時(shí)間：2023-03-02 15:02:24
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)會(huì)計(jì)論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
(一)土地成本為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償款、大市政配套費(fèi)、土地契稅、土地交易費(fèi)等；
(二)前期工程費(fèi)是指在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、測(cè)繪、勘察、三通一平等費(fèi)用；
(三)建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給建設(shè)承包單位的工程費(fèi)，包括：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)等；
(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃?xì)狻h(huán)境等費(fèi)用；
(五)公共配套設(shè)施費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費(fèi)用，包括：人防、鍋爐房、會(huì)所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費(fèi)用；
(六)開發(fā)間接費(fèi)用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。此外，銀行貸款利息的資本化、營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)也應(yīng)在本科目中核算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題
(一)成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)是以目標(biāo)成本為依據(jù)，目標(biāo)成本往往是由預(yù)算部門編制，財(cái)務(wù)部門審核完成的。此外，在成本執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作，都是由財(cái)務(wù)部門完成的。因此，財(cái)務(wù)部門的成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門的目標(biāo)成本科目一致，有利于成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的核對(duì)、經(jīng)營(yíng)管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到成本科目的統(tǒng)一，造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偳啡币?guī)范性與統(tǒng)一性“房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”在各大類成本的歸集和分?jǐn)偡矫鏇]有給出明確的界定，只是給出了指導(dǎo)原則，由于成本分?jǐn)偟姆椒ê芏啵行┢髽I(yè)對(duì)于成本歸集與分?jǐn)偣ぷ鞑恢匾?，沒有制定相關(guān)的規(guī)范與制度，所以導(dǎo)致了一些企業(yè)在成本歸集與分?jǐn)偡矫娴碾S意性，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確。
(三)會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會(huì)給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。成本核算對(duì)于稅收籌劃作用，主要是針對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財(cái)務(wù)人員的綜合專業(yè)水平不高，影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項(xiàng)目可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員不僅僅要掌握會(huì)計(jì)核算的知識(shí)，還要掌握目標(biāo)成本的制定流程、成本的分?jǐn)偂⒊杀究刂?、成本分析等相關(guān)知識(shí)，這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財(cái)務(wù)部門來(lái)配合完成的，財(cái)務(wù)部門要審核發(fā)生的成本是否含在目標(biāo)成本之內(nèi)、有無(wú)超支情況，對(duì)成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數(shù)據(jù)需由財(cái)務(wù)人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會(huì)應(yīng)用于成本分析與項(xiàng)目可行性分析之中，為企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供依據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員在專業(yè)層次上比較單一，專業(yè)知識(shí)集中在成本會(huì)計(jì)核算上，業(yè)務(wù)視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識(shí)面的積極性，組織協(xié)調(diào)能力差，從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后，影響了企業(yè)的整體管理水平。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改成本科目時(shí)，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時(shí)下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足成本會(huì)計(jì)核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)、成本核對(duì)的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項(xiàng)需要各個(gè)相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進(jìn)行，有利于提高工作效率。
(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分?jǐn)傊贫?，正確合理歸集、分?jǐn)偣餐杀?，保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性針對(duì)成本歸集與分?jǐn)偟碾S意性問(wèn)題，企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)制定相關(guān)的成本管理制度，讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在成本的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途等進(jìn)行成本歸集。下面對(duì)于在成本歸集上容易混淆的幾個(gè)方面予以舉例說(shuō)明：一是開發(fā)貸款利息依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與“房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定，是要資本化處理計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”科目，而非計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問(wèn)題上，有的企業(yè)容易含糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡(jiǎn)單的辦法就是從兩個(gè)方面來(lái)判斷：第一、是非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無(wú)償贈(zèng)與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣大業(yè)主服務(wù)的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點(diǎn)要求就應(yīng)按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建設(shè)等營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)按稅法規(guī)定應(yīng)作為開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，有些企業(yè)將營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)作為費(fèi)用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過(guò)折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，這種處理方式都是錯(cuò)誤的，成本會(huì)計(jì)應(yīng)該加以注意。四是“開發(fā)間接費(fèi)用”科目中的人員工資福利及辦公費(fèi)等明細(xì)科目應(yīng)該與“管理費(fèi)用”科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的人員發(fā)生的工資福利或費(fèi)用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)歸入“管理費(fèi)用”科目。在成本分?jǐn)偡矫?，?duì)于不能直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個(gè)單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個(gè)單位工程之間分?jǐn)偟某杀?，企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。但一定要合理確定各成本科目的分?jǐn)偡椒?，土地類成本按照占地面積分?jǐn)偙容^合理；前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)偙容^合理。這個(gè)分?jǐn)傇瓌t，只是一個(gè)指導(dǎo)框架，具體明細(xì)科目的分?jǐn)傄?guī)則會(huì)有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各成本科目的特點(diǎn)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)確定，比如：大市政配套費(fèi)是屬于土地成本的，但大市政配套費(fèi)按建筑面積繳納，這個(gè)科目按占地面積分?jǐn)偩筒缓侠砹?，而?yīng)該按照建筑面積分?jǐn)?。由于成本歸集與分?jǐn)偟膹?fù)雜性，在實(shí)際工作中，成本會(huì)計(jì)人員在成本歸集與分?jǐn)偵嫌龅絾?wèn)題，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)部門勾通，依據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證成本數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性。
(三)加大稅收制度的學(xué)習(xí)，熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于成本抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算來(lái)說(shuō)，主要涉及的就是這兩個(gè)稅種。下面針對(duì)容易出現(xiàn)問(wèn)題的方面予以說(shuō)明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本時(shí)，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同金額的10%。這一條是在“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，即國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會(huì)誤認(rèn)為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以，忽略了取得發(fā)票情況，多抵扣了成本。為了解決這個(gè)問(wèn)題，企業(yè)可以在完工前要求一些長(zhǎng)期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票，成本會(huì)計(jì)在賬務(wù)中做預(yù)提處理，盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)避免把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計(jì)提成本的規(guī)定相混淆。在“國(guó)稅函[2010]220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同規(guī)定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點(diǎn)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進(jìn)行成本抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提前開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使成本得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會(huì)計(jì)人員應(yīng)該加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，理解稅法的每一個(gè)條款，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。
(四)增加培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員綜合專業(yè)水平在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本會(huì)計(jì)人員不僅需要熟練掌握會(huì)計(jì)核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本的編制、成本控制、經(jīng)營(yíng)分析等方面的知識(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項(xiàng)目可行性分析方面的工作是需要各個(gè)相關(guān)部門配合來(lái)完成的，當(dāng)然也少不了財(cái)務(wù)部門的參與。因此，企業(yè)應(yīng)該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程所涉及的金融資產(chǎn)種類較多，在教材中除各項(xiàng)貨幣資金、應(yīng)收項(xiàng)目外，單獨(dú)作為一章講解的金融資產(chǎn)包括交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)，而把另一類金融資產(chǎn)即持有至到期投資與長(zhǎng)期股權(quán)投資作為一章放在金融資產(chǎn)后一章進(jìn)行講解。這樣的排序方式主要是考慮到資產(chǎn)的流動(dòng)性，按交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資進(jìn)行編排?？晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)涉及權(quán)益性工具與債權(quán)性工具兩類，其中債權(quán)性工具的核算方法與持有至到期投資比較接近?？晒┏鍪蹤?quán)益性金融資產(chǎn)初始投資的計(jì)算與處理、持有期間各資產(chǎn)負(fù)債表日采用實(shí)際利率法計(jì)算投資收益及溢折價(jià)的攤銷與持有至到期投資的核算完全一致，所不同的是可供出售金融資產(chǎn)要求按公允價(jià)值計(jì)量，所以期末應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行計(jì)量與會(huì)計(jì)處理。這部分內(nèi)容是課程的難點(diǎn)，學(xué)生在學(xué)習(xí)時(shí)有一定的難度。如果按課本的順序進(jìn)行講解，涉及到可供出售金融資產(chǎn)時(shí)要同時(shí)學(xué)習(xí)債權(quán)性工具的處理，又要涉及股權(quán)性工具的處理，難度就會(huì)更大，掌握起來(lái)就比較困難了。但把持有至到期投資提至可供出售金融資產(chǎn)之前進(jìn)行學(xué)習(xí)，在持有至到期投資中全面、細(xì)致地學(xué)習(xí)實(shí)際利率法，由于僅涉及債券的處理內(nèi)容，就相對(duì)容易掌握了。有了持有至到期投資會(huì)計(jì)處理的基礎(chǔ)，再學(xué)習(xí)可供出售金融資產(chǎn)，就比較容易了。當(dāng)然，如果這樣處理，那么在講解之前應(yīng)該明確說(shuō)明此類資產(chǎn)流動(dòng)性的強(qiáng)弱。
二、應(yīng)收賬款與應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收
賬款與應(yīng)收票據(jù)都屬于應(yīng)收項(xiàng)目，兩者均要求以真實(shí)的商品交易為基礎(chǔ)才能確認(rèn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”中，按應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款排序。對(duì)于兩項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的安排，可以把應(yīng)收票據(jù)理解為是在商業(yè)信用的基礎(chǔ)上，通過(guò)簽發(fā)、承兌票據(jù)進(jìn)行信用的加強(qiáng)。在講完應(yīng)收賬款后，提出“為了加快應(yīng)收賬款的回收、減少資金占用及機(jī)會(huì)成本、降低壞賬率”，要求債務(wù)人承兌票據(jù)，從而引出應(yīng)收票據(jù)。這樣的安排邏輯性更強(qiáng)，且應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)處理為應(yīng)收票據(jù)的學(xué)習(xí)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，筆者認(rèn)為僅憑應(yīng)收票據(jù)有明確到期日來(lái)判斷其流動(dòng)性超過(guò)應(yīng)收賬款不盡合理。我國(guó)的商業(yè)匯票期限最長(zhǎng)為六個(gè)月，屬于流動(dòng)資產(chǎn)中流動(dòng)性較強(qiáng)的資產(chǎn)。而提供了期限小于六個(gè)月信用期的應(yīng)收賬款，或者沒有信用期限的應(yīng)收賬款，其流動(dòng)性更強(qiáng)。與應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款也可以按照這種思路進(jìn)行思考，在講解流動(dòng)負(fù)債時(shí)，先講解應(yīng)付賬款，再講解應(yīng)付票據(jù)。
三、存貨內(nèi)容適當(dāng)擴(kuò)充“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程
對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的講解，包括存貨的初始計(jì)量、計(jì)價(jià)、主要存貨的會(huì)計(jì)核算、后續(xù)計(jì)量(期末計(jì)價(jià)，存貨減值的核算)、清查盤點(diǎn)等內(nèi)容。存貨初始計(jì)量的一個(gè)重要指標(biāo)是存貨的計(jì)價(jià)，包括存貨收入的計(jì)價(jià)與發(fā)出的計(jì)價(jià)，存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)等于存貨發(fā)出的數(shù)量與發(fā)出單價(jià)的乘積。這里的發(fā)出單價(jià)可以是計(jì)劃成本，也可以是按某一種方法計(jì)算的實(shí)際成本。關(guān)于發(fā)出單價(jià)的確定，教材一般都進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，但對(duì)存貨數(shù)量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)”中對(duì)確定存貨數(shù)量的實(shí)地盤存制與永續(xù)盤存制兩種方法都有內(nèi)容安排，但“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”作為一個(gè)完整的課程體系，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙?duì)這兩種方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的講解。
四、投資性房地產(chǎn)的反映
投資性房地產(chǎn)是我國(guó)2006版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新命名的一項(xiàng)資產(chǎn)，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產(chǎn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”教材中，把投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)合并為一章，放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。若完全按照資產(chǎn)的流動(dòng)性來(lái)考慮的話，說(shuō)明該資產(chǎn)的流動(dòng)性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等，從范圍來(lái)看主要包括因特種目的而持有的固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)，所以放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。但投資性房地產(chǎn)的定義明確了該資產(chǎn)的屬性就是投資，是會(huì)計(jì)主體為了獲取租金或資產(chǎn)保值增值而投資的一項(xiàng)資產(chǎn)。既然投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于投資，屬于長(zhǎng)期投資，那么其與長(zhǎng)期股權(quán)投資在性質(zhì)上是相近的，且比作用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，所以投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該在長(zhǎng)期股權(quán)投資之后，固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)之前，這樣更能體現(xiàn)其投資的基本屬性，也符合其流動(dòng)性的劃分。
五、借款費(fèi)用資本化問(wèn)題
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位，提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過(guò)成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過(guò)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無(wú)論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。
2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過(guò)成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過(guò)成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過(guò)存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購(gòu)原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購(gòu)周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過(guò)程中對(duì)建筑材料的購(gòu)買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過(guò)對(duì)原材料采購(gòu)次數(shù)、平均采購(gòu)成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購(gòu)周期與采購(gòu)次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購(gòu)成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。
3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過(guò)合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過(guò)該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。
4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購(gòu)房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。
5結(jié)論
一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理?！睂?duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。
1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械?、沒有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。
2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。
二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法
（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶
為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。
（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示
根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。
（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。
（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算
（1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無(wú)形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
投資收益50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
投資收益550萬(wàn)元
2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來(lái)得到補(bǔ)償。
3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。
(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。
5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。
如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方面還包含了相關(guān)配套設(shè)施所產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用，比如說(shuō)有償轉(zhuǎn)讓，不能有償轉(zhuǎn)讓，還有能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的各種配套設(shè)施費(fèi)用。這二者在進(jìn)行實(shí)際歸集的過(guò)程中，往往會(huì)采用不同的方式，并產(chǎn)生配套設(shè)施自身成本歸集問(wèn)題和成本分配問(wèn)題兩個(gè)方面的問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的改進(jìn)措施
房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算崗位設(shè)置不合理，工作人員綜合素質(zhì)偏低，缺乏健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督管理機(jī)制，缺乏統(tǒng)一有效的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算考核政策，沒有重視會(huì)計(jì)核算資料保管工作等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作面臨著諸多的困難與難點(diǎn)，長(zhǎng)此以往，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，后果不堪設(shè)想。因此，我們必須以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度與科學(xué)的管理來(lái)切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量。這就需要我們認(rèn)真分析并把握好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)，即資金來(lái)源呈現(xiàn)出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財(cái)務(wù)處理帶來(lái)了一定的困難，開發(fā)的種類具有多樣性，經(jīng)濟(jì)往來(lái)較為頻繁，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應(yīng)該基于這些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的特點(diǎn)，遵循一定的會(huì)計(jì)核算原則，即明確會(huì)計(jì)核算計(jì)量及要素的基本原則，會(huì)計(jì)核算信息質(zhì)量準(zhǔn)確有效的基本原則，會(huì)計(jì)核算慣例修訂基本原則等，然后切實(shí)采取相應(yīng)的措施來(lái)積極強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提升其規(guī)范化與科學(xué)化水平。具體措施如下：
（1）建立健全相關(guān)的會(huì)計(jì)核算規(guī)范化管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中存在著很多問(wèn)題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規(guī)范化管理機(jī)制。因此，我們應(yīng)該針對(duì)這種現(xiàn)狀，積極采取各種措施來(lái)組建并持續(xù)完善相關(guān)的會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，因?yàn)闀?huì)計(jì)核算管理機(jī)制是否規(guī)范化與科學(xué)化都將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的決策，也會(huì)影響到企業(yè)是否能走上健康發(fā)展的道路。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快安排設(shè)置實(shí)際工作崗位，進(jìn)一步明確崗位職能與義務(wù)等。那么，即使在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算部門人才發(fā)生較大流動(dòng)的時(shí)候，仍然能夠依據(jù)一定的規(guī)范化管理機(jī)制來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的交接工作，盡可能的保障房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的完整與準(zhǔn)確，盡可能的選擇合適的軟件系統(tǒng)，提升會(huì)計(jì)核算工作的效率與效果；
（2）切實(shí)實(shí)施損益預(yù)算規(guī)范化管理政策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作仍然具有一些急需解決的問(wèn)題存在。因此，我們必須盡快規(guī)范化會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作，尤其要重視其中的損益預(yù)算工作，比如說(shuō)，企業(yè)實(shí)際費(fèi)用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應(yīng)該制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算考核政策，定期舉行會(huì)計(jì)核算報(bào)告會(huì)議，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問(wèn)題，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題；
（3）盡力完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房及其相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行一定的改革，還要加強(qiáng)對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓，房屋出租以及其他方面的各項(xiàng)收入的監(jiān)督與控制力度，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種成本核算操作實(shí)行歸集化、具體化及制度化，并進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作變得更為規(guī)范和科學(xué)；
（4）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與銷售模式。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的資金同時(shí)，也容易由于銀行的盲目信用擴(kuò)張而引發(fā)巨大的房地產(chǎn)泡沫。尤其是在當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)已經(jīng)陷入到了一種局部過(guò)熱的局面中，這也給我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與正常運(yùn)行產(chǎn)生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式，甚至可以取消當(dāng)前的商品房預(yù)售制，讓當(dāng)前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉(zhuǎn)變，并把房地產(chǎn)信托投資當(dāng)作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)融資模式與實(shí)施手段加以完善，從而最大限度的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)生命力進(jìn)一步增強(qiáng)，讓房地產(chǎn)資本市場(chǎng)能夠真正培育并健全起來(lái)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常和健康發(fā)展；
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：
1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。
1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。
1.4代建工程的開發(fā)。
代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
2.1開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。
2.3開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。
2.4開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大
開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算
經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
3.1開發(fā)成本
共有八項(xiàng)：
3.1.1土地使用權(quán)出讓金。
國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.1.3前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。3.1.4建安工程費(fèi)
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。
3.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
3.1.7不可預(yù)見費(fèi)
它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。
3.1.8開發(fā)期間稅費(fèi)。
開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
3.2開發(fā)費(fèi)用
開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
3.2.1管理費(fèi)用。
可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。
3.2.2銷售費(fèi)用
它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總
為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用
一是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)
由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。
1.3 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策
2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2 引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。
1管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的阻礙
1.1高素質(zhì)管理會(huì)計(jì)人才稀缺
管理會(huì)計(jì)與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相比較，管理會(huì)計(jì)對(duì)工作人員的業(yè)務(wù)能力、經(jīng)驗(yàn)水平等要求過(guò)高。因此，缺乏高素質(zhì)、高水平的管理會(huì)計(jì)人員影響到管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的作用。以現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員為例，大部分工作人員存在著觀念陳舊、思想落后、綜合素質(zhì)偏低等問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)模式在企業(yè)運(yùn)用時(shí)無(wú)法銜接。除此之外，由于管理會(huì)計(jì)人才稀缺為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作進(jìn)度帶來(lái)影響，從而使管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中形同虛設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)的發(fā)展受到限制。
1.2信息化應(yīng)用不充分
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，很多房地產(chǎn)企業(yè)將信息化運(yùn)用到企業(yè)管理中，信息化在管理會(huì)計(jì)上的運(yùn)用一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)運(yùn)用信息化程度分析，大部分房地產(chǎn)企業(yè)信息化使用程度不高，信息化在管理會(huì)計(jì)中的有效性得不到有效發(fā)揮?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理依舊以財(cái)務(wù)部門為主，對(duì)管理會(huì)計(jì)的利用程度普遍偏低，進(jìn)而影響了管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
1.3管理會(huì)計(jì)體系不完善
部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理會(huì)計(jì)的重要性具備了基本認(rèn)知，但對(duì)管理會(huì)計(jì)體系在企業(yè)中運(yùn)用了解還不全面，導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)體系無(wú)法與企業(yè)管理模式結(jié)合。由于房地產(chǎn)企業(yè)并未合理地組織與分配管理會(huì)計(jì)工作，致使管理會(huì)計(jì)工作目標(biāo)不明確，使管理會(huì)計(jì)體系得不到完善處于停滯狀態(tài)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式與管理會(huì)計(jì)體系存在沖突，其原因是企業(yè)內(nèi)部缺乏成熟的管理機(jī)制與相關(guān)企業(yè)制度以及部分工作人員工作狀態(tài)過(guò)于懶散等。
2管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的解決方案
2.1管理會(huì)計(jì)體系與信息化水平結(jié)合
隨著現(xiàn)代化信息技術(shù)的日益更新，管理會(huì)計(jì)為更好地運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)管理中，應(yīng)借助現(xiàn)代化信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)對(duì)管理會(huì)計(jì)體系進(jìn)行優(yōu)化。構(gòu)建數(shù)據(jù)化信息化管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)，將其運(yùn)用到企業(yè)管理中。例如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金數(shù)據(jù)和項(xiàng)目材料進(jìn)行核算，保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度與科學(xué)性，穩(wěn)定企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而提升管理會(huì)計(jì)的工作質(zhì)量。在企業(yè)進(jìn)行重大決策時(shí)能夠進(jìn)行有效指導(dǎo)，避免企業(yè)發(fā)生損失，同時(shí)保障企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益。
2.2提高管理會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)重視對(duì)管理會(huì)計(jì)工作人員的培養(yǎng)，合理利用企業(yè)內(nèi)部資源對(duì)管理會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)提供支持。首先，應(yīng)將管理會(huì)計(jì)設(shè)置成獨(dú)立的財(cái)務(wù)部門，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)的任職人員并不是專業(yè)的管理會(huì)計(jì)人員，而是由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行執(zhí)行，對(duì)管理會(huì)計(jì)的質(zhì)量與效率造成一定程度的影響。因此，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)聘用專業(yè)管理會(huì)計(jì)人員，同時(shí)對(duì)這些職員進(jìn)行崗前培訓(xùn)與崗后考核，并采用提升管理會(huì)計(jì)人員薪資與提供發(fā)展平臺(tái)等方式，致力于為管理會(huì)計(jì)體系培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、水平專業(yè)的專業(yè)管理會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)而保障管理會(huì)計(jì)人員可持續(xù)培養(yǎng)與防止專業(yè)人員流失，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)能夠更好地實(shí)現(xiàn)。
2.3企業(yè)管理人員加強(qiáng)重視程度
為保證管理會(huì)計(jì)體系能夠在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理模式中發(fā)揮其有效性，首先企業(yè)管理人員要認(rèn)同與支持其推行方式與管理理念，了解管理會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要性；其次，對(duì)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行全面分析，構(gòu)建合理的管理會(huì)計(jì)體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理體制規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。增強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)性與制度性，引導(dǎo)管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用方向，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
2.4完善管理會(huì)計(jì)體系
