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關鍵詞：EAM維修成本
中圖分類號：F406 文獻標識碼： A 文章編號：
地鐵是一個資產高度密集的企業，設備先進，自動化程度高，僅在南京地鐵一條線，就有十幾萬種設備，而且很多設備價格昂貴，對維修保養要求較高。從整個運營成本來看，維修成本和資產管理所占的比例非常高。為此，南京地鐵自2006年底引入EAM系統，以維修管理推動成本管理，實現公司創建經濟型地鐵的戰略目標。
EAM是以資產、設備臺帳為基礎，以工單的提交、執行、報告為主線，按照故障處理、計劃檢修、預防性維修、定期試驗幾種可能模式，以提高維修效率、降低總體維護成本為目標，將采購管理、庫存管理、人力資源管理集成在一個數據充分共享的信息系統中，同時實現信息集成和規范化管理。
資產、設備管理：
資產、設備臺帳是EAM實現系統功能的基礎，基礎的好壞直接影響以后工作的質量。南京地鐵在引入EAM的初期，就根據運營實際確定了各作準作業流程，并根據標準流程將設施設備、設備位置、故障體系、安全體系、員工信息、工種劃分、材料工具等基礎信息導入系統。
考慮到南京地鐵有8個生產中心18個專業，各專業的設備管理現狀也不盡相同：有分布在各個站的設備，如高壓供電、通風空調等；也有檢修中心按照單列管理的電客車；更有接觸網、軌道等線性設備，設備種類眾多、形式多樣。我們在EAM系統中，根據各專業設備的不同性質，按照設備特點建立了不同的設備臺帳。
1、對于分布在各個站的設備，如高壓供電、通風空調等，這類設備有明顯的地域特性，有特有的位置信息，而且在實際生產管理中，也是按照各自得地域分片進行集中維護的。比如高壓供電，建立設備臺帳時就是以所為單位，在制定預防性維護計劃時，也是以所為單位進行，因此在EAM系統中，對這類設備，我們采用結合系統設備的位置信息，將系統設備放入不同的區域包，再在區域包中根據設備特性劃分不同的子系統的方式（如上圖所示）。
2、對于檢修中心按照單列管理的電客車，由于日常生產中不論設備管理還是預防性維護計劃的制定實施，就是單列次進行的，所以在EAM系統中，我們延用了慣有的管理方式，將系統設備放入不同的車次，再在每列車中根據設備特點劃分子系統。
3、對于接觸網和軌道類在全線均勻分布的線性設備，是EAM系統設備管理的重點、難點，因為這類設備在整個南京地鐵一號線21.72公里范圍內，都是均勻分布的，而且都屬于軌行區設備，對維護保養的要求很高，而檢修計劃又因為軌行區資源的緊張得不到保證，這就造成這類設備要經常維護，每次維護的時間有很緊，只能維護某個點的某類設備。比如接觸網，是地鐵正常運營的基礎，受外界影響干擾大，要求2個月內就要全線檢查一次，但是每次作業的時間的有限，導致了接觸網每次作業只能分段分類進行。對這類設備，在EAM系統中，我們采用分區段的形式將系統進行劃分設備包，將所有設備放入各自得區段包中（如下圖所示）。
工單管理
工單管理系統是EAM系統一個核心模塊，它是將消耗和采購連接起來的一個橋梁。 工單管理系統要求：無論是普通的狀態報告，還是緊急搶修，或者計劃性的維護，其所有信息都應該保證完整的記錄在工單中，包括檢修的內容、所需的工具、計劃的工作時間，實際發生的工時，安全措施，還有物料消耗等等。
由上圖可以看出，工單管理是實現以維修管理推動成本管理的核心：通過制定維修工單，確定設備的維修策略、維修頻度，規范維修管理；通過工單記載的維修對象、維修工時、維修工具、維修消耗物料，統計每次具體維修的維修成本，從而帶動企業財務管理，實現公司戰略。
工單的生成可以是預防性維護計劃觸發，也可以是臨時的缺陷報告觸發。在實際應用過程中，我們遇到的最大困難是軌行區資源緊張造成的計劃不確定性，比如接觸網專業，他們的設備都在軌行區，公司為了有效利用軌行區資源，在收到各專業上報的預防性計劃后，會根據實際需要進行平衡，也就是說接觸網專業報了檢修計劃后經常有不批或調整的情況出現，導致接觸網的預防性維護計劃在EAM系統里無法有效的觸發成實際工單。應對這種局面，我們采用了父子工單的方式，既在預防性維護計劃中做一個接觸網的大工單，計劃檢修時間定為從1號一直到月底，接觸網專業在實際使用中，根據批復后的實際情況在父工單下生成子工單，月底統計維修對象、維修工時、維修工具、維修消耗物料時，以子工單的實際記錄為準，如下圖所示：
工單生成以后，執行人必須嚴格按照工單作業，并如實填寫工單，以達到記錄真實設備數量、工時和材料消耗的目的，如下圖一、圖二所示。
圖一 作業內容記錄
圖二 材料消耗記錄
統計分析報表
有了工單記錄的真實數據積累，EAM系統就可以最終實現推動成本管理的目的了。EAM系統能根據用戶要求，輸出各類統計報表，甚至多種圖形表現故障情況、維修成本變化，將維修的各種因素集成為一個整體，那么就能夠將成本消耗和成本消耗的原因對應起來，找出維修當中對消耗成本的影響重大的因素，保留合理的，剔除沒有必要的，來指導檢修工作，有效控制成本。
合理的成本分析能指導維修資金的合理分配，合理的分配將帶動設備的整體性能的增加，從而減少事故，也就減少了維修，降低了維修成本。所以，在地鐵這種資產密集型企業實施好、應用好EAM系統，就能提升維修管理，推動成本管理，進而影響企業發展戰略。
參考文獻：
[1]李葆文.《全面規范化生產維護系列叢書》.機械工業出版社.2005.
英文名稱：Plant Maintenance Engineering
主管單位：中國科學技術協會
主辦單位：中國機械工程學會
出版周期：月刊
出版地址：北京市
語
種：中文
開
本：大16開
國際刊號：1001-0599
國內刊號：11-2503/F
郵發代號：2-395
發行范圍：國內外統一發行
創刊時間：1980
期刊收錄：
核心期刊：
期刊榮譽：
聯系方式
期刊簡介
《設備管理與維修》（月刊）創刊于1980年，系中國科學技術協會主管、中國機械工程學會和北京卓眾出版有限公司主辦的設備與維修工程分會會刊，是跨行業并直接為企業設備管理、維修、改造和節能、環保服務的綜合性信息型技術刊物。
一、專項資金的概念和性質
專項資金是由業主或非業主使用人交納的，為了保障物業在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發生緊急情況時應急的資金。在物業管理活動中，為了維護全體業主的共同利益，保證物業始終處于正常的和完好的狀態，除了在物業管理費中滿足物業的日常維護和小修活動外，業主或非業主使用人平時定期交納小量的費用，集中儲備起來，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現特殊或緊急情況時的支出。專項資金的建立可以避免在上述情況出現時，集中大量的出資給業主帶來的負擔。同時，也可以在出現上述情況時，能夠得以及時處理，使業主和非業主使用人能夠工作、生活在一個良好的環境當中。這也是物業管理追求良好和長效管理的重要因素和必要條件。
專項資金是物業管理財務管理中的一項重要內容，其費用性質同物業管理費一樣，是由業主交納，由物業管理單位或政府主管部門設立專門賬戶管理，經業主大會批準，最后由物業管理單位使用的專門費用。所以，專項資金的使用者權益屬于全體業主，物業管理單位對它的管理和使用屬于代管性質。同時，它的使用范圍也是在物業管理費的使用范圍之內，而且更具體、更專指，這就更決定了它的專項性質。
根據上述性質，專項資金本應是物業管理費成本中的一個構成因素，在管理操作中將其納入物業管理費中，由物業管理單位在會計操作中進行提留，設立專賬或開立銀行專戶，其管理使用簡便易行。但根據我國實際情況，現行國家政策和各地政府在實施辦法中都將專項資金從物業管理費中分離出來，并設定了嚴格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設立專項資金時的資金來源渠道和途徑比較復雜，各地的規定也不盡相同，如果直接并入物業管理費中會給多渠道籌集專項資金帶來障礙。二是由于國內的物業管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業管理單位的管理行為和管理費的使用管理還很不規范，同時目前國內的物業管理費水平還普遍較低，有的還難于保證日常運作，如果直接將專項資金并入物業管理費中，可能會給專項資金的專項和規范使用帶來不安全因素，甚至會造成挪用、亂用的情況，使物業和業主的最終利益受到侵害。
二．設立專項資金的目的和作用
設立專項資金的主要目的是為了應付在物業管理活動中比較巨大的非日常性開支和非預見性開支，尤其是為維持和保證物業共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，專項資金的作用實際上就是物業本體和共用部分固定資產的折舊補償。
眾所周知，物業在建成之后，必然會受到自然的和使用的損耗。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項資金，就不可能合理、有效地安排物業的修理和保養計劃，必然會加速物業的自然侵損，以致會由于維修保養不及時使物業進入或過早進入衰敗過程，從而加速物業的老化程度，縮短了物業的使用壽命，甚至會釀成傷害事故。相反，建立起專項資金，就可以有效、合理妥善地安排物業的修繕改良，物業就可以得到有效的維修養護，使物業處于良好的狀態，充分發揮物業的正常使用功能，并且可能延長物業的使用壽命，改善和提高物業的使用功能，還可以提高物業的檔次和對現代化城市發展的適應性，進而推動物業的保值和升值，使物業所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高投資回報率。
三．專項資金的來源
(一)法規規定的費用
1．有關地方規定，公房出售時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專項資金屬售房單位所有。
2．有的地方規定，業主購買商品
房時按購房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專項資金。售房單位代為收取的專項資金屬全體業主共同所有，不得計入住房銷售收入。
3．也有的地方規定，開發建設單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設施專用基金，并可計入開發成本。
4．還有規定除以某種方式先建立一部分專項資金外，業主在日常交納物業管理費的同時，另外交納規定數額的專項資金，作為專項資金續籌的主要方式。
(二)物業管理費結轉的費用
物業管理費在運行中會有完成成本開支后的結余，如果有連續幾年或者年度出現較大數額的結余時，除可在管理預算中調整外，也可經業主大會同意設定一定比例納入專項資金，但由于管理費的結余的原因有多種，其結余部分的再分配亦應根據多退少補原則進行適當安排。
(三)業主大會中決定分攤的費用
根據住宅維護保養的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業主大會決定向全體業主收取的、保證物業的正常使用的分攤資金。
(四)業主共有物業的收益
物業區域內的共用部分，通常有些可以用來經營，獲得收益，這部分物業的產權屬全體業主共有，這些物業可采用靈活多樣的方式，由物業管理單位經營，比如對小型超市等商業用房，以及物業區域內的由開發商或有關部門認定的屬業益的廣告牌等商業設施的收益。可將收入的一部分并入專項資金。此項收入并入專項資金必須以首先滿足補充物業管理費的不足和當前的使用為前提。
(五)社會捐贈或政府撥款的費用
由社會各界捐贈或政府根據某種情況撥付的，專項用于某項或某類物業維護保養、本體修繕、美化和裝點設施維護的費用。
四，專項資金的管理
關鍵詞：物業維修；物業維修管理；特點
物業維修是指對物業的養護、維修和改建，具體地說是對物業的日常養護，對損壞物業的維修，以及對不同等級物業功能的恢復、改善、裝修，同時結合著物業維修加固，增強物業抗震能力等。
以物業損壞的程度為依據，按物業的工程規模，物業維修可分為不同的類型：（1）小修工程。凡以及時修復使用過程中構、部件的小損小壞，少量用工，綜合平均費用為所修房屋現時總造價的1%以下，保持房屋原有完損等級的日常養護工程為小修工程。（2）中修工程。中修工程是指房屋少數部位已損壞或不符合建筑結構的要求，只牽動或拆換少量主體構件并需要進行局部維修，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下，仍保持原房屋規模和結構的工程。（3）大修工程。大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或房屋設備，但不需全部拆除，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上的工程。（4）翻修工程。翻修工程是指已失去修繕價值，需要全部拆除，另行設計，重新建造或僅保留原房的一小部分且利用少數主體構件進行改造的工程，翻修工程的費用應低于該建筑物同類結構的新建造價。
一、物業維修管理的特點
1.由于房屋使用期限較長，在使用中由于各種自然或人為的因素影響，同一結構房屋的使用功能減弱的速度和損壞的程度是不均衡的，當損壞發生時隨時都可能進行小修、中修、大修、或翻修，因此，物業維修管理工作大多是經常地、不定期的。
2.由于物業的各個部位，如結構、防水及零星構筑物部件等都可能會有不同程度的損壞，這就決定了損壞項目的多樣性和維修工程的分散性，這就使得物業維修工作點多、面廣、量大。同時對維修工人提出了較高的技術要求，工人需要根據維修項目的情況變換修理技術、工藝和方法。
3.物業維修工作由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，只能在原有房屋基礎上進行。尤其對一些具有歷史紀念意義的房屋維修，要達到與周圍環境相協調其維修就受到了更大的限制。
4.物業結構、設施、設備的多樣性，決定了其維修技術工種的復雜多樣性。對物業維修管理工作人員來說，由于要涉及到維修工作的安全性和及時性等諸多方面的因素，與不同工種之間的密切配合就顯得尤為重要。所以，對管理者的綜合素質如適應能力、技能技藝等就都有較高的要求。
5.根據商品經濟的價值規律，物業公司提供服務應獲取適當利潤。所以，物業維修所投入的建材、勞務、機具、管理等應該是一種有償服務，而其費用由業主和使用人來承擔。這就要求物業維修工作應“能修則修、應修盡修、以修為主、全面保養”。[1]
二、 做好物業維修管理工作的建議
物業維修管理是人們從事生產、生活等各類活動必不可少的物質條件，目前它已經形成了社會的巨大不動資產。如何合理延長物業的使用年限，降低其在使用過程中的損耗，已成為探索改進物業維修管理模式，提高物業維修水平的重要課題。對此，筆者有以下建議：
1.為了能及時發現物業的損壞狀況，分析產生的原因，積累經驗，掌握其規律性，達到延長物業的使用年限的目的，物業維修工作應該進行適時檢測。檢測一般是用工具或儀器以及人的觀感來檢查物業的現有狀態，它包括對物業及其附屬設備的性能狀態或運行狀況的檢查測定，如對物業漏滲的檢查、對電梯運行狀況的檢查等等和對物業性能及運行狀況進行判斷時所進行的定期檢測，如根據經驗對房屋結構可在3―5年檢查一次，重點觀測結構的變形、腐蝕、沉降、損壞等狀況。目前我國還沒有進行定期檢測，一般都是當損壞嚴重時(如結構明顯損壞，強度不足，非修不可時)才進行檢查鑒定。而在日本、美國定期檢測已成為一項制度[2]，所以，為了及時了解物業受損情況，防患于未然，應建立定期監測制度。
2.目前從事物業維修工作的大多是農民工，普遍缺少服務理念和維修技能。 為了提高他們的綜合素質，應該加強規范化管理，實施標準化、優質化的服務，提倡“換位思維”的內涵型發展道路；同時應制訂培訓計劃，開展技術交流，如參加各種專業學(協)會開展的交流活動、專題講座等無疑會加速他們對知識、技能的掌握。
3.物業管理部門應做好廣泛宣傳工作，向住戶大力宣傳用房、愛房知識，使大家對物業損壞的危害性引起足夠重視，自覺維護身邊的環境，盡量減少物業維修的發生。
作者單位：成都航空職業技術學院
參考文獻：
1.航空維修思想的變化
自飛機問世以來，維修思想經歷了一系列的變化，先進的維修手段不斷涌現，維修經驗不斷增加，飛機維修理論和維修思想不斷完善，逐步形成了一種新的現代航空維修思想。
1.1傳統的維修思想
（1）傳統的維修思想的內容
概括地說，傳統的維修思想是：飛機的安全性與各系統、部件、附件、零件的可靠性緊密相關，可靠性又與飛機的使用時間直接有關，而且在預防維修與可靠性之間存在著根本性的因果關系。
1.2現代維修思想
現代維修思想，是以可靠性為中心的維修思想。這種思想是建立在綜合分析航空器可靠性的基礎上，根據不同零部件的不同故障模式和后果，而采用不同維修方式和維修制度的科學維修思想。它的實質是采用最經濟有效的維修，對航空器的可靠性實施最優控制。
主要體現在：
（1）現代維修思想是以可靠性為中心。
（2）以保持和恢復航空器的可靠性、安全性等水平為總目標，確定正確的維修方針。
（3）制定以可靠性為中心的維修方案。
（4）以可靠性控制為主要目的建立航空維修信息系統，收集和處理航空器故障信息和維修信息，為維修的優化和航空器的改進提供必要的數據。
2.航空維修可靠性管理
2.1以可靠性為中心的維修思想的基本原理
（1）定時拆修對復雜設備的故障預防幾乎不起作用，但對簡單設備的故障預防有作用。
（2）提出潛在故障的概念，可使設備在不發生功能故障的前提下得到充分地利用，達到安全、經濟的使用目的。
（3）檢查并排除隱蔽功能故障，能預防多重故障產生的嚴重后果。
（4）有效的預防性維修工作能夠以最少的資源消耗來保持設備的固有可靠性水平。
（5）預防性維修能降低故障發生的頻率，但不能改變故障的后果，要想改變故障的后果只能通過設計。
（6）預防性維修工作是根據故障的后果和所做的維修工作有效可行來確定的，否則，不做預防性維修工作，而是要考慮更改設計方案。
2.2可靠性管理的維修類型
（1）預防性維修
預防性維修是指通過對機件的檢查、檢測，發現故障征兆以防止故障發生，使其保持在規定狀態所進行的各種維修活動。預防性維修包括擦拭、、調整、檢查、更換和定時翻修等。
（2）恢復性維修
恢復性維修是指設備或其機件發生故障后，使其恢復到規定狀態的維修活動，也稱排除故障維修或修理。恢復性維修包括：故障定位、故障隔離、分解、更換、調校、檢驗，以及修復損傷件。
（3）改進性維修
改進性維修是指對設備進行改進或改裝，以提高設備的固有可靠性、維修性和安全性水平。它是維修工作的擴幕，實質上是修改設備的設計，應屬于設計、制造的范疇。
2.3可靠性管理的維修方式
以MSG-2為設計指導思想的航空器維修工作中使用了以下三種維修方式：
（1）定時方式
定時方式是給機件規定一個時限，該機件使用到這個時限，就采取一定的措施。
定時方式的缺點：工作量大，效率低，浪費大，只要定時方式的機件到了它的使用時限，不管其本身實際技術狀況如何都要翻修或更換，往往不能充分利用它的可用壽命。此外，還會增加維修后的早期故障，甚至產生人為故障。
（2）視情方式
視情方式是指有計劃地定期檢查機件的技術狀態，根據機件本身的實際技術狀況，確定翻修或更換的時機以及翻修工作的內容。一般當機件的視情檢查參數超出了規定的限制值時就要進行翻修或更換。
（3）狀態監控
狀態監控是指不做預防性工作，當機件發生故障后再作修復或更換。
狀態監控的缺點：實行這種方式，首先必須利用設計和試驗資料，作機件的故障模式、影響和危害性分析，必須確保機件故障不影響安全和使用。
3.我國航空維修市場的現狀
航空維修市場可以分為5塊業務：航線維護、飛機深度檢修、發動機維修、部附件修理和飛機翻新與改裝。我國航空維修服務市場主體的構成可以分成3類：一類是航空公司的附屬企業為本公司自己進行飛機、發動機或部附件維修；一類是某個航空公司維修企業為其他航空公司提供維修服務；還有一類是獨立維修單位，為航空公司提供飛機、發動機或部附件的維修服務，以及提供航線維護維修服務。
3.1我國航空維修市場的發展趨勢
近些年，我國航空維修市場正在快速發展，這主要表現在：
（1）我國飛機數量不斷增加，帶動市場需求的上升。
（2）航空運輸業務量增加，帶動維修市場的增長。
（3）由機改裝市場存在巨大的需求，因此這給國內維修企業提供了擴張機會。
（4）國際維修市場的變化為我國維修市場增長提供了機會。
3.2我國航空維修市場存在的問題
（1）維修服務供應能力不足。
（2）維修產品周期長，工時利用率不足。
（3）合格技術人員的短缺限制維修能力的保證和拓展。
（4）維修企業人員結構不合理，職業管理人員匱乏。
（5）科研能力不足，技術應用與時代不匹配。
4.對我國未來航空維修管理的意見
要想把中國未來的航空維修市場做大做強，我覺得應該從以下幾個方面著手：
4.1國家應制定支持和發展維修產業和航空基礎產業的相關政策。
4.2整合國內航線維修市場，成立區域性的工程技術公司，提供維修服務。
4.3做好航空維修企業的市場定位和戰略規劃。
4.4完善人才培養體系,優化企業內部人員結構，提高工作效率。
5.結束語
企業是以追求價值最大化為目標的，未來的航空維修市場競爭必然會更激烈，國內維修企業只有立足自身的資源優勢，做好充分的準備工作，才能在激烈的市場競爭中得到健康發展。
半年時光便悄然滑過。進入魅力的這半年里，白駒過隙彈指瞬間。從一個不諳世事的小姑娘生長為一名合格的維修工程師，也曾因小小的效果暗自歡欣，也曾因遇到困難和挫折難過不已。幸有領導的諄諄指教，又有同事的精誠協作，使我不時在學習中提高，對此，向各位領導和同事，表示衷心的感謝。
有幸被委以重任，剛剛加入魅力這個大家庭。負責1011區的日常維修管理工作，由房屋交付、主動頤養，現今的日常報修，事無巨細，認真對待。
但我相信路在腳下，之前我并不是很了解房屋維修的一些常識。不懂就問，不會就學。領導和同事的協助下，對維修工作有了更深刻的認識：不只僅是房屋修葺，更重要的人文關懷，從每一個員工的熱忱態度，每一件事項的妥善解決，無處不彰顯著萬科的人文情懷—讓建筑贊美生命”絕不只是一句口號，而是闡揚在每個細節中的精神。
有太多的感慨，回顧。現就本年度重要工作情況總結如下：
一、工作效果和亮點：
圓滿完成1011區交付工作，15月份初進魅力。得到業主好評。
負責日常維修管理工作，2十區、十一區交房后。秉著“以人為本、誠摯服務”態度，妥善解決每一位業主的問題，后來得到客戶網上、書面褒揚，并還有熱心業主送來錦旗表示感謝（見圖12十區、十一區中心和集團回訪業主報修滿意度達98%以上。
使十區、十一區房屋主動頤養順利開展，3宣傳房屋主動頤養活動。做好每一個環節，讓業主放心滿意。
多次在公司精益流程評比中獲得前三名。4十區、十一區日常維修管理工作中。
主動頤養和日常保修問題共三千多條，51011區在交付后半年時間里。均已全面解決，無重大客戶投訴。
總結維修過程經驗及時完成并編寫案例，6認真對待客戶報修的問題。培養自己的創新意識，不時的提高自我綜合能力。
高效率完成領導指派的任務，7服從組織布置。積極參與公司組織的各項活動，并參加了部門負責人競聘。
使業主滿意8協助部門同事解決了其他區域業主投訴等問題。
二、工作經驗和心得體會
完成了一些工作，魅力保修中心這半年來。取得了一定成果，一點小小心得，與各位同事共勉：
下功夫熟悉基本業務，1擺正個人位置。古語說“業精于勤荒于嬉，勤學肯鉆，才干更好適應工作崗位。
處置好各方面的關系，2主動融入集體。一滴水只有溶于海洋，方可浮起萬斤巨輪。
解決工人工作上的情緒問題。人心就像一扇門，3維修工作中要加強與業主和工人間的交流、溝通。溝通不能靠蠻力，要找對鑰匙。這把鑰匙不由你喜好決定，主要是對方樂于接受，完美的溝通更利于矛盾的解決！
而且還要維護公司的工程形象和品牌形象，4維修工作不僅是幫業主從實際解決問題。既要以客戶為中心，從“為業主排憂解難”角度去工作，同時也要找出平衡點，協調公司與業主的關系。講究方法，以真誠的態度使業主滿意。
三、工作中不足之處
維修工作及管理經驗不夠豐富，1初來維修組。學無止境，一直在努力提高自己的業務水平。
2對施工單位的扣
希望得到領導和同事們協助；款、付款、工程量結算等程序的料理不是熟悉。
需提高執行力，3對施工單位管理還不夠嚴格。真正做到自律律人”
降低維修本錢，4應充分利用一切維修資源。講原則也要注意規避風險。
四、11年個人能力提高的方向計劃：
為了做好新一年的工作，針對工作中存在缺乏。突出做好以下幾個方面：
應認真學習相關知識，1對于工程管理的專業知識還不夠扎實。為后期面對業主的工
作開展打下堅實基礎。
往往會發現許多問題點，2維修工作開展中。包括工程質量和業主提出的個性化問題兩方面，積極面對，妥善解決，增進與業主及維修工人間溝通。
作為公司客服的代表，3有時難免會遭到業主絮叨。應站在合適的立場來處理協
合情合理，調。以誠待人，真正實現“讓建筑贊美生命”含義。
提前做好風險控制并保管相關證據，4加強學習公司規章制度、對施工單位發函和扣款。加大對施工單位、外包單位現場維修協調和管理。防止數據、證據丟失。
【關鍵詞】現代城市；房屋維修；維修管理；城市建設
在城市建設進程不斷加快的當下，城市住戶愈發關注房屋質量，并提出了嚴格的要求。而房屋維修不僅能提升房屋的價值，還能延長使用壽命。因此，開展房屋維修以及管理工作時，一定要增加施工手段的先進性，提升施工技術的實用性。
一、房屋維修的主要內容
為提升房屋維修效果，改善房屋維修質量，應明確房屋維修的主要內容，并在維修實踐中全面落實。
（一）查勘鑒定
查勘鑒定具體是指有計劃性地面向房屋開展結構檢查以及功能審查工作，它是房屋維修工作順利開展的重要參考。查勘測定主要包含定期性、工程性和季節性這三種類型。
（二）房屋維修質量
在房屋維修工作中，應全面保障房屋質量。本文中所探究的房屋維修管理服務于工程維修質量，維修質量的保障是其基本目標，它在物業公司的基本服務項目中占據著一定位置，并發揮著關鍵性作用。
（三）房屋維修規劃
目前，對于物業管理公司而言，房屋維修規劃是其核心內容。簡而言之，它是一項計劃管理工作，主要作用于房屋維修工作。房屋維修計劃通常涵蓋房屋維修計劃、常規檢查計劃、調整活動和整理總結等內容。
（四）房屋維修保養與維護
若將建筑物比作人體，則地基猶如血液，它在建筑物的常規使用中發揮著決定性作用。地基只有待具備特定承載力以及滿足穩定性標準后方能全面承載上部結構。對于建筑物而言，地基承載力決定著上部建設質量，如果承載力不達標，將會引發裂縫等不良問題，帶來嚴重影響。因為地基比較獨特，無法直接找到安全隱患，所以應著重做好常規維修和日常管理工作。
（五）維修磚砌體結構和鋼筋混凝土結構
對于磚砌體結構而言，應降低環境侵蝕、縮減侵蝕介質；增強抗腐蝕能力；面向熱工性能薄弱的外墻進行加厚處理，也可采取其他可行的保溫措施；面向潮濕或者長時間關閉的房間增設防水層，設置排水設施，以此來降低侵蝕；確保場地平整，合理設置排水坡度，以免建筑物周邊出現積水現象；刷除粘附在建筑物中的結晶物，以免進一步侵蝕；對屋面進行定期維修，確保屋面排水系統處于良好的運轉狀態，禁止出現滲漏。鋼筋和混凝同組成鋼筋混凝土結構，其中鋼筋可承載拉力，混凝土可抵抗壓力，因此在日常維修工作中，應確保鋼筋與混凝土可協調工作，進而滿足受力要求。
（六）維修屋面工程
屋面通常處于建筑物頂端，它作為基本建筑的承重結構，在房屋整體承重中發揮著重要作用。無論從物質功能層面，還是從藝術效果的角度來說，屋面在房屋建筑中都發揮決定性作用。
（七）保養并維修裝飾工程
在裝飾工程中，抹灰最為常見，依照建筑物的部位可將其劃分成內部抹灰和外部抹灰。它可保護主體結構，降低暴曬、雨雪等惡劣天氣條件對主體結構的損害，保證房屋內部整齊、視線明朗，增強保溫性能，阻隔噪音、防止滲漏等，以此來優化居住條件、改善工作環境。
（八）維修門窗工程
門作為與外界溝通聯系的基本通道，它在房屋工程中占據著關鍵位置。窗主要用來采光與通風，并可隔音、阻斷天氣條件的影響。使用門窗時，無論是因何種原因引發損壞，都應立即修理，避免損害面積的擴大。在日常生活中較為常見的病害有腐蝕、銹蝕等。
二、房屋維修管理技術
房屋維修管理是指依據施工規范、質量要求、技術標準與經濟要求，合理應用現代方法，全面、系統地管理房屋維修工作，主要包含外包型和自主型這兩種維修管理類型，其中前者主要包含工程招標、基本設計、技術交底、工程合同的規范簽訂、質量監督和管理、竣工驗收等多項內容；后者的管理內容為合理規劃房屋維修工作、編制設計方案、全面準備、采取有效措施、全面管控維修質量、統一協調、重視現場管理等。
（一）經費管理
維修經費指代在具體的保養維修階段，在人工、材料與設備等各個層面投入的經費。對于房屋而言，主要從管理經費中劃出日常養護經費，且維修經費常常用在不同的維修項目中。
（二）行政管理
1.責任擔負。在房屋維修過程中，通常由所有人負責擔負維修責任；在保修階段，主要由施工以及建設單位來擔負責任；超過保修期之后，施工以及建設單位共同使用的部位與工具設備設置了專項維修基金，主要由全體業主共同擔負；因人為原因而損壞房屋，應由行為人負責承擔維修責任；對于因維修工作不到位或者因人為制約而引發房屋危險時，房屋部門可依法采取整改措施，并由當事人負責擔負相關經費。
2.糾紛處理。面臨糾紛時，一定要保持謙恭、溫和的態度，給予業務充分的尊重，使其認可物業管理公司，得到理解，積極輔助，有效檢修、合理疏通雨水干管。若業主依舊存在不滿情緒，不主動配合，則應全面宣傳物理管理法規，使其正確認識房屋檢修，有效檢修公共部位，這也是業主應履行的基本義務。特別是從設計研發階段開始，物業管理公司便應介入，并站在促進物業管理水平的高度，提出可行的設計方案。例如，待業主要求對雨水干管進行改造時，物業管理人員應及時制定改造方案，從根本上解決不合理之處。另外，此種改造方案的運行一定會消耗較多經費，因此該方案應得到業主委員會認可，只有待獲得認可后，方可著手改造工作。
三、結語
房屋維修即管理與協調的全面整合，這對于管理和物業領域而言，將是一次全新的挑戰。社會經濟一直處于發展狀態，人們的思想也在不斷變化，我們應明確房屋維修內容，切實提升房屋維修管理水平，全面實施房屋維修，大面積落實管理工作，進而有效緩解住房短缺現狀。
參考文獻
[1]李亮亮.房屋修繕工程的技術措施[J].科技創新與應用，2012，（16）.
關鍵詞：維修庫房、管理、控制措施
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
設備庫房從無到有，到較規范化管理。做好設備庫房管理，應做到以下幾個方面。
一、正確報料
系統化各種設備的零件目錄；檢查設備狀況；寫明需要的備件名稱、型號、零件號、單位、數量、機器部位，也可以配照片說明。正確報料應是庫房管理的重要前提，能避免所購備件不能用，和降低成本。
分類報料。低值易耗品，如三濾類，機油類等，出庫率高，必須備足；現階段設備維修急需的、影響設備的正常運轉的料，必須備好；可以預見的設備故障所需的備件，也必須備齊；不能預見的設備故障所需的備件，可以先不報備件，但要制定應急方案。
二、庫房建設
分設備類別，建庫房，分層設置，輕件和重件分開放置。庫房編號。
三、統計來料
根據備件清單，登記備件名稱、型號、零件號、單位、數量、機器部位，并打成電子版的，方便以后工作。對照原來的報料單，注明沒有到的備件，及時問明原因，并做好記錄，反復催問。
四、合理入庫
入庫物資必須分清設備類別、進貨批號、進庫日期,井然有序地分門別類、擺放整齊,并定期檢查,及時整理,這樣可以克服庫房物資貯存管理混亂,杜絕原料變質、偷盜丟失、私自挪用等不良現象的發生。同時要建立健全有關規章制度,如采用備件庫存卡、備件標簽、保安、防火、衛生、防潮等制度。庫房人員離庫要隨時上鎖，確保安全。
同類設備備件放在同一個庫。可以把所有設備的三濾類，皮帶類，液壓油管類，油類等放在同一個庫，這樣方便查找和替代使用。設備維修中的雜件集中放在一個庫。設備維修共用工具放一個庫房。
1．入庫產品需貼好標簽后入位,貨物的存放不能超過產品的堆碼層數極限。
2．所有貨物不可以直接放置在地面上,必須按照貨位標準整齊的碼放在托盤上。開箱貨物應及時封箱,并粘貼提示說明。貨物必須保持清潔,長期存放的貨物須定期打掃塵土,貨物上不許放置任何與貨物無關的物品,如廢紙,膠帶。機濾、柴濾、機油類必須保持清潔。
3．破損及不良品單獨放置在擱置區,并保持清潔的狀態,準確的記錄。
4．托盤放置須整齊有序。上貨架的貨物要保證其安全性。重的備件放在最下層。
5．出入庫產生的半拍產品應放置在補貨區(一層)。半拍產品碼放應整齊有序,不可以梯形碼放。
6．所有庫存貨品分類必須保證不同型號分類擺放，出庫率高的貨品擺放位置位于接近庫房門口，便于搬運，貨品出入庫的控制須遵循“先進先出”原則。
五、備件發放
根據設備的維修保養需要，備件的名稱、規格、型號、零件號、使用部位和貨位，做到發料準確，迅速無誤。及時刷新庫房記錄。根據現庫存量，結合設備的現狀，及時準備下次報料。
出庫后沒有使用完的備件，要及時回收，放回原庫房；維修換下來的舊件，也要放到原新件的位置，以后維修也許用得上。也要及時做好庫房記錄。
加強科學管理，做到分類清、質量清、數量清，排列有序，零整分開，排放整齊，每次搬運貨品后要將零散貨品歸位，及時清理貨區內閑置空箱，保障貨區通道暢通。
凡是外單位或個人求援貨品，必須經有關部門批準，然后辦理相關手續，再持提貨單提貨，否則庫房人員不得發放。
六、定期盤點
1．倉庫盤點的目的：①確認實際的庫存數量。②查清庫房賬面損益。③發現庫房管理存在問題。
2．盤點作業的內容：①確定盤點的程序和具體方法等程序，②配合物質部門做好準備。③設計、印制盤點用的各種表格④準備盤點使用的基本器具。
3．所有的貨物每個月必須大盤一次。針對每天出庫的產品進行盤點,及時刷新庫房記錄，將盤點實物數量與貨卡期末數量進行核對，主要核查是否帳實相符,以保證貨物數量的準確性。
4．庫管員應經常打掃環境衛生,確保庫房干凈、整潔。并搞好各項物資的標識工作,隨時保證帳、物、卡相符。
