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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1、深圳小產(chǎn)權(quán)房是混轉(zhuǎn)正的，但是是會(huì)有前置條件的，本次的轉(zhuǎn)正就是深圳特區(qū)一次大膽的嘗試。
2、深圳小產(chǎn)房的歷史因素，了解深圳小產(chǎn)權(quán)房的人，都知道小產(chǎn)權(quán)房曾經(jīng)撐起了深圳的半邊天。但是隨著城市的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)慢慢成為制約深圳發(fā)展的一個(gè)很大的因素了。深圳小產(chǎn)權(quán)房，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)小產(chǎn)權(quán)占深圳市政府建筑面積的49.6%。
3、深圳常住人口大約為1500萬(wàn)，深戶300萬(wàn)，繳納社保的大約1300萬(wàn)人。能夠擁有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而這些群體都是住在小產(chǎn)權(quán)房里面，如果處理不好小產(chǎn)房，將會(huì)是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。政府不敢冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有人能承擔(dān)矛盾爆發(fā)的后果，所以政府只能徐徐圖之。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;轉(zhuǎn)正;路徑
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國(guó)住房市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)不斷攀升，城市土地價(jià)格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價(jià)值與城市土地價(jià)值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，不惜冒著法律風(fēng)險(xiǎn)以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對(duì)巨額房款，無(wú)力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格低廉與城市中低收入人群的住房購(gòu)買能力正好實(shí)現(xiàn)了供需匹配，一時(shí)之間使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)急速擴(kuò)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成了巨大影響。
2011年底，國(guó)家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問(wèn)題。《意見(jiàn)》明確規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國(guó)家對(duì)這個(gè)問(wèn)題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見(jiàn)》之后，國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強(qiáng)制政策文件的形式進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進(jìn)一步向購(gòu)房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒(méi)有對(duì)如何處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題給出具體的處理辦法。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，雖然政府意識(shí)到了解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題背后涉及復(fù)雜的利益問(wèn)題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會(huì)損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實(shí)路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計(jì)出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來(lái)為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。
二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)
首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達(dá)60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”，應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。
其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國(guó)有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設(shè)用地分為：公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國(guó)18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。
另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過(guò)程中，未辦理“五證一書(shū)”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評(píng)估規(guī)定，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)為“危房”，因此質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)房屋不予確權(quán)。（圖1）
三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇
首先，據(jù)國(guó)土部門統(tǒng)計(jì)，至2007年上半年，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通，很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大沖擊，影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場(chǎng)承受能力。目前，我國(guó)為緩解住房壓力，實(shí)行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應(yīng)突增，必然對(duì)商品房市場(chǎng)造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)不利。鑒于對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。
其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會(huì)中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟(jì)承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動(dòng)房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對(duì)于生活經(jīng)濟(jì)壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對(duì)較高，他們很可能難以承受。對(duì)于處于農(nóng)村交通地理位置相對(duì)較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實(shí)現(xiàn)房屋增值利益，這些都會(huì)為房主帶來(lái)“轉(zhuǎn)正”困擾。同時(shí)，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動(dòng)房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況出發(fā)，為調(diào)動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。
綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時(shí)，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒(méi)有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護(hù)房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。
四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序
（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應(yīng)不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。
1、房屋所有權(quán)證。在國(guó)有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒(méi)有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開(kāi)發(fā)者簽訂的購(gòu)房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購(gòu)房者支付完所有房地產(chǎn)交易費(fèi)用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購(gòu)房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)主體沒(méi)有按照合法程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行開(kāi)發(fā)而沒(méi)能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費(fèi)用，權(quán)益卻沒(méi)得到合法保護(hù)。因此，從保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時(shí)，房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過(guò)商品房使用年限70年。
2、土地使用權(quán)證
（1）國(guó)有土地使用權(quán)證。在國(guó)有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有繳納土地出讓金，從政府利益角度來(lái)說(shuō)，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)，房屋建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有報(bào)建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。
以商品房來(lái)講，土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，最終都是轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應(yīng)由房主承擔(dān)須補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。房主補(bǔ)交了“轉(zhuǎn)正”的稅費(fèi)之后，可取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時(shí)補(bǔ)償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。
同理，從政府利益講，房主須補(bǔ)交土地使用稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來(lái)說(shuō)，保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會(huì)中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實(shí)上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請(qǐng)條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點(diǎn)：第一，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會(huì)的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟(jì)的原因，沒(méi)有能力購(gòu)買商品房而迫于無(wú)奈購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實(shí)情況和保障性住房的保障對(duì)象是有共通點(diǎn)的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補(bǔ)繳費(fèi)用，而是將補(bǔ)繳的費(fèi)用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進(jìn)行配租或者回購(gòu)，這樣一來(lái)即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實(shí)現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟(jì)利益角度來(lái)判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會(huì)更偏向于是經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)的這類房主，即很可能會(huì)偏向于是社會(huì)中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會(huì)公平問(wèn)題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費(fèi)優(yōu)待，即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會(huì)中低收入人群而設(shè)計(jì)的一條出路，考慮其經(jīng)濟(jì)能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負(fù)責(zé)其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點(diǎn)意見(jiàn)指出房屋產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購(gòu)房者與政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見(jiàn)為依據(jù)。
確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補(bǔ)交稅、費(fèi)，而是將原本需要補(bǔ)交的稅、費(fèi)轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。
產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補(bǔ)交的這部分稅、費(fèi)在同類商品房開(kāi)發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國(guó)有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對(duì)更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對(duì)更低。
房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過(guò)商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產(chǎn)權(quán)房模式。考慮有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對(duì)較差的交通地理位置，購(gòu)房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員，經(jīng)濟(jì)收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會(huì)為其帶來(lái)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困擾，這類房主不會(huì)主動(dòng)“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實(shí)際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對(duì)這部分房屋的實(shí)際情況進(jìn)行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)，設(shè)立獨(dú)立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對(duì)這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管。
這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)：第一，用地為部分集體建設(shè)用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購(gòu)房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結(jié)
首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件，即對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評(píng)估，設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會(huì)嚴(yán)重危及我國(guó)18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國(guó)有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地，并且房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為A、B級(jí)房屋，均予以確權(quán)。
在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上，依據(jù)我國(guó)目前住房供應(yīng)“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設(shè)計(jì)了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設(shè)計(jì)了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財(cái)產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對(duì)其交通地理位置、需求屬性進(jìn)行確認(rèn)后，對(duì)這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。
本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國(guó)目前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設(shè)計(jì)了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決提供綿薄之力。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]王靜.“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響[J].山東土地資源，2010.5.
[2]王克群.小產(chǎn)權(quán)房的解決對(duì)策[J].廣東經(jīng)濟(jì)，2010.3.
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 轉(zhuǎn)正 利弊 利益相關(guān)者
20世紀(jì)90年代我國(guó)就出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房主要因其價(jià)格低廉的特點(diǎn)而逐漸吸引著人們的關(guān)注，現(xiàn)在已經(jīng)成為了我國(guó)重要的住房形式之一。
小產(chǎn)權(quán)房分布范圍較廣，在中國(guó)各大城市都有小產(chǎn)權(quán)房的存在。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買群體范圍也很廣，主要分布在全國(guó)各個(gè)不同的領(lǐng)域和階層。
一、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的內(nèi)涵及爭(zhēng)議
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正亦稱為小產(chǎn)權(quán)房合法化。小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正也可以理解為小產(chǎn)權(quán)房具有完全的或者全部的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的說(shuō)法就目前來(lái)說(shuō)，大致分為贊成、反對(duì)和中立三類。
贊成小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的人包括部分的專家學(xué)者、部分收入較低的城市居民、部分高收入者等。在專家學(xué)者看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正有利于推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展、合理利用農(nóng)村土地資源、抑制房?jī)r(jià)上漲等。部分收入較低的城市居民因?yàn)楣べY水平較低，所以選擇購(gòu)買價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。部分高收入者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之后，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中還包括別墅類等奢侈型小產(chǎn)權(quán)房，該類型的小產(chǎn)權(quán)房能夠滿足高收入者對(duì)生活品質(zhì)的需求。
部分人反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，主要包括中央及省級(jí)政府部門、部分專家學(xué)者、商品房開(kāi)發(fā)商等。中央及省級(jí)政府部門和部分專家學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房雖然滿足了部分人民的住房需求，但是擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，影響了社會(huì)穩(wěn)定等。
對(duì)小產(chǎn)權(quán)房處于中立的態(tài)度的人，包括部分專家學(xué)者、部分城市居民等。部分專家學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題比較復(fù)雜，很難判定其是否應(yīng)該轉(zhuǎn)正。部分城市居民是指在城市擁有住房的居民，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題與之無(wú)關(guān)。
二、 我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正對(duì)相關(guān)利益主體的利弊分析
從地方政府角度分析：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)有利于抑制房?jī)r(jià)上漲。但是目前小產(chǎn)權(quán)房只有鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此產(chǎn)生了許多問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正可能會(huì)出現(xiàn)我國(guó)耕地的破壞、社會(huì)福利分配的不公，房地產(chǎn)秩序的不穩(wěn)定等問(wèn)題。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的利潤(rùn)會(huì)下降，除非商品房開(kāi)發(fā)商同樣開(kāi)發(fā)投資建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之后，作為其開(kāi)發(fā)商必能獲得較大的利潤(rùn)，因此出于趨利心理小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商必定認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正的必要。
從小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者角度分析：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在一定程度上能夠降低人們買房的壓力。對(duì)于購(gòu)房者而言，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正最大的弊端就是可能導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房銷售主體哄抬小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)。在小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格提高幅度較大的情況下可能會(huì)導(dǎo)致許多中低收入者買房難的問(wèn)題仍然存在，甚至?xí)?dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著嚴(yán)重失控的后果。
三、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的障礙因素
（一）體制障礙：1.政府監(jiān)督體制：目前我國(guó)的政府監(jiān)督體制還不完善，存在著監(jiān)督深度不夠或者監(jiān)督方式不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，這些問(wèn)題都將對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正產(chǎn)生了一定的影響。2.城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制：小產(chǎn)權(quán)房如要轉(zhuǎn)正則必要需要進(jìn)行深刻的制度改革，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的最大障礙就是我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制。
（二）市場(chǎng)障礙：1.土地市場(chǎng)：由于我國(guó)政府特別是基層政府對(duì)土地財(cái)政有很深的依賴性和偏好性，因此我國(guó)政府并不是很認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，繼而阻礙了小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)：由于小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商在資質(zhì)經(jīng)驗(yàn)等方面的不足，繼而導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在質(zhì)量、環(huán)境與物業(yè)管理上不如普通的商品房。部分利益群體哄抬市價(jià)，進(jìn)一步擾亂了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供求關(guān)系，因此給小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正增加了一個(gè)比較大的阻礙。
（三）法律障礙：我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房目前還沒(méi)有獲得明確的法律規(guī)定的支持，所以法律障礙是我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的主要障礙之一。
四、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的對(duì)策
（一）我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的體制對(duì)策：1.完善我國(guó)政府監(jiān)督體制，加強(qiáng)政府監(jiān)督管理的力度。政府在履行監(jiān)督職責(zé)的過(guò)程中應(yīng)不斷提出新的有效的方案完善我國(guó)的政府監(jiān)督體制。政府要加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)占地的限制，以防小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模濫建、未建等現(xiàn)象的產(chǎn)生。2.加強(qiáng)我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制改革，科學(xué)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制，因此只有通過(guò)深化體制改革的方式才能從根本上掃除小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的障礙。3.完善我國(guó)社會(huì)保障體制，加快社會(huì)保障性住房的建設(shè)。完善我國(guó)的住房保障制度可以采取三種辦法：一是加強(qiáng)其進(jìn)入和退出機(jī)制；二是加強(qiáng)地方政府的監(jiān)管力度；三是根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異情況調(diào)整保障性住房的進(jìn)入門檻。
（二）我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的市場(chǎng)對(duì)策：1.政府讓利于民。政府在土地征收問(wèn)題上應(yīng)該堅(jiān)守取之于民用之于民的宗旨，做到以社會(huì)全體人民的利益為先。2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)努力改善居民的住房情況，滿足大多數(shù)居民的住房要求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。
（三）我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的法律對(duì)策：1.完善土地相關(guān)的法律法規(guī)。局部地區(qū)需要采取一些更為具體的措施解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，因此允許地方政策的細(xì)化。2.明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)。首先要明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)；其次是在土地征收問(wèn)題上應(yīng)該尊重農(nóng)民的意愿。3.分類處理小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正也并不是指所有的小產(chǎn)權(quán)房都有資格轉(zhuǎn)正，而是一種有條件的轉(zhuǎn)正。4.提高人民對(duì)法律政策的認(rèn)識(shí)。提高人民對(duì)法律政策的認(rèn)識(shí)既能降低人民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，還能保障小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的合法權(quán)益。
結(jié)語(yǔ)
我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正還存在許多問(wèn)題，權(quán)衡小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的利弊后，得出結(jié)論是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的利大于弊。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正順應(yīng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。因?yàn)閷?duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正這一問(wèn)題的研究具有極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)意義，所以我國(guó)還要加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問(wèn)題的分析和討論，希望在不久的將來(lái)能夠研究出合適、有效的方式來(lái)解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問(wèn)題，并且為人民解決住房困難這一難題。
參考文獻(xiàn)：
日前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，2012年將開(kāi)始試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房將何去何從？是將遭遇清理還是「轉(zhuǎn)正？如何擺脫目前尷尬境地？
小產(chǎn)權(quán)房因利益鏈「瘋狂
劉先生在西南三個(gè)省市都有小產(chǎn)權(quán)房、新居工程建設(shè)項(xiàng)目，「不用出錢拿地，購(gòu)買群體巨大，而每平方米上千元（人民幣，下同）的利潤(rùn)，商品房開(kāi)發(fā)商很難做到。對(duì)於轟轟烈烈的小產(chǎn)權(quán)房清理之勢(shì)，劉先生顯得相當(dāng)坦然。
「實(shí)際上在小產(chǎn)權(quán)房和新居工程的開(kāi)發(fā)鏈條中，各方都是受益者：首先，由於不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者村子或者鎮(zhèn)可獲超額利益；其次，合作開(kāi)發(fā)商也可按比例分成，收益一般也會(huì)超過(guò)商品房開(kāi)發(fā)所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購(gòu)房者購(gòu)買到了遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜於大產(chǎn)權(quán)的房子。在劉先生看來(lái)，如果非要清理小產(chǎn)權(quán)房，那麼農(nóng)村集體土地也享有抵押、出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利無(wú)疑將在一定程度上「落空；回到政府對(duì)土地的壟斷道路上來(lái)，這對(duì)資金鏈一向緊張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是利大於弊。
在重慶郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房和商品房幾乎可以平分天下，重慶2011年有300多萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城，其中一半都進(jìn)入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。「這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)要接收這麼多農(nóng)民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，如果要清理這些小產(chǎn)權(quán)房，政府至少需要投入上千億元的資金。重慶龍崗地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽認(rèn)為。
小產(chǎn)權(quán)房亂局重重
監(jiān)管乏力
廣州白云區(qū)石井鎮(zhèn)紅星村村民向媒體反映，該村本來(lái)有「煤塘、「劉大塘、「豆腐塘等魚(yú)塘，但這兩三年間都被相繼非法填埋用於建設(shè)「小產(chǎn)權(quán)房。村民說(shuō)，魚(yú)塘也是農(nóng)用地，是不允許填埋建房的，但這兩年村委會(huì)填掉賣出去建小產(chǎn)權(quán)房的土地超過(guò)了50畝。
「村干部違法賣地建小產(chǎn)權(quán)房要引起高度重視。廣東農(nóng)村政策研究中心主任江惠生認(rèn)為，治理小產(chǎn)權(quán)房不僅要嚴(yán)懲不法開(kāi)發(fā)商，更要斬?cái)喾欠ㄙu地的源頭。「農(nóng)民的宅基地存量已不多，現(xiàn)在流入市場(chǎng)新增的小產(chǎn)權(quán)房主要是在集體用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。農(nóng)村土地是集體所有制，村干部手里掌握著村集體的公章，上面查得不嚴(yán)，村干部私自賣地很容易。
白云區(qū)規(guī)劃部門一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，「小產(chǎn)權(quán)房因沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批和監(jiān)督，在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問(wèn)題，會(huì)給購(gòu)買者的生活、安全帶來(lái)種種隱患。「一些建造者偷工減料，使得房屋質(zhì)量難以保證。你別看這些小產(chǎn)權(quán)房表面上挺漂亮，但為了省錢里面的鋼筋不多，不少是『豆腐渣工程。
廣州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆轍，將會(huì)給城市建設(shè)帶來(lái)沉重的包袱和隱患。
清理政策日緊 小產(chǎn)權(quán)房何去何從？
4月18日，國(guó)土資源部公布了2012年一季度違法用地的查處情況。「雖然第一季度全國(guó)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)用地、用礦總體下降，但國(guó)土資源供需矛盾仍然突出，一些地方擴(kuò)張用地沖動(dòng)強(qiáng)勁，耕地後備資源不足，形勢(shì)依然嚴(yán)峻。執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)王玲表示。
建在集體土地之上，這是小產(chǎn)權(quán)房的硬傷。大陸對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策由來(lái)已久，態(tài)度并非搖擺不定。2012年兩會(huì)期間，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，今年開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。高層的聲音再次表明，小產(chǎn)權(quán)房治理已成定局。國(guó)務(wù)院就清理整治方案徵求了各部委的意見(jiàn)，只是各部委尚未達(dá)成共識(shí)，還需重新試點(diǎn)研究。其中，分歧最大主要是已售、已住的小產(chǎn)權(quán)房如何清理的問(wèn)題。
法律是社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定器，法律安定是社會(huì)秩序安定的保障。在小產(chǎn)權(quán)房屋問(wèn)題上，相關(guān)法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問(wèn)題。前段時(shí)間，小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)正問(wèn)題初見(jiàn)曙光，城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府不斷釋放小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的信號(hào)，一些法院也傾向于從寬解釋小產(chǎn)權(quán)的法律地位。深圳市頒布的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的社會(huì)預(yù)期。然而，國(guó)土資源部官員在幾天后的簡(jiǎn)短表態(tài)，徹底擊碎了小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買者的轉(zhuǎn)正美夢(mèng)，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無(wú)疑加劇了小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買者的擔(dān)憂，沒(méi)有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋的人們則竊喜沒(méi)有掉入小產(chǎn)權(quán)的陷阱。
但如果完全把小產(chǎn)權(quán)政策的頻繁變化歸咎于城鄉(xiāng)建設(shè)部或行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動(dòng)，無(wú)疑是不甚公平的。我國(guó)法律法規(guī)其實(shí)從未公開(kāi)承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的大門，行政機(jī)關(guān)作為法律的執(zhí)行者應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律，不能逾越法律規(guī)定承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的地位。在這個(gè)意義上，小產(chǎn)權(quán)房屋地位的不確定主要是立法而非執(zhí)法問(wèn)題。當(dāng)然，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動(dòng)存在失誤，相關(guān)執(zhí)法活動(dòng)時(shí)緊時(shí)松，讓人不知所從。嚴(yán)格地說(shuō)，行政機(jī)關(guān)執(zhí)法只是實(shí)現(xiàn)法治的手段之一，即使行政機(jī)關(guān)沒(méi)有執(zhí)法，也絕不說(shuō)明大家可以背離法律規(guī)定，私下進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易。然而，我們至今也沒(méi)有充分的理由說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房在倫理上缺乏正當(dāng)性。
我國(guó)農(nóng)村土地大都屬于村民集體所有而不是國(guó)家所有。如果要求先完成對(duì)集體土地的征收，再由國(guó)家將土地出讓給開(kāi)發(fā)商，這就意味著國(guó)家最終通過(guò)征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商違反了法律規(guī)定，在倫理上卻又難以指責(zé)。法律規(guī)定與社會(huì)正當(dāng)性之間存在明顯的沖突，這才是降低執(zhí)法效果的根源。在法律沒(méi)有得到修改時(shí)，如果行政機(jī)關(guān)明確確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的法律地位，允許或者放任小產(chǎn)權(quán)房屋交易，這才是更可怕的問(wèn)題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒(méi)有辦法根治小產(chǎn)權(quán)房屋的問(wèn)題。
無(wú)論民眾如何評(píng)價(jià)，立法者在小產(chǎn)權(quán)房屋的轉(zhuǎn)正問(wèn)題上始終猶豫不決。有的學(xué)者認(rèn)為，貿(mào)然轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房屋將帶來(lái)一系列難以估量的復(fù)雜社會(huì)問(wèn)題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國(guó)家無(wú)法有效實(shí)施城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，還將失去出讓土地使用權(quán)帶來(lái)的巨大收益。有的學(xué)者更是提出，禁止小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正有助于維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有住宅的所有權(quán)，初步解決了返鄉(xiāng)農(nóng)民居無(wú)定所問(wèn)題，有效地對(duì)抗了金融危機(jī)帶來(lái)的沖擊，如此等等。然而，我們也不應(yīng)忽視相反的意見(jiàn)。
這些反對(duì)意見(jiàn)或可歸結(jié)為，既然農(nóng)村土地屬于村民集體所有，既然農(nóng)民擁有住宅的所有權(quán)，也當(dāng)然有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓房屋。農(nóng)民是否居無(wú)定所不該成為國(guó)家優(yōu)先考慮的問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正也未必當(dāng)然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見(jiàn)無(wú)疑合乎于民事權(quán)利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買者的支持。在現(xiàn)有政策和尊重民事權(quán)利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產(chǎn)權(quán)僵局的重要視角。如果說(shuō)小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是我國(guó)獨(dú)有的問(wèn)題，破解這一難題既要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，也要重視發(fā)掘我國(guó)傳統(tǒng)上的習(xí)慣法資源。
若論2013年最令政府棘手的房地產(chǎn)問(wèn)題，顯然已經(jīng)不再是單純的房?jī)r(jià)問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)房“市場(chǎng)”的如火如荼更是觸動(dòng)了多方社會(huì)利益。早在十年前，就有相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的治理建議，但直到今天，治理小產(chǎn)權(quán)房依舊是政府棘手百姓糾結(jié)的局面。似乎不但沒(méi)有治理成效，小產(chǎn)權(quán)房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房產(chǎn)問(wèn)題變的如此難以解決？小產(chǎn)權(quán)房治理困局真的會(huì)倒逼新和新房改么？
小產(chǎn)權(quán)房為何越治越多
小產(chǎn)權(quán)房，是指占用集體土地所建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。按照現(xiàn)行土地管理法和房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)定（準(zhǔn)確地講是土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)），小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是“無(wú)產(chǎn)權(quán)房”，那么，消費(fèi)者為什么放著有產(chǎn)權(quán)的不要，非要買無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋呢？為什么小產(chǎn)權(quán)房越治理越多呢？原因就在于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的特殊背景，即商品房房?jī)r(jià)高漲，住房保障尚處起步，限制性購(gòu)房等行政調(diào)控趨緊。對(duì)于想買商品房又買不起商品房的群體以及需要買房又被限購(gòu)的群體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房自然成了無(wú)奈的“明智”之舉。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)游離在現(xiàn)實(shí)、政策與法律三者空隙中的“尷尬產(chǎn)物”。盡管政府有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無(wú)限制等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非單方面因素造成，這里面參雜著來(lái)自市場(chǎng)、社會(huì)、政府等多方面的利益誘因。
一是久調(diào)不下的高房?jī)r(jià)滋生了小產(chǎn)權(quán)房的孕育土壤。現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中的高房?jī)r(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng)。與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。而小產(chǎn)權(quán)房因是農(nóng)民集體組織自發(fā)在其集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用（如學(xué)校）、應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開(kāi)發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過(guò)三分之一。而在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。
二是地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠存在這么長(zhǎng)時(shí)間，能夠從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，政府相關(guān)管理部門難逃其責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的主要制造者和實(shí)際推動(dòng)者。
三是市場(chǎng)需求提供了其發(fā)展的空間，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大實(shí)際上體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能。當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿足民眾需要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)空間，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾和價(jià)格壓力一直這么持續(xù)下去，那么小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也就一定會(huì)存在，因?yàn)樗茉谝欢ǔ潭壬掀鸬教娲蜓a(bǔ)充的作用。
2013年11月國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開(kāi)堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題視頻會(huì)議，部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作，要求“對(duì)在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處”；同時(shí)，還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。這是官方罕見(jiàn)的在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)出叫停小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知，意在明確強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。這種緊張情勢(shì)的特殊背景在于對(duì)十八屆三中全會(huì)后出現(xiàn)了關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面制度改革決定意見(jiàn)的過(guò)分解讀，這種解讀又快速被小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的利好信號(hào)，這使得小產(chǎn)權(quán)房似乎具備了新的投資價(jià)值，購(gòu)買人群也從過(guò)去以自住為主，開(kāi)始轉(zhuǎn)為投資比例上升，最終造成了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的年末瘋狂。
絕非“沒(méi)收”一條路
小產(chǎn)權(quán)房所涉及問(wèn)題具有很強(qiáng)的交錯(cuò)性，是現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度與實(shí)際需求相悖的集中體現(xiàn)。所以，治理小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不能一刀切地采取“沒(méi)收”的方式，否則只會(huì)激發(fā)更多的新矛盾新問(wèn)題。與商品房市場(chǎng)調(diào)控思路類似，小產(chǎn)權(quán)房也需要采取“疏堵結(jié)合”的治理方式，行政處罰與市場(chǎng)引導(dǎo)相結(jié)合，講究治理方法的藝術(shù)性和科學(xué)性。
小產(chǎn)權(quán)房已是一種客觀存在，回避或者簡(jiǎn)單沒(méi)收不是長(zhǎng)久之計(jì)。遵循一事一議，給小產(chǎn)權(quán)房“準(zhǔn)生證”，能夠增加土地供應(yīng)渠道，降低房地產(chǎn)成本，使得更多的城鄉(xiāng)居民買得起房。小產(chǎn)權(quán)房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規(guī)劃和施工有沒(méi)有報(bào)批、是否符合國(guó)家對(duì)建筑質(zhì)量的要求；如果小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地或宅基地上的，可以通過(guò)補(bǔ)辦規(guī)劃許可等各種手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價(jià)地轉(zhuǎn)正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標(biāo)準(zhǔn)，政府可采取收購(gòu)的方式轉(zhuǎn)為保障房，同時(shí)可以讓農(nóng)民充分享受到土地商品化帶來(lái)的收益，有利于打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的“非法”存在進(jìn)行追根溯源，破解中央治理的兩難境地。小產(chǎn)權(quán)房之所以呈現(xiàn)出“燎原之勢(shì)”，歸根結(jié)底是它能滿足市場(chǎng)需求，特別是對(duì)商品房市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)的“對(duì)沖”，面對(duì)如此之大的市場(chǎng)需求，再多的行政干預(yù)終將會(huì)蒼白無(wú)力，短暫的打壓只能給未來(lái)解壓后的市場(chǎng)帶來(lái)更大的反彈。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上將倒逼土地制度改革。所以，關(guān)鍵是要對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則進(jìn)行綜合考慮，完善制度設(shè)計(jì)。小產(chǎn)權(quán)房的“非法生存”有其合理性，小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的問(wèn)題涉及面廣，治理難度大，所以單一的清理式治理需要向結(jié)合宏觀市場(chǎng)調(diào)控的綜合治理方式轉(zhuǎn)變。
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”的爭(zhēng)論由來(lái)已久，“有條件的部分轉(zhuǎn)正”的確是治理的一種辦法，但畢竟與現(xiàn)行法律相悖，特別是會(huì)對(duì)現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)規(guī)則和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)則產(chǎn)生直接沖擊。但是，從法理的角度，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正并非絕對(duì)禁止，法理源自人理，很多現(xiàn)行法律與法理之間是存在差距的，減少法律與法理之間的沖突矛盾，是法律發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志。另外，反思小產(chǎn)權(quán)房治理的尷尬局面，更不能回避其背后的土地問(wèn)題。農(nóng)村的集體建設(shè)用地沒(méi)有與城市的國(guó)有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，也沒(méi)有按照同樣的市場(chǎng)原則定價(jià)。
城市居民的宅基地，雖然是國(guó)有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)法律上卻既允許被出租、抵押，又不能被繼承轉(zhuǎn)讓。城市居民的住宅可以賣給出價(jià)高的符合購(gòu)買條件的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價(jià)更高的城市居民，這種現(xiàn)實(shí)違反了同地、同權(quán)、同價(jià)的市場(chǎng)法則，又限制了居民遷徙定居的自由。因此，應(yīng)逐步實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。其中 “同權(quán)”是根本。到那個(gè)時(shí)候，同為建設(shè)用地，就已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問(wèn)題，土地上的建筑也就具有了平等的產(chǎn)權(quán)。
大城市周邊農(nóng)村集體土地“我行我素”多年的小產(chǎn)權(quán)房，還在“頑強(qiáng)”挑戰(zhàn)著當(dāng)前中國(guó)的土地用途管制制度。
面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房日漸龐大的建設(shè)規(guī)模，是全面清退小產(chǎn)權(quán)房、維護(hù)現(xiàn)行律法威嚴(yán)，還是在新一輪《土地管理法》修訂中承認(rèn)既成事實(shí)、給小產(chǎn)權(quán)一條合理出路？這成為2012年國(guó)土資源系統(tǒng)“兩難”抉擇之一。
今年全國(guó)兩會(huì)前后，包括部長(zhǎng)徐紹史在內(nèi)的國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾數(shù)次表態(tài)：2012年將選擇部分亂象突出城市，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行試點(diǎn)清理，為下一步大規(guī)模全面清理做政策準(zhǔn)備。
與以往歷年口頭表態(tài)有所不同，這次對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理有望進(jìn)入具體操作環(huán)節(jié)。據(jù)悉，由國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等14部委聯(lián)合草擬的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案，日前已經(jīng)上報(bào)。
國(guó)土資源部?jī)?nèi)部人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者：該方案?jìng)?cè)重“對(duì)新發(fā)現(xiàn)的違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房依法查處”，具體說(shuō)如“占用耕地的、尚未銷售的、新建續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目”。這位內(nèi)部人士還表示，由于方案尚處征求意見(jiàn)階段，對(duì)于相對(duì)棘手的“已售存量小產(chǎn)權(quán)房”，還未形成明確統(tǒng)一的治理意見(jiàn)。
失控的小產(chǎn)權(quán)房
針對(duì)今年小產(chǎn)權(quán)房的清理行動(dòng)，此前有媒體報(bào)道說(shuō)，北京、重慶、鄭州和海口等城市或?qū)⒈患{入首批小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理范疇。但該說(shuō)法并未得到國(guó)土資源部證實(shí)。“具體試點(diǎn)名單目前尚未確定”。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者調(diào)查了解到，上述幾座城市的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題較為突出。業(yè)內(nèi)人士估算，北京市目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%左右，涉及近30萬(wàn)戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區(qū)縣。通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園項(xiàng)目據(jù)稱是“全國(guó)最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”，目前已建成144棟小產(chǎn)權(quán)樓房，總占地面積約2000畝，建筑面積240萬(wàn)平方米。其中有三分之二以上的小產(chǎn)權(quán)房賣給了城區(qū)居民。
鄭州市近年來(lái)面臨大規(guī)模城中村改造，而土地確權(quán)及規(guī)劃變性工作相對(duì)滯后，以致私搭濫建小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題失控。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)傳得最有“爆炸性”的說(shuō)法是“在售商品房中就有相當(dāng)比例是小產(chǎn)權(quán)”。
海口則是旅游度假區(qū)，在海南國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批后，一路上漲的房?jī)r(jià)給小產(chǎn)權(quán)房提供了市場(chǎng)。據(jù)海南省住建廳2010年底統(tǒng)計(jì)資料顯示，海口違建小產(chǎn)權(quán)房有11.5萬(wàn)平方米。
小產(chǎn)權(quán)房通常是指占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅。近年來(lái)，伴隨城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的飆升，農(nóng)村與城市之間土地價(jià)差迅速拉大，平均價(jià)格僅為正規(guī)商品房一半甚至更低的小產(chǎn)權(quán)房，備受城市購(gòu)房者青睞。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)旗下REICO工作室的報(bào)告顯示，“十一五”期間（1995~2010），全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
2010年，北京、上海等部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的大城市開(kāi)始實(shí)行住房限購(gòu)政策。眾多不具備購(gòu)房資格的人再度盯住郊區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)。據(jù)上述報(bào)告統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全國(guó)約竣工8345萬(wàn)平方米小產(chǎn)權(quán)房，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的9.6%。
小產(chǎn)權(quán)房失控，一方面，凸顯出維護(hù)當(dāng)前土地用途管制制度變得愈發(fā)艱難；另一方面，則對(duì)土地執(zhí)法環(huán)節(jié)的薄弱性敲響了警鐘。2011年9月2日，國(guó)務(wù)院總理在國(guó)土資源部考察時(shí)，曾對(duì)國(guó)土資源違法線索舉報(bào)、接收、調(diào)查處理工作多有詢問(wèn)。
綜上因素，國(guó)土資源部終于下定決心，對(duì)小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題重拳出擊。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這場(chǎng)“山雨欲來(lái)”的小產(chǎn)權(quán)房清理風(fēng)暴，實(shí)質(zhì)上更像是一場(chǎng)維護(hù)現(xiàn)行《土地管理法》權(quán)威性的“”。
治理違建新思路
3月11日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在接受記者采訪時(shí)表示，今年的小產(chǎn)權(quán)房清理將依據(jù)兩項(xiàng)重要原則：一是嚴(yán)格防范小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延，二是嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益。
這兩項(xiàng)“綱領(lǐng)性”原則透出怎樣的決策信號(hào)？一位接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的國(guó)土資源部?jī)?nèi)部專家對(duì)此的解讀是：止住小產(chǎn)權(quán)房擴(kuò)建風(fēng)潮是這次清理行動(dòng)的重點(diǎn)任務(wù)；同時(shí)，“保護(hù)農(nóng)民正當(dāng)利益”則表明國(guó)土部在處理小產(chǎn)權(quán)房“歷史遺留問(wèn)題”上的審慎態(tài)度。
此前一項(xiàng)未經(jīng)證實(shí)的官方估算是，全國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房存量已達(dá)66億平方米。對(duì)規(guī)模如此龐大的存量小產(chǎn)權(quán)房如何“清理”，無(wú)疑將涉及萬(wàn)千城鎮(zhèn)家庭的切身利益。
北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)魏成林認(rèn)為，要研究小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，“就不能僅從占了便宜的部分城里人角度出發(fā)”。他建議記者“去問(wèn)問(wèn)普通的、真正的農(nóng)民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的看法，而不是出賣了農(nóng)民利益的個(gè)別村領(lǐng)導(dǎo)”。
據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研報(bào)告顯示，近年來(lái)在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中，獲利最大的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和農(nóng)村基層政府、乃至一些村干部，作為農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的農(nóng)民個(gè)人則獲利有限。
以“全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村的太玉園小區(qū)為例，據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者調(diào)查，按照總建筑面積240平方米估算，其村委會(huì)的建房收益接近10億元，而投資商的收益則接近20億元。
村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商的建房收益還不止銷售小產(chǎn)權(quán)房。太玉園小區(qū)還有為數(shù)眾多的商鋪對(duì)外出租。這些商鋪的租金再加上后來(lái)興建的車庫(kù)，以及小產(chǎn)權(quán)房買賣過(guò)程中的中介、“過(guò)戶”費(fèi)用，也是一本只有內(nèi)部人才清楚的賬。
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民具體從小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中分得多少？一位住在太玉園西區(qū)的村民告訴記者，其原來(lái)居住的平房宅基地面積約為240平方米，改造后大約可建336平方米的小產(chǎn)權(quán)房，而他實(shí)際得到的補(bǔ)償面積為90多平方米。
村民還能獲得部分糧食補(bǔ)貼和養(yǎng)老金。經(jīng)過(guò)幾次調(diào)整，如今張灣村糧食補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是45歲以下的村民每人每年2500元，養(yǎng)老金的標(biāo)準(zhǔn)是45歲~64歲村民每人每年9600元，65歲以上村民每人每年12000元。除此之外，沒(méi)有其他分紅了。
此前媒體曾報(bào)道，通州區(qū)張灣村黨支部書(shū)記劉國(guó)利，將太玉園的大部分生意，包括建材、施工等業(yè)務(wù)交給其親人來(lái)承接。張灣村村民也曾就“大量的集體資產(chǎn)去向不明”向有關(guān)部門反映過(guò)。
有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，徐紹史強(qiáng)調(diào)清理小產(chǎn)權(quán)房與保護(hù)農(nóng)民正當(dāng)利益一并進(jìn)行，或許意味著這次清理也將部分觸及農(nóng)村基層廉政問(wèn)題。
兩會(huì)期間，徐紹史還強(qiáng)調(diào)，今年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理要“一手抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，一手抓執(zhí)法檢查嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象蔓延”。這意味著，對(duì)執(zhí)法環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查、督察，也將成為此次小產(chǎn)權(quán)房治理的題中之意。
國(guó)土資源部?jī)?nèi)部專家表示，近年來(lái)清理小產(chǎn)權(quán)房行動(dòng)多由國(guó)土部執(zhí)法局牽頭，往往收效甚微，根源在于，土地執(zhí)法部門“自己的刀削不了自己的把兒”。這位專家建議，清理小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，當(dāng)重用國(guó)土督察系統(tǒng)，從嚴(yán)查執(zhí)法不力開(kāi)始。
倒逼
記者觀察發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)學(xué)術(shù)界支持小產(chǎn)權(quán)房部分合法化、適當(dāng)轉(zhuǎn)正的聲音日漸集中。
長(zhǎng)期關(guān)注農(nóng)村問(wèn)題的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國(guó)英認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的處理要秉持“承認(rèn)現(xiàn)實(shí)”的精神，既要考慮到維護(hù)法律權(quán)威，同時(shí)兼顧老百姓利益。
對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房的處置，黨國(guó)英建議：第一步可以給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)使用證。今后推行房產(chǎn)稅，使用證可作為納稅的依據(jù)，以限制小產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)；第二步可以在明確增值利益如何分配的前提下，依據(jù)一定細(xì)則，把使用證換成正規(guī)的大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證。
參與起草《住房保障法》的北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則建議，小產(chǎn)權(quán)房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規(guī)劃和施工有沒(méi)有報(bào)批、是否符合國(guó)家對(duì)建筑質(zhì)量的要求；如果小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地或宅基地上的，可以通過(guò)補(bǔ)辦規(guī)劃許可等各種手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價(jià)地轉(zhuǎn)正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標(biāo)準(zhǔn)，政府可采取收購(gòu)的方式轉(zhuǎn)為保障房。
以收編為保障房的方式，對(duì)部分未占用耕地的已建小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化登記確權(quán)，成為眾多專家的共同建議。同時(shí)，修改現(xiàn)行《土地管理法》，也大都被專家們認(rèn)為是徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的治本之策。
中國(guó)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法博士生導(dǎo)師、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)符啟林甚至提出一項(xiàng)更為“激進(jìn)”的建議：把國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部合并成一個(gè)部門，“房地不分家”，便于今后的嚴(yán)格執(zhí)法。并且在集體土地征收條例出臺(tái)后，國(guó)家應(yīng)該過(guò)渡到制定一部最主要的法律――國(guó)家土地征收法，把集體土地征收和國(guó)有土地征收歸結(jié)到一塊，以更好地保障農(nóng)民的權(quán)益。
還有專家認(rèn)為，按照十七屆三中全會(huì)提出的精神，應(yīng)當(dāng)允許在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上繼續(xù)建設(shè)房屋并對(duì)外銷售，且不應(yīng)該將它們?cè)俜Q之為“小產(chǎn)權(quán)房”。“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌應(yīng)該是雙向的城市化，既要允許農(nóng)民進(jìn)城，又要允許城市人下鄉(xiāng)。在一個(gè)空間經(jīng)濟(jì)的情況下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)意味著在城市和鄉(xiāng)村之間，土地、勞動(dòng)、服務(wù)、產(chǎn)品、資本等五大資源自由流通。”
諸多跡象表明，這次小產(chǎn)權(quán)房清理行動(dòng)如若落實(shí)，將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。此前曾有媒體報(bào)道說(shuō)，南方一些地區(qū)，如廣東、浙江一帶，近年來(lái)有大量游資、熱錢豪賭小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，資金規(guī)模以百億元計(jì)。
小產(chǎn)權(quán)房治理會(huì)不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)也產(chǎn)生連帶影響？《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者也進(jìn)行了調(diào)研。目前來(lái)看，商品房房?jī)r(jià)因?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控處于下行狀態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房的清理消息暫時(shí)并未對(duì)商品房的房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生影響。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，如果國(guó)家嚴(yán)格小產(chǎn)權(quán)房清理，合法的權(quán)力會(huì)受到保護(hù)，將更能體現(xiàn)商品房的價(jià)值，因此將會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格產(chǎn)生影響。
關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 土地流轉(zhuǎn) 對(duì)策
中圖分類號(hào)：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、“水岸江南”事件引發(fā)小產(chǎn)權(quán)房危機(jī)
2010年7月15日，國(guó)土部通報(bào)掛牌督辦違法案件情況。上半年，全國(guó)共發(fā)現(xiàn)本期發(fā)生的違法用地行為2.2萬(wàn)件，涉及土地面積11.7萬(wàn)畝，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公開(kāi)掛牌督辦的北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土資源部已責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止對(duì)外銷售，對(duì)尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，責(zé)令退還對(duì)外出租待建土地，并落實(shí)了對(duì)相關(guān)責(zé)任人的黨紀(jì)、政紀(jì)處理和行政處罰 。
事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房成為輿論的焦點(diǎn)，也是矛盾的必然。一方面是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對(duì)高房?jī)r(jià)“鋌而走險(xiǎn)”，小產(chǎn)權(quán)房的前途究竟如何，一直讓人們猜測(cè)不斷。一種觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)于違法占有耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房等情況惡劣的，極有可能施以嚴(yán)厲的處罰措施。對(duì)于絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，小產(chǎn)權(quán)房終會(huì)轉(zhuǎn)正，只需假以時(shí)日 ；另一種觀點(diǎn)則堅(jiān)決反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法入市，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一旦開(kāi)閘，可能會(huì)打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃，增加城市建設(shè)的成本和難度。極大沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)使侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象更加猖獗 。在兩種觀點(diǎn)的交鋒中，前一種觀點(diǎn)一直占據(jù)上風(fēng)。然而，隨著14部委高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查引發(fā)的“水岸江南”事件的出現(xiàn)，在地下默默發(fā)展了十多年的小產(chǎn)權(quán)房再次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖上，并引發(fā)了人們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房命運(yùn)的擔(dān)憂。
二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展成因與現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì)。即便無(wú)產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房也仍以燎原之勢(shì)，遍及全國(guó)，尤其在發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)異常活躍。
據(jù)國(guó)土部門不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米 。一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，珠三角地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量驚人，深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房（農(nóng)民房）占城市住房總面積的比重可能高達(dá)40%至50% 。在西安，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部，許多小產(chǎn)權(quán)房都是以城中村改造的名義進(jìn)行，村委會(huì)拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開(kāi)發(fā)商合作建設(shè)或自己建設(shè)，在安置了本村村民之后將剩余房子拿出來(lái)銷售 。在南京，城郊的小產(chǎn)權(quán)房從2000年左右就出現(xiàn)了。2007年前后，市場(chǎng)上大約有將近200個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，有的村組開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)了幾萬(wàn)人 。在天津，不僅近郊地區(qū)有小產(chǎn)權(quán)房在銷售，遠(yuǎn)郊地區(qū)也開(kāi)始有所分布。由于其價(jià)格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少購(gòu)房者的目光。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20% 。在珠三角，城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度相對(duì)較快，程度（水平）相對(duì)較高，由此直接促進(jìn)和造就了城郊和城中村的小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)模化的方式不斷蔓延和拓展。在珠三角地區(qū)，農(nóng)民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個(gè)龐大的灰色市場(chǎng)。
從以上數(shù)據(jù)不難看出，小產(chǎn)權(quán)房已不是一個(gè)區(qū)域性問(wèn)題，而是一個(gè)全國(guó)性問(wèn)題，其影響力已經(jīng)觸及國(guó)計(jì)民生，社會(huì)安定，必須謹(jǐn)慎對(duì)待，及時(shí)處理。然而，一刀切式的強(qiáng)行拆除，顯然不能從根本上解決問(wèn)題，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必須對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行有區(qū)別的性質(zhì)界定和政策處理。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革背景下的治理對(duì)策
由于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題直接牽扯到農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人的利益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，更是社會(huì)和諧、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展必須面對(duì)和解決的實(shí)際問(wèn)題，因此必須盡快處理。目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)進(jìn)入一個(gè)新階段，與之相關(guān)的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，可從宏觀政策法規(guī)和微觀具體措施兩方面尋求對(duì)策。
（一）宏觀政策方面。
1、深化征地制度改革，讓農(nóng)民共享土地增值利益。在現(xiàn)有的土地制度和法律框架沒(méi)有得到根本改變的情形下，可嘗試暫時(shí)建立一個(gè)有效的土地收益分享機(jī)制，讓政府、集體、土地開(kāi)發(fā)商和失地農(nóng)民均能分享到城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的成果。具體措施是，對(duì)公益性項(xiàng)目用地（如城市綠地、水庫(kù)等），仍由國(guó)家統(tǒng)征后劃撥（無(wú)轉(zhuǎn)讓收入），但應(yīng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（由全體受益人或納稅人共同負(fù)擔(dān)補(bǔ)償費(fèi)）；對(duì)商業(yè)性項(xiàng)目用地（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等），允許集體土地逐步進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，讓集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民作為市場(chǎng)主體一方，直接參與市場(chǎng)交易。
2、深化土地流轉(zhuǎn)改革，破除用地違法性。自20世紀(jì)90年代進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)以來(lái)，各地紛紛出臺(tái)政策，探索改革新模式，不少地方實(shí)際上已經(jīng)讓農(nóng)民的集體土地直接進(jìn)入到建設(shè)用地市場(chǎng)中。據(jù)報(bào)道 ，雖然法律仍然認(rèn)為屬于違法，但實(shí)際上，珠江三角洲集體所有的土地占所有建設(shè)用地的50%。尤其是廣東省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《廣東省建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題管理辦法》，規(guī)定自2005年10月1日起，廣東省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，并與國(guó)有土地同地、同價(jià)、同權(quán)；因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物可導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。這個(gè)方案徹底解決了“小產(chǎn)權(quán)”房交易的違法性，并取得了一定的成效。
3、改革農(nóng)戶宅基地制度，引入土地置換機(jī)制。目前農(nóng)村宅基地使用存在諸多問(wèn)題：農(nóng)戶宅基地不能異地置換，選址往往局限于自然村或村民小組，導(dǎo)致村莊農(nóng)宅零星分散、雜亂無(wú)章；對(duì)“一戶一宅”折舊建新標(biāo)準(zhǔn)缺乏明確界定，導(dǎo)致老宅不拆新房亂建；農(nóng)民建在集體所有的宅基地上的住宅不發(fā)房地產(chǎn)證，不能自主買賣、抵押，變成不可交易的“死產(chǎn)”，一些已經(jīng)在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商和安居樂(lè)業(yè)的農(nóng)民不肯放棄無(wú)償宅基地的權(quán)利，繼續(xù)在農(nóng)村建房，造成財(cái)產(chǎn)閑置和土地浪費(fèi)。因此，可考慮學(xué)者馮媛媛的建議，即國(guó)家明確農(nóng)戶宅基地指標(biāo)可以在縣域范圍內(nèi)異地置換使用，即符合“一戶一宅”新建住宅條件的農(nóng)民，可以帶宅基地指標(biāo)到相關(guān)部門辦理異地建房手續(xù)，有條件的農(nóng)戶也可帶宅基地指標(biāo)到縣城或中心鎮(zhèn)換購(gòu)一套經(jīng)濟(jì)適用房 。
有了上述政策支持，小產(chǎn)權(quán)房的土地來(lái)源就能得到一定程度的控制。一方面集體經(jīng)濟(jì)組織不會(huì)輕易為了蠅頭小利，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行違規(guī)操作；另一方面，農(nóng)民對(duì)土地使用的監(jiān)督也會(huì)更加積極。最終，將使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)與利用進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。
（二）具體措施方面。
宏觀政策方面的調(diào)控是對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題釜底抽薪的徹底解決辦法，但是由于時(shí)效性差，起不到立竿見(jiàn)影的作用。而解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題卻刻不容緩，如果再繼續(xù)放任自流，不僅會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定，還會(huì)加重人們法不責(zé)眾的心理，嚴(yán)重?fù)p害黨和政府的威信和執(zhí)政能力。所以，在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之前，必須先行政命令來(lái)澆滅“小產(chǎn)權(quán)房”蔓延的勢(shì)頭。
1、時(shí)間點(diǎn)的確定。
即應(yīng)該確立以某個(gè)日期為準(zhǔn)，當(dāng)即停止進(jìn)行有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)劃、建設(shè)和出售等所有一切活動(dòng)。只有先劃定一個(gè)確定的時(shí)間，才能為今后合理的處理“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題提供空間與時(shí)間的銜接，才能對(duì)分類處理“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題提供有效而明確的界限。只有將“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題由動(dòng)態(tài)化為靜態(tài)，處理起來(lái)才能以靜制動(dòng)。梳理小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展過(guò)程中的相關(guān)新聞可以發(fā)現(xiàn)，自2007年起，國(guó)家各部委開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的監(jiān)管。2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定；2007年12月 國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房；2008年7月國(guó)土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明；2009年9月國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房；而在此次“水岸江南”事件中，國(guó)土部督查公告將2007年12月30日定為分界線，對(duì)尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，此前銷售的已建成房屋，待全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。
由此，筆者認(rèn)為，該時(shí)間點(diǎn)的確定可以“水岸江南”事件中國(guó)土部督查公告為參考，確定為2007年12月30日，既有利于判定小產(chǎn)權(quán)房交易雙方的主觀狀態(tài)，又與類似案件的處理時(shí)限相統(tǒng)一，避免個(gè)案差異。
2、類型化視角下的區(qū)別處理。
首先，對(duì)于占用耕地和違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的要予以拆除；建好未售的要予以沒(méi)收；建好已售且入住率較低的，要退還購(gòu)房者全部房款后，予以沒(méi)收；建好已售且入住率較高的，應(yīng)向受益方收取土地補(bǔ)償金，并暫時(shí)予以保留，等待社會(huì)保障性住房到位后進(jìn)行集體搬遷；對(duì)于沒(méi)收的“小產(chǎn)權(quán)房”，進(jìn)行整改后可以暫時(shí)作為政策性租賃房或廉租房使用，其收益應(yīng)用于補(bǔ)貼失地農(nóng)民和該房的日常維護(hù)以及基礎(chǔ)設(shè)施的修建。
其次，對(duì)于未占用耕地但違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的要予以拆除或沒(méi)收；對(duì)于建好的并嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)規(guī)劃的房屋要堅(jiān)決予以拆除，損失由原開(kāi)發(fā)商和鄉(xiāng)、村政府共同承擔(dān)；建好未售對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃影響不大的要予以處罰，并嚴(yán)禁其變相的銷售，但允許其進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)；建好已售且入住率較低還不符合建筑規(guī)范的，退還購(gòu)房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允許以租賃方式經(jīng)營(yíng)，整改后仍不合格的，要強(qiáng)行拆除；建好已售且入住率較高還符合建筑規(guī)范的，退還購(gòu)房者部分房款后，要以長(zhǎng)期租賃方式來(lái)經(jīng)營(yíng)，收益用于賠償城鎮(zhèn)規(guī)劃修改和改善“小產(chǎn)權(quán)房”周邊生活環(huán)境。
最后，對(duì)于既未占用耕地又沒(méi)有違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的可以監(jiān)督其在符合建筑規(guī)范的前提下繼續(xù)施工并完工，嚴(yán)禁其進(jìn)行變相銷售，但允許其進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)；建好已售且符合建筑規(guī)范的，要退還居住者的全部購(gòu)房款并允許以長(zhǎng)期租賃方式來(lái)經(jīng)營(yíng)，不得再對(duì)城鎮(zhèn)居民進(jìn)行變相的銷售。對(duì)于這類型“小產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家還可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行有計(jì)劃分類別按步驟的回收作為商品房或社會(huì)保障性住房，使其轉(zhuǎn)化為合法化住房。
基金項(xiàng)目：湖北工程學(xué)院2011年度科學(xué)研究項(xiàng)目（湖北省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新與政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程學(xué)院政治與法律學(xué)院副教授）
注釋：
趙瑩瑩.水岸江南小產(chǎn)權(quán)房被查處.北京晚報(bào)，2010-7-15
陽(yáng)瑞雪.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合理性與可行性的思考.商業(yè)時(shí)代，2008（28）
萬(wàn)晶.小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”口子不宜開(kāi).中國(guó)證券報(bào)，2009-6-16
朱寧寧.購(gòu)房人博弈政策預(yù)期 小產(chǎn)權(quán)房逼宮政府進(jìn)退維谷.法制網(wǎng)， 2009-08-05.
石志勇.有“產(chǎn)”無(wú)“權(quán)”，“小產(chǎn)權(quán)房”路在何方.新華網(wǎng)，2007-08-16，.
江平.《物權(quán)法》的核心還有三個(gè)難題.焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，2007-03-22