時(shí)間：2023-03-02 15:00:10
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇小區(qū)物業(yè)論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
（一）昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀
1.基本情況
由于這些老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱、居住人員素質(zhì)不高、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)困難等原因，正規(guī)物業(yè)公司不愿接手，只得由街道社區(qū)自行管理。物業(yè)人員由年齡較大的保安、保潔組成，目前共有1719人。管理模式普遍為最簡(jiǎn)單的“看看大門(mén)、搞搞衛(wèi)生、修修補(bǔ)補(bǔ)”，與正規(guī)物業(yè)公司差距較大。
2.保障機(jī)制基本以財(cái)政投入為主
老小區(qū)改造、社區(qū)零星維修、門(mén)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)全部由財(cái)政安排；保潔經(jīng)費(fèi)扣除各街道社區(qū)物業(yè)收費(fèi)外的差額部分由財(cái)政安排。門(mén)衛(wèi)及保潔經(jīng)費(fèi)按“人數(shù)×定額標(biāo)準(zhǔn)”的形式核定。
（二）昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理中的問(wèn)題
當(dāng)前老小區(qū)物業(yè)管理矛盾較突出、糾紛不斷，雖然社區(qū)和業(yè)主主觀上有一定原因，但物業(yè)管理體制、物業(yè)服務(wù)理念、經(jīng)費(fèi)保障體制也都存在著一些問(wèn)題。
1.管理體制不順暢、獎(jiǎng)懲力度不夠
①無(wú)相關(guān)的職能管理機(jī)構(gòu)。全區(qū)未設(shè)立相應(yīng)的工作部門(mén)或領(lǐng)導(dǎo)小組，無(wú)法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，缺乏通盤(pán)考慮，各街道社區(qū)各自為政。②街道社區(qū)既是“裁判員”又是“運(yùn)動(dòng)員”。社區(qū)工作人員要花大量的精力投入到物業(yè)管理雜務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)加班上門(mén)收取保潔費(fèi)的現(xiàn)象。這讓原本只是監(jiān)督物業(yè)管理的社區(qū)變成了自已動(dòng)手搞物業(yè)，如果與社區(qū)居民產(chǎn)生物業(yè)糾紛，容易影響到社區(qū)其他方面的工作。③街道社區(qū)缺少自。具體體現(xiàn)在1097個(gè)老小區(qū)門(mén)衛(wèi)全部由市綜治委統(tǒng)一招錄（為解決本地戶(hù)籍50歲左右人員就業(yè)問(wèn)題），工資待遇由市統(tǒng)一制定，街道社區(qū)只有建議權(quán)、無(wú)決定權(quán)。④業(yè)主委員會(huì)組建難。老小區(qū)基本無(wú)業(yè)主委員會(huì)。除了街道社區(qū)指導(dǎo)和監(jiān)督工作不到位，還有老小區(qū)居住人員的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。老小區(qū)大多以本地老年人、學(xué)區(qū)房居住人員、外來(lái)人員租住為主，相當(dāng)一部分業(yè)主都不居住在本小區(qū)，對(duì)是否成立業(yè)主委員會(huì)并不關(guān)心。
2.物業(yè)服務(wù)水平低、理念舊
①服務(wù)水平低，收費(fèi)難、多。亂停車(chē)、環(huán)境差、侵占公共空間等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成業(yè)主拒絕繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。由于物業(yè)服務(wù)水平低，導(dǎo)致物業(yè)類(lèi)投訴占全區(qū)投訴總量的40%左右；收費(fèi)率在50%以上的小區(qū)個(gè)數(shù)只有49個(gè)，占總數(shù)的23%，有的街道物業(yè)費(fèi)收入甚至出現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。②服務(wù)理念舊，質(zhì)量差、意識(shí)弱。雖然各街道有物業(yè)管理中心，但真正運(yùn)作的只有朝陽(yáng)街道，其他街道基本只是空架子。集體收入意識(shí)弱，對(duì)屬于社區(qū)收入的商家進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)等缺乏管理，免收賣(mài)人情現(xiàn)象較多。
3.財(cái)政負(fù)擔(dān)較重、保障機(jī)制等缺乏創(chuàng)新
保安保潔經(jīng)費(fèi)由于工資水平提高，總量增支較大，2011-2014年均增長(zhǎng)16.01%。雖然財(cái)政投入大、負(fù)擔(dān)重，但不治本，無(wú)法促進(jìn)老小區(qū)向建立現(xiàn)代物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵就是保障機(jī)制缺乏創(chuàng)新。①預(yù)算制度不適用。我區(qū)的配套資金及保潔經(jīng)費(fèi)預(yù)算參照市級(jí)“人數(shù)×定額標(biāo)準(zhǔn)”模式，其實(shí)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的核定并不適用。因?yàn)槎~一經(jīng)確定，大家都知曉全年收入，客觀上造成“養(yǎng)懶養(yǎng)散”的現(xiàn)象，缺乏收入考核的彈性。②重改造，輕保養(yǎng)。近年來(lái)我區(qū)用于老小區(qū)屋頂、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小區(qū)面貌煥然一新。但幾年過(guò)后，一些小區(qū)又重返臟亂差現(xiàn)象，公共設(shè)施損壞嚴(yán)重。究其原因主要是缺乏日常的保養(yǎng)和維護(hù)。安排給各街道每年的零星維修經(jīng)費(fèi)，根本不足以解決保養(yǎng)和維護(hù)問(wèn)題。③物業(yè)收費(fèi)票據(jù)不統(tǒng)一。物業(yè)收費(fèi)是提供服務(wù)后的有償收費(fèi)，原則上應(yīng)使用稅務(wù)發(fā)票，但大多數(shù)街道的物業(yè)管理中心不正常運(yùn)作，并且申領(lǐng)稅務(wù)發(fā)票會(huì)帶來(lái)繳稅問(wèn)題，因而造成物業(yè)收費(fèi)票據(jù)稅務(wù)發(fā)票、財(cái)政非稅票據(jù)并存的局面。
二、街道社區(qū)、財(cái)政部門(mén)對(duì)老小區(qū)管理的有益探索
（一）整合資源，充實(shí)街道物業(yè)管理中心
朝陽(yáng)街道抽調(diào)了5名正式工作人員到物業(yè)管理中心，開(kāi)通專(zhuān)門(mén)的服務(wù)熱線；招錄10多名有水電等有一技之長(zhǎng)的社工，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)老小區(qū)的物業(yè)報(bào)修。通過(guò)這些資源整合，統(tǒng)籌使用原分散在各社區(qū)的物業(yè)力量，改變了原先街道內(nèi)部各社區(qū)各管一塊的局面，得到了社區(qū)居民的肯定，街道2011-2014年的物業(yè)收費(fèi)也逐年上升。
（二）動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)管理開(kāi)展的市場(chǎng)化改革，將為老小區(qū)提供借鑒
目前我區(qū)銘景苑、廟燈2個(gè)動(dòng)遷小區(qū)的物業(yè)管理，正在進(jìn)行市場(chǎng)化管理改革試點(diǎn)。具體做法是召集5個(gè)有一定資質(zhì)且經(jīng)考察平時(shí)管理較正規(guī)的物業(yè)公司進(jìn)行議標(biāo)確定。如試點(diǎn)順利并得以在動(dòng)遷小區(qū)推廣，那么此做法應(yīng)值得老小區(qū)借鑒。
（三）對(duì)老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助方式的創(chuàng)新也提上了議事日程
一是財(cái)政等部門(mén)正在調(diào)研老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)預(yù)算管理新模式，以亭林街道為試點(diǎn)測(cè)算。基本思路是核定收入基數(shù)，按物業(yè)面積計(jì)算物業(yè)經(jīng)費(fèi)差額補(bǔ)助。二是在2015年預(yù)算中專(zhuān)門(mén)安排了老小區(qū)養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)。
三、對(duì)財(cái)政支持老小區(qū)物業(yè)管理的建議
老小區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)管理的重要內(nèi)容，是老小區(qū)居民最大的民生事業(yè)，而物業(yè)管理屬于《蘇州市政府向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)指導(dǎo)目錄》中的內(nèi)容之一。因此老小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)走以政府投入為主，街道社區(qū)、物業(yè)公司、社區(qū)居民共同參與下的市場(chǎng)化改革之路。財(cái)政對(duì)老小區(qū)物業(yè)的支付應(yīng)促進(jìn)這一市場(chǎng)化改革。
（一）堅(jiān)守民生屬性的底線
老小區(qū)物業(yè)管理屬于民生事業(yè)屬性，是財(cái)政必須保障的公共事業(yè)范圍，這是做好老小區(qū)物業(yè)管理的底線。既要重視老小區(qū)的改造也要重視改造后的保養(yǎng)及維護(hù)；既要做好日常物業(yè)經(jīng)費(fèi)保障，也要放權(quán)街道社區(qū)；既不能參與物業(yè)人員招錄，也不能框定物業(yè)人員的待遇標(biāo)準(zhǔn)。
（二）堅(jiān)持循序漸進(jìn)的原則
①在認(rèn)真調(diào)研的基礎(chǔ)上搞好測(cè)算。做實(shí)做好測(cè)算方案，是推進(jìn)市場(chǎng)化改革的前提，財(cái)政、街道、區(qū)社區(qū)管理部門(mén)要形成合力。②先試點(diǎn)，成功總結(jié)后再推廣。在動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化試點(diǎn)成功后，可借鑒其經(jīng)驗(yàn)選擇一個(gè)有代表性的街道進(jìn)行試點(diǎn)，成功后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)形成制度再推廣。③轉(zhuǎn)變街道物業(yè)管理職能。在目前的情況下可參照朝陽(yáng)街道的成功做法，先充實(shí)街道的物業(yè)管理中心。市場(chǎng)化改革后街道只是物業(yè)管理的監(jiān)督部門(mén)，不再是“裁判員”兼“運(yùn)動(dòng)員”了。
（三）拓展規(guī)模化整體化的運(yùn)作思路
亭林街道曾在去年對(duì)里厙新小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理改革的可行性研究。綜合測(cè)算年收入與年支出，結(jié)果是收不抵支。但測(cè)算的基數(shù)是維持目前的物業(yè)管理人員數(shù)量，單單保安就有20人（3個(gè)小區(qū)進(jìn)出口），如真正市場(chǎng)化后真的需要20個(gè)保安嗎？如以街道內(nèi)全部老小區(qū)作為整體測(cè)算呢？再拓展一下，如以昆山高新區(qū)全部老小區(qū)作為整體測(cè)算呢？市場(chǎng)化后由于老城區(qū)和城北地區(qū)的老小區(qū)大多比較集中，物業(yè)公司可統(tǒng)籌使用物業(yè)人員，遵循優(yōu)勝劣汰的公司化用人規(guī)則，肯定會(huì)出現(xiàn)減人增效的良好效果，財(cái)政資金的績(jī)效也將體現(xiàn)。如以街道為整體進(jìn)行市場(chǎng)化招標(biāo)運(yùn)作，將更加能保證物業(yè)公司的正常利潤(rùn)。另外，區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司也可組建相關(guān)子公司參與競(jìng)標(biāo)。財(cái)政部門(mén)力推的PPP模式也可在小區(qū)物業(yè)管理方面嘗試。
（四）拿出改革創(chuàng)新的決心
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)；PowerBuilder；SQLServer
1引言
物業(yè)管理是現(xiàn)代化商業(yè)和住宅管理中一個(gè)極其重要的工作，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房以及住宅小區(qū)日益增多，它們?cè)诮桓妒褂煤螅济媾R著管理、養(yǎng)護(hù)、修繕的問(wèn)題；為此，我們以PowerBuilder為開(kāi)發(fā)平臺(tái)，SqlServer2000為后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)了一個(gè)基于C/S模式的新型小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)支持從購(gòu)樓管理到入戶(hù)登記管理，從客戶(hù)收費(fèi)到房屋的二次裝修，到保安管理和小區(qū)保潔和環(huán)境等全方位的管理和服務(wù)工作。減輕了小區(qū)管理人員的工作強(qiáng)度，提高了物業(yè)管理工作的現(xiàn)代化水平。
2系統(tǒng)分析
本新型小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思想符合物業(yè)管理規(guī)范工作流程，可引導(dǎo)用戶(hù)在使用軟件時(shí)自然遵循物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)工作模式，提高管理的效率和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，從而率先實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理軟件由傳統(tǒng)的記錄、核算型向信息管理型的轉(zhuǎn)變。系統(tǒng)的設(shè)計(jì)只包括了一般小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的主要幾個(gè)模塊，主要分為房產(chǎn)管理、客戶(hù)管理、收費(fèi)管理、客戶(hù)服務(wù)、環(huán)境管理、保安管理和經(jīng)理查詢(xún)幾大模塊。房產(chǎn)管理模塊主要完成客戶(hù)購(gòu)樓期間的各項(xiàng)工作，并形成用戶(hù)信息庫(kù)；客戶(hù)管理主要完成的是客戶(hù)入住后加入該小區(qū)時(shí)記錄客戶(hù)資料，并形成客戶(hù)資料庫(kù)；收費(fèi)管理模塊主要完成小區(qū)管理人員對(duì)用戶(hù)實(shí)施收費(fèi)的管理工作，并隨時(shí)供住戶(hù)查詢(xún)費(fèi)用收取情況；客戶(hù)服務(wù)主要完成用戶(hù)的房屋裝修和收費(fèi)以及出入記錄的情況，并形成資料庫(kù)；環(huán)境管理模塊主要完成對(duì)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生及綠化等進(jìn)行建設(shè)和檢查工作；保安管理模塊主要完成處理住戶(hù)報(bào)警并形成歷史記錄，可供隨時(shí)瀏覽；此外，經(jīng)理查詢(xún)主要完成對(duì)各個(gè)模塊的查詢(xún)及對(duì)用戶(hù)意見(jiàn)的瀏覽，從而使經(jīng)理對(duì)整個(gè)小區(qū)管理工作有個(gè)綜合的了解便于增進(jìn)和提高。
3軟件結(jié)構(gòu)方案選擇
本系統(tǒng)采用C/S體系結(jié)構(gòu)，Client（客戶(hù)端）負(fù)責(zé)提供表達(dá)邏輯、顯示用戶(hù)界面信息、訪問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器；Server（服務(wù)器端）則用于提供數(shù)據(jù)服務(wù)。系統(tǒng)分析等前期工作盡量詳細(xì)完善，以便系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)的改變，對(duì)于一些安全性要求不高的信息可以方便地采用Brower/Server的方式進(jìn)行訪問(wèn)。
4系統(tǒng)設(shè)計(jì)
4.1模塊設(shè)計(jì)
基于本系統(tǒng)的功能要求，我們?cè)谧鱿到y(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)制定如圖一的系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖：
4.2數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
>數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)在管理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)中是至關(guān)重要的一個(gè)方面，其設(shè)計(jì)的好壞直接影響系統(tǒng)的執(zhí)行效率以及日后的維護(hù)，還應(yīng)考慮到必須具備良好的擴(kuò)展性要求。我們?cè)O(shè)計(jì)在SqlServer2000中建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，其中包含保安管理表、出入證表、房租信息表、小區(qū)信息表、住戶(hù)入戶(hù)信息表等，數(shù)據(jù)庫(kù)中各表具體內(nèi)容如下：
保安管理表：用于存放處理的住戶(hù)報(bào)警的信息，其中包小區(qū)編號(hào)、大樓編號(hào)、房間編號(hào)、處理事項(xiàng)、處理結(jié)果、用戶(hù)意見(jiàn)等字段。
出入證表：用于存放出入小區(qū)人員的信息，其中包括出入證編號(hào)、姓名、所屬單位、有效期開(kāi)始、有效期結(jié)束、辦證押金、監(jiān)管人、補(bǔ)辦次數(shù)、回收標(biāo)志、修改人、修改時(shí)間等字段。
房租表：用于存放用戶(hù)房租信息，其中包括費(fèi)用月份、小區(qū)編碼、大樓編碼、房間編碼、月租、月份數(shù)、應(yīng)收金額、收費(fèi)時(shí)間等字段。
小區(qū)表：用于存放小區(qū)信息，其中包括管理區(qū)代碼、管理區(qū)名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)商、承建商、地理位置、開(kāi)工日期、竣工日期、入伙日期、住戶(hù)入伙時(shí)間、棟數(shù)、套數(shù)、總?cè)丝跀?shù)、總占地面積、總建地面積、總使用面積、綠化率、覆蓋率、容積率等字段。
管理費(fèi)表：用于存放用戶(hù)管理費(fèi)收費(fèi)信息，其中包括費(fèi)用月份、小區(qū)編號(hào)、大樓編號(hào)、房間編號(hào)、使用面積、費(fèi)率、總費(fèi)用、收費(fèi)時(shí)間等字段。
入住登記表：用于存放住戶(hù)入戶(hù)基本信息，其中包括業(yè)主名稱(chēng)、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、入住時(shí)間、工作單位、證件名稱(chēng)、證件號(hào)、電表表號(hào)、電表讀數(shù)、氣表表號(hào)、氣表讀數(shù)、水表表號(hào)、水表讀數(shù)、入住通知書(shū)、購(gòu)樓合同書(shū)、我方經(jīng)辦人、公證書(shū)號(hào)、客戶(hù)經(jīng)辦人、房租費(fèi)、物管系數(shù)、物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)編碼、大樓編碼、房間編碼等字段。
入住收費(fèi)表：用于存放住戶(hù)加入時(shí)的收費(fèi)信息，其中包括用戶(hù)房間編號(hào)、收費(fèi)項(xiàng)目、應(yīng)收金額、已收金額、欠收金額、交費(fèi)人、收費(fèi)時(shí)間、應(yīng)退金額、實(shí)退金額、退款人、退款時(shí)間、備注、小區(qū)編碼、大樓編碼等字段。
客戶(hù)管理表：用于存放管理客戶(hù)基本信息，其中包括房間編號(hào)、業(yè)主姓名、客戶(hù)類(lèi)型、客戶(hù)類(lèi)別、人口數(shù)、證件名稱(chēng)、證件編號(hào)、聯(lián)系人、收費(fèi)日期、聯(lián)系電話、小區(qū)編碼、大樓編碼等字段。
樓房表：用于存放小區(qū)內(nèi)的大樓信息，其中包括大樓代碼、大樓名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)商、承建商、大樓類(lèi)型、大樓用途、結(jié)構(gòu)、樓層、樓高、建筑面積、使用面積、綠化面積、總房間數(shù)、已售套數(shù)、已租套數(shù)、開(kāi)工日期、竣工日期、入住日期等字段。
租賃管理表：存放住戶(hù)所交租賃費(fèi)的信息，其中包括房間編碼、租戶(hù)姓名、房型名稱(chēng)、使用狀態(tài)、使用類(lèi)型、出租類(lèi)型、租約編號(hào)、租金金額、計(jì)租方式、租房用途、簽約時(shí)間、起租日期、止租日期、免租期限、調(diào)租周期、調(diào)租幅度、防火負(fù)責(zé)人、租金單價(jià)、小區(qū)編碼大樓編碼等字段。
用戶(hù)表：用于存放登錄用戶(hù)的信息，其中包括用戶(hù)編號(hào)、用戶(hù)名、用戶(hù)密碼等字段。
5系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
5.1開(kāi)發(fā)平臺(tái)的選用
PowerBuilder8.0是SybaseInc.的子公司PowerSoft推出的新一代數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用開(kāi)發(fā)工具，它除了能夠設(shè)計(jì)傳統(tǒng)的高性能、基于客戶(hù)/服務(wù)器（Client/Server）體系結(jié)構(gòu)的應(yīng)用系統(tǒng)外，也能夠用于開(kāi)發(fā)基于Internet的應(yīng)用系統(tǒng)。PowerBuilder8.0支持應(yīng)用系統(tǒng)同時(shí)訪問(wèn)多種數(shù)據(jù)庫(kù)。綜合上述優(yōu)點(diǎn)，我們決定采用PowerBuilder8.0作為本系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)平臺(tái)。
5.2主要功能模塊的實(shí)現(xiàn)思想
5．2．1客戶(hù)管理
所謂入住，就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住，開(kāi)始生活。當(dāng)物業(yè)管理公司具備了入住條件后，便進(jìn)入了客戶(hù)入住管理階段。入住登記是業(yè)主入住最基本的一項(xiàng)內(nèi)容。入住登記中可以輸入一些相關(guān)的上樓信息，如業(yè)主姓名、聯(lián)系電話、入住時(shí)間、工作單位、證件號(hào)、入住通知書(shū)、購(gòu)房合同號(hào)、公證書(shū)號(hào)等。在系統(tǒng)中要注意以下幾點(diǎn)：業(yè)主姓名是指產(chǎn)權(quán)人姓名；聯(lián)系人主要指家庭中交采暖費(fèi)的家庭成員的姓名；工作單位主要是指家庭中交采暖費(fèi)的家庭成員的工作單位。
入住驗(yàn)收主要是對(duì)房屋的一些原有硬件設(shè)施，進(jìn)行驗(yàn)收。主要是對(duì)房屋面積、結(jié)構(gòu)布局、質(zhì)量、器具設(shè)備等方面所進(jìn)行的檢驗(yàn)和處理。
入住收費(fèi)主要是指業(yè)主在入住的過(guò)程中收取的各項(xiàng)費(fèi)用，例如：氣源費(fèi)、維修基金、房屋改建保證金等，在此頁(yè)面中，必須先添加收費(fèi)項(xiàng)目后，然后再進(jìn)行收費(fèi)，入住收費(fèi)與常規(guī)性收費(fèi)是不一樣的，入住收費(fèi)收取不是常規(guī)性發(fā)生的費(fèi)用。入住收費(fèi)可以退費(fèi)。
客戶(hù)管理主要是指對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的住戶(hù)進(jìn)行登記管理，根據(jù)客戶(hù)類(lèi)型（如：法人、自然人）進(jìn)行管理。自然人和法人可以區(qū)別如下：自然人指管理區(qū)內(nèi)常規(guī)住戶(hù)，法人是指管理區(qū)內(nèi)的以經(jīng)營(yíng)為目的的實(shí)體企業(yè)。
租賃管理主要是物業(yè)公司針對(duì)管轄區(qū)的經(jīng)營(yíng)用房，住戶(hù)的經(jīng)營(yíng)用房，以及住戶(hù)出租房屋等情況進(jìn)行管理。租賃管理中包含租房資料、押金管理、入住/退房。
5．2．2收費(fèi)管理
收費(fèi)管理分為房租收費(fèi)和管理費(fèi)收費(fèi)。操作人員首先要生成收費(fèi)計(jì)劃，然后分兩種操作，分別計(jì)算房租和管理費(fèi)。住戶(hù)在交費(fèi)后可以先進(jìn)行房租和管理費(fèi)的查詢(xún)及核對(duì)，并可要求再次打印帳單。生成收費(fèi)計(jì)劃是指在形成一次收費(fèi)前針對(duì)所有的房間下達(dá)月初的收費(fèi)數(shù)額，從而指定收費(fèi)計(jì)劃。首先需確定收費(fèi)種類(lèi)和收費(fèi)月份，然后可以對(duì)整個(gè)小區(qū)、單個(gè)樓、單個(gè)房間進(jìn)行收費(fèi)計(jì)劃的下達(dá)，但是需注意的是如果輸入房間號(hào)（例如：XX-XX-XX）就必須輸入大樓號(hào)碼（例如：XXX）和小區(qū)號(hào)碼（例如：XX）,如果輸入大樓號(hào)碼就必須輸入小區(qū)號(hào)碼。
房租費(fèi)是指物業(yè)公司針對(duì)管轄區(qū)的經(jīng)營(yíng)用房的房屋出租等情況進(jìn)行管理所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)是在物業(yè)主管部門(mén)和物價(jià)主管部門(mén)及產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的共同協(xié)議下，指定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，用于對(duì)小區(qū)的日常維護(hù)和保養(yǎng)。
房租費(fèi)只要確定收費(fèi)種類(lèi)和收費(fèi)月份，可以對(duì)整個(gè)小區(qū)、單個(gè)樓、單個(gè)房間進(jìn)行收費(fèi)計(jì)劃的下達(dá)。住戶(hù)對(duì)于房租費(fèi)查詢(xún)是指對(duì)已經(jīng)收費(fèi)的住戶(hù)進(jìn)行查詢(xún)和核對(duì)，住戶(hù)在這個(gè)過(guò)程中可以核對(duì)自己的帳單是否正確，并可再次打印收費(fèi)單據(jù)，給住戶(hù)增加信任度。
總結(jié)
本系統(tǒng)采用客戶(hù)/服務(wù)器體系結(jié)構(gòu)作為軟件結(jié)構(gòu)，應(yīng)用SqlServer2000以及PowerBuilder各種實(shí)用編程技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)的現(xiàn)代化管理，具有較強(qiáng)的實(shí)用性。當(dāng)然，它還存在著許多需要改進(jìn)的地方，我們將在以后對(duì)其進(jìn)行修改，使該系統(tǒng)更加完善、強(qiáng)健。
參考文獻(xiàn)
[1]趙杰,李濤,朱慧.SQLServer數(shù)據(jù)庫(kù)管理、設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn).北京：清華大學(xué)出版社出版.2003
一、當(dāng)前軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題
業(yè)主觀念難以轉(zhuǎn)變，無(wú)意參與物業(yè)管理。軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主以軍人為主，即使是新建軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的業(yè)主，也大多有過(guò)甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，福利住房的低廉房租以及免費(fèi)維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)，對(duì)物業(yè)管理也不關(guān)心，主要表現(xiàn)在：一是有部分業(yè)主認(rèn)為，參與物業(yè)管理是對(duì)全體業(yè)主有益，希望其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車(chē)”的思想較為嚴(yán)重；二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務(wù)看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費(fèi)行為，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)；三是有些業(yè)主認(rèn)為“凡是對(duì)物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對(duì)立面。所需設(shè)施老化嚴(yán)重，不利于推行物業(yè)管理。軍隊(duì)住宅小區(qū)除新建經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區(qū)劃分出售的區(qū)域，住房情況復(fù)雜，建成年代、樓房形狀、結(jié)構(gòu)形式差別較大，對(duì)其按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造難度很大。主要體現(xiàn)在：受建筑年代、建設(shè)要求和當(dāng)年技術(shù)水平等影響，部分房屋質(zhì)量差，維修保養(yǎng)成本較大；部分管線老化厲害、超負(fù)荷運(yùn)行現(xiàn)象嚴(yán)重；一些新劃售房區(qū)的各種附屬設(shè)施設(shè)備的市政化程度較低，物業(yè)管理公司難以接手。法規(guī)體系有待完善，物業(yè)監(jiān)管力度不大。當(dāng)前，我軍實(shí)行物業(yè)管理的依據(jù)除國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》外，還有《軍隊(duì)住房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《軍隊(duì)營(yíng)房保障社會(huì)化管理暫行規(guī)定》等。這些法律法規(guī)只是對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的組織實(shí)施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問(wèn)題作了籠統(tǒng)的規(guī)定，缺乏可操作性的實(shí)施細(xì)則。特別體現(xiàn)在物業(yè)管理的監(jiān)管上，既缺乏監(jiān)管的主體機(jī)構(gòu)，又缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度。根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及我軍住房物業(yè)管理的相關(guān)文件，對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)的監(jiān)管職責(zé)應(yīng)由業(yè)主代表——業(yè)主委員會(huì)來(lái)履行。但實(shí)際上，軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)大多組織構(gòu)成比較松散，還不具備主體地位，難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用。在規(guī)章制度層面上，規(guī)范和約束小區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠幾部管理公約還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須有更加細(xì)化的配套規(guī)章制度體系，來(lái)規(guī)范營(yíng)房管理部門(mén)、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關(guān)系，明確他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。管理經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，業(yè)主費(fèi)用收繳困難。營(yíng)房管理經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響、制約軍隊(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平。在物業(yè)費(fèi)的收繳上，由于軍隊(duì)住宅小區(qū)業(yè)主受傳統(tǒng)觀念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費(fèi)費(fèi)用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分，認(rèn)為交納物業(yè)管理費(fèi)中已經(jīng)包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業(yè)管理資金缺乏監(jiān)管，使用狀況的不透明，也是許多業(yè)主不愿意交費(fèi)的原因之一。這些問(wèn)題如果長(zhǎng)期得不到解決，將對(duì)我軍住宅小區(qū)的物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程產(chǎn)生十分不利的影響。物業(yè)服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，公司和業(yè)主責(zé)權(quán)不明。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)公司大多還處于勞動(dòng)密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務(wù)水平差別很大，就軍隊(duì)住宅小區(qū)一些現(xiàn)狀，目前物業(yè)管理也很難有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，在物業(yè)維修上，維修到哪種程度，保修期多長(zhǎng)等，也沒(méi)有統(tǒng)一的尺度。此外，對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)性收費(fèi)，由于地區(qū)、市場(chǎng)供應(yīng)、小區(qū)級(jí)別等差異，我軍目前也沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就決定了一些小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)行為具有一定的隨意性和自主性。
二、做好軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，招標(biāo)選擇物業(yè)公司。軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標(biāo)應(yīng)采取以營(yíng)房管理部門(mén)為主體，業(yè)主參與的原則，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的組織招標(biāo)活動(dòng)中間人對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)加以指導(dǎo)。營(yíng)房管理部門(mén)要明確招標(biāo)方向、規(guī)范程序，積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。在選擇中標(biāo)方時(shí)，要做好實(shí)地考察工作，管理方不但要對(duì)入圍公司的團(tuán)隊(duì)精神和管理能力進(jìn)行實(shí)地考察；還應(yīng)組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)考察小區(qū)情況，認(rèn)真解答投標(biāo)單位咨詢(xún)的各類(lèi)問(wèn)題，避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時(shí)不知情為借口違約。簽訂合同時(shí)，一定要按照標(biāo)準(zhǔn)合同的格式，將雙方的承諾和一些事項(xiàng)的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發(fā)生的糾紛。完善規(guī)章制度，充分發(fā)揮榜樣作用。在實(shí)行物業(yè)管理之初，部隊(duì)房管部門(mén)就要根據(jù)國(guó)家和軍隊(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，制訂完善小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。在售房之初就要印發(fā)《入住須知》、《業(yè)主公約》、《住房裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)管理繳費(fèi)管理規(guī)定》等資料，讓每一位業(yè)主都感到有章可循，有據(jù)可依。還要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制訂好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則，細(xì)化如《安保管理規(guī)定》、《停車(chē)管理規(guī)定》、《小區(qū)綠化管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業(yè)管理服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。同時(shí)，要發(fā)揮榜樣的作用，將小區(qū)整體開(kāi)發(fā)效果明顯、物業(yè)管理制度完善、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平高、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司關(guān)系融洽、業(yè)主主體作用發(fā)揮好、滿意度高的小區(qū)，樹(shù)立為軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的典型，總結(jié)并推廣其做法和經(jīng)驗(yàn)，以此帶動(dòng)軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。爭(zhēng)取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業(yè)管理資金問(wèn)題，應(yīng)本著盡可能不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)、不增加部隊(duì)投入的原則，根據(jù)資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動(dòng)資金，專(zhuān)項(xiàng)用于小區(qū)住房共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)；對(duì)于需要改造的設(shè)施，在用好總部補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)的同時(shí)，探索利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段引入社會(huì)資金的辦法；對(duì)列入地方政府改造項(xiàng)目的部分，要積極爭(zhēng)取地方政府的資金支持；將原屬單位按政策應(yīng)享受的設(shè)施設(shè)備更新改造費(fèi)用以及共用部分的維修基金下?lián)芙o物業(yè)服務(wù)公司；充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)在優(yōu)勢(shì)和潛力，開(kāi)發(fā)活動(dòng)中心、商鋪等服務(wù)性場(chǎng)所，以其出租收入的一部分彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)和住房公共維修基金。強(qiáng)化主體意識(shí)，科學(xué)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。現(xiàn)代物業(yè)管理的實(shí)行，離不開(kāi)業(yè)主的支持與理解。首先，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的政策宣傳，使國(guó)家和軍隊(duì)的房改政策人人皆知；其次，將實(shí)施物業(yè)管理的必要性以及給業(yè)主帶來(lái)的益處解釋清楚，切實(shí)讓軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理深入人心；第三，要切實(shí)做好實(shí)行物業(yè)管理后業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)、權(quán)、利的宣傳與解釋?zhuān)姑總€(gè)業(yè)主都明了自身角色，都能夠自覺(jué)服從小區(qū)管理規(guī)定，形成人人懂得物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好局面；第四，要加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)力主體的地位作用。加強(qiáng)監(jiān)管力度，營(yíng)造和諧物業(yè)環(huán)境。對(duì)重大管理行為和物業(yè)管理基金實(shí)施監(jiān)管，是確保業(yè)主切身利益不受侵害的根本保證。在業(yè)委會(huì)成立之前，部隊(duì)營(yíng)房管理部門(mén)應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起臨時(shí)業(yè)委會(huì)的責(zé)任，參與物業(yè)管理全過(guò)程，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)，落實(shí)各項(xiàng)管理工作。要建立物業(yè)管理重大事項(xiàng)的監(jiān)管機(jī)制，凡是小區(qū)內(nèi)涉及共有財(cái)產(chǎn)的管理、重大修繕行為、共用部分財(cái)產(chǎn)變更、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，都要明確要求物業(yè)管理公司和業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)研究決定。業(yè)委會(huì)成立之后，基金應(yīng)由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管，重大事項(xiàng)必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)的審核決議后才能實(shí)施。物業(yè)服務(wù)公司至少應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目，每季度應(yīng)組織業(yè)主召開(kāi)一次管理工作形勢(shì)分析會(huì)，讓業(yè)主心里有數(shù)，努力營(yíng)造一個(gè)和諧、透明的物業(yè)管理環(huán)境。
作者：何曉云 單位：房地產(chǎn)管理局昆明房管處
本文采用規(guī)范研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法。具體方法是：以恩施州為個(gè)案，綜合運(yùn)用問(wèn)卷調(diào)查、參與觀察、深度訪談等方法，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷200份,回收有效調(diào)查問(wèn)卷146份，問(wèn)卷回收率為72%。
2民族山區(qū)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題
2.1民族山區(qū)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀
改革開(kāi)放30余年來(lái)，民族山區(qū)中小企業(yè)得到了較快發(fā)展。但調(diào)研表明：由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，一些中小企業(yè)基于利益，把占有市場(chǎng)份額、單一追求銷(xiāo)量作為唯一目標(biāo)，一定程度上忽視了財(cái)務(wù)管理的作用，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)管理與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部相適應(yīng)，面臨一些風(fēng)險(xiǎn)和融資困難、賬目混亂、數(shù)據(jù)失真等問(wèn)題；同時(shí)，地方政府一些行業(yè)管理部門(mén)的干預(yù)也使中小企業(yè)的財(cái)務(wù)管理缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。這些問(wèn)題既影響民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)的有效發(fā)展，也不利于民族山區(qū)中小企業(yè)的有效發(fā)展，目前已成為制約其進(jìn)一步發(fā)展的主要障礙和瓶頸。
2.2民族山區(qū)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的凸現(xiàn)
（1）投融資困難，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱首先，民族山區(qū)中小企業(yè)的投融資困難有兩個(gè)方面：一是投資缺乏資金，缺乏整體的戰(zhàn)略思考和判斷，導(dǎo)致中小企業(yè)投資存在一定的盲目性，沒(méi)有明確的投資方向，缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃與目標(biāo)；二是融資困難，這里主要是指融資能力有限，通常情況下中小企業(yè)的規(guī)模相對(duì)較小，其財(cái)務(wù)信息的透明度不高，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的非公開(kāi)性，用于抵押的可用資產(chǎn)相對(duì)不足，融資能力不強(qiáng)大。其次，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。民族山區(qū)中小企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須要擴(kuò)大再生產(chǎn)，通過(guò)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)對(duì)外進(jìn)行投資，但是經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大的中小企業(yè)，經(jīng)營(yíng)績(jī)效不是很穩(wěn)定，容易給銀行帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)；二是信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制具有一定難度，因?yàn)橹行∑髽I(yè)的基礎(chǔ)性資料缺乏，當(dāng)?shù)劂y行對(duì)其還貸能力和信貸風(fēng)險(xiǎn)難以進(jìn)行正確評(píng)估等等。（2）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，管理模式落后調(diào)研表明：一些中小企業(yè)是私營(yíng)性質(zhì)，投資人的集所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有分開(kāi)，在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中隨意性?xún)A向明顯；同時(shí)，中小企業(yè)還缺乏財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，一些經(jīng)營(yíng)者明顯存在重技術(shù)、輕管理和重銷(xiāo)售、輕理財(cái)?shù)囊庾R(shí)，錯(cuò)誤地認(rèn)為認(rèn)為企業(yè)效益主要是業(yè)務(wù)發(fā)展的結(jié)果，與“管”的關(guān)系不是很密切，忽視了財(cái)務(wù)管理的指導(dǎo)和控制作用。此外，一些企業(yè)管理者的能力和素質(zhì)不高，缺乏一定的現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理念，管理模式落后，使財(cái)務(wù)管理失去了它在企業(yè)管理中應(yīng)有的地位和作用，這勢(shì)必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)負(fù)面影響。（3）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)不健全，財(cái)務(wù)控制不科學(xué)民族山區(qū)中小企業(yè)絕大多數(shù)是民營(yíng)企業(yè)，其財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)不健全，經(jīng)營(yíng)者也就是投資人，企業(yè)財(cái)產(chǎn)與個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)相互占用現(xiàn)象普遍，造成會(huì)計(jì)核算主體界限不明，沒(méi)有規(guī)范建賬，缺乏有效的制度管理和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。而一些中小企業(yè)的內(nèi)控制度不完善,投資決策隨意明顯，其財(cái)務(wù)控制不科學(xué)主要體現(xiàn)在：①對(duì)資產(chǎn)（含現(xiàn)金）管理不嚴(yán)，造成資產(chǎn)的閑置或不足，比如一些中小企業(yè)的管理者認(rèn)為現(xiàn)金越多越好，直接導(dǎo)致現(xiàn)金的閑置；②缺乏有效的措施，賬款周轉(zhuǎn)緩慢，導(dǎo)致資金的回收相對(duì)困難；③對(duì)存貨的控制比較薄弱，導(dǎo)致資金不能夠有效運(yùn)轉(zhuǎn)，資金周轉(zhuǎn)的失靈明顯。
3民族山區(qū)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對(duì)策略
為了保證系統(tǒng)所需的安全性和準(zhǔn)確性，在住戶(hù)端探測(cè)器電路的選擇上采用多元信號(hào)綜合檢測(cè)法。該方法對(duì)某一事件的檢測(cè)不是只采用單一類(lèi)型的傳感器，而是將多種類(lèi)型的傳感器復(fù)合起來(lái)組成一個(gè)多元信號(hào)檢測(cè)網(wǎng)絡(luò)，在一種類(lèi)型的傳感器因?yàn)槟撤N原因無(wú)法正確檢測(cè)的情況下，還有其它類(lèi)型的傳感器來(lái)發(fā)現(xiàn)事件。從而提高探測(cè)器的可靠性和抗干擾性，有效降低誤報(bào)率。由于有線系統(tǒng)布線的復(fù)雜性和探測(cè)器擴(kuò)展的不便等因素，系統(tǒng)在探測(cè)器與住戶(hù)防控主機(jī)的通信連接方式上選擇了無(wú)線通信方式。各類(lèi)型的探測(cè)器與住戶(hù)防控主機(jī)組成星型拓?fù)洌诩揖又刑綔y(cè)器分布不確定和報(bào)警區(qū)域不確定的情況下，可以快捷方便地進(jìn)行探測(cè)器的安裝布設(shè)以及增、減配。
2住戶(hù)端防控主機(jī)
住戶(hù)防控主機(jī)的處理任務(wù)一是正確接收探測(cè)器發(fā)送的報(bào)警事件碼并進(jìn)行二次鑒別；二是將經(jīng)過(guò)鑒別的事件碼封包并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸給小區(qū)防控主機(jī)；三是能完成系統(tǒng)安裝配置時(shí)的測(cè)試應(yīng)答。基于系統(tǒng)的最小應(yīng)用特性和成本因素，設(shè)計(jì)上未采用外擴(kuò)存儲(chǔ)器，相應(yīng)在MCU內(nèi)部為通信控制器只設(shè)置一個(gè)RAM區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的收發(fā)只能通過(guò)該RAM區(qū)來(lái)完成。為了保證所有事件處理的有序性，住戶(hù)防控主機(jī)在進(jìn)行事件判別響應(yīng)時(shí)采用輪詢(xún)工作方式，控制邏輯如圖2所示。基于對(duì)網(wǎng)絡(luò)通信的需求，住戶(hù)防控主機(jī)選擇精簡(jiǎn)TCP/IP協(xié)議棧為通信協(xié)議，通信的主要需求有。報(bào)警數(shù)據(jù)的傳輸。當(dāng)探測(cè)器產(chǎn)生事件碼經(jīng)無(wú)線傳輸交付對(duì)應(yīng)住戶(hù)防控主機(jī)后，住戶(hù)防控主機(jī)將事件代碼與對(duì)應(yīng)綁定的靜態(tài)IP地址封包，經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫^(qū)監(jiān)控主機(jī)，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)通過(guò)IP地址識(shí)別對(duì)應(yīng)事件的發(fā)生住戶(hù)，然后通過(guò)攜帶在包內(nèi)的事件代碼判定發(fā)生事件。在這種情況下，住戶(hù)防控主機(jī)是通信的發(fā)起方，事先并無(wú)對(duì)應(yīng)格式的數(shù)據(jù)包存在于MCU的RAM中。因此當(dāng)探測(cè)器事件發(fā)生后，處理程序首先要在RAM中將接收到的事件代碼及其它相關(guān)信息封裝成一個(gè)合法的包后才能交付鏈路層發(fā)送。本系統(tǒng)采用UDP作為住戶(hù)防控主機(jī)與小區(qū)防控主機(jī)監(jiān)控進(jìn)程的通信協(xié)議，封包過(guò)程如圖3所示。
在進(jìn)行住戶(hù)防控主機(jī)配置時(shí)，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)可以向?qū)?yīng)的住戶(hù)防控主機(jī)發(fā)送PING命令以檢測(cè)鏈路狀態(tài)。此時(shí)會(huì)涉及兩種數(shù)據(jù)包，其一是對(duì)主機(jī)的ARP請(qǐng)求的應(yīng)答，其二是對(duì)ICMP回顯請(qǐng)求的應(yīng)答。在這種情況下，住戶(hù)防控主機(jī)處于被動(dòng)應(yīng)答的狀態(tài)，所需外發(fā)的數(shù)據(jù)包源自發(fā)送方的通信請(qǐng)求，住戶(hù)防控主機(jī)無(wú)須自行組包。例如對(duì)于ICMP回顯請(qǐng)求的應(yīng)答包，是通過(guò)ICMP處理模塊對(duì)已經(jīng)接收到RAM中的數(shù)據(jù)包相應(yīng)字段值做出修改生成的。當(dāng)這一修改完成后，即可將該包交付鏈路層發(fā)送。
3安防管理系統(tǒng)功能模塊
整個(gè)管理系統(tǒng)核心包含三大模塊：安防事務(wù)管理、住戶(hù)等信息管理和系統(tǒng)維護(hù)。其中：安防事務(wù)管理包括安防警報(bào)顯示、事件處理和警報(bào)解除功能。當(dāng)住戶(hù)家中的防控主機(jī)發(fā)出的事件數(shù)據(jù)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)街鳈C(jī)后，系統(tǒng)通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)比對(duì)分析獲取住戶(hù)的位置、可能發(fā)生的事件（人為報(bào)警、入侵、氣體泄漏、火災(zāi)），產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)、顯示報(bào)警信息。在事件處理完成后，監(jiān)控臺(tái)操作員作警報(bào)解除后需要將事件的處理信息進(jìn)行記錄備查。住戶(hù)信息管理作為住戶(hù)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的管理接口。完成住戶(hù)個(gè)人信息、住戶(hù)防控主機(jī)參數(shù)等的數(shù)據(jù)增、刪、改操作。系統(tǒng)維護(hù)包括系統(tǒng)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)儲(chǔ)、工作日志及報(bào)警日志的正常維護(hù)和處理；系統(tǒng)管理人員信息維護(hù)、登錄等功能。在管理制度健全的情況下，可對(duì)安防主機(jī)操作人員實(shí)施分級(jí)管理。
4結(jié)語(yǔ)
川大希望大家不要狹義地理解畢業(yè)論文，論文制度必須保留，只是鼓勵(lì)多元化的畢業(yè)論文
“我們不是取消本科畢業(yè)論文，而是提倡多元化。”昨（16）日，四川大學(xué)宣傳部工作人員再次就有關(guān)方面的“誤讀”進(jìn)行了說(shuō)明，宣傳部工作人員希望大家不要狹義地理解畢業(yè)論文，論文制度必須保留，只是川大鼓勵(lì)多元化的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）。
再次強(qiáng)調(diào)不可能取消畢業(yè)論文
“再次強(qiáng)調(diào)不是取消，而是提倡多元化。”昨日下午，川大宣傳部工作人員說(shuō)，有些人沒(méi)有認(rèn)真讀學(xué)校的文件，斷章取義。“學(xué)生讀了幾年書(shū)，總要有東西來(lái)檢驗(yàn)，怎么可能取消畢業(yè)論文？”學(xué)校宣傳部一名姓李的老師說(shuō)，現(xiàn)在學(xué)校提倡的是從傳統(tǒng)單一的寫(xiě)論文方式擴(kuò)展到學(xué)生可以自由選擇多種“畢業(yè)論文”形式，畢業(yè)論文的定義從狹義發(fā)展到了廣義，但并沒(méi)有取消。
做客網(wǎng)站改革的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到
昨日下午，四川大學(xué)新聞系主任張小元做客國(guó)內(nèi)某網(wǎng)站，解讀最近由他最先透露的四川大學(xué)改革本科畢業(yè)論文一事。他表示，追求畢業(yè)考核形式多樣化的目標(biāo)基本上已經(jīng)達(dá)到了。
對(duì)于如何確保多樣化論文的質(zhì)量問(wèn)題，張小元表示，對(duì)有興趣做學(xué)術(shù)的學(xué)生，學(xué)校就嚴(yán)格按學(xué)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)培養(yǎng)；有人選擇其他類(lèi)型的畢業(yè)論文，學(xué)校就按照多樣方式培養(yǎng)。他同時(shí)也表達(dá)了自己的擔(dān)憂：“如何避免大學(xué)變成社會(huì)的職業(yè)訓(xùn)練班，這是我們一直想避免的陷阱，而網(wǎng)友的擔(dān)憂中，我覺(jué)得最有價(jià)值的也是這個(gè)方面。”
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川大將破格錄取怪才偏才
昨（16）日，四川大學(xué)公布了《四川大學(xué)關(guān)于特殊興趣和特殊專(zhuān)長(zhǎng)學(xué)生選拔與培養(yǎng)的實(shí)施辦法》，工作人員解釋?zhuān)骸皩W(xué)校鼓勵(lì)怪才、偏才等特殊人才的成長(zhǎng)。”學(xué)校將如何認(rèn)定、選拔、培養(yǎng)這些特殊人才？學(xué)校宣傳部相關(guān)工作人員回答了記者的問(wèn)題。
問(wèn)：如何認(rèn)定“雙特生”？
答：“雙特生”是指在某一學(xué)科領(lǐng)域有特殊興趣、愛(ài)好和特殊專(zhuān)長(zhǎng)、潛質(zhì)，或者在某一學(xué)科領(lǐng)域開(kāi)始嶄露頭角或已經(jīng)取得一定的成績(jī)，或者對(duì)一些冷僻、人才稀缺的學(xué)科領(lǐng)域有一定程度的深入了解、有一定獨(dú)到見(jiàn)解的奇才、偏才和怪才。
問(wèn)：如何選拔“雙特生”？
答：學(xué)校將多渠道發(fā)現(xiàn)和選拔“雙特生”：一是高考錄取時(shí)對(duì)具有特殊興趣和特殊專(zhuān)長(zhǎng)潛質(zhì)的優(yōu)秀中學(xué)生通過(guò)中學(xué)推薦、自主招生、高考成績(jī)等發(fā)現(xiàn)“雙特生”苗子，并在國(guó)家招生政策許可的前提下，優(yōu)先或破格錄入四川大學(xué)相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)；二是從已入學(xué)的學(xué)生中進(jìn)行選拔，所有我校在讀本科生可以通過(guò)本人自薦、輔導(dǎo)員和教師推薦、專(zhuān)家考評(píng)等多種形式發(fā)現(xiàn)和選拔。
早報(bào)記者何文宗
理的健康發(fā)展。
伴隨著油田企業(yè)的不斷發(fā)展，油區(qū)城市化建設(shè)飛速發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用，帶來(lái)了管理工作的變化，礦區(qū)專(zhuān)業(yè)化管理的引入，取得了較好的效果，并帶動(dòng)了物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而，物業(yè)管理中存在的各種問(wèn)題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后，體制不健全、監(jiān)管滯后，從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此，如何解決油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問(wèn)題，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。
一、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題
隨著百姓住房條件的逐步改善，廣大油田礦區(qū)居民對(duì)住宅物業(yè)管理工作的要求越來(lái)越高。他們認(rèn)為，住上了新居并不等于真正改善了生活條件，只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善，才能算是安居。從對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問(wèn)題。
物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后。盡管《物權(quán)法》出臺(tái)，又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但整體上而言，有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散，缺少系統(tǒng)性。
現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端，這些問(wèn)題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系，也不可能使我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。 從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因?yàn)槲飿I(yè)管理公司自身經(jīng)營(yíng)水平問(wèn)題，而是由于歷史遺留問(wèn)題造成，從而使物業(yè)管理公司代人受過(guò)。從另一方面講，比較規(guī)范的油田住宅小區(qū)80%以上是油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的，是事實(shí)上的油田一家人，物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開(kāi)發(fā)商的行為。因此，開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來(lái)了后患。
業(yè)主缺乏自我約束。由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來(lái)源業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次，為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生，從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。
二、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析
切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和困難，提高公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展，構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)
物業(yè)管理的早期介入。物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等階段，站在業(yè)主的角度，從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見(jiàn)，從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問(wèn)題。 轉(zhuǎn)貼于 中國(guó)論文下載中
積極開(kāi)展招投標(biāo)機(jī)制。 在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期，人們還不適應(yīng)市場(chǎng)的選擇，因此礦區(qū)主管部門(mén)應(yīng)加大工作力度，首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng)，進(jìn)行廣泛宣傳，通過(guò)市場(chǎng)選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢(shì)。
建立物業(yè)管理信用檔案。 礦區(qū)主管部門(mén)應(yīng)委派建立物業(yè)管理信用檔案體系，為公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為，為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢(xún)物業(yè)管理公司信用服務(wù)，為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。
2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
針對(duì)開(kāi)發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序，嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí)，以明確物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)單位的責(zé)任。
物業(yè)的承接查驗(yàn)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問(wèn)題。因此，承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意：
在承接查驗(yàn)前，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問(wèn)題，如：交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類(lèi)的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗(yàn)收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
承接查驗(yàn)不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類(lèi)型，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。
對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，屬必須改正的，應(yīng)書(shū)面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限，屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)形成備忘錄備案。
為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試。在此期間，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。
3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作
增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力。 由礦區(qū)主管部門(mén)、媒體共同加大宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)意識(shí)，不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳，引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度，將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳，提高業(yè)主的自覺(jué)性。
借助社區(qū)管理的力量，監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作。過(guò)去，業(yè)主委員會(huì)的成立是由開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)選舉的。新的物業(yè)管理?xiàng)l例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，到房地產(chǎn)部門(mén)備案，并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，可將業(yè)主委員會(huì)的成立納入礦區(qū)主管部門(mén)的派出機(jī)構(gòu)，居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，同時(shí)又確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員有較高的素質(zhì)，規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，社區(qū)監(jiān)管部門(mén)可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解，化解糾紛，及時(shí)解決問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；物業(yè)服務(wù)；業(yè)主滿意度
一、鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度現(xiàn)狀
經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，目前我市取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)有460家，其中一級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)1家，二級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)4家，三級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)145家，四級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)122家，臨時(shí)級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)188家，從業(yè)人員共2萬(wàn)余人，服務(wù)面積達(dá)到2000萬(wàn)平方米。物業(yè)服務(wù)的范圍實(shí)現(xiàn)了從單一的住宅區(qū)向?qū)懽謽恰⑸虉?chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅物業(yè)延伸，不少單位的自管房在房改后也逐步實(shí)行了物業(yè)服務(wù)。全市有700個(gè)2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)（大廈）、商場(chǎng)、辦公樓，實(shí)行了物業(yè)服務(wù)， 較好地解決了城市管理由政府包攬一切的難題，一個(gè)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)新體制初步建立。我市物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，有效地改善了城市面貌和群眾的居住環(huán)境，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為我市第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為社會(huì)創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也為社區(qū)穩(wěn)定發(fā)揮了積極的作用。
二、鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在問(wèn)題及原因
我市物業(yè)服務(wù)近幾年得到了較快的發(fā)展，但由于起步晚、條件差、意識(shí)不強(qiáng)及相關(guān)法律法規(guī)滯后，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制還不夠健全，服務(wù)中還有不少薄弱環(huán)節(jié)，仍存在一些需要重視解決的問(wèn)題。
1對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)、宣傳深度、廣度不夠
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。這兩年，市政府及市房管局等有關(guān)部門(mén)按照建設(shè)部的要求，通過(guò)多種形式，有計(jì)劃地組織學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《條例》，但是對(duì)《條例》的學(xué)習(xí)還不夠深入，宣傳也不夠廣泛，物業(yè)服務(wù)工作還未引起全社會(huì)的重視。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)職責(zé)不清，前期物業(yè)服務(wù)矛盾突出
由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏有效的制約措施，目前鄭州市新建項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)公開(kāi)招投標(biāo)工作還不規(guī)范，還存在壟斷經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，公開(kāi)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚不完善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，大部分是由其屬下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，由于建設(shè)與服務(wù)職責(zé)不清，物業(yè)服務(wù)從屬、依附、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
3物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、收費(fèi)低、運(yùn)作不規(guī)范，企業(yè)人才流失嚴(yán)重
目前，鄭州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)還處于發(fā)展階段，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、入不敷出，企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)手段原始，現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立，缺乏自我生存和發(fā)展的能力，服務(wù)中忽視業(yè)主的權(quán)益，不按合同、制度辦事，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度差，企業(yè)提供服務(wù)“縮水”，企業(yè)員工缺乏培訓(xùn)、待遇低、素質(zhì)差，企業(yè)人才流失嚴(yán)重.
4舊住宅區(qū)整治改造難，物業(yè)服務(wù)推進(jìn)緩慢
目前，我市多數(shù)舊住宅區(qū)，特別是單位自管房院落、家屬院等存在配套設(shè)施不全，建造檔次低，公共活動(dòng)場(chǎng)所和綠化面積不足等問(wèn)題，這些舊住宅區(qū)，多數(shù)存在臟亂差等現(xiàn)象。對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治，實(shí)行物業(yè)服務(wù)，從根本上改變城市面貌已成為當(dāng)務(wù)之急，但由于資金問(wèn)題、認(rèn)識(shí)上的問(wèn)題，該項(xiàng)工作推進(jìn)緩慢。
三、提高鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的對(duì)策
我市物業(yè)服務(wù)工作要認(rèn)真宣傳、貫徹、落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加大監(jiān)督服務(wù)力度，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，努力解決我市物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題，重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面的工作：
1加強(qiáng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳
采取多形式、通過(guò)多渠道向社會(huì)宣傳物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)，擴(kuò)大社會(huì)知曉面，增強(qiáng)宣傳實(shí)效性，使大家深刻領(lǐng)會(huì)《條例》的精神和各項(xiàng)規(guī)定，自覺(jué)的貫徹執(zhí)行《條例》。
2整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序
今年通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展年度考核和日常考評(píng)，結(jié)合企業(yè)信用檔案的啟動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)、合同意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和品牌意識(shí)；加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，加大對(duì)管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)的清理整頓力度；大力開(kāi)展誠(chéng)信和職業(yè)道德教育，接受社會(huì)監(jiān)督，完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，及時(shí)進(jìn)行查處。
3協(xié)調(diào)公用事業(yè)單位的責(zé)任劃分、落實(shí)“一戶(hù)一表”
依據(jù)《條例》，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與公用事業(yè)單位的責(zé)任劃分，協(xié)調(diào)解決水電氣暖等公用事業(yè)單位在相關(guān)費(fèi)用的收取、相關(guān)管線維修等方面的責(zé)任。加強(qiáng)調(diào)查研究，進(jìn)一步落實(shí)市政府關(guān)于水電氣暖收費(fèi)協(xié)調(diào)會(huì)精神，將落實(shí)“一戶(hù)一表”視為一項(xiàng)民心工程，督促水電氣暖主管部門(mén)拿出切實(shí)可行的“一戶(hù)一表”改造具體方案，以解決目前的收費(fèi)矛盾。
4加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)
繼續(xù)抓好物業(yè)服務(wù)企業(yè)多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和服務(wù)一線操作人員的技能培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)；加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)人員管理，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍，培養(yǎng)一批在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)影響力，在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理和理論研究方面有突出成績(jī)和較高造詣的本土物業(yè)服務(wù)專(zhuān)家和高級(jí)人才。
5推進(jìn)舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)
按照政府、單位、居民合理負(fù)擔(dān)的原則，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，多渠道籌措資金，完善小區(qū)配套設(shè)施，美化小區(qū)環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)舊住宅區(qū)的整治改造，通過(guò)綜合整治改造，使舊住宅區(qū)達(dá)到“綠、美、靜、安”適合物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)改善我市居民的居住環(huán)境，從根本上改變城市面貌。
四、結(jié) 論
在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須盡快轉(zhuǎn)向真正的業(yè)主滿意理念，使經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到以客戶(hù)服務(wù)和提高業(yè)主滿意度為中心來(lái)，并在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中著眼于建立持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為此物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門(mén)須相互合作、共同設(shè)計(jì)和執(zhí)行有競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)主價(jià)值傳遞系統(tǒng)，以滿意業(yè)主的需要，并由此進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)主的美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。業(yè)主滿意度調(diào)查有助于企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)、提升競(jìng)爭(zhēng)力。隨著社會(huì)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)各種層面上的因素趨向成熟，滿意度測(cè)評(píng)體系將更完善，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展提供更多的支撐。
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