時間：2023-03-03 15:57:39
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產市場分析報告，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1、房地產開發投資
2013年1-6月,在國家宏觀經濟政策調控和市場監管的雙重作用下,我縣房地產市場有所波動，增速放緩，但總的態勢平穩。1-6月房地產開發投資3.67億元,同比增長36%;新開工面積14.32萬平米,同比增長32％。
2、商品房竣工面積
1-6月,我縣商品房竣工面積3.827萬平米,同比增長10%,其中住宅竣工面積3.6743萬平米,同比增長10%。
二、商品房市場成交情況
1、商品房面積分析
1-6月商品房銷售面積為10.14萬平米,其中商品住宅9.05萬平米（755套）,同比增長28%,戶均套型面積為107.4平米;住宅成交面積為9.05萬平米,占商品房成交面積的89％。
2、購買房屋的類型、群體
﹙1﹚據銷售統計:選擇小高層住宅的占15％,選擇多層住宅的占83％,選擇高檔別墅的占2％。根據以上數字可以看出,市民因為受傳統住房觀念的影響,選擇的還是多層住宅的居多。
﹙2﹚客群:以本地購房者為主,外地購房者為輔,分別占銷售量84％、16％,自住兼具投資需求;
﹙3﹚房價:1-6月份,商品住宅平均價為3460元/平方米,同比上漲4%;
﹙4﹚供應量:樓市供需基本平衡;
﹙5﹚戶型:以90-130平方米左右戶型為主打。89平方米以下面積需求量較少，一般為老人看管孫輩讀書人群購買；140平方米以上面積，由于房價因素購買人較少。
3、二手房交易情況
1-6月,我縣二手房交易360宗,交易面積4.9萬平米。交易金額為3263.28萬元,同比分別增長221%、252%、17%。
三、土地競拍情況
據縣國土資源局土地供應統計顯示：從成交結構看,1-6月經營性土地成交主要以商住用地為主,成交面積36.89畝,成交價為155萬元/畝。從今年上半年幾次土地拍賣情況看,可以看出當前開發商的拿地熱情比去年要高。
四、影響房地產市場的因素
1、政策因素
受國家一系列房地產調控政策的影響,我縣房價也呈現增長放緩趨勢。
2、經濟因素
房地產市場與宏觀經濟發展密切相關,預計未來幾年我縣房地市場將繼續保持穩步上漲趨勢,但增幅會進一步放緩。
3、社會因素
房地產市場與人口數量關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產市場發展也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產市場發展也就會下落。人口素質、文化素養、教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產市場的變化。
我縣正處于城市化進程加速階段,大量農村人口進入縣城,對我縣商品房需求的增加,促進了我縣房地產市場的發展。
4、其他因素
購房者心理預期變化左右房價走勢。心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為,在今后一段時期,由于受各方面因素的影響,人們對未來房價上漲的預期不斷上升,購房意向仍然看好。
五、對我縣房地產市場的現狀分析
預計我縣房地產市場形勢在未來一段時間內將持續看好,價格也將繼續穩中有升,但增幅速度會放緩。
一是我縣的現有房價比周邊縣、市低。很多縣外人,看好發展前景,在買房、投資置業,促進了房地產市場的發展。二是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來,土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等有較大增長,對房價上漲起到了一定推動作用。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如教育資源整合、學校撤并、城市化進程加快、婚房需求進入縣城購房的比例明顯增加,加大了住房需求。四是投資和投機性購房的進一步增加也帶動房價上漲。由于潛在的通貨膨脹,使不動產成為居民的首選保值商品,去年以來房價的不斷上漲吸引了投資者購買房產進行投資增值,進而帶動價格上漲。五是由于開發商越來越重視住宅小區的品質和檔次,房屋建設標準的提升也提高了房價。
8月份商品房市場出現供應量、成交量雙高位情況。成交量較7月份相比，變化情況不大，成交量走勢略微上升。供應量變化較大，環比增長近一倍。本月全市商品房供應量為148.03萬平方米，與去年同期相比減少18.5%，但環比上升95.99%。8月份商品房成交量為139.7萬平，成交量環比增長3.7%，與7月份基本持平。8月份商品住宅成交量121.6萬平，環比增長4.6%，商品住宅成交量較上月無明顯變化,但同比增長64.8%。
商品房供應量分析
本月全市商品房供應量為310.4萬平方米，環比增長109.68%,供應套數為33269套。其中商品住宅供應面積為287.6萬平方米，占總供應量92.66%，商品住宅供應套數為30518套，商業用房供應面積為19.8萬平方米，占總供應量6.38%，供應套數為1452套。
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商品房供應量走勢
由于秋季房交會的推動作用，全市2009年9月份的商品房供應面積達到310.4萬平，供應套數為33269套，超越2008年9月份的供應量，成為近一年來的新高。從整體上看，2009年以來，商品房供應量呈持續上升的態勢，房地產開發商對市場普遍看好。隨著房交會的結束，預計10月份商品房供應量相比9月份將會出現下降，但作為傳統的銷售旺季，不會改變整體上升的趨勢。
本月各區供應量分布情況
本月和平區和沈北新區的商品房供應量排在首位，所占比例分別為21.2%和21.1%，供應量分別為65.4萬平和65.1萬平。鐵西區商品房供應量排第三位，供應面積為45.5萬平，所占比例為14.9%。
商品房成交走勢分析
受秋季房交會的影響，全市2009年9月份的商品房的成交面積達到195.6萬平米，超越6月份夏季房交會的成交量，成為今年的新高。從整體上看，2009年以來，全市的商品房的成交量呈持續上升的態勢，市場信心較足。隨著房交會的結束，預計10月份區內商品住宅交易量相比9月份也將會出現下降，但作為傳統的銷售旺季，不會改變整體上升的趨勢。
商品住宅市場綜述
9月份商品房市場延續了供應量、成交量雙高位情況。受秋季房交會的影響，商品房供應量大幅度增長，銷售量達到了2009年的新高，市場表現良好；但供求比相對下降，商品房的市場將趨于平穩，隨著房交會的結束，預計10月份商品房的供應量和成交量將出現下降。
商品住宅供應量分析
由于秋季房交會的推動作用，全市2009年9月份的商品住宅供應面積達到287.6萬平，供應套數為30518套，超越2008年9月份的供應量，成為近一年來的新高。從整體上看，2009年以來，商品住宅供應量呈持續上升的態勢，房地產開發商對市場普遍看好。隨著房交會的結束，預計10月份商品住宅供應量相比9月份將會出現下降，但不會改變整體上升的趨勢。
成交量分析
受秋季房交會的影響，全市2009年9月份的商品住宅的成交面積達到192.2萬平米，超越6月份夏季房交會的成交量，成為今年的新高。從整體上看，2009年以來，全市的商品住宅的成交量呈持續上升的態勢，市場信心較足。隨著房交會的結束，預計10月份區內商品住宅交易量相比9月份也將會出現下降，但作為傳統的銷售旺季，不會改變整體上升的趨勢。
各區商品住宅成交情況分析
9月份商品住宅成交量排在首位的仍為鐵西區，成交面積46.7萬平，成交套數5375套。于洪區成交情況位居第二，成交面積38.4萬平，成交套數4327套。沈河區成交量最少，成交面積42.9萬平米，成交套數469套。
商業用房市場綜述
9月份商品住宅市場延續了供應量、成交量雙高位情況。受秋季房交會的影響，商品住宅供應量大幅度增長，銷售量達到了2009年的新高，市場表現良好；但供求比相對下降，商品住宅市場將趨于平穩，隨著房交會的結束，預計10月份商品住宅的供應量和成交量將出現下降。
供應量分析
9月份商業用房供求比為0.79，供求比相對上升，但仍處低位，商業用房的供應出現小幅下降，成交情況出現小幅上升。從2009年以來整體上看，商業用房市場供求相對平衡，市場趨于穩定。
成交量分析
9月份商業用房市場成交情況較為平穩，本月成交面積15.7萬平米，成交量小幅上升，并達到了2009年的最高值，市場接受度較高。從整體上來看，2009年商業用房市場是穩中有升，市場情況較為平穩。
各區商業用房成交情況分析
9月份商業用房成交量排在首位的仍為鐵西區，成交面積4.88萬平，成交套數320套。于洪區成交情況位居第二，成交面積4.22萬平，成交套數275套。大東區和渾南新區成交量次之，分別為1.92和1.9萬平米。
商業用房市場綜述
9月份商品住宅市場延續了供應量、成交量雙高位情況。受秋季房交會的影響，商品住宅供應量大幅度增長，銷售量達到了2009年的新高，市場表現良好；但供求比相對下降，商品住宅市場將趨于平穩，隨著房交會的結束，預計10月份商品住宅的供應量和成交量將出現下降。
供應量分析
9月份商業用房供求比為0.79，供求比相對上升，但仍處低位，商業用房的供應出現小幅下降，成交情況出現小幅上升。從2009年以來整體上看，商業用房市場供求相對平衡，市場趨于穩定。
成交量分析
9月份商業用房市場成交情況較為平穩，本月成交面積15.7萬平米，成交量小幅上升，并達到了2009年的最高值，市場接受度較高。從整體上來看，2009年商業用房市場是穩中有升，市場情況較為平穩。
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2.杭州商品房市場分析報告――透明售房市場研究院.
3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.
4.15家外來大鱷首次在杭州市區拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
5.2013部分重點出讓地塊開發節奏一覽表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a
【關鍵詞】 房地產市場；泡沫經濟；貨幣政策；治理
一、現狀分析
近年來我國房地產投資增速雖略有減緩，但是其仍然處于一種膠著狀態，下面對2012、2013兩年的房地產市場作以分析。
縱觀2012年，雖然我國的房地產市場仍延續著淡季不淡，房價反彈的行情，但是總體來說并沒有出現大幅反彈。在4-5月份后，全國房地產市場呈現出成交溫和放大、價格止跌企穩的新特點。到了7-8月份，一、二線城市房價開始上漲，三、四線城市房價呈現下跌趨勢。與8月份相比，9月份在全國70個大中城市的二手住宅銷售價格種，價格上漲的城市有32個，下降的有18個，持平的有20個。到了10月份，與9月份相比在70個大中城市的新建住宅銷售價格中，價格上漲的有35個，下降的有17個，持平的有18個。
到了2013年，1、2月份，全國房地產開發投資6670億元，增速比去年全年提高6.6個百分點。僅對于住宅投資來說，已占房地產開發投資比重的68.7%，投資4583億元，同比名義增長23.4%，增速提高12個百分點。
而從商品房的銷售和待售情況來看，1-2月份，商品房銷售面積10471萬平方米，同比名義增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長55.2%，辦公樓銷售面積增長43.3%，商業營業用房銷售面積下降1.4%；商品房銷售額7361億元，增長77.6%，增速比去年全年提高67.6%個百分點，其中住宅銷售額增長87.2%，辦公樓銷售額增長91.6%，商業營業用房銷售額增長17.6%。
從長期來看，房地產行業發展依舊處在一個向上的發展階段，但是從短期來看，在政策的干預下，業績增長阻力較大。從上面的分析中可以看出，中國房價波動較大，尤其是2008年金融危機對我國房地產業產生了沖擊，但是危機過后隨之而來的是房價的劇烈上漲，因此中國房價還是沿著它自己的軌道繼續上行。
二、我國房價過高的原因
1、貨幣超發和寬松的財政貨幣政策
中國市場上大量資金的存在是房地產泡沫出現的最根本原因。截止2013年2月末，我國貨幣供應量余額達99.86億元，貨幣超發再次推高了房價。因為房地產屬于固定資產，所以其貸款風險相對于流動資產來說較小，因此銀行業正致力于大力發展房地產開發貸款和消費信貸業務。
2、投資需求的不斷膨脹
人民幣升值使得“熱錢”不斷流入中國，這吸引了大量外商投資中國房地產市場，使得我國部分地區房地產市場的投資需求不斷膨脹。
3、開發成本日益上漲
近年來，地價、建筑材料、建筑安裝、經營成本等的提高加大了房地產開發成本，使得房價不斷上漲，在國內房價三分之一是地價費，三分之一是關系疏通費，而三分之一是利潤和成本。
4、中國的土地現狀增加了住房成本
中國土地的有限性和稀缺性使得我國土地制度的分配現狀不容樂觀，同時我國又在大力發展房地產業，使得土地供給出現剛性，土地價格日益上漲大大增加了住房成本，更有大量投資者為了獲取價格上漲帶來的利潤而進行瘋狂的投資，致使房地產市場十分火爆。
5、貧富差距助長了房價
長期以來，中國是一個貧富差距大國加上不健全的社會制度使得我國居民購買力低下，需求不足，2011年胡潤財富報告顯示中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，而在他們的個人投資方向上，房地產占主導地位，超過1/3選擇投資房地產。
6、中國人的消費觀念
盲目追風，一味狂熱于買房，使得很多居民忽視了購房成本，這在一定程度上造成了國家調控政策的失效，助長了房價。
三、改善我國房地產業市場狀況的對策
1、加大對房地產市場的宏觀監控力度
首先，從居民的收入水平出發來確定房地產投資建設的規模，使得房地產的產與銷達到基本平衡。其次，要加強房地產二級市場的管理，將過分炒高樓市的行為扼殺于萌芽，防止房地產泡沫的劇增。最后，合理規劃房地產開發結構，擴大安居型房地產的規模，加強房地產市場統計和預測工作，使房地產產業成為中國市場的一個主導產業。
2、建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度
通過對全國房地產市場的各類信息及時收集、整理、分析，進而對其運行情況做出評價，定期市場分析報告，合理引導市場。政府可通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段，不斷加強和完善宏觀監控體系，有效地防止房地產“泡沫”的產生。
3、改革土地制度，加強土地資源管理
政府應當合理規劃土地，使土地的有效利用率實現最大化進而達到穩定房價的目的。首先，優化土地供應結構和各類用地的供應比例，要適當提高住宅用地的比例。其次，合理規劃土地，控制土地的使用，尤其是對商品房及高等住宅用地面積的控制。最后，對于各類違規行為，要嚴格懲處，對于非法圈地、占地行為，要進行嚴厲查處，從源頭上防止不正之風和腐敗行為。
4、調節房產稅和交易稅的征收比例
按照居民擁有和出售住房的數量來確定對房產稅和交易稅的征收比例，即多者多征。通過稅收方式調節房地產市場供求矛盾，嚴厲打擊房地產投機炒作的行為。
5、改革住房貸款利率
加大住房公積金的覆蓋面，使我國公民的基本權利得到保障，根據各個地區房價的差異，采取不等的公積金貸款額度。
6、全面改變增長模式
中國人民銀行和財政部為支撐泡沫做了大量的工作，但是這是不能持久的，泡沫最終還是會消失。中國應該全面改變房地產經濟的增長模式，應該讓內需成為推動經濟增長的主要動力。
7、明確政府職責
國務院出臺的相關政策明確規定第二套房貸首付款不得低于40%，同時再增加住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設，落實地方各級人民政府責任等方面明確了實施細則，必將對房地產市場產生重要影響。
【參考文獻】
[1] 張志前.貨幣泡沫.2012.2.
[2] 李彤，劉崇獻.人民幣憑啥升值.2011.9.
【關鍵詞】 房地產經濟泡沫 監測方式 預警 產生原因
現在很多國家都出現了房地產經濟泡沫，這種現象會對一個國家的房地產經濟產生很大影響，如果不加以制止，甚至會危害一個國家的整體經濟發展。接下來，我們就來研究一下房地產經濟泡沫產生的原因，以及具體的解決措施。
1. 房地產經濟泡沫的具體含義
在生活中我們經常聽見房地產經濟泡沫這個詞，而我們所說的房地產經濟泡沫可以定義為在一個連續的時間內房地產價格持續上漲的現象。這種房地產價格的上漲會造成人們對房價預期價格的上漲，并且還會不斷的增加新買主的數量。因為價格預期比較高，所以很多人都進行房產投資，這樣就會增加投機資本的數量。使房地產的價格比其真正的內在價值高出很多。這樣就產生了房地產泡沫。如果出現泡沫過度膨脹，那么會產生很嚴重的后果，比如說高空置率以及房產價格的暴跌、預期出現逆轉等現象，這些現象就是泡沫破裂。房產泡沫的本質是它是不可持續的。所以，房地產泡沫只是一種價格現象，在房地產行業的內外作用下產生了這種現象，尤其是投機性因素。這種現象會對房地產經濟和整個國民經濟造成不良影響，必須要得到重視。
2. 造成房地產經濟泡沫的原因
2.1銀行的信貸過度
造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產行業中的過度擴張。如果大量的房地產或者是以房地產為抵押品的資產被銀行持有，那么如果房地產價格不斷上漲的話，就可以擴大銀行資本的數量和規模，使銀行的資本更加充足，資產質量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤。所以，對于房地產業的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴大信貸規模，這樣就會使房地產價格更高。這個過程的循環發展，就造成了房地產價格的不斷升高，并且與實際均衡價格偏離的越來越大，這樣就會出現房地產泡沫的膨脹。然而，這個問題只是造成房地產泡沫破裂的一個原因。在房地產泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對銀行在房地產泡沫問題所產生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產泡沫破裂問題。
2.2消費者的預期
一般來說消費者會對某種商品產生價格預期，這種預期會在一定程度上對消費者的需求產生影響，這種需求變化又會影響商品價格。而影響消費者預期價格變化的因素有很多，尤其是經濟環境的變化。當經濟環境發生變化而引發的資產價格發生變化的過程中，沒有產生不符合實際經濟情況的預期，則市場價格就會由，經濟環境變化導致的不均衡狀態逐浙調整到均衡價格上來；但當經濟環境發生較大的變化時，尤其是在這種環境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導致市場產生不符合實際情況的預期。而一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。所以，消費者對商品價格的不合理預期也會在一定程度上影響經濟的發展，造成房地產泡沫的出現。
2.3調控措施的不協調
對于房地產行業來說，房地產調控措施是影響房地產發展的重要因素，如果房地產調控措施不協調，就會加劇房地產泡沫的產生，影響房地產經濟的發展。調控措施不協調主要體現在一下兩個方面，一個是嚴格控制土地的政策，使房地產用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強了地價上漲帶動房價上漲的預期。這樣就會因為土地價格上漲，而使房地產價格不斷上漲，最終偏離其實際價格，產生房地產泡沫。第二個是由于目前我國房地產開發企業資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產企業的活動。而對需求增長缺乏有效的調控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。這個問題就需要國家制定合理的信貸制度，不要過分的控制對房地產企業的信貸數量，這樣才能解決房地產市場供給之間的矛盾。
3. 房地產經濟泡沫的防范措施
3.1要加強對房地產價格的監測力度，預防和限制房地產投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。
3.2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過監測體系，可以及時發展房地產行業中存在的問題，并且可以采取相應的措施解決。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過這種及時的信息采集，才能真正了解房地產市場的動向，從而制定更加合理的政策，促進房地產行業的有序發展。
3.3建立健全房地產市場信息系統和預警機制。各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。并通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
通過以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產泡沫的破裂問題，對于這三種措施來說，還需要政府的大力支持，需要政府轉變相關的政策和制度，這樣才能真正發揮這三種措施的作用。
結語
情景分析法是采用定量和定性相結合的方法，利用抽象思維處理政治、技術、經濟、社會的變化對房地產市場的影響，促進房地產項目的營銷管理。房地產市場環境的變化往往隱含著一些影響房地產項目的因素，房地產營銷者如果能夠預測未來環境的變化，就可能先人一步做出應對。
在理論上，情景分析法適用于像房地產開發這樣周期較長的行業。實際上，情景分析法所預測的是在較長的時間范圍內可能發生的事件，卻不限定時間界限。情景一詞有電影腳本的意思，一個腳本就是一個決策方案。依照使用過程中編制腳本的方法不同，情景分析法可分為定量腳本和定性腳本。
定量腳本是以計量經濟學或其他定量分析方法為基礎建立的模型，通過選擇和調整不同的參數可以得到不同的腳本。分析人員對每一個腳本的合理性和發生的概率作出評估。定量腳本法可以得到大量的備選腳本，充分分析環境的各種情況。
房地產營銷方案制定過程中需要對居民收入水平、消費水平、經濟增長速度、房地產上下游行業發展規模等宏觀經濟環境的數據以及房地產市場現有規模、未來容量、即將進入市場項目的體量等數據進行收集，針對本項目所處區位，形成定量的數據集合，制定出各種決策腳本。然后，營銷團隊對各種腳本進行評估，拋棄不合理的腳本，保留適宜的腳本作為營銷的備選方案。
定性腳本法的基本特點是認識未來而非推導未來，不是基于過去和現在的數據去推斷某一因素未來的變化趨勢，而是通過認識各種因素之間的合理聯系去設想和認識未來。
在房地產營銷中，營銷團隊成員的操盤經驗和操盤能力至關重要。營銷團隊對于政治、經濟、技術和社會發展的未來趨勢認知度和對未來市場的研判進行綜合整理，以此給項目營銷方案的制定提供定性腳本。定性腳本法可提高營銷團隊對環境威脅的警惕性，使營銷戰略更具有靈活性，同時有利于把握項目未來發展的脈搏。
二、情景分析法的六個步驟
英國學者梅瑟(David Mercer)提出了簡化情景分析法，并將該方法分解為六個步驟。
第一步，確認決策焦點。即確定所要進行的決策內容項目，以凝聚情境發展焦點。所謂決策焦點，是指為達成企業使命與經營視野下所必須做出的一組選擇。通過從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目的承受風險能力，識別決定環境變化的重要因素，然后選擇關鍵性的因素進入腳本。
在全員營銷的背景下，房地產營銷理念貫穿在房地產開發的各個環節。項目開發過程中可能遇到政策風險、政治風險、利率風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、經濟周期性波動風險等系統風險，以及運營風險、財務風險、變現風險等非系統風險。多種風險的組合形成了項目運作變化的因素。在這一階段，營銷團隊應摒棄固有思維方式，捕捉潛在的異常變化和決定因素形成決策腳本。
近幾年，房地產市場蓬勃發展，房價不斷飆升，因此，房地產市場必會面臨各種宏觀調控政策。對于房地產營銷來說，如何進行項目定位，如何提升項目價值?營銷部門應參與規劃、設計、施工、銷售等各個環節并從營銷的角度進行分析研究，針對項目的區位、規劃、環境等特點制定營銷、推廣、廣告等主要策略，形成一組決策焦點，從而確定項目未來的發展方向，形成項目初步定位。
第二步，確定關鍵決策因素。即認定所有影響決策的關鍵因素。也就是根據營銷團隊所發現的各個因素之間可能存在的關系將這些因素的共同變化可能引發的時間形成若干個事件。每個時間都有自己的情景邏輯，形成腳本的雛形，構成情景分析的一個基本框架。
在房地產營銷中，就是解讀影響項目決策的金融政策、稅收政策、土地政策等宏觀形勢發展的趨勢，了解微觀市場供給和需求對比情況，調研競爭項目的空白點，將宏觀趨勢與微觀要素相結合，形成房地產市場分析報告。
第三步，分析外在驅動力量。即認定重要的外在驅動力量，包括政治、經濟、社會等各層面，以決定關鍵決策因素的未來狀態。對第二步形成的若干腳本中具有驅動作用的因素再作進一步分析，將相近的事件合并在一起，形成小型腳本。比如，銀行收緊銀根的主要目的是為了減少開發企業的資金量還是為了減少購買者的貸款額度，是為了限制投資者還是降低所有購買需求。將其原因進行歸納，進一步精煉，進行房地產區域市場的深耕。
第四步，選擇不確定主軸。在高沖擊水平、高不確定的驅力群組中，歸類選出2至4個相關構面，稱之為不確定主軸，作為情境內容的主體架構，進而發展出情境邏輯。這時，需要進一步識別真正重要的因素和事件，在更大范圍內梳理各種因素、各個事件之間的聯系，把可以放在同一情境下考慮的事件合并為一個事件。
在房地產營銷案例中，應該把未來銷售過程中的風險進行合并，從而制定出應對策略。同時，房地產總體市場和區域市場的變化以及市政設施的提升趨勢都會對房地產營銷產生驅動力。因此，營銷人員應從各種變化中抓住主要的影響因素。
第五步，選擇并增修情境內容。選定2至4個情境，并針對各個情境進行細節描繪，對情境本身賦予內涵。營銷團隊應清晰完整地將可能發生的事件和彼此之間的聯系編制成腳本，作為制定房地產營銷戰略的依據。
對于不同市場中的房地產項目應當運用具有其所處市場特質的因素賦予該項目更細致的描述，促使營銷人員依據國家、地區的政策和市場情況定義項目環境更加飽滿和詳盡，從而制定出更加適合項目的營銷方案。
第六步，分析決策涵義。回到決策主體，分析情境內容，以認定其在管理決策上的涵義。通過模擬角色試演，提高對問題的認識，明確每一個腳本中的事件影響，使營銷團隊深入了解每個腳本的含義，了解其對項目發展可能做出的反應。
第五、保證民眾在公共決策中的參與權和選擇權。在城市規劃、土地征用、招投標等各個環節，每項決策表面上是政府、開發商等少數 [ uuubuy.com]人的事情，決策過程往往只有很少的個人或者集團參與。但每項決策結果卻影響到社會大多數人尤其是普通消費者的利益。由少數人替代大多數人進行決策，必然導致“個人理性”和“集體理性”的不對稱性。也就是少數人在做決策的過程中，即使是政府，能否完全代表自己選民的意志和利益，也成了很大的問題。所以在關乎千百萬人的切身利益的事情上，應當盡最大可能使民眾做出自己的選擇，增加民眾參與關乎社會大多數人利益的決策的機會。 第六、建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析價值規律，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量企業進行房地產投資，應當引起注意，加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效防止房地產業“泡沫”的產生
四、結 語
樓市價格上漲過高過快的“負外部性”已經從民生、產業結構、金融體系安全和社會的穩定等多方面充分表現出來了，其危害是巨大而深遠的，現在國家通過宏觀政策，利用經濟杠桿，發揮政府這只看得見的手的作用，進行干預、實施調控理所當然！因此，當今年上半年，國務院房地產調控政策出臺后，我國部分地區的樓市開始降溫，房地產這個失靈的市場，初顯理性的回歸！理性回歸的樓市，雖然可能讓一部分開發商和相關利益集團獲利回吐，可能對房地產上下游產業鏈上的行業帶來暫時的“負外部性”效應，但其對整個國民經濟的發展、和諧社會的構建所帶來的恰恰是它理應具有的、久違的“正外部性”效應。因此，我們期盼著理性樓市的盡快回歸，合理房價拐點的早日到來，這不僅是房地產市場內在價值規律運行的必然要求，也更是我國社會經濟開始邁向良性發展的一個重要楔機，與國、與民有百利而無一害。
參考文獻：
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2、陳光義.政府沒有理由為房價漲跌買單[N]. 中國青年報，2008-07-20
關鍵詞：房地產經濟泡沫；區域特征；現狀分析
Abstract: with the rapid development of our country's economic construction, the surrounding areas like cities are constantly expanding, drive the surrounding areas of rapid development, the real estate industry in recent ten years, it may be said is developing rapidly. Especially in a city, house prices but also each square meters to the millions of, a forbidding place. House prices have become the focus of people. This is some of the real estate industry for problems are analyzed.
Keywords: real estate bubble; Regional characteristics; To analyze the current situation
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國經濟的高速發展，尤其是一些大中城市成為年輕人向往的地方。很多人懷揣著夢想來到了這些地方，但是，隨著年齡的增長，不得不為買房做打算。一線城市的房價對于剛畢業的大學生來講，就是天價。很多人不得不遠離自己的夢想，離開這里。
房地產業在近些年的確是發展迅猛，但是，其中房價的波動也是十分巨大的，有些房地產商可能一夜暴富，也可能一次就傾家蕩產。其中的經濟泡沫非常的多。從全國整體來看。房價的經濟泡沫主要集中在一些一線城市，而一些中小城市的房價相對比較穩定。這對于促進地方經濟發展非常有利。
一、房地產市場供求關系的一般特征
住房需求的一般特征包括:作為人們賴以生存和發展的物質基礎,住房是一種生活必需
品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價格彈性較小。隨著生活水平的提高,人們在追
求住房面積增加的同時, 也對住房的質量、結構、裝修、安全以及居住環境和配套設施提出
了越來越高的要求。這種不斷追求高品質住房的需求必定會誘導出相應的住房供給。由于住
房品質提高,即使在供求總量不變的情況下,房價也呈逐漸上升的趨勢。由于住房抵押貸款制
度的普遍實施,潛在的購房意愿轉化為現實的住房購買力往往只需要較少的當前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產。因此,與收入波動相比,住房需求的波動更大。住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產,購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當通貨膨脹發生時,貨幣資產縮水,實物資產增值,人們更傾向于將貨幣資產轉化為房產,因此住房購買需求增加,而住房供給在短期內難以相應地增加,結果必定導致住房價格上升。
二、房地產價格泡沫形成機制
根據經濟學原理,多數商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,如果某種個別商品的價格發生上漲的話，則在短時間內，對該商品的需求量相應的減少，但是，因為價格上漲，商家紛紛加大生產量，其供給量反而增加。反過來，如果該商品的價格下降，就會有更多的買家爭相購買，而且供貨商則會因為成本問題，減少供應量。也就是說,一般商品的需求曲線向右下方傾斜,斜率為負。在房地產市場上,出于追求住房使用價值的目的,人們對住房的真實需求與普通商品遵循相同的規律,即在收入、預期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房價上升則需求量會隨之下降, 而房價下降則需求量會相應增加。這就是導致房價在一定的規律上不斷的進行上浮與下降，形成了房地產價格泡沫機制。
三、房地產泡沫的區域性特征研究
從經濟泡沫的含義來看，資產所具有的在市場上的價格會多出其價值中的虛擬成分。在
某一個地區的一段時間之內，房產價格上升的狀況可以明顯地反映出這個區域的房地產經
紀泡沫。房地產業與其他投機商業不同的地方在于它的不可流動性，資本的投機性和市場的
區域性，若是房地產泡沫過度的膨脹，會影響到各方面的資源配置，阻礙資源的優化組合，
在房產經紀泡沫形成的同時，投資房產業雖然可以帶來比其他行業更客觀的回報和利潤，但
是，當大部分的資金都從其他經濟行業，如農業，工業，牧業等流入了房產業的投資當中。那么，對于整體的經濟平衡來看，無疑是不利的，會阻礙市場經濟的穩定發展。另一方面，房地產經紀的膨脹對于消費者來說影響也是極大的，會使消費者的消費觀念逐漸變得扭曲，在住房的價格不斷攀升的同時，消費者為了未來的住所不得不更多的將個人資金投入到住房資金的預算當中，這樣一來，大量的貸款資金和儲蓄資金都會流入房地產領域，一旦房地產泡沫幻滅，消費者的財產就會大打折扣，增加了個人的債務負擔，使整個消費市場陷入僵局，影響社會經濟的持續發展。可以說，房地產經紀屬于資本密集型產業，關系著眾多方面的經濟狀況和消費方式，牽一發而動全身，若是房地產經濟破裂，對于各行業的經濟投資，消費者的個人經濟利益以及銀行的賬款都有著舉足輕重的影響。因此，相關的管理部門要對房地產經濟進行宏觀調整，使其健康有序發展。
四、小結
中華民族五千年的文化歷史，使得百姓形成了一種傳統的思想觀念，就是房子是一個家的根本，不管貧富都必須有一個安身立命的地方。受到這種思想的影響，人們對房子的重要性極為關注，現在，在大城市中的年輕人就是因為買不起房子，多少人背井離鄉；多少家庭因為房子對付公堂。這些不能不引起有關部門的高度重視。隨著我國房地產業改革的不斷深入發展，國家的相關政策也紛紛出臺，緩解人們的購房壓力，一些單位也采取補助的形式，解決職工的購房問題。但是，這些都是不解決問題的根本。因為，房地產經濟自身的固定性，區域差異性，市場對其區域的宏觀調控以及房地產商對其的投機性，讓房地產自身的區域性特征越發明顯，政府和相關部門應當履行好自身對于房地產領域的宏觀調控職能，適當抑制房地產經濟泡沫的形成和膨脹，讓房地產行業在健康持續的環境當中平衡發展，以促進市場經濟整體的穩定前進，讓百姓真正的安居樂業。只有這樣，才能真正實現科學發展觀、可持續發展。
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