)，參觀樓盤的各項(xiàng)人居系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況。最后提交一份某樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)情況的調(diào)研報(bào)告。
4.2實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)二：樓盤人居環(huán)境比較
4.2.1實(shí)訓(xùn)目的
使學(xué)生通過調(diào)查了解不同樓盤在打造人居環(huán)境時(shí)的具體方法和策略，進(jìn)一步培養(yǎng)學(xué)生如何將所學(xué)知識(shí)應(yīng)用到真實(shí)工作環(huán)境中。
4.2.2實(shí)訓(xùn)要求
利用課下時(shí)間讓同學(xué)們調(diào)研不同樓盤的大氣、水、聲環(huán)境，固體廢物的處理和利用熱環(huán)境、光環(huán)境、電磁輻射環(huán)境、放射性環(huán)境，居住區(qū)綠化，居住區(qū)氣候的改善等的情況，并比較各個(gè)樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。
4.2.3實(shí)訓(xùn)步驟
教師選定幾個(gè)調(diào)研樓盤，利用課下時(shí)間讓同學(xué)們實(shí)地調(diào)研企業(yè)，然后按照人居環(huán)境的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，讓學(xué)生分析各個(gè)樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。最后提交一份各樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)比較的調(diào)研報(bào)告。
4.3實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)三：樓盤營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案寫作
4.3.1實(shí)訓(xùn)目的
培養(yǎng)營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）文案寫作的能力，培養(yǎng)對(duì)樓盤的整體策劃和推廣的能力。
4.3.2實(shí)訓(xùn)要求
根據(jù)所學(xué)知識(shí)，學(xué)生在課下對(duì)老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個(gè)營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案，并在課堂上演講。
4.3.3實(shí)訓(xùn)步驟
學(xué)生先在課下進(jìn)行指定樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案寫作的準(zhǔn)備工作，以組為單位在教師指導(dǎo)下進(jìn)行樓盤營銷策劃方案的講解和評(píng)比，最后提交一份XX樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案。
5.結(jié)語
高職房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置《人居環(huán)境》課程是適應(yīng)社會(huì)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的需要，也是高職房地產(chǎn)類專業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)一線房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營人才的需要。作為高職院校教師，我們還應(yīng)不斷關(guān)注低碳節(jié)能技術(shù)的發(fā)展，強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高素質(zhì)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷策略；問題分析
[中圖分類號(hào)]F270[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]B
一、營銷策劃
房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個(gè)新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
二、房地產(chǎn)營銷策劃的必要性
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各企業(yè)之間把競(jìng)爭(zhēng)力主要放在了市場(chǎng)營銷上。一個(gè)正確的營銷策略不僅需要對(duì)自身企業(yè)的充分認(rèn)識(shí)，還需要對(duì)外部市場(chǎng)及客戶進(jìn)行足夠的調(diào)查與分析，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。
一個(gè)好的營銷策劃對(duì)開發(fā)商的在經(jīng)營和決策方面有以下作用：
1.可以幫助開發(fā)商明確目標(biāo)市場(chǎng)和客戶群體，確定投資方向
不同的客戶對(duì)商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級(jí)、規(guī)格、形式、特點(diǎn)，我們通過房地產(chǎn)營銷策劃的前期市場(chǎng)調(diào)研，確定房地產(chǎn)商品的投資方向與設(shè)計(jì)目標(biāo)。
2.有利于房地產(chǎn)銷售困難的解決
房地產(chǎn)商開發(fā)商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產(chǎn)商提供如何定價(jià)，如何宣傳等方面的知識(shí)，幫助地產(chǎn)商更好的銷售。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷存在的問題
1.市場(chǎng)調(diào)研不足，對(duì)市場(chǎng)需求分析不足
市場(chǎng)調(diào)研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項(xiàng)目規(guī)模、位置特點(diǎn)等與消費(fèi)者的關(guān)系的整體了解；樣本數(shù)據(jù)不足，導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果與實(shí)際差距很大。對(duì)市場(chǎng)實(shí)際需求分析不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷停滯。
2.目標(biāo)市場(chǎng)與市場(chǎng)定位的混淆
目標(biāo)市場(chǎng)和市場(chǎng)定位這兩個(gè)概念是市場(chǎng)營銷的基礎(chǔ)，沒有明顯的目標(biāo)市場(chǎng)和清晰的市場(chǎng)定位，一切策劃和營銷就會(huì)變得無的放矢和搖擺不定。然而實(shí)踐中有時(shí)會(huì)混淆這兩個(gè)概念，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的特征和偏好尚未明了，就直接做市場(chǎng)定位，使得市場(chǎng)定位缺乏實(shí)在可靠的支撐。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位模糊，影響產(chǎn)品總體銷售。
3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一
房地產(chǎn)開發(fā)商為了項(xiàng)目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產(chǎn)廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的形象及信用，大量的消費(fèi)者對(duì)廣告存在不信任的態(tài)度，影響產(chǎn)品銷售。
4.房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少
目前，房地產(chǎn)營銷理論與實(shí)踐缺乏結(jié)合，主要是房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少，多數(shù)房地產(chǎn)研究人員為有過幾個(gè)成功案例的商或者是學(xué)過市場(chǎng)營銷的學(xué)院派教授。前者注重的是經(jīng)驗(yàn)且理論知識(shí)較少，后者注重的是理論缺乏實(shí)踐，能將理論與實(shí)踐結(jié)合起來的人少之又少。
5.商品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)確，過度炒作
賣點(diǎn)：無非就是產(chǎn)品與眾不同的特點(diǎn)、特色。這些特點(diǎn)、特色一方面是是產(chǎn)品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創(chuàng)造力產(chǎn)生的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)有很多，例如：房型、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)等等，但是很多房地產(chǎn)商和營銷策劃人員會(huì)選擇概念炒作，以概念做為產(chǎn)品的賣點(diǎn)，例如：生態(tài)綠色，人文，歐美風(fēng)格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動(dòng)的傳播效果，造成消費(fèi)者聽覺沖擊，反而忽略了消費(fèi)者真正的需求。這種做法有時(shí)會(huì)讓消費(fèi)者很迷茫。
四、解決房地產(chǎn)營銷問題的策略
1.加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確分析市場(chǎng)需求
市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等，同消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上進(jìn)行了解及把握；準(zhǔn)確了解當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求情況。調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。確定企業(yè)投資方向。
調(diào)研流程：調(diào)研計(jì)劃撰寫——調(diào)研問卷設(shè)計(jì)——調(diào)研問卷實(shí)施——調(diào)研問卷收集、整理——數(shù)據(jù)分析——調(diào)研報(bào)告撰寫。
2.明確市場(chǎng)定位
應(yīng)該明確目標(biāo)市場(chǎng)與市場(chǎng)定位的分別，市場(chǎng)定位是企業(yè)及產(chǎn)品確定在目標(biāo)市場(chǎng)上所處的位置。明確的使企業(yè)的產(chǎn)品和形象在目標(biāo)顧客的心理上占據(jù)一個(gè)獨(dú)特、有價(jià)值的位置。明確產(chǎn)品定位及特點(diǎn)，從而使產(chǎn)品在今后的銷售中創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道
不能過度的宣傳，使消費(fèi)者出現(xiàn)疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應(yīng)拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎(chǔ)。或者可以創(chuàng)造出一個(gè)自己的品牌，通過品牌效應(yīng)增加消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的信任度。同時(shí)可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網(wǎng)絡(luò)營銷，網(wǎng)上論壇等。
4.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)營銷人員的培養(yǎng)
人們都說二十一世紀(jì)人才最重要，一個(gè)好的營銷人才可以為地產(chǎn)商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強(qiáng)對(duì)營銷人員的培養(yǎng)，讓顧客可以看到我們的專業(yè)性，技術(shù)性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費(fèi)者的目光。
對(duì)于銷售人才的培養(yǎng)我們可以通過定期組織銷售人員學(xué)習(xí)，為銷售人員提供互相學(xué)習(xí)，相互交流的機(jī)會(huì)等方法來實(shí)現(xiàn)。這樣才能讓房地產(chǎn)營銷的理論與實(shí)踐更好的結(jié)合。
5.了解商品賣點(diǎn)，實(shí)事求是，避免炒作
營銷人員應(yīng)該從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)，要了解特定的商品有特定的消費(fèi)群體，所以要根據(jù)顧客的不同而不是通過商品的不同來細(xì)分商品。要及時(shí)把握客戶的需求，根據(jù)客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動(dòng)顧客的賣點(diǎn)，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點(diǎn)說出，讓顧客感到迷茫。
營銷人員在商品營銷策劃時(shí)也要做到實(shí)事求是，不夸大商品特點(diǎn)，避免概念銷售，不講大話、空話，謹(jǐn)慎銷售避免炒作，讓消費(fèi)者更加了解商品特色，明確自己的購買目標(biāo)，從而使商品更好的銷售。
五、總結(jié)
但真實(shí)情況可能并沒有大家預(yù)想的那么糟糕。韜睿惠悅最近的《2016韜睿惠悅畢業(yè)生起薪及政策調(diào)研》顯示，在被調(diào)研的8個(gè)主要行業(yè)中，沒有一個(gè)行業(yè)降低2016年對(duì)畢業(yè)生的招聘規(guī)模，招聘增長率同比增長均超過10%。
共有402家企業(yè)參與了這次調(diào)研，其中40%的被調(diào)研企業(yè)規(guī)模在500人以下，28%的被調(diào)研企業(yè)規(guī)模在501人至2000人，因此從企業(yè)規(guī)模來看，這份報(bào)告主要反映的是中大型規(guī)模的企業(yè)對(duì)畢業(yè)生的需求。而從行業(yè)來看，這些公司主要集中在高技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、半導(dǎo)體（制造業(yè)）、銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、房地產(chǎn)這8個(gè)相對(duì)熱門的行業(yè)，因此報(bào)告結(jié)果主要也是反映畢業(yè)生在這幾個(gè)行業(yè)未來一年的就業(yè)前景。該報(bào)告認(rèn)為，“畢業(yè)生招聘還將持續(xù)火熱。”
這可能有兩個(gè)原因，一方面，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展及工業(yè)革新帶動(dòng)了很多產(chǎn)業(yè)，使得相關(guān)企業(yè)需要更多新鮮血液幫助自己實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。另一方面，房地產(chǎn)、銀行等人才培育模式較為完善的傳統(tǒng)企業(yè)也開始將人才培養(yǎng)的重心轉(zhuǎn)到投資回報(bào)率更高的畢業(yè)生身上，因此畢業(yè)生在人才招聘市場(chǎng)中仍然有很大的機(jī)會(huì)。
“企業(yè)通常都是根據(jù)自身及行業(yè)前景來判斷需要多少人，跟當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)不一定有必然的關(guān)系。”韜睿惠悅數(shù)據(jù)與調(diào)研業(yè)務(wù)咨詢中國區(qū)總經(jīng)理許文宗告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，盡管此次調(diào)研的數(shù)據(jù)收集時(shí)間在2015年的7月至8月，但通常來說，企業(yè)制訂的招聘計(jì)劃不會(huì)因?yàn)槎唐诓▌?dòng)產(chǎn)生很大改變，因此，這份報(bào)告的數(shù)據(jù)還是很值得參考的。
未來一年應(yīng)屆生的就業(yè)前景如何？會(huì)出現(xiàn)哪些新趨勢(shì)？我們通過采訪幫大家解析明年的校招規(guī)模，畢業(yè)生們也應(yīng)早做準(zhǔn)備。
A
2016年畢業(yè)生就業(yè)前景整體不錯(cuò)
畢業(yè)生招聘數(shù)量總體上看是增長的
韜睿惠悅的報(bào)告顯示，8個(gè)被調(diào)研的主要行業(yè)中，沒有一個(gè)行業(yè)降低了2016年對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生的招聘規(guī)模，并且招聘增長率均超過10%。其中互聯(lián)網(wǎng)、保險(xiǎn)、證券、基金等行業(yè)，應(yīng)屆生招聘增長率甚至達(dá)到了30%以上，對(duì)新鮮血液的需求可以說是相當(dāng)旺盛。“大部分的行業(yè)在2016年對(duì)于應(yīng)屆畢業(yè)生的招聘是重視的，并沒有因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)的不樂觀而變得保守。”許文宗告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。
目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)2016年校招的影響不大
雖然從2015年8月底開始，股市出現(xiàn)大幅下跌，人們對(duì)中國經(jīng)濟(jì)放緩的擔(dān)憂加劇，但現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)對(duì)企業(yè)在2016年招聘應(yīng)屆生的計(jì)劃暫時(shí)不構(gòu)成影響。原因在于，一個(gè)成熟的有規(guī)模的企業(yè)對(duì)未來在業(yè)務(wù)及人才需求上的規(guī)劃是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模鶗?huì)根據(jù)對(duì)自身前景的判斷提前制訂招聘計(jì)劃，以便在最佳時(shí)機(jī)“搶”到優(yōu)秀的人才，因此除非遇到2008年這樣的金融風(fēng)暴，出現(xiàn)無法預(yù)期的迅速跌至谷底的狀況，一般情況下，2015年下半年制訂的人才招聘規(guī)劃在2016年年初有很大變動(dòng)的幾率是比較低的。
薪酬福利預(yù)算并沒有減少
韜睿惠悅的這份調(diào)研報(bào)告中涉及到的招聘崗位，有70%以上集中在一線城市，因此我們可以從中了解到一線城市應(yīng)屆生的平均薪資水平。
從結(jié)果來看，被訪企業(yè)對(duì)于2016年畢業(yè)生的薪酬福利預(yù)算并沒有減少。從基本工資來看，本科生在4000元至6000元之間，碩士大概是7000元至8000元。學(xué)歷自然是影響收入的一部分因素，讓我們來了解下有哪些因素可能會(huì)影響畢業(yè)生的薪酬：
1 學(xué)歷
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，本科、碩士、博士3種學(xué)歷每遞進(jìn)一級(jí)，平均月薪都會(huì)有1000元至2000元的差距。
2 專業(yè)
軟件開發(fā)、硬件開發(fā)這類技術(shù)型專業(yè)或其他專業(yè)門檻較高的職位，以及對(duì)綜合管理能力要求較高的管培生的收入會(huì)更高。
3 大公司未必有高薪水
大公司就意味著高收入的時(shí)代已經(jīng)過去了，對(duì)于大公司來說，它們給你提供了好的平臺(tái)、成熟的培訓(xùn)、更清晰的職業(yè)發(fā)展渠道，這些都是作為公司對(duì)你回饋的一部分；相反，小公司由于往往沒有很完善的升職渠道、培訓(xùn)機(jī)制及發(fā)展資源，反而會(huì)給出更好的薪酬來吸引人才。
4 是否接近公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力
任何一家公司，與其核心競(jìng)爭(zhēng)力相關(guān)的職能和部門往往能獲得更好的收入，因此在選擇公司時(shí)，一個(gè)重要的考量是你的崗位是否接近公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。
5 有沒有提早為自己的職業(yè)發(fā)展做準(zhǔn)備
不論畢業(yè)生的就業(yè)環(huán)境前景如何，提早實(shí)習(xí)、了解企業(yè)的運(yùn)作并累積經(jīng)驗(yàn)，提前思考自己的未來發(fā)展方向，這些提前量最終都能轉(zhuǎn)化成畢業(yè)生求職時(shí)的一種資本。
B
企業(yè)反而越來越愛招畢業(yè)生
總體招聘需求下降，但對(duì)應(yīng)屆生的招聘比重增大
對(duì)比一下被調(diào)研的各行業(yè)的總體招聘計(jì)劃和應(yīng)屆生招聘計(jì)劃，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，幾乎每個(gè)行業(yè)對(duì)應(yīng)屆生招聘的數(shù)量增幅都超過行業(yè)整體招聘增幅。
以互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為例，2016年該行業(yè)預(yù)計(jì)要招聘的人數(shù)增幅為17.53%，應(yīng)屆生的招聘增幅則是45.98%。更強(qiáng)烈的對(duì)比來自房地產(chǎn)行業(yè)，2016年該行業(yè)受經(jīng)濟(jì)壓力下行的影響，降低了企業(yè)總招聘數(shù)量，同比2015年減少了10.39%，但房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)應(yīng)屆生招聘的人數(shù)與2015年相比，依然有23.91%的增長。
這對(duì)于畢業(yè)生來說應(yīng)該是個(gè)好消息。以前應(yīng)屆生在求職時(shí)，往往會(huì)因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)而不受重視，一些企業(yè)對(duì)于吸收應(yīng)屆生的口子開得很小，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，但如今，越來越多的企業(yè)在搭建人才隊(duì)伍時(shí)開始著重對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生和基層人員的招聘，它們?cè)絹碓较矚g自己去培養(yǎng)人才，因此年輕人的機(jī)會(huì)也就變多了。這可能與企業(yè)開始精細(xì)化管理，更看重人才的長久發(fā)展有關(guān)。
為什么各行各業(yè)越來越愛招應(yīng)屆生？
1 房地產(chǎn)行業(yè)
對(duì)于已經(jīng)經(jīng)歷過長期發(fā)展，人才儲(chǔ)備和培育機(jī)制趨于成熟的房地產(chǎn)行業(yè)雇主來說，招聘應(yīng)屆畢業(yè)生有兩個(gè)好處。其一是可以從頭開始培養(yǎng)，讓這些年輕的公司人更易接受并認(rèn)同公司的價(jià)值觀。其二是應(yīng)屆畢業(yè)生供給充足，可以從中挑選到不錯(cuò)的人才。這樣迅速培養(yǎng)年輕人的人才投資回報(bào)率更高。
2 IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本身就是一個(gè)充滿創(chuàng)新力的、屬于年輕人的行業(yè)。因此在招聘時(shí)也會(huì)傾向于多吸納更具創(chuàng)造力、思維更活躍，掌握新技術(shù)的年輕人。
3 半導(dǎo)體（制造業(yè)）
許多傳統(tǒng)制造型企業(yè)都在轉(zhuǎn)型，所以在人才需求上，它們會(huì)傾向于更精簡(jiǎn)或吸納更關(guān)鍵的人才，對(duì)應(yīng)屆生也有一定的需求，但相較于其他行業(yè)，增幅較小。
4 金融行業(yè)
金融行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，對(duì)人才的需求會(huì)比較多。行業(yè)內(nèi)各家公司管理體系較為系統(tǒng)，人員發(fā)展的機(jī)制也比較成熟，所以它們有能力也更愿意去培養(yǎng)應(yīng)屆畢業(yè)生這樣的基層人才，為自己的轉(zhuǎn)型做人才儲(chǔ)備。
C
培養(yǎng)投入增加，但管理更精細(xì)化
這幾年一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，一些發(fā)展規(guī)模較大的成熟行業(yè)紛紛轉(zhuǎn)入比較務(wù)實(shí)的精細(xì)化管理模式。
這帶來的一大好處是，企業(yè)在設(shè)計(jì)畢業(yè)生待遇時(shí)除了考慮工資，還會(huì)注重規(guī)劃―提供給畢業(yè)生哪些資源來幫助他們成長。“在整體工作內(nèi)容的規(guī)劃方面和學(xué)習(xí)發(fā)展的體系方面肯定會(huì)比以前好。”許文宗說。在韜睿惠悅所調(diào)研的這幾大行業(yè)中，半導(dǎo)體行業(yè)對(duì)畢業(yè)生的培訓(xùn)時(shí)間最長，達(dá)到30天；而銀行業(yè)是對(duì)畢業(yè)生培訓(xùn)投入最大的行業(yè)，人均培訓(xùn)費(fèi)用接近1.4萬元。
精細(xì)化管理模式還體現(xiàn)在許多企業(yè)為了吸引年輕員工，開始實(shí)行靈活的彈利制度；同時(shí)，整體薪酬福利涵蓋的內(nèi)容更全面，除了工資和津貼，公司也越來越注意員工健康、辦公環(huán)境等隱形福利。
D
未來幾年企業(yè)對(duì)校招或?qū)②呌谥?jǐn)慎
盡管整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)越來越快，但就大趨勢(shì)來看，中國的GDP增長已經(jīng)多年維持在7%上下的水平，發(fā)展趨勢(shì)趨于平穩(wěn)，今后幾年大部分企業(yè)在人力資源方面的投入應(yīng)該會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。
當(dāng)企業(yè)被問及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時(shí)，生產(chǎn)一線的工人首當(dāng)其沖，位列其次的是工作經(jīng)驗(yàn)較少的普通員工和專業(yè)人員。
金融危機(jī)的全球性蔓延，正在逐步影響著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)，企業(yè)人力資源相關(guān)政策也受到不同程度的沖擊和挑戰(zhàn)。亞洲金融風(fēng)暴之后，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了長達(dá)十年的高速增長，習(xí)慣于增長模式下的人力資源決策，將采取何種應(yīng)對(duì)措施？而這些應(yīng)對(duì)措施的采用，又將給每個(gè)員工的切身利益帶來怎樣的影響？美世近期完成的“面對(duì)金融危機(jī)，人力資源管理如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)”的調(diào)研，生動(dòng)地描繪出了一幅冬天里的企業(yè)“眾生相”，也在一定程度上預(yù)示著2009 年職場(chǎng)人的生存狀態(tài)。
三大行業(yè)受經(jīng)濟(jì)衰退影響最大
從調(diào)研結(jié)果看，50％以上的內(nèi)向型企業(yè)對(duì)2008 年能否完成業(yè)績(jī)指標(biāo)持樂觀態(tài)度，而僅有10％左右的企業(yè)認(rèn)為很可能不能完成預(yù)先設(shè)定的業(yè)績(jī)指標(biāo)。展望2009 年，25％的以出口為導(dǎo)向的企業(yè)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)放緩將對(duì)其經(jīng)營產(chǎn)生嚴(yán)重影響。從不同行業(yè)來看，房地產(chǎn)、汽車、半導(dǎo)體行業(yè)受經(jīng)濟(jì)衰退影響最大，主要是其對(duì)資金需求量大，屬于資金密集型行業(yè)。對(duì)于未來2~3 年企業(yè)中短期經(jīng)營目標(biāo)，多數(shù)企業(yè)表示可能會(huì)考慮重新調(diào)整，尤其是汽車、半導(dǎo)體、電子和制造行業(yè)的企業(yè)。
近四成企業(yè)將削減人力資本投入
有關(guān)企業(yè)又將通過何種手段提升競(jìng)爭(zhēng)力及生存能力呢？ 82％的企業(yè)首先選擇了控制運(yùn)營成本。運(yùn)營成本不但要在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候?qū)嵤┯行Э刂疲瞧髽I(yè)擺脫危機(jī)的關(guān)鍵。為了安全度過經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷的經(jīng)濟(jì)周期，保證利潤不下滑，89％的企業(yè)采用的最直接有效的手段就是在成本控制上尋找壓縮空間。其次，在全球采購的時(shí)代背景下，追逐質(zhì)優(yōu)價(jià)低的生產(chǎn)資料或者非生產(chǎn)性物資，是企業(yè)全球化發(fā)展中至關(guān)重要的步驟。調(diào)研中70％的企業(yè)選擇降低采購成本來實(shí)現(xiàn)運(yùn)營成本控制，這樣不但可以提高自身利潤水平，也可以讓利于消費(fèi)者，從而保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模是近半數(shù)（47％）企業(yè)降低運(yùn)營成本最直接的手段之一。同時(shí)，鞏固和加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)地位、提高客戶滿意度、通過鼓勵(lì)創(chuàng)新提高企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率等措施，也是近一半以上企業(yè)最關(guān)注的領(lǐng)域。
關(guān)于生產(chǎn)力要素中的人力資本投資，雖然沒有入選企業(yè)最迫切需要加強(qiáng)的管理領(lǐng)域，但也有38％的企業(yè)明確提出打算削減人力資本投入，其中半導(dǎo)體以及電子行業(yè)表現(xiàn)最為突出，分別有69％和49％的企業(yè)表達(dá)此種意向；另有25％的企業(yè)表示, 有意向通過關(guān)閉工廠、削減工作崗位、提供彈性工作方式等手段，縮減企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，應(yīng)對(duì)危機(jī)。
調(diào)整、壓縮成為主旋律
薪酬預(yù)算――2009 年加薪預(yù)算平均下降1~2 個(gè)百分點(diǎn)
對(duì)于2009 年薪酬增長預(yù)算，絕大多數(shù)參與本次調(diào)研的企業(yè)表示會(huì)對(duì)之前已經(jīng)完成的2009 年薪酬增長預(yù)算進(jìn)行一定的調(diào)整，調(diào)整后的加薪預(yù)算平均下降1~2 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)美世在2008 年9 月的2008 年中國地區(qū)薪酬調(diào)研結(jié)果，2009 年中國一線城市的平均加薪率為9.4%。各行業(yè)調(diào)整前后的平均水平略有差異，加薪下調(diào)幅度最大的為半導(dǎo)體行業(yè)，降幅達(dá)到3 個(gè)百分點(diǎn)（調(diào)整前為平均9.3％，調(diào)整后為平均6.3％）。其次為房地產(chǎn)行業(yè)，降幅達(dá)到2.7 個(gè)百分點(diǎn)（調(diào)整前為平均9％，調(diào)整后為平均6.3％）。電子行業(yè)平均降幅為2.2 個(gè)百分點(diǎn)（調(diào)整前為平均10.1％，調(diào)整后為平均7.9％），位列降幅較大的第三位。而醫(yī)藥行業(yè)幾乎沒有變化，調(diào)整前后均為9.5％。
短期激勵(lì)――13％的企業(yè)會(huì)設(shè)計(jì)和實(shí)行更能體現(xiàn)以績(jī)效為導(dǎo)向的獎(jiǎng)
金分配方法
盡管有52％的調(diào)研企業(yè)表示暫時(shí)不會(huì)針對(duì)危機(jī)調(diào)整公司薪酬結(jié)構(gòu)方案，但也有13％的企業(yè)表示會(huì)采取行動(dòng)，設(shè)計(jì)和實(shí)行更能體現(xiàn)以績(jī)效為導(dǎo)向的獎(jiǎng)金分配方法，即通過增加變動(dòng)獎(jiǎng)金收入的比例，調(diào)整固定現(xiàn)金的比例，從而有效控制企業(yè)的運(yùn)營成本，把企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)受危機(jī)影響的程度降至最低點(diǎn)。同時(shí)，有16％的企業(yè)削減獎(jiǎng)金總額規(guī)模。有些企業(yè)通過增加績(jī)效考核周期的頻度，全面加強(qiáng)業(yè)績(jī)監(jiān)控，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)解決。
人才招聘――專業(yè)人士及高級(jí)專業(yè)人士需求仍然較高
近半數(shù)調(diào)研企業(yè)表示將會(huì)把人才招聘的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)短缺、供不應(yīng)求的稀缺人才，而39％的企業(yè)表示其招聘計(jì)劃未受影響。很多企業(yè)在市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的情況下，由于各種原因沒有機(jī)會(huì)吸引到優(yōu)秀人才。當(dāng)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷、部分企業(yè)選擇裁員方式削減勞動(dòng)力規(guī)模時(shí)，恰好是一些企業(yè)在市場(chǎng)上尋找人才的最佳時(shí)機(jī)。因此，有5％的參與調(diào)研企業(yè)表示會(huì)在2009 年加大招聘力度。調(diào)研發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)專業(yè)人士及高級(jí)專業(yè)人士的需求仍然較高。當(dāng)企業(yè)被問及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時(shí)，生產(chǎn)一線的工人首當(dāng)其沖，位列其次的是工作經(jīng)驗(yàn)較少的普通員工和專業(yè)人員。而擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的資深員工則是最安全的群體，他們擔(dān)負(fù)著保持企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)、走出困境的重任。從不同行業(yè)看，地產(chǎn)、電信、汽車行業(yè)對(duì)有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)人才需求旺盛，尤其是此次受金融危機(jī)影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商迫切需要高級(jí)銷售人才應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī)。另外，調(diào)研顯示消費(fèi)品行業(yè)和高科技行業(yè)對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生有較高需求，將為大學(xué)畢業(yè)生提供廣泛就業(yè)空間。
培訓(xùn)管理――重點(diǎn)從委托外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)轉(zhuǎn)向挖掘內(nèi)部培訓(xùn)力量
近半數(shù)企業(yè)把培訓(xùn)支出列入要削減的人力資源管理領(lǐng)域的支出費(fèi)用之一。同時(shí)，76% 的企業(yè)把“外部培訓(xùn)”作為需要重新考慮的領(lǐng)域（美世2008 年《公司基準(zhǔn)調(diào)研報(bào)告》顯示，企業(yè)培訓(xùn)支出的70% 為外部培訓(xùn)），不少企業(yè)表示將在未來把重點(diǎn)從委托外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，轉(zhuǎn)向挖掘公司內(nèi)部培訓(xùn)力量，使公司的培訓(xùn)更有針對(duì)性、目的性。值得一提的是，對(duì)跨國公司而言，海外培訓(xùn)一直被認(rèn)為是企業(yè)為員工提供福利或者獎(jiǎng)勵(lì)與認(rèn)可的手段之一，但由于較高的成本以及海外經(jīng)濟(jì)也面臨挑戰(zhàn)等因素的影響，有23％的企業(yè)決定嚴(yán)格控制這方面的支出。
長期激勵(lì)――以股票期權(quán)為代表的長期激勵(lì)方案將被修改或暫停執(zhí)行
幾乎每年的國會(huì)都會(huì)有出現(xiàn)驚人的事情或者是比較有意思的事情。2009年3月份中國兩會(huì)期間，總有一些人大代表或機(jī)構(gòu)提出一些讓人匪夷所思的議案，讓我們這些普通人看了哭笑不得，比如要恢復(fù)繁體字、要取堅(jiān)決打擊山寨現(xiàn)象等。讓人感覺這些代表是不會(huì)伙食太好了，把腦袋吃壞了，才有這么多屁股決定腦袋的怪想法。
2009年3月份的一個(gè)提案，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的代表們來說，是一個(gè)比較具有發(fā)展前途的提案。2009年3月6-9日，全國報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)新聞都聚焦在這個(gè)問題上。在廣東和上海以及北京的媒介連續(xù)幾日的大力宣傳報(bào)道下，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)成了一個(gè)大明星一樣。通過全國工商聯(lián)，向兩會(huì)提交了一份提案和兩份書面發(fā)言，題目是“我國房?jī)r(jià)為何居高不下”。看來這幾年房?jī)r(jià)快速上漲，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的日子過的也不錯(cuò)，至少從開發(fā)商那里撈了不少好處。俗話說：拿人家手短、吃人家嘴軟，得了開發(fā)商這個(gè)“主子”這么多好處，總要為人家做點(diǎn)什么。由于商會(huì)人員就對(duì)全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。結(jié)果得出一個(gè)結(jié)論，那就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
其實(shí)不用商會(huì)出這個(gè)成本報(bào)告，老百姓這么多年也明白一個(gè)道理，那就是房?jī)r(jià)瘋長，不僅和開發(fā)商有直接關(guān)系，更和地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)息息相關(guān)，當(dāng)然銀行也間接的起到幫兇作用。誰都明白開發(fā)商、地方政府、銀行利益三角集團(tuán)，但是這三者之間究竟是何關(guān)系，很少有人能搞清楚。瓜分百姓財(cái)富時(shí)，誰都瞪大了眼睛，唯恐自己吃虧拿少了。拿歸拿，但誰都不承認(rèn)自己是房?jī)r(jià)暴漲的始作俑者。
地方政府把責(zé)任推給開發(fā)商，比如春節(jié)前地方政府開兩格會(huì)期間，市長們紛紛表示：“老百姓不買你的房子，是因?yàn)槟汩_發(fā)商房子價(jià)格定的太高”。一貫強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商看到有人朝自己撥污水，趕緊喊來自己豢養(yǎng)的幾條狗：“老子天天讓你們吃香喝辣的，現(xiàn)在到用你們的時(shí)候了，趕緊去統(tǒng)計(jì)一下，我們獲得的利潤中，地方政府拿走了多少”。于是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)趕緊屁顛屁顛的上躥下跳，第一時(shí)間高出了這份報(bào)告。
報(bào)告的核心意思就是：房?jī)r(jià)暴漲的推動(dòng)者不是開發(fā)商，而是地方政府。大家想一想，這話如果是開發(fā)商說出的話，官員們一動(dòng)怒，追求下來，開發(fā)商結(jié)果肯定是吃不了兜著走。但是工商聯(lián)這些官員說出來就沒有什么大不了。工商聯(lián)官員一般都是在政府機(jī)關(guān)當(dāng)過官的，否則就是和地方官員有千絲萬縷的聯(lián)系。所以再怎么惡心的話從他們嘴里說出來，別人也不能拿他們?cè)趺礃樱瑑筛駮?huì)，就是要大家暢所欲言啊。
隨便在網(wǎng)上搜了一下全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其主人的顯赫聲名。這其中有招商地產(chǎn)、萬通集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等大開放商，大名鼎鼎的任志強(qiáng)更是該會(huì)的現(xiàn)任副會(huì)長。所以他們能發(fā)出這樣的聲音就一點(diǎn)也不奇怪了。不過在我看來，商會(huì)在給開發(fā)商叫屈的時(shí)候，也把主人的馬腳暴露出來了。既然說政府拿走了大部分利潤，那么你開發(fā)商究竟拿了多少。
2005年的時(shí)候房?jī)r(jià)上漲厲害，大眾強(qiáng)烈要求開發(fā)商公布房地產(chǎn)的成本。在福州市率先公布了房?jī)r(jià)成本信息：在信息所列的23個(gè)樓盤成本目錄中，開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最高的超過90%。但這個(gè)公布成本的行為，卻遭到了開發(fā)商一致的抵制，其中商會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)就高呼：“讓開發(fā)商公布成本，等于讓一個(gè)男人告訴別人自己老婆的三圍，是絕對(duì)不可能的事情。”
